Hypothek abschliessen oder warten..?

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Was mit dem Saron auf

Was mit dem Saron auf Schweizer Hypothekarkunden zukommt

Banken und andere Hausfinanzierer werden in den nächsten zwei Jahren bei Geldmarkthypotheken mehr und mehr vom Referenzzins Libor auf den Saron umstellen. In einem Punkt müssen Bankkunden aufpassen.

13.01.2020 07:00

Von Marc Forster

Nationalbank-Direktorin Andréa Maechler schimpfte letzten Monat ein bisschen mit den Banken: Die Finanzinstitute sollten bei der Vergabe ihrer Geldmarkthypotheken zügig damit anfangen, vom Referenzzinssatz Libor abzukehren.

Denn der Libor – voll ausgeschrieben "London Interbank Offered Rate" – wird definitiv nur noch bis Ende 2021 erstellt. Der Libor gibt wieder, zu welchem Zins sich grosse Banken Geld auszuleihen bereit sind. Auf Basis dieses Zinses werden alle viele Finanzprodukte berechnet.

Libor wird Bedeutung verlieren

Beispielsweise steuerte die Schweizerische Nationalbank lange Jahre mithilfe des Libor ihren Leitzins. In einer anderen Anwendung sind sie auch Basis für Hypothekarzinsen: In der Schweiz werden neben Festhypotheken mit fixem Zins auch Hypotheken angeboten, deren Rate sich eben am Libor orientiert. Bis zu 20 Prozent des Schweizer Hypothekenvolumens basiert auf dem Libor.

Weil Banken den Libor mit bewusst falschenZahlenangaben in der Vergangenheit manipuliert haben, ist er in Verruf gekommen und wird Ende 2021 aller Voraussicht nach seine überragende Bedeutung verlieren. In der Schweiz wurde Abhilfe geschaffen: Statt des Libor wird der Saron – "Swiss Average Rate Overnight" – zum Zug kommen. Dieser basiert einem Tagessatz, zu dem sich Finanzinsitute in der Schweiz im Refinanzierungsgeschäft (Repo-Markt) Mittel ausleihen.

Die SNB empfahl den Banken letztes Jahr den Saron offiziell. Daher rührt vielleicht auch, dass Direktorin Maechler Mitte Dezember mit etwas Nachdruck den Wechsel anregte.

Erste Saron-Hypotheken gibt es schon

Noch sind Saron-Hypotheken eine Rarität. Die UBS hat bisher nach eigenen Angaben schon 2019 zwei Mal an Grosskunden eine Saron-Hypothek verliehen und kündigte an, auf dem Schweizer Referenzzins basierende Hauskredite im Laufe von 2020 auch der Kundschaft generell zugänglich zu machen.

Auch Raiffeisen kündigt die Saron-Hypothek für 2020 an. Mit der UBS und Raiffeisen sind damit schon zwei der wichtigsten Wohnfinanzierer der Schweiz an Bord. Auch weitere Banken werden den Saron Ende 2020 wohl im Angebot haben.

Geht es nach Florian Schubiger, Immobilienexperte von der Vergleichsplattform Hypotheke.ch, können Hypothekarnehmer der Umstellung relativ gelassen entgegensehen: "Die Basis der Zinsberechnung ist zwar eine andere, aber die Kunden werden dies nicht gross merken."

Denn, wie Schubiger beobachtet hat, sind der Libor und Saron in den vergangenen Monaten de facto gleich verlaufen. Also in etwa dort, wo die SNB die Zinssätze haben will: Bei grosso modo -0,75 Prozent.

«Banken tun sich schwer»

Libor- und Saronhypotheken sind so genannte Roll-Over-Kredite. Der zugrundeliegende Referenzzins ändert sich laufend, womit sich natürlich auch die Zinszahlung der Kunden immer wieder ändert. Bei der Liborhypothek wird der Zins alle drei Monate, seltener auch jeden Monat, alle sechs oder alle zwölf Monate angepasst.

Beim Saron ist es etwas komplizierter. Der Schweizer Referenzzins ist ein Tagessatz und eine Berechnungsgrundlage für Laufzeiten kann von sich aus zunächst nicht so leicht erstellt werden. So müssen sich Banken für eine Methode entscheiden, mit der ein Zins für eine Laufzeit definiert werden kann. Die SNB hat sieben Methoden ermittelt, wie dies geschehen könnte. An Umsetzungsmöglichkeiten fehlt es demnach nicht.

Trotzdem, wie Adrian Wenger vom Beratungsunternehmen VZ Vermögenszentrum sagt, tun sich die Banken schwer mit der Umstellung. Wenger geht aber davon aus, dass  im Lauf des Jahres 2020 bekannt geben werden, wie sie den Wechsel vollziehen werden. Umstellen dürften sie wohl spätestens im Sommer 2021.

Margenausweitung droht

Für die Kunden droht laut Wenger aber eine Klippe der besonderen Art: Neben den 20 Prozent Geldmarkhypotheken kämen nächstes Jahr vom gesamten Hypothekarvolumen weitere 30 Prozent zur Erneuerung. Also dürften 2021 insgesamt 50 Prozent der Schweizer Hypotheken erneuert werden. "Das birgt die Gefahr, dass die Banken dies zu einer Ausweitung ihrer Margen zum Anlass nehmen", sagt Wenger zu cash.

Geldmarkthypotheken sind für Hausfinanzierer grundsätzlich weniger lukrativ als Festhypotheken. Schon seit einiger Zeit stellen Kunden fest, dass sie mit dem Argument, dass der Libor nicht mehr verwendet werde, zu Festhypotheken gedrängt werden. Die Saron-Einführung wiederum könnte dann bedeuten, dass die vom Zinsgeschäft abhängigen Schweizer Banken dort ihre Einnahmen zulasten des Kunden erhöhen könnten.

Um ein gründliches Studieren und Vergleichen der Angebote kommen Hauskäufer also auch im anbrechenden Zeitalter des Saron nicht herum.

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Keine Schweizer Hypothek ohne

Keine Schweizer Hypothek ohne einen Schuldbrief

Der Schuldbrief ist ein zentrales Element der Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Aber kaum jemand bekommen ihn je zu Gesicht. cash.ch beantwortet wichtige Fragen und Antworten dazu.

https://www.cash.ch/news/top-news/immobilienfinanzierung-keine-schweizer-hypothek-ohne-einen-schuldbrief-1349466

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Die Hypothekarzinsen sind

Die Hypothekarzinsen sind trotz Corona-Krise seit Anfang Monat gestiegen

Die Hypothekarzinsen sind in der Schweiz trotz der eskalierenden Coronavirus-Krise seit Anfang Monat wieder gestiegen.

25.03.2020 10:50

Am 5. März lagen die durchschnittlichen Hypothekarzinssätze für fünf Jahre bei 0,93 Prozent und für zehn Jahre bei 1,02 Prozent, wie der Internetvergleichsdienst Moneyland in einer Auswertung feststellte, die am Mittwoch veröffentlicht wurde.

Damit erreichten sie beinahe wieder das Allzeittief vom 19. August 2019, als eine fünfjährige Hypothek im Schnitt für 0,92 Prozent und eine zehnjährige für 1,01 Prozent zu haben waren.

"Unter anderem führten die erwarteten Zinssenkungen durch die Notenbanken aufgrund der Corona-Krise zu den tiefen Zinswerten. Marktbeobachter erwarteten deshalb bis vor kurzem noch deutlich tiefere Hypothekarzinssätze infolge der Krise", schrieb Moneyland.

Seit dem 5. März geht es allerdings wieder bergauf und das geliehene Geld für Eigenheime wird teurer. Grund dafür seien die gestiegenen Zinsen am Kapitalmarkt, sagte UBS-Chefökonom Schweiz Daniel Kalt auf Anfrage.

In den Tagen der Börsenpanik hatte auch an den Bondmärkten wegen Gewinnmitnahmen der Ausverkauf eingesetzt nach dem Motto: "Nur Bares ist Wahres." Dies liess die Renditen wieder steigen, auch wenn sich die Lage in den letzten Tagen wieder etwas beruhigt hat.

Dies schlägt auf die Hypozinsen durch, weil sich die Banken am Kapitalmarkt refinanzieren. Mittlerweile kostet eine fünfjährige Hypothek im Schnitt wieder 1,0 Prozent, während für eine zehnjährige 1,2 Prozent verlangt werden.

(AWP/cash)

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Noch ist die Lage für

Noch ist die Lage für Hypothekarkunden ruhig

Wer eine Hypothek hat, muss wegen der Coronakrise noch nicht das Schlimmste befürchten. Aus einem bestimmten Grund führt die Krise aber zu Hindernissen in der Vergabe von Wohnkrediten.

05.05.2020 22:10

Von Marc Forster

Die in diesen aufgeregten Zeiten herumgereichte Frage "Gehen die Hypothekarzinsen auf Null?" kann mit grosser Sicherheit mit einem "Nein" beantwortet werden. Die Coronakrise hat die Zinsen für Eigenheimkredite im März gar ansteigen lassen.

Im Fall von Festhypotheken mit zehn Jahren Laufzeit ereignete sich ein Anstieg um 0,25 Prozentpunkte, was kein geringer Wert ist. Im grösseren Zusammenhang fiel aber auch dieser Anstieg moderat aus. Das gesamte Niveau war Ende März so noch wie zwölf Monate davor.

Der Durchschnittszins für Festhypotheken mit zehn Jahren Laufzeit in den vergangenen 36 Monaten (Daten: Moneypark, Schweizerische Nationalbank).

