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Die Schweizer Mietpreise

Die Schweizer Mietpreise stagnieren im November

Die Preise für Wohnungsmieten haben sich zuletzt kaum verändert.

03.12.2019 08:19

Im November gingen sie im Schweizer Durchschnitt um minimale 0,1 Prozent zurück, wie eine Auswertung von Mietinseraten ergab. Dies zeigt der neueste Swiss Real Estate Offer Index, der vom Immobilienportal Immoscout24 in Zusammenarbeit mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI erhoben wird und am Dienstag publiziert wurde.

Regional gibt es Unterschiede. Leicht sinkende Angebotsmieten zeigen sich laut den Angaben im Mittelland, in der Nordwestschweiz und im Tessin (je -0,3 Prozent). Leicht gestiegen sind sie hingegen in der Genferseeregion und in der Ostschweiz (je +0,2 Prozent), sogar deutlich in der Zentralschweiz (+0,8 Prozent)

Im Vorjahresvergleich können sich Wohnungssuchende im Schweizer Durchschnitt über tiefere Mieten freuen. Sie müssen heute 0,7 Prozent weniger zahlen als vor einem Jahr.

Aufwärtstrend bei Häusern hält an

Auch die Preise für Einfamilienhäuser (+0,1 Prozent) und Eigentumswohnungen (-0,1 Prozent) haben sich laut der Mitteilung im November kaum verändert. Mit Blick auf die vergangenen zwölf Monate zeige sich jedoch sowohl bei Häusern (+0,4 Prozent) wie auch bei Wohnungen (+1,4 Prozent) hingegen eine Aufwärtstendenz.

Aktuell liegt der in Inseraten verlangte Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen gemäss den Angaben schweizweit bei rund 7'100 Franken und für Einfamilienhäuser bei 6'295 Franken.

Die Verfasser der Studie gehen davon aus, dass vor allem die Nachfrage nach Stockwerkeigentum weiter anziehen wird. Denn es würden vermehrt Wohnungen erworben, um diese anschliessend zu vermieten.

Wegweisende Abstimmung

Generell stehe der Markt vor einer Zäsur, heisst mit Verweis auf die Volksabstimmung vom 9. Februar 2020 weiter. Dann befindet das Stimmvolk über die Initiative "Mehr bezahlbare Wohnungen". "Unabhängig vom Abstimmungsausgang dürfte der Entscheid die Schweizer Wohnbaupolitik und den Wohnungsmarkt für die nächsten Jahre prägen", lässt sich Immoscout-Chef Martin Waeber zitieren.

(AWP)

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Investitionen in

Investitionen in Immobilienkauf steigen auf Rekordniveau

Die Investitionen für den Kauf von Immobilien haben sich in den vergangenen zehn Jahren in Deutschland mehr als verdoppelt. Dadurch sei 2018 das Rekordniveau von 269 Milliarden Euro erreicht worden.

22.12.2019 06:30

Die Investitionen für den Kauf von Immobilien haben sich in den vergangenen zehn Jahren in Deutschland mehr als verdoppelt. Dadurch sei 2018 das Rekordniveau von 269 Milliarden Euro erreicht worden, geht aus dem am Dienstag in Berlin veröffentlichten Immobilienmarktbericht der amtlichen Gutachterausschüsse hervor. Dieser basiert auf notariellen Kaufverträgen.

Mehr als zwei Drittel der Investitionen entfallen auf den Wohnungsmarkt. "Insbesondere in ohnehin teuren Lagen steigen die Preise weiter stark an", sagte die Vorsitzende des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse, Anja Diers. Bei gebrauchten freistehenden Eigenheimen stiegen die Preise seit 2009 jährlich im Schnitt um 4,3 Prozent. Bundesweit am höchsten waren sie 2018 im Landkreis München mit 10.200 Euro pro Quadratmeter.

