Immobilien

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Gerard
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Lieber Elias

An der Börse kann man nur die Worte könnte, müsste usw. gebrauchen, eben wegen der Unsicherheit. Es ist nunmal keine exakte Wissenschaft.

Bei Biotech ist es noch viel schlimmer, da es auf Hoffnung besteht. Und da habe ich nicht das Recht jemand in Irre zu führen, dies ist nun mal meine Einstellung.

Lies mal mein letztes Posting bei Basilea, das ich schrieb just als die Meldung von ZULASSUNG kam und ich noch nicht wusste.

Auch Dir gute Nacht. Prosit Dir mit Biowein, ich habe gerade ein Chateau Lafitte geöffnet (aber diskret Zuhause).

Elias
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Gerard hat am 06.03.2015 - 21:48 folgendes geschrieben:

An der Börse kann man nur die Worte könnte, müsste usw. gebrauchen, eben wegen der Unsicherheit. Es ist nunmal keine exakte Wissenschaft.

Ich habe nie behauptet, dass Börse eine exakte Wissenschaft sei.

Nochmals: der Immo-Crash kommt. Nicht vielleicht oder könnte. Er kommt.  Die Pensionskassen bauen, weil ihnen die bestehenden Immobilien zur Zeit als Anlage zu teuer sind. Die SBB baut ebenfalls. Die Babyboomer gehen in Rente und werden irgendwann sterben.

Der Spitzenjahrgang 1964 hatte 160'000 Geburten. Letztes Jahr "feierte" man endlich wieder mal 80'000 Geburten. So viele, wie schon lange nicht mehr. Und doch nur die Hälfte von 1964. Und auch nur Dank der Zuwanderung.

Deutschland versucht, mehr Zuwanderung zu bekommen. Die Diskusionen darüber fangen erst an. Sie werden ihre Landsleute dankend wieder aufnehmen. Das war in Polen nicht anders. Auch die haben ihre Landsleute zurückgerufen.

 

Ein Immo-crash betrifft nicht nur Immo-Besitzer, falls du dich jetzt wieder angegriffen fühlst.

 

----

Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

Gerard
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Elias hat am 09.03.2015 - 09:04 folgendes geschrieben:

Gerard hat am 06.03.2015 - 21:48 folgendes geschrieben:

An der Börse kann man nur die Worte könnte, müsste usw. gebrauchen, eben wegen der Unsicherheit. Es ist nunmal keine exakte Wissenschaft.

Ich habe nie behauptet, dass Börse eine exakte Wissenschaft sei.

Nochmals: der Immo-Crash kommt. Nicht vielleicht oder könnte. Er kommt.  Die Pensionskassen bauen, weil ihnen die bestehenden Immobilien zur Zeit als Anlage zu teuer sind. Die SBB baut ebenfalls. Die Babyboomer gehen in Rente und werden irgendwann sterben.

Der Spitzenjahrgang 1964 hatte 160'000 Geburten. Letztes Jahr "feierte" man endlich wieder mal 80'000 Geburten. So viele, wie schon lange nicht mehr. Und doch nur die Hälfte von 1964. Und auch nur Dank der Zuwanderung.

Deutschland versucht, mehr Zuwanderung zu bekommen. Die Diskusionen darüber fangen erst an. Sie werden ihre Landsleute dankend wieder aufnehmen. Das war in Polen nicht anders. Auch die haben ihre Landsleute zurückgerufen.

 

Ein Immo-crash betrifft nicht nur Immo-Besitzer, falls du dich jetzt wieder angegriffen fühlst.

 

Ich fühle mich absolut nicht angegriffen. Ob jetzt der Immocrash kommt oder nicht, dies geht mir einfach am Arsch vorbei, ich verkaufe nicht. Habe eine sehr tiefe Verschuldung und eben sehr hohe Renditen, dies interessiert mich. 

Ja Immobilien sind halt ein sehr langfristiges Invest, bevor es dann richtig rentiert. 

Gerard
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Elias hat am 09.03.2015 - 09:04 folgendes geschrieben:

Gerard hat am 06.03.2015 - 21:48 folgendes geschrieben:

An der Börse kann man nur die Worte könnte, müsste usw. gebrauchen, eben wegen der Unsicherheit. Es ist nunmal keine exakte Wissenschaft.

Ich habe nie behauptet, dass Börse eine exakte Wissenschaft sei.

Nochmals: der Immo-Crash kommt. Nicht vielleicht oder könnte. Er kommt.  Die Pensionskassen bauen, weil ihnen die bestehenden Immobilien zur Zeit als Anlage zu teuer sind. Die SBB baut ebenfalls. Die Babyboomer gehen in Rente und werden irgendwann sterben.

Der Spitzenjahrgang 1964 hatte 160'000 Geburten. Letztes Jahr "feierte" man endlich wieder mal 80'000 Geburten. So viele, wie schon lange nicht mehr. Und doch nur die Hälfte von 1964. Und auch nur Dank der Zuwanderung.

Deutschland versucht, mehr Zuwanderung zu bekommen. Die Diskusionen darüber fangen erst an. Sie werden ihre Landsleute dankend wieder aufnehmen. Das war in Polen nicht anders. Auch die haben ihre Landsleute zurückgerufen.

 

Ein Immo-crash betrifft nicht nur Immo-Besitzer, falls du dich jetzt wieder angegriffen fühlst.

 

Ich fühle mich absolut nicht angegriffen. Ob jetzt der Immocrash kommt oder nicht, dies geht mir einfach am Arsch vorbei, ich verkaufe nicht. Habe eine sehr tiefe Verschuldung und eben sehr hohe Renditen, dies interessiert mich. 