Im April ist es bereits wieder zu einer Absenkung des Zinsniveaus gekommen. Auch dies ein moderater Schritt. Hypotheken sind nach wie vor sehr billig zu haben. Das Vergleichsportal Valuu führt die günstigste 10-Jahres-Festhypothek mit 0,76 Prozent, 5-Jahres-Kredite mit 0,6 Prozent und die günstigste Liborhypothek mit 0,54 Prozent Zins an.

Die Faktoren, welche die Hypothekarzinsen in der Schweiz beeinflussen, entwicklen sich im Grunde genommen zugunsten der Hypothekarnehmer. Die Rendite der zehnjährigen Bundesobligation, genannt auch "Eidgenoss", hat sich von einem Zwischenhoch bei -0,252 Prozent Anfang April wieder auf ein Niveau um -0,51 zurückbewegt. Der Eidgenoss ist einer der Haupttreiber der Hypozinsen in der Schweiz.

Auch die Leitzinsen der Notenbanken dürften sich bis auf weiteres wenig ändern. Die wegen der Corona-bedingten Stützmassnahmen nochmals nach oben schnellende Staatsverschuldung wird kaum zu höheren Zinsen führen. Hochverschuldete Länder wie Frankreich, Italien oder Spanien haben genug Einfluss bei der Europäischen Zentralbank, einen solchen Schritt zu verhindern. Und damit dürfte auch die Minuszinsphase in der Schweiz in eine unbestimmte Verlängerung gehen.

Die Rendite der 10-jährigen Bundesobligation in den vergangenen zwölf Monaten (Grafik: cash.ch).

Sollten allerdings die Kreditausfallrisiken infolge der aufziehenden Rezession einmal anders bewertet werden, könnte dies auch auf den Schweizer Hypothekenmarkt Einfluss haben, sagt Florian Schubiger vom Beratungsportal Hypotheke.ch: "Davon sind wir aber noch ein gutes Stück entfernt."

Ein Hindernis hat der Hypothekenberater und Finanzplaner allerdings an anderer Stelle beobachtet: "Hypothekarabteilungen vieler Banken sind mit den Bürgschaftskrediten des Bundes für Unternehmen im Moment anderweitig beschäftigt." Dies behindere die Hypothekenvergabe und habe auch zu einem ganz leichten Anstieg der Zinsen geführt. Insgesamt sei der Effekt auf die Zinsen aber unerheblich.  

Wer schon eine Hypothek habe, besitze dank der über die Jahre deutlich gestiegenen Immobilienpreise ein Sicherheitspolster, sagt Schubiger. Generell sieht erdie Aussichten sowohl im Immobilienmarkt als auch bei der Hypothekarzinsentwicklung als relativ stabil an, trotz der Unsicherheiten der anhaltenden Krise um das Coronavirus.

Preise im Immobilienmarkt stabil

Auch andere Beobachter des Immobiliensektors sehen noch keine Marktabschwächung. "Ein weiterhin stabiles Angebot in Kombination mit einer sinkenden Nachfrage vergrössert allerdings den Verhandlungsspielraum für die Käuferschaft", schreibt das Hypothekenportal Moneypark in einer diese Woche veröffentlichten Studie. 

Preisrutsche am Immobilienmarkt dürften sich dann abzeichnen, wenn die Rezession länger andauern sollte und die Zahl der Arbeitslosen sich stark erhöht. Trotz des ungewissen Ausgangs der Coronakrise hat sich der Schweizer Immobilenmarkt bisher als krisenfest erwiesen. Unter Experten herrscht die Meinung vor, dass er sich von allen konjunkturellen Grössen als einer der robustesten erweisen dürfte. 

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So schliessen Sie im zweiten

So schliessen Sie im zweiten Halbjahr eine Hypothek ab

Die Coronakrise verunsichert viele, die eine Finanzierung für ein Eigenheim im Auge haben. Auf dem Hypothekenmarkt wird sich in den nächsten Monaten das eine oder andere ändern. Aber es gibt gute Nachrichten.

09.06.2020 21:25

Von Marc Forster

Einer der wichtigsten Indikatoren für die Wohnfinanzierung hat sich in den vergangenen drei Wochen sichtbar bewegt. Die Rede ist von den Zinsen zehnjähriger Obligationen der Schweizerischen Eidgenossenschaft. Die Rendite der Schuldtitel des Bundes ist von von -0,55 Prozent am 18. Mai auf rund -0,32 Prozent angestiegen.

Die Rendite zehnjähriger Bundesobligationen der Schweiz in den letzten zwölf Monaten (Grafiken: Bloomberg).

Was einerseits ein Hinweis auf einen gewissen Optimismus der Märkte in der Corona-Wirtschaftskrise ist (steigende Renditen zeigen, dass Anleger sichere Häfen wie die "Bundesoblis" etwas weniger ansteuern), ist auf der anderen Seite ein potenziell unguter Vorbote für Immobilienbesitzer. Denn Hypothekarzinsen orientieren sich grob am Niveau der Marktzinsen.

Die Kosten für einen Kredit für ein Haus oder eine Eigentumswohnung sind im bisherigen Jahresverlauf in der Tat etwas höher geworden. Der Durchschnittszins aller angebotenen Hypotheken in der Schweiz liegt im Moment nachfragegewichtet bei 1,07 Prozent, wie das Beratungsunternehmen Vermögenspartner/Hypotheke.ch ermittelt hat. Im Januar und Februar hatte der Durchschnittszins noch weitgehend unter 1 Prozent gelegen.

Die Coronakrise löste im März einen Anstieg der Hypothekarzinsen aus. Als Gründe gelten neben einer nervösen Marktlage die Tatsache, dass die Banken im grossen Stil mit der Vergabe von staatlichen garantierten Hilfskrediten an Unternehmen beschäftigt waren und so die Hypothekenvergabe ins Stocken geriet. Zudem dürften sich die Bedingungen, zu denen sich die Banken selbst am Markt refinanzieren, zu jenem Zeitpunkt leicht verschlechtert haben.

Der Durchschnitt der Hypothekarzinsen in den vergangenen zwölf Monaten (Grafik: Hypotheke.ch).

Allerdings: "Die Hälfte des Anstiegs von März ist schon wieder zurückgekommen", sagt Immobilienexperte Florian Schubiger von Vermögenspartner/Hypotheke.ch. Auch wenn sich die Entwicklung der Hypothekarzinsen kurzfristig nicht leicht vorhersagen lässt, glaubt Schubiger, dass sich das Zinsniveau im Lauf des Jahres nicht dramatisch ändern wird.

Billigangebote dank neuen Playern?

Was vor einem Jahr noch möglich schien, habe sich durch die Coronakrise völlig geändert: "Als in den USA die Zinsen nach oben gingen, ging man noch davon aus, dass sie auch in der Eurozone und in der Schweiz mit der Zeit steigen würden", so Schubiger. "Nun, mit der weiter steigenden Staatsverschuldung durch die Coronakrise, wird es eher noch länger gehen, bis hier die Zinsen anziehen werden."

Allerdings würden in den nächsten Monaten durchaus noch neue Player auf den Markt kommen, beispielsweise Pensionskassen: "Da sich diese nur über den Preis im Markt etablieren können, ist es möglich, dass sie mit sehr günstigen Angeboten aufwarten werden." 

Immer noch sind die Zinsen sehr tief. Für ein Haus im Wert einer Million Franken mit einer Hypothek über 800'000 Franken ist eine 5-jährige Festhypothek für 0,7 Prozent zu haben. Voraussetzung ist, dass das Haushaltseinkommen der Hypothekarnehmer brutto bei 150'000 Franken im Jahr liegt. Eine auf zehn Jahre gefixte Hypothek gibt es bei den gleichen Umständen für 0,87 Prozent. Unter Idealbedingungen geht es noch tiefer, wie die Übersicht zeigt: 

Top-Zinsen für Hypotheken in der Schweiz

Hypothek Zins Hypothek Zins
Variabel 2 Prozent Fest 4 Jahre 0,37 Prozent
Libor 3 Monate 0,46 Prozent Fest 5 Jahre 0,34 Prozent
Fest 2 Jahre 0,46 Prozent Fest 8 Jahre 0,44 Prozent
Fest 3 Jahre 0,35 Prozent Fest 10 Jahre 0,54 Prozent

Daten: Hypotheke.ch, Stand 9. Juni, 16 Uhr

Aber werden Banken der Versuchung erliegen, angesichts einer Wirtschaftskrise zum Nachteil der Kunden auf ihre Marge zu schauen? Erleichtert würde es Banken und anderen Hypothekenfinanzierern theoretisch deswegen, weil sie durchs Band hindurch den Referenzzins für Hypotheken mit ändernden Zinssätzen umstellen werden.

Die in London ermittelte und zwischenzeitlich wegen Manipulationen skandalträchtige "London Interbank Offered Rate", kurz Libor, wird ihre Bedeutung auf Ende nächsten Jahres verlieren. Als Ersatz wird der "Swiss Average Rate Overnight" verwendet, kurz Saron. Er wird mithilfe der Repo-Geschäfte ermittelt, bei denen Banken über Nacht bei der Nationalbank Geld leihen. Wie beim Libor ist es auch bei einer Saron-Hypothek möglich, Hypotheken mit einer bestimmten Laufzeit zu definieren. Beim Libor sind bisher vor allem dreimonatige Laufzeiten beliebt gewesen. Sechs oder gar zwölf Monate werden zum Teil auch angeboten. 

