SE SWISS ESTATES PS SF 50

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09.09.2009 15:18
#1
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SE SWISS ESTATES PS SF 50

@ bern xchange (SEAP)

kennt jemand die Firma? überlege mir gerade einzusteigen, habe aber momentan ziemlich wenig Zeit, mich über die Firma schlau zu lesen.

take it easy, but take it!
19.09.2016 09:15
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Für mich erstaunlich, dass solche Geschäfte  überhaupt möglich sind.
Da müssten doch bei der Revisionsgesellschaft die Alarmglocken läuten...

18.09.2016 08:08
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Genau. Gemäss meinen Infos ist die ML-Trading in Liquidation.

Den Anteilseignern werde eventuell ein Titelumtausch angeboten.

(Werden wohl gratis SEAP erhalten. Hehe.....)

Da die Lquidation erst im 2.Semester erfolgt, wird wohl fürs erste Halbjahr noch kein Abschreiber erfolgen.

Ist schon erstaunlich was da so läuft...

Gruss und good trades

Homemanager

 

16.09.2016 13:49
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ML Trading wurde m.E. (wenn ich da nicht komplett falsch liege) dekotiert. Wahrscheinlich ist diese Beteiligung tatsächlich keinen Penny mehr wert. Wird wohl als Abschreiber im 2016 daherkommen.

16.09.2016 09:28
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Alle halbe Jahre wieder sei erwähnt.

SEAN und SEAP (SwissEstates): Finger weg.
Gründe sind schon alle erwähnt. Irgendwelche positiven News gibt es keine.
Da scheint mir eine (wenn wohl auch legale) Abzocke par excellence zu laufen.

(Nur meine persönliche Meinung! Das muss also nicht unbedingt stimmen).

Gruss und good trades

Homemanager

24.05.2016 18:06
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Revisionsstelle:

Revisionsstelle austauschen.... jede "abgesetzte" Revisionsstelle bei SwissEstates ist meiner Meinung nach eine gute Revisionsstelle......

Fremdaktien:

Die Kotierung der Minenaktien war ja genau dafür gemacht worden, damit man sie im Bericht aufwerten kann.
Ob überhaupt ein realer Wert dahinter steht weiss man nicht, aber das Resultat "sieht" schön aus.

Dividende:

Nach Pseudodividende kein Wort über Gewinnverwendung 2015... lol.
Wer hier investiert ist selber schuld........

 

Gruss und good trades
Homemanager

10.05.2016 12:33
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smiletoyou hat am 09.05.2016 - 09:46 folgendes geschrieben:

Habe den Geschäftsbericht schnell überflogen; Achtung: offensichtlich wurde die Beteiligung an der ML-Trading (2014 komplett abgeschrieben) im 2015 wieder zu Marktpreisen eingebucht. Daraus resultiert ein Finanzerertrag von 2.2 Mio. Ansonsten würde der Reingewinn nicht so gut aussehen

Ich glaube, es geht "nur" um ca 1.6 Mio, die als «Ertrag» eingebucht wurden der ML Aktien. Aber das ist immer noch der grosse Teil des ausgewiesenen Reingewinns von 2.2 Mio.

Das Vorgehen ist allzu durchsichtig. Aufgrund der Revision wurden letztes Jahr die Aktien der ML Trading (ISIN CH0221173120 ) von 3 Mio vorher behauptetem Wert auf Null abgeschrieben wegen "Nicht-Bewertbarkeit". Nun ist der Titel an der Börse, hat einen MiniHype und Fall - im Groben von 0.5 auf 3 und zurück) hinter sich und Ende Jahr wird ein "Kurswert" eingebucht von 1.6 Mio. (Also noch -1.4 Mio wertberichtigt statt -3 Mio). Daraus folgt 1.6 Mio Gewinn. An der realen "Bewertbarkeit" hat sich zwar überhaupt nichts geändert, aber man hat dafür eine neue Revisionsgesellschaft genommen. Per heute besteht auch der im GB 2016 angenommene Kurswert von 1.6 Mio nur noch aus weniger als 0.5 Mio. Aber vielleicht gibt es wieder Boni für den ausgewiesenen 2016er Gewinn.

Da kannst Du Dreistigkeit lernen: Unveräusserbare Papiere über Schürfrechte in der Mongolei als Gewinn verbuchen und dann in der Welt herumposaunen in allen Pressemitteilungen: "gestiegener Reingewinn". Gelogen ist das nicht, also gesetzlich erlaubt.

Infos ML Trading: Next Paris: https://www.euronext.com/products/equities/CH0221173120-XMLI/quotes

Im und seit dem Börsengang wurden nur Miniteile (Promillebereich) des Aktienkapitals gehandelt.

10.05.2016 10:11
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Glaube keiner Bilanz, die du nicht selbst gefälscht hast...!

10.05.2016 10:02
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Blaues Hufeisen hat am 09.05.2016 - 07:39 folgendes geschrieben:

Geschäftsbericht 2015 erschienen: Jahresgewinn CHF 2.26 Mio. (Vorjahr -0.012 Mio.), NAV je Titel CHF 13.62 (Vorjahr 13.15). Dass hier ein gewisser Risikoabschlag eingepreist wird, ist vollkommen ok. Aber doch nicht fast 85%! Selbst bei einem hohen Risikoabschlag von 50% müsste der PS irgendwo um 7 Stutz notieren. Ich bleibe dabei, dass hier ein enormes Wertpotenzial verborgen liegt.