Ja Immobilien sind halt ein sehr langfristiges Invest, bevor es dann richtig rentiert. 

Elias
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Gerard hat am 09.03.2015 - 13:21 folgendes geschrieben:

Ich fühle mich absolut nicht angegriffen. Ob jetzt der Immocrash kommt oder nicht, dies geht mir einfach am Arsch vorbei, ich verkaufe nicht. Habe eine sehr tiefe Verschuldung und eben sehr hohe Renditen, dies interessiert mich. 

Ja Immobilien sind halt ein sehr langfristiges Invest, bevor es dann richtig rentiert. 

Richtig, es dauert lange, bis es rentiert. Und die Pensionskassen machen sich bereits jetzt schon Sorgen, ob die neuen Investitionen auch langfristig rentieren werden.

Wir kommen erstmals in ein Umfeld mit schrumpfender Bevölkerung. Japan zeigt, wohin die Reise geht

 

Demografie und Immobilienpreise

 Die Schweiz ist reif für eine Immobilienkrise

 Geht es nach der demografischen Entwicklung, ist die Schweiz reif für eine Immobilienkrise. Die Erfahrungen der USA und Japans bieten Anschauungsunterricht.

http://www.nzz.ch/aktuell/wirtschaft/wirtschaftsnachrichten/die-schweiz-...

 

Aktuell kaschiert die Zuwanderung den demografischen Wandel

 

 

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Gerard
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@Elias

Wie schon mehrmals erwähnt, habe ich die Immokrise der Anfang 90er mitgemacht und bin immer noch da. was sich vielleicht ändern könnte für mich (besser gesagt für meine Kinder, da ich unter meinem Namen nichts mehr kaufe wegen dem Alter) ist, dass es wieder Immobilien zu vernünftigen Preisen gibt auf dem Markt. 

Momentan gibt es nur Schrott zu kaufen oder überzogene Preise. Also würde dein Szenario gut in unserem Familienclan einpassen.

Domtom01
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Das Wichtigste bei Immobilien

Nur so zur Erinnerung: Wer Immobilien als Invest kaufen möchte, sollte sich an die drei wichtigsten Grundsätze halten:

1. Lage, 2. Lage und 3. Lage.

Natürlich spielen der Preis, die Verschuldung und die Kreditkonditionen auch eine Rolle. Es muss aber am richtigen Platz sein. Dann ist auch die demographische Entwicklung sekundär, sogar die wirtschaftliche Entwicklung. Zentren in Deutschland zeigen dies deutlich. Während im Osten und teilweise im Westen ganze Landstriche verfallen, florieren die Zentren. Solange es Menschen gibt, müssen diese auch irgendwo wohnen. Und so lange wird es immer welche geben, die keinen eigenen Wohnraum erwerben können oder wollen.

Neidlos muss man anerkennen, dass Gerard auf der ganzen Linie recht hat, ob es einem nun in den Kram passt oder nicht.

Elias
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Gerard hat am 09.03.2015 - 18:03 folgendes geschrieben:

@Elias

Wie schon mehrmals erwähnt, habe ich die Immokrise der Anfang 90er mitgemacht und bin immer noch da. was sich vielleicht ändern könnte für mich (besser gesagt für meine Kinder, da ich unter meinem Namen nichts mehr kaufe wegen dem Alter) ist, dass es wieder Immobilien zu vernünftigen Preisen gibt auf dem Markt. 

Momentan gibt es nur Schrott zu kaufen oder überzogene Preise. Also würde dein Szenario gut in unserem Familienclan einpassen.

Du wiederholst dich. Nicht nur in diesem Posting. Das war die Zeit, als ich bei der SNB Festgeld zu 10% angelegt habe. Habe ich auch schon mehrfach gepostet.

Und das bestätigt ja. wie auch schon mehrfach erwähnt, dass du immer noch nicht verstehst, was auf uns zu kommt. Du bist sehr einfach gestickt.

Darum copy-paste. Das spart enorm viel Zeit. 

 

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Elias
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«Der Peak ist überschritten»

Andreas Bleisch, Partner bei Wüest & Partner, sagt im cash-Video-Interview, wo bei Immobilien erste Preiskorrekturen beobachtbar sind und in welchen Segmenten sich in diesem Jahr Anleger Rendite erhoffen können.

http://www.cash.ch/news/front/der_peak_ist_ueberschritten-3307399-449

 

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hispoon
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Immo von den Eltern

Hallo Zusammen

Kennt sich hier jemand gut damit aus wie und wann man am besten ein Elternhaus übernehmen sollte?

Soll man einen Erb-Vorbezug machen? Oder es "einfach kaufen"?

Ich lebe noch im selben Haushalt wie die Eltern, man könnte aber auch eine Wohnung im Haus einrichten.

Habe noch Geschwister..

 

Elias
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hispoon hat am 23.03.2015 - 17:40 folgendes geschrieben:

Soll man einen Erb-Vorbezug machen? Oder es "einfach kaufen"?

Wir haben Erbvorbezug gemacht. Aus steuerlichen Überlegungen wie auch für den Fall, dass unsere Mutter pflegebedürftig wird.

 

Hier ein Link zum Thema

http://www.beobachter.ch/geld-sicherheit/erben/artikel/erbvorbezug_was-g...

 

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hispoon
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Erbvorbezug

Also Steuertechnisch gesehen ist ein Erbvorbezug die beste Lösung?

..und das heisst ich muss auch nicht aufkommen falls meine Eltern pflegebedürftig werden?

