Immobilien

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Domtom01
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Lass die Finger davon, die Wohnung taugt nichts.

Goldbuggy
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Günstige Wohnungen gibt es bei diesen tiefen Hypozinsen gar nicht. Günstige Wohnungen wird es geben wenn die Hypozinsen steigen werden und es einen nach dem anderen verjagd, der heute überteuert gekauft hat und Eigenkapital nachschiessen muss. Dann muss man kaufen, wenn die schwachen Hände wieder dorthin geschickt werden, wo sie hingehören. 

Bugatti
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"Günstige" Wohnung in Rheineck

http://www.immoscout24.ch/de/d/wohnung-kaufen-rheineck/3727052?s=2&t=2&l=3000&ci=1&ct=11

1. Lage: Rheineck. Nicht gerade im Zentrum der Schweiz, ausserdem Nähe zu D und A mit signifikant günstigeren Preisniveau als in der Schweiz

2. Alter des Gebäudes -> Bausubstanz und Investitionsstau (siehe Elektroinstallationen auf den Bilder)

3. Gastwirtschaft im Erdgeschoss -> Lärmimmissionen. Das einzige Mal wo sich in selben Gebäude ein Restaurant befand, wohnte ich im 18. Stockwerk Music 2

Ausserdem Durchfahrtsstrasse und Eisenbahn...

4. Keine Parkierungsmöglichkeit (ausser vielleicht auf dem Bahnhofareal gegen entsprechende Gebühr)

5. Balkon: 2,1m2!!! und höchstwahrscheinlich nicht direkt von der Wohnung zugänglich.

5. Anbieter: Vorwahl 0042 -> Tschechische Republik???

Fazit: Für unter SFr. 300'000.00 (EK SFr. 60'000.00) gibt es Wohnungen in "normalen" Mehrfamilienhäuser, die meiner Ansicht nach empfehlenswerter sind.

Ein guter Investor setzt seine klare Strategie konsequent um, behält die Nerven, begrenzt Verluste, korrigiert Fehler rasch, hat Erfahrung, beherrscht das Handwerk, ist gut informiert, stressresistent, emotional stabil, unabhängig und ... geduldig.

hispoon
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alles klar

Danke für die Tipps.

Habe natürlich jetzt auch die Meinung das dies wohl nur eine "schlechte Idee" war.

In dem Falle besser noch ein wenig sparen und auf hohe Zinsen warten Biggrin

Bugatti
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Trendwende im CH-Immobilienmarkt

Halten wir fest:

Im Oktober 2015 stellen auch die (selbsternannten) Experten fest, dass eine Trendwende im Schweizer-Immobilienmarkt stattfindet:

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/was-die-trendwende-auf-dem-immobilienmarkt-bedeutet/story/1641627

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Elias
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Schweizer Immobilienmarkt kühlt sich ab

Im dritten Quartal haben sich die Risiken im Immobilienmarkt laut UBS kaum verändert. Allerdings dürften auf Vermieter tendenziell schwierigere Zeiten zukommen.

Die Risiken auf dem Schweizer Immobilienmarkt sind im dritten Quartal gemäss dem UBS-Immobilienblasenindex stabil geblieben. Die positiven Impulse der Negativzinsen auf die Eigenheimnachfrage hätten generell nachgelassen, schreibt die UBS in ihrer aktuellen Studie. Stagnierende Eigenheimpreise, ein Rückgang der Investitionsnachfrage nach Eigentumswohnungen und tiefere Mieten hätten den Index trotz anhaltend hoher Hypothekarvolumen gedämpft.

Der Immobilienblasenindex (UBS Swiss Real Estate Bubble Index) stand im dritten Quartal 2015 bei 1,38 Punkten. Gegenüber dem Vorquartal erhöhte er sich damit marginal um 0,01 Zähler. Die Hypothekarvolumen stiegen zwar im Vorjahresvergleich um 3,4 Prozent, womit das Wachstum im Vergleich zur Einkommensentwicklung immer noch deutlich über dem langfristigen Mittel liege, so die UBS.

Schwierigere Zeiten für Vermieter

Die Stagnation der Eigenheimpreise gegenüber dem Vorquartal sei dagegen ein klares Signal der Marktberuhigung. Die Ungleichgewichte hätten angesichts der negativen Teuerung und der um 0,3 Prozent geschrumpftem Haushaltseinkommen aber noch nicht abgenommen, und die teuerungsbereinigte Preissteigerung bei Eigenheimen gegenüber dem Vorjahr liege noch immer bei plus 3,1 Prozent.

Rückläufige Mieten hätten zu einer leichten Verschlechterung des Kauf-Mietpreis-Verhältnisses geführt. Die Zeiten für Vermieter dürften tendenziell schwieriger werden, was sich in einem Anstieg der Leerstände bei Mietwohnungen auf aktuell 1,8 Prozent widerspiegle, heisst es weiter. Höhere Mieten bei Neubauten seien in einem Umfeld sinkender Konsumentenpreise kaum durchsetzbar.

Schleppende Konjunktur dürfte sich niederschlagen

Generell scheinen die positiven Impulse der Negativzinsen auf die Eigenheimnachfrage graduell nachzulassen, so das Fazit der Studie. Die Jahreswachstumsraten der Preise und der Hypothekarschulden seien wieder auf das Vorjahresniveau gesunken.

Die aktuelle Volatilität an den Finanzmärkten und neuerliche Tiefststände bei den Renditen der Zehn-Jahres-Eidgenossen dürften dem Eigenheimmarkt gemäss UBS keinen neuen Schub verleihen. Es sei zu erwarten, dass der aktuell für Immobilien ungünstige, schleppende Konjunkturverlauf sich in den nächsten Quartalen noch stärker in den Marktdaten niederschlagen werde.

http://www.handelszeitung.ch/konjunktur/schweizer-immobilienmarkt-kuehlt...