Hab ich auch gedacht und umlernen müssen. Du hast in der Theorie völlig recht. Aber die Theorie gilt nicht, solange das Management so arbeitet wie die letzten 6 Jahre. Es herrscht eine völlig ineffiziente Methode von Beschaffung mit sogenannt schlauen Deals. Regelmässig entstehen aber horrende Prozessverluste, Rechtskosten, hohe Finanzierungskosten. Im Einzelabschluss sind dieses Jahr minus 4.98 Mio Wertberichtigung bilanziert (abgeschrieben). Eine solch horrende Überbewertung musst Du erst mal zustandebringen.

Herausgekommen ist eine schwer verschuldete Gesellschaft ohne der Branche auch nur halbwegs angemessenes CashFlow-Ergebnis. Nur der CEO als Bonus-Bezüger hat profitiert. Das wird so bleiben, solange das Management so bleibt und der VR aus untätigen Kopfnickern besteht.

 

 

09.05.2016 09:46
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Habe den Geschäftsbericht schnell überflogen; Achtung: offensichtlich wurde die Beteiligung an der ML-Trading (2014 komplett abgeschrieben) im 2015 wieder zu Marktpreisen eingebucht. Daraus resultiert ein Finanzerertrag von 2.2 Mio. Ansonsten würde der Reingewinn nicht so gut aussehen

09.05.2016 07:39
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Geschäftsbericht 2015 erschienen: Jahresgewinn CHF 2.26 Mio. (Vorjahr -0.012 Mio.), NAV je Titel CHF 13.62 (Vorjahr 13.15). Dass hier ein gewisser Risikoabschlag eingepreist wird, ist vollkommen ok. Aber doch nicht fast 85%! Selbst bei einem hohen Risikoabschlag von 50% müsste der PS irgendwo um 7 Stutz notieren. Ich bleibe dabei, dass hier ein enormes Wertpotenzial verborgen liegt.

21.04.2016 14:49
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würd ich nie anfassen, viel zu kleines handelsvolumen. als ich vor ca. 7 jahren mit der börse angefangen habe musste ich das als erste lektion lernen.

in dem moment wo du die dinger loswerden willst wirst du sie nicht los, jedenfalls nicht zu einem guten preis. dazu kommt, dass die firma einen ziemlich undurchsichtigen eindruck macht

21.04.2016 13:39
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Habe das relativ hohe Volumen heute ebenfalls bemerkt. Wer hier dabei ist (bin auch mit einer kleinen Position drinnen), weiss aber, dass es sich um eine High-Risk Aktie einer Unternehmung handelt, welche extrem undurchsichtig ist. Auf der einen Seite steht der hohe Abschlag zum NAV (welcher eine gewisse Sicherheit suggeriert) jedoch steht auf der anderen Seite die hohe Verschuldung und die miese  Rentablität. Liquidität könnte ebenfalls ein Problem werden/sein. Trotzdem: wer das Risiko liebt, weshalb nicht 

21.04.2016 13:12
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Auch hier kommt Volumen rein! Und bitte, lasst die Kommentare von wegen Totalverlust. Hinter der Gesellschaft steht ein Schweizer Immobilienportfolio. Der geprüfte NAV lag zuletzt bei CHF 13.24 je PS. 

07.01.2016 11:13
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Wie gesagt.... die letzten beissen die Hunde.

Da gibts ausser Totalverlust nix mehr zu holen....

Gruss und good trades

Homemanager

18.12.2015 14:45
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Hopfen und Malz?

Homemanager hat am 15.12.2015 - 16:44 folgendes geschrieben:

Hopfen und Malz verloren........

Es geht nur um die Kasse der Manager. Als Aktionär oder PS-Besitzer wird es nur Totalverlust geben......

Leider.

Das kann ich mir noch nicht so richtig vorstellen: Ich bin immerhin Mitinhaber von Liegenschaften, die durchaus einen Wert haben, obervorsichtig und mit Abschlägen gerechnet mehr als das doppelte des heutigen Börsenwertes der Firma. 

Natürlich sehe ich die Gefahr, dass das Management und Beraterkreise und ähnliches immer nur Geld abschöpfen, anderes Geld sinnlos ausgegeben und z.B. verprozessiert wird und die Aktionäre auf dem trockenen sitzen gelassen werden.  Das kann man ein paar Jahre machen, aber dann nicht mehr. 

Der Stimmrechtsaktionär = CEO hat es ja verstanden, auf anderen Wegen Geld aus der Firma zu ziehen (Boni, Umtausch von Schulden in illiquide Bergbauaktien). Er scheint nicht auf Dividenden angewiesen zu sein. Das im Gegensatz zu anderen, inhaberdominierten, aber besser und mit mehr Sorgfalt geführten Gesellschaften. 

 

 

15.12.2015 19:38
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@Fröögli

Fröögli hat am 15.12.2015 - 16:58 folgendes geschrieben:

 Verbleibt also nur das Problem der bestehenden Wertpapiere.

Gute Frage! Es kann nur noch um Schadensbegrenzung handeln. Auf bessere Zeiten zu warten, wäre zwecklos. Der Charakter dieser Manager wird sich nicht ändern oder im besten Falls erst nach sehr vielen Jahren. Inzwischen kann man mit anderen Aktien gutes Geld erwirtschaften.

Ich würde die PS in Frankfurt „bestens“ oder mit tiefer Limite anbieten. Dort kennt man die Machenschaften von Swiss Estates noch nicht so gut wie in der Schweiz. Deshalb könnte man dort die PS vielleicht noch weg bekommen.