 

Wie sieht es denn aus wenn ich mit den Eltern im Haus wohne? Muss man da den Eltern noch das "Wohnrecht auf Ewig" zusprechen oder so ähnlich?

Elias
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Bei uns war es wegen der Abstimmung zur Erbschaftssteuer.

Knackpunkt:
Schenkungen werden rückwirkend ab 1. Januar 2012 dem Nachlass zugerechnet
http://www.wigra-treuhand.ch/index.php?option=com_content&view=article&i...

 

Spezialfragen Erbvorbezug und Schenkung

http://www.verwandtenunterstuetzung.ch/spezialfragen-erbvorbezug-und-sch...

 

 

MERKE:

Zeitpunkt des Erbvorbezuges / der Schenkung unerheblich, da keine Verjährungsfristen existieren. Aber: Bei der Anrechnung des freiwilligen Vermögensverzichts werden für jedes seit dem Erbvorbezug/Schenkung verstrichene Jahr CHF 10’000 abgezogen (Art. 17a Abs. 1 ELV). Somit: Ein Erbvorbezug von CHF 100’000 vor 10 Jahren werden bei der Anspruchsprüfung von Ergänzungsleistungen überhaupt nicht mehr berücksichtigt.

 

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Elias
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Richtungssuche am Schweizer Immobilienmarkt

Eine schwächere Konjunkturentwicklung beeinflusst die Preisentwicklung für Wohnimmobilien negativ, während der Negativzins das Interesse an Wohneigentum ankurbelt.

http://www.fuw.ch/article/richtungssuche-am-schweizer-immobilienmarkt/

 

Und da wäre noch der demografische Wandel. Den kann man natürlich ignorieren, nach dem Motto: Es kann nicht sein, was nicht sein darf.

 

 

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Elias
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Der Spielraum für Immobilienanlagen wird enger

Die Aktien der meisten Schweizer Immobiliengesellschaften waren in den letzten Monaten gefragt. Die Aufwärtsentwicklung hatte bereits im Herbst eingesetzt, sie akzentuierte sich nach den Entscheiden der Schweizerischen Nationalbank zur Eurountergrenze und zu Negativzinsen. Die Indizes SXI Real Estate Shares und SXI Real Estate Funds notieren 12 bzw. 7,4% höher als Anfang Jahr.

Durch die steigenden Kurse haben sich Bewertungsprämien aufgebaut. Bei manchen Titeln, darunter den branchenführenden, beträgt der Aufschlag des Aktienkurses zum inneren Wert zwischen 15 und 18%.

http://www.fuw.ch/article/der-spielraum-fur-immobilienanlagen-wird-enger/

 

 

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harley-rider
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hispoon hat am 24.03.2015 - 08:56 folgendes geschrieben:

Wie sieht es denn aus wenn ich mit den Eltern im Haus wohne? Muss man da den Eltern noch das "Wohnrecht auf Ewig" zusprechen oder so ähnlich?

Am Besten fährst Du wohl mit einem kostenpflichtigen Wohnrecht. D.h. Die Eltern bezahlen Dir eine entsprechende mtl. Miete.

Gratiswohnrecht oder Nutzniessung würde ich Dir nicht empfehlen, denn dann kannst Du bei Bedarf im Rahmen der mtl. Miete resp. Liegenschaftsertrages zu einer Kostenbeteiligung an Alters- / Pflegeheim verpflichtet werden sofern die Eltern in ein solches ziehen müssen.

alpenland
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so so, die kaufen Efh's, unglaublich

Ich schaue schon seit längerem nach alten Efh oder einfachen Mfh und werde von den Bankern dauernd belehrt, dass dies wohl das letzte sei und alle noch in den Konkurs schlittern würden; und jetzt dies !!!!!!!!!!

 


http://www.cash.ch/news/top_news/einfamilienhaeuser_eine_neue_anlageklasse-3309933-771

Bugatti
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Immobilie in den USA oder CH

alpenland hat am 04.04.2015 - 17:13 folgendes geschrieben:

Ich schaue schon seit längerem nach alten Efh oder einfachen Mfh und werde von den Bankern dauernd belehrt, dass dies wohl das letzte sei und alle noch in den Konkurs schlittern würden; und jetzt dies !!!!!!!!!!

 

http://www.cash.ch/news/top_news/einfamilienhaeuser_eine_neue_anlageklasse-3309933-771

Suchst Du eine Immobilie in den USA oder in der CH?

In den USA würde ich den Erwerb einer Immobilie nicht abwägig finden. Nach der massiven (ev übertriebenen) Korrektur, scheint sich dort ein Boden gebildet zu haben und (wieder) moderat steigende Immobilienpreise sind wahrscheinlich.

In der CH würde ich vom Erwerb einer Immobilie abraten (ausser es ist ein absolutes "Schnäppchen), weil die Wahrscheinlichkeit einer Korrektur, nach 15 Jahren steigenden Immobilienpreisen und all den anderen dazu kommenden Faktoren, nicht unerheblich ist.

Ein guter Investor setzt seine klare Strategie konsequent um, behält die Nerven, begrenzt Verluste, korrigiert Fehler rasch, hat Erfahrung, beherrscht das Handwerk, ist gut informiert, stressresistent, emotional stabil, unabhängig und ... geduldig.

Zyndicate
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Worauf Hauskäufer nun achten sollten
 

Wohneigentum zu kaufen ist immer noch extrem günstig. Doch die Zinsen für Festhypotheken ziehen wieder an. Müssen Immobilien-Käufer nun über die Bücher?