Vor allem Grosstädte werden teurer

"Darüber hinaus sind die sieben grössten Grossstädte besonders teuer", stellten die Gutachter fest. Auf die Stadt München mit 9500 Euro pro Quadratmeter folgen Frankfurt am Main, Düsseldorf und Stuttgart (jeweils etwa 5000 Euro). Im Bundesschnitt sind es 1750 Euro. Weitaus weniger sind es in den Landkreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (490 Euro) oder im Kyffhäuserkreis in Thüringen (410 Euro).

Auch gebrauchte Eigentumswohnungen wurden seit 2009 deutlich teurer: Sie legten im Schnitt um 4,4 Prozent jährlich zu. Die bundesweit höchsten Preise zahlten Käufer in der Stadt München mit 7150 Euro pro Quadratmeter und auf Sylt (6350 Euro). Bundesweit lag der mittlere Preis pro Quadratmeter Wohnfläche im vergangenen Jahr bei rund 1550 Euro.

Teurer geworden ist auch Agrarland. "Allerdings ist ein Ost-West-Gefälle zu erkennen", betonten die Gutachter. Während sich in den neuen Bundesländern die Preise binnen zehn Jahren etwa verdreifachten, fiel der Anstieg in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland mit rund 50 Prozent deutlich moderater aus. 

(Reuters)

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Mieter können sich ausserhalb

Mieter können sich ausserhalb der grossen Zentren auf tiefere Preise freuen

Die Mieter in der Schweiz dürfen sich nach einem Jahr mit rückläufigen Mieten auch im neuen Jahr auf sinkende Preise einstellen.

Aktualisiert um 08:29

Vor allem ausserhalb der Hotspots sei wegen des Baus neuer Mehrfamilienhäuser tendenziell mit sinkenden Mieten zu rechnen, heisst es in einer Mitteilung von Immoscout24 vom Dienstag.

Im vergangenen Jahr (Ende 2019 gegenüber Ende 2018) sanken die Angebotsmieten im Landesdurchschnitt um 0,5 Prozent. Zu diesem Rückgang hat auch der für Mieter vorteilhafte Dezember mit einem Minus von 0,4 Prozent beigetragen, wie der von ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI AG erhobene Swiss Real Estate Offer Index zeigt.

Die inserierten Mietpreise entwickelten sich über das vergangene Jahr je nach Region unterschiedlich. Gesunken sind die Mieten in der Zentralschweiz (-1,7 Prozent), in der Genferseeregion (-1,1 Prozent) und in der Nordwestschweiz (-0,9 Prozent). Eine Zunahme verzeichneten dagegen das Tessin (+1,9 Prozent), das Mittelland (+0,8 Prozent), die Grossregion Zürich (+0,6 Prozent) sowie die Ostschweiz (+0,3 Prozent).

Tiefer in die Tasche greifen mussten derweil die Käufer von Wohneigentum. Dieser gegenläufige Trend dürfte sich aufgrund der Zins- und Wirtschaftsentwicklung auch im Jahr 2020 fortsetzen, heisst es.

Einfamilienhäuser wurden per Jahresende zu 2,8 Prozent höheren Preisen angeboten als zu Jahresbeginn, wobei die Zunahme im Dezember bei 0,5 Prozent lag. Für Eigentumswohnungen liegt die Preissteigerung über das Jahr 2019 bei lediglich 0,4 Prozent, auch dank einer leichten Abnahme im Dezember (-0,2 Prozent).

"Bei den beiden wesentlichen Faktoren Zinsniveau und allgemeiner wirtschaftlichen Entwicklung sind im laufenden Jahr keine grossen Sprünge zu erwarten", sagte Martin Waeber, Director von ImmoScout24, in der Mitteilung. Wohneigentum bleibe dank der tiefen Zinsen begehrt, aber in Folge steigender Preise für viele unerschwinglich.

(SDA)

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Preise für teure

Preise für teure Eigentumswohnungen ziehen weiter an

Für Wohneigentum in der Schweiz musste man im vierten Quartal 2019 erneut tiefer in die Tasche greifen. Allerdings waren weiterhin die Luxuswohnungen die Preistreiber, während durchschnittlichen Wohnungen zuletzt gar etwas günstiger waren als in der Periode von Juli bis September.