Bei den Aktien ist die Sache schwieriger, da sie nur in Bern gehandelt werden und der Ruf der Firma in der Schweiz arg ramponiert ist. Ich würde dort die Aktien „bestens“ (oder mit Limite 4 Fr.) so lange anbieten, bis jemand anbeißt. Ich vermute, dass das Management demnächst eine Show mit ihrer „Restrukturierung“ veranstalten wird, um weiteren Aktionären das Geld aus der Tasche zu ziehen. Bei dieser Gelegenheit könnte man die Aktien mit etwas Glück noch los werden.

Allerdings muss ich zugeben, dass ich Skrupel habe mit der Empfehlung, diese Papiere anderen Leuten anzudrehen.

 

Nachtrag: Heute, 16.12.15, wurden an der Berner Börse tatsächlich einige PS gehandelt. Vielleicht könnte man dort auch versuchen, aus diesen Titeln auszusteigen.

15.12.2015 16:58
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sarastro hat am 13.12.2015 - 15:54 folgendes geschrieben:

In diesem Thread sind bereits Aspekte erwähnt, die gegen einen Kauf dieser Aktie sprechen.

Das ist erst mal sicher klar. Kaufen: nur als heisse Spekulation. Mit Spielgeld.   Die schwierigere Frage heisst: verkaufen zu sehr tiefen Preisen und durchhalten für bessere Zeiten, wenn Du mehr als Spielgeld drin hast. 

Der NAV ist nicht immer ein zuverlässiges Maß für die Bewertung einer Immobilienaktie. Erstens könnte der Substanzwert manipuliert sein, indem man gefügige Immobilienschätzer einsetzt. Der Immobilienwert sollte in erster Linie über die Mieterträge und Unterhalskosten ermittelt werden.

Das ist mehr oder weniger NAV und ich hatte den Eindruck, da kann man nicht mit hohen Abweichungen operieren. Kein Schätzer/Bewerter kann es sich leisten, mehr als 25% daneben zu liegen. Obwohl: In Immobilienkrisen sind schon viele Wertgutachten pulverisiert worden. 

 

Es stellt sich aber die Frage, wohin die Mieterträge fließen. Wenn sich die Geschäftsleitung und Verwaltungsräte mit Strafanzeigen und Prozessen bekriegen, geht das Geld zuerst an Rechtsanwälte und zu den Gerichten und erst zuletzt an die Aktionäre. Der Wert eingebrachter Liegenschaften und deren „Bezahlung“ mittels Aktien ist ziemlich willkürlich. Außerdem sollte der Lohn und die Boni der Manager in einem gesunden Verhältnis zum Ertrag für die Aktionäre stehen. Bei Swiss Estates scheint gar kein Geld bei den Aktionären anzukommen (wenn man von faktisch unverkäuflichen PS absieht).

 

Das scheint das wahre Problem der Firma zu sein. Das einzige, was die Anleger die letzten Jahre sehen, sind sinkende Kurse, sinkende Rentabilität. 

Ich sehe keine Gründe, dass sich das in Zukunft ändert. Auf Versprechungen des jetzigen Managements gebe ich nichts. Diese Leute hatten lange genügend Zeit, den Beweis anzutreten, dass sie etwas für die Aktionäre leisten können. Da wird weiterhin nichts kommen. Eine "Restrukturierung" würde bestenfalls der Kasse dieser Manager aber bestimmt nicht der Kasse der Aktionäre nützen.

Im Moment scheint es doch so, dass das Geld wegen Wachstum ausgegangen ist. Da gewohnte Kapitalaufnahmen wenig Sinn machen - da macht doch einfach niemand mit - ist es zum Finanzengpass gekommen (75% Verschuldung) trotz aller beschrittenen ungewöhnlichen Wege der Finanzierung. Und die 3 Mio Aktien im «Mongolei Bergbau» - sie fehlen natürlich dramatisch am Arbeitsgeld. 

Es stellt sich die Frage, ob es bei börsenkotierten Immobiliengesellschaften nicht bessere Anlagemöglichkeiten gibt als Swiss Estates.

Sicher ist das so. Fast alles andere ist besser. Ausser Züblin und vielleicht noch PeachProperty. Auch ausserbörslich (OTC-X) gibt es einige gute Gesellschaften. Sie haben in der Regel weniger Agio als die grossen Firmen wie Allreal, SPS usw. 

 

Meine Antwort ist eindeutig: Mit PSP, Swiss Prime Site etc. ist man als Aktionär besser bedient. Dort erhält man eine Dividende zwischen 3% und 4% in Cash und der Wert des Immobilienbestandes scheint dort zu wachsen. Einfach nur auf einen tiefen NAV zu setzen oder auf einen tiefen Börsenkurs wie zum Beispiel bei Züblin, ist gefährlich. Mit so einem einfachen Schema verliert man als Aktionär meistens sehr viel Geld. Was wirklich zählt, das ist die Rendite für den Aktionär in Cash.

 

Verbleibt also nur das Problem der bestehenden Wertpapiere. 

15.12.2015 16:44
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Bin auch der Meinung:

Hopfen und Malz verloren........

Es geht nur um die Kasse der Manager. Als Aktionär oder PS-Besitzer wird es nur Totalverlust geben......

Leider.

Gruss und good trades

Homemanager

13.12.2015 15:54
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@Fröögli

In diesem Thread sind bereits Aspekte erwähnt, die gegen einen Kauf dieser Aktie sprechen.

