Hypothek abschliessen oder warten..?

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26.03.2009 18:48
#1
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Hypothek abschliessen oder warten..?

Hallo, was wird bei Profis wie Euch geraten für den Abschluss einer 10 jährigen Fest - Hypothek. Fällt der Zins noch auf Quartalsende - sprich nächste Woche oder gib es andere Anzeichen auf die man schauen müsste... Ist echt heftig den richtigen Zeitpunkt nicht zu verpassen... Danke...

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15.11.2016 16:21
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Seit meinem letzten Post in August Hypothek. 10-Jährig war bei SQ 1.05-1.08 jetzt bei CA. 1.35 für ein 10-Jährig. Alle Fest Hypothek sind Gestiegen. Klar die Banken sagen, wenn man in Libor ist, kann man schnell wechseln (nicht bei alle Banken) wenn die Zinsen stiegen, aber eben die Fest Hypothek sind schon hohe. Die laufen nicht parallel im Moment, Libor war in August ca. 0.69% gleich wie heute. Im Fall das Libor stiegt, (es ist mir klar, dass es noch minus Zinsen hat) und   man denkt ich will jetzt auf fest und mit Fix kosten rechnen kostet es heute mehr, und es konnte hohe gehen.

14.10.2016 08:26
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Hypothekarzinsen so tief wie noch nie

Die Hypothekarzinsen sind im dritten Quartal 2016 auf ein historisches Tief gefallen.

Die Richtzinsen in der Schweiz für Festhypotheken über zehn Jahre sinken im Vergleich zum Vorquartal erneut um 0,06 Prozentpunkte auf 1,45%, wie der Internet-Vergleichsdienst Comparis in seinem am Donnerstag publizierten Hypotheken-Barometer mitteilt.

Entsprechend der nochmals tieferen Zinsen habe die Nachfrage nach langen Laufzeiten erneut zugelegt. Der Anteil stieg von 82% Ende des zweiten Quartals auf nun rund 84%. Kurze und mittlere Laufzeiten seien immer weniger nachgefragt. Der Anteil mittlerer Laufzeiten sank von 16% auf knapp 15%, kurze Laufzeiten fielen von 1,8% auf 1,6%. Allerdings sanken auch hier nochmals die Richtzinsen leicht - für fünfjährige Festhypotheken von 1,11% auf 1,09% und für einjährige von 1,10 auf 1,06%.

Der Abwärtstrend bei den Hypothekarzinsen schwächte sich damit aber weiter ab und sei nun praktisch zum Erliegen gekommen, heisst es weiter. "Damit die Zinsen wieder spürbar steigen, bräuchte es ein Ende der Negativzins-Politik der Schweizer Nationalbank", so Comparis-Banken-Experte Marc Parmentier. Zurzeit deute jedoch wenig auf ein Ende dieser Politik hin. Voraussetzung für steigende Leitzinsen in der Schweiz ist laut Parmentier insbesondere ein Ende des Anleihekaufprogramms der Europäischen Zentralbank.

(AWP)

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29.08.2016 12:30
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und wie sieht das bei einer Migrosbank Hypothek aus?

Mut - Lebe wild und gefährlich (Osho)

15.08.2016 17:45
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jimmy hat am 12.08.2016 - 19:33 folgendes geschrieben:

@waspch

Stimmt was du sagst, aber wenn sie stiegen dann steigen sie und die 10-Jährig ist auch wieder teuer. Oder man bliebt einfach in Labor.  In den fall das sie stiegen, was wird passieren, die Geschichte zeigt uns das (wenn weiss keiner) und die Liegenschaft verkauft wird, können die erbe/ Kinder/Käufer die Hypothek übernehmen (bei höhere Hypothek zins interessant) oder man macht den Verkaufes Prise tiefer. Es ist natürlich individual, wenn man ruhe haben will und mit fix kosten rechnet oder dauernd die Libor verfolgt. Jeder sein sach.

 

Aus eigener Erfahrung kann ich Dir sagen, dass sich eine gebundene UBS Hypothek zum Teil nicht mehr verkaufen lässt.

Gewisse Leute wollen nichts mehr mit den Drei Buchstaben zu tun haben.

Goldman Sucks !

12.08.2016 19:33
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@waspch

Stimmt was du sagst, aber wenn sie stiegen dann steigen sie und die 10-Jährig ist auch wieder teuer. Oder man bliebt einfach in Labor.  In den fall das sie stiegen, was wird passieren, die Geschichte zeigt uns das (wenn weiss keiner) und die Liegenschaft verkauft wird, können die erbe/ Kinder/Käufer die Hypothek übernehmen (bei höhere Hypothek zins interessant) oder man macht den Verkaufes Prise tiefer. Es ist natürlich individual, wenn man ruhe haben will und mit fix kosten rechnet oder dauernd die Libor verfolgt. Jeder sein sach.

 

12.08.2016 17:12
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jimmy hat am 12.08.2016 - 14:12 folgendes geschrieben:

Ich denke jetzt ist es ein gute Zeit Punkt für einen langfristigen Hypothekar ein 10-Jähriger bei SQ 1.05-1.08. Das war von ein paar Jahren ein Traum.

 

Libor ist immer noch die günstigste Option.

Das Problem einer 10-jährigen ist, dass sie unkündbar sind und sich bei einem Verkauf negativ auswirken.
Im übrigen kann man erst in 10 Jahren wieder reagieren, bei Libor kann man nach 3 Monaten reagieren falls die Zinsen steigen.

 

Goldman Sucks !

12.08.2016 14:12
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Ich denke jetzt ist es ein gute Zeit Punkt für einen langfristigen Hypothekar ein 10-Jähriger bei SQ 1.05-1.08. Das war von ein paar Jahren ein Traum.

13.07.2016 08:26
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Hypothekarzinsen sinken im zweiten Quartal 2016 weiter
13.07.2016 08:15

Zürich (awp) - Die Talfahrt der Hypothekarzinsen seit dem Jahreshöchststand im Sommer 2015 setzt sich weiter fort. Die Richtzinsen in der Schweiz für Festhypotheken über zehn Jahre sinken im Vergleich zum Vorquartal erneut um 0,1 Prozentpunkte auf 1,5%, wie der Internet-Vergleichsdienst Comparis in seinem am Mittwoch publizierten Hypotheken-Barometer mitteilt. Ende des ersten Quartals 2016 lagen sie bei 1,6%.

Die Entwicklung der Hypothekarzinsen habe die Nachfrage noch stärker in Richtung zehnjährige Laufzeiten getrieben. Lag der Anteil der zehnjährigen Laufzeiten Ende des ersten Quartals noch bei 80%, seien es Ende des zweiten Quartals bereits 82%. Bei den fünfjährigen Laufzeiten sank der Anteil von 18% auf 16%, während der Anteil der einjährigen Laufzeiten von 2,5% auf 1,8% fiel, heisst es weiter.

Ein genauer Blick auf das Hypotheken-Barometer zeigt bei den kurz- und mittelfristigen Hypotheken im Vergleich zum Vorquartal ebenfalls nach unten. Die Richtzinsen für fünfjährige Festhypotheken liegen mit minus 0,1 Prozentpunkten leicht unter dem Vorquartal bei 1,1%.

"Angesichts der derzeitigen Zinsentwicklung sind die vorliegenden Zahlen keine Überraschung," meint Marc Parmentier, Banken-Experte von comparis.ch. "Von dieser Entwicklung profitieren neben Käufern jene Konsumenten, die ihre Hypothek im 2016 oder 2017 ablösen können. Die Zinskonditionen auf dem Hypothekarmarkt sind derzeit sehr attraktiv."

sta/cf

(AWP)

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07.07.2016 08:13
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So geht es bei den Hypothekarzinsen weiter

Das Brexit-Votum hat Hypotheken auf Rekord-Tiefstwerte gedrückt. Experten zufolge liegen noch weitere Zinssenkungen drin - doch viele Banken nutzen die Bequemlichkeit der Kunden aus.

Von Ivo Ruch

Es sind einmal mehr gute Neuigkeiten für Immobilienbesitzer oder für solche, die es werden möchten: Die Zinsen für Hypotheken sind erneut gesunken und auf neuen Rekord-Tiefstwerten angelangt. Eine zehnjährige Festhypothek kostet im Durchschnitt 1,39 Prozent nach 1,43 Prozent noch vor zwei Wochen, wie Daten von Vermögenspartner zeigen. Auch andere Hypotheken-Produkte haben sich nochmals verbilligt (siehe Chart).

