Hypothek abschliessen oder warten..?

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Die Krux mit den Schaufenster-Hypotheken

Die Hypothekarzinsen haben jüngst wichtige Marken nach unten durchbrochen. Viele Anbieter haben auf ihren «offiziellen» Zinsen noch Verhandlungsspielraum. Dabei sollten Kunden einiges beachten.

Von Ivo Ruch

Nach einem Zwischenhoch im Sommer sind die Zinsen auf Hypotheken wieder deutlich rückläufig. 10-jährige Festhypotheken etwa sind seit Mitte Juni stets gesunken und nun bei durchschnittlich knapp 1,8 Prozent angelangt. Einzelne Anbieter offerieren sogar Zinsen unter 1,4 Prozent, wie Zahlen der Winterthurer Beratungsfirma Vermögenspartner zeigen (siehe Tabelle unten). Gleiches zeigt sich bei kürzeren Laufzeiten: 5-jährige Festhypotheken sind im Schnitt für 1,2 Prozent zu haben, was praktisch dem tiefsten Stand des Jahres entspricht.

Die Aufnahme eines Immobilienkredits ist damit so interessant wie selten zuvor. Doch noch interessanter wird es, wenn man genauer hinblickt. Denn die Unterschiede zwischen den einzelnen Anbietern von Hypothekarkrediten sind mitunter sehr gross. Bei den 10-jährigen Krediten liegen beispielsweise 0,56 Prozent zwischen dem günstigsten und teuersten Institut. Noch mehr: Auch auf den offiziell angegebenen Konditionen, den sogenannten Schaufensterpreisen, haben die Hypothekenanbieter eine Menge Spielraum – nach unten sowie nach oben.

Je nach finanzieller Ausgangslage, Verhandlungsgeschick und Anbieterwahl könnten Kunden somit einen Unterschied von 40-50 Basispunkten auf den Schaufensterpreis herausholen, sagt Michael Hartmann, Vertriebsleiter von Moneypark, einem Hypotheken-Broker. Ein Beispiel: Bei einer 10-jährigen Hypothek im Wert einer Million können so gut 40'000 Franken über die gesamte Laufzeit eingespart werden. Das entspricht dem Wert einer hochwertigen Küche.

Subventionierung der Negativzinsen

Dass die Hypothekarinstitute bei der Vergabe durchaus noch Raum für Verhandlungen haben, zeigt auch eine aktuelle Studie des Beratungsunternehmens Ernst & Young. Sie kommt zum Schluss, dass Schweizer Banken die SNB-Negativzinsen zwar kaum an ihre Privatkunden weiterreichen. Um diese Verluste im Geschäft mit Kundeneinlagen zu kompensieren, würden die Banken stattdessen ihre Margen im Kredit- und Hypothekargeschäft stark ausweiten, so die Analyse. Diese zusätzliche Marge kommt bei Hypotheken-Abschlüssen dann auf den Verhandlungstisch.

Wie gross dieser Spielraum ist, unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter, sagt Florian Schubiger von Vermögenspartner. "Gewisse Anbieter publizieren traditionell tiefe 'offizielle' Zinsen, der Verhandlungsspielraum ist aber entsprechend gering. Bei anderen Hypothekargebern ist es genau umgekehrt", so Schubiger zu cash. Weitere Gründe für die unterschiedlichen Zinskonditionen sind zudem die Kostenstruktur und die Risikokultur eines Anbieters. "So gestalten Anbieter gewisse Laufzeiten attraktiver als andere, um die Fälligkeitsstruktur auf dem Hypothekenbuch zu steuern", sagt Moneypark-Experte Hartmann.

Hypotheken versteigern wie auf ricardo

Doch wie kommt man in den Genuss einer möglichst attraktiven Hypothek? Zuallererst sollte man sich über die Grösse, die Laufzeit und die Art des Kredits im Klaren sein. Anschliessend müssen die aktuellen Zinsen verglichen und Offerten von mehreren Anbietern eingeholt werden. Vermögenspartner bietet diesbezüglich seit wenigen Tagen ein neues Online-Instrument zur Hypothekenversteigerung an. Dieses funktioniert so: Vermögenspartner erstellt ein Hypothekardossier, schickt dieses an geeignete Anbieter und lässt diese dann auf einer Online-Plattform Zinsen offerieren.

Dank diesem Bieterverfahren seien Institute häufig zu weiteren Zinssenkungen bereit, sagt Hypothekenberater Schubiger. Für die Erstellung des Dossiers verlangt Vermögenspartner eine Beratungsgebühr. Auch das muss natürlich in die Gesamtberechnung miteinbezogen werden.

Die grösste Preistransparenz finden Hypothekarnehmer traditionellerweise bei Libor-Produkten. Denn diese bestehen grundsätzlich aus zwei Bausteinen: Dem Zinssatz, zu dem Banken einander Geld ausleihen (Dreimonats-Libor) und einer unterschiedlich hohen Marge.

Doch auch hier müssen die verschiedenen Anbieter verglichen werden. Zudem sollten das Zinsrisiko und die Risiken in Bezug auf einen Ausstieg genau beachtet werden. Denn im Gegensatz zu Festhypotheken muss der Libor-Kunde darauf vorbereitet sein, dass die Zinsen schnell ansteigen können.

Die tiefsten Zinssätze für zehnjährige Festhypotheken

Anbieter Zinssatz in %
KFH Kreditanstalt 1,42
e-Hypo 1,44
Zurich Versicherung 1,47
Swiss Life, Swissquote 1,52
Crédit Agricole 1,59

Die tiefsten Zinssätze für fünfjährige Festhypotheken

Anbieter Zinssatz in %
e-Hypo 0,84
KFH Kreditanstalt 0,86
Swissquote 0,88
Crédit Agricole 1,08
Bank EKI 1,1

Die tiefsten Zinssätze für Libor-Hypotheken

Anbieter Zinssatz in %
Swissquote 0,69
e-Hypo 0,74
KFH Kreditanstalt 0,75
Migros Bank 0,8
Hypothekarbank Lenzburg 1

Quelle: Vermögenspartner, Stand 23.11.2015

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Hypothekenzinsen in Zeiten der Zinswende

Auf die US-Zinswende haben Schweizer Hypothekarzinsen mit einem leichten Anstieg reagiert. Doch für den weiteren Verlauf der Eigenheim-Finanzierung sind noch ganz andere Faktoren entscheidend.

http://www.cash.ch/news/boersenticker/hypothekenzinsen_in_zeiten_der_zin...

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Hypotheken werden billiger und billiger

Die Zinsen für Schweizer Festhypotheken sind praktisch auf einem Rekordtief angelangt. Gründe für eine Trendumkehr gibt es nur ganz wenige.

Tiefer und noch einmal tiefer. Die Zinsen für Schweizer Festhypotheken gehen weiter zurück. Kostete eine zehnjährige Finanzierung vor drei Wochen im Durchschnitt noch 1,76 Prozent, sind es aktuell nur noch 1,6 Prozent, wie Daten von Moneypark und Vermögenspartner zeigen. Die kurzfristigeren Hypotheken haben sich weniger stark verändert. 5-Jährige kosten mittlerweile im Schnitt 1,17 Prozent.

Letztmal waren die Zinsen im Januar 2015 so tief, kurz nachdem die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Franken-Mindestkurs zum Euro aufgehoben hatte, wie die unten stehende Grafik zeigt.

Quelle: Moneypark

"Bei den Festhypotheken befinden wir uns praktisch wieder auf dem Niveau von Januar 2015", sagt Florian Schubiger vom Beratungsunternehmen Vermögenspartner. Im Unterschied zu damals handle es sich aktuell aber um effektiv abgeschlossene Hypotheken, während es vor einem Jahr bei den günstigsten Angeboten häufig nicht zum Handschlag kam. Denn nach dem "SNB-Schock" brauchten Hypothekeninstitute einige Zeit, um sich an das neue Umfeld anzupassen.

