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Preise für teure

Preise für teure Eigentumswohnungen ziehen weiter an

Für Wohneigentum in der Schweiz musste man im vierten Quartal 2019 erneut tiefer in die Tasche greifen. Allerdings waren weiterhin die Luxuswohnungen die Preistreiber, während durchschnittlichen Wohnungen zuletzt gar etwas günstiger waren als in der Periode von Juli bis September.

10.01.2020 12:27

Wie die am Freitag veröffentlichten Zahlen des Beratungsunternehmens Fahrländer zeigen, sind Eigentumswohnungen des gehobenen Segmentes im vierten Quartal um 5,0 Prozent teurer geworden. Gegenüber dem Vorjahresquartal lag der Preisanstieg gar bei über 13 Prozent. Zu diesem Segment zählen luxuriös ausgebaute Wohnung mit mindestens 180 Quadratmeter Wohnfläche an sehr guter Lage.

Demgegenüber wechselten Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment die Hand zu einem nur knapp 3 Prozent höheren Preis als vor einem Jahr. Im Vergleich zum Vorquartal sind diese beiden Segmente gar etwas günstiger geworden.

Einfachere "Hüsli" stagnieren

Etwas moderater war die Entwicklung bei den Einfamilienhäusern. Deren Preise seien im Schlussquartal auf landesweiter Ebene leicht angestiegen, heisst es bei Fahrländer. Aber auch hier war es das oberste Preissegment, das sich preislich am meisten nach oben bewegte, sowohl auf Jahressicht als auch im Schlussquartal. Das günstigste Segment hat die Preise vom Oktober bis Dezember im Vergleich zum dritten Quartal lediglich gehalten.

Fahrländer wirft in der aktuellen Mitteilung auch einen Blick zurück. Ende 2019 sei eine Dekade der Konsolidierung an den Wohneigentumsmärkten ausgelaufen. Während von 2000 bis 2009 die Preise noch um 43 Prozent angezogen hätten, seien es über die vergangenen zehn Jahr "nur" noch 24 Prozent gewesen. Und in den letzten sieben Jahren lag die Teuerung der Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser gar nur bei knapp 3 Prozent.

cf/ra

(AWP)

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Warum das Risiko in der Immo

Warum das Risiko in der Immo-Branche überschaubar ist

Investor Jost Schumacher stellt reihenweise neue Wohnungen ins Land. Eine mögliche Immobilienblase schreckt ihn überhaupt nicht.

19.01.2020 17:45

Von Ralph Pöhner

Eigentlich sieht er gar nicht so gefährlich aus. Oft lächelt er sogar milde, und mit grösster Geduld breitet er aus, was er plant, was es kostet und was es bringt. Doch Jost Schumacher gehört zu den Männern, vor denen uns die ­Nationalbank, die Finma und viele Immobilien-Analytiker warnen. Denn Jost Schumacher baut. Er baut Wohnungen. Er stellt Mehrfamilienhäuser ins Land, er verkauft einen Teil davon im Stockwerkeigentum, er vermietet – und das macht er in grossem Stil. «Ich habe etwa 300 Wohnungen im Bau», hat er vor dem Treffen am Telefon gesagt, als ob nichts dabei wäre.

Wenn man ihn also in seinem Büro in Luzern trifft, stellt sich eine Frage zuerst: Herr Schumacher, schlafen Sie noch gut?

«Natürlich», sagt er. «Das Risiko ist überschaubar.»

In Wauwil LU zieht er 22 Wohnungen hoch; sie sind zu 60 Prozent verkauft. In Attinghausen UR sind es derzeit 30 Heime (zu 50 Prozent verkauft). In Unterkulm AG werden es 38 neue Wohnungen sein (zu 50 Prozent verkauft). In Kriens wurden soeben zwei Dutzend Wohnungen fertig.

Mindestens vier Offerten

Streng nach Handbuch müsste man hier ernsthaft zweifeln an Jost Schu­macher. Schliesslich weiss auch er, dass in der Schweiz jeden Monat mehr Wohnungen leer stehen. Nach letztem Stand sind es 75'000 Stück, das entspricht dem ganzen Bestand in der Stadt Bern. Die Immobilienfirmen, die Anleger, die Pensionskassen, die Versicherer machen trotzdem eifrig weiter, was sollen sie auch sonst tun bei diesen Zinsen? Bei den sogenannten Rendite-Wohnliegenschaften – also Häusern, wie sie Jost Schumacher plant – scheint sich eine ausgewachsene Blase aufzupumpen und was das heisst, wissen die Ökonomen und die Finanzmarkt-Überwacher nur allzu gut.