Bei einzelnen Anbietern können gar zehnjährige Hypotheken für weniger als 1 Prozent abgeschlossen werden, wie mehrere Hypothekenvermittler gegenüber cash sagen. Zum Beispiel beim Online-Anbieter Swissquote, der 0,98 Prozent verlangt. Mit ein bisschen Verhandlungsgeschick und guter Bonität aber auch bei anderen Instituten.

Dieser neuerliche Zins-Rutsch hat viel mit der Brexit-Abstimmung zu tun. Das britische Votum, die Europäische Union zu verlassen, hat die Aussicht auf weiterhin tiefe oder negative Zinsen verfestigt. So ist die Rendite auf zehnjährige Schweizer Staatsanleihen, an der sich die Hypothekenzinsen hauptsächlich orientieren, auf minus 0,6 Prozent gesunken.

Für Claudio Saputelli, der bei der UBS das Immobilien-Research leitet, bedeutet diese Ausweitung der Negativ-Renditen nichts anderes, "dass der Markt von der Schweizer Nationalbank einen noch negativeren Zins erwartet".

Es liegen noch tiefere Zinsen drin

Die Hypo-Talfahrt dürfte hier in der Tat noch nicht zu Ende sein. "Ich glaube, dass diese Produkte sogar noch etwas günstiger werden und auf 0,8 bis 0,85 Prozent sinken", sagt Giampiero Brundia, Geschäftsführer der Hypothekenbörse in Uster auf Anfrage. Denn auch die Refinanzierungskosten für Banken sind günstiger geworden und der Wettbewerb zwischen den Anbietern hat sich verschärft.

Dass viele Hypothekeninstitute bei den Margen noch Potenzial haben und folglich die Zinsen noch sinken können, glaubt auch Florina Schubiger von der Finanzberatung Vermögenspartner: "Ein Blick in die Geschäftsberichte zeigt, dass viele Banken im Zinsgeschäft sehr erfolgreich wirtschaften."

Banken nutzen Kunden-Faulheit aus

Das sehen längst nicht alle Banken so. Die WIR Bank und die LGT Bank haben jüngst ihre Hypothekenzinsen sogar auf je 1,66 Prozent erhöht. Immer noch gibt es also grosse Unterschiede zwischen den Konditionen der verschiedenen Hypothekenanbieter (hier finden Sie eine Übersicht). "Die teuren Institute wissen, dass die Leute gerade bei der Erneuerung von Hypotheken sehr bequem sind und nutzen das bewusst aus", sagt Hypothekenvermittler Brundia.

Auch hört man immer wieder, dass viele Kunden nicht genügend Offerten einholen und zu wenig konsequent verhandeln, bevor es zu einem Abschluss kommt. Für Hypotheken-Experte Florian Schubiger darf bei durchschnittlichen Wohnobjekten eine zehnjährige Festhypothek momentan nicht teurer als 1,2 Prozent sein.

Mit der Aussicht auf noch lange tiefe Hypo-Zinsen stellt sich die Frage nach dem Zeitpunkt und der Produktwahl. Klar ist: Die Zinskurve ist so flach wie nie zuvor, wie der folgende Chart zeigt.

Das heisst, der Unterschied zwischen kurz- und langfristigen Hypotheken ist extrem gering. Derzeit stehen die Zinsen für eine Libor-Hypothek bei durchschnittlich 0,926 Prozent. Der Aufschlag, der zur Zins-Absicherung für die nächsten Jahre bezahlt werden muss, war also noch nie so günstig. "Auch wenn die tiefen Zinsen auf Libor-Produkte verlockend sind, zeigt die flache Zinskurve die Attraktivität von langfristigen Festhypotheken", sagt Schubiger.

Eine interessante These stellt auch Stefan Heitmann vom Hypothekenbroker Moneypark auf. Der Markt könnte eine ähnliche Situation erleben wie Anfang 2015 mit der Aufhebung des Euro-Mindestkurses und der Einführung der Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank.

"Damals erlebten wir einen beispiellosen Einbruch der Hypo-Zinsen, der aber nur wenige Wochen andauerte, bis die Banken und Versicherungen wieder ihre Margen ausbauten", schreibt Heitmann in einem Kommentar. Sein – wohl nicht uneigennütziger – Ratschlag: "Wer klug ist, schliesst seine Hypothek in diesem hochvolatilen Markt lieber heute als morgen ab."

CASH

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17.05.2016 13:19
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Hypozinsen fallen auf Rekordtief

Die langfristige Finanzierung von Wohneigentum in der Schweiz ist so günstig wie noch nie. Damit steigt die Nachfrage nach zehnjährigen Festhypotheken.

Die Finanzierungskosten für Wohneigentum in der Schweiz sind erneut leicht gesunken. Die durchschnittlichen Zinsen auf zehnjährige Festhypotheken  fielen im Mai unter 1,5% und damit auf ein Rekordtief. Das ist der fünfte Rückgang in Folge.

Im Vergleich zum Vormonat haben fast alle in der Tabelle aufgeführten Anbieter den Hypothekarsatz auf Langläufer gesenkt. Im Schnitt resultierte ein leichter Rückgang von 3 Basispunkten (100 Bp = 1 Prozentpunkt). Die grössten Abschläge nahmen Hypo Lenzburg (–6 Bp) und Homegate (–8 Bp) vor. Letztere bietet mit 1,13% neu die günstigsten Konditionen. Am teuersten ist die zehnjährige Hypothek der Raiffeisen (1,6%).

Bei den kurzen und den mittleren Laufzeiten fällt Axa (CS 20.74 0.8%) Winterthur mit einer deutlichen Reduktion der Zinsen auf. So senkte die Versicherung den Hypothekarsatz für dreijährige Festhypotheken um 15 Bp. Die anderen aufgeführten Anbieter nahmen keine oder nur geringe Änderungen vor. Die günstigsten zwei- bis fünfjährigen Festhypotheken bietet erneut Swissquote (SQN 23.9 -0.83%).

Seit Jahresbeginn zeigt der Trend stetig nach unten. Im Januar lagen die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken noch bei knapp 1,8% und damit fast 30 Bp höher. Bei den kurzen und den mittleren Laufzeiten resultierte ein Minus von gut 5 Bp. Die deutliche Reduktion bei den Zinsen auf Langläufer wirkt sich auch auf die Laufzeiten der nachgefragten Hypotheken aus. Nach Angaben des Vergleichsdiensts Comparis.ch hat die Nachfrage nach zehnjährigen Festhypotheken im ersten Quartal 2016 zum zweiten Mal in Folge zugenommen. Gut 80% der neu abgeschlossenen Festhypotheken wiesen eine Laufzeit von mehr als sieben Jahren auf.

Credit Suisse (CSGN 13.23 -1.19%) (CS) prognostiziert, dass die Zinserwartungen am Hypothekarmarkt tief bleiben. Die Zinsen hingen von den Absicherungskosten ab, die Banken und Versicherern infolge der Negativzinsen entstünden. Wegen des unveränderten geldpolitischen Kurses der Schweizerischen Nationalbank dürften sich die Leitzinsen dieses Jahr kaum verändern. CS prognostiziert bei den kurzen und den mittleren Laufzeiten der Hypotheken eine Seitwärtsbewegung, die Langläufer könnten sich etwas verteuern.

http://www.fuw.ch/article/hypozinsen-fallen-auf-rekordtief/

 

 

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27.04.2016 09:08
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UBS: Festhypothek 5 Jahre zu 1% Zins

bis zu einem Jahr im Voraus kostenlos fixieren.

https://www.ubs.com/microsites/hypotheken/de/festhypothek.html?campID=IN...

 

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26.04.2016 14:12
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Festhypo 2 Jahre / Stand 25.04.2016

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19.04.2016 12:46
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Verschiedene Hypozinsen sind so tief wie noch nie

Novum

Hausbesitzer können ihr Heim zurzeit sehr günstig finanzieren: Verschiedene Hypothekarzinssätze sind auf ein Rekordtief gefallen. Der Schock vom Ende des Euro-Mindestkurses ist abgeklungen.