Von Ivo Ruch

Der freie Fall der Hypothekarzinsen in der Schweiz ist vorbei. Zumindest vorerst. Musste für eine zehnjährige Festhypothek im Januar mancherorts noch rund 1 Prozent Zins gezahlt werden, kosten diese Produkte in der Zwischenzeit im Durchschnitt gegen 1,9 Prozent. Das geht aus einer aktuellen Studie des Internet-Vergleichsdienstes comparis.ch hervor.

Grund für diesen Anstieg sind die Negativzinsen der Schweizerischen Nationalbank (SNB), welche sie von Finanzinstituten verlangt. Denn Banken können die Kosten für Strafzinsen nur begrenzt an ihre Kunden weitergeben. Sie tun es beispielsweise über höhere Hypothekarzinsen. So ist es kein Zufall, dass bei Banken in der Regel teurere Hypotheken-Abschlüsse zustande kommen als bei Versicherungen oder Pensionskassen.

"Wegen der Negativzinsen haben Banken erhöhte Absicherungskosten für die Refinanzierung. Versicherungen und Pensionskassen hingegen sahen sich nicht zu diesem Schritt gezwungen, da sie sich nicht am Markt refinanzieren und mit ihren langfristigen Verpflichtungen weniger von Zinsänderungen betroffen sind", schreibt comparis-Experte Marc Parmentier in der Studie.

Noch lange tiefe Zinsen

Ist die Zeit der Mini-Zinsen nun vorbei? Jein. Zwar werden sie kaum wieder auf die Tiefstwerte vom Januar sinken. Doch im historischen Vergleich sind die Zinsen auf Hypothekarkredite immer noch sehr tief. Die vielfach als "psychologisch wichtige" Marke von 2 Prozent ist noch nicht erreicht.

Das dürfte auch in den nächsten Monaten nicht der Fall sein, wie Florian Schubiger vom Beratungsunternehmen Vermögenspartner ausführt: "Ich glaube nicht, dass die Hypothekarzinsen in naher Zukunft deutlich ansteigen werden - auch wenn die Schweizerische Nationalbank den Negativzins abschwächen würde."

Grösseren Einfluss auf die Hypothekarzinsen hätte ein Anstieg der langfristigen Zinsen. Doch kaum jemand wettet derzeit darauf, dass die Renditen von Bundesobligationen in naher Zukunft markant ansteigen werden.

Das spricht weiterhin für Hypotheken mit langen Laufzeiten. Ein Trend, der auch das Beratungsunternehmen Vermögenspartner bei seinen Kunden feststellt. Doch empfehlen sie einen Mix aus Libor- und Festhypothek: "Eine Kombination aus Flexibilität und Sicherheit", wie Schubiger sagt. Allerdings muss sich jede Person aufgrund der eigenen finanziellen Situation die Frage nach dem optimalen Verhältnis dieser beiden Produkte stellen.

Heisser Immobilienmarkt

Variable Libor-Hypotheken (3 Monate) haben den Anstieg nicht mitgemacht, der bei den zehnjährigen zu verfolgen ist. Ganz im Gegenteil. Sie bewegen sich seit einem Jahr um die Marke von 1 Prozent, haben sich jüngst sogar noch vergünstigt (siehe Tabelle). Das Libor-Instrument wird dann unberechenbar, wenn Bewegung in die Zinslandschaft kommt. Etwas, das Marktbeobachter erst ab der zweiten Jahreshälfte erwarten.

Libor-Hypotheken orientieren sich am Zinssatz, zu dem Banken einander Geld ausleihen. Auf den aktuellen Dreimonats-Libor-Zins von -0,81 Prozent schlagen die Finanzinstitute noch eine unterschiedlich hohe Marge dazu.

Noch etwas muss im Zusammenhang mit den tiefen Hypo-Zinsen erwähnt werden. Der Schweizer Immobilienmarkt bewegt sich nach wie vor auf einem hohen Preisniveau. Befeuert durch eben dieses tiefe Zinsumfeld lassen sich viele Anleger in die Immobilien trieben, auf der Suche nach Rendite.

"Ein Immobilienkauf zu Investmentzwecken eignet sich allerdings nur bei einem ausreichenden Finanzpolster. Ansonsten entsteht ein Klumpenrisiko", sagt Immobilien-Fachmann Schubiger. Bei kleineren Vermögen bieten sich deshalb viel eher Aktien von Immobilienfirmen oder Immobilienfonds als Alternative an.

Wer ein Eigenheim erwerben will, findet auf cash.ch eine umfassende Palette an Informationen und Instrumenten, mit denen man zum Beispiel die Tragbarkeit berechnen kann.

Die tiefsten Zinssätze für zehnjährige Festhypotheken

Anbieter Zinssatz in %
hypomat.ch 1,46
Homegate 1,51
Swissquote 1,52
Axa Winterthur 1,56
Crédit Agricole 1,57

Die tiefsten Zinssätze für fünfjährige Festhypotheken

Anbieter Zinssatz in %
Homegate 0,86
hypomat.ch 0,86
family-net.ch 1
KFH Kreditanstalt 1,06
Crédit Agricole 1,08

Die tiefsten Zinssätze für Libor-Hypotheken

Anbieter Zinssatz in %
Homegate 0,84
Swissquote 0,9
KFH Kreditanstalt 0,95
LGT Bank 0,95
Migros Bank 1

Quelle: vermögenspartner.ch, Stand 8. April 2015

CASH

Ich verliere nie! Entweder ich gewinne oder ich lerne!

Gerard
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@ sarastro

Ich spreche hier von 32 jähriger Erfahrung im Immobilienkauf (MFH). Zusätzlich bevor ich Zahlen hervorhebe, möchte ich wesentliches klarstellen bei der Immobilienszene in der Schweiz (jedenfalls was ich seitdem erlebt habe).

