Hypothek abschliessen oder warten..?

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Zyndicate
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Hypozinsen im vierten Quartal

Hypozinsen im vierten Quartal weiter auf tiefem Niveau - Anzeichen für Anstieg

Die Hypothekarzinsen in der Schweiz haben sich im vierten Quartal 2017 nur wenig bewegt. Im Vergleich zum Vorquartal wurden zehnjährige Festhypotheken 0,02 Prozentpunkte tiefer mit 1,45% verzinst. Die Zinsen für fünfjährige Festhypotheken lagen zum Quartalsende bei 1,10% (+0,03 Prozentpunkte), jene für zweijährige bei 0,96% (+0,01), wie der Internet-Vergleichsdienst Comparis in seinem am Mittwoch publizierten Hypotheken-Barometer mitteilte.

17.01.2018 08:06

Weiter zurückgegangen ist der Anteil von Hypotheken mit langer Laufzeit. Er machte im vierten Quartal noch 78,5% der Gesamtnachfrage aus, nachdem er im Vorquartal noch bei 79,4% und im Vorjahresquartal bei 88,0% gelegen hatte. Gestiegen ist hingegen der Anteil von Hypotheken mit mittlerer Laufzeit (unter 7 Jahren), und zwar auf 18,5% gegenüber 16,9% im Vor- und 11,0% im Vorjahresquartal, wie es weiter heisst. Hypotheken mit kurzer Laufzeit (unter 4 Jahren) kommen derzeit auf einen Anteil von 3,0%.

Derweil mehren sich laut Comparis die Anzeichen für einen Zinsanstieg. Dies zeige ein Blick auf den Interest Rate Swap für zehnjährige Festhypotheken. Dieser sei seit Mitte Dezember stark angestiegen und deute darauf hin, dass die Absicherungskosten weiter zunehmen. Der Vergleichsdienst stellt denn Mitte Januar auch bereits höhere Zinsen fest als zum Jahresende.

"Die rosigen Konjunkturaussichten für die Schweiz und Europa sowie die Ankündigung der Europäischen Zentralbank, sich langsam vom Anleihekaufprogramm zu verabschieden und die Zinsen voraussichtlich 2019 anzuheben, könnten auch die Schweizerische Nationalbank in absehbarer Zeit zu einem Zinsanstieg bewegen", meint Comparis-Experte Marc Parmentier dazu.

rw/cp

(AWP)

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waspch
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Wetten auf Zinsanstieg

Es wäre ja unglaublich genial, wenn man jetzt eine Festhypothek auf 5 - 10 Jahre hat und mit einer Wette auf steigende Zinsen doppelt abkassieren könnte.

Bei steigenden Zinsen werden wohl die Immobilien an Wert verlieren. Mit hoher Wahrscheinlichkeit gibt es ab 3% Zinsen eine Immobilienkrise.
 + Eventuell könnte man einge Immo Fonds shorten.

Gold wird eher fallen, wenn die Zinsen steigen
 + Short auf Gold

Gibt es ein direktes Hebelprodukt auf steigende Zinsen ?

Andere Ideen ?

 

Goldman Sucks !

Pascal.Zueger
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Keine Panik bei steigenden Hypothekenzinsen

Während sich die Festhypotheken jüngst rasch verteuert haben, bleiben Libor-Produkte günstig. Ist die Zeit gekommen für einen Strategiewechsel?

Link zum cash-Artikel: https://www.cash.ch/news/top-news/immobilien-keine-panik-bei-steigenden-...

Zyndicate
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Höhere Risiken im

Höhere Risiken im Hypothekargeschäft

Die Risiken im Hypothekarkreditgeschäft haben sich 2017 nach Ansicht der Schweizerischen Nationalbank weiter erhöht. Die SNB regt deshalb neue Massnahmen im Bereich Hypothekarkredite an.

21.06.2018 08:02

Zwar seien die Ungleichgewichte im Schweizer Hypothekarmarkt etwas zurückgegangen. Diejenigen auf dem Wohnimmobilienmarkt hätten allerdings zugenommen, stellt die SNB in ihrem am Donnerstag veröffentlichten "Bericht zur Finanzstabilität 2018" fest. Es bestehe das Risiko einer Kurskorrektur.

Gleichzeitig habe 2017 das Engagement der Inlandbanken im Schweizer Hypotheken- und Immobilienmarkt weiter zugenommen. Zudem seien bei den Wohnimmobilien die Erschwinglichkeitsrisiken auf einen historischen Höchststand geklettert, gemessen am Verhältnis zwischen Belehnung und Einkommen. Es mehren sich laut SNB Anzeichen für Ausfallrisiken.