Nachdem die Hypothekar-Zinsen unmittelbar nach dem SNB-Zinsentscheid im Januar 2015 überraschend relativ deutlich nach oben geschnellt waren, haben sie sich unterdessen wieder stark zurückgebildet und zum Teil Rekordtiefs erreicht. Wie der Hypo- und Vorsorgeberater Moneypark am Dienstag mitteilte, sind die Hypo-Zinsen für verschiedene Laufzeiten diese Woche auf die tiefsten je gemessenen Durchschnittswerte gefallen. Die durchschnittlichen Sätze betragen derzeit 1,11 Prozent für zweijährige, 1,12 Prozent für 3-jährige, 1,18 Prozent für fünfjährige und 1,30 Prozent für siebenjährige Festhypotheken.

Bei den Laufzeiten drei, fünf und sieben Jahren handelt es sich laut der Berechnung um absolute Tiefstwerte, 2-Jährige Festhypotheken waren letztmals (beziehungsweise erstmals) nach dem SNB-Entscheid im Januar 2015 derart günstig. Festhypotheken mit einer Laufzeit von zehn Jahren kratzen mit durchschnittlich 1,55 Prozent Zins laut Moneypark ebenfalls am Rekord-Tief (1,52 Prozent am 26.1.2015), ebenso die Libor-Hypotheken.

(awp/mbü/ama)

 

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14.04.2016 08:18
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Wie Sie sich die billigen Hypotheken sichern

Die Schweizer Hypothekenzinsen sind auf neue Rekordstände gefallen, eine weitere Senkung scheint schwer vorstellbar. Ein Leitfaden, wie Immobilienkäufer die Mini-Zinsen in die Zukunft retten.

Von Ivo Ruch

Das erste Quartal 2016 war für Immobilienkäufer erfreulich, denn die Talfahrt der Schweizer Hypothekenzinsen hat sich fortgesetzt. Kostete eine zehnjährige Festhypothek vor drei Monaten noch rund 1,75 Prozent, ist das gleiche Produkt aktuell für 1,51 Prozent zu haben. Mitte 2015 musste man für diese Laufzeiten noch bis zu 2 Prozent Zins bezahlen.

Seit die Schweizerische Nationalbank (SNB) an ihrem negativen Leitzins von -0,75 Prozent festhält, ist das der tiefste Wert. Dasselbe gilt für den wichtigen Hypotheken-Referenzzins, nämlich die Rendite auf zehnjährige Bundesobligationen. Auch sie sank erst kürzlich auf ein neues Rekordtief bei -0,48 Prozent.

Wie es nun weitergeht, hängt von den Entwicklungen am Geld- und Kapitalmarkt ab. Der Schweizer Franken könnte gegenüber dem Euro beispielsweise bei Unsicherheiten rund um den Brexit aufwerten und die SNB zur Ausweitung der Negativzinsen zwingen. Dann könnten sich wohl auch die Schweizer Banken einem Negativzins auf Privatkonten nicht mehr entziehen.

Das wiederum würde Hypotheken weiter verbilligen. Denn klassischerweise finanzieren Banken ihre Festhypotheken über Spargelder. Mit negativen Sparzinsen könnten die Banken ihre Hypothekarzinsen noch weiter senken. "Dann dürften Hypotheken so günstig werden wie noch nie", schreibt das Beratungsunternehmen Vermögenszentrum in einem aktuellen Newsletter. Andere Beobachter wie die Credit Suisse erwarten bei langen Laufzeiten hingegen einen leichten Zinsanstieg von 35 bis 50 Basispunkten in den kommenden Monaten.

Mini-Zinsen in die Zukunft retten

Zweifellos sind die aktuellen Mini-Zinsen komfortabel für Personen, die gerade jetzt vor dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung stehen. Weniger günstig ist die Situation, wenn eine laufende Hypothek erst in einigen Monaten zur Erneuerung fällig wird oder wenn ein Hauskauf in naher Zukunft über die Bühne gehen soll.

Dann kann auf ein Zusatzinstrument ausgewichen werden. Denn eine zukünftige Festhypothek kann zu den Konditionen von heute abgeschlossen werden. Diese Form der Absicherung gegen steigende Zinsen, die auch Forward-Hypothek oder Terminhypothek genannt wird, ist aber auch nicht gratis und bedarf einiger Berücksichtigung.

In der Regel ist eine Absicherung bis 30 Tage im Voraus kostenlos. Einzelne Hypothekeninstitute bieten solche Forward-Produkte bis 24 Monate im voraus an, verbreiteter sind aber Abschlüsse im Bereich sechs bis zwölf Monate. Je länger diese Vorlaufzeit ist, desto höher der Zuschlag. Die Prämie variiert zudem je nach gewählter Gesamtlaufzeit, den Zinsprognosen der Bank und – wie bei allen Hypotheken – der Bonität des Kunden.

Normalerweise wird die Absicherungsprämie in den zukünftigen Hypothekenzins eingerechnet, der sich dann entsprechend über die gesamte Laufzeit erhöht. Vereinzelt erheben Kreditinstitute keinen Zinszuschlag, sondern eine einmalige Prämie. Diese Vorgehensweise ist transparenter, wie der Winterthurer Finanzberater Vermögenspartner auf seiner Homepage schreibt.

Prämien stehen ebenfalls im Keller

Der Aufpreis, den man derzeit für eine Terminhypothek bezahlen muss, ist sehr tief. Um eine zehnjährige Festhypothek für sechs Monate zu fixieren, kursieren Prämien zwischen 0,05 und 0,08 Prozent. Will man den Hypothekarzins bereits ein Jahr zum Voraus festlegen, steigt die Prämie auf 0,1 bis 0,14 Prozent. Liegen die Kosten jeweils darüber, sollten andere Anbieter bevorzugt werden.

Die tiefen Anbindungskosten hängen damit zusammen, dass viele Finanzinstitute eher seitwärts tendierende Zinsen erwarten. Wer allerdings mit steigenden Zinsen rechnet, für den kann sich eine Forward-Hypothek lohnen.

Die Berater von Vermögenspartner haben noch einen zusätzlichen Ratschlag bereit. Hypothekarnehmer sollten nicht alles auf eine Karte setzen und nur einen Teil der Hypothek frühzeitig absichern. Gerade bei Neubauten: Verzögert sich dieser, wird die Hypothek trotzdem zum vordefinierten Zeitpunkt ausbezahlt und die vollen Zinsen werden verrechnet - obwohl das Geld noch gar nicht benötigt wird.

CASH

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11.04.2016 08:34
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Das müssen Sie über Hypotheken wissen

In den letzten Jahren haben Banken die Regeln bei der Hypothekenvergabe verschärft. Zukünftige Hausbesitzer müssen als Folge strengere Anforderungen erfüllen. cash beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema.

Von Pascal Züger

Die Höhe der Hypothekarzinsen richtet sich nach den Verhältnissen am Geld- und Kapitalmarkt. Und da die Wirtschaft schon seit längerem in einem Tiefzinsumfeld vor sich hindümpelt, sind auch Hypotheken zu günstigen Konditionen zu haben. Das steigert natürlich die Nachfrage nach Wohneigentum.

Doch wenn der Hauskauf für viele Leute erschwinglich wird, birgt das auch die Gefahr einer Überhitzung am Immobilienmarkt. Um dieser Gefahr entgegenzuwirken, kam es in den letzten Jahren zu verschiedenen Gegenmassnahmen - durch neue Vorschriften der Schweizerischen Nationalbank (SNB) und auch durch selbstregulierende Massnahmen der Geschäftsbanken.

Das wirkt sich auf die Hypothekenvergabe aus. Was künftige Wohneigentumbesitzer vor Aufnahme einer Hypothek wissen sollten:

Wie viel Geld wir für einen Hauskauf benötigt?

Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen als Eigenmittel eingebracht werden, der restliche Betrag kann in Form einer Hypothek bei einer Bank oder Versicherung aufgenommen werden. Wobei die Eigenmittel höchstens zur Hälfte aus Geldern der Pensionskasse stammen dürfen. Die andere Hälfte muss aus "echten Eigenmitteln" wie Geld vom eigenen Konto, Wertpapieren oder Guthaben der Säule 3a berappt werden.

Kann das Eigenheim auch langfristig finanziert werden?

Es ist wichtig, vor dem Abschluss der Hypothek eine Tragbarkeitsrechnung durchzuführen. Eine Faustregel besagt, dass die laufenden Finanzierungskosten des Wohneigentums nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen dürfen. Um die monatliche Belastung auszurechnen, fliesst nicht nur der Hypothekenzins mit ein, sondern auch die Kosten durch die Rückzahlung eines Teils der Hypothek (sogenannte Amortisation) sowie die Unterhalts- und Nebenkosten der Immobilie. Belaufen sich die gesamten Kosten auf über 35 Prozent des Bruttoeinkommens, dann ist die Hypothek finanziell nicht tragbar. Online sind diverse Tragbarkeitsrechner verfügbar (zum cash-Rechner hier).

