Hypothek abschliessen oder warten..?

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Elias
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Hypothek abschliessen oder warten..?

Heute werde ich die 2-jährige Festhypo abschliessen

MB bei 0.92%

SGKB bei 1.15%

----

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Benjamin Franklin

yzf
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warum das?

Geht mit Gott, aber geht!

Elias
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Hypothek abschliessen oder warten..?

yzf wrote:

warum das?

Heute: Weil die Hypozinsen wieder gesunken sind und eine Tranche im Dezember ausläuft.

Festhypo: weil ich nicht ausschliesslich auf Libor setzen will.

Aktuell beträgt die Differenz zum Libor max 0.3%

----

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Karat1
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Du gehst also von steigenden Zinsen im kurzen Bereich aus...

Elias wrote:

Heute werde ich die 2-jährige Festhypo abschliessen MB bei 0.92% SGKB bei 1.15%

Eine 2-jährige Festhypothek ist aus meiner Sicht gesehen wohl das nachteiligste das Du machen kannst.

Wenn Du von nachhaltig steigenden Zins ausgehst müsstest Du eigentlich folgende Strategie fahren:

1/3 der Hypothek mit einer 2-jährigen Libor-Festhypothek (1- od. 3 Mte).

2/3 Festhypothek mit einer Dauer von 7 - 10 Jahren.

Damit könntest Du eine Balance herstellen und weisst auf lange Sicht was Du bezahlen musst. Allerdings hat halt die lange Laufzeit möglicherweise auch Nachteile. Aber eben es kommt auf Deine Erwartungshaltung an.

Meine Erwartungshaltung ist im Moment die, dass ich noch eine lange Zeit von tiefen Hyp.-Zinsen ausgehe. Auch ein leichter Zinsanstieg in den nächsten 3 - 5 Jahren würde ich in Kauf und im Libor bleiben.

Karat

yzf
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Hypothek abschliessen oder warten..?

Quote:

Eine 2-jährige Festhypothek ist aus meiner Sicht gesehen wohl das nachteiligste das Du machen kannst.

Wenn Du von nachhaltig steigenden Zins ausgehst müsstest Du eigentlich folgende Strategie fahren:

1/3 der Hypothek mit einer 2-jährigen Libor-Festhypothek (1- od. 3 Mte).

2/3 Festhypothek mit einer Dauer von 7 - 10 Jahren.

agree zu 100.00%

hätte auch, wenn du schon festmachen willst, eine 10-jägrige genommen. In zwei Jahren kann es sein, dass du sauschlecht dastehst, dazu kommt, dass der Libor mit 0.04 noch immer sehr sehr tief ist.

Finds aber cool, dass wir die Sachlage hier immer wieder offen diskutieren können.

Gruss an alle!!

Biggrin

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Elias
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Hypothek abschliessen oder warten..?

Die 10-jährige ist dann sinnvoll, wenn man keine Chance hat, in dieser Zeitspanne direkt zu amortisieren und auf der letzten Rille läuft. Die Liborhypothek war im langfristigen Vergleich bis anhin immer günstiger als eine 5-jährige Festhypothek.

Wie schon mehrfach gepostet: ich bin bereit für die direkte Amortisation. Darum die kurzen Laufzeiten mit tiefen Zinsen.

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Karat1
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Re: Der 1 - Monat-Libor-Zins schleicht sich ................

Karat1 wrote:

Der 1-Monat-Zins schleicht sich langsam davon. Ich bin gespannt ob und wie meine 1-Monat-Liborhypothek ab 1.11.2011 angepasst wird? Aktuell 0,7%!Karat

Zins bleibt weiterhin bei 0,7%!

Karat

yzf
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Elias wrote:

Wie schon mehrfach gepostet: ich bin bereit für die direkte Amortisation. Darum die kurzen Laufzeiten mit tiefen Zinsen.

ok, aber warum denn anbinden?? Wenn du amortisieren willst, dann bleib im LIBOR. Gut, ich weiss jetzt nicht wie hoch deine Kundenmarge ist. Aber warum für 1% fix machen, wenn du im LIBOR massiv weniger zahlst??

Ich wette mit dir, dass du mit LIBOR besser gefahren wärst...

edit: Habe vorhin einmal wieder auf die 1. Seite dieses Threads zurück geblättert. Will mich ja nicht selber loben: Aber habe damals schon zu LIBOR geraten, und der ist seither immer billiger geworden. Also mich würds ärgern, hätte ich damals zu über 3% abgeschlossen...