 

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alpenland
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WCM (Deutschland), Risiko-Chance

Um eine Diversifikation in Immob etwas anzugehen, habe WCM zu gelegt.
Nach sehr ruppiger Zeit, scheint die Firma wieder auf Kurs.

Sie steigt S-Dax auf,

das könnte weitere Käufe auslösten.

 Grösseres Stühlerücken gibt es beim SDax : Hier übernimmt der Betreiber von Online-Marktplätzen Scout24 den Platz von Ströer. Ausserdem ziehen das Maschinenbauunternehmen Schaeffler , die WCM Beteiligungs- und Grundbesitz und der Finanzdienstleister Hypoport in den Index ein. Gehen müssen dafür der Bekleidungshändler Tom Tailor , die Industrieholding Gesco und der Automobilzulieferer SHW .

alpenland
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Bernberg Buy

Berenberg nimmt WCM mit 'Buy' wieder auf - Ziel 2,90 Euro

Die Privatbank Berenberg hat WCM mit "Buy" wieder in die Bewertung aufgenommen. Das Kursziel hob Analyst Kai Klose in einer Studie vom Montag zugleich von 2,65 von 2,90 Euro an. Er habe seine Schätzungen nach der jüngsten Kapitalerhöhung der neu in den SDax aufgenommenen Beteiligungsgesellschaft angehoben. In seinen Schätzungen seien nun die jüngsten Zukäufe eines Baummarktes und zweier Fachmarktzentren enthalten./ck/tav

AFA0032 2015-12-21/13:56

 

Elias
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Jeder Zweite unter 30 träumt vom eigenen Haus

Noch hat die Schweiz die tiefste Eigentumsquote Europas. Doch nun wird aufgeholt: Die Hälfte aller 15- bis 29-Jährigen will in den nächsten zehn Jahren ein Haus kaufen.

http://www.20min.ch/finance/news/story/Jeder-Zweite-unter-30-traeumt-vom...

 

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Zyndicate
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Schweizer Immobilienmarkt bleibt attraktiv

Schweizer Immobilien sind nach wie vor eine beliebte Anlageklasse. Auch wenn sich die Aussichten im Vergleich zum Vorjahr leicht eingetrübt hätten, werde der Immomarkt von den Investoren weiterhin als attraktiv bewertet.

Das schreibt die Beratungsfirma EY in dem am Dienstag veröffentlichten "Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2016". Insgesamt beurteilen 91% der in der Studie Befragten den Investitionsstandort Schweiz als "attraktiv" oder sogar "sehr attraktiv".

Attraktive Wohnbauten

Die grössten Chancen auf Wertsteigerungen sehen die im Trendbarometer befragten Investoren im Wohnbausektor. Für Immobilien an 1A-Standorten an sehr guten Lagen rechnen alle Befragten mit stabilen bis steigenden Preisen und auch für 1B-Standorte und Immobilien in der Peripherie sieht die Mehrheit eine stabile Preisentwicklung für 2016 voraus. Düsterer zeigt sich die erwartete Entwicklung für die Preise von Hotelimmobilien. Hier sehen die Investoren vor allem für Objekte an Peripheriestandorten schwarz.

Bei den Büroliegenschaften an 1A-Standorten gehen über die Hälfte der Investoren von stabilen Preisen fürs Jahr 2016 aus. 35% der Befragten erwarten sinkende Preise und nur 12% gehen von einem Preisanstieg aus. Für 1B-Standorte und Peripherie prognostizieren sie grösstenteils sinkende Preise.

EY erstellt das Trendbarometer für die Schweiz seit 2010. Es basiert auf Auskünften von rund 40 Investoren, die in den vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren.

(AWP)

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Elias
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Immopreise sinken erstmals seit 16 Jahren

Dank rekordtiefer Hypothekarzinsen ist es zurzeit so attraktiv wie schon lange nicht mehr, Wohneigentum zu erwerben. Dennoch prognostiziert die UBS einen Preisrückgang in diesem Markt.

Die Massnahmen der Banken gegen eine Hypothekenblase scheinen zu wirken. Wer heute eine gut ausgestattete Wohnung an besserer Lage sucht, fährt finanziell besser, wenn er kauft statt mietet. Zu diesem Schluss kommt die Grossbank UBS in ihrer am Donnerstag publizierten Immobilienstudie. So fallen gemäss dieser Studie die gesamten monatlichen Kosten für ein Eigenheim zum ersten Mal seit 15 Jahren tiefer aus als die Kosten für eine vergleichbare Mietwohnung.

Dennoch geht die Grossbank im laufenden Jahr nicht von einem weiteren Preisboom beim Wohneigentum in der Schweiz aus. Im Gegenteil: Sie sollen nach 16 Jahren zum ersten Mal nicht mehr weiter steigen. Konkret prognostiziert die UBS bei den Einfamilienhäusern stagnierende Preise, Eigentumswohnungen sollen sogar im Durchschnitt um 1% günstiger werden.

Höhere Hürden bei der Kapitalvergabe

Die Grossbank begründet diese Trendwende vor allem mit neuen Richtlinien der Banken. Mitte 2014 haben sie im Rahmen der Selbstregulierung die Hürden zur Gewährung von Hypotheken erhöht und damit den Eigenheimkauf erschwert. Gemäss einer Berechnung der UBS hätten 2008 noch die Hälfte der Schweizer Haushalte für eine Neubauwohnung von 120 Quadratmeter eine Finanzierung von 80% des Kaufpreises erhalten. Heute sind es mit den verschärften Tragbarkeitsrichtlinien nur noch ein Viertel der Haushalte.

Das bremst die Nachfrage nach Wohneigentum und damit die Immobilienpreise. Gegen einen weiteren Preisanstieg spricht laut UBS jedoch auch, dass es bei den Eigentumswohnungen bereits ein Überangebot gibt und dass die Löhne kaum noch steigen.