Was ist der Unterschied zwischen der ersten und der zweiten Hypothek?

Finanzanbieter gewähren in einer ersten Hypothek maximal 65 bis 70 Prozent des Immobilienwerts. Wer nun nicht 30 bis 35 Prozent Eigenmittel einschiessen kann oder will, der muss eine zweite Hypothek aufnehmen. Der Nachteil dieser zweiten Hypothek: Sie ist teurer. Die Zinsen liegen ungefähr 0,5 bis 1 Prozent über denjenigen der ersten Hypothek. Allerdings wird immer seltener von erster und zweiter Hypothek gesprochen. Stattdessen wird von den Finanzinstituten zunehmend ein Einheits-Zinssatz gewährt.

Bis wann muss die Hypothek zurückbezahlt werden?

Innert 15 Jahren oder bis zum Pensionierungszeitpunkt (je nachdem, was früher eintritt), muss die Hypothekarschuld auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert werden. Vor der Gesetzesverschärfung im September 2014 waren es noch 20 Jahre. Normalerweise ist es exakt die zweite Hypothek, die in diesem Zeitraum zurückbezahlt (oder: amortisiert) werden muss. Für die erste Hypothek hingegen besteht keine Rückzahlungspflicht.

Soll die erste Hypothek überhaupt zurückbezahlt werden?

Ob und in welcher Höhe sich eine Amortisation auch bei der ersten Hypothek lohnt, hängt zum einen von der steuerlichen Situation ab. Kosten für die Hypo-Zinsen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden und erbringen so eine Ersparnis. Zum anderen spielen auch die Anlage-Alternativen eine Rolle: Wie viel Zinsen kann ich erwirtschaften, wenn ich das Geld sonst wo anlegen würde anstatt die Hypothek abzubezahlen? Ob sich die Amortisation lohnt, kann auch online kalkuliert werden.

Worauf bezieht sich der Belehnungswert?

Der Belehnungswert ist der Teil des Immobilienwerts, für den die Bank beziehungsweise Versicherung eine Hypothek gewährt. Bis September 2014 orientierte sich dieser Wert am Kaufpreis der Immobilie. Das heisst, bei einer für eine Million Franken gekauften Immobilie mit einem Belehnungsgrad von 60 Prozent wäre die gewährte Hypothek 600'000 Franken. Inzwischen zählt nun aber das sogenannte Niederstwertprinzip. Um die Höhe der Hypothek zu ermitteln, wird der niedrigere Betrag aus Kaufpreis und Bankschätzung herangezogen. Wird beispielsweise eine Immobilie für eine Million Franken gekauft, die von der Bank jedoch nur auf 800'000 Franken geschätzt wird, so beträgt bei einem Belehnungsgrad von wiederum 60 Prozent die gewährte Hypothek nur noch 480'000 Franken (60 Prozent von 800'000 Franken) und nicht mehr 600'000 (60 Prozent von einer Million Franken). Diese neue Regel kann also dazu führen, dass mehr Eigenmittel für den Hauskauf nötig sind.

Was ist eine indirekte Amortisation?

Neben dem direkten Abzahlen der Hypothek besteht auch die Möglichkeit einer indirekten Schuldbegleichung. Das bedeutet, dass der Amortisationsbetrag nicht an das Hypotheken-Institut direkt, sondern in die eigene Vorsorge einbezahlt wird. Der Vorteil dabei: Die Vorsorge wird aufgemöbelt und die Hypo-Zinsen bleiben von den Steuern abzugsfähig. Auch die Beiträge an die dritte Säule können vom steuerbaren Einkommen subtrahiert werden. Beim Pensionierungszeitpunkt wird dann das geschuldete Geld aus dem Säule-3a-Konto an die Bank überwiesen.

Welches Hypothekenmodell ist das Beste?

Jede Hypothekenform hat ihre Vor- und Nachteile. Steigen die Zinsen plötzlich rapide an, dann wäre eine Festhypothek die bessere Wahl, da man sich den heute noch tieferen Zinssatz für eine fixe Laufzeit sichert. Zudem stellt die Festhypothek die sicherere Variante dar. Passen sich die Zinsen jedoch nur sehr langsam nach oben an, dann wäre eher die Libor-Hypothek die kostengünstigere Variante. Als Alternative bietet sich auch eine Mix-Strategie an. Eine cash-Umfrage vom Juli 2015 ergab, dass ungefähr 50 Prozent der Teilnehmer auf eine Festhypothek setzen, 30 Prozent auf eine Libor-Hypothek und die restlichen 20 Prozent auf eine Mix-Strategie aus beidem.

Wo bekomme ich die günstigste Hypothek?

In der Regel sind Versicherungen bei langen Laufzeiten günstiger, Banken hingegen bei kurzen Laufzeiten oder Libor-Produkten. Zudem nimmt die Anzahl Anbieter, die digital in Erscheinung treten, laufend zu (e-Hypo, Hypomat, Swissquote, Homegate usw.). In den meisten Fällen gehören sie ebenfalls zu den günstigsten Anbietern. Oft erhält man auch attraktive Konditionen, wenn man von einer Bank oder einer Versicherung bereits andere Produkte hat. Auf jeden Fall: Von verschiedenen Anbietern Offerten einholen und die Institute miteinander vergleichen. Denn es kann sich lohnen. Eine Auflistung der aktuell tiefsten Zinssätze liefert die Tabelle unten.

Sind Hypothekenkonditionen verhandelbar?

Ja. Auf den offiziell angegebenen Konditionen, den sogenannten Schaufensterpreisen, haben Hypothekenanbieter oft eine Menge Spielraum - nach unten und nach oben. Je nach finanzieller Ausgangslage, Verhandlungsgeschick und Anbieterwahl können Kunden einen Unterschied von 40 bis 50 Basispunkten auf den Schaufensterpreis herausholen, wie Michael Hartmann, Vertriebsleiter von Moneypark im November 2015 zu cash sagte. Ein Beispiel: Bei einer 10-jährigen Hypothek im Wert von einer Million können so gut 40'000 Franken über die gesamte Laufzeit eingespart werden.

http://www.cash.ch/news/boersenticker/das_muessen_sie_ueber_hypotheken_w...

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06.04.2016 08:35
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Zyndicate hat am 04.04.2016 - 08:48 folgendes geschrieben:

GLKB vergibt erste Lizenz für «Hypomat»

Die Glarner Kantonalbank (GLKB) vergibt der Freiburger Kantonalbank (FKB) eine Lizenz für ihre Hypothekenplattform.

 

Demnach bietet die FKB ab sofort eine Online-Hypothek unter der Marke « FriBenk » an.

 

2jährige Festhypo für 0.65%

https://www.fribenk.ch/hypo/play?1

 

 

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Benjamin Franklin

04.04.2016 08:48
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GLKB vergibt erste Lizenz für «Hypomat»

Die Glarner Kantonalbank (GLKB) vergibt der Freiburger Kantonalbank (FKB) eine Lizenz für ihre Hypothekenplattform.

Die FKB biete unter dem Markennamen "FRiBenk" ab sofort eine Online-Hypothek an, teilen die beiden Unternehmen am Montag separat mit. Die technische Plattform und das digitale Banking-Knowhow stammten dabei von der GLKB, die mit ihrem Hypomat bereits in diesem Segment tätig ist. Finanzielle Angaben zur Zusammenarbeit werden keine gemacht.

Dank dem technologischen Knowhow, das sich die GLBK mit ihren Online-Produkten im digitalen Banking aufgebaut habe, könne sie ihre Systemlösungen nun auch anderen Finanzdienstleistern anbieten, heisst es in der Mitteilung der Bank weiter. Die FKB sei dabei die erste Lizenznehmerin für den Hypomat. Im vergangenen Jahr wurde bereits für das GLKB-Produkt "Investomat" (Online-Sparpläne) eine Zusammenarbeit mit Moneypark angekündigt.

(AWP)

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07.03.2016 11:43
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Wie tief können Hypothekenzinsen noch fallen?