Dennoch bleibe die Widerstandsfähigkeit der meisten inländischen Banken angemessen, hält die SNB fest. Diese hätten ihre Kapitalisierung im Gleichschritt mit ihren Bilanzsummen und gar etwas schneller als ihre risikogewichteten Aktiven verbessert. Sowohl die Leverage Ratio als auch die die risikogewichtete Kennziffer für diese Banken lägen deutlich über den gesetzlichen Mindestanforderungen.

Die Stresstests hätten gezeigt, dass bei den meisten Inlandbanken das Überschusskapital gross genug sei, um Verluste unter den relevanten Negativszenarien aufzufangen. Dabei spielten der antizyklische Puffer und die Vorschriften für systemrelevante Banken eine wichtige Rolle, so die Nationalbank.

Anreize für hohe Risiken

Die SNB hebt aber auch den Warnfinger: Eine Reihe von Banken - mit einem signifikanten kumulierten Marktanteil - liege in der Nähe oder unterhalb der regulatorischen Mindestwerte, sollten diese Institute keine Gegenmassnahmen ergreifen.

Sollten die Zinsen auch in Zukunft ausserordentlich tief blieben, gebe es weiterhin Anreize, im Kreditmarkt hohe Risiken einzugehen, warnt die SNB. So könnten die Banken versucht sein, mit einem Wachstum bei den Ausleihungen den Druck auf Margen und Profitabilität aufzufangen. Ein solches Verhalten könnte zu neuen Ungleichgewichten auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt führen.

Die SNB regt in diesem Zusammenhang neue Massnahmen im Bereich Hypothekarkredite an. So etwa die neuerliche Überarbeitung der Selbstregulierungsrichtlinien. Oder alternativ regulatorische Änderungen als Ergänzung zu einer verstärkten Aufsicht über besonders exponierte Banken. Die SNB verweist in diesem Zusammenhang auf den letzten Jahresbericht der Finanzmarktaufsicht.

Die FINMA habe in diesem Bericht hervorgehoben, dass sie ihr Engagement für die Aufsicht über jene Inlandbanken verstärken will, welche im Bereich der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien besonders stark exponiert seien. Für diese Banken werde die FINMA Massnahmen zur Reduktion der Risiken oder alternativ einen Kapitalzuschlag zur Absicherung dieser erhöhten Risiken verlangen. Die SNB unterstütze diese Stossrichtung.

Die SNB werde entsprechend die Entwicklung in den Märkten und insbesondere auch die von den Banken eingegangenen Risiken weiter verfolgen, heisst es in dem Bericht. Gleichzeitig werde der Bedarf für eine Anpassung des antizyklischen Puffers "regelmässig überprüft".

(SDA)

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Jetzt in eine Festhypothek

Jetzt in eine Festhypothek wechseln?

Feste Laufzeiten bei Hypotheken werden bei einem Anziehen der Zinsen attraktiver. Doch wer mit einem Strategiewechsel liebäugelt, sollte einige Punkte beachten.

25.06.2018 23:00

Von Ivo Ruch

Eigentlich sind es traumhafte Zeiten für Immobilienbesitzer. Aber viele Hypothekenkunden treibt vor allem die Frage um, wann die Wohlfühlwelt vorbei ist. Der Grund: Hypotheken sind zwar weiterhin historisch günstig. Doch niemand will den Zeitpunkt verpassen, wenn sie sich zu verteuern beginnen.

Das betrifft vor allem jene Hypothekarnehmer, die schon seit längerem auf Libor-Hypotheken setzen. Diese waren in den letzten Jahren stets die günstigste Variante der Immobilienfinanzierung, wie unten stehende Grafik zeigt. Laut Schätzungen sind in der Schweiz rund 20 Prozent der Immobilienkredite in Libor-Produkten angelegt.

Dabei orientieren sich die Hypothekenanbieter an den Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank (SNB), und diese stehen seit Januar 2015 bei -0,75 Prozent. Dementsprechend bewegt sich eine durchschnittliche Libor-Hypothek (Laufzeit drei Monate) seit mehr als drei Jahren knapp bei oder unter 1 Prozent. Aktuell sind es 0,95 Prozent.

Hypothekenzinsen in den letzten sieben Jahren

Durchschnittliche Zinsen für Festhypotheken mit Laufzeiten von zehn (gelb), fünf (grün) und zwei (blau) Jahren sowie für Libor-Hypotheken (rot). Quelle: Vermögenspartner.

Aus dem obigen Chart wird deutlich, dass der Abstand zu den ebenfalls beliebten zehnjährigen Festhypotheken beträchtlich ist. Momentan beträgt er rund 60 Basispunkte (100 Basispunkte entsprechen 1 Prozent). Bei einer Zeitspanne von zehn Jahren und einer Hypothekensumme von einer Million bedeutet das 60'000 Franken Sparpotenzial.

