Hypothek abschliessen oder warten..?

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Was mit dem Saron auf

Was mit dem Saron auf Schweizer Hypothekarkunden zukommt

Banken und andere Hausfinanzierer werden in den nächsten zwei Jahren bei Geldmarkthypotheken mehr und mehr vom Referenzzins Libor auf den Saron umstellen. In einem Punkt müssen Bankkunden aufpassen.

13.01.2020 07:00

Von Marc Forster

Nationalbank-Direktorin Andréa Maechler schimpfte letzten Monat ein bisschen mit den Banken: Die Finanzinstitute sollten bei der Vergabe ihrer Geldmarkthypotheken zügig damit anfangen, vom Referenzzinssatz Libor abzukehren.

Denn der Libor – voll ausgeschrieben "London Interbank Offered Rate" – wird definitiv nur noch bis Ende 2021 erstellt. Der Libor gibt wieder, zu welchem Zins sich grosse Banken Geld auszuleihen bereit sind. Auf Basis dieses Zinses werden alle viele Finanzprodukte berechnet.

Libor wird Bedeutung verlieren

Beispielsweise steuerte die Schweizerische Nationalbank lange Jahre mithilfe des Libor ihren Leitzins. In einer anderen Anwendung sind sie auch Basis für Hypothekarzinsen: In der Schweiz werden neben Festhypotheken mit fixem Zins auch Hypotheken angeboten, deren Rate sich eben am Libor orientiert. Bis zu 20 Prozent des Schweizer Hypothekenvolumens basiert auf dem Libor.

Weil Banken den Libor mit bewusst falschenZahlenangaben in der Vergangenheit manipuliert haben, ist er in Verruf gekommen und wird Ende 2021 aller Voraussicht nach seine überragende Bedeutung verlieren. In der Schweiz wurde Abhilfe geschaffen: Statt des Libor wird der Saron – "Swiss Average Rate Overnight" – zum Zug kommen. Dieser basiert einem Tagessatz, zu dem sich Finanzinsitute in der Schweiz im Refinanzierungsgeschäft (Repo-Markt) Mittel ausleihen.

Die SNB empfahl den Banken letztes Jahr den Saron offiziell. Daher rührt vielleicht auch, dass Direktorin Maechler Mitte Dezember mit etwas Nachdruck den Wechsel anregte.

Erste Saron-Hypotheken gibt es schon

Noch sind Saron-Hypotheken eine Rarität. Die UBS hat bisher nach eigenen Angaben schon 2019 zwei Mal an Grosskunden eine Saron-Hypothek verliehen und kündigte an, auf dem Schweizer Referenzzins basierende Hauskredite im Laufe von 2020 auch der Kundschaft generell zugänglich zu machen.

Auch Raiffeisen kündigt die Saron-Hypothek für 2020 an. Mit der UBS und Raiffeisen sind damit schon zwei der wichtigsten Wohnfinanzierer der Schweiz an Bord. Auch weitere Banken werden den Saron Ende 2020 wohl im Angebot haben.

Geht es nach Florian Schubiger, Immobilienexperte von der Vergleichsplattform Hypotheke.ch, können Hypothekarnehmer der Umstellung relativ gelassen entgegensehen: "Die Basis der Zinsberechnung ist zwar eine andere, aber die Kunden werden dies nicht gross merken."

Denn, wie Schubiger beobachtet hat, sind der Libor und Saron in den vergangenen Monaten de facto gleich verlaufen. Also in etwa dort, wo die SNB die Zinssätze haben will: Bei grosso modo -0,75 Prozent.

«Banken tun sich schwer»

Libor- und Saronhypotheken sind so genannte Roll-Over-Kredite. Der zugrundeliegende Referenzzins ändert sich laufend, womit sich natürlich auch die Zinszahlung der Kunden immer wieder ändert. Bei der Liborhypothek wird der Zins alle drei Monate, seltener auch jeden Monat, alle sechs oder alle zwölf Monate angepasst.