Peripherie gefragt

Dass sich die Preisentwicklung im Schweizer Durchschnitt abflacht, heisst jedoch nicht, dass die Immobilienpreise in keiner Region mehr weiter steigen. Die restriktivere Vergabe von Hypotheken hat zwar Hochpreisregionen für Käufer unattraktiv gemacht. Periphere Lagen dagegen sind stärker gefragt. So sind laut UBS bereits 2015 die Eigenheimpreise in der Ostschweiz und im Deutschschweizer Mittelland am stärksten gestiegen.

Aber auch in diesen Regionen erwartet die UBS künftig nur eine moderate Entwicklung. Der Spielraum für Preisanstiege sei auch in der Peripherie begrenzt, heisst es in der Studie.

(AWP)

http://www.cash.ch/news/front/immopreise_sinken_erstmals_seit_16_jahren-...

 

 

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Wie Immobilienbesitzer Steuern sparen

Mit einer sorgfältigen Planung können Eigentümer von Liegenschaften einen Haufen Geld sparen. Folgende vier Punkte sind beim Ausfüllen der Steuererklärung zu beachten.

Von Ivo Ruch

Der Jahresanfang ist für viele Leute die Zeit, um sich mit der Steuererklärung zu befassen. Die Regeln in der Schweiz erlauben es, etliche Ausgaben vom steuerbaren Einkommen abzuziehen. Doch wer angestellt ist und weder Wertschriften noch Immobilien besitzt, für den sind die Abzüge begrenzt oder von pauschaler Natur.

Spannender ist die Situation hingegen für Eigenheimbesitzer. Sie können mit einer guten Planung Hunderte, wenn nicht gar Tausende von Franken sparen. "Eigenheimbesitzer bezahlen oft zu hohe Steuern, weil sie im Bereich der Liegenschaften nicht alle Möglichkeiten und Vorteile berücksichtigen und geltend machen", sagt dazu cash-Pensionscoach Gabor Gaspar. Sparpotenzial gibt es folgenden vier Bereichen:

1. Gestaffelt renovieren

Bekanntester und einträglichster Aspekt ist die Planung des Gebäudeunterhaltes. Denn Kosten für Liegenschaften können vom Einkommen abgezogen werden. Dazu gehören Unterhaltskosten, Versicherungsprämien oder Verwaltungskosten. Dabei können Immobilienbesitzer entscheiden, ob Sie die Abzüge pauschal oder effektiv geltend machen wollen. Die Pauschale beträgt in den meisten Kantonen 10 Prozent des Bruttomietertrags respektive des Eigenmietwerts, wenn das Haus oder die Wohnung jünger ist als zehn Jahre. Für ältere Liegenschaften liegt der Wert bei 20 Prozent.

Wer effektiv abrechnet, muss sämtliche Kosten detailliert auflisten. Ein wichtiger Punkt: Nur Investitionen, die den Wert der Immobilie erhalten, dürfen angegeben werden. Wertvermehrende Arbeiten sind hingegen nicht abzugsfähig. In welche Kategorie eine Arbeit fällt, ist mitunter schwierig zu beurteilen. Ein Beispiel: Ersetzt man einen alten Kühlschrank durch einen neuen, akzeptiert das Steueramt die Kosten. Wenn aber zum bisherigen Gerät ein zusätzlicher Tiefkühler eingebaut wird, dürften die Behörden den Abzug ablehnen (mehr Beispiele zu diesem Thema finden Sie hier).

Eine Ausnahme sind Investitionen zur Steigerung der Energieeffizienz: Solaranlagen oder Isolationen (Böden, Wände, Fenster), die den Stromverbrauch reduzieren. Um die steuerliche Progression zu umgehen, ist es ratsam, grosse Arbeiten auf mindestens zwei Kalenderjahre zu verteilen. In Jahren mit kleinem Unterhalt lohnt sich die effektive Abrechnung meistens nicht. Massgebend für die Steueranrechnung ist das Datum der Handwerkerrechnungen.

2. Die Krux mit dem Eigenmietwert

Liegenschaften gehören zum Vermögen. Die Einnahmen daraus sind als Einkommen zu versteuern. Bei vermieteten Immobilien müssen die Mietzinseinnahmen also als Einkommen angegeben werden. Die Nebenkosten darf man abziehen, falls sie in der Miete enthalten sind.

Bei selbst genutztem Wohneigentum ist die Sache komplizierter. Bund und Kantone setzen in diesem Fall einen Eigenmietwert fest, der als Einkommen zu versteuern ist. Immobilienbesitzer sollten zuerst überprüfen, dass dieser Wert nicht zu hoch angesetzt ist. Dazu kann das entsprechende Protokoll konsultiert werden. Wenn die eigene Einschätzung vom amtlichen Wert abweicht, kann die Behörde eine Korrektur vornehmen.

Steuern sparen lässt sich zudem mit der optimalen Höhe der Fremdfinanzierung, da Hypothekarzinsen abgezogen werden können. Eine verbreitete Faustregel besagt: Die Zinsen sollten etwa so hoch sein wie der Eigenmietwert. So lässt sich der steuerbare Betrag auf einer selbst genutzten Liegenschaft gegen Null reduzieren.

Noch komplizierter wird es bei Teilnutzung einer Immobilie. Wer nur einen Teil seines Hauses braucht, kann eine Reduktion des Eigenmietwertes geltend machen. Allerdings dürfen die freien Zimmer dann nicht einmal mehr als Lager- oder Arbeitsraum benutzt werden.

3. Indirekte Amortisation

Ein weiteres steuerwirksames Instrument ist die indirekte Amortisation der Hypothekarschuld über die Einzahlung in die Säule 3a. Das eingezahlte Geld dient der Bank als Sicherheit und Pfand. Einerseits können die 3a-Beiträge vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Andererseits bleiben die abzugsberechtigten Schuldzinsen bestehen, solange die Hypothek läuft.

Eine Ausnahme: Die indirekte Amortisation über die gebundene Vorsorge ist nur möglich bei selbst genutztem Wohneigentum und nicht bei Ferienwohnungen oder vermieteten Objekten. Bei den derzeit tiefen Zinsen lohnt sich dieses Instrument vor allem aus steuerlicher Sicht, nicht aber um von der Säule-3a-Rendite zu profitieren.