Zyndicate hat am 07.03.2016 - 08:31 folgendes geschrieben:

Und dieser könnte von der EZB ausgelöst werden. Die Schmerzgrenze bei Festhypotheken für fünf Jahre sieht Hartmann unter diesen Umständen bei 0,5-0,6 Prozent.

 

Bin gerade am verhandeln um die März-Tranche.
Die SGKB will nicht mal die 2jährige zu diesen Konditionen vergeben.

Mal schauen, was diese Woche die EZB und in der Folge die SNB macht.
Wenn die SGKB nicht entgegen kommen kann, amortisiere ich direkt.
Noch mehr in Aktien will ich nicht. Kein Verlust ist in diesen Zeiten auch schon viel.

 

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Benjamin Franklin

07.03.2016 08:31
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Wie tief können Hypothekenzinsen noch fallen?

Da reiben sich selbst Fachleute die Augen: Die Zinsen für Hypotheken in der Schweiz werden laufend noch günstiger. Die nächste Anpassung nach unten könnte schon bald anstehen.

Von Ivo Ruch

Eine zehnjährige Festhypothek bekommt man momentan im Durchschnitt für 1,54 Prozent Zins. Letztmals waren die Hypothekenzinsen im Januar 2015 so tief, kurz nach der Aufgabe des Euro-Mindestkurses. Vor einem Monat noch lag dieser Zinssatz mehr als 0,1 Prozent höher, wie Daten von Vermögenspartner zeigen. Bei einer Laufzeit von zehn Jahren und einer Summe von einer Millionen macht das eine Gesamtdifferenz von 10'000 Franken aus.

Hausbauer und Wohnungskäufer handelten in den zurückliegenden Monaten immer richtig, wenn sie mit dem Abschluss einer Wohnfinanzierung noch zugewartet hatten. Deshalb stellen sich die Fragen: Wie tief können die Hypothekenzinsen noch fallen? Gibt es für Banken und Versicherungen eine untere Schmerzgrenze? Sind zehnjährige Hypotheken für weniger als 1 Prozent auf breiter Front denkbar?

cash hat zu diesem Thema verschiedene Experten befragt. Keiner glaubt daran, dass die Zinssätze durchgehend unter 1 Prozent sinken. Stellvertretend Ansgar Gmür vom Hauseigentümerverband (HEV): "Ich sehe zehnjährige Festhypotheken für unter 1 Prozent nicht am Horizont. Für Banken wäre dann die Marge zu klein. Aber auch aus psychologischer Sicht fände ich so tiefe Zinsen nicht sinnvoll."

Sein Argument: Die Leute würden sich an die Null vor dem Komma gewöhnen. Zwar wären Hypotheken dann fast gratis, was aber auch gefährlich sein könnte. Denn ein Haus müsse immer über lange Zeit finanziert werden, mit all seinen Zusatzkosten. "Ein Hauskauf darf nicht zu einem üblichen Hosenkauf werden", so HEV-Direktor Gmür.

EZB legt vor, SNB zieht nach

Am 10. März könnte erneut Bewegung in die Zinslandschaft kommen. Dann entscheidet die Europäische Zentralbank (EZB) über ihre zukünftige Geldpolitik. Spekuliert wird über eine Aufstockung des Anleihe-Kaufprogramms. Auch der Strafzins für Banken, die Geld bei der EZB parken (Einlagesatz), könnte erhöht werden.

Aus Schweizer Sicht entscheidender wäre allerdings die Senkung des Refinanzierungssatzes. Dieser stellt sozusagen den offiziellen EZB-Leitzins dar. Wird er gesenkt, muss sich auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) ernsthafte Gedanken machen, ihren Negativzins nach unten anzupassen, wie cash kürzlich aufzeigte.

Muss die SNB ihren Negativzins noch mehr ausweiten, um die Zinsdifferenz beizubehalten und Druck vom Franken zu nehmen, könnten Festhypotheken nochmals merklich sinken, so der Tenor aus der Wohnfinanzierungs-Branche.

Denn die Strafzinsen haben einen Einfluss auf die Marktzinsen in der Schweiz. Und diese sind bereits auf ein Rekordtief gesunken. Am 1. März fiel die Rendite für zehnjährige Anleihen der Eidgenossenschaft, den sogenannten "Eidgenoss", auf -0,48 Prozent. Noch im Dezember 2013 stand diese Rendite bei 1,25 Prozent, seither ist sie – mit wenigen Ausnahmen – konstant gesunken.

Die grosse Nervosität an den Finanzmärkten in den ersten Wochen des Jahres liess viele Investoren nach den als sicher geltenden Staatsanleihen greifen und dementsprechend ihre Renditen absinken. In der Regel reagieren Hypothekenzinsen sehr sensibel auf die Kursbewegungen von Schweizer Staatsanleihen.

Banken mit Luft nach unten

Dieses Szenario würde aber nicht automatisch dazu führen, dass sämtliche Hypothekeninstitute ihre Angebote weiter verbilligten. Solche Anpassungen seien "abhängig von der jeweiligen Strategie und Risikoeinschätzung der Institute", sagt Michael Hartmann vom Hypotheken-Vermittler Moneypark. Er erwartet, dass sich dann die Schere zwischen günstigstem und teuerstem Anbieter noch weiter öffnen würde. Derzeit beträgt dieser Unterschied bei zehnjährigen Festhypotheken rund 0,7 Prozent.

Erstens ist das auch ein Hinweis darauf, dass der Verhandlungsspielraum beim Abschluss von Wohnkrediten gross sein kann. Rabatte auf die offiziell angegebenen Zinsen – die sogenannten Schaufensterpreise – sind abhängig von Tragbarkeit, Höhe der Belehnung, Wert der Immobilie und der Laufzeit. Mit Verhandlungsgeschick und der richtigen Wahl des Anbieters können Kunden rund 40-50 Basispunkte auf den Schaufensterpreis herausholen, sind Experten überzeugt.

Zweitens lassen diese Unterschiede vermuten, dass die Hypothekenvergabe für Banken nach wie vor ein lukratives Geschäft ist. "Die Refinanzierungskosten sind dank der tiefen Zinsen günstig wie kaum zuvor", sagt Moneypark-Vertriebsleiter Hartmann. Und noch einen Vorteil hat das Geschäft: Im Gegensatz zu anderen Kreditformen kennen Hypothekenkredite kaum Ausfallrisiken.

"Da die Margen im Aktivgeschäft in den letzten Monaten für Neu- und Refinanzierungsgeschäfte eher ausgedehnt werden konnten, besteht Luft nach unten", so Hartmann. Doch dafür brauche es Druck aus dem Markt. Und dieser könnte von der EZB ausgelöst werden. Die Schmerzgrenze bei Festhypotheken für fünf Jahre sieht Hartmann unter diesen Umständen bei 0,5-0,6 Prozent.

CASH

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19.02.2016 10:47
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Die billigsten Hypotheken gibt es Anfang Jahr

Im Frühjahr gewähren die Banken bei Hypotheken mehr Rabatte als im Herbst. Das liegt an den Jahreszielen der Banken und den Berater-Boni.

Zinsniveau dürfte tief bleiben

http://www.20min.ch/finance/news/story/Die-billigsten-Hypotheken-gibt-es...

 

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18.02.2016 14:51
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Hypotheken werden billiger und billiger

Die Zinsen für Schweizer Festhypotheken sind praktisch auf einem Rekordtief angelangt. Gründe für eine Trendumkehr gibt es nur ganz wenige.

Tiefer und noch einmal tiefer. Die Zinsen für Schweizer Festhypotheken gehen weiter zurück. Kostete eine zehnjährige Finanzierung vor drei Wochen im Durchschnitt noch 1,76 Prozent, sind es aktuell nur noch 1,6 Prozent, wie Daten von Moneypark und Vermögenspartner zeigen. Die kurzfristigeren Hypotheken haben sich weniger stark verändert. 5-Jährige kosten mittlerweile im Schnitt 1,17 Prozent.

Letztmal waren die Zinsen im Januar 2015 so tief, kurz nachdem die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Franken-Mindestkurs zum Euro aufgehoben hatte, wie die unten stehende Grafik zeigt.

Quelle: Moneypark

"Bei den Festhypotheken befinden wir uns praktisch wieder auf dem Niveau von Januar 2015", sagt Florian Schubiger vom Beratungsunternehmen Vermögenspartner. Im Unterschied zu damals handle es sich aktuell aber um effektiv abgeschlossene Hypotheken, während es vor einem Jahr bei den günstigsten Angeboten häufig nicht zum Handschlag kam. Denn nach dem "SNB-Schock" brauchten Hypothekeninstitute einige Zeit, um sich an das neue Umfeld anzupassen.

