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Wohnimmobilien-Preise trotz

Wohnimmobilien-Preise trotz Pandemie weiter gestiegen

Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum haben trotz Corona-Krise Ende 2020 neue Höchststände erreicht. Und der Preisanstieg dürfte dieses Jahr weitergehen.

25.02.2021 10:06

Konkret wurden Einfamilienhäuser im letzten Jahr um 2,9 Prozent und Eigentumswohnungen um 3,1 Prozent teurer, wie die am Donnerstag publizierte Studie "Immobilien Schweiz Q1/21" von Raiffeisen Schweiz aufzeigt. Regional sind die Preisentwicklungen allerdings sehr unterschiedlich.

In der Innerschweiz und in der Romandie etwa mussten Käufer fast 7 Prozent mehr für Einfamilienhäuser aufbringen, während die Preise in der Region Genfersee mit plus 0,4 Prozent nur sehr leicht gestiegen und in der Ostschweiz sogar etwas gesunken sind (-0,8%).

Bei den Preisen für Stockwerkeigentum liegen die Grossregionen Zürich und Ostschweiz mit einem Plus von 4,7 Prozent bzw. 4,0 Prozent vorne. Die tiefsten Preisanstiege erlebten die Eigentumswohnungen in der Süd- und Westschweiz mit 0,9 und 1,3 Prozent.

Tiefstzinsen

Die Preisanstiege dürften sich laut Studie auch dieses Jahr fortsetzen. Dank weiterhin tiefen Zinsen bleibe Wohneigentum gegenüber dem Wohnen zur Miete äusserst attraktiv, heisst es. Die Gesamtwohnkosten für ein durchschnittliches Objekt mit 3 bis 4,5 Zimmern waren demnach im letzten Jahr fast ein Drittel tiefer, wenn es als Eigentum gehalten wird.

"Für Haushalte, welche die Tragbarkeitsrichtlinien und Eigenkapitalvorgaben erfüllen, ist und bleibt der Erwerb von Wohneigentum aus reiner Kostenperspektive ein ökonomisch sinnvoller Entscheid", wird Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff in der Studie zitiert.

Die durch diesen Kostenvorteil getriebene Nachfrage werde auch dieses Jahr auf ein sehr dünnes Angebot treffen. So würden trotz der hohen Preise aktuell rund 40 Prozent weniger Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser gebaut als vor zehn Jahren. Dank staatlicher Unterstützungsmassnahmen und historisch tiefen Finanzierungskosten sei zudem nicht mit einer Angebotsausweitung durch plötzlich in Zahlungsschwierigkeiten geratende Hypothekarschuldner zu rechnen.

Bürobauer planen unbeirrt

Dem Büroflächenmarkt drohten derweil grosse Veränderungen, denn Homeoffice habe sich etabliert, heisst es in der Studie weiter. Allerdings könnten weiterhin kaum Coronaeffekte ausgemacht werden: Mit rund 10,5 Prozent bewege sich der Anteil der leerstehenden Flächen im Bereich der letzten Jahre.

Zudem seien die Mietpreise für Büroflächen trotz Krise nicht gesunken. "Im Immobilienmarkt drehen die Mühlen bekanntlich etwas langsamer als andernorts. Der Test steht diesem Markt erst noch bevor, denn er ist von langfristigen Mietverträgen geprägt und Umstellungen hin zu flexiblen Arbeitsmodellen erfolgen nicht über Nacht", erklärte Martin Neff in der Studie.

Auch bei den Baugesuchen für neue Büros könne man noch keine Reaktion beobachten. Viele Entwickler und Investoren hielten trotz des veränderten Marktumfelds nach wie vor an ihren Projekten fest.

Angesichts der verzögerten Marktreaktion sollten bei anstehenden Bauprojekten aber "unbedingt grundsätzliche Fragen zur Sinnhaftigkeit eines Projektes und dessen Chancen in der Post-Corona-Realität" gestellt werden, meint Neff. Projekte, die auf die veränderten Bedürfnisse angepasst seien, hätten in der neuen Realität gute Chancen. Projekte, welche die neuen Anforderungen nicht erfüllten, dürften hingegen mittelfristig durch den drohenden Verdrängungswettbewerb mit grossen Herausforderungen konfrontiert werden.

uh/ra

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Referenzzinssatz für

Referenzzinssatz für Wohnungsmieten bleibt bei 1,25 Prozent

Der Referenzzinssatz für Wohnungsmieten bleibt unverändert. Mieterinnen und Mieter können somit keinen Anspruch auf eine Senkung ihrer Mieten geltend machen. Auf der anderen Seite können Hausbesitzer die Mieten gestützt auf diesen Referenzwert auch nicht erhöhen.