Beim Saron ist es etwas komplizierter. Der Schweizer Referenzzins ist ein Tagessatz und eine Berechnungsgrundlage für Laufzeiten kann von sich aus zunächst nicht so leicht erstellt werden. So müssen sich Banken für eine Methode entscheiden, mit der ein Zins für eine Laufzeit definiert werden kann. Die SNB hat sieben Methoden ermittelt, wie dies geschehen könnte. An Umsetzungsmöglichkeiten fehlt es demnach nicht.

Trotzdem, wie Adrian Wenger vom Beratungsunternehmen VZ Vermögenszentrum sagt, tun sich die Banken schwer mit der Umstellung. Wenger geht aber davon aus, dass  im Lauf des Jahres 2020 bekannt geben werden, wie sie den Wechsel vollziehen werden. Umstellen dürften sie wohl spätestens im Sommer 2021.

Margenausweitung droht

Für die Kunden droht laut Wenger aber eine Klippe der besonderen Art: Neben den 20 Prozent Geldmarkhypotheken kämen nächstes Jahr vom gesamten Hypothekarvolumen weitere 30 Prozent zur Erneuerung. Also dürften 2021 insgesamt 50 Prozent der Schweizer Hypotheken erneuert werden. "Das birgt die Gefahr, dass die Banken dies zu einer Ausweitung ihrer Margen zum Anlass nehmen", sagt Wenger zu cash.

Geldmarkthypotheken sind für Hausfinanzierer grundsätzlich weniger lukrativ als Festhypotheken. Schon seit einiger Zeit stellen Kunden fest, dass sie mit dem Argument, dass der Libor nicht mehr verwendet werde, zu Festhypotheken gedrängt werden. Die Saron-Einführung wiederum könnte dann bedeuten, dass die vom Zinsgeschäft abhängigen Schweizer Banken dort ihre Einnahmen zulasten des Kunden erhöhen könnten.

Um ein gründliches Studieren und Vergleichen der Angebote kommen Hauskäufer also auch im anbrechenden Zeitalter des Saron nicht herum.

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Keine Schweizer Hypothek ohne

Keine Schweizer Hypothek ohne einen Schuldbrief

Der Schuldbrief ist ein zentrales Element der Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Aber kaum jemand bekommen ihn je zu Gesicht. cash.ch beantwortet wichtige Fragen und Antworten dazu.

https://www.cash.ch/news/top-news/immobilienfinanzierung-keine-schweizer-hypothek-ohne-einen-schuldbrief-1349466

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Die Hypothekarzinsen sind

Die Hypothekarzinsen sind trotz Corona-Krise seit Anfang Monat gestiegen

Die Hypothekarzinsen sind in der Schweiz trotz der eskalierenden Coronavirus-Krise seit Anfang Monat wieder gestiegen.

25.03.2020 10:50

Am 5. März lagen die durchschnittlichen Hypothekarzinssätze für fünf Jahre bei 0,93 Prozent und für zehn Jahre bei 1,02 Prozent, wie der Internetvergleichsdienst Moneyland in einer Auswertung feststellte, die am Mittwoch veröffentlicht wurde.

Damit erreichten sie beinahe wieder das Allzeittief vom 19. August 2019, als eine fünfjährige Hypothek im Schnitt für 0,92 Prozent und eine zehnjährige für 1,01 Prozent zu haben waren.

"Unter anderem führten die erwarteten Zinssenkungen durch die Notenbanken aufgrund der Corona-Krise zu den tiefen Zinswerten. Marktbeobachter erwarteten deshalb bis vor kurzem noch deutlich tiefere Hypothekarzinssätze infolge der Krise", schrieb Moneyland.

Seit dem 5. März geht es allerdings wieder bergauf und das geliehene Geld für Eigenheime wird teurer. Grund dafür seien die gestiegenen Zinsen am Kapitalmarkt, sagte UBS-Chefökonom Schweiz Daniel Kalt auf Anfrage.

In den Tagen der Börsenpanik hatte auch an den Bondmärkten wegen Gewinnmitnahmen der Ausverkauf eingesetzt nach dem Motto: "Nur Bares ist Wahres." Dies liess die Renditen wieder steigen, auch wenn sich die Lage in den letzten Tagen wieder etwas beruhigt hat.