4. Immobilien-Verkauf

Wenn bei einem Immobilien-Verkauf Gewinn gemacht wird, fallen für den Verkäufer Grundstückgewinnsteuern an. Sie wird in erster Linie durch den erzielten Gewinn und die Besitzdauer bestimmt und ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Je länger die Immobilie im Besitz einer Person, desto tiefer die Steuer. Weil nur ganze Jahre gezählt werden, kann es sich lohnen, den Verkauf nach Ablauf eines Jahres zu vollziehen. Bei zu kurzer Besitzdauer verlangen gewisse Kantone sogar einen Spekulationszuschlag.

Hinzu kommt: Wertvermehrende Investitionen sind vom Verkaufspreis abzugsfähig. Es ist deshalb wichtig, sämtliche Belege für den Kauf und Arbeiten aufzubewahren. Der Käufer hingegen muss sicherstellen, dass die Gewinnsteuer bereits hinterlegt ist. Denn die Behörden haben das Recht, fällige Steuern beim neuen Besitzer einzutreiben, falls es beim Verkäufer aussichtslos erscheint. Bei Heirat, Trennung, Schenkung oder Erbgang fallen in der Regel keine Gewinnsteuern an. Doch bei einem späteren Verkauf der Immobilie muss nachgezahlt werden.

Kauft man sich mit dem Gewinn aus dem Immobilien-Verkauf eine neue Liegenschaft, wird die Gewinnsteuer aufgeschoben. Übersteigt der erzielte Gewinn den neuen Kaufpreis, wird die Differenz besteuert.

CASH

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Zyndicate
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Moneypark lanciert Real Estate Risk Index - Stabiler, herausfordernder Markt
15.02.2016 08:20

Zürich (awp) - Die Temperatur am Schweizer Immobilienmarkt wird von zahlreichen Indizes gemessen. Neu zählt der vom Finanzdienstleister Moneypark ermittelte Real Estate Risk Index (RERI) dazu. Der Index bewertet den Immobilien- und Hypothekarmarkt quartalsweise anhand von sechs Subindizes und hat eine Bandbreite von 1 bis 6 Punkten, wobei eine steigende Indexzahl auf wachsende Risiken auf dem Markt hinweist.

Im vierten Quartal 2015 kam der RERI bei 3,3 Indexpunkten zu liegen, wie Moneypark am Montag mitteilt. Dies deute auf einen stabilen, wenn auch herausfordernden Markt hin.

Insbesondere die zunehmende Entkoppelung zwischen den Immobilienpreisen und dem Landesindex für Konsumentenpreise wird von den Experten in diesem Zusammenhang erwähnt. Derzeit sehe man aber keinen Anhaltspunkt für eine steigende Gefahr im Schweizer Immobilien- und Hypothekarmarkt.

cp/ra

(AWP)

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Elias
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Anlagenotstand als Treiber: Alle wollen Mietwohnungen bauen

Weil andere Anlagen kaum mehr Erträge bringen, bauen institutionelle Investoren in der Schweiz vermehrt Mietwohnungen. Das Angebot droht der Nachfrage davonzueilen.

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Doppelt so viele neue Wohnungen

Laut der neusten Immobilienstudie der Credit Suisse (CS) hat sich der Reinzugang an Mietwohnungen in den letzten sechs Jahren praktisch verdoppelt. Kamen 2008 und 2009 noch jeweils rund 13 000 zusätzliche Einheiten auf den Markt, waren es 2015 bereits 24 000. Und eine Ende des Booms ist nicht abzusehen: Die anhaltende Tiefzinsphase wie auch die Entwicklung der Baugesuche und -bewilligungen lassen darauf schliessen, dass auch 2016 und darüber hinaus jährlich ähnlich viele Mietwohnungen erstellt werden dürften. Dass dabei vorwiegend institutionelle Investoren am Werk sind, zeigt sich laut den Studienautoren daran, dass immer mehr grosse Überbauungen mit 50 Wohneinheiten und mehr entstehen.

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http://www.nzz.ch/wirtschaft/alle-wollen-mietwohnungen-bauen-1.18704119

 

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http://www.gmx.ch/magazine/politik/bischof-20-30-jahren-zweite-europa-hi...

"Ein Interview sorgt für Aufregung: In spätestens 30 Jahren werde die Hälfte der europäischen Frauen einen Hijab tragen, prophezeit der syrisch-orthodoxe Bischof für die Schweiz und Österreich, Dionysios Isa Gürbüz. Er sieht bereits den Beginn der Christenverfolgung in Europa."

Für die, die in der Immobilienökonomie zu Hause sind, ein Zeichen, die Zinssätze und die Mieteträge in der DCF leicht anzupassen. 

Elias
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Zehnjährige Hypothekarzinsen sinken

Die Richtsätze für zehnjährige Festhypotheken sind im April gesunken. Hypothekenanbieter verlangen zwischen 1,18 und 1,65% für den Langläufer.

http://www.fuw.ch/article/zehnjaehrige-hypozinsen-sinken/

 

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Risiko einer Immobilienblase nimmt ab

Die Gefahr einer Blase auf dem Schweizer Immobilienmarkt ist weiterhin gross, hat Anfang Jahr aber leicht abgenommen.

Die Gründe: Die Eigenheimpreise stagnierten im ersten Quartal nominal, gleichzeitig wurde das Wachstum der Haushaltsverschuldung gebremst.

Die ausstehenden Hypothekarkredite der Haushalte fielen im Vergleich zum Vorjahr mit 2,9% auf den tiefsten Stand der vergangenen 15 Jahre, wie die UBS am Mittwoch mitteilte. Die anhaltend schwache Einkommensentwicklung habe jedoch vorerst eine deutlichere Abnahme der Ungleichgewichte auf dem Wohnimmobilienmarkt verhindert.