Wichtiger Grund für den stetigen Rückgang ist ein Absinken der Rendite auf Schweizer Bundesobligationen. Rentierte der zehnjährige "Eidgenoss" vor einem Monat noch mit -0,21 Prozent, sind es aktuell nur noch -0,36 Prozent, wie der nächste Chart zeigt. Die grosse Nervosität an den Finanzmärkten in den ersten Wochen des Jahres liess viele Investoren nach den als sicher geltenden Staatsanleihen greifen und dementsprechend ihre Renditen absinken. In der Regel reagieren Hypothekenzinsen sehr sensibel auf die Kursbewegungen Schweizer Staatsanleihen.

Renditeverlauf zehnjähriger Bundesobligation, Quelle: cash.ch

Weitere Faktoren drücken ebenfalls auf die langfristigen Zinsen: Verwerfungen an den chinesischen Märkten und der tiefe Ölpreis haben die globalen Wachstumsaussichten eingetrübt. Und die schwindende Erwartung an weitere Zinserhöhungen in den USA hat die Angst vor einem zu starken Auseinanderdriften der Zinsen in verschiedenen Regionen etwas gedämpft.

Weitere Senkungen durchaus möglich

Bleibt dieses Umfeld bestehen, ist es gut möglich, dass die Festhypotheken in den kommenden Wochen noch weiter sinken, sind sich Beobachter einig. "Da die Volatilität derzeit sehr hoch ist, kann es durchaus sein, dass wir in den nächsten Wochen weiterhin sinkende Tendenzen im Zinsmarkt sehen werden", sagt Moneypark-Vertriebsleiter Michael Hartmann. Auch Florian Schubiger sieht grundsätzlich eine Seitwärtstendenz bei den festen Hypothekenzinsen: "Ausschläge nach oben oder unten dürften hauptsächlich einen psychologischen Hintergrund haben."

Dass die Hypothekeninstitute bei ihrer Marge durchaus noch Potenzial zu weiteren Anpassungen haben, zeigt auch ein Blick auf die jüngsten Unternehmenszahlen. Banken, die sich stark in der Vergabe von Hypotheken engagieren, können mit ihrem Zinsgeschäft in der Regel zufrieden sein.

Wo aber sind die Untergrenzen für Schweizer Festhypotheken? Für Hartmann liegen die minimalen "Schaufensterzinsen" für 5- beziehungsweise 10-jährige Festhypotheken bei 1,1 respektive 1,5 Prozent. Allerdings unter der Voraussetzung, dass die SNB ihren Negativzins nicht ausweitet. "Geschieht das, drohen entweder Margenausweitungen im Hypothekargeschäft oder Pricing-Anpassungen im Passivgeschäft der Banken", so Hartmann weiter.

Der Markt rechnet aber auch in diesem Jahr nicht mit einer Erhöhung der Zinsen im Euroraum und somit auch nicht mit einer Abkehr der Negativzinspolitik in der Schweiz, die bei der Hypothekenfinanzierung nach oben einen gewissen Sicherheitspuffer darstellt.

Verhandeln und vergleichen

Für Hypothekenkunden ist das Verhandlungsgeschick aber fast noch wichtiger als kleine Veränderungen im Zinsgefüge. Wie Florian Schubiger ausführt, gibt es einzelne Anbieter, die bei konkreten Offerten bis zu 0,4 Prozent weniger Zins verlangen als bei ihren offiziellen Konditionen. Auf eine Laufzeit von zehn Jahren macht das locker mehrere tausend Franken Differenz aus.

Die Unterschiede zwischen den einzelnen Anbieter sind wie gewohnt gross: Während die Bank Sparhafen 1,85 Zins für einen zehnjährigen Hypo-Kredit verlangt, kommt man beim Online-Anbieter EasyHypo für 1,19 Prozent zu einem solchen Darlehen, wie Daten von Vermögenspartner zeigen. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass Online-Institute und Versicherungen bei langfristigen Festhypotheken die günstigsten Anbieter sind. Banken führen das Feld hingegen bei Libor-Hypotheken an.

http://www.cash.ch/news/front/hypotheken_werden_billiger_und_billiger-34...

 

 

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Die billigsten Hypotheken gibt es Anfang Jahr

Im Frühjahr gewähren die Banken bei Hypotheken mehr Rabatte als im Herbst. Das liegt an den Jahreszielen der Banken und den Berater-Boni.

Zinsniveau dürfte tief bleiben

http://www.20min.ch/finance/news/story/Die-billigsten-Hypotheken-gibt-es...

 

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Wie tief können Hypothekenzinsen noch fallen?

Da reiben sich selbst Fachleute die Augen: Die Zinsen für Hypotheken in der Schweiz werden laufend noch günstiger. Die nächste Anpassung nach unten könnte schon bald anstehen.

Von Ivo Ruch

Eine zehnjährige Festhypothek bekommt man momentan im Durchschnitt für 1,54 Prozent Zins. Letztmals waren die Hypothekenzinsen im Januar 2015 so tief, kurz nach der Aufgabe des Euro-Mindestkurses. Vor einem Monat noch lag dieser Zinssatz mehr als 0,1 Prozent höher, wie Daten von Vermögenspartner zeigen. Bei einer Laufzeit von zehn Jahren und einer Summe von einer Millionen macht das eine Gesamtdifferenz von 10'000 Franken aus.

Hausbauer und Wohnungskäufer handelten in den zurückliegenden Monaten immer richtig, wenn sie mit dem Abschluss einer Wohnfinanzierung noch zugewartet hatten. Deshalb stellen sich die Fragen: Wie tief können die Hypothekenzinsen noch fallen? Gibt es für Banken und Versicherungen eine untere Schmerzgrenze? Sind zehnjährige Hypotheken für weniger als 1 Prozent auf breiter Front denkbar?

cash hat zu diesem Thema verschiedene Experten befragt. Keiner glaubt daran, dass die Zinssätze durchgehend unter 1 Prozent sinken. Stellvertretend Ansgar Gmür vom Hauseigentümerverband (HEV): "Ich sehe zehnjährige Festhypotheken für unter 1 Prozent nicht am Horizont. Für Banken wäre dann die Marge zu klein. Aber auch aus psychologischer Sicht fände ich so tiefe Zinsen nicht sinnvoll."

Sein Argument: Die Leute würden sich an die Null vor dem Komma gewöhnen. Zwar wären Hypotheken dann fast gratis, was aber auch gefährlich sein könnte. Denn ein Haus müsse immer über lange Zeit finanziert werden, mit all seinen Zusatzkosten. "Ein Hauskauf darf nicht zu einem üblichen Hosenkauf werden", so HEV-Direktor Gmür.

EZB legt vor, SNB zieht nach

Am 10. März könnte erneut Bewegung in die Zinslandschaft kommen. Dann entscheidet die Europäische Zentralbank (EZB) über ihre zukünftige Geldpolitik. Spekuliert wird über eine Aufstockung des Anleihe-Kaufprogramms. Auch der Strafzins für Banken, die Geld bei der EZB parken (Einlagesatz), könnte erhöht werden.

Aus Schweizer Sicht entscheidender wäre allerdings die Senkung des Refinanzierungssatzes. Dieser stellt sozusagen den offiziellen EZB-Leitzins dar. Wird er gesenkt, muss sich auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) ernsthafte Gedanken machen, ihren Negativzins nach unten anzupassen, wie cash kürzlich aufzeigte.

Muss die SNB ihren Negativzins noch mehr ausweiten, um die Zinsdifferenz beizubehalten und Druck vom Franken zu nehmen, könnten Festhypotheken nochmals merklich sinken, so der Tenor aus der Wohnfinanzierungs-Branche.