Der NAV ist nicht immer ein zuverlässiges Maß für die Bewertung einer Immobilienaktie. Erstens könnte der Substanzwert manipuliert sein, indem man gefügige Immobilienschätzer einsetzt. Der Immobilienwert sollte in erster Linie über die Mieterträge und Unterhalskosten ermittelt werden. Es stellt sich aber die Frage, wohin die Mieterträge fließen. Wenn sich die Geschäftsleitung und Verwaltungsräte mit Strafanzeigen und Prozessen bekriegen, geht das Geld zuerst an Rechtsanwälte und zu den Gerichten und erst zuletzt an die Aktionäre. Der Wert eingebrachter Liegenschaften und deren „Bezahlung“ mittels Aktien ist ziemlich willkürlich. Außerdem sollte der Lohn und die Boni der Manager in einem gesunden Verhältnis zum Ertrag für die Aktionäre stehen. Bei Swiss Estates scheint gar kein Geld bei den Aktionären anzukommen (wenn man von faktisch unverkäuflichen PS absieht).

Ich sehe keine Gründe, dass sich das in Zukunft ändert. Auf Versprechungen des jetzigen Managements gebe ich nichts. Diese Leute hatten lange genügend Zeit, den Beweis anzutreten, dass sie etwas für die Aktionäre leisten können. Da wird weiterhin nichts kommen. Eine "Restrukturierung" würde bestenfalls der Kasse dieser Manager aber bestimmt nicht der Kasse der Aktionäre nützen.

Es stellt sich die Frage, ob es bei börsenkotierten Immobiliengesellschaften nicht bessere Anlagemöglichkeiten gibt als Swiss Estates. Meine Antwort ist eindeutig: Mit PSP, Swiss Prime Site etc. ist man als Aktionär besser bedient. Dort erhält man eine Dividende zwischen 3% und 4% in Cash und der Wert des Immobilienbestandes scheint dort zu wachsen. Einfach nur auf einen tiefen NAV zu setzen oder auf einen tiefen Börsenkurs wie zum Beispiel bei Züblin, ist gefährlich. Mit so einem einfachen Schema verliert man als Aktionär meistens sehr viel Geld. Was wirklich zählt, das ist die Rendite für den Aktionär in Cash.

10.12.2015 11:46
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..... Falls ich investiert wäre, möglichst schnell verkaufen.

Meine Gründe will ich nicht erläutern, um unangenehme Diskussionen zu vermeiden.

Das verstehe ich nicht so ganz. Ein solches Forum ist doch dafür da, zu lernen, warum die einen Aktien gut und zu empfehlen sind und warum andere eben gerade nicht. Die Situation ist doch sehr wenig einsichtig: ein so massive Unterbewertung (Kurswert zu innerem Liegenschaftenwert) ist doch erstmal verblüffend. 

07.12.2015 22:12
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Fröögli hat am 07.12.2015 - 18:37 folgendes geschrieben:

Die Frage bleibt: Hopfen und Malz verloren oder lohnende Mittelfristgeschichte? 

Ich habe über diese Immogesellschaft recherchiert. Dabei sind bei mir sämtliche Warnlampen aufgeleuchtet. Mein Entscheid wäre klar: Ja kein Geld in diese Firma investieren. Falls ich investiert wäre, möglichst schnell verkaufen.

Meine Gründe will ich nicht erläutern, um unangenehme Diskussionen zu vermeiden.

07.12.2015 18:37
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Effizienz

Morgen beschliesst Swiss Estates AG eine «effizientere Struktur» - Umwandlung in Holding, vor allem aus Steuergründen. 

Neugierig bin ich ja da, ob dann einmal die Rentabilität effizient aus dem Keller kommt. Die Unterbewertung ist ja immer noch (mindestens in der Theorie) riesig, resp. ist immer grösser geworden. Die Kurse liegen bei weniger als ein Drittel vom inneren Wert. Nach wie vor einzigartig unter allen CH-Immobilien Werten. Die Frage bleibt: Hopfen und Malz verloren oder lohnende Mittelfristgeschichte? 

16.10.2015 15:12
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Sonicht hat am 23.06.2015 - 22:06 folgendes geschrieben:

..

Schau dir die Kurse an, schlimmer wird's immer.

 

Stimmt. 

Die sogenannten Dividenden sind gekommen von Swiss Estates AG. Es sind "Kapitalrückzahlungen" und sie bestehen aus praktisch nicht handelbaren Papieren (PS, Berner Börse). Eine Bardividende gibt es nicht. 

Das Verfahren scheint so: Die Firma druckt einfach mehr Papiere und verteilt sie. Klassische Verwässerung. Mit Wert hat das wenig zu tun. Effekt: die Papiere sind auch für einen Viertel (!) des behaupteten NAV (innerer Wert, der in der Regel nicht um nicht mehr als 20% verschönert dargestellt werden kann) nicht verkaufbar. (Nicht schlecht abgeguckt bei der EZB ist die zauberhafte Vermehrung der Papiere). 

Sie haben eine "Bewertungsfirma" angestellt (SRC Deutschland), die unbeirrt «kaufen», «kaufen» ausgibt und Dividendenrenditen von 5.1% für 2015 (=Zahlung Sommer 2016) und von 7.2% und 9.2% für die folgenden Jahre prognostiziert. Also: montiert die Sonnenbrillen, damit Euch das kommende Kursfeuerwerk nicht blendet. Zielkurs ist 12 statt wie jetzt 3.20 für die PS - so sagt es SRC für die Zukunft. 

Wie hiess das doch früher: wessen Brot ich ess, dessen Lied ich sing.... 

Die Anleger glauben nicht an die Firma, selbst wenn sie an die Liegenschaften glauben.  Vor allem grosse institutionelle Anleger scheinen die Firma komplett zu schneiden, sonst wäre doch Handel da. Obwohl: die Papiere sind am NAV gesehen massiv unterbewertet. Spekulation könnte sich lohnen, aber es braucht wahrscheinlich Nerven und viel Geduld. Soviel NAV Wert kann doch gar nicht versteckt werden auf 10 Jahre hinaus. 