Wichtiger Grund für den stetigen Rückgang ist ein Absinken der Rendite auf Schweizer Bundesobligationen. Rentierte der zehnjährige "Eidgenoss" vor einem Monat noch mit -0,21 Prozent, sind es aktuell nur noch -0,36 Prozent, wie der nächste Chart zeigt. Die grosse Nervosität an den Finanzmärkten in den ersten Wochen des Jahres liess viele Investoren nach den als sicher geltenden Staatsanleihen greifen und dementsprechend ihre Renditen absinken. In der Regel reagieren Hypothekenzinsen sehr sensibel auf die Kursbewegungen Schweizer Staatsanleihen.

Renditeverlauf zehnjähriger Bundesobligation, Quelle: cash.ch

Weitere Faktoren drücken ebenfalls auf die langfristigen Zinsen: Verwerfungen an den chinesischen Märkten und der tiefe Ölpreis haben die globalen Wachstumsaussichten eingetrübt. Und die schwindende Erwartung an weitere Zinserhöhungen in den USA hat die Angst vor einem zu starken Auseinanderdriften der Zinsen in verschiedenen Regionen etwas gedämpft.

Weitere Senkungen durchaus möglich

Bleibt dieses Umfeld bestehen, ist es gut möglich, dass die Festhypotheken in den kommenden Wochen noch weiter sinken, sind sich Beobachter einig. "Da die Volatilität derzeit sehr hoch ist, kann es durchaus sein, dass wir in den nächsten Wochen weiterhin sinkende Tendenzen im Zinsmarkt sehen werden", sagt Moneypark-Vertriebsleiter Michael Hartmann. Auch Florian Schubiger sieht grundsätzlich eine Seitwärtstendenz bei den festen Hypothekenzinsen: "Ausschläge nach oben oder unten dürften hauptsächlich einen psychologischen Hintergrund haben."

Dass die Hypothekeninstitute bei ihrer Marge durchaus noch Potenzial zu weiteren Anpassungen haben, zeigt auch ein Blick auf die jüngsten Unternehmenszahlen. Banken, die sich stark in der Vergabe von Hypotheken engagieren, können mit ihrem Zinsgeschäft in der Regel zufrieden sein.

Wo aber sind die Untergrenzen für Schweizer Festhypotheken? Für Hartmann liegen die minimalen "Schaufensterzinsen" für 5- beziehungsweise 10-jährige Festhypotheken bei 1,1 respektive 1,5 Prozent. Allerdings unter der Voraussetzung, dass die SNB ihren Negativzins nicht ausweitet. "Geschieht das, drohen entweder Margenausweitungen im Hypothekargeschäft oder Pricing-Anpassungen im Passivgeschäft der Banken", so Hartmann weiter.

Der Markt rechnet aber auch in diesem Jahr nicht mit einer Erhöhung der Zinsen im Euroraum und somit auch nicht mit einer Abkehr der Negativzinspolitik in der Schweiz, die bei der Hypothekenfinanzierung nach oben einen gewissen Sicherheitspuffer darstellt.

Verhandeln und vergleichen

Für Hypothekenkunden ist das Verhandlungsgeschick aber fast noch wichtiger als kleine Veränderungen im Zinsgefüge. Wie Florian Schubiger ausführt, gibt es einzelne Anbieter, die bei konkreten Offerten bis zu 0,4 Prozent weniger Zins verlangen als bei ihren offiziellen Konditionen. Auf eine Laufzeit von zehn Jahren macht das locker mehrere tausend Franken Differenz aus.

Die Unterschiede zwischen den einzelnen Anbieter sind wie gewohnt gross: Während die Bank Sparhafen 1,85 Zins für einen zehnjährigen Hypo-Kredit verlangt, kommt man beim Online-Anbieter EasyHypo für 1,19 Prozent zu einem solchen Darlehen, wie Daten von Vermögenspartner zeigen. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass Online-Institute und Versicherungen bei langfristigen Festhypotheken die günstigsten Anbieter sind. Banken führen das Feld hingegen bei Libor-Hypotheken an.

http://www.cash.ch/news/front/hypotheken_werden_billiger_und_billiger-34...

 

 

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07.01.2016 08:49
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Hypothekenzinsen in Zeiten der Zinswende

Auf die US-Zinswende haben Schweizer Hypothekarzinsen mit einem leichten Anstieg reagiert. Doch für den weiteren Verlauf der Eigenheim-Finanzierung sind noch ganz andere Faktoren entscheidend.

http://www.cash.ch/news/boersenticker/hypothekenzinsen_in_zeiten_der_zin...

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24.11.2015 08:22
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Die Krux mit den Schaufenster-Hypotheken

Die Hypothekarzinsen haben jüngst wichtige Marken nach unten durchbrochen. Viele Anbieter haben auf ihren «offiziellen» Zinsen noch Verhandlungsspielraum. Dabei sollten Kunden einiges beachten.

Von Ivo Ruch

Nach einem Zwischenhoch im Sommer sind die Zinsen auf Hypotheken wieder deutlich rückläufig. 10-jährige Festhypotheken etwa sind seit Mitte Juni stets gesunken und nun bei durchschnittlich knapp 1,8 Prozent angelangt. Einzelne Anbieter offerieren sogar Zinsen unter 1,4 Prozent, wie Zahlen der Winterthurer Beratungsfirma Vermögenspartner zeigen (siehe Tabelle unten). Gleiches zeigt sich bei kürzeren Laufzeiten: 5-jährige Festhypotheken sind im Schnitt für 1,2 Prozent zu haben, was praktisch dem tiefsten Stand des Jahres entspricht.

Die Aufnahme eines Immobilienkredits ist damit so interessant wie selten zuvor. Doch noch interessanter wird es, wenn man genauer hinblickt. Denn die Unterschiede zwischen den einzelnen Anbietern von Hypothekarkrediten sind mitunter sehr gross. Bei den 10-jährigen Krediten liegen beispielsweise 0,56 Prozent zwischen dem günstigsten und teuersten Institut. Noch mehr: Auch auf den offiziell angegebenen Konditionen, den sogenannten Schaufensterpreisen, haben die Hypothekenanbieter eine Menge Spielraum – nach unten sowie nach oben.

Je nach finanzieller Ausgangslage, Verhandlungsgeschick und Anbieterwahl könnten Kunden somit einen Unterschied von 40-50 Basispunkten auf den Schaufensterpreis herausholen, sagt Michael Hartmann, Vertriebsleiter von Moneypark, einem Hypotheken-Broker. Ein Beispiel: Bei einer 10-jährigen Hypothek im Wert einer Million können so gut 40'000 Franken über die gesamte Laufzeit eingespart werden. Das entspricht dem Wert einer hochwertigen Küche.

Subventionierung der Negativzinsen

Dass die Hypothekarinstitute bei der Vergabe durchaus noch Raum für Verhandlungen haben, zeigt auch eine aktuelle Studie des Beratungsunternehmens Ernst & Young. Sie kommt zum Schluss, dass Schweizer Banken die SNB-Negativzinsen zwar kaum an ihre Privatkunden weiterreichen. Um diese Verluste im Geschäft mit Kundeneinlagen zu kompensieren, würden die Banken stattdessen ihre Margen im Kredit- und Hypothekargeschäft stark ausweiten, so die Analyse. Diese zusätzliche Marge kommt bei Hypotheken-Abschlüssen dann auf den Verhandlungstisch.

Wie gross dieser Spielraum ist, unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter, sagt Florian Schubiger von Vermögenspartner. "Gewisse Anbieter publizieren traditionell tiefe 'offizielle' Zinsen, der Verhandlungsspielraum ist aber entsprechend gering. Bei anderen Hypothekargebern ist es genau umgekehrt", so Schubiger zu cash. Weitere Gründe für die unterschiedlichen Zinskonditionen sind zudem die Kostenstruktur und die Risikokultur eines Anbieters. "So gestalten Anbieter gewisse Laufzeiten attraktiver als andere, um die Fälligkeitsstruktur auf dem Hypothekenbuch zu steuern", sagt Moneypark-Experte Hartmann.