Denn die Strafzinsen haben einen Einfluss auf die Marktzinsen in der Schweiz. Und diese sind bereits auf ein Rekordtief gesunken. Am 1. März fiel die Rendite für zehnjährige Anleihen der Eidgenossenschaft, den sogenannten "Eidgenoss", auf -0,48 Prozent. Noch im Dezember 2013 stand diese Rendite bei 1,25 Prozent, seither ist sie – mit wenigen Ausnahmen – konstant gesunken.

Die grosse Nervosität an den Finanzmärkten in den ersten Wochen des Jahres liess viele Investoren nach den als sicher geltenden Staatsanleihen greifen und dementsprechend ihre Renditen absinken. In der Regel reagieren Hypothekenzinsen sehr sensibel auf die Kursbewegungen von Schweizer Staatsanleihen.

Banken mit Luft nach unten

Dieses Szenario würde aber nicht automatisch dazu führen, dass sämtliche Hypothekeninstitute ihre Angebote weiter verbilligten. Solche Anpassungen seien "abhängig von der jeweiligen Strategie und Risikoeinschätzung der Institute", sagt Michael Hartmann vom Hypotheken-Vermittler Moneypark. Er erwartet, dass sich dann die Schere zwischen günstigstem und teuerstem Anbieter noch weiter öffnen würde. Derzeit beträgt dieser Unterschied bei zehnjährigen Festhypotheken rund 0,7 Prozent.

Erstens ist das auch ein Hinweis darauf, dass der Verhandlungsspielraum beim Abschluss von Wohnkrediten gross sein kann. Rabatte auf die offiziell angegebenen Zinsen – die sogenannten Schaufensterpreise – sind abhängig von Tragbarkeit, Höhe der Belehnung, Wert der Immobilie und der Laufzeit. Mit Verhandlungsgeschick und der richtigen Wahl des Anbieters können Kunden rund 40-50 Basispunkte auf den Schaufensterpreis herausholen, sind Experten überzeugt.

Zweitens lassen diese Unterschiede vermuten, dass die Hypothekenvergabe für Banken nach wie vor ein lukratives Geschäft ist. "Die Refinanzierungskosten sind dank der tiefen Zinsen günstig wie kaum zuvor", sagt Moneypark-Vertriebsleiter Hartmann. Und noch einen Vorteil hat das Geschäft: Im Gegensatz zu anderen Kreditformen kennen Hypothekenkredite kaum Ausfallrisiken.

"Da die Margen im Aktivgeschäft in den letzten Monaten für Neu- und Refinanzierungsgeschäfte eher ausgedehnt werden konnten, besteht Luft nach unten", so Hartmann. Doch dafür brauche es Druck aus dem Markt. Und dieser könnte von der EZB ausgelöst werden. Die Schmerzgrenze bei Festhypotheken für fünf Jahre sieht Hartmann unter diesen Umständen bei 0,5-0,6 Prozent.

CASH

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Wie tief können Hypothekenzinsen noch fallen?

Zyndicate hat am 07.03.2016 - 08:31 folgendes geschrieben:

Und dieser könnte von der EZB ausgelöst werden. Die Schmerzgrenze bei Festhypotheken für fünf Jahre sieht Hartmann unter diesen Umständen bei 0,5-0,6 Prozent.

 

Bin gerade am verhandeln um die März-Tranche.
Die SGKB will nicht mal die 2jährige zu diesen Konditionen vergeben.

Mal schauen, was diese Woche die EZB und in der Folge die SNB macht.
Wenn die SGKB nicht entgegen kommen kann, amortisiere ich direkt.
Noch mehr in Aktien will ich nicht. Kein Verlust ist in diesen Zeiten auch schon viel.

 

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GLKB vergibt erste Lizenz für «Hypomat»

Die Glarner Kantonalbank (GLKB) vergibt der Freiburger Kantonalbank (FKB) eine Lizenz für ihre Hypothekenplattform.

Die FKB biete unter dem Markennamen "FRiBenk" ab sofort eine Online-Hypothek an, teilen die beiden Unternehmen am Montag separat mit. Die technische Plattform und das digitale Banking-Knowhow stammten dabei von der GLKB, die mit ihrem Hypomat bereits in diesem Segment tätig ist. Finanzielle Angaben zur Zusammenarbeit werden keine gemacht.

Dank dem technologischen Knowhow, das sich die GLBK mit ihren Online-Produkten im digitalen Banking aufgebaut habe, könne sie ihre Systemlösungen nun auch anderen Finanzdienstleistern anbieten, heisst es in der Mitteilung der Bank weiter. Die FKB sei dabei die erste Lizenznehmerin für den Hypomat. Im vergangenen Jahr wurde bereits für das GLKB-Produkt "Investomat" (Online-Sparpläne) eine Zusammenarbeit mit Moneypark angekündigt.

(AWP)

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Zyndicate hat am 04.04.2016 - 08:48 folgendes geschrieben:

GLKB vergibt erste Lizenz für «Hypomat»

Die Glarner Kantonalbank (GLKB) vergibt der Freiburger Kantonalbank (FKB) eine Lizenz für ihre Hypothekenplattform.

 

Demnach bietet die FKB ab sofort eine Online-Hypothek unter der Marke « FriBenk » an.

 

2jährige Festhypo für 0.65%

https://www.fribenk.ch/hypo/play?1

 

 

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Das müssen Sie über Hypotheken wissen

In den letzten Jahren haben Banken die Regeln bei der Hypothekenvergabe verschärft. Zukünftige Hausbesitzer müssen als Folge strengere Anforderungen erfüllen. cash beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema.

Von Pascal Züger

Die Höhe der Hypothekarzinsen richtet sich nach den Verhältnissen am Geld- und Kapitalmarkt. Und da die Wirtschaft schon seit längerem in einem Tiefzinsumfeld vor sich hindümpelt, sind auch Hypotheken zu günstigen Konditionen zu haben. Das steigert natürlich die Nachfrage nach Wohneigentum.

Doch wenn der Hauskauf für viele Leute erschwinglich wird, birgt das auch die Gefahr einer Überhitzung am Immobilienmarkt. Um dieser Gefahr entgegenzuwirken, kam es in den letzten Jahren zu verschiedenen Gegenmassnahmen - durch neue Vorschriften der Schweizerischen Nationalbank (SNB) und auch durch selbstregulierende Massnahmen der Geschäftsbanken.

Das wirkt sich auf die Hypothekenvergabe aus. Was künftige Wohneigentumbesitzer vor Aufnahme einer Hypothek wissen sollten:

Wie viel Geld wir für einen Hauskauf benötigt?

Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen als Eigenmittel eingebracht werden, der restliche Betrag kann in Form einer Hypothek bei einer Bank oder Versicherung aufgenommen werden. Wobei die Eigenmittel höchstens zur Hälfte aus Geldern der Pensionskasse stammen dürfen. Die andere Hälfte muss aus "echten Eigenmitteln" wie Geld vom eigenen Konto, Wertpapieren oder Guthaben der Säule 3a berappt werden.

Kann das Eigenheim auch langfristig finanziert werden?

Es ist wichtig, vor dem Abschluss der Hypothek eine Tragbarkeitsrechnung durchzuführen. Eine Faustregel besagt, dass die laufenden Finanzierungskosten des Wohneigentums nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen dürfen. Um die monatliche Belastung auszurechnen, fliesst nicht nur der Hypothekenzins mit ein, sondern auch die Kosten durch die Rückzahlung eines Teils der Hypothek (sogenannte Amortisation) sowie die Unterhalts- und Nebenkosten der Immobilie. Belaufen sich die gesamten Kosten auf über 35 Prozent des Bruttoeinkommens, dann ist die Hypothek finanziell nicht tragbar. Online sind diverse Tragbarkeitsrechner verfügbar (zum cash-Rechner hier).

Was ist der Unterschied zwischen der ersten und der zweiten Hypothek?