Der Libor und der Saron sind heute beide negativ. Im Moment bezahlen die Kunden bei einem solchen Roll-Over-Kredit wie einer Libor- oder einer Saron-Hypothek nur die Marge der Bank. Und dies wohl noch ziemlich lange. Es bräuchte auch ziemlich schockartige und von heute aus schwer vorhersehbare Entwicklungen im Weltwirtschaftsgefüge, dass die Referenzzinsen plötzlich ins Plus drehen würden.

«Margen werden nicht sinken»

Für Bewegung wird aber eher sorgen, dass sich die Banken umorientieren müssen. Für Roll-Over-Kredite wenden sich Banken vermehrt - wenn wohl auch noch eher zögerlich - der Saron-Hypothek zu. Die Raiffeisenbanken sowie die Glarner Kantonalbank bieten sie schon an, UBSCredit Suisse, und die Kantonalbanken von St. Gallen und Zürich gehören zu jenen, die sie ankündigt haben. Den Banken stehen sechs verschiedene Möglichkeiten offen, einen Saron-Hypothekenzinssatz zu berechnen. Welche Methode Banken wählen, kann bei den Zinssätzen kleinere Unterschiede bedeuten. 

Geldmarkthypotheken wie Libor- oder Saron-Hypotheken haben nur etwa 10 bis 15 Prozent Marktanteil. Adrian Wenger vom Hypothekenzentrum geht davon aus, dass künftig noch weniger Geldmarkthypotheken abgeschlossen werden. Banken würden vermehrt zu Festhypotheken raten. "Kunden, die auf Geldmarkthypotheken beharren, erhalten Finanzierungen ohne Rahmenlaufzeit oder mit Laufzeiten bis 2021."

Dazu komme, dass im nächsten Jahr sehr viele Hypotheken in der Schweiz ihr Laufzeitende erreichen würden: Fast alle Geldmarkthypotheken und ein grosser Teil der Festhypotheken. Dies bedeute, dass Banken ein grosses Hypothekenvolumen erneuern und fast alle Kreditverträge umschreiben müssten, so Wenger. Unter diesen Voraussetzungen leide wohl der Wettbewerb: "So kann auch erwartet werden, dass die Margen nicht sinken werden."

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Moneypark sieht keine

Moneypark sieht keine Anzeichen für steigende Hypothekarzinsen

Die Corona-Pandemie ist noch lange nicht ausgestanden und hinterlässt negative Spuren in der Wirtschaftsentwicklung. Auf die Hypothekenzinsen dürfte ihr Einfluss aber eher gering ausfallen.

30.06.2020 10:46

Moneypark erwartet in den nächsten Monaten einen verstärkten Konkurrenzkampf unter den Hypothekaranbietern und sieht daher keinen Spielraum für einen Zinsanstieg.

Im Juni seien die richtungsweisenden Swapssätze zwar leicht gestiegen und notierten im Juni über alle Laufzeiten hinweg um vier bis sechs Basispunkte höher, heisst es in einer Mitteilung von Moneypark am Dienstag. so lag beispielsweise der zehnjährige Satz am 29. Juni bei -0,30 Prozent.

Doch habe der Anstieg der Kapitalmarktzinsen nicht zu höheren Hypothekarzinssätzen geführt. Diese befänden sich seit rund einem Monat stabil auf dem Niveau von Anfang Jahr.

Hypothekarzinsen werden nicht weiter steigen

Die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen - auch Richtsatz genannt - hätten während der Corona-Krise im März vorübergehend angezogen. Der Zins für eine zehnjährige Festhypothek erreichte dabei mit 1,31 Prozent den diesjährigen Höchststand. Seitdem ist der Richtsatz aber wieder auf das Vorjahresniveau gesunken und liegt per Ende Juni bei 1,20 Prozent und der fünfjährige Richtsatz bei 1,02 Prozent.

Moneypark geht nicht davon aus, dass die Hypothekarzinsen wieder steigen werden. "Ganz im Gegenteil", betont der Hypothekenvermittler. Weil die Schweizerische Nationalbank (SNB) an ihrem Negativzins festhalte, gebe es keinen Spielraum für grosse Zinserhöhungen.

Gegen höhere Sätze spricht auch, dass das Hypothekargeschäft heisst umkämpft bleibt und alternative Kapitalgeber wieder zurück in den Markt drängen. Es komme zu mehr Preisdruck, da viele Anbieter die Kapazitäten wieder in den normalen Vor-Corona-Bereich hochgefahren hätten und damit auch vermehrt konkurrenzfähige Konditionen offerieren könnten.

Das Risiko für Hypothekarkreditausfälle ist gering

Obwohl der Schweizer Arbeitsmarkt von der zu erwartenden Rezession ebenfalls negativ getroffen werden dürfte, erachtet Moneypark das Risiko für einkommensbedingte Hypothekarkreditausfälle, vor allem bei Eigenheimen, als begrenzt. Die Arbeitssituation dürfte sich resistenter als in anderen Ländern präsentieren.

Ähnlich sehen es die Wohneigentümer. Die Mehrheit setzt ebenfalls auf stabile Hypothekarzinsen, wie aus den Ergebnissen einer Befragung des Online-Marktplatz Scout24 Schweiz von 517 Hypothekenbesitzerinnen und -besitzer hervorgeht, die ebenfalls am Dienstag veröffentlicht wurde.

Knapp drei Viertel der Befragten sehen die Hypothekarzinsen in den nächsten zwölf Monaten ungefähr auf dem gleichen Niveau. Dabei gehen 18- bis 44-Jährige eher von höheren Hypothekarzinsen aus als die älteren Altersgruppen.

Fast alle Befragten können sich einen Abschluss einer Hypothek über den persönliche Kontakt mit einer Bank oder Versicherung vorstellen. Etwas mehr als die Hälfte ziehe den Abschluss einer Hypothek online oder telefonisch via Bank oder Versicherung in Betracht und bereits für jede fünfte Person kämen ausserdem Online-Vermittlungsdienste für den Hypothekenabschluss infrage.

Dabei kann sich die Altersgruppe der 18- bis 44-Jährigen sowie Männer könnten sich den Abschluss einer Hypothek via Online-Portal deutlich häufiger vorstellen als 45- bis 75-Jährige und Frauen.

(SDA)

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Zwei Trends, die

Zwei Trends, die Hypothekarzinsen (noch) billiger machen

Die Hypothekarzinsen sind schon tief. Aber es wird noch tiefer gehen: Zum einen drängen weitere Anbieter auf den Markt, zum anderen werden die Angebote im Zuge der Digitalisierung immer einfacher vergleichbar.

26.08.2020 07:25

Von Marc Forster

Eine Hypothek mit zehn Jahren Laufzeit bekommt man, unter Top-Bedingungen versteht sich, heute zu einem Zinssatz von 0,47 Prozent. Bei fünf Jahren Laufzeit gibt das Vergleichsportal Hypotheke.ch 0,3 Prozent an. Wer einen Libor-basierten Kredit sucht, findet ihn für 0,46 Prozent.

Aber auch jene, die die nicht ganz die Top-Anforderungen der Hypothekenfinanzier erfüllen, können mit etwas Geschick einen attraktiven Zins für ihre Wohnfinanzierung herausholen. Der günstigste offizielle Zins für eine Zehn-Jahres-Hypothek steht derzeit bei 0,8 Prozent. Wer gut verhandelt, kommt darunter. 

Nachdem zur Eindämmung der wirtschaftlichen Folgen der Coronaviruskrise die Geldschleusen der Zentralbanken noch weiter geöffnet wurden, wird das Zinsniveau wohl für längere Zeit tief bleiben. Doch auch der Markt wird für noch attraktivere Zinsen sorgen.

Die Digitalisierung baut eine Brücke

Der Schweizer Hypothekenmarkt ist riesig. Das Volumen beträgt 1,1 Billionen Franken, das jährliche Wachstum liegt von Krisen unbeeindruckt zwischen 3 und 5 Prozent. Von diesem Kuchen wollen viele Anbieter ein Stück, und auch das ist zum Vorteil der Kunden.

Neben Banken und Versicherungen haben in den vergangenen Jahren Pensionskassen als Hypothekaranbieter an Bedeutung gewonnen. Diese bieten oft besonders günstige Zinsen an. Unter den Top Ten der offiziellen Angebote, wie Hypotheke.ch sie auflistet, rangieren fünf Pensionskassen.

Top Ten der offiziellen Hypothekarzinsen der Anbieter

Anbieter Festhypothek
10 Jahre Laufzeit
Anbieter Festhypothek
Zehn Jahre Laufzeit
sgpk St. Galler
Pensionskasse
0,8 Prozent Pensionskasse Post 0,85 Prozent
Zurich 0,84 Prozent hypoclick 0,858 Prozent
Axa 0,85 Prozent Homegate 0,86 Prozent
BVK 0,85 Prozent APK Aargauische
Pensionskasse
0,87 Prozent
Pensionskasse Bühler 0,85 Prozent e-Hypo 0,87 Prozent

Daten: Hypotheke.ch / Stand: 25. August 2020 / Bei den Zinsen haltet es sich um so genannte Schaufensterpreise, also die offiziellen Angebote auf der Internetseite.