Der UBS-Immobilienblasenindex sank im ersten Quartal 2016 auf 1,38 Indexpunkte von 1,41 Punkten im Vorquartal. Damit bleibt der Index weiterhin im Risikobereich - das ist die zweithöchste Gefahrenstufe des Index. Ab einem Wert von 2 würde die UBS von einer Blase sprechen. Das grösste Risiko einer Blase besteht am Genferseebogen, in der Region Zürich-Zug-Luzern sowie im Raum Lugano.

Neubaumieten unter Druck

Wie die UBS-Ökonomen weiter festhalten, hätten rückläufige Mieten im Verlauf des ersten Quartals zu einem Anstieg des Kauf-Mietpreis-Verhältnisses geführt. Insbesondere die Mieten bei Neubauten gerieten deutlich unter Druck.

Hauptgrund dafür seien die immer tieferen Zinserwartungen. Diese führten einerseits zu einer geringeren Nachfrage nach Mietwohnungen, da der Kauf eines Eigenheims dank der tiefen Zinsen in den meisten Gemeinden der Schweiz günstiger sei als die Miete.

Andererseits verführe der Anlagenotstand Investoren zu anhaltend hoher Bautätigkeit auf dem Mietwohnungsmarkt. Da zusätzlich die Nettomigration 2016 laut Mitteilung je nach Sprachregion um 15 bis 25 Prozent tiefer ausfallen dürfte als im Vorjahr, dürften die Leerstände in allen Landesteilen weiter steigen und die Mieten bei Neubauten weiter sinken.

(AWP)

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Bugatti
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Immobilienblase

http://www.blick.ch/news/wirtschaft/mellingen-ag-ist-die-mittelland-gemeinde-mit-dem-groessten-anteil-leerstehender-wohnungen-hier-platzt-die-immobilien-blase-id5780360.html

Nun sieht der Blick die Immobilienblase platzen...

Tatsache ist, in der Schweiz gibt es immer mehr leerstehende Wohnungen.

Die Preise von EFH und ETW sind jedoch noch nicht wirklich ins Rutschen gekommen, so lange die Zinsen tief bleiben.

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Zuwanderung

http://www.blick.ch/news/politik/tiefster-wert-seit-jahren-schweiz-steuert-auf-zuwanderung-von-60000-personen-zu-id5805556.html

Einer der Hauptursachen, neben den Zinsen, für zukünfitge fallende Immobilienpreise.

2017 Tendenz sinkend

2016 werden es voraussichtlich gegen 60'000 sein

2015 wanderten netto 71'495 Personen ein

2014 waren es 78'902

2013 sogar 81'084

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T15
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hallo Zusammen

mir kommt da mal Subprime in den Sinn, all die Produkte die Käse sind... CDO's

Habt ihr eine Idee wie mit welchem Produkt auf Fallende Immopreise gesetzt werden kann?? 

gibt es überhaupt eine Möglichkeit als "klein" Trader CDS zu kaufen?? gibts überhaupt CDS auf den Schweizer Immomarkt?

 

oder bin ich falsch und müsste eher Puts auf eine PSP CH0018294154... usw. setzten?

 

 

Bugatti
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«Hoch am Immobilienmarkt ist vorbei»

Auch die UBS hat die Zeichen am Schweizer-Immobilienmarkt erkannt.

https://www.cash.ch/news/top-news/hoch-am-immobilienmarkt-ist-vorbei-1033798

Ich beobachte wie lange und wie "intensiv" der Abschwung sein wird. Fällig war er.

Nach 16 Jahren steigender Preise ist eine Korrektur mehr als normal und notwendig.

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Mittelfristig grösse Korrektur am Immobilienmarkt

Immobilienexperte Donato Scognamiglio zu den Szenarien am Häusermarkt und den möglichen Folgen für Wohneigentümer.

Herr Scognamiglio*, seit der Jahrtausendwende sind die Immobilienpreise in der Schweiz stark angestiegen. Die Bewertungen sind nun ­vergleichbar mit dem Stand Ende der 1980er-Jahre, kurz vor der letzten grossen Immobilienkrise. Ein Alarmzeichen?

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren tatsächlich stark angestiegen. Stärker etwa als das Einkommen der Schweizer Bevölkerung. Und es gibt weitere Risiken: die zunehmenden Leerstände, die zurückgehende Zuwanderung und die Unsicherheiten bei der Zinsentwicklung nach der Wahl von Donald Trump. Es muss nicht schiefgehen am Immobilienmarkt, aber es kann schiefgehen. Und wenn es zum Crash kommen sollte, sind die Folgen wahrscheinlich grösser als bei der letzten Immo­bilienkrise.

Was würde diesen Crash denn schlimmer machen?

Die Risiken sind heute grösser, weil viel mehr Geld einbezogen ist. Die Schweiz weist ein Bruttoinlandprodukt von 650 Milliarden Franken auf und gleichzeitig Hypothekarforderungen von fast 1000 Milliarden Franken. Zu Beginn der 1970er-Jahre lag die Verschuldung pro Kopf noch bei rund 10 000 Franken, heute sind es zirka 120 000 Franken. Und all dieses Geld ist in Immobilien parkiert.

Welche Folgen hätten günstigere Immobilienpreise?

Tritt eine Preisreduktion ein, ist das Eigenkapital einiger Privathaushalte gefährdet. Es sind nicht zuerst Banken, die Geld verlieren. Es sind Private mit einer hohen Verschuldung. Das geht oftmals vergessen.

Können Sie das etwas genauer erklären?

Viele Eigentümer haben in den letzten Jahren zu hohen Preisen eine Immobilie mit einer Fixhypothek erworben. Da diese fix ist, gehen die Eigentümer davon aus, dass nichts passieren kann. Das muss aber nicht so sein. Käme es zu einem starken Fall der Immobilienpreise, wäre das Verhältnis der Hypothek zum Immobilienwert in einigen Fällen plötzlich über 80 Prozent. Finanzinstitute könnten eine zusätzliche Amortisation verlangen. Viele Eigenheimbesitzer würden sich diese zusätzliche Amortisation gar nicht leisten können.