Dies schlägt auf die Hypozinsen durch, weil sich die Banken am Kapitalmarkt refinanzieren. Mittlerweile kostet eine fünfjährige Hypothek im Schnitt wieder 1,0 Prozent, während für eine zehnjährige 1,2 Prozent verlangt werden.

(AWP/cash)

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Noch ist die Lage für

Noch ist die Lage für Hypothekarkunden ruhig

Wer eine Hypothek hat, muss wegen der Coronakrise noch nicht das Schlimmste befürchten. Aus einem bestimmten Grund führt die Krise aber zu Hindernissen in der Vergabe von Wohnkrediten.

05.05.2020 22:10

Von Marc Forster

Die in diesen aufgeregten Zeiten herumgereichte Frage "Gehen die Hypothekarzinsen auf Null?" kann mit grosser Sicherheit mit einem "Nein" beantwortet werden. Die Coronakrise hat die Zinsen für Eigenheimkredite im März gar ansteigen lassen.

Im Fall von Festhypotheken mit zehn Jahren Laufzeit ereignete sich ein Anstieg um 0,25 Prozentpunkte, was kein geringer Wert ist. Im grösseren Zusammenhang fiel aber auch dieser Anstieg moderat aus. Das gesamte Niveau war Ende März so noch wie zwölf Monate davor.

Der Durchschnittszins für Festhypotheken mit zehn Jahren Laufzeit in den vergangenen 36 Monaten (Daten: Moneypark, Schweizerische Nationalbank).

Im April ist es bereits wieder zu einer Absenkung des Zinsniveaus gekommen. Auch dies ein moderater Schritt. Hypotheken sind nach wie vor sehr billig zu haben. Das Vergleichsportal Valuu führt die günstigste 10-Jahres-Festhypothek mit 0,76 Prozent, 5-Jahres-Kredite mit 0,6 Prozent und die günstigste Liborhypothek mit 0,54 Prozent Zins an.

Die Faktoren, welche die Hypothekarzinsen in der Schweiz beeinflussen, entwicklen sich im Grunde genommen zugunsten der Hypothekarnehmer. Die Rendite der zehnjährigen Bundesobligation, genannt auch "Eidgenoss", hat sich von einem Zwischenhoch bei -0,252 Prozent Anfang April wieder auf ein Niveau um -0,51 zurückbewegt. Der Eidgenoss ist einer der Haupttreiber der Hypozinsen in der Schweiz.

Auch die Leitzinsen der Notenbanken dürften sich bis auf weiteres wenig ändern. Die wegen der Corona-bedingten Stützmassnahmen nochmals nach oben schnellende Staatsverschuldung wird kaum zu höheren Zinsen führen. Hochverschuldete Länder wie Frankreich, Italien oder Spanien haben genug Einfluss bei der Europäischen Zentralbank, einen solchen Schritt zu verhindern. Und damit dürfte auch die Minuszinsphase in der Schweiz in eine unbestimmte Verlängerung gehen.

Die Rendite der 10-jährigen Bundesobligation in den vergangenen zwölf Monaten (Grafik: cash.ch).

Sollten allerdings die Kreditausfallrisiken infolge der aufziehenden Rezession einmal anders bewertet werden, könnte dies auch auf den Schweizer Hypothekenmarkt Einfluss haben, sagt Florian Schubiger vom Beratungsportal Hypotheke.ch: "Davon sind wir aber noch ein gutes Stück entfernt."

Ein Hindernis hat der Hypothekenberater und Finanzplaner allerdings an anderer Stelle beobachtet: "Hypothekarabteilungen vieler Banken sind mit den Bürgschaftskrediten des Bundes für Unternehmen im Moment anderweitig beschäftigt." Dies behindere die Hypothekenvergabe und habe auch zu einem ganz leichten Anstieg der Zinsen geführt. Insgesamt sei der Effekt auf die Zinsen aber unerheblich.  

Wer schon eine Hypothek habe, besitze dank der über die Jahre deutlich gestiegenen Immobilienpreise ein Sicherheitspolster, sagt Schubiger. Generell sieht erdie Aussichten sowohl im Immobilienmarkt als auch bei der Hypothekarzinsentwicklung als relativ stabil an, trotz der Unsicherheiten der anhaltenden Krise um das Coronavirus.

