Hypothek abschliessen oder warten..?

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waspch
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Wetten auf Zinsanstieg

Es wäre ja unglaublich genial, wenn man jetzt eine Festhypothek auf 5 - 10 Jahre hat und mit einer Wette auf steigende Zinsen doppelt abkassieren könnte.

Bei steigenden Zinsen werden wohl die Immobilien an Wert verlieren. Mit hoher Wahrscheinlichkeit gibt es ab 3% Zinsen eine Immobilienkrise.
 + Eventuell könnte man einge Immo Fonds shorten.

Gold wird eher fallen, wenn die Zinsen steigen
 + Short auf Gold

Gibt es ein direktes Hebelprodukt auf steigende Zinsen ?

Andere Ideen ?

 

5G Sucks !

Zyndicate
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Hypozinsen im vierten Quartal

Hypozinsen im vierten Quartal weiter auf tiefem Niveau - Anzeichen für Anstieg

Die Hypothekarzinsen in der Schweiz haben sich im vierten Quartal 2017 nur wenig bewegt. Im Vergleich zum Vorquartal wurden zehnjährige Festhypotheken 0,02 Prozentpunkte tiefer mit 1,45% verzinst. Die Zinsen für fünfjährige Festhypotheken lagen zum Quartalsende bei 1,10% (+0,03 Prozentpunkte), jene für zweijährige bei 0,96% (+0,01), wie der Internet-Vergleichsdienst Comparis in seinem am Mittwoch publizierten Hypotheken-Barometer mitteilte.

17.01.2018 08:06

Weiter zurückgegangen ist der Anteil von Hypotheken mit langer Laufzeit. Er machte im vierten Quartal noch 78,5% der Gesamtnachfrage aus, nachdem er im Vorquartal noch bei 79,4% und im Vorjahresquartal bei 88,0% gelegen hatte. Gestiegen ist hingegen der Anteil von Hypotheken mit mittlerer Laufzeit (unter 7 Jahren), und zwar auf 18,5% gegenüber 16,9% im Vor- und 11,0% im Vorjahresquartal, wie es weiter heisst. Hypotheken mit kurzer Laufzeit (unter 4 Jahren) kommen derzeit auf einen Anteil von 3,0%.

Derweil mehren sich laut Comparis die Anzeichen für einen Zinsanstieg. Dies zeige ein Blick auf den Interest Rate Swap für zehnjährige Festhypotheken. Dieser sei seit Mitte Dezember stark angestiegen und deute darauf hin, dass die Absicherungskosten weiter zunehmen. Der Vergleichsdienst stellt denn Mitte Januar auch bereits höhere Zinsen fest als zum Jahresende.

"Die rosigen Konjunkturaussichten für die Schweiz und Europa sowie die Ankündigung der Europäischen Zentralbank, sich langsam vom Anleihekaufprogramm zu verabschieden und die Zinsen voraussichtlich 2019 anzuheben, könnten auch die Schweizerische Nationalbank in absehbarer Zeit zu einem Zinsanstieg bewegen", meint Comparis-Experte Marc Parmentier dazu.

rw/cp

(AWP)

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Pascal.Zueger
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Keine Panik bei steigenden Hypothekenzinsen

Während sich die Festhypotheken jüngst rasch verteuert haben, bleiben Libor-Produkte günstig. Ist die Zeit gekommen für einen Strategiewechsel?

Link zum cash-Artikel: https://www.cash.ch/news/top-news/immobilien-keine-panik-bei-steigenden-hypothekenzinsen-1145327

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Höhere Risiken im

Höhere Risiken im Hypothekargeschäft

Die Risiken im Hypothekarkreditgeschäft haben sich 2017 nach Ansicht der Schweizerischen Nationalbank weiter erhöht. Die SNB regt deshalb neue Massnahmen im Bereich Hypothekarkredite an.

21.06.2018 08:02

Zwar seien die Ungleichgewichte im Schweizer Hypothekarmarkt etwas zurückgegangen. Diejenigen auf dem Wohnimmobilienmarkt hätten allerdings zugenommen, stellt die SNB in ihrem am Donnerstag veröffentlichten "Bericht zur Finanzstabilität 2018" fest. Es bestehe das Risiko einer Kurskorrektur.

Gleichzeitig habe 2017 das Engagement der Inlandbanken im Schweizer Hypotheken- und Immobilienmarkt weiter zugenommen. Zudem seien bei den Wohnimmobilien die Erschwinglichkeitsrisiken auf einen historischen Höchststand geklettert, gemessen am Verhältnis zwischen Belehnung und Einkommen. Es mehren sich laut SNB Anzeichen für Ausfallrisiken.

Dennoch bleibe die Widerstandsfähigkeit der meisten inländischen Banken angemessen, hält die SNB fest. Diese hätten ihre Kapitalisierung im Gleichschritt mit ihren Bilanzsummen und gar etwas schneller als ihre risikogewichteten Aktiven verbessert. Sowohl die Leverage Ratio als auch die die risikogewichtete Kennziffer für diese Banken lägen deutlich über den gesetzlichen Mindestanforderungen.

Die Stresstests hätten gezeigt, dass bei den meisten Inlandbanken das Überschusskapital gross genug sei, um Verluste unter den relevanten Negativszenarien aufzufangen. Dabei spielten der antizyklische Puffer und die Vorschriften für systemrelevante Banken eine wichtige Rolle, so die Nationalbank.

Anreize für hohe Risiken

Die SNB hebt aber auch den Warnfinger: Eine Reihe von Banken - mit einem signifikanten kumulierten Marktanteil - liege in der Nähe oder unterhalb der regulatorischen Mindestwerte, sollten diese Institute keine Gegenmassnahmen ergreifen.

Sollten die Zinsen auch in Zukunft ausserordentlich tief blieben, gebe es weiterhin Anreize, im Kreditmarkt hohe Risiken einzugehen, warnt die SNB. So könnten die Banken versucht sein, mit einem Wachstum bei den Ausleihungen den Druck auf Margen und Profitabilität aufzufangen. Ein solches Verhalten könnte zu neuen Ungleichgewichten auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt führen.

Die SNB regt in diesem Zusammenhang neue Massnahmen im Bereich Hypothekarkredite an. So etwa die neuerliche Überarbeitung der Selbstregulierungsrichtlinien. Oder alternativ regulatorische Änderungen als Ergänzung zu einer verstärkten Aufsicht über besonders exponierte Banken. Die SNB verweist in diesem Zusammenhang auf den letzten Jahresbericht der Finanzmarktaufsicht.

Die FINMA habe in diesem Bericht hervorgehoben, dass sie ihr Engagement für die Aufsicht über jene Inlandbanken verstärken will, welche im Bereich der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien besonders stark exponiert seien. Für diese Banken werde die FINMA Massnahmen zur Reduktion der Risiken oder alternativ einen Kapitalzuschlag zur Absicherung dieser erhöhten Risiken verlangen. Die SNB unterstütze diese Stossrichtung.

Die SNB werde entsprechend die Entwicklung in den Märkten und insbesondere auch die von den Banken eingegangenen Risiken weiter verfolgen, heisst es in dem Bericht. Gleichzeitig werde der Bedarf für eine Anpassung des antizyklischen Puffers "regelmässig überprüft".

(SDA)

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Jetzt in eine Festhypothek

Jetzt in eine Festhypothek wechseln?

Feste Laufzeiten bei Hypotheken werden bei einem Anziehen der Zinsen attraktiver. Doch wer mit einem Strategiewechsel liebäugelt, sollte einige Punkte beachten.

25.06.2018 23:00

Von Ivo Ruch

Eigentlich sind es traumhafte Zeiten für Immobilienbesitzer. Aber viele Hypothekenkunden treibt vor allem die Frage um, wann die Wohlfühlwelt vorbei ist. Der Grund: Hypotheken sind zwar weiterhin historisch günstig. Doch niemand will den Zeitpunkt verpassen, wenn sie sich zu verteuern beginnen.

Das betrifft vor allem jene Hypothekarnehmer, die schon seit längerem auf Libor-Hypotheken setzen. Diese waren in den letzten Jahren stets die günstigste Variante der Immobilienfinanzierung, wie unten stehende Grafik zeigt. Laut Schätzungen sind in der Schweiz rund 20 Prozent der Immobilienkredite in Libor-Produkten angelegt.

Dabei orientieren sich die Hypothekenanbieter an den Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank (SNB), und diese stehen seit Januar 2015 bei -0,75 Prozent. Dementsprechend bewegt sich eine durchschnittliche Libor-Hypothek (Laufzeit drei Monate) seit mehr als drei Jahren knapp bei oder unter 1 Prozent. Aktuell sind es 0,95 Prozent.

Hypothekenzinsen in den letzten sieben Jahren

Durchschnittliche Zinsen für Festhypotheken mit Laufzeiten von zehn (gelb), fünf (grün) und zwei (blau) Jahren sowie für Libor-Hypotheken (rot). Quelle: Vermögenspartner.

Aus dem obigen Chart wird deutlich, dass der Abstand zu den ebenfalls beliebten zehnjährigen Festhypotheken beträchtlich ist. Momentan beträgt er rund 60 Basispunkte (100 Basispunkte entsprechen 1 Prozent). Bei einer Zeitspanne von zehn Jahren und einer Hypothekensumme von einer Million bedeutet das 60'000 Franken Sparpotenzial.

Darüber hinaus gelten Libor-Hypotheken auch als transparenter als Produkte mit festem Zins. Denn diese Kredite bestehen nur aus zwei Komponenten: dem Dreimonats-Libor der SNB und einer je nach Bank unterschiedlich hohen Marge.

Doch trotz dieser Pluspunkte könnten Libor-Hypotheken in Zukunft an Attraktivität verlieren. Nämlich dann, wenn sich Festhypotheken deutlich verteuern: Mit einer Festhypothek kann man sich einen Zinssatz für eine fixe Laufzeit sichern, was mit den Libor-Produkten nicht möglich ist.

Festhypotheken werden beliebter

Diese Möglichkeit haben viele Hypothekenkunden im Hinterkopf. "Festhypotheken sind bei Neuabschlüssen in der jüngeren Vergangenheit beliebter geworden. Doch wer an einer Libor-Hypothek Gefallen gefunden hat, bleibt in der Regel dabei", sagt Giampiero Brundia, Geschäftsführer der Hypothekenbörse in Uster. Auch Angaben von comparis.ch zeigen, dass Hypotheken mit langen Laufzeiten im ersten Quartal 2018 stärker nachgefragt wurden.

Zum Zinsausblick gibt es verschiedene Szenarien. Die Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) dürften noch lange auf dem jetzigen Niveau von -0,75 Prozent bleiben, wenn die SNB mit ihrer Zinserhöhung auf die Europäische Zentralbank (EZB) wartet. Für dieses Szenario spricht, dass der Schweizer Franken nicht unnötig aufgewertet werden soll, der von SNB-Präsident Thomas Jordan immer noch als "sicherer Hafen" bezeichnet wird. Die EZB will ihre Leitzinsen mindestens bis Sommer 2019 unangetastet lassen, eine SNB-Zinserhöhung könnte in diesem Szenario frühestens im zweiten Halbjahr 2019 folgen.

Doch nicht alle Zinsexperten sind sich darin einig, dass die SNB mit einer Zinserhöhung auf die EZB wartet. Insbesondere seit Thomas Jordan und sein Team im Januar 2015 völlig überraschend den Euro-Mindestkurs aufhoben, traut man der SNB viel eher unerwartete Manöver zu. "Die SNB wartet nur darauf, die Zinsen zu erhöhen, was ökonomisch absolut Sinn machen würde", sagt Florian Schubiger von Vermögenspartner.