Finanzanbieter gewähren in einer ersten Hypothek maximal 65 bis 70 Prozent des Immobilienwerts. Wer nun nicht 30 bis 35 Prozent Eigenmittel einschiessen kann oder will, der muss eine zweite Hypothek aufnehmen. Der Nachteil dieser zweiten Hypothek: Sie ist teurer. Die Zinsen liegen ungefähr 0,5 bis 1 Prozent über denjenigen der ersten Hypothek. Allerdings wird immer seltener von erster und zweiter Hypothek gesprochen. Stattdessen wird von den Finanzinstituten zunehmend ein Einheits-Zinssatz gewährt.

Bis wann muss die Hypothek zurückbezahlt werden?

Innert 15 Jahren oder bis zum Pensionierungszeitpunkt (je nachdem, was früher eintritt), muss die Hypothekarschuld auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert werden. Vor der Gesetzesverschärfung im September 2014 waren es noch 20 Jahre. Normalerweise ist es exakt die zweite Hypothek, die in diesem Zeitraum zurückbezahlt (oder: amortisiert) werden muss. Für die erste Hypothek hingegen besteht keine Rückzahlungspflicht.

Soll die erste Hypothek überhaupt zurückbezahlt werden?

Ob und in welcher Höhe sich eine Amortisation auch bei der ersten Hypothek lohnt, hängt zum einen von der steuerlichen Situation ab. Kosten für die Hypo-Zinsen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden und erbringen so eine Ersparnis. Zum anderen spielen auch die Anlage-Alternativen eine Rolle: Wie viel Zinsen kann ich erwirtschaften, wenn ich das Geld sonst wo anlegen würde anstatt die Hypothek abzubezahlen? Ob sich die Amortisation lohnt, kann auch online kalkuliert werden.

Worauf bezieht sich der Belehnungswert?

Der Belehnungswert ist der Teil des Immobilienwerts, für den die Bank beziehungsweise Versicherung eine Hypothek gewährt. Bis September 2014 orientierte sich dieser Wert am Kaufpreis der Immobilie. Das heisst, bei einer für eine Million Franken gekauften Immobilie mit einem Belehnungsgrad von 60 Prozent wäre die gewährte Hypothek 600'000 Franken. Inzwischen zählt nun aber das sogenannte Niederstwertprinzip. Um die Höhe der Hypothek zu ermitteln, wird der niedrigere Betrag aus Kaufpreis und Bankschätzung herangezogen. Wird beispielsweise eine Immobilie für eine Million Franken gekauft, die von der Bank jedoch nur auf 800'000 Franken geschätzt wird, so beträgt bei einem Belehnungsgrad von wiederum 60 Prozent die gewährte Hypothek nur noch 480'000 Franken (60 Prozent von 800'000 Franken) und nicht mehr 600'000 (60 Prozent von einer Million Franken). Diese neue Regel kann also dazu führen, dass mehr Eigenmittel für den Hauskauf nötig sind.

Was ist eine indirekte Amortisation?

Neben dem direkten Abzahlen der Hypothek besteht auch die Möglichkeit einer indirekten Schuldbegleichung. Das bedeutet, dass der Amortisationsbetrag nicht an das Hypotheken-Institut direkt, sondern in die eigene Vorsorge einbezahlt wird. Der Vorteil dabei: Die Vorsorge wird aufgemöbelt und die Hypo-Zinsen bleiben von den Steuern abzugsfähig. Auch die Beiträge an die dritte Säule können vom steuerbaren Einkommen subtrahiert werden. Beim Pensionierungszeitpunkt wird dann das geschuldete Geld aus dem Säule-3a-Konto an die Bank überwiesen.

Welches Hypothekenmodell ist das Beste?

Jede Hypothekenform hat ihre Vor- und Nachteile. Steigen die Zinsen plötzlich rapide an, dann wäre eine Festhypothek die bessere Wahl, da man sich den heute noch tieferen Zinssatz für eine fixe Laufzeit sichert. Zudem stellt die Festhypothek die sicherere Variante dar. Passen sich die Zinsen jedoch nur sehr langsam nach oben an, dann wäre eher die Libor-Hypothek die kostengünstigere Variante. Als Alternative bietet sich auch eine Mix-Strategie an. Eine cash-Umfrage vom Juli 2015 ergab, dass ungefähr 50 Prozent der Teilnehmer auf eine Festhypothek setzen, 30 Prozent auf eine Libor-Hypothek und die restlichen 20 Prozent auf eine Mix-Strategie aus beidem.

Wo bekomme ich die günstigste Hypothek?

In der Regel sind Versicherungen bei langen Laufzeiten günstiger, Banken hingegen bei kurzen Laufzeiten oder Libor-Produkten. Zudem nimmt die Anzahl Anbieter, die digital in Erscheinung treten, laufend zu (e-Hypo, Hypomat, Swissquote, Homegate usw.). In den meisten Fällen gehören sie ebenfalls zu den günstigsten Anbietern. Oft erhält man auch attraktive Konditionen, wenn man von einer Bank oder einer Versicherung bereits andere Produkte hat. Auf jeden Fall: Von verschiedenen Anbietern Offerten einholen und die Institute miteinander vergleichen. Denn es kann sich lohnen. Eine Auflistung der aktuell tiefsten Zinssätze liefert die Tabelle unten.

Sind Hypothekenkonditionen verhandelbar?

Ja. Auf den offiziell angegebenen Konditionen, den sogenannten Schaufensterpreisen, haben Hypothekenanbieter oft eine Menge Spielraum - nach unten und nach oben. Je nach finanzieller Ausgangslage, Verhandlungsgeschick und Anbieterwahl können Kunden einen Unterschied von 40 bis 50 Basispunkten auf den Schaufensterpreis herausholen, wie Michael Hartmann, Vertriebsleiter von Moneypark im November 2015 zu cash sagte. Ein Beispiel: Bei einer 10-jährigen Hypothek im Wert von einer Million können so gut 40'000 Franken über die gesamte Laufzeit eingespart werden.

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Wie Sie sich die billigen Hypotheken sichern

Die Schweizer Hypothekenzinsen sind auf neue Rekordstände gefallen, eine weitere Senkung scheint schwer vorstellbar. Ein Leitfaden, wie Immobilienkäufer die Mini-Zinsen in die Zukunft retten.

Von Ivo Ruch

Das erste Quartal 2016 war für Immobilienkäufer erfreulich, denn die Talfahrt der Schweizer Hypothekenzinsen hat sich fortgesetzt. Kostete eine zehnjährige Festhypothek vor drei Monaten noch rund 1,75 Prozent, ist das gleiche Produkt aktuell für 1,51 Prozent zu haben. Mitte 2015 musste man für diese Laufzeiten noch bis zu 2 Prozent Zins bezahlen.

Seit die Schweizerische Nationalbank (SNB) an ihrem negativen Leitzins von -0,75 Prozent festhält, ist das der tiefste Wert. Dasselbe gilt für den wichtigen Hypotheken-Referenzzins, nämlich die Rendite auf zehnjährige Bundesobligationen. Auch sie sank erst kürzlich auf ein neues Rekordtief bei -0,48 Prozent.

Wie es nun weitergeht, hängt von den Entwicklungen am Geld- und Kapitalmarkt ab. Der Schweizer Franken könnte gegenüber dem Euro beispielsweise bei Unsicherheiten rund um den Brexit aufwerten und die SNB zur Ausweitung der Negativzinsen zwingen. Dann könnten sich wohl auch die Schweizer Banken einem Negativzins auf Privatkonten nicht mehr entziehen.

Das wiederum würde Hypotheken weiter verbilligen. Denn klassischerweise finanzieren Banken ihre Festhypotheken über Spargelder. Mit negativen Sparzinsen könnten die Banken ihre Hypothekarzinsen noch weiter senken. "Dann dürften Hypotheken so günstig werden wie noch nie", schreibt das Beratungsunternehmen Vermögenszentrum in einem aktuellen Newsletter. Andere Beobachter wie die Credit Suisse erwarten bei langen Laufzeiten hingegen einen leichten Zinsanstieg von 35 bis 50 Basispunkten in den kommenden Monaten.