Auch Pensionskassen investieren stark in Immobilien …

Mangels Anlagemöglichkeiten kaufen einige institutionelle Anleger Liegenschaften an guten Lagen heute zu sehr tiefen Bruttorenditen von drei Prozent oder weniger. Drei Prozent Bruttorendite durch eine Immobilie sind für diese Anleger aktuell immer noch besser als die minus 0,75 bei der Schweizerischen Nationalbank. 

Setzt die Politik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) falsche Anreize?

Die Negativzinspolitik der SNB hat den ganz wesentlichen Nachteil, dass sie zu einer Fehlallokation von Investitionen gigantischen Ausmasses führt. Anleger treffen Anlageentscheide, welche sie unter normalen Zinsumständen nie getroffen hätten. 

Aber was ist schlimm daran, wenn mehr in Immobilien investiert wird?

Wenn jemand mangels Alternativen eine Person heiratet, wäre das eine instabile Geschichte. Das Gleiche gilt für Immobilien: Wenn alle nur mangels Anlagealternativen in Immobilien investieren, werden sie die Objekte verkaufen wollen, sobald andere Anlageklassen wieder mehr als Immobilien rentieren. Dann wird es Korrekturen geben, insbesondere deshalb, weil Immobilien illiquide sind und ein rascher Ausstieg ohne Preisnachlass kaum möglich ist.

Ein Zinsanstieg könnte andere Anlageklassen attraktiver machen. Kommt er?

Die Immobilienbranche geht davon aus, dass die Zinsen weiterhin tief bleiben. Die Geschichte lehrt uns aber, dass innert kürzester Zeit Unerwartetes passieren kann. Zinsanstiege kamen in der Vergangenheit immer sehr schnell. Plötzlich kann es zwei Prozent nach oben gehen.

Wie gross schätzen Sie die Wahrscheinlichkeit ein, dass es in der Schweiz zum grossen Knall kommt?

Ich denke, wir werden mittelfristig eine grössere Korrektur erleben. 

Wie können sich Eigenheimbesitzer denn vor einem Knall schützen?

Als Immobilienbesitzer muss man sich sagen können: «Ich habe stets amortisiert, ich besitze genügend Eigenmittel, und die Tragbarkeit ist auch noch bei einem Zins von vier bis fünf Prozent gegeben.» So muss man sich kurzfristig kaum Sorgen machen. 

Was könnte den raschen Zinsanstieg auslösen?

US-Präsident Donald Trump wird wohl die Steuern senken, Jobs generieren und Geld in die Infrastruktur stecken. Die US-Schulden wird er damit nicht senken können. Das alles wird tendenziell zu einer höheren Inflation führen, und die höhere Inflation wiederum zu steigenden Zinsen. Wieso soll ich dann mein Geld noch zu null Prozent bei einer Schweizer Bank halten, wenn ich in den USA plötzlich vier Prozent habe? Es wird also grosse Verschiebungen geben. 

Was würde dies für die Schweiz bedeuten?

Der Druck ginge etwas weg vom Schweizer Franken. Aus Sicht der SNB ist das ein interessantes Szenario. Erholt sich dazu Europa noch etwas, kann die SNB auf den Devisenreserven beachtliche Gewinne einfahren. Die Schweiz würde  aus dem Negativzinsumfeld herauskommen. Alles in allem könnte dies gar zu einer sanften Landung am Immobilienmarkt führen.

Und das düstere Szenario?

Mehr Sorgen würde mir ein «Japan-Szenario» machen, mit Negativzinsen in den nächsten zehn Jahren, welche die SNB gar auf minus ein Prozent ausweitet. Die Immobilien wären noch attraktiver und teurer, die Risiken einer Korrektur noch grösser. 

Würden Sie derzeit noch ein Eigenheim kaufen?

Ja. Wenn ich ein passendes Objekt gefunden habe, spielt es keine grosse Rolle, ob der Marktwert morgen drei Prozent tiefer ist oder nicht. Es wurde schliesslich nicht gekauft, um es gleich wieder zu veräussern.  Eigenheimbesitzer wollen sicherlich 20 oder mehr Jahre darin wohnen. Im Luxusbereich würde ich aber vorsichtig sein. Dort gibt es bereits ziemliche Korrekturen.

Was raten Sie bezüglich Anlage­objekten?

Das hängt vom Preis ab. Aber wer ein Grundstück günstig bekommt, ein Mehrfamilienhaus baut und stabile Mieten einnimmt, hat vom Cashflow her praktisch eine Obligation. Aber das Risiko der Wertveränderung bleibt natürlich. 

Welches Preissegment ist am lukrativsten als Anlage?

Ich würde in günstige Wohnsegmente investieren. Das freut die Mieter und vermeidet Leerstände. Und in einigen Jahren können dann die Mieten leicht nach oben angepasst werden, wenn der Referenzzinssatz wieder ansteigt.

Wo wird der Schweizer Immobilienmarkt in fünf Jahren stehen?

Ich gehe von einem Zinsanstieg in den nächsten fünf Jahren aus, verbunden mit Preiskorrekturen am Markt für Renditeobjekte. Wir werden zudem bei  Luxusobjekten und grossen Einfamilienhäusern weitere Preiskorrekturen erleben. Weiter gefragt werden hingegen kleinere Eigentumswohnungen sein, da diese noch eher bezahlbar sind. 

 

*Donato Scognamiglio (geboren 1970) gilt als bekanntester Immobilienexperte der Schweiz. Er ist CEO und Mitinhaber der Immobilienberatungsfirma IAZI in Zürich sowie Dozent und Titularprofessor an der Universität Bern. Scognamiglio studierte Betriebs- und Volkswirtschaftslehre in Bern und Rochester (USA) sowie Statistik an der ETH Zürich. Er ist vom Bundesrat gewählter Verwaltungsrat bei der Pfandbriefbank.