10.01.2020 12:27

Wie die am Freitag veröffentlichten Zahlen des Beratungsunternehmens Fahrländer zeigen, sind Eigentumswohnungen des gehobenen Segmentes im vierten Quartal um 5,0 Prozent teurer geworden. Gegenüber dem Vorjahresquartal lag der Preisanstieg gar bei über 13 Prozent. Zu diesem Segment zählen luxuriös ausgebaute Wohnung mit mindestens 180 Quadratmeter Wohnfläche an sehr guter Lage.

Demgegenüber wechselten Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment die Hand zu einem nur knapp 3 Prozent höheren Preis als vor einem Jahr. Im Vergleich zum Vorquartal sind diese beiden Segmente gar etwas günstiger geworden.

Einfachere "Hüsli" stagnieren

Etwas moderater war die Entwicklung bei den Einfamilienhäusern. Deren Preise seien im Schlussquartal auf landesweiter Ebene leicht angestiegen, heisst es bei Fahrländer. Aber auch hier war es das oberste Preissegment, das sich preislich am meisten nach oben bewegte, sowohl auf Jahressicht als auch im Schlussquartal. Das günstigste Segment hat die Preise vom Oktober bis Dezember im Vergleich zum dritten Quartal lediglich gehalten.

Fahrländer wirft in der aktuellen Mitteilung auch einen Blick zurück. Ende 2019 sei eine Dekade der Konsolidierung an den Wohneigentumsmärkten ausgelaufen. Während von 2000 bis 2009 die Preise noch um 43 Prozent angezogen hätten, seien es über die vergangenen zehn Jahr "nur" noch 24 Prozent gewesen. Und in den letzten sieben Jahren lag die Teuerung der Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser gar nur bei knapp 3 Prozent.

cf/ra

(AWP)

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Warum das Risiko in der Immo

Warum das Risiko in der Immo-Branche überschaubar ist

Investor Jost Schumacher stellt reihenweise neue Wohnungen ins Land. Eine mögliche Immobilienblase schreckt ihn überhaupt nicht.

19.01.2020 17:45

Von Ralph Pöhner

Eigentlich sieht er gar nicht so gefährlich aus. Oft lächelt er sogar milde, und mit grösster Geduld breitet er aus, was er plant, was es kostet und was es bringt. Doch Jost Schumacher gehört zu den Männern, vor denen uns die ­Nationalbank, die Finma und viele Immobilien-Analytiker warnen. Denn Jost Schumacher baut. Er baut Wohnungen. Er stellt Mehrfamilienhäuser ins Land, er verkauft einen Teil davon im Stockwerkeigentum, er vermietet – und das macht er in grossem Stil. «Ich habe etwa 300 Wohnungen im Bau», hat er vor dem Treffen am Telefon gesagt, als ob nichts dabei wäre.

Wenn man ihn also in seinem Büro in Luzern trifft, stellt sich eine Frage zuerst: Herr Schumacher, schlafen Sie noch gut?

«Natürlich», sagt er. «Das Risiko ist überschaubar.»

In Wauwil LU zieht er 22 Wohnungen hoch; sie sind zu 60 Prozent verkauft. In Attinghausen UR sind es derzeit 30 Heime (zu 50 Prozent verkauft). In Unterkulm AG werden es 38 neue Wohnungen sein (zu 50 Prozent verkauft). In Kriens wurden soeben zwei Dutzend Wohnungen fertig.

Mindestens vier Offerten

Streng nach Handbuch müsste man hier ernsthaft zweifeln an Jost Schu­macher. Schliesslich weiss auch er, dass in der Schweiz jeden Monat mehr Wohnungen leer stehen. Nach letztem Stand sind es 75'000 Stück, das entspricht dem ganzen Bestand in der Stadt Bern. Die Immobilienfirmen, die Anleger, die Pensionskassen, die Versicherer machen trotzdem eifrig weiter, was sollen sie auch sonst tun bei diesen Zinsen? Bei den sogenannten Rendite-Wohnliegenschaften – also Häusern, wie sie Jost Schumacher plant – scheint sich eine ausgewachsene Blase aufzupumpen und was das heisst, wissen die Ökonomen und die Finanzmarkt-Überwacher nur allzu gut.