 

 

23.06.2015 22:06
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Immer noch mutig?

Smile, smile

immer noch dabei.

Schau dir die Kurse an, schlimmer wird's immer.

 

05.06.2015 12:10
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Schein und Sein

*** vom Admin gelöscht ***

 

 

05.06.2015 11:59
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*** vom Admin gelöscht ***

05.06.2015 11:43
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SE /

*** vom Admin gelöscht ***

 

 

 

 

19.05.2015 20:55
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Homemanager hat am 15.05.2015 - 11:38 folgendes geschrieben:

 

In der Bilanz kann meines Erachtens (bin kein Profi!) nur noch bemängelt werden, das der Fremdfinanzierungsanteil sehr hoch ist. Andere Punkte sehe ICH nicht mehr als kritisch.

Gegenteilige Meinungen sind herzlich willkommen.  

Du hast soweit recht, nur ich sehe das wesentliche Problem bei Swiss Estates in der Erfolgsrechnung, nicht in der Bilanz. Die Ertragsschwäche ist eklatant im Vergleich zu anderen Immobiliengesellschaften. (Es wird aber alles besser werden, steht sinngemäss im Jahresbericht).

Wenn alles a.o. rausgerechnet wird, (Aufwertungen von 4.3 Mio , Abschreiber von 4 Mio inkl. 0.5 Mio Rückstellung), dann verbleibt ein Reinertrag von 800'000 aus dem operativen Geschäft. Das ist aber sehr wenig für das ca. im Mittel im Jahr vorhandene Eigenkapital von 34 Mio.(= ca. Stand Halbjahr 2014). Da zeigt sich einfach ein allzu ungünstiges Aufwand/Ertragsverhältnis. 

Es gibt auch Hinweise dazu in der ER (Konzernrechnung, nicht Einzelabschluss). Vom Mietertrag werden ca. 12 Prozent (800'000) als Minderung verbucht. Die Leerstände waren aber lange nicht so hoch. Der Finanz- und Immobilienaufwand ist im Rahmen, der Personal- und Verwaltungsaufwand mit 1.5 Mio recht hoch, gemessen an 5.3 Mio Nettomiet-Ertrag. 

Die Jahresrechnung ist für mich kein Grund, da zu investieren. Die Frage ist eher, wie man mit der Unterbewertung umgeht. Die Kurse liegen bei <50% NAV, was nur heissen kann: es ist kein Mut da, aber theoretische Chancen. Aber die Lustlosigkeit, in Stimmrechts-Strukturen zu investieren, ist verständlich. Ein paar böse andere Vorkommnisse wie SIKA und andere mit übers Ohr gehauenen Aktionären zeigen vielleicht auch Auswirkungen. 

Auch da gilt: Gegenteilige Meinungen sind herzlich willkommen. 

19.05.2015 20:30
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Blaues Hufeisen hat am 15.05.2015 - 16:30 folgendes geschrieben:

das ein namhafter Teil der übertriebenen Rückstellungen/Wertberichtigungen wieder in Form von a.o. Erträgen zurückfliessen wird. 

Da brauchst Du aber viel Vertrauen in die Mongolei und die Korrektheit der dortigen Geschäftabläufe. Ich kann daaer nichts vernünftiges aussagen. De facto blickt da niemand rein, vermute ich, ausser dem CEO selber, der via sein Umfeld dort beteiligt oder mindestens informiert ist. 

Aus den anderen Prozessen ist eher kein Geld zu erwarten. Diese Summen sind einfach weg, der Abschreiber unumkehrbar. 

Deshalb mache ich mir überhaupt keine Sorgen, auch wenn ich beim NAV mehr erwartet hatte. 

Ich mache mir nach genauerem Studium einige mehr Sorgen als Du. Der NAV ist mehr gesunken als die 3 Mio Abschreibung an Minenaktien ausmachen. Letzteres macht ca 0.88 aus pro Wertpapier, gesunken ist der NAV aber um 1.55. Wenn man die anderen Abschreibers auch hineinnimmt (nochmals ca. 1 Mio), dann macht das 1.18 Verlust pro Papier. Verbleibt eine Differenz von 0.37 pro Papier, was wieder mehr als 1.2 Mio "unklaren" NAV Verlust ausmacht. 

Rechenmethode: alle Papiere (Stimmrechtsaktien, Namensaktien, PS) machen ca. 3.4 Mio Papiere à Fr 10 aus)

Das finde ich sehr bemerkenswert angesichts der Tatsache, dass keine Dividenden laufen. Jede Immobiliengesellschaft, die keine Dividenden liefert, müsste eigentlich den NAV steigern. Bei Swiss Estates verbleibt ein NAV Verlust von 1.2 Mio ohne alle Abschreiber.  Bin ich denn da wo falsch an der Rechnung? Wie geht denn das, dass eine Immogesellschaft Wert vernichtet jenseits von a.o. Abschreibern? (Wobei zu bemerken ist, dass Prozessabschreiber eher die Regel als a.o. waren in den letzten Jahren Swiss Estates.) 

15.05.2015 16:30
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Für mich ist klar...

das ein namhafter Teil der übertriebenen Rückstellungen/Wertberichtigungen wieder in Form von a.o. Erträgen zurückfliessen wird. Deshalb mache ich mir überhaupt keine Sorgen, auch wenn ich beim NAV mehr erwartet hatte. 

15.05.2015 11:38
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Eigentlich ja schon.... aber da wurde ziemlich bereinigt.

Die schwierig zu bewertenden (resp. einzutreibenden) Positionen (Fremdaktien und Restforderung Lüthi) wurden praktisch vollständig (1.-) abgeschrieben. Etwas über 4 mio...... Wertbereinigungen.