Ein guter Investor setzt seine klare Strategie konsequent um, behält die Nerven, begrenzt Verluste, korrigiert Fehler rasch, hat Erfahrung, beherrscht das Handwerk, ist gut informiert, stressresistent, emotional stabil, unabhängig und ... geduldig.

Bugatti
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Der richtige Zeitpunkt?

Analog meinem Zitat:

"Ein guter Investor kann den Kauf- bzw Verkaufszeitpunkt gut einschätzen, da er den Markt gut kennt und versteht, Erfahrung hat, gut informiert und geduldig ist und sich nicht von selbst ernannten "Experten" leiten lässt“

Dementsprechend gehe ich davon aus, das die Wahrscheinlichkeit eines Ausstiegs von Immobilen auf Grund der Indikatoren in der Schweiz dieses Jahr gegeben ist, wohl verstanden nach 17 Jahren! Der (vor-)letzte Aufschwung dauerte übrigens "nur" 6 Jahre (1986 - 1991)

Es wird wahrscheinlich eine Ära beginnen, wo es vorteilhafter sein könnte "nur" Mieter zu sein.

Wer die 90er Jahre des letzten Jahrhunderts mit erlebt hat, wo es auf lange Sicht nichts Schlechteres gab, als in Immobilien investiert zu sein, weiss, wovon ich spreche (1991 - 2000).

Diese Phase kann ohne weiteres 10 Jahre dauern, wenn ich den Immobilienmarkt von Spanien & Griechenland vergleiche, obwohl ich nicht davon ausgehe, dass die Preis-Korrektur so gravierend ausfallen wird, da der Anstieg auch nicht so extrem war.

Anderseits dauerte in den USA die Preiskorrekturphase nur 4 Jahre (2007 - 2010) und Bulgarien 5 Jahre (2008 - 2013).

Schweden, Norwegen & Kolumbien bilden eine Ausnahme und haben seit 25 Jahren! steigende Immobilienpreise. Gründe?

Norwegen hat eine ähnliche Form der Besteuerung von Immobilien wie die Schweiz und  lässt gleichzeitig auch den steuerlichen Abzug der Schuldzinsen zu. Belgien dito mit steigenden Immopreisen seit 11 Jahren. Holland hatte 12 Jahre steigende Immopreise bevor 2008 die Korrektur kam. Dänemark 16 Jahre bevor die Korrektur ebenfalls 2008 kam.

P.S. Ebenfalls wie die Schweiz, haben Österreich und Kanada seit ca. 16 Jahren steigende Immobilienpreise ohne grössere Korrektur.

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https://www.cash.ch/news/boersenticker-konjunktur/schweizer-mietwohnungsmarkt-steht-2017-laut-cs-okonomen-vor-dem-abschwung-1048925

https://www.cash.ch/news/top-news/martin-wenk-von-baloise-die-zeit-der-grossen-wertzuwaechse-bei-schweizer-immobilien-ist-vorbei-1048593

Die Berichte mehren sich.

Interessant dabei, dass die Experten die darin zu Wort kommen, NIE eine "verschärfte" Situation sehen. Man will den Leuten keine "Angst" machen.

Zitat aus 1tem Artikel:

Denn trotz leicht sinkender Preise bewege sich das Eigentumssegment "in ruhigen Bahnen".

Zitat aus 2tem Artikel:

Aber man muss keine Angst haben, dass eine gut unterhaltene Immobilie an einem durchschnittlich guten Ort plötzlich 20 Prozent weniger Wert hätte.

Schon aufgefallen?

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Nationalrat will Untermiete erschweren
13.03.2017 19:39

Bern (awp/sda) - Der Nationalrat will missbräuchliche Untermiete unterbinden. Eine Wohnung soll nur noch mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters untervermietet werden dürfen.

Er hat am Montag eine parlamentarische Initiative von SVP-Nationalrat und Hauseigentümer-Präsident Hans Egloff (ZH) angenommen, mit 109 zu 77 Stimmen bei 2 Enthaltungen. Darüber entscheidet nun noch der Ständerat.

Nach dem Willen Egloffs soll der Mieter bei einer Untermiete im schriftlichen Gesuch unter anderem den Untermietzins offenlegen müssen. Ist dieser missbräuchlich, soll der Vermieter die Zustimmung verweigern dürfen. Das würde auch gelten, wenn ihm aus der Untermiete "wesentliche Nachteile" entstünden.

Erfolgt die Untermiete ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters oder auf Basis falscher Angaben, soll der Vermieter nach einer Mahnung das Mietverhältnis kündigen dürfen.

Egloff wies zur Begründung seines Vorstosses auch auf Plattformen wie Airbnb hin. Die Untervermietung habe sich zum Geschäftsmodell entwickelt, kritisierte er. Vor allem in Städten würden günstige Altbauwohnungen vielfach zu Mietzinsen untervermietet, die beträchtlich über dem vom Mieter bezahlten Zins lägen. Die Differenz streiche der Mieter ein.

Um den unrechtmässigen Ertrag noch weiter zu steigern, würden Mietobjekte teils raumweise an mehrere einzelne Untermieter weitervermietet. In vielen Fällen hätten Vermieter keine Ahnung, wer ihr Mietobjekt tatsächlich bewohne oder nutze.

Der Vermieter hat heute das Recht, seine Zustimmung zur Untermiete zu verweigern, wenn der Mieter keine Absicht hat, das Mietobjekt später wieder selbst zu nutzen. Auch kann er eine "ewige" Untermiete mit einer Kündigung sanktionieren. In der Praxis reiche aber die reine Behauptung des Mieters, er werde das Mietobjekt später wieder selbst nutzen, sagte Egloff.

cp/

(AWP)

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Bugatti
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Zuwanderung aus EU auf Rekordtief

Bugatti hat am 25.11.2016 - 01:01 folgendes geschrieben:

http://www.blick.ch/news/politik/tiefster-wert-seit-jahren-schweiz-steuert-auf-zuwanderung-von-60000-personen-zu-id5805556.html

Einer der Hauptursachen, neben den Zinsen, für zukünfitge fallende Immobilienpreise.