01.03.2021 08:30

Der hypothekarische Referenzzinssatz verbleibt auf dem Stand von 1,25 Prozent, wie das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) am Montag mitteilte. Auf diesen rekordtiefen Wert war der Satz im letzten März gefallen.

Der dem Referenzzinssatz zugrundeliegende Durchschnittszinssatz ist gegenüber der letzten Publikation des hypothekarischen Referenzzinssatzes auf 1,28 von 1,30 Prozent gesunken.

Eine Änderung des momentan geltenden Zinssatzes ist erst angezeigt, wenn der von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) berechnete Durchschnittszinssatz auf unter 1,13 Prozent sinkt oder auf über 1,37 Prozent steigt. Grundlage der Berechnung sind die Zinssätze aller inländischer Hypothekarforderungen von Schweizer Banken.

Eingeführt im Herbst 2008

Der Referenzzinssatz wurde im Herbst 2008 eingeführt. Er ersetzte die damals in einzelnen Kantonen massgebenden Zinssätze für variable Hypotheken. Der Referenzzinssatz ist eine der Richtgrössen für die Höhe der Wohnungsmieten.

Seit seiner Einführung ist der Referenzzinssatz noch nie gestiegen. 2008 hatte er noch bei 3,5 Prozent gelegen, danach sank er schrittweise.

Der hypothekarische Referenzzinssatz sowie der zugrundeliegende Durchschnittszinssatz werden vierteljährlich durch das BWO bekanntgegeben. Der nächste Veröffentlichungstermin ist am 1. Juni.

ra/tt

(AWP)

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Warum der Traum vom Eigenheim

Warum der Traum vom Eigenheim für viele unerreichbar bleibt

Schweizer sehnen sich wegen Corona noch mehr nach eigenen vier Wänden. Doch immer weniger Menschen können sich ein Eigenheim leisten. Der Autor erklärt, warum das so ist, und bricht eine Lanze fürs Mieten.

08.03.2021 06:16

Von Claude Chatelain

Lockdown und Homeoffice-Pflicht haben die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden angekurbelt. Dies erklärte die Credit Suisse an ihrer Online-Medienkonferenz – nur um dann ernüchternd festzustellen, dass das ersehnte Wohneigentum mehr und mehr ausser Reichweite rückt.

Eine Herausforderung sei die kalkulatorische Tragbarkeit. Denn Hypothekarnehmer müssen ein Einkommen ausweisen, mit dem sie einen Hypothekarzins von 5 Prozent stemmen könnten. Hypozinsen sind heute natürlich viel, viel tiefer. Festhypotheken sind zu einem Zins von unter 1 Prozent zu haben. Um aber bei einem Zinsanstieg keine Pleiten und insolvente Eigenheimbesitzer zu riskieren, beträgt der kalkulatorische Hypozins 5 Prozent. Würde dieser gesenkt, nähme die Nachfrage nach Immobilien noch stärker zu, und wir müssten noch höhere Preissteigerungen in Kauf nehmen. Je höher die Preise, desto schmerzhafter ein Crash.

Der Traum von einem Eigenheim ist wegen der anhaltenden Preissteigerungen in weite Ferne gerückt. Immer weniger Haushalte mit einem mittleren Einkommen von 130'000 Franken können sich ein Eigenheim leisten. Gerade bei Einfamilienhäusern ist das frappant. Bei den Eigentumswohnungen sind 42 Prozent tragbar; bei Einfamilienhäusern lediglich 26 Prozent. Ende 2008 lagen diese Werte noch bei 65 und 43 Prozent.

Wobei es natürlich grosse regionale Unterschiede gibt: In der an Zürich angrenzenden Region Glattal beträgt der Anteil tragbarer Objekte unter 8 Prozent. In der Region Aargau um die 40, rund um Olten 62 Prozent. Dies, wie gesagt, bei einem mittleren Haushaltseinkommen von 130'000 Franken. Kann die Fremdfinanzierung zum Beispiel von 80 auf 60 Prozent gesenkt werden, siehts wiederum besser aus.

Ich kann den Traum verstehen. Ich hatte ein Reihenhaus, in dem die Kinder aufwachsen durften. Heute lebe ich alleine in einer Mietwohnung und muss mir anhören, ich sei doch blöd, bei den heutigen Hypothekarzinsen müsste ich mir eine Eigentumswohnung kaufen.