Somit ist die Bilanz bereinigt, aber auch der NAV "nur" noch CHF 13.15.

Damit sind allerdings Abschreibungen auf Positionen gemacht worden, welche gemäss Geschäftsleitung nicht notwendig gewesen wären, da die Werte eigentlich bestehen aber in der Buchhaltung nun mal so abgebildet werden müssen. Ich bin froh das diese Abwertungen durchgeführt werden, da ich hier die Meinung der GL nicht teile. Falls dann in Zukunft doch ein ausserordentlicher "Gewinn" resultiert ist dies auch ok.

In der Bilanz kann meines Erachtens (bin kein Profi!) nur noch bemängelt werden, das der Fremdfinanzierungsanteil sehr hoch ist. Andere Punkte sehe ICH nicht mehr als kritisch.

Gegenteilige Meinungen sind herzlich willkommen.

Gruss und good trades

Homemanager

 

  

13.05.2015 12:54
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Danke für die Info...

was denkst Du, mind. CHF 16 NAV je PS müssten wir eigentlich sehen, oder?

13.05.2015 11:24
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Die Zahlen kommen heute abend (nach 20:00 Uhr / nach Börsenschluss Frankfurt).

Gruss

Homemanager

12.05.2015 10:05
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Der Aktienkurs ist schon viele viele Jahre vom NAV sehr weit entfernt. Dies wird wohl seine Gründe haben. Trotzdem ist die jeztige Bewertung extrem tief und dies ist der Grund weshalb ich dabei bin. Gründe für tiefe Bewertung/Skeptik:

Liquidität, Vergangenheit CEO, Informationspolitik, frühere Gerichtsfälle (abgeschlossen), Finanzierung, Kotierung Berner Börse, Titel ist absolut nicht liquid, usw

12.05.2015 10:00
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Mein Kursziel ist CHF 10!

Die Zahlen kommen übrigens bereits morgen, steht so auf der Website von SE Swiss Estates. NAV dürfte wohl irgendwo im Bereich von CHF 16 je PS liegen.  Das Ding notiert also um 75% unter dem NAV!!! Ich bin auf jeden Fall auch dabei, das lasse ich mir nicht entgehen.

12.05.2015 09:49
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Seit heute bin ich auch wieder an Bord. No Risk, no Fun...

Kursziel CHF 6-7

11.05.2015 20:04
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Es scheint dass es SEAP nicht mehr lange unter 5.- gibt ....

 

Heute wieder mal im Gegenteil. Ausverkauf mit Kursen unter 4.-. Mehr als 90'000 Fr. Volumen.  Und das erst noch knapp vor Erscheinen des Jahresberichtes? Wozu? Und da soll noch einer schlau werden? Weiss da einer mehr oder wird einfach irrational verkauft oder eben hoffnungslos verkauft?

Gespannt, was nächste Woche passiert, wenn alle Zahlen da sind. 

05.05.2015 08:18
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Es scheint dass es SEAP nicht mehr lange unter 5.- gibt ....

Good trades

Homemanager

30.04.2015 13:37
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Besten Dank!!  Also nix neues (für uns ...).

Vielleicht müsste man doch Postfinance fragen. Da man ja den Titel über Postfinance nicht mehr kaufen kann, müssten die doch mit Sicherheit etwas wissen was der Allgemeinheit noch nicht bewusst ist.

Gruss und good trades

Homemanager

30.04.2015 12:46
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Homemanager hat am 30.04.2015 - 09:40 folgendes geschrieben:

Hast du den Bericht? Kannst du mir den Ausschnitt SwissEstates zukommen lassen?

 

Ich hoffe, damit keine Urheberrecht zu verletzen. 

Viel Erhellendes gibt es nicht. "Muss einer verkaufen" oder "etwas im Busch". "Kaufen, Wasser im Munde zusammen" aber auch "Warnung vor Illiquidität".  Sie erwarten 16 NAV, was in richtiger Einschätzung ja ein Disagio von mehr als 70% gäbe. Zu seltsam. Stell Dir vor, es gibt Häuser für extrem billig und keiner geht hin? (Aber alle rennen dorthin, wo ein Cervelat 50 Rappen billiger ist...) Was die Wirtschaftsinformation meint mit "etwas im Busch", kann ich nicht sagen. (Hallo Wirtschaftinfo, könnten Sie bitte etwas genauer erläutern?)

Zitat: 

Was läuft bei SE SWISS ESTATES PS?

Obwohl der zuletzt mit CHF 14.71 ausgewiesene innere Wert (NAV) eine massive Unter-bewertung von SE SWISS ESTATES PS anzeigt und das Management in den vergangenen Monaten zusätzliche Schritte unternommen hat, um den NAV weiter zu steigern, sind die Valoren seit einigen Wochen einem erheblichen Verkaufsdruck ausgesetzt. Da wir nun schon lange genug an den Finanzmärkten aktiv sind, gibt es aus unserer Sicht genau zwei Szenarien, welche die jüngsten Kursbewegungen erklären könnten: Entweder jemand muss seine Bestände verkaufen oder es ist etwas im Busch. Gemäss den uns vorliegenden Informationen stehen jedoch keine Unternehmensnews an, welche den Kursrückgang rechtfertigen würden. Im Gegenteil: Stimmen unsere Berechnungen, so wird SE SWISS ESTATES im Mai einen überzeugenden Jahresabschluss präsentieren und eine weitere Steigerung des NAV auf rund CHF 16 je PS bekanntgeben. Der Discount würde sich damit auf nicht mehr nachvollziehbare 75% ausweiten! Insofern gehen wir stark davon aus, dass ein grösserer Investor seine Bestände in SE SWISS ESTATES PS abbauen muss. Jedenfalls scheint dieser Investor das Geld dringend zu brauchen, sonst hätte er die Transaktion etwas marktschonender abgewickelt. „Des einen Freud, des anderen Leid“, heisst es so schön. Deshalb sehen wir aktuell noch einmal eine gute Gelegenheit, SE SWISS ESTATES PS zu kaufen. In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass man für dieses Investment risikofähig sein muss, da es sich um einen marktengen Nebenwert handelt. Berücksichtigt man hingegen, dass man mit einem 75%igen Abschlag in den Schweizer Immobilienmarkt investieren kann, so läuft zumindest uns das Wasser im Munde zusammen. Kursziel CHF 12!