Das Interesse der Vorsorgeeinrichtungen ist klar: Statt die Versichertengelder in schwach oder negativ rentierende Anleihen zu investieren, vergeben sie lieber Hypotheken, die ihnen Zins einbringen. Weil ihre Vermögenswerte langfristig angelegt sind, haben sie den Banken gegenüber bestimmte Vorteile bei der Refinanzierung über die Bilanz: Sie müssen beispielsweise weniger für Absicherungen aufwenden. Dies kommt letztlich den Kunden zugute. Dafür pochen Pensionskassen in aller Regel auf eine besonders gute Bonität und Eigenmittelausstattung bei den Kunden: Pensionskassen sind deshalb nur für etwa die Hälfte bis zwei Drittel der Hypothekarnehmer eine mögliche Adresse.

Die günstigeren Anbieter wie Pensionskassen sind aber auch deswegen auf dem Vormarsch, weil die Digitalisierung ihnen eine Brücke baut. Denn auch Vergleichsplattformen und Online-Hypotheken gewinnen an Bedeutung. Über Vergleichs- und Onlinedienste können sich auch kleinere Anbieter wie eben die Pensionskassen besser und schneller am Markt etablieren. Pensionskassen, die Hypotheken bisher nur ihren eigenen Versicherten angeboten haben, winkt hier die Chance, ihren Markt zu vergrössern.

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Die Digitalisierung im Hypothekenmarkt verläuft noch eher langsam. In der Schweiz tickt man in Bankfragen bekanntermassen weitgehend traditionell. Und ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu finanzieren ist eine ernste Sache. Bei den laufend steigenden Preisen für Schweizer Eigenheime geht es fast immer um hohe Summen. Für den Grossteil der Hypothekarkundinnen und -kunden in der Schweiz will ein Hauskauf ausgiebig mit dem Kreditgeber besprochen sein. Dafür wendet man sich gerne an die Bank des Vertrauens, auch wenn diese nicht zwingend den attraktivsten Zins anbietet.

Deswegen besteht eine Skepsis gegenüber Online-Hypotheken weiter. Eine Hypothek aufnehmen ist psychologisch betrachtet etwas anderes als Online-Shopping für Kleider oder Konsumelektronik. Im Prinzip funktioniert es aber ähnlich: Der Kredit wird letztlich per Mausklick abgeschlossen. Im Moment werden nur 3,1 Prozent aller Hypotheken online abgeschlossen, aber der Markt wächst.

Die Lebensgewohnheiten ändern sich. Laut der Plattform Moneypark nutzt heute einer von zehn Hypothekarkunden in der Schweiz einen Vermittler. Die Helvetia-Tochter Moneypark selbst ist Marktführer bei der Hypothekenvermittlung.

Zu den wichtigsten Anbietern gehören auch Financescout24, Hypotheke.ch und Hypoplus, aber auch Valuu von Postfinance sowie die neu aufgezogene Plattform Key4 von der UBS. Die UBS wird auch nicht die letzte Bank sein, die auf diesen Kanal setzt. Dem Vernehmen nach baut auch Raiffeisen an einer solchen Plattform, weitere Banken werden folgen. 

Situation arbeitet für Kunden

Dass immer noch 70 Prozent sich bei ihrer Hausbank persönlich beraten lassen, hat einige Gründe: Neben einer mentalitätsbedingt höheren Vorsicht bei umfangreichen Geldgeschäften mag es auch daran liegen, dass die Hausbank einen Hypothekarkredit und anderen Bank- oder Vorsorgedienstleistungen im Paket günstiger anbietet – so genanntes "Cross-Selling".

Dazu kommt: Viele Bankkunden gehen zu einer regionalen Bank, mit der sie sich persönlich verbunden fühlen. Es ist auch nach wie vor so, dass nicht alle Arten von Hypotheken online abgeschlossen werden können, etwa bei verschiedenen Laufzeiten.

Kommentar von Handelszeitungs-Redaktor Michael Heim zur Digitalisierung bei den Banken: 

Apps statt Granit: Die Credit Suisse zeigt ihr neues Gesicht

Doch solche Hürden werden langsam abgebaut, währenddem die Datenverfügbarkeit besser und so die Vergleichbarkeit immer höher wird. Die Immobilienpreise selbst steigen zwar zum Leidwesen vieler weiter: Auf lange Sicht aber arbeiten zumindest tiefe Zinsen, grössere Konkurrenz unter den Anbietern und vor allem die Digitalisierung zugunsten der Hypothekarnehmer.

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Hypothekarzinsen sinken im

Hypothekarzinsen sinken im dritten Quartal leicht

Die Hypothekarzinsen bewegen sich in der Schweiz weiterhin auf sehr tiefem Niveau. Dabei haben sich die Zinsen von kürzeren und längeren Laufzeiten im dritten Quartal weiter angenähert.

06.10.2020 06:52

Der bereits im Vorquartal beobachtete Seitwärtstrend bei den Zinsen am Hypothekarmarkt habe sich in den Monaten Juli bis September fortgesetzt, schreibt Comparis am Dienstag. Die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken etwa bewegten sich in einer engen Bandbreite.

Einen ähnlichen Verlauf hätten auch die Hypothekarzinsen für mittlere und kürzere Laufzeiten gezeigt, heisst es weiter. Zwar habe die Corona-Pandemie im März für gewissen Aufwärtsdruck gesorgt, doch habe sich dieser in den Folgemonaten wieder abgebaut.

Kleinere Differenzen

Die im Comparis-Barometer gemessenen Richtzinsen für kurz-, mittel- und langfristige Festhypotheken sind hierzulande im dritten Quartal allesamt leicht zurückgegangen. Für die Laufzeit von zehn Jahren liegen sie bei 1,05 nach 1,11 Prozent im zweiten Quartal, für fünf Jahre bei 0,91 nach 0,95 Prozent und für zwei Jahre bei 0,86 nach 0,89 Prozent.

Im Berichtsquartal habe sich somit die Differenz zwischen fünf- und zehnjährigen Hypotheken reduziert, und zwar auf 14 von 16 Basispunkten, schreibt Comparis weiter. Eine ähnliche Entwicklung zeigt sich im Preisvergleich von zehn- zu zweijährigen Hypotheken. Da nahm die Zinsdifferenz um drei Punkte auf noch 19 Basispunkte ab.

Weiterhin tiefes Niveau erwartet

"Die Hypothekarzinsen werden auch in den kommenden Monaten auf tiefem Niveau stagnieren", glaubt Comparis-Finanzexperte Frédéric Papp laut Mitteilung. Für einen weiteren signifikanten Rückgang fehle es am Markt unter anderem an Konkurrenzdruck.

In der Vergangenheit hatten Pensionskassen und Versicherer ihr Hypothekargeschäft teils stark ausgebaut und so die Zinsen ins Rutschen gebracht. Doch offerierten Banken nun ähnlich tiefe Hypozinsen, stellt Papp fest. Und der Hunger der Pensionskassen und Versicherer nach zusätzlichem Hypothekargeschäft sei mittlerweile mehr oder minder gestillt.

Die Angaben zu den Zinssätzen des Hypothekenbarometers von Comparis basieren gemäss den Angaben auf den Richtzinssätzen von über 50 Kreditinstituten.

(AWP)

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Korr: Günstigste Zinssätze

Korr: Günstigste Zinssätze für Festhypotheken im November gestiegen

(Stellt klar, dass die günstigsten Zinssätze gestiegen sind) - Die momentan am Markt verfügbaren günstigsten Hypothekarzinssätze sind gemäss Moneypark im November deutlich angestiegen. Die Richtsätze für Festhypotheken blieben derweil praktisch unverändert.

03.12.2020 12:48

Der Wettbewerb um zusätzliches Volumen bei Hypotheken sei gegen Ende des Jahres schwächer geworden, heisst es in einer Mitteilung des Hypothekarvermittlers vom Donnerstag zur Begründung.

Dies zeige sich insbesondere beim Anstieg der für Hypothekarnehmer günstigsten Sätze bei zehnjährigen Laufzeit. Diese verzeichneten laut Moneypark einen Anstieg um 14 Basispunkte auf 0,79 Prozent innert 3 Wochen und erreichten damit fast den Jahreshöchststand von 0,82 Prozent vom Juni 2020.

"Schaufenstersatz" leicht höher

Die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen, auch Richtsatz oder "Schaufenstersatz" genannt, stiegen im November indes nur leicht an. Hier registrierte Moneypark bei den zehnjährigen Festhypotheken einen Anstieg um zwei Basispunkte auf 1,17 Prozent. Bei den zweijährigen betrug dieser den Angaben nach nur einen Basispunkt auf 0,93 Prozent.

Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklung, die eine weitere expansive Geldpolitik begünstige, sei zudem mit hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass das Zinsniveau in den nächsten Monaten auf dem aktuell äusserst tiefen Niveau bleibe.

Einzig bei den bereits etwas anziehenden Top-Sätzen könnten insbesondere Pensionskassen und Anlagestiftungen wieder vermehrt mit attraktiven Konditionen auf den Markt kommen - falls sich die Hoffnung auf eine baldige Impfung bewahrheite, heisst es weiter.

sta/

(AWP)

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Comparis rechnet auch 2021

Comparis rechnet auch 2021 mit scharfem Wettbewerb am Hypo-Markt

Die Haus- und Wohnungsbesitzer können auch im kommenden Jahr vom scharfen Wettbewerb der Hypothekenanbieter und den Zinsschwankungen profitieren. Davon geht Comparis bei seiner Prognose für das kommende Jahr aus.

17.12.2020 07:29

"Die Richtzinsen für eine zehnjährige Festhypothek dürften sich 2021 zwischen 0,9 bis 1,2 Prozent bewegen", schreibt Comparis-Finanzexperte Frédéric Papp. Für fünfjährige Festhypotheken wird der Richtsatz bis Dezember 2021 zwischen 0,7 und 1 Prozent gesehen.

