Hypothek abschliessen oder warten..?

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weico
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Re: Hypozinsen seit 1985

Bugatti wrote:

Wer Risiken sehen kann, sieht wahrscheinlich ebenso Chancen.

...und wer genau hinsieht,der sieht historische Chancen..

Absolut wunderbare Zeiten die zurzeit herrschen (jedenfalls für Immobilienkäufer).. 8)

weico

rascalinho
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Hypothek abschliessen oder warten..?

Macht es im gegenwärtigen Umfeld Sinn trotzdem eine Hypothek aufzunehmen auch wenn man die Immobilie problemlos ohne Hypothek kaufen könnte? Wie kann man unter diesen Umständen von den tiefen Hypozinsen profitieren?

weico
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Hypothek abschliessen oder warten..?

Bugatti wrote:

@ weico

Wann hast Du das letzte Mal in diesen wunderbaren historischen Zeiten eine Immobilie gekauft?

..vor 3 Jahren .

Zurzeit hab ich in meiner Nachbarschaft (selbe Strasse..) eines "an der Hand",dass eine Erbengemeinschaft verkaufen will.

weico

Innuendo
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Re: Hypozinsen seit 1985

weico wrote:

Absolut wunderbare Zeiten die zurzeit herrschen (jedenfalls für Immobilienkäufer).. 8)

Die Frage ist: Wann steigen die Zinsen? In 6 Monaten? Oder einem Jahr?

Elias
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Re: Hypozinsen seit 1985

Innuendo wrote:

weico wrote:
Absolut wunderbare Zeiten die zurzeit herrschen (jedenfalls für Immobilienkäufer).. 8)

Die Frage ist: Wann steigen die Zinsen? In 6 Monaten? Oder einem Jahr?

Die Zeiten sind ideal für langjährige Immobilienbesitzer. Für die Käufer eher nicht, für die Verkäufer eher schon.

Bei Japan dauert die Krise, deflationistische Phasen und tiefe Zinsen nun schon seit 1990 an. Wer hätte das gedacht. Zwischendurch gab es immer wieder mal Anzeichen für eine Besserung.

Ich gehe davon aus, dass die EZB Anfangs nächstes Jahr die Zinsen wieder um 0.25% erhöhen wird. In Sachen "Teuerung" scheint der Zenit in Deutschland bereits überschritten. Das kann dem Euro Auftrieb verleihen. In den USA sieht es auch so aus, wie wenn die Teuerung nachlässt.

Ich rechne für nächstes Jahr nicht mit einer nennenswerten Zinserhöhung in der Schweiz. Im Sommer wird bei mir eine Hypotranche (> 2%) fällig und die werde ich sicher tiefer abschliessen können. Danach schaue ich wieder weiter.

----

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Elias
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Neues vom Libor 0,0033% -33,40%

Die 2-jährige bei der Migrosbank ist bei 0.97%, bei der SGKB bei 1.35%

Drum prüfe wer sich ewig bindet, ob sich nicht was besseres findet.

----

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Innuendo
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Re: Hypozinsen seit 1985

Was hältst du von einer Forwardhypothek auf für ein Eigenheim ab 1. 4. 2011?

Elias
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Re: Hypozinsen seit 1985

Innuendo wrote:

Was hältst du von einer Forwardhypothek auf für ein Eigenheim ab 1. 4. 2011?

Die sind gut wenn es nach steigenden Zinsen aussieht. Bei den meisten Banken kann man die nächste Tranche 3 Monate vor Ablauf fixieren, ohne einen Forwardzuschlag.

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Innuendo
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Elias wrote:

ZKB-erwartet-naechstes-Jahr-steigende-Hypozinsen. Das war vor einem Jahr.

Empfiehlt sich da eine Forward-Hypothek, wenn man auf April 2012 eine Hypothek abschliesst? Viele meinen aber, das lohne nicht.

Elias
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Innuendo wrote:

Elias wrote:
ZKB-erwartet-naechstes-Jahr-steigende-Hypozinsen. Das war vor einem Jahr.

Empfiehlt sich da eine Forward-Hypothek, wenn man auf April 2012 eine Hypothek abschliesst? Viele meinen aber, das lohne nicht.