Preise im Immobilienmarkt stabil

Auch andere Beobachter des Immobiliensektors sehen noch keine Marktabschwächung. "Ein weiterhin stabiles Angebot in Kombination mit einer sinkenden Nachfrage vergrössert allerdings den Verhandlungsspielraum für die Käuferschaft", schreibt das Hypothekenportal Moneypark in einer diese Woche veröffentlichten Studie. 

Preisrutsche am Immobilienmarkt dürften sich dann abzeichnen, wenn die Rezession länger andauern sollte und die Zahl der Arbeitslosen sich stark erhöht. Trotz des ungewissen Ausgangs der Coronakrise hat sich der Schweizer Immobilenmarkt bisher als krisenfest erwiesen. Unter Experten herrscht die Meinung vor, dass er sich von allen konjunkturellen Grössen als einer der robustesten erweisen dürfte. 

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So schliessen Sie im zweiten

So schliessen Sie im zweiten Halbjahr eine Hypothek ab

Die Coronakrise verunsichert viele, die eine Finanzierung für ein Eigenheim im Auge haben. Auf dem Hypothekenmarkt wird sich in den nächsten Monaten das eine oder andere ändern. Aber es gibt gute Nachrichten.

09.06.2020 21:25

Von Marc Forster

Einer der wichtigsten Indikatoren für die Wohnfinanzierung hat sich in den vergangenen drei Wochen sichtbar bewegt. Die Rede ist von den Zinsen zehnjähriger Obligationen der Schweizerischen Eidgenossenschaft. Die Rendite der Schuldtitel des Bundes ist von von -0,55 Prozent am 18. Mai auf rund -0,32 Prozent angestiegen.

Die Rendite zehnjähriger Bundesobligationen der Schweiz in den letzten zwölf Monaten (Grafiken: Bloomberg).

Was einerseits ein Hinweis auf einen gewissen Optimismus der Märkte in der Corona-Wirtschaftskrise ist (steigende Renditen zeigen, dass Anleger sichere Häfen wie die "Bundesoblis" etwas weniger ansteuern), ist auf der anderen Seite ein potenziell unguter Vorbote für Immobilienbesitzer. Denn Hypothekarzinsen orientieren sich grob am Niveau der Marktzinsen.

Die Kosten für einen Kredit für ein Haus oder eine Eigentumswohnung sind im bisherigen Jahresverlauf in der Tat etwas höher geworden. Der Durchschnittszins aller angebotenen Hypotheken in der Schweiz liegt im Moment nachfragegewichtet bei 1,07 Prozent, wie das Beratungsunternehmen Vermögenspartner/Hypotheke.ch ermittelt hat. Im Januar und Februar hatte der Durchschnittszins noch weitgehend unter 1 Prozent gelegen.

Die Coronakrise löste im März einen Anstieg der Hypothekarzinsen aus. Als Gründe gelten neben einer nervösen Marktlage die Tatsache, dass die Banken im grossen Stil mit der Vergabe von staatlichen garantierten Hilfskrediten an Unternehmen beschäftigt waren und so die Hypothekenvergabe ins Stocken geriet. Zudem dürften sich die Bedingungen, zu denen sich die Banken selbst am Markt refinanzieren, zu jenem Zeitpunkt leicht verschlechtert haben.

Der Durchschnitt der Hypothekarzinsen in den vergangenen zwölf Monaten (Grafik: Hypotheke.ch).

Allerdings: "Die Hälfte des Anstiegs von März ist schon wieder zurückgekommen", sagt Immobilienexperte Florian Schubiger von Vermögenspartner/Hypotheke.ch. Auch wenn sich die Entwicklung der Hypothekarzinsen kurzfristig nicht leicht vorhersagen lässt, glaubt Schubiger, dass sich das Zinsniveau im Lauf des Jahres nicht dramatisch ändern wird.

Billigangebote dank neuen Playern?

Was vor einem Jahr noch möglich schien, habe sich durch die Coronakrise völlig geändert: "Als in den USA die Zinsen nach oben gingen, ging man noch davon aus, dass sie auch in der Eurozone und in der Schweiz mit der Zeit steigen würden", so Schubiger. "Nun, mit der weiter steigenden Staatsverschuldung durch die Coronakrise, wird es eher noch länger gehen, bis hier die Zinsen anziehen werden."