Entscheidend ist dabei der Euro-Franken-Wechselkurs. Dieser hat sich in den letzten Wochen zwar wieder etwas zuungunsten der SNB entwickelt und bewegt sich zwischen 1,15 und 1,16. Das kann sich aber auch rasch wieder ändern. "Schwächt sich der Franken deutlich ab, könnte ich mir eine baldige Zinserhöhung der SNB durchaus vorstellen", so Schubiger.

Noch wichtiger: Vergleichen

Immobilienbesitzer stellen sich deshalb die Frage, wann der richtige Zeitpunkt ist, um von einer Libor- in eine Festhypothek zu wechseln. Die Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Wichtig ist, nicht nur den Libor-Zins, sondern auch die langfristigen Zinsen zu beobachten. Denn verändert sich die Zinslandschaft, kann es mitunter zu sehr grossen Schwankungen kommen. Eine Phase mit derart wenig Volatilität wie in den letzten Jahren ist eher ungewöhnlich.

Ebenfalls gut zu wissen: Libor-Hypotheken haben einen variablen Zinssatz, aber eine feste Laufzeit, die meistens zwischen zwei und sechs Jahren liegt. Bei vielen Anbietern ist ein vorzeitiger Ausstieg trotzdem möglich. Allerdings nur in ein anderes Hypotheken-Produkt derselben Bank. Damit fällt der Vorteil des Vergleichens weg.

Denn fast noch wichtiger als der richtige Zeitpunkt zum Strategiewechsel ist der Vergleich der verschiedenen Anbieter. Zum Beispiel kostet eine zehnjährige Festhypothek im Durchschnitt momentan knapp 1,6 Prozent. Wie die folgende Tabelle zeigt, verlangen die günstigsten Anbieter aber deutlich weniger. Bei guter Bonität können die effektiven Zinsen sogar noch tiefer liegen. Zweifellos sind das nach wie vor traumhafte Hypotheken-Bedingungen.

Die günstigsten Schweizer Hypotheken (Festhypothek 10 Jahre)

Anbieter Zinssatz, in % Veränderung
Zurich 1,32
Swiss Life 1,34
APK Aarg. Pensionskasse 1,35
homegate.ch 1,36
hypoklick.ch 1,36
Luzerner Pensionskasse 1,36
Pensionskasse Post 1,36
FRIbenk 1,37
hypomat.ch 1,40
AXA Winterthur 1,41

Quelle: Vermögenspartner (Stand 25.06.18)

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Schweizer Hausbesitzer nutzen

Schweizer Hausbesitzer nutzen Hypothekarmarkt kaum

Eine deutliche Mehrheit der Schweizer wählt für die Finanzierung ihres Hauses ihre Hausbank. Viele vergleichen für die Hypothek nicht einmal die Zinsen. Das zeigt eine Umfrage des Vergleichsdienstes Comparis.

27.09.2018 09:03

Flickr, Lizenz CC BY-NC 2.0

Auch wenn sie draufzahlen - Schweizerinnen und Schweizer sind treue Bankkunden: So schliessen 70 Prozent die Hypothek bei ihrer Hausbank ab. Ein Viertel verzichtet sogar auf einen Zinsvergleich.

Das geht ins Geld. Wer beispielsweise eine Hypothek über 700'000 Franken aufgenommen hat, spart bei einer zehnjährigen Festhypothek mit einem günstigen Anbieter und einem Zins zu 1,4 Prozent gegenüber dem publizierten Richtzins von 1,6 Prozent satte 14'000 Franken.

Laut der Umfrage von Comparis sind vor allem die Bewohner der ländlichen Regionen und die Romands vergleichsfaul. Im Vergleich zu den Städtern übernehmen auf dem Land übernehmen mit rund 30 Prozent fast doppelt so viele Hauskäufer unkritisch die erste Offerte. In der Romandie verzichten 28 Prozent vor Vertragsabschluss auf einen Zinsvergleich.

Zudem fällt laut Comparis auf, dass sich vor allem die über 60-jährigen Hypothekarnehmer nicht mit den Angeboten auf dem Markt auseinandersetzen. Fast jeder Dritte dieser Altersgruppe hat keinen Zinsvergleich durchgeführt. Bei den 40- bis 59-Jährigen ist es rund jeder Vierte, bei den unter 40-Jährigen nur noch knapp jeder Neunte.

Als wichtigsten Grund für einen Vergleichsverzicht nennen die Befragten ihre Bindung zur Hausbank: Rund jeder zweite vergleichsfaule Hypothekarkunde gab an, sowieso bei seiner Hausbank abschliessen zu wollen. 27 Prozent nannten die persönliche Beziehung zum Berater. Knapp fünf Prozent nennen den zeitlichen Aufwand als Hürde für den Zinsvergleich.

Die Comparis Online-Befragung wurde im September 2018 durchgeführt. Es nahmen daran 1'066 Hypothekarkunden in allen Regionen der Schweiz teil.

(SDA)

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Elias
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Was ist besser: Vorsorge beziehen oder verpfänden?

Der Bezug von Pensionskassengeld für Wohneigentum ist umstritten, denn er schmälert die spätere Rente. Als Alternative bietet sich die Verpfändung von Vorsorgevermögen an. cash.ch sagt, wann dies sinnvoll ist.

Der Vorbezug des Pensionskassengeldes gehört in der Schweiz zu den beliebten Varianten, ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren. Zwar sind nicht alle Hypothekenberater die grössten Fans dieser Methode: Wer Geld aus der Pensionskasse bezieht und Gelder später nicht zurückzahlt, kürzt schliesslich damit die Rente.

Experten weisen immer wieder darauf hin, dass man sich den Bezug von Vorsorgemitteln genau überlegen muss. Pensionskassengeld, das als Eigenkapital für den Hauskauf verwendet worden ist, verzinst sich nicht mehr. Wer 80‘000 Franken aus der zweiten Säule bezieht, dem fehlt dieser Betrag nicht nur beim Antritt der Rente, sondern auch die Verzinsung, die dieser Betrag über die Jahre mit sich bringt. Das kann je nach Zinsen und Laufzeit zehntausende Franken ausmachen.

Versicherungsleistungen betroffen

Dazu kommt: Eine Pensionskasse ist nicht nur dazu da, Vorsorgegelder anzulegen, zu verzinsen und schliesslich auszubezahlen. Sie sichert auch Risiken im Berufsleben ab, nämlich für den Fall der Invalidität beziehungsweise Berufsunfähigkeit sowie den Todesfall.  Der Vorbezug hat Auswirkungen auf diese Versicherungsleistungen. Bei einem Bezug von Pensionskassengeldern müssen die Leistungen für Invalidität und Tod überprüft und notfalls zusätzlich versichert werden.

Vorbezogenes Pensionskassengeld muss zudem versteuert werden. Die Sätze reichen von etwa 5 bis etwa 10 Prozent, je nachdem, wie viel Geld bezogen wird und in welchem Kanton man lebt. Die Steuern können nicht mit dem bezogenen Geld bezahlt werden. Der Satz entspricht in etwa jenen, der beim Bezug des Alterskapitals beim Antritt der Pensionierung besteht. Die Besteuerung der Altersguthaben wird mit dem Bezug "vorverlegt".

Nichtsdestotrotz kommt der Pensionskassenbezug zum Kauf - oder auch zur Renovation - von selbstbewohnten Wohneigentum gern zum Einsatz. Für das gewünschte Eigenheim müssen all jene, die an einer Hypothek interessiert sind, Eigenkapital im Gegenwert von 20 Prozent des Werts der Wunschimmobilie mitbringen. Die Hälfte davon darf dabei aus Vorsorgegeldern bestehen. Bis zum Alter 50 kann alles Pensionskassengeld für den Hauskauf verwendet werden, danach ist die Summe eingeschränkt. Im Detail regeln die Pensionskassen den Bezug individuell – wer die Bestimmungen genau kennen will, muss bei der Vorsorgeeinrichtung nachfragen oder den Pensionskassenausweis genau durchlesen.

Verpfändung hat finanzielle Vorteile

Als Alternative zum Bezug der Pensionskasse wird immer wieder die Möglichkeit der Verpfändung der Altersguthaben der zweiten Säule hingewiesen. Bei der Verpfändung der Pensionskasse werden die benötigten Beträge nicht bezogen, sondern der Hypothekarbank als Sicherheit gegeben. Das hat gegenüber dem Bezug den Vorteil, dass der Versicherungsschutz bei Invalidität und Tod erhalten bleibt. Ausserdem fällt nicht, wie beim Bezug, eine unmittelbare Versteuerung an.

Die verpfändeten Mittel bilden allerdings kein Eigenkapital, sondern eine Sicherheit. Deswegen wird bei einer Verpfändung eine insgesamt höhere Hypothek benötigt. Damit steigen auch die Zinsen. Im Klartext heisst das: Bei der Verpfändung bleiben Rentenumfang und Verzinsung erhalten und Kosten für zusätzlichen Versicherungsschutz fallen weg. Dafür bezahlt man mehr Hypothekarzinsen, kann aber wiederum mehr von den Steuern abziehen. Je nach Situation der Hypothekarnehmer ist die Verpfändung also finanziell attraktiver als der Bezug.

Tragbarkeit wird zum Stolperstein

Nur, wie häufig im Leben, gibt es ein "aber". Das ist daran zu sehen, dass der Bezug von Pensionskassengeld trotz aller Nachteile immer noch sehr verbreitet ist. "Viele  Hypothekarkunden erfüllen die Tragbarkeitsregeln nicht", sagt Giampiero Brundia, Geschäftsführer der Hypothekenbörse Uster. Zwar bezahlt man im Moment für Hypotheken immer noch sehr tiefe Zinsen – derzeit betragen die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken 1,62 Prozent. Aber die Banken setzen einen Tragbarkeitszins von um die 5 Prozent voraus, bevor sie einen Hauskredit sprechen.

Giampiero Brundia erklärt: "Jemand will beispielsweise für eine Million Franken ein Eigenheim kaufen und braucht dafür für 800‘000 Franken eine Hypothek. Von Einkommen her erreicht er die Tragbarkeit für eine so grosse Hypothek aber nicht. Dann kann das Pensionskassengeld nicht verpfändet werden, sondern muss als Eigenkapital bezogen werden, um die Lücke zu füllen." An diesem Beispiel zeigt sich, dass für das Verpfänden von Pensionskassenvermögen in aller Regel ein relativ hohes Einkommen nötig ist.

Ein höheres Einkommen ist auch wichtig, um die Hypothek amortisieren zu können: Wenn die Hypothek schrittweise zurückbezahlt wird, sinkt das Pfand. Bei Pensionsantritt sollte die Verpfändung möglichst beendet oder weit zurückgefahren sein. Die so genannte zweite Hypothek, die neben der ersten Hypothek 10 bis 15 Prozent der Belehnung ausmacht, muss ohnehin vollständig amortisiert werden (der Unterschied zwischen erster und zweiter Hypothek ist in diesem Beitrag erklärt).

Im Übrigen ist es aber auch so, dass nicht nur die zweite Säule, sondern auch die dritte Säule verpfändet werden kann. Damit steht man bei den Banken oder den anderen Hypothekenfinanzierern sogar noch ein Stück besser da. Der Grund liegt auf der Hand: Während man mit der zweiten Säule obligatorisch angespartes Vermögen verpfändet, kann bei der dritten Säule auf freiwillig und zusätzlich angespartes Geld zurückgegriffen werden.

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Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

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Hauskäufer wählen nach

Hauskäufer wählen nach leichtem Zinsanstieg vermehrt mittelfristige Hypotheken

Festhypotheken haben sich im dritten Quartal 2018 leicht verteuert. Die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken erhöhten sich auf 1,62 Prozent, im zweiten Quartal waren sie noch für 1,56 Prozent zu haben. Hauskäufer griffen deshalb vermehrt nach Mittelfristhypotheken.