In der Schweiz brauchst Du 20% EK zum Kauf einer Immobilie und 80% Fremdkapital (Hypotheken). Dies ist die Basis, kann natürlich verschiedentlich sein, je nach Garantien die Du aufweist.

Seit 2003 nehme ich nun ein Festhypozins von ca. 3% auf 10 Jahre. Grundkapital 1 Mio wie Du es beschrieben hast.

Bruttorendite, immer wie Du es beschrieben hast von 7%.

Jetzt mal die Rechnung:

1 Mio EK (20%) des Erwerbs, ergibt ein Immobilienkauf von 5 Mio, soweit alles Ok.

Bruttorendite 7% von 5 Mio ergibt 350'000.- abzüglich 1% vom gekauften Immowert für Chargen(50'000.-) verbleiben noch 300'000.-, wovon ich jetzt den Durchschnittshypozins von 3% auf 4 Mio Fremdkapital (120'000.-) abziehe.

Schlussrechnung: 350'000.- Bruttorendite abzüglich 50'000.- Chargen, abzüglich 120'000.- Hypozins verbleiben mir total Nettorendite von 180'000.- auf ein investiertes Kapital von 1 Mio, also 18%

Jetzt kannst Du auch argumentieren der Hypozins kann steigen, ich argumentiere bei Abschluss der lockeren Geldpolitik geht die Börse bachab. 

Ich will effektiv nicht mal ins Spiel kommen lassen wie die Börsenkurse in 10/15 Jahre aussehen, auch nicht wie die Immobilienpreise dann aussehen. Es interessiert mich nicht einmal. Mein Interesse ist, was habe ich für eine Rendite mit meinem investierten Kapital jetzt und alltäglich bis mein Zeitliches gesegnet ist. Und was kann ich meinen Hinterbliebenen überlassen.

Und glaube mir, lieber sarastro, ich rechne noch mit anderen Bruttorenditen als 7%, wobei ich bemerken will, dass ich heute noch jede anständige Immobilie mit 7% Bruttoredite kaufen würde und mein Geld der Börse dafür entziehen. Habe es übrigens letzthin wieder gemacht.

Zuallerletzt bin ich natürlich auch in Aktien investiert, manchmal kurz und längerfristig, aber Immos unschlagbar.

Gruss. Gerard

Goldbuggy
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Gerard hat am 10.04.2015 - 17:04 folgendes geschrieben:

Schlussrechnung: 350'000.- Bruttorendite abzüglich 50'000.- Chargen, abzüglich 120'000.- Hypozins verbleiben mir total Nettorendite von 180'000.- auf ein investiertes Kapital von 1 Mio, also 18%

Jetzt kannst Du auch argumentieren der Hypozins kann steigen, ich argumentiere bei Abschluss der lockeren Geldpolitik geht die Börse bachab. 

 

Salü Gerard, die Bruttorendite von 7% stimmt schon, was bei älteren Immobilien durchaus gängig ist, für die Nettorendite musst Du aber noch die Technische Entwertung mit einbeziehen Smile dann kommst auch auf die 7%, unter Einbezug von Risiko Leerstand etwas tiefer. Beim Ansteigen des Hypo- Zinssatzes ist man dann auch relativ schnell das Eigenkapital los, denn => Eigenkapital gleich Risikokapital. Setz mal für den Nettozinssatz 4.5% ein (100 jähriger Durchschnitt) und prüfe dann die Hypobelastung. 

 

Gruss Buggy.

weico
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Goldbuggy hat am 11.04.2015 - 08:34 folgendes geschrieben:

Salü Gerard, die Bruttorendite von 7% stimmt schon, was bei älteren Immobilien durchaus gängig ist, für die Nettorendite musst Du aber noch die Technische Entwertung mit einbeziehen Smile dann kommst auch auf die 7%, unter Einbezug von Risiko Leerstand etwas tiefer.

..am meisten lachen muss ja  besonders bei jenen "Immobilienxperten", die ein "Studium" absolvierten und unzählige Bewertung-und Renditeformelm runterpredigen  können ...aber selber Mieter (noch) sind. ROFL

Die mediale Witzfigur ,die meine Lachmuskel am meisten anregt, ist "Immobilienexperte" Donato Scognamiglio :

 

Wie wohnen Sie selber?

Donato Scognamiglio:
Ich lebe seit zehn Jahren in einer Mietwohnung in einer Flug­hafengemeinde.

Keine Lust auf Wohneigentum?

Das ist leider eine Preisfrage. In meinem Wohnort sind wegen des tiefen Steuerfus­ses die Immobilienpreise extrem hoch. Statt dass ich für 2,7 Millionen Franken ein 40-jähriges, sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus kaufe, Kerosingeruch vom nahen Flughafen inklusive, bleibe ich lieber noch ein paar Jahre Mieter, bis meine Kinder aus der Schule sind. Dann können wir in eine günstigere Gemeinde ziehen und uns dort eine Immobilie leisten.

http://www.handelszeitung.ch/invest/immobilien/zuerst-trifft-es-private-...

 

 

weico

 

 

 

Gerard
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Goldbuggy hat am 11.04.2015 - 08:34 folgendes geschrieben:

Gerard hat am 10.04.2015 - 17:04 folgendes geschrieben:

Schlussrechnung: 350'000.- Bruttorendite abzüglich 50'000.- Chargen, abzüglich 120'000.- Hypozins verbleiben mir total Nettorendite von 180'000.- auf ein investiertes Kapital von 1 Mio, also 18%

Jetzt kannst Du auch argumentieren der Hypozins kann steigen, ich argumentiere bei Abschluss der lockeren Geldpolitik geht die Börse bachab. 