Aktuell lohnt es sich nicht, da niemand - nicht mal die ZKB - steigende Zinsen erwartet.

Für die Banken ist es immer ein lohnendes Geschäft. Darum melden sich ihre "Experten" frühzeitig. Steigen die Zinsen, haben sie es vorausgesagt, steigen sie nicht, war es damals nicht vorhersehbar.

Es lohnt sich dann, wenn man erwartet, dass die Zinsen bis zur Erneuerung der nächsten Tranche stark steigen. Ansonsten lohnt sich der Zuschlag für die Absicherung nicht. Da kann man genau so gut zuwarten. Wie schon mal erwähnt: man kann 3 Monate vor dem Auslaufen einer Tranche bereits den Zinssatz ohne Zuschlag fixieren.

Auch schon mehrfach gepostet: Sparen, sparen, sparen und bereit sein für die direkte Amortisation. Viele tun das, was die Banken weiter im Geld ersaufen lässt. Sowohl wegen dem Sparen, wie auch bei der folgenden Amortisation.

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Innuendo
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Danke Elias für die immer guten Tipps.

Elias
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Die Bundesobli als Vorlaufindikator gehen um 1% zurück.

http://www.cash.ch/boerse/kursinfo/charts/Ref-Intr-Rate/1190007/244/1/MO...

Von der Seite sieht es also nicht nach steigenden Zinsen aus.

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Innuendo
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Elias wrote:

Die Bundesobli als Vorlaufindikator gehen um 1% zurück.

http://www.cash.ch/boerse/kursinfo/charts/Ref-Intr-Rate/1190007/244/1/MO...

Von der Seite sieht es also nicht nach steigenden Zinsen aus.

Wäre es denkbar, dass die 10-Jahres-Festhypotheken auf unter zwei Prozent sinken?

PowerDau
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Innuendo wrote:

Elias wrote:
Die Bundesobli als Vorlaufindikator gehen um 1% zurück.

http://www.cash.ch/boerse/kursinfo/charts/Ref-Intr-Rate/1190007/244/1/MO...

Von der Seite sieht es also nicht nach steigenden Zinsen aus.

Wäre es denkbar, dass die 10-Jahres-Festhypotheken auf unter zwei Prozent sinken?

da würde ich aber nicht darauf wetten, dann eher dass sie vorher bei 3% ist und langfristig ist auch das noch sehr tief.

Elias
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PowerDau wrote:

Innuendo wrote:
Elias wrote:
Die Bundesobli als Vorlaufindikator gehen um 1% zurück.

http://www.cash.ch/boerse/kursinfo/charts/Ref-Intr-Rate/1190007/244/1/MO...

Von der Seite sieht es also nicht nach steigenden Zinsen aus.

Wäre es denkbar, dass die 10-Jahres-Festhypotheken auf unter zwei Prozent sinken?

da würde ich aber nicht darauf wetten, dann eher dass sie vorher bei 3% ist und langfristig ist auch das noch sehr tief.

Sehe das auch so. 1.8 bis 1.9 ist die allerallerallerunterste Grenze für die 10jährige. Die Migrosbank ist bei offiziellen 2.3%. Das tiefste war glaub ich mal bei 2.1%. Da ist nicht mehr viel Luft nach unten.

Mein Ziel ist die 2-jährige unter 1%.

----

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Innuendo
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Elias wrote:

Mein Ziel ist die 2-jährige unter 1%.

Gartman im Cash-Artikel meint, die Hypozinsen stiegen bald:

«…Und er warnt, im aktuell boomenden Immobilienmarkt vom tiefen Zinsniveau profitieren zu wollen. "Mit der drohenden Inflation werden die Zinsen in die Höhe schiessen," so Gantner…»

Behält er recht? Und wann wird das sein?

Vielleicht sollte man die Hypo dann doch per Forward fixieren? Könnte es sein, das der Hypozins regelrecht nach oben gallopiert?

PowerDau
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Innuendo wrote:

Elias wrote:
Mein Ziel ist die 2-jährige unter 1%.

Gartman im Cash-Artikel meint, die Hypozinsen stiegen bald:

«…Und er warnt, im aktuell boomenden Immobilienmarkt vom tiefen Zinsniveau profitieren zu wollen. "Mit der drohenden Inflation werden die Zinsen in die Höhe schiessen," so Gantner…»

Behält er recht? Und wann wird das sein?