09.10.2018 08:20

Die Nachfrage nach mittleren Laufzeiten erhöhte sich auf 17,7 Prozent nach 12,4 Prozent. Diese Hypotheken haben weniger stark aufgeschlagen als die langfristigen. Für eine fünfjährige Festhypothek wird derzeit 1,13 Prozent Zins verlangt, nach 1,11 Prozent im Vorquartal, wie die Vergleichsplattform Comparis.ch am Dienstag mitteilte.

Die Nachfrage nach langen Laufzeiten habe im Gegenzug erstmals seit dem Ende 2018 nachgelassen. Dennoch setzen mit einem Anteil von 78,7 Prozent nach 83,5 Prozent noch immer die Meisten auf lange Laufzeiten.

Hypozinsen von einem Prozent seien eine psychologisch wichtige Schwelle, wird Comparis-Banken-Experte Dominik Weber in der Mitteilung zitiert. Nicht wenige Hypothekarnehmer würden zuerst die monatliche Zinsbelastung definieren und dann die entsprechende Laufzeit wählen.

Mittelfristig dürften die Zinsen laut Comparis weiterhin tief bleiben. Anfang Jahr hätten die Richtzinsen noch markant angezogen und auf eine schnelle Zinswende hingedeutet. Aktuell jedoch gebe es makroökonomisch widersprüchliche Tendenzen, die den Zinsanstieg deutlich bremsen könnten. Da die Schweizerische Nationalbank nur im Gefolge der Entwicklung im Euroraum reagieren werden, sei ein rapider Anstieg der Leitzinsen hierzulande ein unwahrscheinliches Szenario.

tt/cf

(AWP)

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Goldman Sachs will in den

Goldman Sachs will in den Schweizer Hypomarkt

Goldman Sachs plant offenbar den Eintritt in den Schweizer Hypothekenmarkt. Die US-Investmentbank soll Kundengruppen anpeilen, die mit den heutigen Tragbarkeitskriterien kaum eine Hypothek erhalten.

14.10.2018 18:49

"Seit gut einem Jahr analysieren wir im Auftrag von Goldman Sachs die Attraktivität des Schweizer Hypothekarmarktes", sagte Stefan Heitmann, CEO des Hypothekenspezialisten Moneypark, der "NZZ am Sonntag".

Man lote unter anderem aus, wo und welche Produkte am Schweizer Hypothekarmarkt auf Nachfrage stiessen. Eine Goldman-Sachs-Sprecherin sagte dem Blatt, dass man seit einigen Jahren in der Immobilienfinanzierung in Europa aktiv sei und es nicht ausgeschlossen sei, in Zukunft weitere Opportunitäten wahrzunehmen. Entschieden sei aber nichts.

Dem Vernehmen nach, so der Bericht, peile die Bank Kundengruppen an, die mit den heutigen Tragbarkeitskriterien kaum oder nur schwierig eine Hypothek erhielten - etwa einkommensschwächere Haushalte, zu denen Rentner oder Alleinerziehende zählen.

(AWP)

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Starker Zinsrückgang bei

Starker Zinsrückgang bei Schweizer Hypotheken

Die Schweizer Hypozinsen sind seit Mitte Oktober wieder am Sinken. Zehnjährige Hypotheken sind so günstig wie vor einem Jahr, kürzere Laufzeiten haben gar einen neuen Tiefpunkt erreicht.

15.01.2019 08:29

Der Richtzins-Durchschnitt der zehnjährigen Festhypotheken sank gemäss der Auswertung des Vergleichsdienstes Moneyland innerhalb von drei Monaten von 1,7 auf aktuell 1,45 Prozent. Bei Comparis lauten die entsprechenden Angaben für den Richtzins im vierten Quartal 1,46 Prozent und 1,62 Prozent für das dritte Quartal.

Bei den fünfjährigen Festhypotheken hat Moneyland eine Reduktion von 1,19 Prozent Mitte Oktober auf aktuell 1,04 Prozent errechnet. Comparis kommt für den nicht deckungsgleichen Zeitraum auf 1,13 Prozent im dritten Quartal auf 1,04 Prozent im vierten Quartal.

Tiefststand egalisiert

Die fünfjährigen Festhypotheken haben damit laut beiden Vergleichsdiensten den Tiefstwert aus dem Jahr 2017 wieder erreicht. Die Zinsdifferenz zwischen den Anbietern sind gemäss Moneyland beträchtlich. Bei den teuersten Kreditgebern kosteten fünf- und zehnjährige Hypotheken 1,2 und 1,6 Prozent, bei den günstigsten 0,69 respektive 1,16 Prozent pro Jahr.

Online-Hypotheken sind laut Moneyland dabei meist günstiger als Hypotheken von klassischen Offline-Anbietern. Bei längeren Laufzeiten macht Moneyland die günstigsten Angebote bei Versicherern aus.

Comparis stellt bei den Laufzeiten der Hypotheken eine anziehende Nachfrage nach kurzen Laufzeiten fest. Der Anteil der ein bis dreijährigen Hypotheken habe sich deutlich von 3,6 auf 4,8 Prozent erhöht. Mit rund 78 Prozent blieben jedoch Festhypotheken mit langen Laufzeiten am beliebtesten.

Boden bei Zinsen erreicht

Im Hinblick auf die künftige Zinsentwicklung prognostizieren beide Vergleichsdienste anziehende Zinsen. Trotz den politischen und wirtschaftlichen Widrigkeiten dürften die Zinsen den Boden erreicht haben, schreibt Comparis. Moneyland sieht einen leichten Zinsanstieg. Es sei allerdings nicht auszuschliessen, dass 2019 auch für Schweizer Festhypotheken mit längeren Laufzeiten neue historische Tiefstände erreicht würden, heisst es in der Mitteilung.

(AWP)

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Hypothekarzinsen in der

Hypothekarzinsen in der Schweiz bleiben im Januar auf niedrigem Niveau

Die Hypothekarzinsen in der Schweiz haben zum Beginn des neuen Jahres auf tiefem Niveau verharrt. Die vom Hypothekenvermittler Moneypark erhobenen Richtsätze für Festhypotheken haben sich im Vergleich zum Jahresende 2018 kaum bewegt. Die Anbieter hätten leicht tiefere Kreditabsicherungskosten nicht weitergegeben und damit ihre Margen etwas verbessert.

05.02.2019 13:00

Die durchschnittlichen Richtsätze für eine über zwei Jahre laufende Festhypothek lagen laut der Erhebung per Ende Januar mit 1,02 Prozent auf dem gleichen Niveau wie bereits Ende Dezember 2018. Die Richtsätze für fünfjährige Hypotheken beliefen sich ebenfalls auf unverändert 1,06 Prozent, während sie sich für zehnjährige Hypotheken leicht auf 1,47 Prozent nach 1,50 Prozent zurückbildeten. Die Daten umfassen gemäss Moneypark den Durchschnitt der Richtsätze von über 100 Banken und Versicherungen.

Das anhaltende tiefe Zinsniveau erklärt Moneypark in der Mitteilung mit der sich weiter abschwächenden Weltkonjunktur sowie den Problemen der Eurozone. Entsprechend verfolge die Europäische Zentralbank (EZB) ihre expansive Geldpolitik weiter, was auch die Entscheide der Schweizerischen Nationalbank (SNB) beeinflusse. Die Schweizer Hypothekarzinsen dürften auch 2019 seitwärts tendieren und auf tiefem Niveau verharren, prognostiziert das Finanzberatungs-Unternehmen.

Die Kreditabsicherungskosten seien im Januar wegen tieferer Inflationszahlen in der Eurozone vor allem am langen Ende (zehnjährige und fünfjährige Swaps) zurückgekommen. Dagegen seien sie am kurzen Ende (2 Jahre und Libor) praktisch unverändert geblieben.

tp/uh

(AWP)

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Die Liborhypothek geht - doch

Die Liborhypothek geht - doch Kunden sollen auf günstigen Angeboten bestehen

Wohnfinanzierer zögern vermehrt mit der Vergabe von Liborhypotheken: Klar, der Libor wird in wenigen Jahren verschwinden. Allerdings droht mit der Umstellung auf neue Systeme auch ein Stück Transparenz verloren zu gehen.

10.02.2019 22:40

Von Marc Forster

Wer dieser Tage eine Liborhypothek abschliessen oder erneuern will, kann bei Banken und anderen Hypothekenfinanzierern auf verschlossene Türen stossen. Zwar publizieren nach wie vor alle wichtigen Anbieter auf ihren Webseiten Hypothekenangebote, die auf dem Londoner Referenzzinssatz basieren. Aber mehr und mehr interessierte Kundinnen und Kunden berichten, dass ihnen das bewährte Angebot bei direkter Anfrage nicht mehr unterbreitet wird.

Eine Vorsichtsmassnahme, sagen Marktbeobachter. Der Grund leuchtet zunächst ein: Den Libor, zu dem Banken kurzfristige Ausleihgeschäfte tätigen, wird es noch bis Ende 2021 geben. Danach soll der in London täglich erstellte Referenzzinssatz von der britischen Finanzaufsicht nicht mehr ermittelt werden und dürfte aller Voraussicht nach so seine Bedeutung verlieren.

Dies, nachdem es in den vergangenen Jahren Manipulationsskandale um den Libor gab. Und aus der Sicht von Finanzmarktteilnehmern wies er sowieso eine Reihe von Schwächen auf. 

Geldmarkthypothek statt Liborhypothek

Schweizer Hypothekarkunden berichten nun aber folgendes: Anbieter würden Ihnen mitteilen, die Liborhypothek werde "abgeschafft". Ganz korrekt ist dies aber nicht. Lediglich wird ab 2022 der Londoner Zinssatz nicht mehr als Basis für Hypothekarzinsen verwendet werden können.

Zum einen ist es möglich, bestehende Liborhypotheken für eine Übergangsfrist weiterlaufen zu lassen. Zum andern dürfte ein neuer, im besten Falle mit dem Libor eng vergleichbarer Geldmarktsatz als Grundlage für Hauskredite angewendet werden. Möglicherweise wird dies der Saron der SIX Group sein (siehe Box). Künftig muss aber natürlich allgemeiner von einer Geldmarkthypothek gesprochen werden, nicht mehr von der Liborhypothek. Vom Prinzip her handelt es sich um das gleiche.

Geldmarkthypotheken sind so genannte Roll-Over-Kredite, deren zugrundeliegender Referenzzins sich laufend ändert. Schweizer Liborhypotheken werden dem Referenzzinssatz monatlich, alle drei Monate, halbjährlich oder jährlich angepasst und laufen zwischen zwei und sechs Jahren. Kunden müssen anders als bei Festhypotheken das Risiko steigender Zinsen während der Laufzeit einkalkulieren.

Seit die Zinsen so tief sind, sind Liborhypotheken für Kunden eine finanziell sehr lohnende Form des Wohnkredits. Will man beispielsweise eine 500'000-Franken-Hypothek für eine Eigentumswohnung in Winterthur erneuern, kostet laut dem Vergleichsportal Comparis eine Liborhypothek zwischen 0,59 und 0,78 Prozent Zins. Bei der beliebtesten Festhypothek, jener mit zehn Jahren Laufzeit, fällt die Verzinsung auf 0,98 bis 1,16 Prozent. 

Banken können Marge leichter erhöhen

Die Tiefzinsen haben Liborhypotheken allerdings nicht nur historisch billig gemacht. Kunden profitieren auch von einer höheren Transparenz. "Mit einem Libor unter Null kann man sagen: Alles über Null ist die Marge der Bank oder des Hypothekenfinanzierers", sagt Adrian Wenger vom Beratungsunternehmen Hypothekenzentrum.

Früher was dies anders. "Als der Liborzinssatz noch über Null war, gab es Diskrepanzen bei den Angeboten: Banken verwendeten entweder den Libor oder einen internen Refinanzierungssatz als Basis", fährt Wenger fort. Die Kunden konnten von Quartal zu Quartal die Zinsveränderung dadurch nicht nachvollziehen.