 

Salü Gerard, die Bruttorendite von 7% stimmt schon, was bei älteren Immobilien durchaus gängig ist, für die Nettorendite musst Du aber noch die Technische Entwertung mit einbeziehen Smile dann kommst auch auf die 7%, unter Einbezug von Risiko Leerstand etwas tiefer. Beim Ansteigen des Hypo- Zinssatzes ist man dann auch relativ schnell das Eigenkapital los, denn => Eigenkapital gleich Risikokapital. Setz mal für den Nettozinssatz 4.5% ein (100 jähriger Durchschnitt) und prüfe dann die Hypobelastung. 

 

Gruss Buggy.

Ich habe auf sarastros Langzeitstrategie geantwortet. Also technische Entwertung wird weitgehend vom Mehrwert der Immobilie kompensiert.

Glaube mir diese Rechnung geht auf (jedenfalls bei mir seit 32 Jahren). Und alle meine Immos habe ich nicht 32 Jahre, die letzte 11 Jahre.

Ich habe kein Cent EK mehr in meinen Immobilien, habe diese über Jahre hinaus schon lange rausgenommen. Wenn Du nun meine CHF Einnahmen wüsstest in Immobilien und dies nur bei Fremdkapital, Du würdest auf den Kopf stehen.

Natürlich habe ich auch viel Fremdkapital amortisiert (beziehungsweise die Mieter, ist nun mal so). Und Stille Reserven sind vorhanden um das Fremdkapital gegenüber dem heutigen Wert der Immobilie noch unter 30% zu drücken. 

Darum rede ich immer von Langzeitinvestment bei Immobilien. X Jahre habe ich nie ein Cent rausgenommen, dafür klingelt die Kasse aber jetzt.

Ich bleibe noch immer überzeugt, wenn ein Junge heute in MFH investiert, er sich einen schönen Lebensabend garantieren kann. Jedenfalls besser als mit einer PK, wobei ein Angestellter verpflichtet ist, sie zu haben. Ich hatte nie eine.

Goldbuggy
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Gerard ich verstehe Dich, wir sind auch in Immobilien investiert, jedoch ohne Bankbelastungen, ergo schaue ich Immobilien ganz trocken aus der Sicht des Ertragswertes aus, womit natuerlich selten jemand einverstanden ist. Und in diesem Zusammenhang gehe ich davon aus, dass bei Niedrigstzinsen, wie wir sie jetzt haben, die Preise ueberrissen sind und fallen werden, sobald die Zinsen steigen werden, was eine Frage der Zeit ist. Und genau dann verliere ich die 20 bis 30 Prozent, was bei einer Fremdfinanzierung dem Eigenkapital gleich kommt. 

Gerard
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Goldbuggy hat am 11.04.2015 - 12:54 folgendes geschrieben:

Gerard ich verstehe Dich, wir sind auch in Immobilien investiert, jedoch ohne Bankbelastungen, ergo schaue ich Immobilien ganz trocken aus der Sicht des Ertragswertes aus, womit natuerlich selten jemand einverstanden ist. Und in diesem Zusammenhang gehe ich davon aus, dass bei Niedrigstzinsen, wie wir sie jetzt haben, die Preise ueberrissen sind und fallen werden, sobald die Zinsen steigen werden, was eine Frage der Zeit ist. Und genau dann verliere ich die 20 bis 30 Prozent, was bei einer Fremdfinanzierung dem Eigenkapital gleich kommt. 

Ich habe schon immer geschrieben, dass ICH NICHTS VERKAUFE, soweit geht mir der Immowert salopp ausgedrückt am Arsch vorbei. Mit Nullverschuldung bei Immobilien kann ich natürlich auf steuerlicher Basis nicht mit dir einverstanden sein. Dies ist aber wieder ein anderes Thema.

@ Weico

Ich habe jetzt das Interview von Hr. Scapo usw. gelesen. Wieder so ein im 2011, als das Interview stattfand, 41 jähriger Theoretiker. Da war ich schon 28 Jahre voraus, habe die Immokrise Anfang der 90er mitgemacht und immer noch mit Immobilien dabei. Wie ich verstanden habe hält er Anklang mit seinen Theorien bei Banken und Versicherungen für Immobewertungen. A la bonheur, alles was er schreibt ist nicht falsch, aber das meiste, nach meinem Massstab.

Als 63 jähriger geh ich noch immer zu meiner Bank und erhalte handumgehend sämtliche 7 stelliger Kredite für Käufe oder Sanierungen. Meistens geschieht dies per Telephon und ohne lange Diskussionen. Sie wissen aber auch wie ich handle und wir schon sehr lange ein Geschäftsverhältnis auf Treue und Transparenzbasis unterhalten. Und zusätzlich sollte sich jeder Investor, wo auch den Gegebenheiten anpassen, d.h. immer weniger ausgeben als man verdient, dann kann nichts schief gehen.

Dies ist nun mal Praxis und nicht Theorie.

sarastro
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@Gerhard

Vorerst kopiere ich meinen Post aus der Rubrik „Aktien Schweiz“ herüber. Ich weiß nicht, wie lange der Thread dort noch existiert.

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Angenommen, jemand hat im Jahr 2003 eine Million Franken zur Verfügung. Er kauft damit eine Renditenliegenschaft, die eine Bruttorendite von 7% aufweist. Für den Unterhalt der Liegenschaft muss er jährlich 1% der Kaufkosten aufwenden. Folglich erhält er jedes Jahr Fr. 60000 netto heraus für diese Liegenschaft (Kolonne 2). Die aufgelaufenen gesamten Erträge werden in Kolonne 3 aufsummiert.