Allerdings würden in den nächsten Monaten durchaus noch neue Player auf den Markt kommen, beispielsweise Pensionskassen: "Da sich diese nur über den Preis im Markt etablieren können, ist es möglich, dass sie mit sehr günstigen Angeboten aufwarten werden." 

Immer noch sind die Zinsen sehr tief. Für ein Haus im Wert einer Million Franken mit einer Hypothek über 800'000 Franken ist eine 5-jährige Festhypothek für 0,7 Prozent zu haben. Voraussetzung ist, dass das Haushaltseinkommen der Hypothekarnehmer brutto bei 150'000 Franken im Jahr liegt. Eine auf zehn Jahre gefixte Hypothek gibt es bei den gleichen Umständen für 0,87 Prozent. Unter Idealbedingungen geht es noch tiefer, wie die Übersicht zeigt: 

Top-Zinsen für Hypotheken in der Schweiz

Hypothek Zins Hypothek Zins
Variabel 2 Prozent Fest 4 Jahre 0,37 Prozent
Libor 3 Monate 0,46 Prozent Fest 5 Jahre 0,34 Prozent
Fest 2 Jahre 0,46 Prozent Fest 8 Jahre 0,44 Prozent
Fest 3 Jahre 0,35 Prozent Fest 10 Jahre 0,54 Prozent

Daten: Hypotheke.ch, Stand 9. Juni, 16 Uhr

Aber werden Banken der Versuchung erliegen, angesichts einer Wirtschaftskrise zum Nachteil der Kunden auf ihre Marge zu schauen? Erleichtert würde es Banken und anderen Hypothekenfinanzierern theoretisch deswegen, weil sie durchs Band hindurch den Referenzzins für Hypotheken mit ändernden Zinssätzen umstellen werden.

Die in London ermittelte und zwischenzeitlich wegen Manipulationen skandalträchtige "London Interbank Offered Rate", kurz Libor, wird ihre Bedeutung auf Ende nächsten Jahres verlieren. Als Ersatz wird der "Swiss Average Rate Overnight" verwendet, kurz Saron. Er wird mithilfe der Repo-Geschäfte ermittelt, bei denen Banken über Nacht bei der Nationalbank Geld leihen. Wie beim Libor ist es auch bei einer Saron-Hypothek möglich, Hypotheken mit einer bestimmten Laufzeit zu definieren. Beim Libor sind bisher vor allem dreimonatige Laufzeiten beliebt gewesen. Sechs oder gar zwölf Monate werden zum Teil auch angeboten. 

Der Libor und der Saron sind heute beide negativ. Im Moment bezahlen die Kunden bei einem solchen Roll-Over-Kredit wie einer Libor- oder einer Saron-Hypothek nur die Marge der Bank. Und dies wohl noch ziemlich lange. Es bräuchte auch ziemlich schockartige und von heute aus schwer vorhersehbare Entwicklungen im Weltwirtschaftsgefüge, dass die Referenzzinsen plötzlich ins Plus drehen würden.

«Margen werden nicht sinken»

Für Bewegung wird aber eher sorgen, dass sich die Banken umorientieren müssen. Für Roll-Over-Kredite wenden sich Banken vermehrt - wenn wohl auch noch eher zögerlich - der Saron-Hypothek zu. Die Raiffeisenbanken sowie die Glarner Kantonalbank bieten sie schon an, UBSCredit Suisse, und die Kantonalbanken von St. Gallen und Zürich gehören zu jenen, die sie ankündigt haben. Den Banken stehen sechs verschiedene Möglichkeiten offen, einen Saron-Hypothekenzinssatz zu berechnen. Welche Methode Banken wählen, kann bei den Zinssätzen kleinere Unterschiede bedeuten. 

