Ist das Discounted Cash-Flow-Verfahren bei Finanzanlagen ebenfalls bei Immobilienanlagen anwendbar?

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12.12.2013 21:56
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Ist das Discounted Cash-Flow-Verfahren bei Finanzanlagen ebenfalls bei Immobilienanlagen anwendbar?

Ist das Discounted Cash-Flow-Verfahren bei Finanzanlagen ebenfalls bei Immobilienanlagen anwendbar?

Seit vielen Jahren verwenden Analysten bei der Immobilienbewertung ihre eigenen Bewertungsmodelle. Neben dem Kostenansatz, Hedonistischen Ansatz und Vergleichsansatz findet das Discounted Cash Flow-Verfahren immer grösseren Anklang. Da dass Discounted Cash-Flow-Verfahren bei Finanzanlagen sehr verbreitet ist, äussern viele Immobilieninvestoren Bedenken, dass Immobilienanlagen und Finanzanlagen zu verschieden seien und daher eine eins-zu-eins Anwendung nicht ohne Bedenken durchgeführt werden kann. Ist dieser Zweifel jedoch begründet?


Immobilienanlagen und Finanzanlagen weisen einige Gemeinsamkeiten auf; Der Wert der Anlage wird durch die zukünftigen Kapitalflüsse abgezinst und ist abhängig von der Marktunsicherheit sowie den Erwartungen. Je höher der erwartete Anstieg des Kapitalflusses und je tiefer das dazugehörige Risiko, desto höher ist der Wert der Anlage.
Weiter ist es so, dass in vielen Fällen Finanzanlagen und Immobilienanlagen gleich auf makroökonomische Veränderungen reagieren. Ein Abschwung der Wirtschaft beeinflusst beide negativ, ebenso wie ein Anstieg des Realzinssatzes.

Kritiker argumentieren jedoch, dass das aufgrund unterschiedlicher Liquidität der beiden Märkte das Risiko- und Renditemodell für Finanzanlagen nicht auf den Immobilienmarkt übertragen werden kann. Dies liegt daran dass das Handelsvolumen von Finanzanlagen werden viel höher ist als das von Immobilienanlagen.
Auch wird auf die unterschiedliche Kapitalflussstruktur hingedeutet. Öfters haben Immobilieninvestitionen eine begrenzte Lebensdauer, währenddem der Zeithorizont bei Finanzprodukten einen endlosen Zeithorizont aufweisen. Die Unterschiede der Lebensdauer zeigt sich im Vermögenswert am Ende der Schätzungsperiode.
Ein weiterer und letzter Faktor ist das Diversifikationspotential der beiden Anlageklassen. Beim Discounted Cash-Flow-Verfahren berücksichtigen die Eigenkapitalkosten das nicht-diversifizierbare Risiko. Dieses nicht-diversifizierbare Risiko wird durch den Parameter Beta gemessen, welcher grundsätzlich die Variabilität der Erträge misst, und auf der Annahme beruht, dass jedes Portfolio genügend differenziert ist. Aufgrund der hohen Anschaffungskosten von Immobilienanlagen ist es jedoch schwieriger diese zu differenzieren.

Die Antwort auf die Frage ob die Discounted Cash-Flow Methodik problemlos auf die Immobilienbewertung übertragbar ist, scheint sich zu verdeutlichen wenn man denn Effekt der Inflation auf Immobilienanlagen und Finanzanlagen betrachtet. Historische Berechnungen deuten darauf hin, dass eine höher als erwartete Inflation einen negativen Effekt auf Finanzanlagen hat, wobei Bonds und Aktien gleichermassen betroffen sind. Fama und Schwert (1977) kalkulierten, dass ein 1% Inflationsanstieg zu einem durchschnittlich 1.54% Abschwung der Bondpreise und einem 4.23% Abschwung der Aktienpreise führt. Im Gegensatz dazu hat ein unerwarteter Inflationsanstieg einen positiven Einfluss auf die Immobilienpreise.

Aufgrund dieser Faktoren ist die Kritik vieler Investoren und Analysten begründet: Immobilienanlagen erfordern einen anderen Bewertungsansatz als Finanzanlagen.

 

 

Source: Cirio.net (2013)

 

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01.12.2014 12:56
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Selbstverständlich kann man das DCF Modell anwenden. Das DCF Modell ist eine Investitionsrechnungs-Methode. Diese Methode lässt sich überall dort anwenden, wo CF anfallen....was gerade bei Aktien nicht immer der Fall ist  (ausser es wird Dividende bezahlt).

Bei Immobilien wird oft ein Wert ermittelt indem man den Ertragswert (u.U. mit DCF berechnet) und den Substanzwert (zB mittels Anlagekosten und/oder Lageklassenmethode) gewichtet (zB 1:1). Je nach dem für welchen Zweck die Immobilie gedacht ist (Vermietung=Renditeobjekt oder selbstbewohnt=Substanzobjekt) wird der Ertragswert (Renditeobjekt) oder der Substanzwert höher gewichtet.

 

......zudem bin ich der Ansicht, dass das makroökonomische Umfeld keinen Einfluss auf die Wahl der Bewertungsmethode hat......viel wichtiger ist, dass man immer die gleiche Methode anwendet und nicht - je nach Gusto - die Methode ändert.....

Fine-Tuner