Das letzte Mal, als solch eine Immobilienblase platzte, geriet erst das Bankensystem ins Wanken und dann das ganze Land in die Krise.

Doch befragt man heute Jost Schu­macher nach seinen Risiken, so erzählt er höchstens von Scherereien auf der Baustelle. «Man muss hart verhandeln», sagt er. «Ich baue nichts, ohne dass ich eine Handvoll Offerten eingeholt habe, mindestens vier.»

Mit seinem Flanellblazer, dem offenen Hemd, dem Schuhwerk samt Klettverschluss wirkt er tatsächlich wie der währschafte Verwalter, der täglich in der Siedlung zum Rechten sieht. Schon bei seiner Mutter konnte er beobachten, wie Häuser verfallen und dann wieder an Wert gewinnen. Als Präsidentin des Frauenvereins betreute sie in den siebziger Jahren einige alte Liegenschaften und begann dann, das eine oder an­dere Haus in Luzern zu renovieren.

Versprechen an die Bank

Bald machte es ihr der Sohn nach. Als junger Anwalt und Notar steckte er sein Einkommen in Beton und liess Mehrfamilienhäuser erstellen. Die Zeiten wurden wilder, Schumacher segelte in die Spe­kulationswelle der späten 1980er Jahre. Als die Nationalbank 1990 und 1991 den Diskontsatz innert weniger Monate von 2 auf 7 Prozent hochsetzte und die Preise einbrachen, geriet auch er unter Wasser. Doch die Luzerner Kantonalbank ver­zichtete darauf, den Bestand zu zwangsverwerten. «Damals gab es ja noch keine Belehnungsgrenzen», sagt Schumacher.

Den Banken schwemmte die Krise Problemhäuser zuhauf in die Bücher – wohin also damit? –, während Schumacher ein Versprechen abgab: Er werde die Zinsen zuverlässig bedienen und sich durch­sparen. «Damals schlief ich wirklich nicht gut», erinnert er sich. «Aber am Ende habe ich fast alles durch die Krise gebracht.» Dass er einen bekannten Namen hat im Kanton, dass die Patrizierfamilie der Schumachers mächtig war seit dem 16. Jahrhundert: Es wird geholfen haben.

Eigenkapitalrendite von 7,5 Prozent

Heute, zwei Jahrzehnte und drei Konjunkturzyklen später, besitzt er immer noch viele Wohnungen, im Schnitt sind sie zu rund 60 Prozent belehnt. «Schauen Sie», sagt er, «man kann mit Immobilien immer noch eine Eigenkapitalrendite von 7,5 Prozent erzielen.» Seine Marktanalysen bauen auf den Detailzahlen seiner Erfahrung: «Nehmen wir einmal an, die Mieten einer Liegenschaft bringen 600 000 Franken ein», nennt er ein Beispiel, dann rechnet er weiter: Man ziehe 20 Prozent für Verwaltung und laufende Kosten ab, bleiben also 480 000, «dann bezahlen Sie den Zins, legen etwas zur Seite für Renovationen», und schliesslich zieht Jost Schumacher einen imagi­nären Strich durch die Luft. «Am Ende ­haben Sie 150 000 Franken netto.»

Doch was ist, wenn seine Wohnungen leer stehen? Vor allem: Was wird, wenn überall mehr Wohnungen leer bleiben?

«Schauen Sie», sagt Jost Schumacher und setzt zur nächsten Rechnung an: «Bei uns sind im Schnitt etwa dreissig Wohnungen gerade unvermietet oder in gekündigtem Zustand.» Vier von fünf Wohnungen seien dann bereits bis zum Ablauf der Kündigungsfrist wieder weg. «Da habe ich doch kein Problem.» Seine Devise dabei ist simpel – günstige Wohnungen, kein Schnickschnack: «Es wird viel zu viel für das höhere Segment gebaut.»

In der Zentralschweiz kennt man Jost Schumacher denn auch als Vermieter, der hart ins Detail gehen kann. «Es kostet nicht allzu viel, es gibt nicht allzu viel, das ist der Deal»: So resümiert ein Liegenschaftenverwalter aus der Region das Prinzip von Schumachers Lubag AG.

«Nach unserer Erfahrung gehört er nicht zu den Vorreitern», sagt Cyrill Studer Korevaar, der Geschäftsleiter des Mieterinnen- und Mieterverbands Luzern. «Reparaturen, die klar zulasten des Vermieters gehen, werden als ‹kleiner Unterhalt› auch mal an die Mieter weitergereicht. Auch werden Referenzzinssenkungen nicht automatisch an die Mietenden weitergegeben.»