Geldmarkthypotheken wie Libor- oder Saron-Hypotheken haben nur etwa 10 bis 15 Prozent Marktanteil. Adrian Wenger vom Hypothekenzentrum geht davon aus, dass künftig noch weniger Geldmarkthypotheken abgeschlossen werden. Banken würden vermehrt zu Festhypotheken raten. "Kunden, die auf Geldmarkthypotheken beharren, erhalten Finanzierungen ohne Rahmenlaufzeit oder mit Laufzeiten bis 2021."

Dazu komme, dass im nächsten Jahr sehr viele Hypotheken in der Schweiz ihr Laufzeitende erreichen würden: Fast alle Geldmarkthypotheken und ein grosser Teil der Festhypotheken. Dies bedeute, dass Banken ein grosses Hypothekenvolumen erneuern und fast alle Kreditverträge umschreiben müssten, so Wenger. Unter diesen Voraussetzungen leide wohl der Wettbewerb: "So kann auch erwartet werden, dass die Margen nicht sinken werden."

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Moneypark sieht keine

Moneypark sieht keine Anzeichen für steigende Hypothekarzinsen

Die Corona-Pandemie ist noch lange nicht ausgestanden und hinterlässt negative Spuren in der Wirtschaftsentwicklung. Auf die Hypothekenzinsen dürfte ihr Einfluss aber eher gering ausfallen.

30.06.2020 10:46

Moneypark erwartet in den nächsten Monaten einen verstärkten Konkurrenzkampf unter den Hypothekaranbietern und sieht daher keinen Spielraum für einen Zinsanstieg.

Im Juni seien die richtungsweisenden Swapssätze zwar leicht gestiegen und notierten im Juni über alle Laufzeiten hinweg um vier bis sechs Basispunkte höher, heisst es in einer Mitteilung von Moneypark am Dienstag. so lag beispielsweise der zehnjährige Satz am 29. Juni bei -0,30 Prozent.

Doch habe der Anstieg der Kapitalmarktzinsen nicht zu höheren Hypothekarzinssätzen geführt. Diese befänden sich seit rund einem Monat stabil auf dem Niveau von Anfang Jahr.

Hypothekarzinsen werden nicht weiter steigen

Die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen - auch Richtsatz genannt - hätten während der Corona-Krise im März vorübergehend angezogen. Der Zins für eine zehnjährige Festhypothek erreichte dabei mit 1,31 Prozent den diesjährigen Höchststand. Seitdem ist der Richtsatz aber wieder auf das Vorjahresniveau gesunken und liegt per Ende Juni bei 1,20 Prozent und der fünfjährige Richtsatz bei 1,02 Prozent.

Moneypark geht nicht davon aus, dass die Hypothekarzinsen wieder steigen werden. "Ganz im Gegenteil", betont der Hypothekenvermittler. Weil die Schweizerische Nationalbank (SNB) an ihrem Negativzins festhalte, gebe es keinen Spielraum für grosse Zinserhöhungen.

Gegen höhere Sätze spricht auch, dass das Hypothekargeschäft heisst umkämpft bleibt und alternative Kapitalgeber wieder zurück in den Markt drängen. Es komme zu mehr Preisdruck, da viele Anbieter die Kapazitäten wieder in den normalen Vor-Corona-Bereich hochgefahren hätten und damit auch vermehrt konkurrenzfähige Konditionen offerieren könnten.

Das Risiko für Hypothekarkreditausfälle ist gering

Obwohl der Schweizer Arbeitsmarkt von der zu erwartenden Rezession ebenfalls negativ getroffen werden dürfte, erachtet Moneypark das Risiko für einkommensbedingte Hypothekarkreditausfälle, vor allem bei Eigenheimen, als begrenzt. Die Arbeitssituation dürfte sich resistenter als in anderen Ländern präsentieren.

Ähnlich sehen es die Wohneigentümer. Die Mehrheit setzt ebenfalls auf stabile Hypothekarzinsen, wie aus den Ergebnissen einer Befragung des Online-Marktplatz Scout24 Schweiz von 517 Hypothekenbesitzerinnen und -besitzer hervorgeht, die ebenfalls am Dienstag veröffentlicht wurde.

Knapp drei Viertel der Befragten sehen die Hypothekarzinsen in den nächsten zwölf Monaten ungefähr auf dem gleichen Niveau. Dabei gehen 18- bis 44-Jährige eher von höheren Hypothekarzinsen aus als die älteren Altersgruppen.