Der Ausbruch der Corona-Pandemie im März hatte die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken vom Rekordtief bei 0,98 Prozent bis auf 1,20 Prozent anziehen lassen. Derzeit liegt der Richtzins wieder tiefer bei 1,05 Prozent (Stand: 15.12.20), wie es weiter heisst.

Hypotheken seien für Banken, Versicherungen und Pensionskassen eine attraktive Anlageklasse und der Wettbewerb habe deshalb an Intensität gewonnen. Der Rat an die Konsumenten lautet deshalb: Schwankungen bei Swap-Sätzen nutzen, auf Aktionen bei Laufzeiten achten und nicht den erstbesten Zinssatz akzeptieren.

Zinsdifferenzen von 0,2 bis 0,3 Prozent würden bei den Verhandlungen absolut im Bereich des Machbaren liegen. Bei einer Hypothek über 850'000 Franken würde ein um 15 Basispunkte günstigerer Zinssatz über eine Laufzeit von 10 Jahren fast 13'000 Franken ausmachen.

(AWP)

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Schweizer Hypothekarzinsen im

Schweizer Hypothekarzinsen im vierten Quartal trotz zweiter Welle stabil

Die Hypothekarzinsen haben sich gegen Jahresende 2020 kaum von der Stelle bewegt. Die zweite Coronawelle lässt die Richtzinsen von Schweizer Festhypotheken weitgehend kalt.

05.01.2021 07:00

Dies geht aus dem Hypotheken-Barometer des Vergleichsportals Comparis hervor.

Der Seitwärtstrend bei den Zinsen am Hypothekarmarkt hat sich damit auch im vierten Quartal fortgesetzt. Festhypotheken mit einer Laufzeit von zehn Jahren lagen laut der Mitteilung von Comparis vom Dienstag im Schnitt bei 1,05 Prozent und damit auf dem gleichen Niveau wie im Vorquartal. Sie stünden also noch knapp über der "psychologisch wichtigen" Marke von 1 Prozent, heisst es.

Auch die Zinsen für fünfjährige und zweijährige Festhypotheken bewegten sich mit 0,90 Prozent respektive 0,86 Prozent kaum. Während der ersten Coronawelle hätten die Hypothekarzinsen noch deutlich grössere Schwankungen gezeigt, so die Experten von Comparis. Zum Ende des erste Quartals hätten sich die Richtzinsen für zehnjährige Hypotheken innert weniger Tage vom Rekordtief bei 0,98 auf fast 1,20 Prozent verteuert.

Geringe Unterschiede zwischen Laufzeiten

Während sich die Hypothekarzinsen kaum verändert haben, blieben auch die Unterschiede zwischen den Laufzeiten in den letzten drei Monaten des vergangenen Jahres entsprechend gering. Die Differenz zwischen zwei- und fünfjährigen Hypotheken hat sich laut dem Hypothekenbarometer von Comparis von 5 auf 4 Basispunkte sogar noch etwas verringert.

Bei den fünf- und zehnjährigen Festhypotheken wurde die Differenz hingegen von 14 auf 15 Basispunkte leicht vergrössert. Der Unterschied zwischen zwei- und zehnjährigen Hypotheken blieb mit 19 Basispunkten gleich wie im Vorquartal.

2021 mehr Bewegung erwartet

Innerhalb der einzelnen Laufzeiten sind die Unterschiede hingegen gross, so die Experten weiter. So gebe es beispielsweise bereits ab 0,61 Prozent zehnjährige Hypotheken - und damit weit günstiger als zum Richtwert von 1,05 Prozent.

In den kommenden Monaten ist laut den Experten von Comparis nun wieder etwas mehr Dynamik im Hypozinsmarkt zu erwarten. Das habe aber weniger mit der Coronapandemie zu tun, als vielmehr mit der Hypothekarpolitik der Anbieter. Diese legten zu Jahresbeginn ihre Umsatz- und Ertragsziele fest, erklärte Comparis-Finanzexperte Frédéric Papp gegenüber der Nachrichtenagentur AWP. Dehsalb würden zu dieser Zeit oft attraktive Offerten unterbreitet. Dadurch intensiviere sich auch die Konkurrenz unter den Anbietern. Mit zunehmendem Konkurrenzkampf werde sich auch die Bandbreite der Hypothekarzinsen 2021 tendenziell wieder vergrössern.

tv/tt

(AWP)

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Kurz- und mittelfristige

Kurz- und mittelfristige Richtsätze für Festhypotheken auf Rekordtief

Die durchschnittlichen Hypothekarsätze sind im Dezember weiter gesunken. Zwei- und fünfjährige Laufzeiten sind damit auf rekordtiefem Niveau. Bei langer Laufzeit ist der Tiefpunkt allerdings noch etwas entfernt.

06.01.2021 09:56

Die Richtsätze, also die durchschnittlichen Sätze für Hypotheken von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen, nahmen bei allen Laufzeiten ab, wie aus einer Mitteilung von Moneypark vom Mittwoch hervorgeht. Zehnjährige Festhypotheken liegen mit einem Richtsatz von 1,14 Prozent noch rund zehn Basispunkte vom Tiefpunkt entfernt. Die Richtsätze für Festhypotheken über zwei Jahre (0,90 Prozent) und fünf Jahre (0,95 Prozent) liegen allerdings auf dem Allzeittief, das letztmals im August 2019 erreicht wurde, wie es in der Mitteilung heisst.

Die Bandbreite zwischen den Top-Sätzen, also den von Moneypark am besten ausgehandelten Sätzen, und dem Richtsatz ist allerdings im Vergleich zum Rekordtief 2019 enger geworden. Das heisst, dass der Kampf um die besten Zinssätze etwas abgenommen hat.

Tiefere Top-Sätze erwartet

Dass die Richtsätze für Hypotheken auf Allzeittief sind, während die Kapitalmarktzinsen gleichzeitig gestiegen sind, deutet laut Moneypark aber auf einen weiterhin intensiven Konkurrenzdruck zwischen den Anbietern von Hypotheken hin. Und dieser Wettbewerbsdruck dürfte laut dem Communiqué auch weiter bestehen.

Denn alternative Kapitalgeber wie Pensionskassen und Anlagestiftungen würden neu in Hypotheken investieren oder planten, ihre Bestände in den nächsten Monaten aufzustocken. Gleichzeitig wollen Banken und Versicherungen aber ihre Marktanteile halten oder noch weiter auszubauen. Das dürfte laut Moneypark zu tendenziell tieferen Topkonditionen führen.

Für die nächsten Wochen gebe es keine Anzeichen, dass die Hypothekarzinsen steigen werden, so die Experten von Moneypark. Trotzdem müsse wegen der Unsicherheit über den Verlauf der Coronakrise mit gewissen Schwankungen gerechnet werden.

(AWP)

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Stärkster Zinsanstieg seit

Stärkster Zinsanstieg seit März 2020: Hypotheken werden teurer

Die steigende Inflationserwartung schlägt sich nicht nur in den Renditen der Staatsanleihen nieder, sondern auch auf die Hypotheken. Insbesondere die Kosten für die langfristige Finanzierung steigen.

22.02.2021 10:49

Von Manuel Boeck

Seit Jahresbeginn ist die Rendite der Schweizer Bundesobligationen mit zehnjähriger Laufzeit stark angestiegen – insgesamt um 4648 Basispunkte. Damit befindet sich der Zinssatz wieder auf dem März-Niveau des vergangenen Jahres. Am Anleihenmarkt widerspiegelt sich die Erwartung einer steigenden Inflation, die durch das geplante US-Konjunkturpaket im Umfang von 1900 Milliarden Dollar weiter befeuert wird.

Rendite der Schweizer Bundesobligationen mit zehnjähriger Laufzeit seit einem Jahr (Quelle: cash.ch).

Der jüngste Zinsanstieg bei den Schweizer Bundesobligationen hat unmittelbar Konsequenzen auf die mittel- und langfristigen Zinsen für Hypotheken. Die Bauzinsen werden massgeblich von den Renditen der Bundesobligationen beeinflusst. In den letzten drei Wochen ist der Zinsindex für Wohnimmobilien von Hypotheke.ch um 0,07 Prozent auf 1,07 Prozent gestiegen. Nichts Dramatisches – und doch ist dies eine stärkere Bewegung nach oben als üblich. Es ist der stärkste Anstieg seit März 2020.

Entwicklung des Zinsindex von Hypotheke.ch seit einem Jahr (Quelle: Hypotheke.ch).

Dabei ist der Zinsanstieg weniger bei Hypotheken mit kürzeren Laufzeiten zu beobachten. Der Anstieg des Index auf Hypotheke.ch ist vielmehr auf Zinserhöhungen bei Laufzeiten ab fünf Jahren zurückzuführen – je länger die Laufzeit, desto stärker der Zinsanstieg.

Die Folge: Die Zinskurve hat sich nicht insgesamt nach oben verschoben, sondern ist steiler geworden. Als Konsequenz haben sich in den letzten sechs Wochen zehnjährige Hypotheken um 0,11 und fünfzehnjährige Hypotheken um 0,17 Prozent verteuert.

