Ende April wollte cash.ch von den Leserinnen und Leser bereits einmal erfahren, welche Hypothek sie bevorzugten: Fest mit zehn Jahren oder fünf Jahren Laufzeit, einer anderen Laufzeit (möglich sind 2 bis 20 Jahre) oder einer Saron-Hypothek.

58 Prozent der Teilnehmerinnen und Teilnehmer bevorzugten damals die leitzinsabhängige Saron-Hypothek - ein aussergewöhnliches Ergebnis, denn im gesamten Hypothekarmarkt greifen nur rund 20 bis 25 Prozent zu dieser Finanzierungsform. 28 Prozent sagten, sie würden 10 Jahre Laufzeit in Form einer Festhypothek wählen, 9 Prozent gaben 5 Jahre Laufzeit an, und lediglich 5 Prozent eine andere Laufzeit (graphisch dargestellt finden sich die Ergebnisse hier). 

Nun stellt cash.ch die Frage nach der favorisierten Hypothek noch einmal - denn das Umfeld für Hypotheken hat sich seit April verändert. 

Leitzinsen, Obligationen-Renditen, Hypozinsen: Alles steigt

Die Hypothekarzinsen steigen eigentlich schon seit der Jahreswende. Im Dezember 2021 betrug das durchschnittliche Niveau aller Hypothekarzinsen in der Schweiz gut 1 Prozent. Seit spätestens im Januar klar wurde, dass die US-Notenbank Federal Reserve (Fed) die Zinsen erhöht, haben sich die Kosten für Eigenheimkredite kontinuierlich erhöht. Auch die Marktzinsen von Anleihen steigen. Die Schweizer Bundesobligation bringt nach Jahren der Minus-Rendite inzwischen 1,37 Prozent ein. Unter null lag die Rendite der Anleihe zuletzt für kurze Zeit Ende Januar. 

Im Mai überstiegen die Hypothekarzinsen die 2-Prozent-Marke. Seit Anfang Juni geht es noch schneller aufwärts. Der 75-Basispunkte-Schritt der Fed vom vergangenen Mittwoch heizt den Auftrieb weiter an, doch am Ende ist es die Schweizerische Nationalbank (SNB) gewesen, die das Thema Hypothekarzinsen mit voller Wucht ins Bewusstsein der hausfinanzierenden Bevölkerung zurückbrachten. 

Seit Donnerstag, 16. Juni, liegt der Schweizer Leitzins bei -0,25 Prozent, einen halben Punkt höher als vorher. Gemäss dem Zinsindex des Vergleichsportals Hypotheke.ch ist das durchschnittliche Niveau der Hypothekarzinsen auf 2,51 Prozent angestiegen. 

Für Festhypotheken werden höhere Zinsen prognostiziert

Zehnjährige Festhypotheken wurden vor wenigen Monaten für Hypothekarnehmer mit sehr guter Bonität noch unter 1 Prozent angeboten, jetzt zeigt Hypotheke.ch für die in der Schweiz beliebteste Form für die Wohnfinanzierung 2,42 Prozent an. Die Vergleichsplattformen Moneyland mit 2,16 Prozent und Comparis mit 1,93 Prozent liegen etwas tiefer. Auch bei der fünfjährigen Laufzeit sind die Zinsen nicht mehr paradiesisch tief, und die drei Vergleichsportale geben Sätze zwischen rund 1,5 und 1,9 Prozent an.

Die Unterschiede können sich ergeben, weil nicht alle Plattformen die Angaben gleich schnell anpassen. Tatsache ist, dass das Zinsniveau in diesen Tagen rasch ansteigt. Dass Zehnjahres-Festhypotheken bald 3 Prozent Zins aufweisen, wird von manchen Experten erwartet. 

Höherer Leitzins lässt Saron-Hypozins ansteigen

Bei der Saron-Hypothek sind die Zinsen zwischen 0,4 und 0,6 Prozent immer noch tief. Der SNB-Leitzins ist auch bei -0,25 immer noch negativ - dies ist bedeutsam, weil sich das Pricing der Saron-Hypothek aus dem Leitzins-Niveau respektive dem daraus abgeleiteten Schweizer Interbanken-Referenzzins Saron plus der Marge für den Hypothekenfinanzierer ergibt. Bei Negativzinsen ist die Berechnungsgrundlage für Saron-Hypotheken Null. Aber Saron-Zinssätze bei über 1 Prozent werden durch die geänderte SNB-Zinspolitik jetzt realistischer.

Die Schweizerische Nationalbank hat angedeutet, im Interesse der Inflationsbekämpfung die Zinsen weiter anzuheben. Die Vermögensverwaltungsbank Lombard Odier glaubt, dass es vierteljährlich zu einem 0,5-Prozentpunkte-Zinsschritt kommt. Dies heisst, dass die Zinsen schon am 22. September ins Positive drehen.

Lombard Odier geht davon aus, dass der Zinserhöhungszyklus bei 0,75 Prozent Anfang 2023 enden wird. Auch die Ökonomen der UBS oder der Credit Suisse glauben, dass das Zinsniveau bis Anfang nächstes Jahr unter 1 Prozent bleiben wird. Doch Zinsen sind generell schwer vorauszusagen und die SNB lässt sich bei ihren Plänen auch nicht in die Karten schauen.

Abhängig ist das künftige Schweizer Leitzinsniveau davon, wie sich die Inflation weiterentwickelt, in der Schweiz und weltweit, wie schnell andere Notenbanken ihre Zinsen anheben und in welchem Verhältnis sich der Aussenwert des Franken zu anderen Währungen verhalten wird. Klar ist aber: Zinsen, die wieder im Plus sind, werden auch die Saron-Hypothek verteuern.