Eine solche Situation droht nun zurückzukehren. Wenn zum einen der Libor als Grundlage für Geldmarkthypotheken wegfällt und zum andern mit der Zeit auch die Negativzinsen verschwinden, werden die Margen der Banken für den Kunden erneut weniger nachvollziehbar. "Damit können die Hypothekenfinanzierer mit der Umstellung auf einen neuen Referenzzinssatz die Marge leichter erhöhen", sagt Experte Wenger.

Wettbewerb hilft Kunden

Die Frage, ob Banken an Libor- oder Festhypotheken mehr verdienen, ist nicht ganz einfach zu beantworten – somit auch nicht die Frage, ob sie Kunden bewusst zu den Festhypotheken drängen. Jedenfalls hört man vom Markt unterschiedliche Ansichten. Die Festhypothek ist für die Anbieter grundsätzlich ein lukratives Geschäft, auch wegen der Planbarkeit aufgrund langer Laufzeiten. Im Gegenzug müssen sich Anbieter bei längeren Laufzeiten auch selber absichern, was ihnen Kosten verursacht.

Tatsache ist aber: Libor- bzw. Geldmarkthypotheken weisen nach wie vor nur einen Marktanteil zwischen 10 und 15 Prozent auf. Das mag damit zusammenhängen, dass Kunden einem variablen Zins grundsätzlich eher misstrauen, aber auch damit, dass Banken eher Festhypotheken in den Vordergrund stellen. Wer nichtsdestotrotz an einer Libor- beziehungsweise Geldmarkthypothek interessiert ist, sollte auf dem Angebot bestehen. Und sollten Hypothekenfinanzierer versuchen, die Marge zu erhöhen, bleibt den Kunden immer noch die Möglichkeit, zu vergleichen. 

Ihnen kommt dabei das grosse Angebot zugute: "Der Wettbewerb um die kurzlaufende Hypothek wird bleiben", sagt Giampiero Brundia, Geschäftsführer der Hypothekenbörse Uster. Er geht damit nicht davon aus, dass die künftige Geldmarkthypothek generell teurer wird.

Dass die Finanzbranche generell auf Geldmarkthypotheken verzichten wird, hält er ebenfalls für unwahrscheinlich: "Ich glaube nicht, dass es keine kurzlaufenden Hypotheken geben wird, wie aktuell die Liborhypothek eine solche darstellt", sagt Brundia. Würden die Banken nur noch Hypotheken ab zwei Jahren Laufzeit anbieten, hätte dies wohl Folgen. Brundias Einschätzung nach würde sich dann ein Sekundärmarkt bilden, der kreativer sein dürfte als die etablierten Anbieter.

Wird der vielzitierte Saron der neue Libor?

Noch ist nicht entschieden, dass der Schweizer Einlagensatz Saron (Swiss Average Rate Overnight) der SIX Group den Libor am 1. Januar 2022 als Basis für Schweizer Hypothekarzinsen ersetzen wird. Aber es spricht einiges dafür.

Wie vom Libor muss sich auch vom Saron eine Referenzgrösse für Hypothekargeschäfte ableiten lassen. Grundlage dafür bieten Termingeschäfte. Seit vergangenem Jahr können an der Terminbörse Eurex Termingeschäfte, so genannte Futures, auf den Saron gehandelt werden. Diese könnten später eine Basis bilden, mit denen künftig Saron-Referenzsätze auch für Schweizer Hypotheken erstellt werden. Allerdings braucht es ein gewisses Handelsvolumen.

Wie auch immer: Die Umstellung Libor auf Saron ist schon verglichen worden mit einem Haus, dessen Fundamente austauscht werden, während die Stockwerke darüber weiter normal bewohnt und genutzt werden. Banken und Finanzdienstleister müssen Prozesse anpassen. Vor allem die Informatik wird davon betroffen sein. Für diese kostenträchtigen Umstellungen bleiben noch knapp drei Jahre Zeit.

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Hypothekarzinsen in der

Hypothekarzinsen in der Schweiz weiterhin auf tiefem Niveau stabil

Die Hypothekarzinsen in der Schweiz sind im Februar auf einem tiefen Niveau stabil geblieben. Laut dem Hypothekenvermittler Moneypark haben diese einzig am langen Ende nochmals leicht nachgegeben.

05.03.2019 12:38

Konkret sei der Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken gegenüber dem Januar um drei Basispunkte gesunken; er beträgt laut den neusten Zahlen von Moneypark nun 1,44 Prozent. Die durchschnittlichen Richtsätze für 5-jährige Festhypotheken notieren derweil praktisch unverändert, teilte Moneypark am Dienstag mit.

Der Hypothekenvermittler geht zudem weiterhin davon aus, dass die Negativzinsen in der Schweiz erst im Laufe des Jahres 2020 aufgehoben werden. Die Schweizer Hypothekarzinsen dürften damit auch im Jahresverlauf insgesamt auf tiefem Niveau - mit einigen Ausschlägen - stabil bleiben. Angesichts der schwächeren weltwirtschaftlichen Entwicklung insbesondere im Euro-Raum rät Moneypark weiterhin zu Festhypotheken.

sta/ra

(AWP)

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Konjunktursorgen machen Schweizer Hypotheken billiger

Konjunktursorgen machen Schweizer Hypotheken billiger

Die gesunkenen Renditen auf Staatsanleihen haben für die Schweizer Zinslandschaft vor allem eine Folge: günstigere Hypotheken. Sie markieren erneut ein Rekordtief.

https://www.cash.ch/news/top-news/immobilienkredite-konjunktursorgen-machen-schweizer-hypotheken-billiger-1304328

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Fünfjährige Festhypotheken

Fünfjährige Festhypotheken erstmals unter 1 Prozent

Die Schweizer Hypozinsen haben im ersten Quartal weiter nachgegeben. Die Richtzinsen für fünfjährige Festhypotheken sind gemäss Auswertungen des Vergleichsdienstes Comparis erstmals unter 1 Prozent gerutscht.

09.04.2019 07:49

Die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken liegen per Ende März ebenfalls auf Rekordtief. Für fünfjährige Laufzeiten liege der Richtzins bei 0,97 Prozent, für zehnjährige bei 1,20 Prozent, teilte Comparis am Dienstag mit. Bei den zehnjährigen Hypotheken sank der Wert um 26 Basispunkte zum Vorquartal. Kunden mit ausgezeichneter Bonität und Verhandlungsgeschick würden bei beiden Laufzeiten sogar noch niedrigere Sätze erreichen. Die Angaben basieren auf den Richtzinssätzen von über 50 Kreditinstituten.

Im vergangenen Oktober hätten die Richtzinsen noch bei 1,13 Prozent (5 Jahre) und 1,62 Prozent (10 Jahre) gelegen. Für die Hypothekarnehmer werde die Finanzierung damit deutlich günstiger, rechnete Comparis vor. Wer im Oktober 2018 eine zehnjährige Festhypothek über 500'000 Franken aufgenommen hat, zahlt demnach 8'100 Franken Zinsen pro Jahr. Bei einer Neuaufnahme wären es jetzt bloss 6'000 Franken. Die Differenz über 10 Jahre betrachtet beträgt 21'000 Franken.

Zinswende in die Zukunft verschoben

Der Druck auf die Hypothekarzinsen sei auf diverse Faktoren zurückzuführen, schrieb Comparis weiter. Dabei wird auf die Ankündigung der EZB verwiesen, die Leitzinsen noch bis mindestens 2020 bei 0 Prozent festzubinden. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) seien dadurch weiterhin die Hände gebunden.

"Es ist sehr unwahrscheinlich, dass die SNB die Zinsen vor der EZB erhöht. Die Zinswende verschiebt sich hierzulande somit weiter in die Zukunft", kommentierte Frédéric Papp, Finanz-Experte bei Comparis. Zudem steige der Wettbewerb unter den Anbietern. "Versicherer und Pensionskassen machen Banken das Geschäft mit teils deutlich tieferen Hypothekarzinssätzen zunehmend streitig", so Papp weiter.

Die Nachfrage nach langlaufenden Festhypotheken (7 bis 15 Jahre) hat im Vergleich zum Vorquartal auf 78,3 Prozent zugenommen (+0,5 Prozent), wie es weiter hiess. Mittelfristhypotheken (4 bis 6 Jahre) kletterten ebenfalls um 0,5 Prozent auf 17,9 Prozent. Kurzlaufende Hypotheken (1 bis 3 Jahre) haben indes um 1 Prozent auf 3,8 Prozent abgenommen.

(AWP)

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Hypotheken gibt es so günstig

Hypotheken gibt es so günstig wie nie zuvor

Die Drohgebärden im Handelsstreit haben die Renditen von Staatsanleihen auf den tiefsten Stand seit Oktober 2016 gedrückt. Mit Auswirkungen für die Immobilienfinanzierung: Hypotheken sind so billig wie noch nie.

Aktualisiert um 11:16

Von Pascal Züger

Die Rekorde purzeln inzwischen in regelmässigen Abständen: Ende März erreichten Festhypotheken mit einer Laufzeit von zehn Jahren einen neuen Tiefpunkt bei durchschnittlich 1,2 Prozent. Ende Mai wird nun dieser Wert mit 1,17 Prozent im Schnitt nochmals unterboten. Auch fünfjährige (0,97 Prozent) und zweijährige Festhypotheken (0,9 Prozent) bewegen sich auf rekordtiefen Niveaus. Dies zeigen Daten des Vergleichportals Comparis.

Das sind "Good News" für Immobilienbesitzer, die Hypotheken damit zu sehr günstigen Konditionen aufnehmen können. Wer heute eine zehnjährige Festhypothek in der Höhe von 1 Millionen Franken abschliesst, muss im Schnitt dafür gerade mal noch 11'700 Franken im Jahr bezahlen. Als Vergleich: Mitte Oktober 2018 kostete die zehnjährige Hypothek im Schnitt noch 16'700 Franken, vor fünf Jahren sogar 21'800 Franken.

Unter Hypothekaranbietern ist ein verschärfter Konkurrenzkampf zu beobachten, vor allem bei den Online-Plattformen. Aber auch immer mehr Versicherer und Pensionskassen drängen in den Markt. Das drückt die Preise für Hypotheken.

Hypotheken orientieren sich an Staatsanleihen

Ein noch wichtigerer Faktor für die tiefen Hypothekarzinsen ist die stärkere Verunsicherung am Markt. Denn: Hypothekarzinsen orientieren sich in der Regel an der Rendite für Staatsanleihen - welche wiederum dann sinkt, wenn Anleger Sicherheit suchen. Und die Rendite für zehnjährige Staatsanleihen der Eidgenossenschaft ist jüngst stark eingebrochen und hat vergangenen Freitag mit minus 0,39 Prozent den tiefsten Stand seit Oktober 2016 erreicht:

Rendite von zehnjährigen Staatsanleihen in den letzten 3 Jahren, Quelle: cash.ch

Ein verschiedener Themenmix hat die Rendite für Staatsanleihen - und somit auch die Hypothekarzinsen - seit vergangenem Herbst wieder sinken lassen: Die leicht negativeren Aussichten für die Weltwirtschaft, das Hin und Her um den Brexit, enttäuschende Wachstumszahlen aus Asien und vor allem der Handelsstreit zwischen China und USA.

Vor allem letzteres sorgte in den letzten Tagen für Versunsicherung: Letzte Woche hatten die USA den chinesischen Tech-Riesen Huawei auf eine schwarze Liste gesetzt, die es US-Firmen untersagt, mit dem Unternehmen Geschäfte zu tätigen. Anleger befürchten ein gegenseitiges Hochschaukeln zwischen China und USA mit immer drastischeren Strafen - was der globalen Wirtschaft stark zusetzen könnte. Die Verunsicherung der Investoren zeigt sich auch am Kurs des Frankens, der in der letzten Woche ein Mehr-Wochen-Hoch gegen den Euro erreichte.