Schneller Anstieg eher unwahrscheinlich

Allerdings gehen die Experten von Hypotheke.ch nicht davon aus, dass sich der Trend akzentuiert. Folgende vier Punkte sprächen gegen einen Zinsanstieg:

  • Negativzinsen werden bestehen bleiben, da die Staaten kein Interesse an steigenden Zinsen haben. Zu gross sind die Staatsschulden.
  • Auf dem Schweizer Hypothekenmarkt wird der Verdrängungskampf grösser. Immer mehr Pensionskassen und Anlagestiftungen geben selbst Hypotheken heraus. Dies hält das Zinsniveau tief.
  • Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren - und insbesondere in der Corona-Krise - gestiegen. Dies spricht gegen die Erhöhung der Risikoprämien bei den Hypotheken.
  • Die SNB wird nicht von ihrer Währungspolitik abkehren. Um einen stärkeren Franken zu verhindern, sind tiefe Zinsen ein effektives Instrument.

Trotzdem spricht vieles dafür, dass die Rekordtiefs bei den Festhypotheken der Vergangenheit angehören. Wer sich aktuell Planungssicherheit schaffen will, sollte dies in der nächsten Zeit tun. Da ein weiterer starker Anstieg im Moment eher unwahrscheinlich erscheint, ist Eile aber nicht angebracht.

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Steigende Hypothekarzinsen:

Steigende Hypothekarzinsen: Die Gründe und die Folgen

Bei mittleren und langen Laufzeiten stiegen die Zinssätze in den letzten Wochen deutlich an: Ist das ein Ausrutscher oder eine Trendwende?

04.03.2021 16:30

Die durchschnittlichen Hypothekarsätze sind in letzter Zeit wieder deutlich angestiegen. Inflationsängste in den USA befeuerten einen raschen Anstieg der Kapitalmarktzinsen weltweit. Diesem Sog konnten sich auch die mittel- und langfristigen Hypozinsen in der Schweiz nicht entziehen.

Die Richtsätze, also die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 150 Banken, Versicherungen und Pensionskassen, stiegen laut dem Vergleichsdienst Moneypark in der mittleren und langen Laufzeit an. Bei den zehnjährigen Festhypotheken waren es 13 Basispunkte. Sie erreichten mit einem Richtsatz von 1,30 Prozent wieder das Niveau vom März 2020 kurz nach Ausbruch der Corona-Krise.

Einen weniger starken Anstieg gab es bei den fünfjährigen Laufzeiten, nämlich um 6 Basispunkte auf 1,00 Prozent. Zweijährige Hypotheken zeigten sich unverändert auf 0,90 Prozent.

Die Folge: Schärferer Wettbewerb

Aktuell werde eine Stabilisierung der Langfristzinsen auf dem derzeitigen Niveau und kein nachhaltiger Anstieg erwartet, so Moneypark. Die Inflationsängste in den USA und die dadurch ausgelösten Zinsanstiege rund um den Globus seien heftig und unerwartet gewesen.

Viele Ökonomen seien von der "hysterischen Reaktion" einiger Marktteilnehmer überrascht worden. Insofern dürfte es sich eher um ein Strohfeuer als um einen fundamentalen Kurswechsel handeln. Entsprechend dürften sich die Hypothekarzinsen auf dem aktuellen Niveau einpendeln.

Wettbewerb zwischen den Anbietern

Zudem werde sich der Wettbewerb unter den Anbietern dadurch eher verstärken. Auch der Einstieg alternativer Kapitalgeber wie Pensionskassen und Anlagestiftungen in den Hypomarkt dürfte dafür sorgen, dass gerade bei problemlosen Finanzierungen ein weiterer Zinsanstieg ausbleibe.

Von einer Inflation sei die Schweiz und auch Europa derzeit weit entfernt, so ein weiteres Argument. Zudem dürften die Währungshüter vor dem Hintergrund der riesigen Schuldenberge nur Zinserhöhungen beschliessen, wenn die Preisstabilität stark gefährdet sei. Schliesslich stehe der Konjunkturaufschwung weiterhin auf schwachen Beinen.

(AWP – rap)

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Inflationsanstieg: Fährt der

Inflationsanstieg: Fährt der Zug für günstige Hypothekarzinsen allmählich ab?

Wirtschaftserholung und Inflationssignale treiben Obligationenrenditen nach oben. Weil dies auch Wohnkredite beeinflusst, fragen sich Wohneigentümer, ob man jetzt noch günstig eine Langfristhypothek abschliessen muss.

30.03.2021 21:45

Von Manuel Boeck

Steigende oder fallende Anleihezinsen sind ein wichtiger Gradmesser für die konjunkturelle Entwicklung. Und da tut sich weltweit einiges, auch in der Schweiz.

Zwischen Jahresbeginn und Ende Februar stieg die Rendite der Schweizer Bundesobligationen mit zehnjähriger Laufzeit von -0,525 Prozent auf -0,229 Prozent stark an. Daraufhin ging die Rendite auf -0,265 Prozent wieder leicht zurück. Damit befindet sich der Zinssatz aber immer noch auf dem März-Niveau des vergangenen Jahres. 

Rendite der Schweizer Bundesobligationen mit zehnjähriger Laufzeit seit Januar 2020 (Quelle: cash.ch).

Am Obligationenmarkt spiegelt sich damit die Erwartung der Märkte einer steigenden Inflation. Eine Entwicklung, die durch das US-Konjunkturpaket im Umfang von 1900 Milliarden Dollar und die anhaltende Geldschwemme der Notenbanken weiter befeuert wird. Zu sehen ist diese Entwicklung an der Rendite der US-Staatsanleihen mit zehnjähriger Laufzeit. Diese hat sich seit Jahresbeginn von 0,917 auf 1,774 Prozent beinahe verdoppelt.

Rendite der Bundesobligationen beeinflusst Hypozinsen

Warum sollte diese Entwicklung am Anleihemarkt bestehende oder zukünftige Immobilienbesitzer überhaupt interessieren? Denn die Zinsen für Wohnungs- und Hauskredite werden massgeblich von den Renditen der Bundesobligationen beeinflusst. Der Zinsindex für Wohnimmobilien des Vergleichsportals Hypotheke.ch stieg im Februar von 1,01 auf 1,1 Prozent an. Daran ist zunächst nichts dramatisch - und doch war dies eine stärkere Bewegung nach oben als üblich. Im März ist der Index im Gleichschritt mit den Renditen der Schweizer Bundesobligationen leicht zurückgekommen.

Entwicklung des Zinsindex von Hypotheke.ch seit Jahresbeginn (Quelle: Hypotheke.ch).

Dabei ist der Zinsanstieg weniger bei Hypotheken mit kürzeren Laufzeiten zu beobachten. Der Februar-Anstieg des Index von Hypotheke.ch ist vielmehr auf Zinserhöhungen bei Laufzeiten ab fünf Jahren zurückzuführen – je länger die Laufzeit, desto stärker der Zinsanstieg.

Die Rendite bei den US-Staatsanleihen mit zehnjähriger Laufzeit könnten bis Jahresende auf 2 Prozent oder mehr ansteigen, sagt Bantleon-Chefökonom Daniel Hartmann im Gespräch mit cash.ch. Bei den Schweizer Bundesobligationen mit gleicher Laufzeit stehe ebenfalls ein weiterer Renditeanstieg gegen die Nullgrenze an.

Zehn-Jahres-Hypotheken bieten Sicherheit

Dies wird Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung haben. Was heist: Die absoluten Tiefststände bei den Hypothekarzinsen dürften der Vergangenheit angehören. Dies sagt Florian Schubiger, Mitbegründer Plattform Hypotheke.ch. Der Experte erwartet grundsätzlich keinen starken Zinsanstieg, wie er zu cash.ch sagt. Schubiger schliesst aber gleichzeitig nicht aus, dass die Inflation wegen einer massiven Geldschwemme plötzlich stark einsetzen kann und damit die Hypothekarzinsen nach oben treibt.

Wohneigentümer, die über längere Zeit in einer Liegenschaft bleiben wollen, empfiehlt Schubiger als Inflationsabsicherung eine Hypothek mit zehnjähriger Laufzeit. Mit einer guten Bonität erhält man aktuell einen Hypothekarzins unter 0,7 Prozent. Pensionskassen und Anlagestiftungen sind laut Schubiger derzeit die attraktivsten Hypothekenfinanzierer.

Wer eine langfristige Hypothek zu tiefen Zinsen abschliesst, profitiert als Hausbesitzer im Endeffekt sogar von der Inflation. Steigt nämlich diese, gehen langfristig auch die Immobilienpreise nach oben. Die Hypothek ist ein sogenannter Nominalwert. Das bedeutet: Bei steigender Inflation wertet sich die Hypothek und damit die Schuld real ab.

Fünf-Jahres-Hypothek als Saron-Alternative

Wer mehr Risiko eingehen will und vermögend ist, fährt aktuell mit der Saron-Hypothek mit unbefristeter Laufzeit und variablem Zinssatz sehr gut - aktuell 0,35 Prozent bei einer Top-Bonität. Erst wenn der Saron-Zins die Nulllinie überschreitet, ist bei bereits laufenden Saron-Hypotheken mit einem Zinsanstieg zu rechnen. Der Saron-Zins beträgt aktuell minus 0,73 Prozent.

Die Zinssätze für Geldmarkthypotheken wie der Saron-Hypothek orientieren sich an den kurzfristigen Zinsen, die von der Nationalbank gesteuert werden. Senkt die Nationalbank ihren Leitzins, sinken in aller Regel auch die kurzfristigen Zinsen und umgekehrt. Seit 2015 beträgt der Leitzins in der Schweiz -0,75 Prozent. Eine weitere Leitzinssenkung ist derzeit unwahrscheinlich.