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Elias
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yzf wrote:

Elias wrote:
Wie schon mehrfach gepostet: ich bin bereit für die direkte Amortisation. Darum die kurzen Laufzeiten mit tiefen Zinsen.

ok, aber warum denn anbinden?? Wenn du amortisieren willst, dann bleib im LIBOR. Gut, ich weiss jetzt nicht wie hoch deine Kundenmarge ist. Aber warum für 1% fix machen, wenn du im LIBOR massiv weniger zahlst??

Ich wette mit dir, dass du mit LIBOR besser gefahren wärst...

Ich habe schon Tranchen in Libor.

Massiv weniger: 0.3% wäre ich besser mit Libor gefahren, für die nächsten 3 Monate. Danach weiss man es noch nicht. Ich wette darauf, dass der Libor im nächsten Jahr leicht steigen wird.

Von 2007 bis 2008 liefen bei mit die Liborhypotheken wesentlich schlechter als die Festhypos. Das Problem bei der SGKB ist, dass ich den Libor nicht einfach kündigen/amortisieren kann, sondern für die Restlaufzeit in eine Festhypo wechseln muss.

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yzf
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Wie viele Hypotheken bzw. Mio. hast du denn angelegt, dass du 27 Trancehn machst??

Ich verstehe deine Argumente sehr wohl, aber lohnt sich dies denn?

Da ist bei einer mittelgrossen Hypo ja der Aufwand grösser...

:oops: :oops:

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Elias
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yzf wrote:

Wie viele Hypotheken bzw. Mio. hast du denn angelegt, dass du 27 Trancehn machst??

Ich verstehe deine Argumente sehr wohl, aber lohnt sich dies denn?

Da ist bei einer mittelgrossen Hypo ja der Aufwand grösser...

Die Stückelung ergibt sich doch alleine schon mit dem Zeitpunkt der Käufe. Wenn man eine direkte Amortisation plant, muss die Höhe der Tranche und die Laufzeit stimmen. Die grösse der Tranchen ergibt sich im Laufe der Zeit.

Ich kann bei der SGKB nicht mittendrin aussteigen, auch beim Libor nicht.

2007/2008 in memoriam: da war ich um die Festhypos zu 2.xx% froh. Steigen die billigen Libor, steigen auch die teuren Festhypos. Ein Wechsel lohnt sich nur dann, wenn es absehbar ist, dass die Zinsen auf längere Zeit weiter steigen. Sonst darf man auch den 3.xx%-Libor mal so richtig auskosten.

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carro4
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Libor

Ich werde die Situation ende Jahr neu beurteilen und schauen, was bis dahin geschieht. Werden ende Dezember noch eine zusätzliche Amortisation beim vermieteten Geschäftslokal und ende Februar bei unserem Geschäftshaus ebenfalls eine zusätzliche Abzahlung machen. Kunst und Edelmatallkäufe sind bis mindestens ende Jahr also kein Thema mehr. Kleinere Investitionen in Whisky werde ich je nach Gelegenheit noch machen.

Auf dem einzigen Mist, wo nichts wächst, ist der Pessimist.

MMoser
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Ich stehe kurz vor dem Abschluss und werde vermutlich für unser erstes Einfamilienhaus drei Tranchen machen.

3 Jahre (oder Libor) = 1/4

5 Jahre = 1/4

8 Jahre = 1/2

Die Konditionen sind sehr günstig.

Weiss aber nicht ob es das richtige ist.

Da es aber meine erste Hypothek ist, möchte ich auf Nummer sicher gehen und dies ohne Klumpenrisiko.

Empfehungen hatte ich für 8 und 10 Jahre oder 1/2 Libor und den rest 10 Jahre.

Verhandelt haben wir mit 4 Banken.

Mal sehen....

Gruss

MMoser

Karat1
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Hypothek abschliessen oder warten..?

MMoser wrote:

Ich stehe kurz vor dem Abschluss und werde vermutlich für unser erstes Einfamilienhaus drei Tranchen machen.

3 Jahre (oder Libor) = 1/4

5 Jahre = 1/4

8 Jahre = 1/2

Die Konditionen sind sehr günstig.Mal sehen....

Wie sieht das bestragsmässig aus pro Anteil Hypotheken und wie sind die Zinsen?