Fast alle Befragten können sich einen Abschluss einer Hypothek über den persönliche Kontakt mit einer Bank oder Versicherung vorstellen. Etwas mehr als die Hälfte ziehe den Abschluss einer Hypothek online oder telefonisch via Bank oder Versicherung in Betracht und bereits für jede fünfte Person kämen ausserdem Online-Vermittlungsdienste für den Hypothekenabschluss infrage.

Dabei kann sich die Altersgruppe der 18- bis 44-Jährigen sowie Männer könnten sich den Abschluss einer Hypothek via Online-Portal deutlich häufiger vorstellen als 45- bis 75-Jährige und Frauen.

(SDA)

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Zwei Trends, die

Zwei Trends, die Hypothekarzinsen (noch) billiger machen

Die Hypothekarzinsen sind schon tief. Aber es wird noch tiefer gehen: Zum einen drängen weitere Anbieter auf den Markt, zum anderen werden die Angebote im Zuge der Digitalisierung immer einfacher vergleichbar.

26.08.2020 07:25

Von Marc Forster

Eine Hypothek mit zehn Jahren Laufzeit bekommt man, unter Top-Bedingungen versteht sich, heute zu einem Zinssatz von 0,47 Prozent. Bei fünf Jahren Laufzeit gibt das Vergleichsportal Hypotheke.ch 0,3 Prozent an. Wer einen Libor-basierten Kredit sucht, findet ihn für 0,46 Prozent.

Aber auch jene, die die nicht ganz die Top-Anforderungen der Hypothekenfinanzier erfüllen, können mit etwas Geschick einen attraktiven Zins für ihre Wohnfinanzierung herausholen. Der günstigste offizielle Zins für eine Zehn-Jahres-Hypothek steht derzeit bei 0,8 Prozent. Wer gut verhandelt, kommt darunter. 

Nachdem zur Eindämmung der wirtschaftlichen Folgen der Coronaviruskrise die Geldschleusen der Zentralbanken noch weiter geöffnet wurden, wird das Zinsniveau wohl für längere Zeit tief bleiben. Doch auch der Markt wird für noch attraktivere Zinsen sorgen.

Die Digitalisierung baut eine Brücke

Der Schweizer Hypothekenmarkt ist riesig. Das Volumen beträgt 1,1 Billionen Franken, das jährliche Wachstum liegt von Krisen unbeeindruckt zwischen 3 und 5 Prozent. Von diesem Kuchen wollen viele Anbieter ein Stück, und auch das ist zum Vorteil der Kunden.

Neben Banken und Versicherungen haben in den vergangenen Jahren Pensionskassen als Hypothekaranbieter an Bedeutung gewonnen. Diese bieten oft besonders günstige Zinsen an. Unter den Top Ten der offiziellen Angebote, wie Hypotheke.ch sie auflistet, rangieren fünf Pensionskassen.

Top Ten der offiziellen Hypothekarzinsen der Anbieter

Anbieter Festhypothek
10 Jahre Laufzeit
Anbieter Festhypothek
Zehn Jahre Laufzeit
sgpk St. Galler
Pensionskasse
0,8 Prozent Pensionskasse Post 0,85 Prozent
Zurich 0,84 Prozent hypoclick 0,858 Prozent
Axa 0,85 Prozent Homegate 0,86 Prozent
BVK 0,85 Prozent APK Aargauische
Pensionskasse
0,87 Prozent
Pensionskasse Bühler 0,85 Prozent e-Hypo 0,87 Prozent

Daten: Hypotheke.ch / Stand: 25. August 2020 / Bei den Zinsen haltet es sich um so genannte Schaufensterpreise, also die offiziellen Angebote auf der Internetseite.