Saron-Hypothekennehmer spekulieren aber auch darauf, dass die Schweizer Nationalbank (SNB) die Leitzinsen noch lange nicht erhöhen wird. Doch Daniel Hartmann vom Vermögensverwalter Bantleon geht davon aus, dass die Notenbanken bereits 2023 mit Leitzinserhöhungen auf die steigende Inflation werden reagieren müssen. Die SNB werde dann "dankend" mit der Europäischen Zentralbank (EZB) gleichziehen. 

Ob die Saron-Wette aufgeht, hängt daher in erster Linie von der Inflationsentwicklung und der Reaktionsstärke der Zentralbanken ab. Wem dies zu riskant ist und sich trotzdem nicht auf zehn Jahre binden will, empfiehlt sich daher eine Hypothek über fünf Jahre. Diese ist ebenfalls bei einem Zinssatz ab 0,35 Prozent erhältlich.

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Inflationsängste lässt

Inflationsängste lässt Hypothekarzinsen ansteigen

Die Furcht vor einer Inflation lässt die Hypothekarzinsen steigen. So habe der Richtzins für zehnjährige Festhypotheken den höchsten Stand seit einem Jahr erreicht.

06.04.2021 06:42

Das stellte das Vergleichsportal Comparis in seinem jüngsten Hypotheken-Barometer fest. Der Richtzins für zehnjährige Festhypotheken habe Ende des ersten Quartals 2021 einen Wert von 1,20 Prozent erreicht, teilte Comparis am Dienstag mit. Anfang Jahr hätten zehnjährige Hypotheken etwas mehr als 1 Prozent gekostet.

In der Spitze sei der Richtzins gar auf 1,21 Prozent geklettert. Im Vorjahresquartal waren die Hypothekarzinsen - angetrieben durch den Corona-Schock- maximal auf 1,19 Prozent angestiegen.

Weniger deutlich hätten die Richtzinsen fünf- und zweijähriger Hypotheken angezogen. Mit 0,92 und 0,86 Prozent lagen diese leicht unter den Werten des Vorjahresquartals.

Inflationsängste

"Viele glauben an ein baldiges Ende der Pandemie. Das befeuert die Aussicht auf einen globalen Wirtschaftsboom", stellte Comparis-Experte Frédéric Papp in der Mitteilung fest. Die Kehrseite: Inflationsängste keimten auf und die Kapitalmarktzinsen stiegen. Und höhere Kapitalmarktzinsen verteuern wiederum die Refinanzierungskosten von Hypotheken.

Die aufgeflammten Inflationsängsten liessen sich gut an den sich ausweitenden Zinsdifferenzen zwischen kurzen, mittleren und langen Laufzeiten ablesen, so Papp weiter. Gleichzeitig zeigten die Daten der Comparis-Tochter HypoPlus, dass Hypothekarinstitute den Swap-Anstieg bei weitem nicht voll abwälzen würden. Das gehe auf Kosten der Marge der Hypothekargeber.

Die Angaben zu den Zinssätzen des Hypothekenbarometers von Comparis basieren gemäss den Angaben auf den Richtzinssätzen von über 50 Kreditinstituten.

(AWP)

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Hypothekarzinsen in der

Hypothekarzinsen in der Schweiz stabilisieren sich

Nach einem stärkeren Anstieg im Frühjahr haben sich die Schweizer Hypothekarzinsen zuletzt stabilisiert.

09.06.2021 07:40

Aktuell stehen die Zinssätze gemäss Hypotheken-Index von Moneyland bei durchschnittlich 0,96 Prozent für fünfjährige und bei 1,23 Prozent für zehnjährige Hypotheken. Das ist ein leichter Rückgang gegenüber dem 1. März aber mehr als am 1. Januar.

Am 1. März hatten die zehnjährigen Hypotheken noch 1,28 Prozent gekostet, anfangs Jahr aber lediglich 1,10 Prozent, wie es in einer Mitteilung vom Mittwoch heisst. Die fünfjährigen Festhypos sind mit 0,96 Prozent gleich teuer wie Anfang Januar.

Trotz des Anstiegs seien Festhypotheken im historischen Rückblick immer noch günstig, schrieb Moneyland weiter. Zu Beginn der Coronakrise Anfang März 2020 hatten die Hypothekarzinssätze fast das historische Zinstief von August 2019 erreicht. Eine fünfjährige Festhypothek gab es seinerzeit für durchschnittlich 0,94 Prozent, eine zehnjährige für 1,02 Prozent. Danach zogen die Hypothekarzinsen wieder kurzfristig stark an.

(AWP)

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SNB veröffentlicht neue Daten

SNB veröffentlicht neue Daten zum Hypothekarmarkt

Der Schweizer Hypothekarmarkt wird transparenter. Denn die Schweizerische Nationalbank (SNB) veröffentlich zusätzliche Statistiken, wie sie am Montag mitteilte.

21.06.2021 10:00

So würden neu Zeitreihen zum Umfang neu vergebener Hypothekarkredite, zu den Einkommen der Kreditnehmer, den Nettomietzinsen und zur Bewertung der Pfandobjekte publiziert. Zudem weise die SNB Kennzahlen zum Belehnungsgrad und zur Tragbarkeit aus, die auf Grundlage dieser Daten berechnet würden.

Das Datenangebot umfasst laut den Angaben auch Untergliederungen für verschiedene Segmente wie Wohnimmobilien privater Haushalte, durch private Haushalte vermietete Wohnimmobilien oder durch Unternehmen vermietete Wohnimmobilien. Die publizierten Daten basieren auf einer Einzelkrediterhebung, welche die SNB bei den grössten Hypothekarbanken durchführt, wie es weiter heisst.

Ergebnisse aus dieser Erhebung fliessen gemäss der Mitteilung in die Beurteilung der Risiken für die Finanzstabilität durch die SNB ein. Die Nationalbank hatte erst letzte Woche erklärt, sie werde die Entwicklungen an den Hypotheken- und Immobilienmärkten weiterhin genau beobachten. Konkret werde auch regelmässig die Notwendigkeit einer Reaktivierung des sogenannten antizyklischen Kapitalpuffers geprüft.

Die SNB hatte den Puffer im Zuge der Corona-Krise im Frühjahr 2020 aufgehoben, damit die hiesigen Banken mehr Liquidität erhalten und die hiesige Wirtschaft besser mit Krediten versorgen können. Das Instrument war vor rund neun Jahren eingeführt worden und sollte die Risiken einer Immobilienblase eindämmen.

rw/uh

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Wenig Bewegung bei

Wenig Bewegung bei Hypothekarzinsen im Juni

Die Hypothekarzinsen in der Schweiz haben sich im Juni kaum bewegt. Es habe einen "Stillstand auf tiefem Niveau" gegeben, teilte der Hypothekendienstleister Moneypark am Donnerstag mit.

01.07.2021 08:30

So sei einzig der durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Hypotheken leicht gesunken, und zwar auf 1,22 von 1,24 Prozent. Bei allen anderen Laufzeiten habe es keine Veränderung gegeben. So liege der Richtsatz für fünfjährige Festhypotheken nach wie vor bei 0,94 Prozent und für zweijährige Festhypotheken bei 0,83 Prozent.

Die Bandbreite bei den untersuchten über 150 Banken, Versicherungen und Pensionskassen bleibe jedoch nach wie vor gross, betonte Moneypark. So seien zum Beispiel zehnjährige Festhypotheken schon für 0,70 Prozent zu haben.

Moneypark geht davon aus, dass sich an den tiefen Zinsen in den nächsten Wochen nichts ändern werde. Dazu trage auch der Wettbewerb unter den Hypothekaranbietern bei, der sich weiter intensivieren dürfte. Um Marktanteile zu gewinnen oder zu halten, müssten attraktive Konditionen gewährt werden. Dies gelte insbesondere auch für neue Anbieter.

rw/jb

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Wie Hypotharzinsen entstehen

Wie Hypotharzinsen entstehen – und wie man mit diesem Wissen Geld spart

Die Hypothekarzinsen sind historisch tief, aber: Wie genau eigentlich wird ein so ein Zins festgelegt? Dies zu verstehen hilft, bei der Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung Geld zu sparen.

18.07.2021 18:30

Von Marc Forster

Wenn die Federal Reserve, das amerikanische Pendant zur Schweizerischen Nationalbank (SNB), die Zinsen erhöht, dann kann dies Menschen in der Schweiz mit eigenem Haus oder eigener Wohnung direkt Geld kosten. Aber warum eigentlich? Die Fed ist weit weg und die Schweiz hat ja ihre eigenen Zinsen.

Ganz so einfach ist es nicht. Die in der Regel monatlich fälligen Zinsen für den Kauf eines eigenen Hauses oder einer Eigentumswohnung sind von mehreren Faktoren beeinflusst. Diese ändern sich immer wieder. Die Fed-Zinsen sind tatsächlich ein Faktor, der die Hypothekarzinsen beeinflusst. Damit haben Hypothekarnehmerinnen und -nehmer auch einen Orientierungspunkt, der hilft, eine Entscheidung zur Aufnahme eines Kredits zu treffen.

cash.ch nennt weitere Punkte, die zur Preisbildung beim Hypothekarzins beitragen und sagt, wo der "Hebel" für einen günstigen Wohnkredit liegt. 