Karat

PnF market student
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ja, Zinssätze zu erfahren wäre interessant, event. Komm.

ob man richtig gehandelt hat, weiss man erst in Zukunft... (Sätze waren kaum jemals so tief in den letzen Dekaden)

m.W. wären auch noch längere Laufzeiten möglich...

event. freiwillige Amortisationen berücksichtigen...

was wenn man vorzeitig aussteigen will/muss (Verkauf usw.)

wie lange könnte die lockere Geldpolitik (Geldschwemme) andauern... wann, wenn sie umgekehrt (Geld wieder mal abgeschöpf) wird?

Prognosen sind m.E. fast ungmöglich, die meisten, werden einfach überrascht wenn es mal ändert... es kann aber auch nur temporäre Anspannungen geben, wie kann man dies dann von einer Trendwende unterscheiden?

Die SNB und die Wirtschaft möchten noch einen tieferen Franken...

Auch andere Staaten/Währungen möchten einen Vorteil für ihre Exportindustrie behalten/erlangen...

("race to the bottom"... wie lange?)

einmal wird von (ferner) Inflationsgefahr (oder Hyper...), dann wieder von Deflationsgefahr oder gar Depression gesprochen. Viele suchen nach der Antwort und Lösungen!!

Gemäss Frau Merkel kann es eine Dekade dauern, bis die Schuldenprobleme in der EU (und event. USA) behoben sein werden... was könnte dies bedeuten?

(was wäre, wenn tatsächlich ein Währungsreform kommen sollte, bei der auch die CH bzw. der CHF stärker tangiert würde? eine grosse Frage und wohl schwer zu beantworten)

wenn man den Entscheid Libor/Festhyp. aufschiebt, muss man einfach beides regelmässig gut verfolgen...

MMoser
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Karat1 wrote:

MMoser wrote:
Ich stehe kurz vor dem Abschluss und werde vermutlich für unser erstes Einfamilienhaus drei Tranchen machen.

MGDCDie Konditionen sind sehr günstig.Mal sehen....

Wie sieht das bestragsmässig aus pro Anteil Hypotheken und wie sind die Zinsen?

Karat

Hallo Ihr zwei

Hier die Antwort:

3 Jahre CHF 200`000.00 1.1%

5 Jahre CHF 200`000.00 1.5%

8 Jahre CHF 380`000.00 2%

Wobei ich die 3 jährige wohl nicht machen werde, sondern einen Teil Libor.

Gruss

MMoser

Gruss

MMoser

Karat1
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Hypothek abschliessen oder warten..?

Gratuliere MMoser, ich finde Du hast sehr gute Konditionen ausgehandelt! Wäre das mein erstes Haus würde ich wohl auch sofort unterschreiben. Allerdings weis ich gar nicht mehr, ob es damals schon Festhypotheken gegeben hat. Mit damals meine ich, dass die Zeitungen noch auf Schiefertafeln gemeiselt waren!

Aus Deiner heutigen Sicht würde ich auf jeden Fall die beiden langfristigen FH so abschliessen. Den Teil den Du für die 3-jährige FH vorgesehen hast, würde ich allerdings, wie Du eigentlich ja auch willst, mit einer 1-Monats-Libor-Hypothek abdecken.

Bei einem nachhaltigen Anziehen der Zinsen, kannst Du sehr schnell reagieren und bei Bedarf in eine Festhypothek wechseln.

Wichtig wäre für Dich natürlich auch, dass Du die Zinsen auch noch bezahlen kannst, wenn sie 2 oder 3 mal so hoch sind (wären) wie jetzt. Was allerdings in den nächsten paar Jahren wohl kaum der Fall sein wird.

Was ich aber feststellen kann ist, dass Du Dich sehr gut mit der Finanzierungsfrage auseinander gesetzt hast und ich bin daher sicher, dass Du die für Dich richtige Entscheidung triffst.

Karat

MMoser
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Hypothek abschliessen oder warten..?

Hoi Karat1

Besten Dank für die Blumen.

Ich denke auch, dass es gut so ist.

Sollten die Zinsen sogar noch fallen, so ist es mir wurst, ich bin zufrieden.

Mein Wissen, habe ich nicht unwesentlich durch dieses Forum erstanden.

Danke allen.

Gruss

MMoser

Gruss

MMoser

Ventus2cxt
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Re: Fiktives Beispiel

Bugatti wrote:

Dies ist aber nur ein Beispiel, dass jeglicher Realität entbehrt, da dies in den letzten 10 Jahren in der Schweiz nicht vorgekommen ist.