Das letzte Mal, als solch eine Immobilienblase platzte, geriet erst das Bankensystem ins Wanken und dann das ganze Land in die Krise.

Doch befragt man heute Jost Schu­macher nach seinen Risiken, so erzählt er höchstens von Scherereien auf der Baustelle. «Man muss hart verhandeln», sagt er. «Ich baue nichts, ohne dass ich eine Handvoll Offerten eingeholt habe, mindestens vier.»

Mit seinem Flanellblazer, dem offenen Hemd, dem Schuhwerk samt Klettverschluss wirkt er tatsächlich wie der währschafte Verwalter, der täglich in der Siedlung zum Rechten sieht. Schon bei seiner Mutter konnte er beobachten, wie Häuser verfallen und dann wieder an Wert gewinnen. Als Präsidentin des Frauenvereins betreute sie in den siebziger Jahren einige alte Liegenschaften und begann dann, das eine oder an­dere Haus in Luzern zu renovieren.

Versprechen an die Bank

Bald machte es ihr der Sohn nach. Als junger Anwalt und Notar steckte er sein Einkommen in Beton und liess Mehrfamilienhäuser erstellen. Die Zeiten wurden wilder, Schumacher segelte in die Spe­kulationswelle der späten 1980er Jahre. Als die Nationalbank 1990 und 1991 den Diskontsatz innert weniger Monate von 2 auf 7 Prozent hochsetzte und die Preise einbrachen, geriet auch er unter Wasser. Doch die Luzerner Kantonalbank ver­zichtete darauf, den Bestand zu zwangsverwerten. «Damals gab es ja noch keine Belehnungsgrenzen», sagt Schumacher.

Den Banken schwemmte die Krise Problemhäuser zuhauf in die Bücher – wohin also damit? –, während Schumacher ein Versprechen abgab: Er werde die Zinsen zuverlässig bedienen und sich durch­sparen. «Damals schlief ich wirklich nicht gut», erinnert er sich. «Aber am Ende habe ich fast alles durch die Krise gebracht.» Dass er einen bekannten Namen hat im Kanton, dass die Patrizierfamilie der Schumachers mächtig war seit dem 16. Jahrhundert: Es wird geholfen haben.

Eigenkapitalrendite von 7,5 Prozent

Heute, zwei Jahrzehnte und drei Konjunkturzyklen später, besitzt er immer noch viele Wohnungen, im Schnitt sind sie zu rund 60 Prozent belehnt. «Schauen Sie», sagt er, «man kann mit Immobilien immer noch eine Eigenkapitalrendite von 7,5 Prozent erzielen.» Seine Marktanalysen bauen auf den Detailzahlen seiner Erfahrung: «Nehmen wir einmal an, die Mieten einer Liegenschaft bringen 600 000 Franken ein», nennt er ein Beispiel, dann rechnet er weiter: Man ziehe 20 Prozent für Verwaltung und laufende Kosten ab, bleiben also 480 000, «dann bezahlen Sie den Zins, legen etwas zur Seite für Renovationen», und schliesslich zieht Jost Schumacher einen imagi­nären Strich durch die Luft. «Am Ende ­haben Sie 150 000 Franken netto.»

Doch was ist, wenn seine Wohnungen leer stehen? Vor allem: Was wird, wenn überall mehr Wohnungen leer bleiben?

«Schauen Sie», sagt Jost Schumacher und setzt zur nächsten Rechnung an: «Bei uns sind im Schnitt etwa dreissig Wohnungen gerade unvermietet oder in gekündigtem Zustand.» Vier von fünf Wohnungen seien dann bereits bis zum Ablauf der Kündigungsfrist wieder weg. «Da habe ich doch kein Problem.» Seine Devise dabei ist simpel – günstige Wohnungen, kein Schnickschnack: «Es wird viel zu viel für das höhere Segment gebaut.»