Leitzinsen der Notenbanken

Als Folge der Finanzkrise 2008 und der Staatsschuldenkrise seit 2010 sind die Leitzinsen der grossen Notenbanken der Welt auf sehr tiefe und teils negative Level gesunken. Um eine Differenz zur Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) aufrechtzuerhalten, behält die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins seit dem 15. Januar 2015 auf -0,75 Prozent. Dies dürfte sich in naher Zukunft auch nicht ändern, weil diese Politik eine Aufwertung des Frankens verhindern soll.

Die Null- und Minuszinsen sind ein entscheidender Grund dafür, dass auch Hypothekarzinsen sehr tief sind. Der Leitzins ist eine Richtschnur für die Banken für die Refinanzierung ihrer Ausleihungen. 2008 wurden die Zinsen mit der Absicht gesenkt, die Kreditvergabe zu erleichtern. Wenn Finanzunternehmen einen sehr tiefen Zins bei der Notenbank bezahlen, dann können auch tiefere Zinsen für Firmen oder Personen festlegen, die Hypotheken oder andere Kredite aufnehmen. 

Anleihenrenditen und Swap-Sätze

Die Fed ist die wichtigste Notenbank der Welt. Eine Zinserhöhung in den USA triggert zwar nicht automatisch eine Zinserhöhung bei der EZB oder der SNB. Aber die Fed, die nicht nur Zinsen festlegt, sondern auch Anleihen am Markt aufkauft, beeinflusst vieles an den Finanzmärkten. So auch den Dollar-Kurs und damit weltweit die Währungsbewegungen sowie die Kurse und Renditen an den Anleihenmärkten.

Zumindest grob orientieren sich die Hypothekarzinsen an der Rendite von Anleihen, in der Schweiz ist dabei die Bundesobligation mit zehn Jahren Laufzeit zentral: Der so genannte "Eidgenoss".  Würde die SNB ihren Leitzins erhöhen, hätte dies sogar noch direkteren Einfluss auf die Hypothekarzinsen, wie Giampiero Brundia, Geschäftsführer des Beratungsunternehmens Oxifina, erklärt: "Der Leitzins beeinflusst zunächst die kurzfristigen Zinsen, aber wenn diese weiterrollen, entsteht eine Art Zinseszinseffekt: Dieser beeinflusst dann auch Zinsen mit längerer Laufzeit und damit auch die Bundesobligationen."

Zinsen für fünfjährige Festhypotheken seit 2013 (Grafik: Moneypark).

Einen direkten Einfluss auf die Hypothekarzinsen haben auch Swaps, mithilfe derer Hypothekenfinanzierer das Risiko sich ändernder Zinsen absichern. Swaps sind Zinssätze, die an den internationalen Finanzmärkten entstehen, respektive durch die Refinanzierungsbedingungen der Banken weltweit untereinander. Wenn die Finanzmärkte höhere Zinsen erwarten, werden die Swaps teurer: Ein Hypothekenfinanzierer bezahlt dann mehr dafür, beispielsweise eine Hypothek mit zehn Jahren Laufzeit abzusichern. Dies schlägt sich schliesslich in der Preissetzung der Hypotharzinsen nieder.

Auf diese Weise hat die Fed-Geldpolitik also Einfluss auf die Höhe der Hypothekarzinsen in der Schweiz. Im Moment stehen in den USA die Zeichen auf Zinserhöhung. Die Notenbank Federal Reserve hat angedeutet, im Laufe von 2023 die Zinsen vom heutigen Niveau von 0,25 Prozent abzuweichen. Ob das so kommt, ist eine andere Frage, denn geldpolitische Projektionen können schnell über den Haufen geworfen werden. Aber für die Finanzmärkte spielt es bereits eine Rolle, wenn über Zinserhöhungen gesprochen wird.

Und weil die Inflation in den USA stark gestiegen ist, urteilen manche, dass die Fed bei Zinserhöhungen sogar noch unter einen Druck geraten könnte, schneller zu handeln. Nach dieser Logik dürften Hypothekarzinsen in den nächsten Monaten eher steigen.

Fest- oder Geldmarkthypotheken sowie Laufzeiten

Für Hypothekarkundinnen und -kunden ist die Wahl einer Laufzeit wichtig. Bei kürzeren Laufzeiten profitiert man von einem tiefen Zins, könnte aber bei einem steigenden Zinsniveau vor der Situation zu stehen, die Hypothek zu einem höheren Zinssatz erneuern zu müssen. Eine Hypothek, die für fünf Jahre einen fixen Zins hat, kann es schon laut dem Vergleichsportal Hypotheke.ch für 0,55 Prozent geben. Bei einer Festhypothek über zehn Jahre beginnt es mit 0,9 Prozent.

Hypothekenfinanzierer wie Banken, Versicherungen oder Pensionskassen begründen den höheren Zinssatz bei längeren Laufzeiten mit einem grösseren Zinsänderungsrisiko. Hier spielen also die Swapsätze und damit im Hintergrund die Leitzinsen eine Rolle.

Sehr günstig sind die Zinsen auch bei den Geldmarkthypotheken, der Alternative zu Festhypotheken. Es gibt diese laut Hypotheke.ch schon ab 0,49 Prozent. Lange basierten Schweizer Geldmarkthypotheken auf dem Libor, einem in London ermittelten Referenzsatz für den Zinsmarkt im weltweiten Bankensystem. Mittlerweile verwenden mehr und mehr Banken den Saron, ein in der Schweiz erstellter Interbanken-Zins. Bei Libor- und Saronhypotheken ändern sich die Zinsen alle drei, sechs oder zwölf Monate. Damit reagieren sie schnell auf sinkende oder steigende Zinsen an den Finanzmärkten. Gegen diese Schwankungen lassen sich Geldmarkthypotheken zwar absichern. Bei Absicherungen – im Wesentlichen eine Verknüpfung von gegensätzlich laufenden Finanzpositionen, die Kursschwankungen dämpfen – gilt stets: Sie kosten etwas.

Fazit: Auch bei der Wahl von Laufzeiten beziehungsweise der Hypothekenart ist eine eigene Einschätzung zur Entwicklung der allgemeinen Zinsen eine wichtige Stütze.

Die Margenpolitik der Anbieter

Was als Hypothekarzins "im Schaufenster" einer Bank oder Versicherung steht, ist die Kombination aus einem Richtzins, der von den schon erwähnten externen Faktoren mitbestimmt wird, und der Marge des Anbieters. Dass Hypothekenfinanzierer etwas verdienen wollen, ist ja nun vollkommen legitim. Die Preisgestaltung als solches ist allerdings nicht immer allzu transparent.  

Aber dies funktioniert auf zwei Seiten. Hypothekarnehmerinnen und -nehmer können den Margenfokus der Anbieter ausnutzen. Die Banken und Versicherer stehen in enormer Konkurrenz zueinander und müssen bei der Hypotheken-Marge Abstriche machen, um am Markt wachsen zu können. Alle Banken und vielleicht noch etwas mehr Regionalbanken kommen bestehenden Kunden beim Hypothekarzins schnell einmal entgegen, weil sie ein Interesse haben, diese an sich zu binden.

Bei der Saron-Hypothek können Hypothekarnehmerinnen und -nehmer über die Marge verhandeln, sagt Oxifina-Geschäftsführer Brundia: "Der Saron-Satz ist mit dem Leitzins der SNB vergleichbar, also rund -0,75 Prozent – darüber setzen die Hypothekengeber ihre Marge. Usus ist allerdings, dass die Hypothekengeber den Basiszins im Falle von Negativzinsen auf Null setzen und die Zinsmarge dazu schlagen." Bei Festhypotheken rät Brundia, Angebote weit herum zu vergleichen.

Die Immobilie

Zudem will der Hypothekenfinanzierer wissen, was für ein Haus erworben wird und ob es sich an einer attraktiven Lage befindet. Denn das erworbene Objekt ist für die Kreditgeber ein Pfand, solange eine Hypothek drauf läuft.

Die Hypothekenanbieter bewerten Kunden und Objekte durchaus unterschiedlich. So kann es letztlich zu spürbar abweichenden Offerten kommen. Und deswegen müssen Hypothekarangebote unbedingt gut verglichen werden, auch wenn dies Zeit und Nerven kostet. Kleine Prozentabweichungen können über die Jahre tausende von Franken ausmachen.

Vermögensverhältnisse und Bonität

Der Hypothekenfinanzierer will das Risiko kennen, das Geldausleihen für ihn bedeutet. Einkommen, berufliche Aussichten, Vermögen und mögliche Sicherheiten als Eigenkapital der am Hauskauf Interessierten fliessen in die Überlegungen der kreditgebenden Finanzinstitution ein, ob und mit welchem Zins eine Hypothek vergeben wird.

Auch das Alter der Kunden spielt eine Rolle, denn Teile der Hypothek müssen zurückbezahlt werden. Bei der Wohnfinanzierung verbreitet ist immer noch, zwei Hypotheken für ein Objekt aufzunehmen. Die erste Hypothek geht oft nur bis zu einem Belehnungsgrad von zwei Dritteln der Hypothekarsumme. Die zweite Hypothek, die den Rest der Hypothek abdeckt und die bis zum Pensionsalter amortisiert werden soll, verteuert die Hypothek insgesamt etwas.

Wie jemand finanziell dasteht, ist entscheidend wichtig, wenn sie oder er ein Haus oder eine Wohnung finanzieren will. Je besser die Ausgangslage ist, desto leichter lässt sich ein tieferer Hypothekarzins aushandeln. Kaltblütig, wenn’s nötig ist.

Ich verliere nie! Entweder ich gewinne oder ich lerne!

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