Mini-Zinsen in die Zukunft retten

Zweifellos sind die aktuellen Mini-Zinsen komfortabel für Personen, die gerade jetzt vor dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung stehen. Weniger günstig ist die Situation, wenn eine laufende Hypothek erst in einigen Monaten zur Erneuerung fällig wird oder wenn ein Hauskauf in naher Zukunft über die Bühne gehen soll.

Dann kann auf ein Zusatzinstrument ausgewichen werden. Denn eine zukünftige Festhypothek kann zu den Konditionen von heute abgeschlossen werden. Diese Form der Absicherung gegen steigende Zinsen, die auch Forward-Hypothek oder Terminhypothek genannt wird, ist aber auch nicht gratis und bedarf einiger Berücksichtigung.

In der Regel ist eine Absicherung bis 30 Tage im Voraus kostenlos. Einzelne Hypothekeninstitute bieten solche Forward-Produkte bis 24 Monate im voraus an, verbreiteter sind aber Abschlüsse im Bereich sechs bis zwölf Monate. Je länger diese Vorlaufzeit ist, desto höher der Zuschlag. Die Prämie variiert zudem je nach gewählter Gesamtlaufzeit, den Zinsprognosen der Bank und – wie bei allen Hypotheken – der Bonität des Kunden.

Normalerweise wird die Absicherungsprämie in den zukünftigen Hypothekenzins eingerechnet, der sich dann entsprechend über die gesamte Laufzeit erhöht. Vereinzelt erheben Kreditinstitute keinen Zinszuschlag, sondern eine einmalige Prämie. Diese Vorgehensweise ist transparenter, wie der Winterthurer Finanzberater Vermögenspartner auf seiner Homepage schreibt.

Prämien stehen ebenfalls im Keller

Der Aufpreis, den man derzeit für eine Terminhypothek bezahlen muss, ist sehr tief. Um eine zehnjährige Festhypothek für sechs Monate zu fixieren, kursieren Prämien zwischen 0,05 und 0,08 Prozent. Will man den Hypothekarzins bereits ein Jahr zum Voraus festlegen, steigt die Prämie auf 0,1 bis 0,14 Prozent. Liegen die Kosten jeweils darüber, sollten andere Anbieter bevorzugt werden.

Die tiefen Anbindungskosten hängen damit zusammen, dass viele Finanzinstitute eher seitwärts tendierende Zinsen erwarten. Wer allerdings mit steigenden Zinsen rechnet, für den kann sich eine Forward-Hypothek lohnen.

Die Berater von Vermögenspartner haben noch einen zusätzlichen Ratschlag bereit. Hypothekarnehmer sollten nicht alles auf eine Karte setzen und nur einen Teil der Hypothek frühzeitig absichern. Gerade bei Neubauten: Verzögert sich dieser, wird die Hypothek trotzdem zum vordefinierten Zeitpunkt ausbezahlt und die vollen Zinsen werden verrechnet - obwohl das Geld noch gar nicht benötigt wird.

CASH

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Verschiedene Hypozinsen sind so tief wie noch nie

Novum

Hausbesitzer können ihr Heim zurzeit sehr günstig finanzieren: Verschiedene Hypothekarzinssätze sind auf ein Rekordtief gefallen. Der Schock vom Ende des Euro-Mindestkurses ist abgeklungen.

Nachdem die Hypothekar-Zinsen unmittelbar nach dem SNB-Zinsentscheid im Januar 2015 überraschend relativ deutlich nach oben geschnellt waren, haben sie sich unterdessen wieder stark zurückgebildet und zum Teil Rekordtiefs erreicht. Wie der Hypo- und Vorsorgeberater Moneypark am Dienstag mitteilte, sind die Hypo-Zinsen für verschiedene Laufzeiten diese Woche auf die tiefsten je gemessenen Durchschnittswerte gefallen. Die durchschnittlichen Sätze betragen derzeit 1,11 Prozent für zweijährige, 1,12 Prozent für 3-jährige, 1,18 Prozent für fünfjährige und 1,30 Prozent für siebenjährige Festhypotheken.

Bei den Laufzeiten drei, fünf und sieben Jahren handelt es sich laut der Berechnung um absolute Tiefstwerte, 2-Jährige Festhypotheken waren letztmals (beziehungsweise erstmals) nach dem SNB-Entscheid im Januar 2015 derart günstig. Festhypotheken mit einer Laufzeit von zehn Jahren kratzen mit durchschnittlich 1,55 Prozent Zins laut Moneypark ebenfalls am Rekord-Tief (1,52 Prozent am 26.1.2015), ebenso die Libor-Hypotheken.

(awp/mbü/ama)

 

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Festhypo 2 Jahre / Stand 25.04.2016

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UBS: Festhypothek 5 Jahre zu 1% Zins

bis zu einem Jahr im Voraus kostenlos fixieren.

https://www.ubs.com/microsites/hypotheken/de/festhypothek.html?campID=IN...

 

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Hypozinsen fallen auf Rekordtief

Die langfristige Finanzierung von Wohneigentum in der Schweiz ist so günstig wie noch nie. Damit steigt die Nachfrage nach zehnjährigen Festhypotheken.

Die Finanzierungskosten für Wohneigentum in der Schweiz sind erneut leicht gesunken. Die durchschnittlichen Zinsen auf zehnjährige Festhypotheken  fielen im Mai unter 1,5% und damit auf ein Rekordtief. Das ist der fünfte Rückgang in Folge.

Im Vergleich zum Vormonat haben fast alle in der Tabelle aufgeführten Anbieter den Hypothekarsatz auf Langläufer gesenkt. Im Schnitt resultierte ein leichter Rückgang von 3 Basispunkten (100 Bp = 1 Prozentpunkt). Die grössten Abschläge nahmen Hypo Lenzburg (–6 Bp) und Homegate (–8 Bp) vor. Letztere bietet mit 1,13% neu die günstigsten Konditionen. Am teuersten ist die zehnjährige Hypothek der Raiffeisen (1,6%).

Bei den kurzen und den mittleren Laufzeiten fällt Axa (CS 20.74 0.8%) Winterthur mit einer deutlichen Reduktion der Zinsen auf. So senkte die Versicherung den Hypothekarsatz für dreijährige Festhypotheken um 15 Bp. Die anderen aufgeführten Anbieter nahmen keine oder nur geringe Änderungen vor. Die günstigsten zwei- bis fünfjährigen Festhypotheken bietet erneut Swissquote (SQN 23.9 -0.83%).

Seit Jahresbeginn zeigt der Trend stetig nach unten. Im Januar lagen die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken noch bei knapp 1,8% und damit fast 30 Bp höher. Bei den kurzen und den mittleren Laufzeiten resultierte ein Minus von gut 5 Bp. Die deutliche Reduktion bei den Zinsen auf Langläufer wirkt sich auch auf die Laufzeiten der nachgefragten Hypotheken aus. Nach Angaben des Vergleichsdiensts Comparis.ch hat die Nachfrage nach zehnjährigen Festhypotheken im ersten Quartal 2016 zum zweiten Mal in Folge zugenommen. Gut 80% der neu abgeschlossenen Festhypotheken wiesen eine Laufzeit von mehr als sieben Jahren auf.

Credit Suisse (CSGN 13.23 -1.19%) (CS) prognostiziert, dass die Zinserwartungen am Hypothekarmarkt tief bleiben. Die Zinsen hingen von den Absicherungskosten ab, die Banken und Versicherern infolge der Negativzinsen entstünden. Wegen des unveränderten geldpolitischen Kurses der Schweizerischen Nationalbank dürften sich die Leitzinsen dieses Jahr kaum verändern. CS prognostiziert bei den kurzen und den mittleren Laufzeiten der Hypotheken eine Seitwärtsbewegung, die Langläufer könnten sich etwas verteuern.

http://www.fuw.ch/article/hypozinsen-fallen-auf-rekordtief/

 

 

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Zyndicate
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So geht es bei den Hypothekarzinsen weiter

Das Brexit-Votum hat Hypotheken auf Rekord-Tiefstwerte gedrückt. Experten zufolge liegen noch weitere Zinssenkungen drin - doch viele Banken nutzen die Bequemlichkeit der Kunden aus.