«Unser Vorgehen wird geschätzt»

Daraus macht Jost Schumacher gar kein Geheimnis: Die Mieter, die keine Senkungen verlangen, könnten erwarten, dass es später keine Aufschläge gibt – und dies womöglich über Jahrzehnte. «Ich habe das Gefühl, dass unser Vorgehen ­geschätzt wird», sagt er. In den letzten ­Jahren, als erst die Zinsen und dann die Referenzsätze auf Rekordtiefen abtauchten, liess sich mit der Zurückhaltung freilich ein hübscher Schnitt machen.

Für Wirbel in Luzern sorgte Schu­macher mit seiner Forderung, die Stadt müsse auch Private berücksichtigen, wenn sie Land für günstige Wohnungen vergibt, nicht nur gemeinnützige Träger. Er selber sei in der Lage, tiefere Mieten anzubieten als die Genossenschaften. «Ich habe Viereinhalb-Zimmer-Wohnungen in der Stadt für 2100 Franken pro Monat», sagt er. «In Horw lagen die Anfangsmieten in einer Genossenschaftssiedlung kürzlich bei 2450 Franken.»

Am Ende beweisen all seine Kalkula­tionen, dass Wohnung nicht gleich Wohnung ist: «Es kommt drauf an», antwortet Schumacher nur, wenn man ihn nach all den Warnungen vor einer Blase befragt. «Wenn einer mit Liborhypotheken arbeitet und seine Häuser hoch belehnt: Ja, dann wird es eng, falls die Zinsen einmal auf 4 oder 5 Prozent klettern.» Heikel sei die Lage wohl für jene Besitzer, die eher teure Wohnungen am Rande der Agglomerationen errichtet haben. Denn da ­werde man, wenn die Zinswende kommt, die Mieten nie im Tempo der Kosten hochsetzen können.

«Dann baue ich halt weniger»

Aber was betrifft das ihn? Jost Schu­macher setzt voll auf Festhypotheken. «Sollten die Zinsen wieder steigen, bleiben mir immer noch ein paar Jahre, um Geld zur Seite zu legen. Dann baue ich in dieser Phase halt etwas weniger.» Ohnehin herrscht in der Zentralschweiz eher wenig Leerstand – und ausserhalb der ­Region baut er nicht: «Ich muss die Verhältnisse und die Menschen kennen.»

Aus der Luftperspektive erscheint der Immobilienmarkt zunehmend unsicher. Die Preise haben an vielen Orten ihren Höhepunkt überschritten. Die Zuwanderung flacht ab. Die Mieten kommen unter Druck. Aber auf dem Boden der Realität steht Jost Schumacher und sagt: «Wenn Sie Wohnungen für den Mittelstand haben, kann in der Schweiz eigentlich wenig schiefgehen.» Man müsse bloss vorbe­reitet sein und Reserven gebildet haben.

Dieser Text erschien zuerst in der "Handelszeitung" unter dem Titel "Investieren in Immobilien: «Das Risiko ist überschaubar»".

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Referenzzinssatz für

Referenzzinssatz für Wohnungsmieten sinkt

Der Referenzzinssatz für Wohnungsmieten sinkt auf 1,25 Prozent. Viele Mieterinnen und Mieter haben nun deshalb einen Anspruch auf eine Senkung ihrer Mieten.

02.03.2020 08:05

Wie das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) am Montag auf ihrer Webseite mitteilte, beläuft sich dem Referenzzinssatz zugrundliegende Durchschnittszinssatz aktuell auf 1,37 Prozent. Dies führt dazu, dass auf ein Viertelprozentpunkt gerundet ein Zinssatz von 1,25 Prozent resultiert.

Bei der letzten Publikation des hypothekarischen Referenzzinssatzes im Dezember lag der Durchschnittswert noch bei 1,39 Prozent. Berechnet wird der Wert von der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Grundlage der Berechnung sind die Zinssätze aller inländischer Hypothekarforderungen von Schweizer Banken.

Die Senkung des Referenzzinssatz wird Auswirkungen auf die Höhe der Miete haben. Mieterinnen und Mieter haben nun nämlich Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Konkret können sie damit rechnen, dass der monatliche Mietzins, den sie für ihre Wohnung oder ihr Haus bezahlen, um rund 2,9 Prozent gesenkt wird.

Einzelne Vermieter gewähren die Senkung sogar automatisch. Oft müssen die Mieter aber von sich aus aktiv werden und eine Mietzinssenkung beantragen. Die Vermieter kann zudem gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten der Liegenschaft geltend machen und diese mit den gesunkenen Hypothekarkosten verrechnen.