Rentabel oder nicht: Massgebend ist für mich das Wohlbefinden. Wenn mir der eben eingezogene Nachbar auf den Geist geht, der Verkehr auf meine Nebenstrasse umgeleitet oder auf dem Nachbarhaus eine 5G-Antenne meinen Schlaf raubt, kann ich problemlos die Wohnung kündigen und ausziehen. Flexibilität ist mir viel wert.

Zudem brauche ich keine Eigentümerversammlungen über mich ergehen zu lassen, bei denen darüber gestritten wird, ob das Graffiti in der Einstellhalle entfernt, die Fassade überholt oder das Dach saniert werden soll.

Ich möchte die Zeit im Haus nicht missen, aber: Auch Mietwohnungen haben ihre Vorteile. Das Haus habe ich übrigens auf Anraten meiner Kinder verkauft. Nachdem zwei Mal eingebrochen worden war, fühlten sie sich dort nicht mehr wohl.

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Renditeliegenschaften

Renditeliegenschaften erweisen sich als krisenresistent

Betongold scheint immun gegen Corona. Denn insgesamt hat sich der Immobilienmarkt als krisenresistent erwiesen.

17.03.2021 11:14

Obwohl die Leerstände im vergangenen Jahr etwas zugenommen haben, hat sich dies nicht negativ auf die eingenommenen Mieten ausgewirkt. Allerdings konnte 2020 die Performance von Immobiliendirektanlagen nicht auf dem Vorjahresniveau gehalten werden. Dies geht aus dem am Mittwoch veröffentlichten Swiss Property Benchmark des Beratungsunternehmens IAZI hervor. Die Performance beträgt per Ende Jahr 5,8 Prozent, nach 6,2 Prozent in 2019. Bei Geschäftsliegenschaften ging das Plus auf 4,5 Prozent (+5,2%) zurück. Wohnliegenschaften haben mit +6,7 Prozent (+7,1%) und gemischt genutzte Liegenschaften mit 6,0 Prozent (6,2%) besser abgeschlossen.

Die Performance ergibt sich aus der Wertveränderung und der Netto-Cashflow-Rendite der Liegenschaften.

Diese Entwicklung sei wegen der Coronakrise mit Lock-Downs und zahlreichen wirtschaftlichen Einschränkungen zu erwarten gewesen, wird Donato Scognamiglio, CEO der IAZI AG zitiert. Doch nach wie vor blieben Immobilien eine begehrte Anlage bei volatilen Aktienmärkten und einer unsicheren Wirtschaftsentwicklung.

Rückläufige Aufwertungen

2020 fielen die Aufwertungen geringer aus als 2019. Vor allem bei Geschäftsliegenschaften sei eine pragmatischere Haltung eingezogen, sagte Scognamiglio. Die Unternehmen wüssten noch nicht, wie viel Bürofläche sie in naher Zukunft benötigen würden, weil noch ein grosser Teil der Belegschaft im Homeoffice arbeite.

Insgesamt beträgt die Aufwertung 2020 +2,7 Prozent (+3,0%). Dabei erzielten Wohnliegenschaften noch ein Plus von 3,6 Prozent (+3,9%). Dagegen stagnierten gemischt genutzte Liegenschaften mit +3,0 Prozent. Geschäftsliegenschaften wurde noch um 1,4 Prozent (+1,9%) aufgewertet.

Rückläufig war auch die Netto-Cashflow-Rendite. Insgesamt beträgt dieser Wert noch 3,1 Prozent (+3,2%). Dabei war der Rückgang bei Geschäftsliegenschaften -0,3 Prozent, bei gemischt genutzten Liegenschaften -0,2 Prozent und bei Wohnliegenschaften nur -0.1 Prozent.

Die nicht realisierte Miete, unter der die Positionen Leerstand, Rabatte und Mietzinsausfälle summiert werden, beträgt bei Geschäftsliegenschaften 8 Prozent (6%) und bei gemischt genutzten Liegenschaften 6,4 Prozent (5,5%) an. Dagegen bleib der Wert bei Wohnliegenschaften stabil bei 4 Prozent.

Kantone Genf und Zürich besonders betroffen

Der Anteil der nicht realisierten Mieten ist bei Geschäftsliegenschaften in den Metropolitanregionen Genf mit 12,1 Prozent und in Zürich mit 7,1 Prozent relativ stark gestiegen. Auch dies sei nicht erstaunlich, sagt Sconamiglio. Dort konzentriere sich besonders das von Corona betroffene Wirtschaftsleben.