Darüber hinaus gelten Libor-Hypotheken auch als transparenter als Produkte mit festem Zins. Denn diese Kredite bestehen nur aus zwei Komponenten: dem Dreimonats-Libor der SNB und einer je nach Bank unterschiedlich hohen Marge.

Doch trotz dieser Pluspunkte könnten Libor-Hypotheken in Zukunft an Attraktivität verlieren. Nämlich dann, wenn sich Festhypotheken deutlich verteuern: Mit einer Festhypothek kann man sich einen Zinssatz für eine fixe Laufzeit sichern, was mit den Libor-Produkten nicht möglich ist.

Festhypotheken werden beliebter

Diese Möglichkeit haben viele Hypothekenkunden im Hinterkopf. "Festhypotheken sind bei Neuabschlüssen in der jüngeren Vergangenheit beliebter geworden. Doch wer an einer Libor-Hypothek Gefallen gefunden hat, bleibt in der Regel dabei", sagt Giampiero Brundia, Geschäftsführer der Hypothekenbörse in Uster. Auch Angaben von comparis.ch zeigen, dass Hypotheken mit langen Laufzeiten im ersten Quartal 2018 stärker nachgefragt wurden.

Zum Zinsausblick gibt es verschiedene Szenarien. Die Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) dürften noch lange auf dem jetzigen Niveau von -0,75 Prozent bleiben, wenn die SNB mit ihrer Zinserhöhung auf die Europäische Zentralbank (EZB) wartet. Für dieses Szenario spricht, dass der Schweizer Franken nicht unnötig aufgewertet werden soll, der von SNB-Präsident Thomas Jordan immer noch als "sicherer Hafen" bezeichnet wird. Die EZB will ihre Leitzinsen mindestens bis Sommer 2019 unangetastet lassen, eine SNB-Zinserhöhung könnte in diesem Szenario frühestens im zweiten Halbjahr 2019 folgen.

Doch nicht alle Zinsexperten sind sich darin einig, dass die SNB mit einer Zinserhöhung auf die EZB wartet. Insbesondere seit Thomas Jordan und sein Team im Januar 2015 völlig überraschend den Euro-Mindestkurs aufhoben, traut man der SNB viel eher unerwartete Manöver zu. "Die SNB wartet nur darauf, die Zinsen zu erhöhen, was ökonomisch absolut Sinn machen würde", sagt Florian Schubiger von Vermögenspartner.

Entscheidend ist dabei der Euro-Franken-Wechselkurs. Dieser hat sich in den letzten Wochen zwar wieder etwas zuungunsten der SNB entwickelt und bewegt sich zwischen 1,15 und 1,16. Das kann sich aber auch rasch wieder ändern. "Schwächt sich der Franken deutlich ab, könnte ich mir eine baldige Zinserhöhung der SNB durchaus vorstellen", so Schubiger.

Noch wichtiger: Vergleichen

Immobilienbesitzer stellen sich deshalb die Frage, wann der richtige Zeitpunkt ist, um von einer Libor- in eine Festhypothek zu wechseln. Die Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Wichtig ist, nicht nur den Libor-Zins, sondern auch die langfristigen Zinsen zu beobachten. Denn verändert sich die Zinslandschaft, kann es mitunter zu sehr grossen Schwankungen kommen. Eine Phase mit derart wenig Volatilität wie in den letzten Jahren ist eher ungewöhnlich.

Ebenfalls gut zu wissen: Libor-Hypotheken haben einen variablen Zinssatz, aber eine feste Laufzeit, die meistens zwischen zwei und sechs Jahren liegt. Bei vielen Anbietern ist ein vorzeitiger Ausstieg trotzdem möglich. Allerdings nur in ein anderes Hypotheken-Produkt derselben Bank. Damit fällt der Vorteil des Vergleichens weg.

Denn fast noch wichtiger als der richtige Zeitpunkt zum Strategiewechsel ist der Vergleich der verschiedenen Anbieter. Zum Beispiel kostet eine zehnjährige Festhypothek im Durchschnitt momentan knapp 1,6 Prozent. Wie die folgende Tabelle zeigt, verlangen die günstigsten Anbieter aber deutlich weniger. Bei guter Bonität können die effektiven Zinsen sogar noch tiefer liegen. Zweifellos sind das nach wie vor traumhafte Hypotheken-Bedingungen.

Die günstigsten Schweizer Hypotheken (Festhypothek 10 Jahre)

Anbieter Zinssatz, in % Veränderung
Zurich 1,32
Swiss Life 1,34
APK Aarg. Pensionskasse 1,35
homegate.ch 1,36
hypoklick.ch 1,36
Luzerner Pensionskasse 1,36
Pensionskasse Post 1,36
FRIbenk 1,37
hypomat.ch 1,40
AXA Winterthur 1,41

Quelle: Vermögenspartner (Stand 25.06.18)

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