Von Ivo Ruch

Es sind einmal mehr gute Neuigkeiten für Immobilienbesitzer oder für solche, die es werden möchten: Die Zinsen für Hypotheken sind erneut gesunken und auf neuen Rekord-Tiefstwerten angelangt. Eine zehnjährige Festhypothek kostet im Durchschnitt 1,39 Prozent nach 1,43 Prozent noch vor zwei Wochen, wie Daten von Vermögenspartner zeigen. Auch andere Hypotheken-Produkte haben sich nochmals verbilligt (siehe Chart).

Bei einzelnen Anbietern können gar zehnjährige Hypotheken für weniger als 1 Prozent abgeschlossen werden, wie mehrere Hypothekenvermittler gegenüber cash sagen. Zum Beispiel beim Online-Anbieter Swissquote, der 0,98 Prozent verlangt. Mit ein bisschen Verhandlungsgeschick und guter Bonität aber auch bei anderen Instituten.

Dieser neuerliche Zins-Rutsch hat viel mit der Brexit-Abstimmung zu tun. Das britische Votum, die Europäische Union zu verlassen, hat die Aussicht auf weiterhin tiefe oder negative Zinsen verfestigt. So ist die Rendite auf zehnjährige Schweizer Staatsanleihen, an der sich die Hypothekenzinsen hauptsächlich orientieren, auf minus 0,6 Prozent gesunken.

Für Claudio Saputelli, der bei der UBS das Immobilien-Research leitet, bedeutet diese Ausweitung der Negativ-Renditen nichts anderes, "dass der Markt von der Schweizer Nationalbank einen noch negativeren Zins erwartet".

Es liegen noch tiefere Zinsen drin

Die Hypo-Talfahrt dürfte hier in der Tat noch nicht zu Ende sein. "Ich glaube, dass diese Produkte sogar noch etwas günstiger werden und auf 0,8 bis 0,85 Prozent sinken", sagt Giampiero Brundia, Geschäftsführer der Hypothekenbörse in Uster auf Anfrage. Denn auch die Refinanzierungskosten für Banken sind günstiger geworden und der Wettbewerb zwischen den Anbietern hat sich verschärft.

Dass viele Hypothekeninstitute bei den Margen noch Potenzial haben und folglich die Zinsen noch sinken können, glaubt auch Florina Schubiger von der Finanzberatung Vermögenspartner: "Ein Blick in die Geschäftsberichte zeigt, dass viele Banken im Zinsgeschäft sehr erfolgreich wirtschaften."

Banken nutzen Kunden-Faulheit aus

Das sehen längst nicht alle Banken so. Die WIR Bank und die LGT Bank haben jüngst ihre Hypothekenzinsen sogar auf je 1,66 Prozent erhöht. Immer noch gibt es also grosse Unterschiede zwischen den Konditionen der verschiedenen Hypothekenanbieter (hier finden Sie eine Übersicht). "Die teuren Institute wissen, dass die Leute gerade bei der Erneuerung von Hypotheken sehr bequem sind und nutzen das bewusst aus", sagt Hypothekenvermittler Brundia.

Auch hört man immer wieder, dass viele Kunden nicht genügend Offerten einholen und zu wenig konsequent verhandeln, bevor es zu einem Abschluss kommt. Für Hypotheken-Experte Florian Schubiger darf bei durchschnittlichen Wohnobjekten eine zehnjährige Festhypothek momentan nicht teurer als 1,2 Prozent sein.

Mit der Aussicht auf noch lange tiefe Hypo-Zinsen stellt sich die Frage nach dem Zeitpunkt und der Produktwahl. Klar ist: Die Zinskurve ist so flach wie nie zuvor, wie der folgende Chart zeigt.

Das heisst, der Unterschied zwischen kurz- und langfristigen Hypotheken ist extrem gering. Derzeit stehen die Zinsen für eine Libor-Hypothek bei durchschnittlich 0,926 Prozent. Der Aufschlag, der zur Zins-Absicherung für die nächsten Jahre bezahlt werden muss, war also noch nie so günstig. "Auch wenn die tiefen Zinsen auf Libor-Produkte verlockend sind, zeigt die flache Zinskurve die Attraktivität von langfristigen Festhypotheken", sagt Schubiger.

Eine interessante These stellt auch Stefan Heitmann vom Hypothekenbroker Moneypark auf. Der Markt könnte eine ähnliche Situation erleben wie Anfang 2015 mit der Aufhebung des Euro-Mindestkurses und der Einführung der Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank.

"Damals erlebten wir einen beispiellosen Einbruch der Hypo-Zinsen, der aber nur wenige Wochen andauerte, bis die Banken und Versicherungen wieder ihre Margen ausbauten", schreibt Heitmann in einem Kommentar. Sein – wohl nicht uneigennütziger – Ratschlag: "Wer klug ist, schliesst seine Hypothek in diesem hochvolatilen Markt lieber heute als morgen ab."

CASH

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Hypothekarzinsen sinken im zweiten Quartal 2016 weiter
13.07.2016 08:15

Zürich (awp) - Die Talfahrt der Hypothekarzinsen seit dem Jahreshöchststand im Sommer 2015 setzt sich weiter fort. Die Richtzinsen in der Schweiz für Festhypotheken über zehn Jahre sinken im Vergleich zum Vorquartal erneut um 0,1 Prozentpunkte auf 1,5%, wie der Internet-Vergleichsdienst Comparis in seinem am Mittwoch publizierten Hypotheken-Barometer mitteilt. Ende des ersten Quartals 2016 lagen sie bei 1,6%.

Die Entwicklung der Hypothekarzinsen habe die Nachfrage noch stärker in Richtung zehnjährige Laufzeiten getrieben. Lag der Anteil der zehnjährigen Laufzeiten Ende des ersten Quartals noch bei 80%, seien es Ende des zweiten Quartals bereits 82%. Bei den fünfjährigen Laufzeiten sank der Anteil von 18% auf 16%, während der Anteil der einjährigen Laufzeiten von 2,5% auf 1,8% fiel, heisst es weiter.

Ein genauer Blick auf das Hypotheken-Barometer zeigt bei den kurz- und mittelfristigen Hypotheken im Vergleich zum Vorquartal ebenfalls nach unten. Die Richtzinsen für fünfjährige Festhypotheken liegen mit minus 0,1 Prozentpunkten leicht unter dem Vorquartal bei 1,1%.

"Angesichts der derzeitigen Zinsentwicklung sind die vorliegenden Zahlen keine Überraschung," meint Marc Parmentier, Banken-Experte von comparis.ch. "Von dieser Entwicklung profitieren neben Käufern jene Konsumenten, die ihre Hypothek im 2016 oder 2017 ablösen können. Die Zinskonditionen auf dem Hypothekarmarkt sind derzeit sehr attraktiv."

sta/cf

(AWP)

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jimmy
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Ich denke jetzt ist es ein gute Zeit Punkt für einen langfristigen Hypothekar ein 10-Jähriger bei SQ 1.05-1.08. Das war von ein paar Jahren ein Traum.

waspch
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jimmy hat am 12.08.2016 - 14:12 folgendes geschrieben:

Ich denke jetzt ist es ein gute Zeit Punkt für einen langfristigen Hypothekar ein 10-Jähriger bei SQ 1.05-1.08. Das war von ein paar Jahren ein Traum.

 

Libor ist immer noch die günstigste Option.

Das Problem einer 10-jährigen ist, dass sie unkündbar sind und sich bei einem Verkauf negativ auswirken.
Im übrigen kann man erst in 10 Jahren wieder reagieren, bei Libor kann man nach 3 Monaten reagieren falls die Zinsen steigen.