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Hypo-Zinsen: Haben wir eine

Hypo-Zinsen: Haben wir eine «psychologische Untergrenze» erreicht?

Die Zinsen auf Hypo-Kredite sind seit Jahren im Sinkflug. Die Ankündigung der Notenbanken, die Zinsen weiter zu senken, könnten die Preise weiter drücken. Doch es gibt eine psychologische Untergrenze, sagt ein Experte.

01.07.2019 23:00

Von Henning Hölder

Kurz glaubte man im Jahr 2018, die Tiefzinsphase neige sich tatsächlich dem Ende zu. Die US-amerikanische Notenbank Fed hatte im vergangenen Dezember zum vierten Mal im Jahr ihren Leitzins erhöht – von anfangs 1,25 Prozent auf 2,25 Prozent. Die Annahme, dass die Europäische Zentralbank (EZB) und somit auch die Schweizerische Nationabank (SNB) bald nachziehen könnten, machte den Anfang vom Ende der Tiefzinsphase greifbar wie lange nicht mehr. Auf dem Hypothekarmarkt hätte sich das in Form von höheren Zinsen für Kreditnehmer auswirken können.

Doch rund ein halbes Jahr später ist bereits alles wieder anders. Die Fed hat sich eine Zinspause verhängt und deutete zuletzt sogar an, die Zinsen bald zu senken. Die EZB tut es ihr gleich, womit die SNB weiterhin ihre Hände gebunden sieht. Was für Sparer, die ihr Geld festverzinst anlegen wollen, schlechte Nachrichten sind, erfreut meist «Häuslebauer» auf der anderen Seite. Denn: Tiefere Leitzinsen sprechen in der Regel auch für tiefere Zinssätze für Hypothekarkredite.

Verschärfter Wettbewerb auf dem Hypothekarmarkt 

Kreditnehmer profitieren bereits seit längerem von günstigen Hypotheken. Ende Juni erreichten die Zinsen für Festhypotheken mit einer Laufzeit von zehn Jahren mit durchschnittlich etwa 1,1 Prozent einen neuen historischen Tiefpunkt. Fünfjährige (etwa 0,95 Prozent) und zweijährige Festhypotheken (etwa 0,88 Prozent) bewegen sich ebenfalls auf rekordtiefen Niveaus, wie Daten der Vermögensberatung Vermögenspartner zeigen.  

Entwicklung der Zinsen für Festhypotheken mit zehn- (gelb), fünf- (rot) und zweijähriger (grün) Laufzeit (Durchschnitt), Quelle: Vermögenspartner AG

Ein Grund für die kürzlich purzelnden Rekorde bei den Hypothekarkrediten sind der Handelsstreit zwischen den USA und China sowie die damit einhergehende Verunsicherung am Markt. Denn: Hypothekarzinsen orientieren sich zum einem grossen Teil an den Renditen, die langfristige Staatsobligationen abwerfen. Diese wiederum geraten unter Druck, wenn die wirtschaftliche Unsicherheit zunimmt und Anleger sichere Häfen wie Staatsanleihen suchen.

"Psychologische Untergrenze" für Hypothekarzinsen? 

Was bedeutet die Aussicht auf weiter fallende Zinsen nun für die Zukunft des Hypothekarmarktes? Können sich Hypothekarnehmer bald auf Nullzinsen freuen? «Technisch gesehen wäre das möglich», sagt Giampiero Brundia, Geschäftsführer der Hypothekenbörse Uster. Wenn man sich vor Augen führe, dass es Zeiten gegeben habe, wo Kunden Zinssätze von zehn Prozent gezahlt hätten, sei es durchaus denkbar, dass es noch weiter runter gehe. Aber: «Ich persönlich glaube, dass es beim Zinsniveau von Hypotheken eine psychologische Untergrenze gibt, die sich Banken selber geben.» 

Das sei insbesondere bei langfristigen Hypotheken mit zehnjähriger Laufzeit der Fall. Aber auch bei zwei- oder fünfjährigen Festhypotheken sei man von der psychologischen Untergrenze nicht mehr weit entfernt.

Dass bei Finanzinstituten in Bezug auf Hypothekarzinsen tatsächlich eine Schmerzensgrenze vorhanden ist, leuchtet ein. Eine Bank, die etwa auf zehnjährige Hypotheken extrem tiefe beziehungsweise gar Nullzinsen setzen würde, geht im Umkehrschluss davon aus, dass die Zinsen in den nächsten zehn Jahren unverändert tief bleiben. Trotz der nun länger anhaltenden Tiefzinsphase erscheint eine solche Wette dann doch eher riskant. 

Für Banken werden Alternativen zu Hypotheken unattraktiver

Doch es gibt durchaus Grund zur Annahme, dass Banken eine mögliche Untergrenze aus ihren Köpfen verbannen könnten und die Zinsen tatsächlich noch weiter fallen, vor allem für kurzfristige Hypotheken. Denn: Solange die Zinsen tief bleiben oder sogar noch weiter fallen, bleibt es für Banken unattraktiv, ihr Geld bei der Nationalbank zu parken. Die Ausgabe von Hypotheken ist eine der wenigen Möglichkeiten, Geld festverzinslich anzulegen.

«Die Alternativen zum Hypothekargeschäft verschlechtern sich durch die restriktive Zinspolitik weiter», sagt auch Florian Schubiger, Mitgründer von Vermögenspartner. Das mache Hypotheken für Banken attraktiver und führe zu einer Ausweitung des Angebots und dementsprechend zu einem erhöhten Wettbewerb. Die Folge: Sinkende Zinsen für Hypothekarnehmer.

Zwischen den Anbietern von Hypotheken herrscht ohnehin schon seit längerem ein verschärfter Wettbewerb. Ein Grund ist auch das Aufkommen von günstigen Online-Anbietern, die Kredite zu Konditionen anbieten, die vor einem Jahr nicht vorstellbar waren. Zudem drängen mehr und mehr Versicherer und Pensionskassen in den Hypothekarmarkt. Das drückt die Preise. Die Hypo-Zinsen könnten mittelfristig durchaus noch weiter fallen.

Aktuelle Zinskurve für Hypotheken mit einjähriger bis fünfzehnjähriger Laufzeiten, Quelle: VermögensPartner AG

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Zinsen für Festhypotheken

Zinsen für Festhypotheken fallen auf rekordtiefe Niveaus

Noch nie war es in der Schweiz so günstig, Hypotheken aufzunehmen. Die Zinsen für Festhypotheken sind im Juli auf neue Tiefststände abgerutscht, wie eine Analyse des Online-Vergleichsdiensts Moneyland zeigt.

10.07.2019 08:26

Der Hypotheken-Index von Moneyland falle ungebremst von einem Tief ins nächste, teilte der Vergleichsdienst am Mittwoch mit. Lag der durchschnittlich berechnete Richtzinssatz für fünfjährige Festhypotheken Mitte Oktober 2018 noch bei 1,19 Prozent, fiel er bis am gestrigen Dienstag auf 0,96 Prozent zurück.

Stark nach unten gehen auch die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken. Da rutschte der Richtsatz im selben Zeitraum um 0,62 Prozentpunkte auf nun noch 1,08 Prozent ab. Damit seien in beiden Laufzeiten neue Allzeittiefstwerte erreicht worden, hiess es in der Mitteilung weiter.

Tiefststände sind auch bei Festhypotheken mit kurzen und besonders langen Laufzeiten zu sehen. Der durchschnittliche Zinssatz für eine zweijährige Festhypothek beträgt laut Moneyland noch 0,91 Prozent und für eine 15-jährige Hypothek bezahlt man nur noch 1,37 Prozent pro Jahr.

Nach wie vor biete es sich für Hausbesitzer an, die Angebote am Markt zu vergleichen. Denn zwischen den einzelnen Banken und Versicherern gebe es deutliche Unterschiede. Die Sätze von fünfjährigen Festhypotheken schwanken laut Moneyland je nach Anbieter zwischen 0,54 und 1,20 Prozent, jene von zehnjährigen Hypotheken zwischen 0,83 und 1,30 Prozent.

mk/ra

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«Der Zeitpunkt für eine Festhypothek ist völlig falsch»

Die Differenz zwischen langfristigen Festhypotheken und dem Libor-Zinssatz ist so klein wie noch nie. Das spricht für eine langfristige Zinsfixierung. Doch das wäre ein falscher Entscheid, warnt ein Experte.

Derzeit liegen die Zinsen für Festhypotheken mit einer Laufzeit von zehn Jahren im Durchschnitt bei 1,07 Prozent - ein neuer Tiefpunkt. Liborhypotheken dagegen kosten leicht unter 0,9 Prozent, sind also nur noch knapp 20 Basispunkte günstiger.

Das bedeutet: Wer jetzt eine zehnjährige Festhypothek über 500'000 Franken abschliesst, zahlt im Jahr nur 1000 Franken mehr als bei einer Liborhypothek. Und hat dafür seinen Zins fix, ohne eine plötzliche Verteuerung befürchten zu müssen.

In anderen Worten: So attraktiv wie jetzt waren Festhypotheken im Vergleich zum Libor in den letzten Jahren nie. Die Zinskurven der beiden Hypothekartypen haben sich in den letzten Jahren immer weiter angenähert. Hier die Entwicklung seit dem Jahr 2011 als Chart:

Kursentwicklung von zehnjährigen Festhypotheken (orange) und der dreimonatigen Libor-Hypothek (rot), Quelle: Vermögenspartner

"Es ist ein guter Moment, um in eine langfristige Festhypothek zu wechseln", sagt Dominique Ackermann, Hypothekenexperte von Avobis Hypothekenbörse, zu cash. Derzeit seien sogar zehnjährige Festhypotheken für klar unter 1 Prozent möglich. "Das ist fünfmal weniger, als Banken für ihre Tragbarkeitsrechnung einkalkulieren."

Und gemäss Ackermann wird es auch in den nächsten 18 Monaten zu keinem Zinsanstieg kommen. Das Zinsniveau bleibe etwa auf dem aktuellen Stand, vielleicht sogar noch etwas darunter, meint er. Allerdings würden allfällige Senkungen so gering ausfallen, dass diese nur noch einen kleinen Unterschied ausmachen würden.

Zinsanstiegsrisiko fällt weg

Auch ein anderer Experte, Adrian Wenger vom Hypothekenzentrum, glaubt nicht an einen baldigen Zinsanstieg. Er sieht momentan aber nicht nur einen leichten, sondern gar einen starken Zinsdruck nach unten, da die US-Notenbank und auch die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen bald senken würden. Umgekehrt falle das Zinsanstiegsrisiko, was der beste Grund für den Abschluss von Festhypotheken sei, weg.

"Der Zeitpunkt für einen Festhypothek ist völlig falsch", sagt Wenger. Im Moment gebe es am Hypothekenmarkt eine "erfundene" Zinskurve, die sich Banken zurechtgelegt hätten. Finanzinstitute würden auf "Teufel komm raus" versuchen, Festhypotheken abzuschliessen zwecks Margensicherung. Doch sei die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Hypothekenzinsen schon bald deutlich fielen. "In einem Jahr sind zehnjährige Festhypotheken womöglich für 0,2 Prozent erhältlich", so seine Vermutung.

Der Hintergrund: Banken geben die derzeitigen Negativzinsen nicht in Form von negativen Hypothekarzinsen an ihre Kunden weiter. Vielmehr gehen sie in ihren Berechnungsmodellen von null Prozent Zins aus und schlagen darauf noch eine fixe Marge darauf. Wenger glaubt nun, dass die Banken diese (zu) hohen Hypothekarzinssätze durch den zunehmenden Zins- und Konkurrenzdruck bald nicht mehr aufrechterhalten werden können.

Fix oder Libor? Der schwierige Entscheid

Zwei Experten, zwei Meinungen: Wengers und Ackermanns Ratschläge könnten unterschiedlicher nicht sein. Das erleichtert den Entscheid für künftige Hausbesitzer, die sich für die eine oder andere Finanzierungsform entscheiden müssen, natürlich nicht.