Vielleicht sollte man die Hypo dann doch per Forward fixieren? Könnte es sein, das der Hypozins regelrecht nach oben gallopiert?

Ja bei einer stark anziehenden Inflation kannst du von einer Festhypo 10 Jahre bei jetzigen Zinsen nur träumen.

Innuendo
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Bei der ZKB lese ich folgendes:

Abschluss auf Termin: Sie können den Zinssatz Ihrer ZKB Starthypothek maximal 24 Monate vor Beginn der Laufzeit fixieren.

Abschluss auf Termin mit variabler Bezugsmöglichkeit: Bei einer Vorlaufzeit von höchstens 12 Monaten können Sie die ZKB Starthypothek im Maximum 3 Monate vor dem festgelegten Auszahlungstermin zum vereinbarten Zinssatz beziehen.

Was bedeutet «Abschluss auf Termin mit variabler Bezugsmöglichkeit»?

Elias
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Innuendo wrote:

Bei der ZKB lese ich folgendes:

Abschluss auf Termin: Sie können den Zinssatz Ihrer ZKB Starthypothek maximal 24 Monate vor Beginn der Laufzeit fixieren.

Abschluss auf Termin mit variabler Bezugsmöglichkeit: Bei einer Vorlaufzeit von höchstens 12 Monaten können Sie die ZKB Starthypothek im Maximum 3 Monate vor dem festgelegten Auszahlungstermin zum vereinbarten Zinssatz beziehen.

Was bedeutet «Abschluss auf Termin mit variabler Bezugsmöglichkeit»?

So wie es oben steht:

Quote:

Bei einer Vorlaufzeit von höchstens 12 Monaten können Sie die ZKB Starthypothek im Maximum 3 Monate vor dem festgelegten Auszahlungstermin zum vereinbarten Zinssatz beziehen.

Aus heutiger Sicht ist der maximale Auszahlungstermin 1. September 2012. Frühester Bezug wäre dann der 1. Juni.

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Innuendo
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Elias wrote:

Aus heutiger Sicht ist der maximale Auszahlungstermin 1. September 2012. Frühester Bezug wäre dann der 1. Juni.

Heisst das ich könnte die Hypothek jetzt zu den momentanen Zinsen fixieren und müsste dann spätestens am 1. Juni 2012 eingezogen sein, ohne einen Zuschlag wie bei einer Forwardhypotek bezahlen zu müssen?

Noch eine Frage hätte ich: Ich habe genug Eigenkapital ohne auf die Pensionskasse zugreifen zu müssen. Kommt man beim Verhandeln mit der Bank zu einem vorteilhafteren Zins, wenn man als zusätzliche Sicherheit die PK verpfändet?

Elias
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Innuendo wrote:

Elias wrote:
Aus heutiger Sicht ist der maximale Auszahlungstermin 1. September 2012. Frühester Bezug wäre dann der 1. Juni.

Heisst das ich könnte die Hypothek jetzt zu den momentanen Zinsen fixieren und müsste dann spätestens am 1. Juni 2012 eingezogen sein, ohne einen Zuschlag wie bei einer Forwardhypotek bezahlen zu müssen?

Nein. Du kannst jetzt fixieren immer inkl. Zuschlag.

Innuendo wrote:

Noch eine Frage hätte ich: Ich habe genug Eigenkapital ohne auf die Pensionskasse zugreifen zu müssen. Kommt man beim Verhandeln mit der Bank zu einem vorteilhafteren Zins, wenn man als zusätzliche Sicherheit die PK verpfändet?

In einem normalen Umfeld ist das so. In rezessiven Zeiten oder bei stark fallenden Immobilienpreise kann es mühsamer sein. Dann spielt ein gesichertes Einkommen und die Zukunftsaussichten der Branche in der man arbeitet eine ebenso wichtige Rolle. Wichtig ist auch, dass man mehrere Offerten einholt. Tage mit steigenden Swapsätzen sind schlecht zum Verhandeln. Darum sollte man etwas Zeitpuffer haben bis zum Abschluss haben.