Das Interesse der Vorsorgeeinrichtungen ist klar: Statt die Versichertengelder in schwach oder negativ rentierende Anleihen zu investieren, vergeben sie lieber Hypotheken, die ihnen Zins einbringen. Weil ihre Vermögenswerte langfristig angelegt sind, haben sie den Banken gegenüber bestimmte Vorteile bei der Refinanzierung über die Bilanz: Sie müssen beispielsweise weniger für Absicherungen aufwenden. Dies kommt letztlich den Kunden zugute. Dafür pochen Pensionskassen in aller Regel auf eine besonders gute Bonität und Eigenmittelausstattung bei den Kunden: Pensionskassen sind deshalb nur für etwa die Hälfte bis zwei Drittel der Hypothekarnehmer eine mögliche Adresse.

Die günstigeren Anbieter wie Pensionskassen sind aber auch deswegen auf dem Vormarsch, weil die Digitalisierung ihnen eine Brücke baut. Denn auch Vergleichsplattformen und Online-Hypotheken gewinnen an Bedeutung. Über Vergleichs- und Onlinedienste können sich auch kleinere Anbieter wie eben die Pensionskassen besser und schneller am Markt etablieren. Pensionskassen, die Hypotheken bisher nur ihren eigenen Versicherten angeboten haben, winkt hier die Chance, ihren Markt zu vergrössern.

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Die Digitalisierung im Hypothekenmarkt verläuft noch eher langsam. In der Schweiz tickt man in Bankfragen bekanntermassen weitgehend traditionell. Und ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu finanzieren ist eine ernste Sache. Bei den laufend steigenden Preisen für Schweizer Eigenheime geht es fast immer um hohe Summen. Für den Grossteil der Hypothekarkundinnen und -kunden in der Schweiz will ein Hauskauf ausgiebig mit dem Kreditgeber besprochen sein. Dafür wendet man sich gerne an die Bank des Vertrauens, auch wenn diese nicht zwingend den attraktivsten Zins anbietet.

Deswegen besteht eine Skepsis gegenüber Online-Hypotheken weiter. Eine Hypothek aufnehmen ist psychologisch betrachtet etwas anderes als Online-Shopping für Kleider oder Konsumelektronik. Im Prinzip funktioniert es aber ähnlich: Der Kredit wird letztlich per Mausklick abgeschlossen. Im Moment werden nur 3,1 Prozent aller Hypotheken online abgeschlossen, aber der Markt wächst.

Die Lebensgewohnheiten ändern sich. Laut der Plattform Moneypark nutzt heute einer von zehn Hypothekarkunden in der Schweiz einen Vermittler. Die Helvetia-Tochter Moneypark selbst ist Marktführer bei der Hypothekenvermittlung.

Zu den wichtigsten Anbietern gehören auch Financescout24, Hypotheke.ch und Hypoplus, aber auch Valuu von Postfinance sowie die neu aufgezogene Plattform Key4 von der UBS. Die UBS wird auch nicht die letzte Bank sein, die auf diesen Kanal setzt. Dem Vernehmen nach baut auch Raiffeisen an einer solchen Plattform, weitere Banken werden folgen. 

Situation arbeitet für Kunden

Dass immer noch 70 Prozent sich bei ihrer Hausbank persönlich beraten lassen, hat einige Gründe: Neben einer mentalitätsbedingt höheren Vorsicht bei umfangreichen Geldgeschäften mag es auch daran liegen, dass die Hausbank einen Hypothekarkredit und anderen Bank- oder Vorsorgedienstleistungen im Paket günstiger anbietet – so genanntes "Cross-Selling".

Dazu kommt: Viele Bankkunden gehen zu einer regionalen Bank, mit der sie sich persönlich verbunden fühlen. Es ist auch nach wie vor so, dass nicht alle Arten von Hypotheken online abgeschlossen werden können, etwa bei verschiedenen Laufzeiten.

Kommentar von Handelszeitungs-Redaktor Michael Heim zur Digitalisierung bei den Banken: 

Apps statt Granit: Die Credit Suisse zeigt ihr neues Gesicht

Doch solche Hürden werden langsam abgebaut, währenddem die Datenverfügbarkeit besser und so die Vergleichbarkeit immer höher wird. Die Immobilienpreise selbst steigen zwar zum Leidwesen vieler weiter: Auf lange Sicht aber arbeiten zumindest tiefe Zinsen, grössere Konkurrenz unter den Anbietern und vor allem die Digitalisierung zugunsten der Hypothekarnehmer.

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