Fakt ist aber, dass Hausbesitzer mit der Liborhypothek - die in den frühen 1990er Jahren eingeführt wurde - im Vergleich zu langjährigen Festhypotheken immer günstiger wegkamen. Was aber nicht heisst, dass dies auch künftig so sein wird: Festhypotheken wären bei einem raschen Zinsanstieg die bessere Variante, da man sich den noch tieferen Zinssatz für eine fixe Laufzeit sichern kann, was bei Libor-Produkten nicht möglich ist. 

In der Praxis ist aber natürlich auch die persönliche Situation entscheidend bei der Wahl des idealen Hypothekenmodells. Käufer von Wohneigentum, bei denen Planbarkeit und Sicherheit weit oben stehen, fahren mit einer Festhypothek besser. Risikofreudige Hausbesitzer, die auch einen künftigen Zinsanstieg locker wegstecken, können weiterhin auf die Liborfinanzierung setzen.

Hypothekarnehmern bietet sich darüber hinaus die Option, beide Formen zu mischen. Laut Ackermann lohnt sich eine solche Teilung gegenwärtig aber kaum mehr, da die Zinsdifferenz zwischen Libor und Fest schlicht zu gering sei. Von Mehrfach-Splittings auf unterschiedliche Festlaufzeiten, also etwa zwei, fünf und zehn Jahre, rät er gar gänzlich ab: "Das ist eine reine Kundenbindungsmassnahme der Banken."

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So können Sie eine Hypothek

So können Sie eine Hypothek mit der Säule 3a abzahlen

Ähnlich wie ein Pfand kann die Säule 3a zur Finanzierung eines eigenen Zuhauses dienen.

16.07.2019 23:10

Von Marc Forster

Vor einigen Monaten schrieb ein Leser zu einem Vorsorge-Beitrag von cash folgenden Kommentar: "Für Eigenheimbesitzer wäre es sicher auch prüfenswert, alle zehn Jahre die angesparten Säule-3-Guthaben zur Amortisation der Hypothek zu verwenden." Darauf scheibt ein anderer Leser: "Darf man das?"   

Die Antwort ist: Ja, man darf. Die Säule 3a erlaubt regelmässiges und steuerlich begünstigtes Sparen mit einem definierten jährlichen Höchstbetrag. Sie kann aber auch für die Abzahlung einer Hypothek verwendet werden.

In der Regel nimmt jemand für einen Haus- oder Wohnungskauf zwei Hypotheken auf. Die Ersthypothek deckt normalerweise 65 bis 70 Prozent der Belehnung, der Rest wird über Eigenkapital und eine zweite Hypothek finanziert. Der Unterscheid zwischen der ersten und der zweiten Hypothek ist, dass letztere normalerweise komplett amortisiert werden muss.

Möglich ist, beim Hypothekenfinanzierer ein Säule-3a-Konto einzurichten, das gewissermassen als Pfand für den Hauskredit gilt. Jahr für Jahr wird in diese 3. Säule einbezahlt - aktuell maximal 6826 Franken für Angestellte. Durch den Bezug der Guthaben wird dann die Hypothekarschuld mindestens für die zweite Hypothek getilgt.

Im Detail verhält es sich aber einiges komplexer. Folgende Fragen sind im Zusammenhang mit Wohnfinanzierung und 3a-Vorsorge wichtig:

In welcher Höhe soll man Hypotheken amortisieren?

Eine allgemeingültige Antwort lässt sich darauf nicht geben. Generell lässt sich sagen: Die Hypothek zurückzahlen lohnt sich dann, wenn das Geld auf andere Weise nicht besser rentieren würde. Vom Hypothekarzins abgezogen werden muss noch der Grenzsteuersatz (Steuerbelastung durch zusätzliches Einkommen). Bei einem Hypothekarzins von 1,2 Prozent und einem Grenzsteuersatz von 25 Prozent bleibt ein Wert von 0,9 Prozent.

Wenn andere Anlagen mehr als 0,9 Prozent Rendite einbringen, lohnt sich die Amortisierung streng genommen nicht. Über die Frage der Amortisierung entscheidet aber auch die Frage, wie gross die verfügbaren Mittel sind und wie finanziell flexibel Hypothekarnehmer sind.

Was sind die Vorteile der indirekten Amortisation über die Säule 3a?

Mit Einzahlungen in die dritte Säule können Jahr für Jahr steuerliche Abzüge getätigt werden. Die Steuerersparnis ist unter anderem vom Einkommen, Wohnort und Höhe der Einzahlung abhängig, kann aber schnell 1500 bis 2000 Franken im Jahr betragen. Ausserdem sind Säule-3a-Gelder prinzipiell höher verzinst als Sparguthaben. Nur ist in der heutigen Tiefzinswelt dieser Vorteil leider (sehr) gering geworden.

Für Hypothekarschuldner mit höheren Einkommen steigt die Attraktivität der Amortisation über die Säule 3a - wegen des höheren Grenzsteuersatzes. 

Was sind Nachteile der indirekten Amortisation?

Bei der indirekten Amortisation verändern sich die Höhe der Hypothek und die Zinsbelastung nicht. Bei der direkten Amortisation – wenn periodisch Teile der Hypothekarschuld abbezahlt werden – sinkt die Höhe des Kredits und die Zinslasten sinken dabei mit. Allerdings verringert sich auch der Schuldzins, der in der Steuererklärung angegeben werden kann.

Kann oder soll man gleichzeitig direkt und indirekt amortisieren? 

Ja, das kann man. Gleichzeitiges direktes und indirektes Abzahlen der Hypothek wird dann zum Thema, wenn der Hypothekarfinanzierer eine jährliche Amortisation verlangt, die den maximalen Betrag der Säule 3a übersteigt. Um gleichzeitig direkt und indirekt zu amortisieren, müssen genügend verfügbares Einkommen und Vermögen vorhanden sein.

Wird eine 3a-Auszahlung zugunsten der Hypothek bevorzugt besteuert?

Die Kapitalauszahlungssteuer beim Bezug der Säule 3a ist niedriger als der normale Einkommensteuersatz. Die Besteuerung des Bezugs hängt ab vom Kanton, der Progression sowie der Ausgestaltung der Progression. Ob das bezogene Geld ins eigene Vermögen fliesst oder zur Amortisation einer Hypothek verwendet wird, macht hier keinen Unterschied.

Können Säule-3a-Gelder für die Abzahlung der ersten Hypothek verwendet werden?

Ja. Alle fünf Jahre ist ein Teilbezug möglich. Erst wenn jemand fünf Jahre vor der Pensionierung steht, muss der ganze Betrag bezogen werden. Säule-3a-Gelder sind zwar in der Tat bis zum Bezugsalter gesperrt, aber eine der wenigen Ausnahmen für den vorzeitigen Bezug besteht, wenn Geld für selbstbewohntes Wohneigentum benötigt wird. Voraussetzung für Teilbezüge ist aber, dass mehrere Säule-3a-Konten geführt werden.

Wenn eine Liegenschaft einem Ehepaar gehört, dürfen die beiden Ehepartner jeweils alle fünf Jahre einen Bezug tätigen. Auf diese Weise kann im Schnitt alle zweieinhalb Jahre ein Bezug getätigt werden.

Lohnt sich eine solche schrittweise Abzahlung über die dritte Säule?

Normalerweise ist der Hypothekarzins höher als die Verzinsung der Säule 3a. Dadurch reduziert sich der steuerliche Vorteil, wenn das Geld länger in der dritten Säule bleibt. Somit lohnt es sich, Säule-3a-Geld periodisch für Rückzahlungen zu verwenden. Anders verhält es sich unter Umständen, wenn ein Teil des Säule-3a-Guthabens in Wertpapiere investiert ist. Dann kann die Rendite durchaus höher sein als bei der Verzinsung von Sparguthaben.

Wie verhält es sich bei Säule-3a-Konten mit Wertschriftenanteil?

Auch mit Wertschriftenkonten kann eine Hypothek amortisiert werden. Man muss sich einfach bewusst sein, dass Aktien und andere Wertschriften Kursschwankungen unterliegen. 

Können auch Selbständige diesen Weg gehen?

Ja, auch Selbständigerwerbende können einen Eigenheimkredit über die dritte Säule amortisieren. Für sie ist der erlaubte jährliche Maximalbetrag für die dritte Säule wesentlich höher als bei Angestellten. Sie können bis zu 20 Prozent ihres Erwerbseinkommens einzahlen, wobei der Betrag 34'128 Franken im Jahr nicht übersteigen darf. Voraussetzung ist, dass Selbständigerwerbende keiner Pensionskasse, sprich keiner Vorsorgeeinrichtung der zweiten Säule angehören.

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Hypozinsen ­sinken im Juli ­erneut deutlich

Die Richtsätze für Wohnbaukredite sind über alle Laufzeiten gefallen und erreichen bei den kürzeren Fristen Tiefstwerte.

Wohneigentum zu finanzieren, ist im Juli einmal mehr günstiger geworden. Der Anfang Jahr eingesetzte Rutsch bei den Hypothekarzinsen fand im Mai zwar zeitweilig einen Boden, doch anschliessend hat sich die Abwärtsbewegung fortgesetzt. Bei den von FuW beobachteten dreizehn Anbietern sind die Bauzinsen im Durchschnitt gegenüber Mitte Juni über alle Laufzeiten gesunken – für zwei- bis fünfjährige Wohnbaukredite etwas mehr als für zehnjährige Hypotheken.

 

zoom

Bei den kürzeren Laufzeiten hat das Immobilienportal Homegate die Richtsätze auf einen Tiefstwert herabgesetzt. Zwei- und dreijährige Kredite kosten statt wie vor Monatsfrist 0,63 und 0,66% pro Jahr jetzt nur noch 0,46 respektive 0,45%. Auch die Migrosbank hat ihre zwei- und dreijährigen Bauzinsen gesenkt, und zwar beide gleichermassen von 1,05 auf 0,9%. Der Versicherer Axa Winterthur ermässigt den dreijährigen Zins gar um 0,3 Prozentpunkte auf 0,65%.

Auch bei den längerfristigen Hypotheken sind die Sätze teilweise markant gefallen. Axa Winterthur hat den Richtsatz für fünf Jahre von 1,06 auf 0,77% nach unten gesetzt, und ein zehnjähriger Immobilienkredit kostet nur noch 0,95%. Für die längste Laufzeit am geringsten ist der Satz bei der Personalvorsorge des Kantons Zürich (BVK) mit 0,84%. Nur unwesentlich höher ist der Zins für die Onlinehypothek der Glarner Kantonalbank (GLKBN 29.3 0%) (Hypomat) und für den Kredit des Versicherers Swiss Life (SLHN 492.5 0.26%).

Deutlich steigende Hypothekarzinsen sind nicht zu erwarten, denn eine Zinswende ist nicht in Sicht, weder bei den zehnjährigen Anleihen der Eidgenossenschaft noch beim Leitzins der Schweizerischen Nationalbank. Sie könnte ihn sogar senken, falls die US-Notenbank Fed und die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen wie erwartet herabsetzen.

Der Schweizer Leitzins ist seit Juni nicht mehr der Dreimonatslibor. Nun legt die Nationalbank den «SNB-Leitzins» als Ziel fest und steuert am Geldmarkt den Tagessatz Saron. Die Umstellung darf grundsätzlich gemäss Obligationenrecht nicht zum Nachteil des Kunden ausfallen. Das gilt auch für Libor-Hypothekarnehmer.

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Die Festhypothek und der Erbsenzähler

Ein Immobilienspezialist rät jetzt zum Abschluss einer Festhypothek, ein anderer findet den Zeitpunkt völlig falsch. Was gilt nun?