Doch trotz der starken Zunahme der nicht realisierten Mieten seien die effektiv erzielten Mieten kaum erodiert. Hier hätten die Covid-Hilfsmassnahmen eine stabilisierende Wirkung erzielt. Zudem schienen Immobilieneigentümer die Zeit der Lockdowns zu nutzen, um bei vor allem Geschäftsliegenschaften Sanierungen voranzutreiben.

(AWP)

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UBS sieht Überhitzungsrisiken

UBS sieht Überhitzungsrisiken am Immobilienmarkt in den Grosszentren

Der laufende Immobilienboom findet kein Ende. Doch als Kehrseite haben sich in der vergangenen Dekade die Ungleichgewichte verschärft. Je nach Region bestehen aber unterschiedliche Risiken.

29.03.2021 12:20

Experten der Grossbank UBS definieren konkret mehrere verschiedene Risiken. Die Entkopplung der Eigenheimpreise von den Haushaltseinkommen und dem Mietpreisniveau bewirke demnach einen Anstieg des Fundamentalrisikos. Dabei seien überdurchschnittliche zukünftige Wertsteigerungen bereits eingepreist. Bei steigenden Zinsen oder schlechteren lokalen Wachstumsaussichten drohten daher überproportionale Preisabschläge, schreibt die Bank in der am Montag veröffentlichten "Risikokarte Eigenheimmarkt 2021", die bisher im UBS Swiss Real Estate Bubble Index publizierte regionale Gefahrenkarte ersetzt. Diese Risiken seien in Zürich, dem Kanton Basel-Stadt, im Limmattal, am Zimmerberg, in Zug, im Glatt- und Furttal sowie in Lausanne am grössten.

In einigen Regionen drohe ausserdem das Überhitzungsrisiko. Dabei lasse ein deutlicher Nachfrageüberhang die Preise überschiessen. Es bestehe das Risiko, beim Kauf überhöhte Preise zu bezahlen. Eine Abschwächung der Nachfrage dürfte die Eigenheimpreise überproportional unter Druck setzen, heisst es.

Zudem gebe es auch Regionen, wo das für Verkäufer relevante Liquiditätsrisiko erhöht sei. Dabei ist der Verkauf erschwert, weil viel Angebot auf wenig Nachfrage stosse. Dies trifft laut UBS auf Lugano, Mendrisio, Locarno, Tre Valli, Sierre, Leuk, La Chaux-de-Fonds, das Val-de-Travers und Vevey zu. Wer in einer solchen Region unter Zeitdruck verkaufen müsse, riskiere ebenfalls Preisabschläge, so die UBS.

Tragbarkeitsregeln als Zeichen der Vorsicht

Dass die Banken vor diesem Hintergrund vorsichtiger werden, scheint wenig erstaunlich. Die UBS weist daher auch die Kritik an den Tragbarkeitsvorschriften der Banken zurück. Um eine Hypothek zu erhalten, müssen potenzielle Schuldner mit ihrem Einkommen einen fiktiven Hypothekarzins von 5 Prozent stemmen können. Er zeigt also, wie stark sich jemand bei einem bestimmten Einkommen verschulden kann.

Ein Zinssatz von 5 Prozent wirke bei den aktuellen Zinsen wie aus der Zeit gefallen, schreibt die Bank. Und im Einzelfall könne Kritik an den Tragbarkeitsvorschriften auch berechtigt sein. Mit der Tragbarkeitsrechnung wollten die Banken aber potenzielle Verluste in zukünftigen Hochzinsphasen minimieren. Zudem hätte eine Lockerung der Vorschriften noch höhere Eigenheimpreise zur Folge.

pre/kw

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Die Über-60-jährigen treiben

Die Über-60-jährigen treiben künftig das Angebot am Eigenheimmarkt an

In den nächsten 25 Jahren dürften die Über-60-Jährigen alleine im Kanton Zürich mehrere zehntausend Einfamilienhäuser auf den Markt bringen.

20.04.2021 07:30

Wie angespannt die Nachfragesituation im Eigenheimmarkt derzeit im Kanton Zürich ist, zeigt ein Blick auf die Inserate-Plattform Homegate. Dort waren 2020 rund 13 Prozent weniger Eigenheime ausgeschrieben als im Jahr zuvor, wie die Zürcher Kantonalbank (ZKB) in einer am Dienstag veröffentlichten Immobilienstudie hinweist.