In der Zentralschweiz kennt man Jost Schumacher denn auch als Vermieter, der hart ins Detail gehen kann. «Es kostet nicht allzu viel, es gibt nicht allzu viel, das ist der Deal»: So resümiert ein Liegenschaftenverwalter aus der Region das Prinzip von Schumachers Lubag AG.

«Nach unserer Erfahrung gehört er nicht zu den Vorreitern», sagt Cyrill Studer Korevaar, der Geschäftsleiter des Mieterinnen- und Mieterverbands Luzern. «Reparaturen, die klar zulasten des Vermieters gehen, werden als ‹kleiner Unterhalt› auch mal an die Mieter weitergereicht. Auch werden Referenzzinssenkungen nicht automatisch an die Mietenden weitergegeben.»

«Unser Vorgehen wird geschätzt»

Daraus macht Jost Schumacher gar kein Geheimnis: Die Mieter, die keine Senkungen verlangen, könnten erwarten, dass es später keine Aufschläge gibt – und dies womöglich über Jahrzehnte. «Ich habe das Gefühl, dass unser Vorgehen ­geschätzt wird», sagt er. In den letzten ­Jahren, als erst die Zinsen und dann die Referenzsätze auf Rekordtiefen abtauchten, liess sich mit der Zurückhaltung freilich ein hübscher Schnitt machen.

Für Wirbel in Luzern sorgte Schu­macher mit seiner Forderung, die Stadt müsse auch Private berücksichtigen, wenn sie Land für günstige Wohnungen vergibt, nicht nur gemeinnützige Träger. Er selber sei in der Lage, tiefere Mieten anzubieten als die Genossenschaften. «Ich habe Viereinhalb-Zimmer-Wohnungen in der Stadt für 2100 Franken pro Monat», sagt er. «In Horw lagen die Anfangsmieten in einer Genossenschaftssiedlung kürzlich bei 2450 Franken.»

Am Ende beweisen all seine Kalkula­tionen, dass Wohnung nicht gleich Wohnung ist: «Es kommt drauf an», antwortet Schumacher nur, wenn man ihn nach all den Warnungen vor einer Blase befragt. «Wenn einer mit Liborhypotheken arbeitet und seine Häuser hoch belehnt: Ja, dann wird es eng, falls die Zinsen einmal auf 4 oder 5 Prozent klettern.» Heikel sei die Lage wohl für jene Besitzer, die eher teure Wohnungen am Rande der Agglomerationen errichtet haben. Denn da ­werde man, wenn die Zinswende kommt, die Mieten nie im Tempo der Kosten hochsetzen können.

«Dann baue ich halt weniger»

Aber was betrifft das ihn? Jost Schu­macher setzt voll auf Festhypotheken. «Sollten die Zinsen wieder steigen, bleiben mir immer noch ein paar Jahre, um Geld zur Seite zu legen. Dann baue ich in dieser Phase halt etwas weniger.» Ohnehin herrscht in der Zentralschweiz eher wenig Leerstand – und ausserhalb der ­Region baut er nicht: «Ich muss die Verhältnisse und die Menschen kennen.»

Aus der Luftperspektive erscheint der Immobilienmarkt zunehmend unsicher. Die Preise haben an vielen Orten ihren Höhepunkt überschritten. Die Zuwanderung flacht ab. Die Mieten kommen unter Druck. Aber auf dem Boden der Realität steht Jost Schumacher und sagt: «Wenn Sie Wohnungen für den Mittelstand haben, kann in der Schweiz eigentlich wenig schiefgehen.» Man müsse bloss vorbe­reitet sein und Reserven gebildet haben.

Dieser Text erschien zuerst in der "Handelszeitung" unter dem Titel "Investieren in Immobilien: «Das Risiko ist überschaubar»".

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