"Noch nie war es in der Schweiz so günstig, Hypotheken aufzunehmen", lässt uns der Vergleichsdienst Moneyland wissen. Im Schnitt kosteten fünfjährige Festhypotheken  0,96 und zehnjährige 1,08 Prozent. Im Februar letzten Jahres lag die zehnjährige bei 1,75 Prozent, was im historischen Vergleich ebenfalls sehr tief war.

Noch am gleichen Tag belehrt uns Adrian Wenger vom Hypothekenzentrum auf cash.ch: "Der Zeitpunkt für eine Festhypothek ist völlig falsch."

Ich reibe mir die Augen. Was will man denn noch? Soll man warten, bis man für Hypotheken einen Zins erhält, statt dass man einen bezahlen muss? Nun, wer weiss, es gibt ja auch so etwas wie Negativzinsen.

Wenger geht davon aus, dass der Druck auf die Zinsen anhält. Er sieht nicht nur einen leichten, sondern sogar einen starken Zinsdruck auf uns zukommen, ausgelöst durch die Notenbanken Europas und der USA.

In einem Jahr seien die zehnjährigen Festhypotheken womöglich für 0,2 Prozent erhältlich, mutmasst der Hypothekenspezialist. Vielleicht hat er Recht - vielleicht auch nicht.

cash.ch zitierte auch Dominique Ackermann von der Avobis Hypothekenbörse. Für ihn ist heute ein "guter Moment", um in eine langfristige Festhypothek zu wechseln. Zumal Liborhypotheken, deren Zinsen kurzfristig schwanken können, nicht viel weniger kosten.

Fragen Sie mich nicht, was ich davon halte. Ich bin - vielleicht im Unterschied zu anderen - kein Hellseher. Und wenn mich jemand aus meinem Bekanntenkreis fragt, was ich ihm empfehlen würde, dann sage ich ihm ohne gross nachzudenken: "Nimm die Hypothek, mit der Du dich am besten fühlst." Ich gebe zu: Erbsenzähler wissen mit diesem Tipp nichts anzufangen. Doch wer heute eine Festhypothek zu 1 Prozent abschliesst und sich in einem Jahr darüber aufregt, dass sie inzwischen noch um ein paar Prozentpunkte günstiger zu haben wäre, dem ist kaum zu helfen.

Nur eines möchte ich doch noch ans Herz legen: Gehen Sie shoppen. Lassen Sie sich Angebote verschiedener Banken unterbreiten. Denn die Unterschiede von Bank zu Bank können erheblich sein. Gemäss Moneyland ist die günstigste zehnjährige Festhypothek für 0,83 Prozent, die teuerste für 1,3 Prozent zu haben. Das sind aber nur Richtwerte. Gewisse Banken lassen mit sich reden. Und vergessen Sie die Versicherungen nicht. Sie sind tendenziell günstiger als die Banken. Swiss Life und die Zurich haben derzeit interessante Angebote. Wobei sie nur dann interessant sind, wenn sie nicht mit Gegengeschäften, zum Beispiel dem Abschluss einer Lebensversicherung, gekoppelt sind. Aber das ist eine andere Geschichte.

Und wenn der Vertrag für die Festhypothek unterschrieben ist, kann man sich durchaus ob der Gewissheit freuen, für viele lange Jahre nur einen bescheidenen Zins entrichten zu müssen.

 

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Kann es zu negativen Hypothekarzinsen kommen?

In Europa und den USA stehen wegen der schwächelnden Weltkonjunktur Zinssenkungen vor der Tür. In letzer Konsequenz könnten damit auch Schweizer Hypothekarzinsen ins Minus rutschen - aber nur, wenn die Banken es wollen.

Die Leitzinsen werden aller Voraussicht nach weiter sinken. Ganz sicher in den USA, wahrscheinlich sogar in Europa. Alles andere wäre eine Überraschung. Die Gründe sind in erster Linie in einer abflauenden Weltkonjunktur und den andauernden Handelsstreitigkeiten zwischen den USA und China zu finden.

Wegen des Negativzinsumfeldes sind die Kapitalmarktzinsen – also die Zinssätze, zu denen sich Banken refinanzieren (Swap-Sätze) – seit Jahren im Sinkflug. Seit Jahren leiden die Banken dadurch unter erhöhten Margendruck. Dies wirkt sich auf Hypothekarzinsen aus. Experte Adrian Wenger vom Beratungsunternehmen Hypothekenzentrum sagte kürzlich zu cash.ch, dass die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken schon in einem Jahr bei 0,2 Prozent leigen könnten. Im Moment liegt der Schnitt noch bei rund 1,1 Prozent. 

Negative Hypo-Zinsen kein Hirngespinst mehr

Aber könnte es noch weiter gehen? Für viele Experten sind negative Hypo-Zinsen zumindest in der Theorie kein Hirngespinst mehr. Eine Analyse von MoneyPark erhebt allerdings grosse Zweifel, dass solch ein Szenario eintreffen wird. Der Hypothekenvermittler im Besitz des Helvetia-Versicherungskonzerns merkt an, dass eine Reduktion der Hypothekenzinsen schlicht und einfach mit zu hohen Margeneinbussen verbunden wäre.

"So lange auf den Sparguthaben bei Schweizer Banken keine Negativzinsen auf breiter Front verlangt werden, können die Hypothekarzinsen nicht unbegrenzt sinken", sind die Analysten von MoneyPark überzeugt.

 

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«Negative Hypozinsen würden

«Negative Hypozinsen würden einen Bankrun auslösen»

Was bisher Dänemark vorenthalten war, gibt es laut einem Medienbericht nun vereinzelt auch in der Schweiz: negative Hypozinsen. Eine flächendeckende Einführung wäre gemäss Immobilien-Experte Donato Scognamiglio fatal.

23.07.2019 14:18

Von Pascal Züger

Mindestens zwei Kantonalbanken haben in Ausnahmefällen bereits Minuszinsen bei Hypothekarkrediten gewährt, schreibt der "Tages Anzeiger" in seiner Dienstagsausgabe. Konkret soll es sich dabei um die Zuger und Graubündner Kantonalbank handeln.

Während sich erstere über die Einzelheiten zugeknöpft zeigt, gibt Thomas Müller von der Graubündner Kantonalbank dem Tages Anzeiger etwas mehr Details preis: "Bei institutionellen Kunden mit sehr grossem und gleichzeitig sehr kurzfristigem Finanzierungsbedürfnis können bei der GKB, je nach aktueller Refinanzierungssituation, Minuszinsen zur Anwendung kommen."

Bisher waren nur in Dänemark Fälle von Immobilienfinanzierungen mit negativen Verzinsungen bekannt. Dort aber nicht nur für auserwählte Institutionelle, sondern auch für Privatpersonen (cash berichtete). Variable Hypotheken in Dänemark sind teilweise mit einem Zins von minus 0,3 Prozent erhältlich - allerdings fressen Gebühren diese Einnahmen wieder weg. So betrachtet trifft es demnach nicht zu, dass Hypothekarnehmer in Dänemark für ihren Hauskredit von der Bank noch Geld bekommen.

Kommen jetzt die flächendeckenden Negativzinsen?

Derzeit kosten zehnjährige Schweizer Festhypotheken im Schnitt noch knapp unter 1,1 Prozent, fünfjährige sogar nahe bei 0,9 Prozent - das ist günstig wie nie. Der jüngste Tabubruch in der Immobilienfinanzierung wirft nun unweigerlich die Frage auf, ob auch in der Schweiz Hypotheken bald flächendeckend mit negativen Verzinsungen erhältlich sind.

Ein Szenario, vor welchem Donato Scognamiglio warnt: "Wenn Banken das Businessmodell mit Negativzinsen im Hypothekarbereich durchziehen würden, müssten sie umgekehrt auch Sparguthaben von Retailkunden mit Guthaben unter 500'000 Franken negativ verzinsen", sagt der Immobilien-Experte auf cash-Anfrage. Mit fatalen Konsequenzen: "Kunden würden dann ihr Geld abheben, ein Bankrun wäre die Folge."

Bisher ist die Alternative Bank das einzige Finanzinstitut, welches Negativzinsen von 0,75 Prozent für Retailkunden eingeführt hat. Andere sind zurückhaltender, geben diese direkt nur an Kunden mit einem Vermögen ab 500'000 oder gar 1 Million Franken weiter. Kunden bekommen jedoch die Tiefzinssituation mit Nullverzinsungen und höheren Gebühren indirekt zu spüren.

Scognamiglio glaubt nicht, dass es tatsächlich zu negativen Hypozinsen für Privatkunden kommen wird. Vielmehr handle es sich bei den aktuell gewährten negativen Hypothekarzinsen um vereinzelte Spezialsituationen, in denen Banken kurzfristig über zu viel Liquidität verfügten. Anstatt diese bei der Schweizerischen Nationalbank zu Negativzinsen von minus 0,75 Prozent zu hinterlegen, würden diese für kurze Zeit an Insitutionelle ausgeliehen.

In einer Analyse erhebte auch der Hypothekenvermittler Moneypark grosse Zweifel, dass ein solches Negativzins-Szenario bei Hypotheken eintreffen wird. Eine Reduktion der Hypothekenzinsen sei schlicht und einfach mit zu hohen Margenbussen verbunden. Und: "So lange auf den Sparguthaben bei Schweizer Banken keine Negativzinsen auf breiter Front verlangt werden, können die Hypothekarzinsen nicht unbegrenzt sinken", so die Analysten von MoneyPark.

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Dänische Bank bietet Hypothek mit negativem Zins an

Dänemarks drittgrößte Bank, die Jyske Bank, bietet seinen Kreditnehmern nun Hypotheken zu negativen Zinsen an, so berichtet Zero Hedge. Damit werden Kunden tatsächlich bezahlt, sich Geld für den Kauf eines Hauses zu leihen. Laut Angaben der Bank seien Kunden nun in der Lage eine festverzinsliche Hypothek mit 10 Jahren Laufzeit aufzunehmen, dabei belaufe sich der Zinssatz auf negative 0,5%.

"Das ist ein weiteres Kapitel in der Geschichte der Hypotheken", so Volkswirtschaftler der Bank Mikkel Høegh. "Vor einigen Monaten hätten wir noch gesagt, dass das nicht möglich sei, doch wir wurden wieder und wieder überrascht, und das eröffnet Hausbesitzern eine neue Möglichkeit."

Praktisch würden die negativen Zinsen als eine "Subvention" zur Rückzahlung dienen. Das Geld, das zurückgezahlt werden muss, wird somit immer geringer, während die Schulden reduziert werden, meinte Høegh.

"Ja, ich verstehe es auch kaum. Tatsächlich meinte ich, dass es das so nicht geben kann. Doch wir haben herausgefunden, wie wir eine Hypothek mit negativen Zinsen einführen können", kommentierte er.
 

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Eine teure Hypothek vorzeitig

Eine teure Hypothek vorzeitig auflösen: Lohnt sich das?

Aktuell sind Hypotheken so günstig wie nie. Doch was macht man, wenn man auf einer eine teuren, langlaufenden Hypothek sitzt und diese ablösen möchte? Das geht. Aber es ist nicht günstig.

17.09.2019 21:30

Von Pascal Züger

Jetzt eine Hypothek abschliessen ist äusserst lukrativ. Gemäss Moneypark betragen die jährlichen Zinsen bei zehnjährigen Festhypotheken in der Schweiz im Schnitt noch 1,08 Prozent, bei fünfjährigen sind es gar nur noch 0,94 Prozent. Es handelt sich um rekordtiefe Niveaus.

Noch vor einigen Jahren hätte man so tiefe Zinsen praktisch für unmöglich gehalten: 2008 waren beim Abschluss zehnjähriger Festhypotheken noch Zinssätze von rund 4,5 Prozent üblich, vor fünf Jahren solche von 2,5 Prozent.