Ende Zitat

Ich bleibe da erstmal an der Seitenlinie. Verkaufen scheint wenig Sinn zu machen oder nur für die, die auf dem Standpunkt stehen "Lasset alle Hoffnung fahren." (Dante, das Höllentor). Sehr viel schlimmer kann es doch gar nicht kommen. Aber mir ist "das Wasser im Mund" ein bisschen sauer, um zu kaufen. Vielleicht erfährt man mehr im Jahresbericht (13.5.), z.B. über die komischen Aktienposten in der Bilanz und über andere Dinge. 

Kann sich jemand einen Spruch machen, wer die kotierte Wandelanleihe kaufen soll? Valor 25998354, Berner Börse. Sie wird in Aktien zurückbezahlt (kein Wahlrecht) im Jahre 2029 und bringt fast 2% Zins. Das scheint unattraktiv (es wurden bisher auch Null Stück gehandelt), entstanden ist das eher im Zusammenhang mit einem Liegenschaftendeal. Marktplatzierung scheint nicht möglich. Die Rechnung sagt doch: Du kaufst (später) Aktien zu 10 Fr. (=Nennwert), hast unterdessen 2% Zins. Da kaufe ich doch vorher noch Aktien für deutlich weniger - wenn ich denn ein ruhiges Gefühl hätte dabei.  Oder überlege ich da was falsch? Die einzige Überlegung könnte ja sein: Es geht hier um Millionen, solche Umsätze sind ja gar nicht machbar an der Börse. 

30.04.2015 09:40
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Hast du den Bericht? Kannst du mir den Ausschnitt SwissEstates zukommen lassen?

Gruss und good trades

Homemanager

29.04.2015 16:17
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Homemanager hat am 29.04.2015 - 14:22 folgendes geschrieben:

Die werden das melden, was wir hier schon alles diskutiert haben.

Denke kaum, das da eine News kommen wird.

 

Die Wirtschaftsinformation stellt schon lange ein Kursziel von 12.- in den Raum. Warum geht dann niemand hin, investiert kurz 6 stellige Summen und kauft zum halben Kursziel? 

Schreibt auch von einer Immobilientransaktion, "welche den NAV auf CHF 17 je PS anschieben könnte". Was ja rechnerisch bedeuten würde "unter Wert kaufen" - weil ja nur dann der NAV Sprünge macht. 

Später haben sie geschrieben über den hohen Abschlag: "Der hohe Abschlag von über 60% hat übrigens nichts mit dem Management oder der Strategie zu tun."  Für die erste Aussage würde ich nun mal Zweifel anmelden.  Strategisch kann so viel nicht falsch sein im Wohnbau Schweiz, wenn Preis und Standort stimmen. 

Ich frage mich manchmal, wie unabhängig solche Research-Berichte zustandekommen. In Deutschland schreibt schon länger ein Firma SRC über die SwissEstates. Dort hat es eher den Charakter von Jubelbericht. Entsprechend haben sie schon im Herbst 2014 ein Kursziel von 13 postuliert. 

http://www.src-research.de/pdf/SwissEstates_2Okt14.pdf

Dort stehen dann auch erstaunliche Dinge:   Dividendenrendite 2013: 20.7%, erwartete Dividendenrenditen für 2014: 5.5%, für 2015: 6.2%, für 2016: 6.9% 

Für 2013 habe ich noch nichts bemerkt von 20% Dividendenrendite. (Vielleicht habe ich den Osterhasen verpasst...). Aber das kommt ja vielleicht noch. Angenommen die SRC-Prognosen liegen nur einen Viertel daneben, dann gilt noch immer: Heissiopeia, es erwarten uns goldene Zeiten mit Swiss Estates. 

Verfasst hat diesen Bericht  Dipl.-Vw. Denis Kuhn, CCrA  und Dipl.-Kfm. Stefan Scharff, CREA.  Sucht man ein bisschen rum, was CCrA ist, stösst man darauf, dass das ein 11 Tages Kurs ist mit Schwerpunkt Kreditanalyse. CREA ist ein analoger Kurs im Immobilienbereich.  Aber es tönt gut: "Dipl.-Vw. Denis Kuhn, CCrA". Nichts gegen den Mann, ich kenne ihn nicht, ich kritisiere nur den Jubelcharakter seiner Analyse und mache mich ein bisschen lustig über die Titel. 

Solche Berichte wie von SRC sind doch schlichte Propaganda ohne Tiefe und ohne Glaubwürdigkeit. Sie machen die Einschätzungen eigentlich nur schwieriger. Mal sehen, wie das morgen rüberkommt von Wirtschaftsinformation. 

 

 

 

 

 

29.04.2015 14:22
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Die werden das melden, was wir hier schon alles diskutiert haben.

Denke kaum, das da eine News kommen wird.

(Hast du Zugriff auf die Info? - Ich habe keine Abo).