Anstelle des Immobilienkaufes könnten auch Nestlé-Aktien gekauft werden. (Ich nehme mit Absicht Nestlé, weil weico einen Link für die Dividendenentwicklung von Nestlé gepostet hat.) Nach weico’s Link könnte ich am 3.4.2003 mit der Million Franken 53619 Nestlé-Aktien kaufen (Aktienkurs Fr. 18.65). Die Entwicklung der Dividendeneingänge können durch Multiplikation der Aktiendividende (Kolonne 4) mit der Anzahl Aktien, d.h. mit 53619 berechnet werden (Kolonne 5). In Kolonne 6 habe ich die gesamten Dividendeneingänge aufsummiert.

Nun, was ist das Ergebnis? In den Jahren 2003 bis 2011 fährt man besser mit dem Kauf der Immobilie. Ab dem Jahr 2011 ist aber der Nestlé-Kauf vorteilhafter, wobei mit jedem weiteren Jahr die Unterschiede zwischen dem Aktienkauf und dem Immobilienkauf zunehmen.

Jahr    Immobilienkauf            Aktienkauf Nestlé

  (1)       (2)          (3)          (4)         (5)         (6 )

2003   60000      60000       0.70     37533      37533

2004   60000    120000       0.72     38606      76139

2005   60000    180000       0.80     42895    119034

2006   60000    240000       0.90     48257    167291

2007   60000    300000       1.04     55764    223055

2008   60000    360000       1.22     65415    288470

2009   60000    420000       1.40     75067    363537

2010   60000    480000       1.60     85790    449327

2011   60000   540000       1.85     99195   548522   <-- Break Point

2012   60000    600000       1.95    104557   653079

2013   60000    660000       2.05    109919   762998

2014   60000    720000       2.15    115281   878279

2015   60000    780000       2.20    117962   996241

Ich hoffe, dass nun klar geworden ist, dass auf kurze bis mittlere Sicht der Immobilienkauf vorteilhafter ist, aber auf lange Sicht (in unserem Beispiel ab 8 Jahren) die Aktieninvestition besser abschneidet.

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Es ist mir klar, dass das eine stark vereinfachte Rechnung ist. Ich hatte sie in der Absicht gemacht, dass durch die Einfachheit der Rechnung die Struktur der Immobilienproblematik besser erkannt wird.

Ganz so naiv bin ich im Immobilienmarkt nicht. Ich kenne die Gepflogenheiten. Meine erste Liegenschaft habe ich in der Stadt Zürich vor rund 30 Jahren gekauft. Um das Jahr 1990 herum habe ich von Banken (zwangs-)ersteigerte Liegenschaften in Zürich und Umgebung aufgekauft, praktisch konkurrenzlos. Trotzdem kaufe ich heute keine Immobilien mehr und ziehe Aktien vor.

Nun im Detail zu Deiner Kritik: Du führst an, dass man mit Fr. 1'000'000 eine Immobilie von Fr. 5'000'000 ("gehebelt") kaufen und damit eine fünffache Rendite herausholen kann. Das funktioniert gut, solange die Hypothekarzinsen tiefer als die Mietrendite liegt. Wie hoch Bruttorendite ist, spielt im Grundsatz keine Rolle. (Ich habe 7% gewählt, weil bei den Steuern im Kanton ZH 7,05% für Bewertung der Liegenschaften eingesetzt wird.) Ein Unterhaltssatz von 1% ist zu tief, aber er vereinfacht die Rechnung in meinem Beispiel.

Der Einwand mit der Hebelung durch Hypotheken könnte ich mit dem Argument kontern, dass man auch Aktienkäufe mit Bankkrediten hebeln kann. Aber dieser Punkt ist nicht entscheidend. Der Pferdefuß bei schweizerischen Immobilien ist der Mieterschutz. Spätestens nach 20 Jahren stellt jeder Eigentümer fest, dass die Mieten nach oben gedeckelt sind. Die neuesten Bestrebungen der Mieterverbände eliminieren auch noch die letzten Möglichkeiten einer Mietanpassung (Formularpflicht mit Angabe der Vormiete etc.). Das heißt mathematisch gesprochen, dass die Mieterträge konstant sind. Andererseits gibt es Aktien, wo die Dividenden laufend erhöht werden (z.B. Ölkonzerne, Pharma). Unter dieser Voraussetzung überholt aus mathematischen Gründen jede steigende Dividendenrendite eine konstante Mietrendite. In meinem Beispiel war es nach 8 Jahren. Auch wenn durch Modifikation der Rechnungsannahmen die Mietrendite nach oben geschraubt wird, kommt man nicht an der Tatsache vorbei, dass die Mieterträge gedeckelt sind. Es verschiebt sich nur der Zeitpunkt, wenn die Aktiendividenden die Mieterträge überholen. Deshalb bleibe ich bei Feststellung, dass Aktien mit steigenden Dividenden langfristig die Immobilien schlagen.

Diese Feststellung wird auch durch die Wirtschaftsgeschichte bestätigt. Die weltweit größten Vermögen findet man nicht bei den Immobilienbesitzern, sondern bei den Eigentümern von Aktiengesellschaften mit kontinuierlich steigenden Gewinnen bzw. Dividenden.