 

5G Sucks !

jimmy
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@waspch

Stimmt was du sagst, aber wenn sie stiegen dann steigen sie und die 10-Jährig ist auch wieder teuer. Oder man bliebt einfach in Labor.  In den fall das sie stiegen, was wird passieren, die Geschichte zeigt uns das (wenn weiss keiner) und die Liegenschaft verkauft wird, können die erbe/ Kinder/Käufer die Hypothek übernehmen (bei höhere Hypothek zins interessant) oder man macht den Verkaufes Prise tiefer. Es ist natürlich individual, wenn man ruhe haben will und mit fix kosten rechnet oder dauernd die Libor verfolgt. Jeder sein sach.

 

waspch
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jimmy hat am 12.08.2016 - 19:33 folgendes geschrieben:

@waspch

Stimmt was du sagst, aber wenn sie stiegen dann steigen sie und die 10-Jährig ist auch wieder teuer. Oder man bliebt einfach in Labor.  In den fall das sie stiegen, was wird passieren, die Geschichte zeigt uns das (wenn weiss keiner) und die Liegenschaft verkauft wird, können die erbe/ Kinder/Käufer die Hypothek übernehmen (bei höhere Hypothek zins interessant) oder man macht den Verkaufes Prise tiefer. Es ist natürlich individual, wenn man ruhe haben will und mit fix kosten rechnet oder dauernd die Libor verfolgt. Jeder sein sach.

 

Aus eigener Erfahrung kann ich Dir sagen, dass sich eine gebundene UBS Hypothek zum Teil nicht mehr verkaufen lässt.

Gewisse Leute wollen nichts mehr mit den Drei Buchstaben zu tun haben.

5G Sucks !

ursinho007
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und wie sieht das bei einer Migrosbank Hypothek aus?

Mut - Lebe wild und gefährlich (Osho)

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Hypothekarzinsen so tief wie noch nie

Die Hypothekarzinsen sind im dritten Quartal 2016 auf ein historisches Tief gefallen.

Die Richtzinsen in der Schweiz für Festhypotheken über zehn Jahre sinken im Vergleich zum Vorquartal erneut um 0,06 Prozentpunkte auf 1,45%, wie der Internet-Vergleichsdienst Comparis in seinem am Donnerstag publizierten Hypotheken-Barometer mitteilt.

Entsprechend der nochmals tieferen Zinsen habe die Nachfrage nach langen Laufzeiten erneut zugelegt. Der Anteil stieg von 82% Ende des zweiten Quartals auf nun rund 84%. Kurze und mittlere Laufzeiten seien immer weniger nachgefragt. Der Anteil mittlerer Laufzeiten sank von 16% auf knapp 15%, kurze Laufzeiten fielen von 1,8% auf 1,6%. Allerdings sanken auch hier nochmals die Richtzinsen leicht - für fünfjährige Festhypotheken von 1,11% auf 1,09% und für einjährige von 1,10 auf 1,06%.

Der Abwärtstrend bei den Hypothekarzinsen schwächte sich damit aber weiter ab und sei nun praktisch zum Erliegen gekommen, heisst es weiter. "Damit die Zinsen wieder spürbar steigen, bräuchte es ein Ende der Negativzins-Politik der Schweizer Nationalbank", so Comparis-Banken-Experte Marc Parmentier. Zurzeit deute jedoch wenig auf ein Ende dieser Politik hin. Voraussetzung für steigende Leitzinsen in der Schweiz ist laut Parmentier insbesondere ein Ende des Anleihekaufprogramms der Europäischen Zentralbank.

(AWP)

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jimmy
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Seit meinem letzten Post in August Hypothek. 10-Jährig war bei SQ 1.05-1.08 jetzt bei CA. 1.35 für ein 10-Jährig. Alle Fest Hypothek sind Gestiegen. Klar die Banken sagen, wenn man in Libor ist, kann man schnell wechseln (nicht bei alle Banken) wenn die Zinsen stiegen, aber eben die Fest Hypothek sind schon hohe. Die laufen nicht parallel im Moment, Libor war in August ca. 0.69% gleich wie heute. Im Fall das Libor stiegt, (es ist mir klar, dass es noch minus Zinsen hat) und   man denkt ich will jetzt auf fest und mit Fix kosten rechnen kostet es heute mehr, und es konnte hohe gehen.

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Hier ein aktueller Beitrag
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Hypothekarzinsen finden vorerst keinen Boden

Im Schnitt müssen Hauskäufer für einen zehnjährigen Wohnkredit noch 1,42% bezahlen.

Die Finanzierung von Wohneigentum in der Schweiz bleibt sehr günstig. Im November sind die Zinsen auf Festhypotheken am langen Ende nochmals leicht gesunken.

Im Schnitt müssen Hauskäufer für einen zehnjährigen Wohnkredit bei den aufgelisteten Anbietern noch 1,42% bezahlen. Das ist zwar mehr als auf dem Allzeittief im August 2016, als der Durchschnittszins bei 1,27% lag, aber weniger als zum Jahresbeginn.

 

zoom

Den deutlichsten Abschlag bei den Langläufern nahm Zurich Insurance (ZURN 297.3 -0.54%) vor. Sie senkte den Zins 11 Basispunkte (100 Bp = 1 Prozentpunkt) auf 1,25% und ist damit die günstigste Anbieterin.

Etwas billiger als im Vormonat sind die zehnjährigen Festhypotheken auch bei Axa (CS 24.635 -0.87%) Winterthur (–4 Bp) und bei der Hypothekarbank Lenzburg (HBLN 4489 0%) (–3 Bp). Bei den zwei- bis fünfjährigen Festhypotheken gab es kaum Anpassungen. Damit beträgt der Unterschied zwischen Kurz- und Langläufern im Schnitt noch 55 Bp.

Nach einem leichten Anstieg im September zeigt der Trend bei den Hypothekarzinsen wieder nach unten. Die Analysten der Credit Suisse (CSGN 15.53 -1.77%) erwarten, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB (SNBN 3890 -3.78%)) das Zielband des Leitzinses auch in den nächsten zwölf Monaten bei –1,25 bis –0,25% belassen wird. Dadurch ist das Aufwärtspotenzial insbesondere am kurzen Ende beschränkt. Dagegen könnten die Sätze von Fixhypotheken mit langer Laufzeit 30 bis 35 Bp steigen.

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Hypothekarzinsen sinken erneut

Die langfristige Finanzierung von Wohneigentum in der Schweiz ist im September nochmals günstiger geworden.

Langfristige Kredite für Wohneigentum in der Schweiz sind im September erneut etwas günstiger geworden. Die meisten der aufgeführten Anbieter haben die Sätze auf die Langläufer seit Mitte August leicht gesenkt. Im Schnitt resultierte ein Rückgang von 4 Basispunkten (100 Bp = 1 Prozentpunkt) auf 1,38%

Den grössten Abschlag nahmen die Versicherer Swiss Life (SLHN 333 -1.62%) und Zurich Insurance (ZURN 287.1 -1.58%) vor. Beide senkten den Zins auf zehnjährige Festhypotheken um 11 Bp. Deutlich günstiger im Vergleich zum Vormonat ist auch der langfristige Wohnkredit bei der Personalvorsorge des Kantons Zürich (BVK, –9 Bp).

Zu den günstigsten Anbietern gehört weiterhin die PostFinance. Aber auch die  Zinsen der BVK und der Zurich Insurance liegen dank der jüngsten Zinssenkung mittlerweile deutlich unter dem Schnitt. Demgegenüber müssen Kunden bei der Raiffeisen mit dem höchsten Satz rechnen. Die Bank verlangt 2 Bp mehr für langfristige Festhypotheken als Mitte August.

Kaum Veränderungen gab es bei den kurz- und den mittelfristigen Laufzeiten. Von den aufgeführten Anbietern nahm einzig die BVK einen deutlichen Abschlag von jeweils 8 Bp auf die zwei-, die drei- und die fünfjährige Festhypothek vor.