2017 Tendenz sinkend

2016 werden es voraussichtlich gegen 60'000 sein

2015 wanderten netto 71'495 Personen ein

2014 waren es 78'902

2013 sogar 81'084

http://www.blick.ch/news/schweiz/zehn-jahre-personenfreizuegigkeit-zuwanderung-aus-eu-sinkt-auf-rekordtief-id6567891.html

So tief war die Zahl noch nie, seit die volle Personenfreizügigkeit im Mai 2007 eingeführt wurde. Insgesamt ging die Nettozuwanderung aus EU- und Nicht-EU-Ländern um 2,6 Prozent zurück. Geht es so weiter, wird sie 2017 auf deutlich unter 60'000 Personen zu liegen kommen.

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UBS "Immobilienblasenindex

UBS "Immobilienblasenindex- im 1.Q. nach einem moderaten Anstieg bei 1,39 Punkten in der Risikozone. "Leichte Beschleunigung des normalen Preisanstiegs bei Eigenheimen, während Einkommen und Mieten stagnierten."

Deutschland - Bundesbank warnt vor möglicher Immobilienblase!

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Hauseigentümer fordern betreffend Eigenmietwert eine faire Lösung
26.05.2017 11:20

Zürich (awp/sda) - Der Eigenmietwert soll abgeschafft werden. Die Wirtschaftskommission (WAK) des Ständerats hat dazu Anfang des Jahres einen neuen Anlauf genommen. Der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) hat nun seine Position klar gemacht: Es sollen keine neuen Privilegien geschaffen, aber bestehende Ungerechtigkeiten beendet werden.

Der HEV biete Hand für eine faire Lösung. Nun sei das Parlament gefordert, schreibt der HEV in einer Mitteilung vom Freitag. Eigentümer, die ihr eigenes Haus oder ihre Wohnung selbst bewohnen, müssen mit dem Eigenmietwert ein theoretisches Einkommen versteuern. Im Gegenzug können Schuldzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden. Zum Umbau des Systems gab es bereits mehrere Anläufe.

Die von der WAK beschlossene Initiative für einen Systemwechsel müsse zu einer befriedigenden Änderung führen, schreibt der HEV. Vier Eckwerte sind für dessen Vorstand besonders wichtig.

Die Besteuerung eines Eigenmietwerts bei selbstbewohntem Wohneigentum am Hauptwohnsitz müsse abgeschafft werden. Im Gegenzug falle der Schuldzinsenabzug in Bezug auf dieses Wohnobjekt weg. Dies fördere den volkswirtschaftlich erwünschten Schuldenabbau, heisst es in der Mitteilung.

Der HEV erhebe keine Forderungen für Abzüge betreffend Unterhalt, Energiesparen und Denkmalschutz bei selbstbewohntem Wohneigentum. Denkbar sei allenfalls, den Kantonen die Ermächtigung zum Festlegen eines solchen Abzugs im Steuerrecht zu erteilen.

Der Systemwechsel soll auf das Wohneigentum am Hauptwohnsitz beschränkt bleiben. Der private Schuldzinsabzug in Zusammenhang mit weiterhin steuerbaren Vermögenserträgen müsse erhalten bleiben, schreibt der HEV. Dies betrifft etwa Erträge aus Zweitwohnungen oder Renditeliegenschaften im Privatvermögen.

Ausserdem müsse der Verfassungsauftrag zur Wohneigentumsförderung erfüllt werden. Der Wohneigentumserwerb dürfe für Junge nicht zum illusorischen Wunschtraum werden. Die Wohneigentumsförderung könne beispielsweise mit einem Ersterwerberabzug gelöst werden, schreibt der HEV.

(AWP)

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Hypo-Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen sinkt auf 1,50%
01.06.2017 08:24

Grenchen (awp) - Der hypothekarische Referenzzinssatz in der Schweiz ist gesunken und notiert neu auf 1,50%. Dieser Satz gilt ab dem morgigen 2. Juni 2017 für die Mietzinsgestaltung in der ganzen Schweiz. Der zuletzt Anfang März publizierte Satz lag bei 1,75%.

Aus dieser Abnahme ergibt sich für die Mieterinnen und Mieter im Grundsatz ein Senkungsanspruch im Umfang von 2,91%, teilt das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) am Donnerstag mit. Allerdings können weitere Senkungs- und Erhöhungsansprüche geltend gemacht werden, die sich auf vorher entstandene Änderungen des Referenzzinssatzes sowie auf weitere eingetretene Kostenänderungen (Teuerung im Umfang von 40%, Veränderung der Kosten des Liegenschaftsunterhalts) stützen, wie es weiter heisst.

Der Referenzzinssatz stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen und wird in Viertelprozenten publiziert. Der Durchschnittszinssatz, der mit Stichtag 31. März 2017 ermittelt wurde, ist gegenüber dem Vorquartal von 1,64% auf 1,61% gesunken. Der mietrechtlich massgebende Referenzzinssatz beträgt somit kaufmännisch gerundet 1,50%. Auf diesem bleibe er, bis der Durchschnittszinssatz 1,38% unter- oder 1,62% überschreitet, wie es heisst. Die nächste Publikation des Satzes ist für den 1. September 2017 vorgesehen.

Für die Mietzinsgestaltung wird in der ganzen Schweiz seit 10. September 2008 auf einen einheitlichen hypothekarischen Referenzzinssatz abgestellt.

yr/ra

(AWP)

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iruch
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Vor- und Nachteile bei Libor- oder Festhypotheken

Vor- und Nachteile bei Libor- oder Festhypotheken

Bei der Wahl des geeigneten Hypothekenmodells sind die Zinserwartungen entscheidend. Doch hier beginnt die Schwierigkeit.

https://www.cash.ch/ratgeber/hypotheken/wohneigentum-vor-und-nachteile-bei-libor-oder-festhypotheken-1084199

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