Ärgern werden sich da vor allem Immobilienbesitzer, die sich vor einigen Jahren für eine langlaufende Festhypothek entschieden haben. Aus freien Stücken, oder weil ihr Bankberater schon damals von einmalig günstigen Finanzierungskonditionen sprach, die man unbedingt fixieren sollte. Dadurch sind diese Kunden nun an Hypotheken gebunden, die im Vergleich zu heute deutlich höhere Zinssätze aufweisen.

Wer beispielsweise auf einem Betrag von 500'000 Franken eine noch drei Jahre laufende Festhypothek mit einem Zinssatz von 3 Prozent abgeschlossen hat, zahlt jedes Jahr 15'000 Franken an Zinsen an die Bank. Insgesamt bis zum Ablauf noch 45'000 Franken. Attraktiver wäre da eine Festhypothek von 1 Prozent für die nächsten drei Jahre, was derzeit bei Neuabschlüssen durchaus realistisch ist. Die Zinskosten lägen dann nur noch bei 5'000 Franken pro Jahr, bis zum Laufzeitende bei 15'000 Franken. Das ist dreimal günstiger als die bisherige Hypothek.

Vorzeitig auflösen hat seinen Preis

Optimal wäre es aus Hypothekarnehmersicht daher, die bestehende Hypothek per sofort aufzulösen und eine neue, deutlich günstigere abzuschliessen. Die gute Nachricht: Eine vorzeitige Auflösung ist tatsächlich möglich. Die schlechte Nachricht: Es kostet viel.

"Eine vorzeitige Auflösung einer Festhypothek lohnt sich nur in den seltensten Fällen und setzt eine gewisse Fachkenntnis oder gute Beratung voraus", sagt Dominique Ackermann von Avobis Hypothekenbörse zu cash. In der Praxis habe er bisher erst einen solchen Fall erlebt. Die Bank habe den Kunden nicht verlieren wollen, dank guter Verhandlung sei das Kreditinstitut in der Folge finanziell etwas entgegengekommen. "Das ist aber eine grosse Ausnahme und war nur möglich, weil auch die neue Hypothek wieder beim gleichen Anbieter abgeschlossen wurde."

Ins gleiche Horn bläst Hypothekenexperte Florian Schubiger von Vermögenspartner: Die Banken würden die Zinsen für die Restlaufzeit verrechnen. Hinzu komme in der aktuellen Zinssituation ein negativer Wiederanlagesatz, der die vorzeitige Auflösung zusätzlich verteure. "Ein frühzeitiges Auflösen, um eine günstigere Hypothek abzuschliessen, lohnt sich eigentlich nie", so sein ernüchterndes Fazit.

Negativzinsen verteuern Ausstieg zusätzlich

Wird eine Hypothek aufgelöst, müssen dem Anbieter die für die Restlaufzeit anfallenden Zinsen trotzdem bezahlt werden. Darüber hinaus muss die Bank das frühzeitig erhaltene Geld wieder am Markt platzieren. Und da sichere Anlagen derzeit negativ verzinst sind, wird dem Hypothekarnehmer hier noch ein zusätzlicher Betrag verrechnet - quasi eine Entschädigung an die Bank für anfallende Negativzinsen.

Wie teuer eine vorzeitige Hypothekenauflösung zu stehen kommt, hat Vermögenspartner für cash für verschiedene Restlaufzeiten und Zinssätze ausgerechnet:

Je länger die Restlaufzeit und je höher der Zinssatz der bisherigen Hypothek, desto teurer wird auch der Ausstieg. So beträgt die Vorfälligkeitsentschädigung einer Hypothek mit einem Zinssatz von 4 Prozent und einer Restlaufzeit von 5 Jahren saftige 121'000 Franken. Die Bank verrechnet hier 100'000 Franken für die restlichen Zinsen (je 20'000 Franken pro Jahr), plus rund 21'000 Franken für bei der Bank durch die Rückführung des Geldes anfallende Negativzinsen.

Das ist teuer. Und lohnt sich nicht. Denn zusätzlich dazu, dass man die Restlaufzeit der alten, teureren Hypothek dennoch bezahlen muss und eine Entschädigung an die Bank bezahlt, muss ja auch eine neue Hypothek abgeschlossen und berappt werden. Da fällt es kaum ins Gewicht, dass die Vorfälligkeitsentschädigung bis zu einem gewissen Betrag von den Steuern abgezogen werden kann.

So bleibt dem normalen Immobilienbesitzer nichts anderes übrig, als in den sauren Apfel zu beissen und die bestehende Hypothek abzusitzen, so schlecht die Konditionen auch sein mögen. Nur wer sehr gute Argumente vorweisen kann, etwa weil er gleichzeitig sein Aktiendepot in der Höhe von mehreren Millionen Franken in die Bank einbringt, kann auf ein gewisses Entgegenkommen hoffen. Doch in der Realität sind Kulanzfälle sehr selten. 

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Goldman Sachs drängt in den Schweizer Hypothekenmarkt

Ein neuer Hypo-Player für die schwierigen Fälle

Mit Goldman Sachs spielt erstmals eine ausländische Grossbank bei Eigenheim-Krediten mit. Und sie hat ein spezielles Angebot.

Seit heute ist der Schweizer Hypothekarmarkt um einen Anbieter reicher: Gemeinsam mit dem Hypothekarvermittler Moneypark bietet Goldman Sachs Hauskredite an. Das schreibt Moneypark in einer Mitteilung. Die US-Investmentbank ist die erste ausländische Grossbank, die damit auf dem Hypomarkt mitmischt.

Selber wird Goldman Sachs jedoch nicht in der Schweiz auftreten. Die Hypogeschäfte laufen über die Schweizer Elan Suisse Hypotheken AG, die einzig zu diesem Zweck gegründet wurde. Moneypark übernimmt die Beratung der Kunden.

Die Hypothek richtet sich speziell an Käufer, die sich trotz gutem bis sehr gutem Einkommen bisher kein Eigenheim leisten konnten. In den meisten Fällen hiess der Grund: Tragbarkeitsberechnung. Denn die Hypovergabe ist in der Schweiz streng reguliert. So besagen die Tragbarkeitsregeln, dass nur der eine Finanzierung erhält, der die Raten auch dann zahlen kann, wenn der Zins auf 5 Prozent steigen sollte. Die Zinszahlungen dürfen dann zudem nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen.

Festhypothek mit Laufzeit zwischen 10 und 15 Jahren

Das könnte sich mit Goldman Sachs ändern: Wer sich bei einem Jahreseinkommen von 150'000 Franken in der Schweiz heute eine Wohnung für 830'000 Franken leisten könne, würde durch die Konditionen bei der Investmentbank – je nach individueller Situation – eine Immobilie im Wert von über 1 Million Franken erwerben können, sagt Moneypark-Chef Stefan Heitmann.

Der Grund: Bei der Berechnung der Tragbarkeit werde die individuelle Situation des Kunden berücksichtigt. Das könne zum Beispiel heissen, dass nicht immer mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent gerechnet werde wie sonst zwar üblich, gesetzlich aber nicht festgesetzt. «Das führt dazu, dass sich mehr Menschen ein Eigenheim leisten können», sagt Heitmann.

Die Goldman-Hypothek ist eine Festhypothek mit einer Laufzeit zwischen 10 und 15 Jahren, der Eigenkapitalanteil bleibt bei den marktüblichen 20 Prozent. Der Zins jedoch liege rund ein halbes Prozent über den Standardsätzen, die je nach Kreditwürdigkeit bei Moneypark zwischen 0,7 bis 1,3 Prozent ­betragen. Sobald ein gewisses Volumen erreicht sei, wolle ­Goldman Sachs die Hypotheken internationalen Investoren wie Pensionskassen zum Kauf anbieten, schreibt die «NZZ am Sonntag».

Das Risiko, dadurch nach Ablauf der Hypothek schlechtere Konditionen für eine neue zu erhalten, steige für den Hypothekarnehmer laut Heitmann aber nicht: «Nach Ende einer Laufzeit muss man sich immer wieder neu finden, egal bei welchem ­Anbieter.»

 

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Richtzinsen für zehnjährige

Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken erstmals unter 1 Prozent

In der Schweiz sind die Richtzinsen zehnjähriger Festhypotheken weiter gesunken. Gemäss dem Hypothekenbarometer von Comparis sind sie sogar erstmals kurzzeitig unter die 1-Prozent-Marke gerutscht.

03.10.2019 07:11

Diverse Anzeichen deuteten nun aber auf eine Bodenbildung bei den Hypothekarzinsen hin. Erreicht worden seien die Tiefstwerte im August, teilte der Vergleichsdienst Comparis am Donnerstag mit. Per Ende September 2019 kostete eine 10-jährige Festhypothek im Schnitt dann wieder 1,05 Prozent. Das seien aber trotzdem noch 5 Basispunkte weniger als Ende Juni 2019.

Die Richtzinsen fünfjähriger Hypotheken hätten sich derweil im Vergleich zum Vorquartal von 0,95 auf 0,91 Prozent reduziert. Zweijährige Hypotheken lägen mit 0,87 Prozent hingegen nur minimal unter dem Stand von vor drei Monaten.

"Diverse Anzeichen deuten nun auf eine Bodenbildung bei den Hypothekarzinsen hin", wurde Comparis-Finanzexperte Frédéric Papp in der Meldung zitiert. Dafur sprächen beispielsweise die Swap-Sätze. So habe der zehnjährige Swap-Satz Mitte August mit -0,7 Prozent ein Rekordtief markiert und liege mit -0,4 Prozent per Ende September immer noch deutlich unter den Werten des Vorquartals.

Der Begriff Swap-Satz wird im Zusammenhang mit Hypotheken oft verwendet. Er beschreibt die Kreditabsicherungskosten, zu denen sich Banken gegenseitig Geld leihen.

(AWP)

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Zinsen für Festhypotheken

Zinsen für Festhypotheken steigen seit Mitte August wieder

Die Talfahrt der Festhypotheken scheint gestoppt. Seit Mitte August ziehen die Zinssätze wieder an. Davon betroffen sind nach Angaben des Online-Vergleichsdienstes Moneyland vom Mittwoch sowohl fünf- als auch zehnjährige Festhypotheken.

23.10.2019 08:43

Am 18. August hatten die Hypothekarzinssätze gemäss Moneyland ein historisches Tief erreicht. Fünfjährige Festhypotheken kosteten damals durchschnittlich 0,92 Prozent und zehnjährige 1,01 Prozent. Seitdem haben sie sich wieder etwas erholt und sind (per 22. Oktober) für fünf Jahre auf durchschnittlich 0,96 Prozent und für zehn Jahre auf 1,12 Prozent gestiegen. Vor rund einem Jahr lagen die entsprechenden Werte bei 1,19 beziehungsweise bei 1,70 Prozent. Aktuell sind sie nun wieder so hoch wie im Juli 2019.

Zinssatz je nach Anbieter doppelt so hoch

Die Zinsdifferenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Hypothekarzinsangebot hat sich seit Anfang Jahr laut Moneyland leicht vergrössert. Die Richtzinssätze für zehnjährige Festhypotheken bewegen sich zwischen 0,75 Prozent beim günstigsten und 1,40 Prozent beim teuersten Anbieter. Im fünfjährigen Bereich lagen die Zinsen zwischen 0,58 und 1,25 Prozent.

Banken teurer als Versicherungen

Versicherer offerieren laut der Erhebung des Online-Vergleichsdienstes eine zehnjährige Festhypothek derzeit im Mittel zu 0,99 Prozent, während Banken dafür durchschnittlich 1,14 Prozent verlangen. Zinssätze von zehnjährigen Festhypotheken von reinen Online-Angeboten lagen tiefer bei durchschnittlich 0,92 Prozent.

Der Hypotheken-Index basiert auf den Richtzinsen, die moneyland.ch jeden Tag zweimal automatisch erhebt. Insgesamt werden mehr als 110 Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken indexiert.

pre/uh

(AWP)

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