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sgrauso
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Da nun EURO und CHF fixiert sind sollten sich Theoretisch auch die Zinsen auf den gleichen Niveau einpendeln....

Könnte also gut sein das die CHF Zinsen sich in den nächsten Monaten richtung EU Zinsen bewegen.

Mittelfristig kann man aber meiner meinung auf libor bleiben, ok vielleicht gibt es eine erhöhung, aber mit der Krise können sich die eurofuzzis schlecht eine Zinserhöhung leisten.

 


 


 


Geld macht nicht glücklich, besonders wenn es wenig ist....


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Elias
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sgrauso wrote:

Da nun EURO und CHF fixiert sind sollten sich Theoretisch auch die Zinsen auf den gleichen Niveau einpendeln....

Könnte also gut sein das die CHF Zinsen sich in den nächsten Monaten richtung EU Zinsen bewegen.

Mittelfristig kann man aber meiner meinung auf libor bleiben, ok vielleicht gibt es eine erhöhung, aber mit der Krise können sich die eurofuzzis schlecht eine Zinserhöhung leisten.

Bei einem Kurs von 1.20 würde mich das wundern

Der Franken ist damit immer noch überbewertet und würde mit höheren Zinsen zusätzlich attraktiv werden. Das käme die SNB teuer zu stehen.

Dann würde es auch höhere Sparzinsen geben.

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sgrauso
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Wenn die Zinsen sich nicht einpendeln kannst du ne Hypo in CHF eröffnen und das Geld in EURO zu einem höherem Zins anlegen (am beste in toprated corporate bonds).

Nicht schlecht oder? Nur die SNB könnte einem ein Strich durch die Rechnung machen wenn sie die 1.2 nicht hält Wink

 


 


 


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sgrauso wrote:

Wenn die Zinsen sich nicht einpendeln kannst du ne Hypo in CHF eröffnen und das Geld in EURO zu einem höherem Zins anlegen (am beste in toprated corporate bonds)

Jeder kann das versuchen, wenn man Immobilien zur Sicherheit hat. Das Problem: man bekommt das Geld nicht ausbezahlt. Es wird z.B. dem neuen Eigentümer oder den Handwerkern überwiesen.

Fingierte Rechnungen könnten da weiterhelfen und dann kann man nur nur noch hoffen, dass der Franken nicht doch wieder erstarkt oder der Euro untergeht.

Ich parkiere mein Geld in Franken, da weiss ich, was ich hab.

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Innuendo
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Würden die Hypothekarzinsen weiter sinken, wenn die SNB Negativzinsen einführt?

Elias
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Innuendo wrote:

Würden die Hypothekarzinsen weiter sinken, wenn die SNB Negativzinsen einführt?

Quote:

Negativzinsen sind längst Realität

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/unternehmen-und-konjunktur/Negati...

Das wäre ja was, wenn man noch Geld für die Hypo bekäme.

Viel tiefer als jetzt gehen die Hypozinsen nicht mehr.

----

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Innuendo
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Elias wrote:

Innuendo wrote:
Würden die Hypothekarzinsen weiter sinken, wenn die SNB Negativzinsen einführt?

Quote:

Negativzinsen sind längst Realität

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/unternehmen-und-konjunktur/Negati...

Das wäre ja was, wenn man noch Geld für die Hypo bekäme.

Viel tiefer als jetzt gehen die Hypozinsen nicht mehr.

Man stelle sich die Schlagzeile vor: Banken zahlen 0.25% Zins auf Hypothken 8)

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Mein Bankberater hat mir grad bestätigt, dass ich jetzt schon den Hypozins ohne Zuschlag fixen kann (der Kredit läuft dann ab 1. April 2012). Die Frage ist jetzt nur: Soll ich jetzt tatsächlich schon fixen? Es ist nicht einfach, gar nicht einfach, denn wenn es noch sinkt, wurmt es, und wenn es steigt, wurmt es auch Sad

Am besten ich frag das Orakel… :?: hm, was soll ich nur tun... grübel grübel :roll:

Elias
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Innuendo wrote:

Mein Bankberater hat mir grad bestätigt, dass ich jetzt schon den Hypozins ohne Zuschlag fixen kann

Würde ich machen.

Was für eine Laufzeit ist es denn und zu welchen Zinssatz?

----

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