Gruss und good trades

Homemanager

29.04.2015 13:28
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Habe noch gesehen, dass WI morgen einen Bericht publiziert...

http://www.wionline.ch/boersenbrief/aktuelle-ausgabe/  Alles andere als eine Kaufempfehlung würde mich überraschen Smile Zumindest sollte da der eine oder andere Käufer dann reinkommen. Orderbook sieht zumindest auf der Geldseite ganz ordentlich aus. Briefseitig wartet bei CHF 4.16 noch ein 8'000er Mocken. Sollte aber kein Problem sein, diesen Auftrag in den nächsten Tagen wegzufegen...

 

29.04.2015 09:45
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Es scheint als hätten die zittrigen Hände fertig mit ausladen....

Gruss und good trades.

Homemanager

28.04.2015 09:27
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Auch wieder wahr...

sollen die SE-Jungs weiter am NAV arbeiten und dann die Bude verkaufen Smile  Per Ende 2014 lag der NAV bestimmt deutlich über CHF 15, womit SEAP relativ gesehen immer preiswerter wird. Habe an einem Schweizer Börsenplatz selten so eine grosse Differenz zwischen NAV und Kurs gesehen. 

28.04.2015 08:11
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NAV-Entwicklung

2010: CHF 9.17

2011: CHF 10.05

2012: CHF 11.85

2013: CHF 14.57

2014: CHF 14.71 (1.Sem.).

 

Solange sich der NAV in dieser Art entwickelt sollen die doch einfach weitermachen^^.

Gruss und good trades

Homemanager

28.04.2015 00:20
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Blaues Hufeisen hat am 27.04.2015 - 14:46 folgendes geschrieben:

schreiben wir die CHF 3 Mio. dieser Rohstoffbude ab und das gesamte Immobilien-Portfolio von SE SWISS ESTATES wird verkauft (was angesichts des gut laufenden Wohn-Immobilienmarktes kein Problem wäre), dann resultiert ein gewaltiger Erlös je PS und Aktie. Bestimmt mehr als CHF 10! 

Du hast recht, aber übersehe nicht: Der CEO hat dank dem Privileg der Stimmrechtsaktien, dank den stimmrechtslosen PS und der neuen Nicht-Aktien-Finanzierung (Wandelanleihe)  die satte Mehrheit der Stimmen (ca. 65%) mit relativ wenig Kapital. Die Idee ist vernünftig, aber er wird sie blocken, nehme ich mal an. 

27.04.2015 14:46
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Du kannst es auch viel einfachter betrachten...

schreiben wir die CHF 3 Mio. dieser Rohstoffbude ab und das gesamte Immobilien-Portfolio von SE SWISS ESTATES wird verkauft (was angesichts des gut laufenden Wohn-Immobilienmarktes kein Problem wäre), dann resultiert ein gewaltiger Erlös je PS und Aktie. Bestimmt mehr als CHF 10! 

27.04.2015 14:39
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Homemanager hat am 27.04.2015 - 13:13 folgendes geschrieben:

Ich finde deine Ausführungen sehr gut und fundiert. Es spiegelt exakt die allgemeine Gefühlslage....

 

Ich bin noch etwas weitergekommen. Die Geschichte der Aktien im Oelbusiness in Asien läuft ungefähr so, mindestens wenn man sie von aussen anhand der Geschäftsberichte betrachtet. 

GB 2011  weist ein Bilanz Guthaben (Darlehen) von 2.3 Mio auf der Swiss Estates AG gegenüber Udo Rössig und der ihm zuzurechnenden Firma Hampton Holdings Ltd. 

Diese Schulden sind dann irgendwie gewachsen (ich kenne den Grund nicht) auf 2.8 Mio. 

GB 2012: 

"In 2012 wurden 300'000 Inhaberaktien zu je CHF 10 nominal der ML Trading AG mit Sitz in Schaffhausen aus dem Privatbesitz von Udo Rössig zum Nominalwert in die Gesellschaft (..Swiss Estates) eingebracht"

und

"Mit der Einlage von Aktien einer Drittgesellschaft aus dem Privatbesitz von Udo Rössig wurden in 2012 sämtliche Verbindlichkeiten von Udo Rössig sowie der Hampton Holdings Ltd von CHF 2.8 Mio. getilgt."

und

"Der Verwaltungsrat erwartet, dass die ML Trading AG in naher Zukunft an die Börse gehen wird und die Titel in absehbarer Zeit wenigstens zum Nominalwert veräussert werden können."

Effekt: die reellen Geldguthaben gegenüber Udo Rössig haben sich in Aktien verwandelt, denen man in guten Treuen einen gewissen Abenteuercharakter zuschreiben kann. Im Geschäftsbericht 2014 wird da sicher Neues dazu stehen. 

Grosse Relativierung: Selbst wenn das krumm geht - 3 Mio sind nicht sooooviel. Das sind recht genau CHF 1.30 NAV pro Aktie. Ausgewiesener Netto-Inventar-Wert per 30.6.2014: 14.70 CHF.   Kurs Winter 2015:   5.80 bis 7 die Aktien,  4 bis 6 CHF die PS.    Da liegt also noch eine andere Dimension Unterschied. Die Diagnose heisst: verbreiteter Mangel an Glauben, dass das schon gut kommt bei fast absurd anmutendem Abschlag gegenüber NAV in der Bilanz. Ich ziehe keine Handlungsanleitung aus dieser Diagnose. 

Dennoch kann ich nicht mit «Blauem Hufeisen» einig gehen, dass «alle nicht sehen wollen, dass Verdoppelung ansteht». Ich glaub, ich lass den Schnäppchenkelch an mir vorüberziehen. 

 

 

 

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