Der Referenzzinssatz des BWO ist für die Mehrzahl der Wohnungen in der Schweiz massgebend. Keine Gültigkeit hat er einzig für gewisse über eine staatliche Förderung finanzierte Liegenschaften sowie für Genossenschaftswohnungen, deren Mietzinse einer staatlichen Kontrolle unterliegen.

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Nur leichter Anstieg der

Nur leichter Anstieg der Mietpreise im Februar

Die Preise für Wohnungsmieten sind im Februar in der Schweiz nur wenig gestiegen.

03.03.2020 08:23

Längerfristig ist jedoch ein leichter Anstieg der Mieten zu beobachten. Wer bereits eine Wohnung mietet, kann aufgrund der erneuten Senkung des Referenzzinses auf eine sinkende Miete hoffen.

Die in Inseraten ausgeschriebenen Mietpreise haben sich im Februar gegenüber dem Vormonat um 0,2 Prozent erhöht. Über die vergangenen zwölf Monate beträgt der Preisanstieg 0,8 Prozent, wie aus dem von Onlineportal ImmoScout24 und dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI erhobenen und am Dienstag veröffentlichten Swiss Real Estate Offer Index hervorgeht.

Anspruch auf Mietzinsreduktion

Dabei haben sich die einzelnen Regionen unterschiedlich entwickelt. Im Grossraum Zürich sind die Angebotsmietpreise um 0,7 Prozent, in der Nordwestschweiz um 0,6 Prozent, im Mittelland um 0,3 Prozent und in der Genferseeregion um 0,2 Prozent gestiegen. Dagegen sind die Mietpreise in der Zentralschweiz unverändert geblieben. Im Tessin dürfen sich Wohnungssuchende gar über einen Rückgang von 0,9 Prozent und in der Ostschweiz von 0,6 Prozent freuen.

Im Gegensatz zu den ausgeschriebenen Preisen für neue Mietverhältnisse sind die Mieten bestehender Verträge an die mietrechtlichen Vorgaben geknüpft. Deren Entwicklung stützt sich vor allem auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken.

Dieser wurde am Montag nach rund zwei Jahren erstmals wieder gesenkt und beträgt neu 1,25 Prozent. Mieterinnen und Mieter haben nun Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Konkret können sie damit rechnen, dass der monatliche Mietzins, den sie für ihre Wohnung oder ihr Haus bezahlen, um rund 2,9 Prozent gesenkt wird.

Teurere Eigentumswohnungen

Während die verlangten Kaufpreise für Einfamilienhäuser sich kaum verändert haben, sind Eigentumswohnungen im Februar um 1,2 Prozent teurer geworden. Dies liege im Rahmen der Steigerung über die letzten zwölf Monate von 1,4 Prozent. Der geforderte Quadratmeterpreis beträgt im Schweizer Durchschnitt aktuell 7'245 Franken.

Gleichzeitig zeigt sich bei den Preisen für Einfamilienhäuser keine Dynamik. Mit 0,1 Prozent verharren diese auf dem Niveau des Vormonats. Auch im Vergleich zum Vorjahr hätten sich die Angebotspreise nicht verändert und lägen bei rund 6'317 Franken pro Quadratmeter.

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Drohende Rezession wegen

Drohende Rezession wegen Coronavirus dürfte Schweizer Immobilienmarkt treffen

Die Auswirkungen des Coronavirus dürften auch an der Schweizer Wirtschaft und am heimischen Immobilienmarkt nicht spurlos vorüber gehen. Die Ökonomen der UBS erwarten, dass es bei einer ähnlich schweren Rezession wie 2009 teils zu substantiellen Wertkorrekturen bei Immobilien kommen dürfte. Allerdings gibt es deutliche Unterschiede bei den verschiedenen Arten von Immobilien.

09.03.2020 10:27

Grundsätzlich gilt für den Immobilienmarkt gemäss UBS, dass er sich derzeit deutlich von der Situation im Jahr 2009 unterscheidet. Damals lösten massive Zinssenkungen der Schweizer Nationalbank (SNB) und eine Zunahme der Einwanderung einen starken Nachfrageschub bei Immobilien aus. Beide Faktoren dürften dem Markt diesmal nicht erneut zu Hilfe eilen. Denn das Zinsniveau kann laut UBS nicht nochmals so stark nachgeben wie zu Zeiten der Finanzkrise und auch das Bevölkerungswachstum habe sich seit damals halbiert.