Hypotheken versteigern wie auf ricardo

Doch wie kommt man in den Genuss einer möglichst attraktiven Hypothek? Zuallererst sollte man sich über die Grösse, die Laufzeit und die Art des Kredits im Klaren sein. Anschliessend müssen die aktuellen Zinsen verglichen und Offerten von mehreren Anbietern eingeholt werden. Vermögenspartner bietet diesbezüglich seit wenigen Tagen ein neues Online-Instrument zur Hypothekenversteigerung an. Dieses funktioniert so: Vermögenspartner erstellt ein Hypothekardossier, schickt dieses an geeignete Anbieter und lässt diese dann auf einer Online-Plattform Zinsen offerieren.

Dank diesem Bieterverfahren seien Institute häufig zu weiteren Zinssenkungen bereit, sagt Hypothekenberater Schubiger. Für die Erstellung des Dossiers verlangt Vermögenspartner eine Beratungsgebühr. Auch das muss natürlich in die Gesamtberechnung miteinbezogen werden.

Die grösste Preistransparenz finden Hypothekarnehmer traditionellerweise bei Libor-Produkten. Denn diese bestehen grundsätzlich aus zwei Bausteinen: Dem Zinssatz, zu dem Banken einander Geld ausleihen (Dreimonats-Libor) und einer unterschiedlich hohen Marge.

Doch auch hier müssen die verschiedenen Anbieter verglichen werden. Zudem sollten das Zinsrisiko und die Risiken in Bezug auf einen Ausstieg genau beachtet werden. Denn im Gegensatz zu Festhypotheken muss der Libor-Kunde darauf vorbereitet sein, dass die Zinsen schnell ansteigen können.

Die tiefsten Zinssätze für zehnjährige Festhypotheken

Anbieter Zinssatz in %
KFH Kreditanstalt 1,42
e-Hypo 1,44
Zurich Versicherung 1,47
Swiss Life, Swissquote 1,52
Crédit Agricole 1,59

Die tiefsten Zinssätze für fünfjährige Festhypotheken

Anbieter Zinssatz in %
e-Hypo 0,84
KFH Kreditanstalt 0,86
Swissquote 0,88
Crédit Agricole 1,08
Bank EKI 1,1

Die tiefsten Zinssätze für Libor-Hypotheken

Anbieter Zinssatz in %
Swissquote 0,69
e-Hypo 0,74
KFH Kreditanstalt 0,75
Migros Bank 0,8
Hypothekarbank Lenzburg 1

Quelle: Vermögenspartner, Stand 23.11.2015

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10.11.2015 11:51
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So basteln Sie Ihre eigene Hypothek

Eine Hypothek Schritt für Schritt zu amortisieren, bei rekordtiefen Zinsen müsste dies ein Kinderspiel sein. Beispielsweise mit einer sogenannten Annuitätenhypothek.

«Nichts ist so stark wie eine Idee, deren Zeit gekommen ist», hat der französische Schriftsteller Victor Hugo erkannt. Doch es gibt offensichtlich auch starke Ideen, deren Zeit noch nicht reif ist: im Hypothekargeschäft beispielsweise die Idee der Annuitätenhypothek.

Sie basiert auf einer ebenso einfachen wie logischen Überlegung: Der Hypothekarnehmer bezahlt regelmässig einen festen Betrag, der sich aus dem Zins und einem Amortisationsanteil zusammensetzt.

Bei einem Grundpfandkredit von 500'000 Franken und einer Annuitätenbelastung von jährlich 15'000 Franken beispielsweise würden bei einem Hypozins von 1,8 Prozent im ersten Jahr 9000 Franken auf den Zinsaufwand und 6000 Franken (1,2 Prozent) auf die Amortisation entfallen.

Im zweiten würde der Zinsaufwand auf 8892 Franken fallen, die Amortisation auf 6108 Franken steigen, im dritten wären es 8782 Franken Zins und 6318 Franken Amortisation und so weiter.

Die Hypothek wird immer rascher abgebaut

Der Effekt: Die Hypothek wird auf diese Weise zunächst wenig, dann immer rascher abgebaut. Die Vorteile: Die fixen Beträge ermöglichen einerseits eine grosse Budgetsicherheit und verhindern andererseits, dass man sich bei der Hypothekarbelastung zu weit auf die Äste hinaus lässt.

Logischerweise fallen die Amortisationen bei Annuitätenhypotheken in Tiefzinsphasen besonders kräftig aus, während diese in Hochzinsphasen gegen null tendieren können.

Steuerliche Anreize sprechen für andere Modelle

Noch bis Mitte der Achtzigerjahre war diese in vielen Ländern breit angebotene Hypothekarform in der Schweiz ebenfalls verbreitet. Tempi passati: Mit der Einführung der gebundenen Vorsorge 3a und damit der indirekten Amortisation ist sie praktisch ausgestorben.

In den meisten Fällen wird eine erste Hypothek stehen gelassen und die zweite indirekt über die steuerbegünstigte Säule 3a abgezahlt. Der naheliegende Grund: Hypozinsen und Einzahlungen in die Säule 3a können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, Amortisationen dagegen nicht.

«Für uns kein Thema, da keine Kundennachfrage besteht»

Verständlich, dass die Banken angesichts dieser steuerlichen Gegebenheiten keinen Handlungsbedarf für eine Neulancierung dieses Modells sehen. «Eine Einführung der Annuitätenhypothek ist für uns aktuell kein Thema, da keine Kundennachfrage besteht», heisst es bei der ZKB. Kein Thema ist dieses Modell ebenfalls beim Vermögenszentrum VZ. Anders als etwa in Deutschland sei eine vollständige Tilgung der Hypothek hierzulande nicht üblich.

«Die Mitte 2014 eingeführten Selbstregulierungsmassnahmen der Bankiervereinigung haben die Einführung eines Annuitätenmodells zusätzlich erschwert», meint UBS-Sprecherin Ursula Dober. Seither müsse eine Hypothekarschuld innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden – linear. Die UBS halte sich an diesen einheitlichen Ansatz.

Fix-Hypothek der CS ist der Annuitätenhypothek ähnlich

Auch bei der Credit Suisse fehlt die Annuitätenhypothek im Sortiment. Immerhin bietet sie eine valable Alternative an: «Unsere Fix-Hypothek mit direkter Amortisation ist der Annuitätenhypothek in etwa gleichzusetzen», sagt Mediensprecher Tobias Plangg.

Der einzige kleine Unterschied bestehe darin, dass bei Annuitäten der zu bezahlende Betrag immer exakt gleich hoch sei. Der Rückzahlungsanteil nehme so graduell zu und der Zinsanteil ab. Bei der Fix-Hypothek mit direkter Amortisation reduziere sich die Hypothekenschuld gleichmässig, der Totalbetrag, der bezahlt werden muss, werde jedoch stetig kleiner.

Bei der CS könnten die Hypothekarnehmer also, doch sie wollen nicht: «Die direkte Amortisation findet im Privatkundengeschäft wenig Anklang. Wegen der steuerlichen Rahmenbedingungen ist die indirekte Amortisation mit Einzahlung in ein 3.-Säule-Konto für den Kunden meist vorteilhafter», erklärt Plangg.

«Es wird heute weniger amortisiert als früher»

Die Berner Kantonalbank (BEKB) hat Annuitätenmodelle seit je im Angebot. «Dies, obschon sie nur selten verlangt werden», wie BEKB-Sprecher Alex Josty ausführt. Auch bei den Raiffeisen-Banken wären zumindest annuitätenähnliche Hypotheken erhältlich, wenigstens im Prinzip.

«Es wird deutlich weniger amortisiert, als dies früher der Fall war», stellt das Hypothekenzentrum fest. Dementsprechend sind die Hypothekarschulden in der Schweiz kräftig gestiegen. Das könnte sich spätestens bei der Pensionierung rächen, wenn das Einkommen deutlich kleiner werde, aber weiterhin hohe Hypotheken bedient werden müssten.

Auch andere Bankexperten geben zu: «In einem Zinsumfeld, in dem die Hypothekarsätze immer noch rund 3 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt liegen, würden sich zusätzliche Amortisationen eigentlich geradezu aufdrängen.»

Immerhin: Dort, wo die Banken keine Annuitätenhypotheken mehr anbieten, könnten sich die Hypothekarnehmer selber helfen. Ein Annuitätenmodell zu basteln, ist keine Hexerei.

(Berner Zeitung)

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/unternehmen-und-konjunktur/so-bas...

 

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05.11.2015 12:40
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Die Hypothekarzinsen fallen wieder

Die Hypothekarzinsen sind wieder leicht am Sinken. Aber ist das ein Grund, sich auf eine noch günstigere Wohnfinanzierung freuen zu können?