Gemäss den Analysten der Credit Suisse (CSGN 14.89 -0.6%) dürfte sich die Seitwärtsbewegung am kurzen Ende in den kommenden zwölf Monaten fortsetzen. Dagegen erwartet die Grossbank bei den zehnjährigen Festhypotheken einen Anstieg der Zinsen um durchschnittlich 30 bis 35 Bp.

 

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Hypothekarzinsen mit leichtem

Hypothekarzinsen mit leichtem Rückgang im zweiten Quartal

Die Hypothekarzinsen sind im zweiten Quartal 2017 leicht zurückgegangen. Die Richtzinsen in der Schweiz für Festhypotheken über zehn Jahre sind im Vergleich zum Vorquartal um 0,06 Prozentpunkte auf 1,53% gesunken, wie der Internet-Vergleichsdienst Comparis in seinem am Dienstag publizierten Hypotheken-Barometer mitteilt.

18.07.2017 08:10

Trotzdem waren Festhypotheken mit langen Laufzeiten vergleichsweise weniger gefragt. Hier wurde ein Rückgang auf 79,4% von 82,3% verzeichnet. Die Nachfrage nach mittleren Laufzeiten hat hingegen auf 17,6% von 14,6% spürbar angezogen. Und dies, obwohl sich die Zinsen in diesem Segment mit 1,09% von zuvor 1,12% am wenigsten stark nach unten bewegt haben. Bei den kurze Laufzeiten fielen die Hypothekarzinsen auf 0,96% von 1,02% und die Nachfrage auf 3,0% von 3,1%.

Obwohl lange Laufzeiten bei Festhypotheken weiterhin am meisten gefragt sind, zeichne sich eine zunehmende Beliebtheit der mittleren Laufzeiten ab. Bei den Hypothekarnehmern scheine sich die Sicht eingependelt zu haben, dass die Zinsen "ewig" tief bleiben werden und eine teurere Absicherung über beispielsweise zehn Jahre nicht nötig sei, schreibt Comparis. Die Kunden würden vermehrt auf sehr günstige fünfjährige Hypotheken setzen - in der Hoffnung, auch im Jahr 2022 sehr günstig abschliessen zu können, so die Studienautoren weiter. Kurze Hypotheken-Laufzeiten von weniger als vier Jahren schien dann aber doch zu unstet.

yr/rw

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Das Umfeld für

Das Umfeld für Hypothekenzinsen in den nächsten Monaten

Das internationale Tiefzinsumfeld ist wohl bald Geschichte. Dennoch ist die Finanzierung von Wohneigentum in der Schweiz weiterhin historisch günstig. Das sind die Hintergründe.

22.11.2017 06:45

Von Ivo Ruch

Gerade mal 1,46 Prozent kostet eine zehnjährige Festhypothek im Schweizer Durchschnitt. Wer also einen Baukredit über eine Million Franken aufnimmt, bezahlt pro Jahr bloss 14'600 Franken an Zinsen. Selten war Bauen hierzulande günstiger.

Die Billig-Hypotheken gibt es seit einiger Zeit. Denn die Zinssätze verharrten in den letzten Wochen und Monaten auf tiefem Niveau, tendenziell sind sie gar leicht gesunken: Vor einem Monat kostete eine zehnjährige Festhypothek 1,47 Prozent, vor einem Jahr waren es 1,52 Prozent, wie Daten von Vermögenspartner zeigen. Ein Blick auf die letzten 365 Tage zeigt zudem: Die Schwankungen waren minim. Auch bei den weniger lange laufenden Hypothekenprodukten sind die Veränderungen in der jüngeren Vergangenheit gering.

Durchschnittlicher Zinssatz für zehnjährige Festhypotheken in den letzen zwölf Monaten (Quelle: Vermögenspartner)

Bei der Berechnung der Festhypotheken orientieren sich die Anbieter an den Schweizer Staatsanleihen mit entsprechender Laufzeit. Und diese sind wiederum an ihre europäischen Pendants gekoppelt, weil die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Zinsdifferenz zur Europäischen Zentralbank (EZB) konstant halten will. Die oben beschriebene Seitwärtstendenz ist somit auch bei den zehnjährigen Schweizer Bundesobligationen ablesbar.

Wie ein Blick auf die letzten zwölf Monate im nächsten Chart zeigt, haben sich immer wieder sogenannte "Zinsbuckel" gebildet. Zuletzt stiegen die langfristigen Schweizer Zinsen in den positiven Bereich, bevor sich die EZB Ende Oktober erstmals detailliert zum Ausstieg aus ihrer ultralockeren Geldpolitik äusserte. Seither sind sie wieder auf dem Rückzug.

Zinsbuckel nach Zinsbuckel: Renditen von Bundesobligationen mit zehnjähriger Laufzeit (Quelle: cash.ch) 

Für einen deutlichen Zinsanstieg in der Schweizer Hypothekenlandschaft braucht es also vor allem eines: höhere Leitzinsen der EZB und dann der SNB. Doch damit rechnet momentan praktisch niemand. "Wir erwarten einen ersten Zinsschritt von 0,25 Prozent der Schweizerischen Nationalbank Ende 2018, einen zweiten Schritt dann erst in der zweiten Hälfte des 2019", sagt Claudio Saputelli, Immobilien-Analyst bei der UBS.

Für den Hypothekenmarkt heisst das: Bei den kurzen Laufzeiten ändert sich in den nächsten zwölf Monaten wohl nichts. Bei den längeren Laufzeiten ist ebenfalls mit wenig Bewegung zu rechen – zumindest solange sich Wirtschaft und Inflation in der Schweiz nicht deutlich beleben. "Immobilienkäufer müssen also vorerst nichts an ihrer Strategie ändern", so das Fazit von Saputelli.

Beim Immobilienmakler Moneypark ist man ähnlicher Meinung. Sie rechnen in zwölf Monaten mit leicht steigenden Hypothekenzinsen im Bereich von 1,66 bis 1,90 Prozent. Vorausgesetzt, die Inflation im Euro-Raum legt weiter zu und der Euro behält seine Stärke.

Auch ein Solo bringt nicht viel

Wegen der anhaltenden Abwertung des Schweizer Frankens schliessen einige Ökonomen auch nicht mehr aus, dass die SNB bei den Zinsen überraschend vorpreschen könnte. Auch für fast ein Drittel der cash-Leserschaft ist ein solches Zins-Solo von SNB-Chef Thomas Jordan durchaus möglich (cash berichtete).

Welchen Effekt hätte dieses Szenario auf die Hypothekarzinsen? Experte Claudio Saputelli winkt ab: "Die Auswirkungen wären gering, da die Leitzinsen ja im negativen Bereich blieben."

Für Immobilienkäufer – so sie denn die Kriterien für einen Baukredit erfüllen – bleibt das Umfeld also äusserst günstig. Flexible Kunden können sogar weiterhin auf die äusserst günstigen Libor-Produkte setzen. Allerdings immer mit einem wachsamen Auge auf die Veränderungen in der Zinslandschaft.

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Ein Beitrag von cash zum

Ein Beitrag von cash zum Thema Versicherer und Pensionskassen auf dem Hypothekenmarkt:

https://www.cash.ch/news/top-news/wohnfinanzierung-hypotheken-kunden-wenden-sich-pensionskassen-und-versicherern-zu-1122100

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Hypozinsen bleiben in der

Hypozinsen bleiben in der Schweiz (noch) tief

Wohneigentum kaufen oder ein Haus bauen bleibt 2018 wegen der tiefen Hypo-Zinsen günstig. Das Problem allerdings: Nur noch ein kleiner Teil der Schweizer Bevölkerung kann sich Wohneigentum überhaupt noch leisten.

https://www.cash.ch/news/top-news/schweizer-immobilien-hypozinsen-bleiben-der-schweiz-noch-tief-1134896

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