Tiefere Zinsen dürften Eigenheimmarkt zunächst stützen

Sollten die langfristigen Zinsen sich über eine längere Zeit zwischen -0,75 und -1,00 Prozent festsetzen und sich die Beschäftigung und die Wirtschaft nicht massiv eintrüben, würden die tieferen Finanzierungskosten den breiten Eigenheimmarkt in einer ersten Phase allerdings sogar stützen. Somit wären im Durchschnitt über den ganzen Immobilienmarkt wohl nur moderate Preisrückgänge zu erwarten.

Im Luxussegment, wo die Nachfrage stärker an die Entwicklung der höchsten Einkommen und Vermögen gekoppelt ist, drückten hingegen schon moderate Preisrückgänge auf die Transaktionsvolumen. Hier dürfte es somit bei einer starken Rezession zu einem merklichen Rückgang der Marktliquidität kommen.

Bei Renditeliegenschaften wie Mehrfamilienhäusern dürften laut den UBS-Experten die Cashflows relativ stabil bleiben. Tiefere Zinsen stützen die Bewertungen. Führe das Coronavirus allerdings zu einer längeren wirtschaftlichen Schwächephase würden die Leerstände noch weiter ansteigen, heisst es in der Analyse.

Büroflächen und Geschäftsimmobilien stärker betroffen

Sollte es im Zuge der Abschwächung zu einem Rückgang der Beschäftigung kommen, dürften ausserdem auch die Büroflächen wieder höhere Leerstände aufweisen. Denn die Bautätigkeit sei relativ konstant, so die UBS weiter. Zudem generiere das sehr zyklische Shared-Office-Geschäft mittlerweile einen nennenswerten Teil der Nachfrage nach Büroflächen. Ein Anstieg der Risikoprämie und sinkende Mieten hätten deutliche Wertberichtigungen zur Folge.

Druck dürfte es auch für die Verkaufsflächen geben. Denn bereits mit guter Konjunktur verharrten die Umsätze in Shopping-Centern laut der UBS bestenfalls an Ort und Stelle. In einem Rezessionsszenario mit stagnierenden Haushaltsausgaben und einer weiteren Frankeaufwertung dürften die Umsätze um bis zu 5 Prozent nachgeben.

dm/kw

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Preise für privates

Preise für privates Wohneigentum im ersten Quartal weiter angestiegen

Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind im ersten Quartal trotz des "Lockdowns" im März weiter angestiegen.

14.04.2020 22:19

Der SWX IAZI Real Estate Index ist im ersten Jahresviertel um weitere 0,8 Prozent angestiegen, nachdem er im Vorquartal um 0,9 Prozent anzog, wie der Immobiliendienstleister IAZI am Dienstagabend mitteilte. Die Zeitperiode des "Lockdowns" wegen der Coronavirus-Pandemie sei wohl mit 14 Tagen viel zu kurz gewesen um sich die Quartalszahlen auszuwirken, wird IAZI-CEO Donato Scognamiglio in der Mitteilung zitiert. Anders sehe dies bei indirekten Immobilienanlagen aus, also bei Immobilienfonds und Immobilienaktien. Dort kam es zu grossen Wertverlusten vor allem bei Fonds, die mehrheitlich Immobilien mit kommerziell verwendeten Liegenschaften halten.

Die Einfamilienhäuser verzeichneten im ersten Quartal ein Preiswachstum von +0,8 Prozent (Vorquartal: 1,1 Prozent). Es bleibe nun abzuwarten, ob die Schweizer nun wegen Rezessionsängsten vorsichtiger würden und den Traum vom Eigenheim etwas aufschöben, so das IAZI.

Eigentumswohnungen wiesen im ersten Quartal des Jahres mit +0,9 Prozent sogar ein minim höheres Preiswachstum im Vorquartalsvergleich auf (Vorquartal: +0,7 Prozent). Ob sich diese Hausse fortsetze, sei aber "alles andere als gegeben", so IAZI-Chef Scognamiglio. Die Käuferschicht von Eigentumswohnungen dürfte in diesem Jahr mit Lohneinbussen oder mit einem Wertverlust des Anlagevermögens rechnen, was die Nachfrage verringern werde, glaubt er.

Auch bei den Mehrfamilienhäusern gab es laut IAZI ein Preiswachstum von 0,8 Prozent (Vorquartal +0,3 Prozent). Ein Preiswachstum wie im Jahr 2019, als die Wachstumsrate in drei Quartalen über 2 Prozent lag, dürfte für dieses Jahr aber kaum mehr zu erwarten sein, heisst es.

(AWP)

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