Normalerweise steigen oder sinken die Hypothekarzinsen, wenn sich die Rendite des "Eidgenoss", also der zehnjährigen Regierungsobligation der Schweiz, auf- oder abbewegt. Die Bond-Rendite, die sich seit September im negativen Bereich befindet, ist jedenfalls in den vergangenen Wochen deutlich gesunken. Sie erreichte Ende Oktober bei -0,32 Prozent sogar ein Rekordtief.

 

Renditen von zehnjährigen Bundesobligationen in den vergangenen sechs Monaten (Grafik: cash.ch)

Die Korrelation spielt so in den letzten Woche: Bei den Hypothekarzinsen liess sich wie beim "Eidgenoss" eine Absenkung beobachten. Gemäss dem Hypothekenmakler Moneypark fielen die Zinsen für zehnjährige Hypotheken im Verlauf des Oktobers von 1,91 auf 1,80 Prozent. Bei Allianz Suisse beispielsweise sind die Zinsen für zehnjährige Hypothekarkredite seit Mitte September von 1,80 Prozent auf 1,70 Prozent gefallen, wie eine Übersicht des Vergleichsportals Comparis zeigt.

Bei den meisten anderen Banken und Versicherungen, die zu den grossen Anbietern von Hypotheken gehören, zeigt der Chartverlauf abwärts. Bei einigen Anbietern liegt der Hypothekarzins für zehn Jahre schon seit langem unter 2 Prozent. Bei Wohn-Finanzierern ist der Zins im Spätsommer oder im September unter die 2-Prozent-Marke gefallen und liegt nun teils deutlich darunter.

Durchschnittliche Entwicklung von 10-Jahres-Hypotheken (grau) und Fünf-Jahres-Hypotheken (schwarz), innerhalb der letzten sechs Monate. (Quelle: comparis.ch)

Den Tiefststand gab es im Januar, nachdem die Schweizerische Nationalbank (SNB) Knall auf Fall den Wechselkurs vom Franken zum Euro freigab: Damals sanken Zinsen für zehnjährige Hypotheken auf 1,5 Prozent. Danach erfolgte wieder ein Anstieg, der sich im Lauf dieses Herbstes wieder in eine sinkende Tendenz verwandelte.

Stellt der Rückgang nun einen Trend dar? Die gesunken Renditen auf zehnjährigen Bundesobligationen dürften den Hypothekenmarkt nicht entscheidend aufmischen, sagt dazu Marc Parmentier von Comparis: "Ich denke nicht, dass es im vierten Quartal zu spürbaren Ausschlägen kommt. Die Basisindikatoren weisen nicht darauf hin."

Für Immobilien-Experte Claudio Saputelli von der UBS wird es bei den Hypothekarzinsen mehr oder weniger seitwärts gehen, solange die SNB die Negativzinsen beibehält, wie er im September zu cash sagte. Die dabei beobachteten leichten Veränderungen im Hypothekarzinssatz seien nur kleinere Volatilitäten. Mit einer Verkleinerung der SNB-Negativzinsen von derzeit 0,75 Prozent rechnen Ökonomen übrigens nicht vor 2017.

Kunden sind entspannt

Was anhält, ist ein leichter Trend hin zu kürzeren Laufzeiten, wie Comparis festgestellt hat. Dies betreffe vor allem auch Mischhypotheken, sagt Bankenspezialist Parmentier. Die Verschiebung sei zwar noch nicht signifikant, sage aber etwas aus über das Verhalten der Hypothekarkunden.

"Viele Kunden sehen die Zinssituation entspannt. Sie gehen davon aus, dass die Zinsen noch lange tief bleiben werden. Deswegen wählt man beispielsweise eine 5-Jahres-Hypothek, die günstigere Konditionen aufweist als eine Hypothek mit zehnjähriger Laufzeit und geht davon aus, dass bei der Ablösung in ein paar Jahren die Zinsen immer noch sehr tief sein werden."

Bei Zehn-Jahres-Hypotheken sei es je nach Bank und je nach persönlicher Kreditwürdigkeit immer noch möglich, mit Verhandlungsgeschick einen Zins von 1,5 Prozent oder gar darunter zu bekommen, sagt Parmentier. Einige wenige Bankinstitute würden bezüglich der Vergabe von Hypotheken restriktiver: Dies dürfte auf strategische Überlegungen zurück zu führen sein.

Die Bedingungen für die Finanzierung von Immobilien blieben jedoch dank der sehr niedrigen Hypothekarzinsen so oder so weiterhin äusserst günstig. Bei einer Dreimonate-Libor-Hypothek, die an den regelmässig neu definierten Zinssatz gekoppelt ist, zahlen die Kunden im Schnitt laut Moneypark im Moment 1,06 Prozent. Im Gegensatz zu Festhypotheken muss der Kunde dabei aber darauf vorbereitet sein, dass die Zinsen sofort ansteigen können.

http://www.cash.ch/news/front/die_hypothekarzinsen_fallen_wieder-3386199...

 

 

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Benjamin Franklin

17.10.2015 10:40
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Ja, dann habe ich das falsch gedeutet, aber auf jeden Fall sind die Angebote sehr interessant und ich wünsche Dir bei der Wahl eine glückliche Hand

Good

17.10.2015 10:20
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Da habe ich mich wohl falsch ausgedrückt. Ich habe keine FH über 15 Jahre mit einem Zins von unter 1%. Aber eine 15-jähr.  Laufzeit für unter 1% wäre schön. Die obigen Angaben gelten für 3, 4, und 5 -jährige Laufzeiten. Karat1

17.10.2015 09:19
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Also Hypotheken von unter 1% auf 15 Jahre sind natürlich oberluxuriös und würden sogar mich als Hyperkonservative dazu verleiten eine Immobilie auf Pump zu kaufen

 Biggrin

Da würde ich also dieses Angebot dankend annehmen und vergisst einfach nicht, die Differenz zwischen dem einen Prozentsatz und den "normalen" 4% als Rückstellungen für bösere Zeiten zu parkieren oder einfach für weitere Immobilien als Eigenkapitalhafen zu verwenden. Das Schlimmste wäre diese realen Aktiva einfach wegzukonsumieren. 

16.10.2015 17:05
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Hyp.-Zinsentwicklung


@grolimund

Wir haben selber keinen Einfluss auf die Entwicklung der Hypothekarzinsen. Was wir tun können, ist den Markt verfolgen und beim Erreichen eines Zinssatzes den wir akzeptieren können, zuzuschlagen. Ich habe diese Situation schon etliche Male erlebt und immer wieder zu guten und akzeptablen Zinssätzen abschließen können. Wenn ich davon ausgehe, dass die Zinsen noch weiter sinken können, warte ich noch zu und wenn ich davon ausgehe, dass die Zinsen weitersteigen schließe ich ab. Je nach Höhe der zu verlängernden Hypothek teile ich diese dann auf 2 - 3 verschiedene Laufzeiten auf. Im Moment habe ich 3 Festhypotheken und eine variable Hypothek. Teils unter 1%! Welche Strategie jemand fahren soll, muss seinen Zielen und Finanzen angepasst sein.

Karat1 

16.10.2015 12:47
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Hallo Karat

Ich bin in einer ähnlichen Situation wie du bezüglich Tranchen-Verlängerung. Meine 2 Tranchen sind per 2018 / 2020 fällig.

Nach längerem hin und her überlegen bin ich resp. mein Bauchgefühl zum Ergebis gekommen, dass die nächsten paar Jahre an der Zinsfront nicht viel passieren wird. Sprich ich verzichte auf eine frühzeitige Fixierung.

Meine Überlegungen dazu:

Bevor in der CH bei den Zinsen was geht, braucht es:

- US Zinserhöhung (Ende 2015, wahrscheinlich eher im 2016)

- EZB Zinserhöhung (QE bis mindestens Sep. 2016, wobei ich fast sicher bin, dass da noch ein QE II resp. eine Verlängerung des Programmes folgen wird. Sprich ich gehe nicht vor Ende 2017 von einer Erhöhung aus.

- Aufhebung der Negativzinsen in der Schweiz 

- Die Erhöhung der Zinsen in USA und auch in der EU dürfte zudem in kleinen Schritten erfolgen

 

summa sumarum...es passiert nix in nächster Zeit Smile

Gruss

Gorlim

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