Goldbuggy
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Die Differenz zwischen dem Brutto- zum Nettozinssatz wäre in diesem Fall rund 2.5%, 1% ist für den Unterhalt, Leerstandrisiko, Verwaltung und die technische Entwertung etwas zu mager - wünsche allen einen schönen Tag Smile 

MarcusFabian
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weico hat am 11.04.2015 - 12:13 folgendes geschrieben:

Die mediale Witzfigur ,die meine Lachmuskel am meisten anregt, ist "Immobilienexperte" Donato Scognamiglio :

 

Wie wohnen Sie selber?

Donato Scognamiglio:
Ich lebe seit zehn Jahren in einer Mietwohnung in einer Flug­hafengemeinde.

 

Das muss nicht zwingend dumm sein:

Wenn die Zinsen sinken (wie 2000 bis 2008), kaufen sich mehr Leute Eigentum. Sie werden also von Mietern zu Eigentümern. Entsprechend sinken die Mieten, weil weniger Nachfrage nach Mietwohnungen und mehr Nachfrage nach Wohneigentum entsteht. Das war in den USA sehr schön zu beobachten.

Bei steigenden Zinsen dürfte das umgekehrte passieren: Weniger Kaufdruck auf den Eigentumsmarkt und erhöhter Druck auf den Mietmarkt.

Den Druck auf den Mietmarkt spüren die Amis ja ohnehin seit 2009, weil viele "Unterwasser" finanzierte Häuser zwangsversteigert wurden und die ehemaligen Besitzer jetzt zwangsläufig wieder auf den Mietmarkt drängen.

Gerard
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MarcusFabian hat am 13.04.2015 - 17:00 folgendes geschrieben:

weico hat am 11.04.2015 - 12:13 folgendes geschrieben:

 

Die mediale Witzfigur ,die meine Lachmuskel am meisten anregt, ist "Immobilienexperte" Donato Scognamiglio :

 

Wie wohnen Sie selber?

Donato Scognamiglio:
Ich lebe seit zehn Jahren in einer Mietwohnung in einer Flug­hafengemeinde.

 

 

Das muss nicht zwingend dumm sein:

Wenn die Zinsen sinken (wie 2000 bis 2008), kaufen sich mehr Leute Eigentum. Sie werden also von Mietern zu Eigentümern. Entsprechend sinken die Mieten, weil weniger Nachfrage nach Mietwohnungen und mehr Nachfrage nach Wohneigentum entsteht. Das war in den USA sehr schön zu beobachten.

Bei steigenden Zinsen dürfte das umgekehrte passieren: Weniger Kaufdruck auf den Eigentumsmarkt und erhöhter Druck auf den Mietmarkt.

Den Druck auf den Mietmarkt spüren die Amis ja ohnehin seit 2009, weil viele "Unterwasser" finanzierte Häuser zwangsversteigert wurden und die ehemaligen Besitzer jetzt zwangsläufig wieder auf den Mietmarkt drängen.

Dies ist wiederum eine Theoretikeraussage. Wie ich bisher von dir gelesen habe, bist Du ja in einem Mietverhältnis. Vergessen noch Invest in Immobilien! Wie ich dich lese, frage ich mich überhaupt wo und wann Du mal investiert warst, ausser vielleicht in ein paar Goldmünzen (dies entnehme ich nur bei deinen Postings). Ich kann dich sicher auch verstehen, aber in der Praxis sieht alles ganz anders aus, als Du es hier beschreibst. Und in allen Invests, sei es Aktien, Immos usw. und so fort. Man kann das Bargeld auch unter die Matraze legen und glauben man sei Gewinner, warum nicht? Jedem seine Meinung. 

Auch wenn ich nicht glaube, ich hätte alles richtig gemacht mit meinen Invests, für mich war die beste Anlage immer noch Immobilien, langfristig, und da bleibe ich eben noch investiert, wohin der Weg auch geht. Dieser Weg führte mich zu einem Wohlstand, den ich mir in jungen Jahren nur hätte erträumen können.

Goldbuggy
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Gerard, es ist sicher schön und anstrebenswert, Immobilien in seinem Portfolio zu wissen, die, sagen wir mal Mieten von Fr. 70'000,- pro Million Anlagewert abwerfen, zu 30 bis 50% belehnt sind und keinerlei grössere Investitionen bedürfen - nur - kann ich in der heutigen Zeit solche Immobilien (meistens ältere MFH mit einer schönen Bruttorendite) kaufen? Auf solcherlei bin ich immer auf der Suche, jedoch mit sehr geringem Erfolg. Denn - in der heutigen Zeit sind die Immobilien überbewertet, und zwar rund um 20 bis 40% - also finde ich nichts Schlaues und investiere nicht. Das betrifft dich als Langzeitinvestor nicht, jedoch die Leute, die JETZT kaufen möchten. Und denen, die JETZT kaufen möchten, und nicht an ein ausgesprochenes "Schnäppchen" gelangt sind und Fremdkapital benötigen, sage ich: "Passt auf, denn wenn die Hypozinsen steigen werden - was sie sicherlich auch mal tun werden - geht der Wert der Immobilie runter und die Bank wird sich melden mit dem frommen Wunsch, der Käufer möge weiteres Eigenkapital bei der Bank parkieren, da der Belehnungswert gesunken ist".

Kurz und gut, mit Immobilien kann man auch munter Kapital verheizen - sein Eigenkapital. Vor allem dann, wenn die Markt- Preise stark im Norden angekommen sind, was jetzt der Fall ist. Ich denke der Pol ist bereits erreicht. Denn die Zinsen werden kaum noch weiter fallen, der Mietwert wird kaum merkbar steigen - alles Faktoren, die den Immobilienwert anheben würden. 

 

Ich wünsche allen einen schönen und sonnigen Prachtstag Smile 

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