Schweizer Immobilien-Aktien im Höhenrausch

Da sage noch einer, Immoblien-Aktien seien langweilig: Im Schnitt 19 Prozent Kursgewinn verbuchten Anleger der grössten kotierten Schweizer Immobilien-Gesellschaften seit Jahresbeginn. Diese Performance liegt nur knapp unter den Rekordwerten der Jahre 2004 (Plus 24,8 Prozent) und 2006 (Plus 24,4 Prozent).

«Die Folgen der Finanz- und Wirtschaftskrise haben Schweizer Immoblien noch attraktiver gemacht», sagt Markus Waeber, Analyst bei der Züricher Kantonalbank (ZKB). Der Immo-Profi der ZKB veröffentlichte am Montag eine Branchenstudie zu den Schweizer Immoblien-Aktien Allreal, Intershop, Mobimo, PSP Swiss Property, SPS und Züblin. Der auf Luxusimmobilien spezialisierte Börsenneuling Peach Property ist darin nicht enthalten.

Waeber bestätigt in der Studie, was die Börsenkurse bereits vorwegnahmen (siehe Tabelle): «Für Schweizer Immobilien-Aktien war 2010 bisher ein Spitzenjahrgang».

PSP schiesst hoch hinaus

Am deutlichsten manifestierte sich der Immo-Boom bei PSP Swiss Property, die mit ihren jüngst publizierten Neumonatszahlen die Erwartungen der Marktbeobachter übertraf. Der Immoblienkonzern treibt Entwicklungsprojekte beispielsweise auf dem Löwenbräu-Areal in Zürich voran. Das Hürlimann-Areal in Zürich und das Areal Wädenswil (ehemalige Brauerei Wädi) in Wädenswil sind mitten in der Realisierungsphase, heisst es auf der PSP-Homepage.

Die PSP-Aktie hatte Mitte Oktober ein Allzeithoch bei 78,50 Franken erreicht. Gewinnmitnahmen - auch die eines Grossaktionärs aus Israel - haben den Kurs auf aktuell 72 Franken absinken lassen. Die ZKB stufte PSP «nach einer überdurchschnittlichen Performance von 70 Prozent seit Hochstufung auf ‹Übergewichten› Anfang März 2009» auf «Marktgewichten» zurück.

Aufgrund der geschätzten Ausschüttungsrendite von 3,9 Prozent (Sektor: 4,9 Prozent) dürfte die PSP-Aktie im aktuellen Tiefzinsumfeld trotzdem gefragt bleiben, so Waeber.

«SPS und Allreal auf ‹Übergewichten›»

Ebenfalls sehr gut da stehen die anderen beiden grossen und auf Geschäftsimmobilien spezialisierten SPS (Prime Tower im Bild) und Allreal (z.B. Escher-Wyss-Areal). Sie haben ebenfalls viel Liquidität und ein ausgewogenes Portfolio, Megadeals stehen keine an. Trotz des Erreichens eines Mehrjahreshochs an der Börse in den letzten Wochen bestätigt die ZKB am Montag deren Aktien-Einstufung «Übergewichten». Waeber rechnet bei SPS und Allreal mit weiter steigenden Kursen.

Eine moderate Verschuldung beziehungsweise solide Eigenkapitalquote ist für das kapitalintensive Immobilienanlagegeschäft zwingend. Laut Waeber weisen abgesehen von Züblin alle Gesellschaften genügende Eigenkapitalquoten von rund 40 Prozent und mehr auf.

Es wundert darum nicht, dass einzig Züblin die ZKB-Einstufung «Untergewichten» erhält. Nach roten Zahlen will die in Europa engagierte Immobiliengesellschaft zwar in den nächsten zwei bis drei Jahre wieder Gewinne ausweisen. Doch auf Dividendenzahlungen werden die Züblin-Aktionäre in dieser Zeit verzichten müssen. Die Gesellschaft veröffentlicht am Donnerstag Halbjahreszahlen - grosse Überraschungen gebe es keine, so Züblin-Analysten.

Züblin hat seit Jahresanfang 9 Prozent des Börsenwerts verloren. Der überdurchschnittliche Abschlag zum Nettoinventarwert (NAV) ist auf die höheren Risiken (hohe Verschuldung, Euro-Schwäche) zurückzuführen.

Keine fetten Kursgewinne, dafür attraktive Verzinsung

Schnäppchenjäger, die jetzt noch mit Immo-Aktien auf Kursgewinne spekulieren, sind wohl zu spät dran. Für langfristig orientierte Anleger kann sich eine Anlage dennoch lohnen.

Wie die Zürcher Kantonalbank festhält, stellt die Sektorprämie von 12 Prozent gegenüber den Nettoinventarwerten 2010 im historischen Vergleich noch keinen Rekordwert dar (2006/2007: fast 30 Prozent Prämie*).

Zwar spricht die erwartete Wachstumsabschwächung im nächsten Jahr für einen Prämien- respektive Kursrückgang. ZKB-Analyst Waeber aber beruhigt: «Die Ausschüttungsrendite von durchschnittlich 4,9 Prozent weise gegenüber zehnjährigen Staatsanleihen immer noch eine attraktive Mehrverzinsung von über 3 Prozent auf.»

Dies verleiht den Immobilien-Aktien ein defensives Profil und stützt die Kurse, auch wenn die Leitzinsen plötzlich steigen.

Schweizer Immoblien-Aktien 2010

Quelle: cash.ch; Stand 15.11.2010, 12.00 Uhr

* Zürcher Kantonalbank, ** Kurs-/Gewinn-Verhältnis