Der einzige Lichtblick liegt in der Hoffnung, einst ein Haus einer älteren Person übernehmen zu können. Aktuell besitzen gemäss der ZKB die Über-60-Jährigen im Kanton Zürich rund 54'000 Einfamilienhäuser und 158'000 Wohnungen. Dies sind über die Hälfte aller Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern sind es sogar mehr als 80 Prozent.

Besitzwechsel innerhalb der Familie

Handänderungen von Liegenschaften mit einer Finanzierung bei der Zürcher Kantonalbank zeigen zwar, dass fast jedes zweite Einfamilienhaus innerhalb der Familie bleibt. Es gibt aber auch eine gute Nachricht für diejenigen, welche von einem Haus träumen und nicht das Glück haben, ein Haus innerhalb der eigenen Familie erwerben zu können: In den nächsten 25 Jahren dürften gemäss der Berechnung der ZKB die Über-60-Jährigen rund 30'000 Einfamilienhäuser auf dem freien Markt veräussern.

Beim Stockwerkeigentum sind die Aussichten für die Suchenden noch besser. Das Interesse von Familien an dieser Art Immobilie scheint gemäss ZKB insgesamt etwas weniger ausgeprägt als bei einem Einfamilienhaus. Bleibt eine ältere Eigentumswohnung innerhalb der Familie, wird sie relativ häufig vermietet (42%).

62 Prozent aller Erbschaften werden jedoch am freien Markt verkauft. In den nächsten 25 Jahren dürften folglich rund 100'000 Wohnungen allein von den Über-60-Jährigen auf den Markt kommen. Dies wäre ein jährliches Zusatzangebot von 4'000 Eigentumswohnungen.

(AWP)

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Mehr Schweizerinnen und

Mehr Schweizerinnen und Schweizer träumen vom Eigenheim

Mehr Wohnraum, eine gepflegte Einrichtung oder Wohnen auf dem Land: Die Corona-Pandemie beeinflusst die Wohnbedürfnisse der Schweizerinnen und Schweizer deutlich.

28.04.2021 07:44

Das Zuhause ist in der Coronakrise als Rückzugs- und zugleich Arbeitsort noch wichtiger geworden. Sowohl drinnen wie draussen sind die Ansprüche der Mieter oder Käufer von Wohnraum gestiegen, wie die am Mittwoch gemeinsam vom Hypothekenvermittler Moneypark, dem Wohneigentumspezialisten Alacasa und der Helvetia veröffentlichten "Wohntraumstudie" zeigt.

Zwar seien die Miete respektive der Preis einer Wohnung oder eines Hauses nach wie vor das wichtigste Kriterium auf der Suche nach einem neuen Daheim, heisst es. Doch bereits an zweiter Stelle folge neu der Aussenbereich. Waren Balkon, Terrasse oder Garten vor Corona für ein Drittel matchentscheidend, sieht das heute über die Hälfte der Befragten so.

Auch der Innenraum gewinnt an Bedeutung: Helligkeit (42 Prozent), Grösse (41 Prozent) und Grundriss (40 Prozent) sind laut der Studie klar ausschlaggebend für Wohnraumsuchende. Und die Aussicht (25 Prozent) wird im Vergleich zu 2020 ebenfalls vermehrt als entscheidendes Kriterium genannt. Die Lage der Traumimmobilie soll derweil nach wie vor ruhig und naturnah sein und gleichzeitig gut an den öffentlichen Verkehr angebunden.

Grosses Kaufinteresse

Die Pandemie hat auch den Kaufwunsch vieler verstärkt. Über die Hälfte in der Studie Befragten träumt von einer eigenen, allenfalls weiteren, Wohnimmobilie. Insgesamt plane gut ein Drittel den Kauf einer Immobilie und zwei Drittel signalisierten ein Kaufinteresse. Der Kaufwunsch sei bei Mietern besonders gross.

Dabei gewinnt das Wohnen auf dem Land an Attraktivität. In der Umfrage bevorzugt fast die Hälfte heute eine ländliche Wohnumgebung. Das seien neun Prozentpunkte mehr als noch vor Ausbruch der Pandemie, heisst es. Alles in allem zeigten sich in der Studie allerdings mit 90 Prozent auch das Gros der Befragten mit der aktuellen Wohnsituation zufrieden.

(AWP)

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