So unrealistisch ist dieses Szenario nicht schliesslich stiegen in gewissen Regionen die Immobilienpreise mehr als 20% und die Zinsen waren auch schon höher als heute. Aber auch wenn die zinsen auf 3% steigen - und das ist nicht unrealistisch - wird es für viele eng werden. Käufer und Bank schauen oft nur auf die aktuelle Situation und haben wenig Spielraum, wenn es eng wird. Ich bin davon überzeugt, dass wir in den nächsten 5 Jahren solche Events sehen werden.

yzf
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Re: Fiktives Beispiel

Ventus2cxt wrote:

Bugatti wrote:
Dies ist aber nur ein Beispiel, dass jeglicher Realität entbehrt, da dies in den letzten 10 Jahren in der Schweiz nicht vorgekommen ist.

So unrealistisch ist dieses Szenario nicht schliesslich stiegen in gewissen Regionen die Immobilienpreise mehr als 20% und die Zinsen waren auch schon höher als heute. Aber auch wenn die zinsen auf 3% steigen - und das ist nicht unrealistisch - wird es für viele eng werden. Käufer und Bank schauen oft nur auf die aktuelle Situation und haben wenig Spielraum, wenn es eng wird. Ich bin davon überzeugt, dass wir in den nächsten 5 Jahren solche Events sehen werden.

stimme dir zu, aber nicht in 5, erst in 10-15 Jahren...

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sgrauso
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Re: Fiktives Beispiel

Ventus2cxt wrote:

Bugatti wrote:
Dies ist aber nur ein Beispiel, dass jeglicher Realität entbehrt, da dies in den letzten 10 Jahren in der Schweiz nicht vorgekommen ist.

So unrealistisch ist dieses Szenario nicht schliesslich stiegen in gewissen Regionen die Immobilienpreise mehr als 20% und die Zinsen waren auch schon höher als heute. Aber auch wenn die zinsen auf 3% steigen - und das ist nicht unrealistisch - wird es für viele eng werden. Käufer und Bank schauen oft nur auf die aktuelle Situation und haben wenig Spielraum, wenn es eng wird. Ich bin davon überzeugt, dass wir in den nächsten 5 Jahren solche Events sehen werden.

Das mit dem Wert des Hauses finde ich doof. Warum muss ich EK nachschiessen? Wenn ich in meinem Haus wohne ist es mi schnuppe ob es 1Mio oder 500k Wert ist nicht? Solang ich die Zinsen zahlen kann sollte das der bank gleich sein!

Bei wermieteten renditeobjeckten ist es schon anders....

 


 


 


Geld macht nicht glücklich, besonders wenn es wenig ist....


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_MB_
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Re: Fiktives Beispiel

sgrauso wrote:

Ventus2cxt wrote:
Bugatti wrote:
Dies ist aber nur ein Beispiel, dass jeglicher Realität entbehrt, da dies in den letzten 10 Jahren in der Schweiz nicht vorgekommen ist.

So unrealistisch ist dieses Szenario nicht schliesslich stiegen in gewissen Regionen die Immobilienpreise mehr als 20% und die Zinsen waren auch schon höher als heute. Aber auch wenn die zinsen auf 3% steigen - und das ist nicht unrealistisch - wird es für viele eng werden. Käufer und Bank schauen oft nur auf die aktuelle Situation und haben wenig Spielraum, wenn es eng wird. Ich bin davon überzeugt, dass wir in den nächsten 5 Jahren solche Events sehen werden.

Das mit dem Wert des Hauses finde ich doof. Warum muss ich EK nachschiessen? Wenn ich in meinem Haus wohne ist es mi schnuppe ob es 1Mio oder 500k Wert ist nicht? Solang ich die Zinsen zahlen kann sollte das der bank gleich sein!

Bei wermieteten renditeobjeckten ist es schon anders....

Weil die Bank deine Liegenschaft immer zur aktuellen Marktlage bewertet. Falls du demnach zahlungsunfähig wirst und im worst-case die Bank die Liegenschaft verwerten muss, ist die Hypothek/Schuld nicht mehr gedeckt. Bei einer Verwertung ergibt das Objekt etwa 70% des Marktwertes.

Dass man aber EK nachschiessen muss kommt meiner Erfahrung nach nur sehr selten vor... :roll:

Man soll Ereignisse an der Börse mit dem Kopf verfolgen, nicht mit den Augen. Wink

Zyndicate
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Hypothek abschliessen oder warten..?

Der Bund senkt den Referenzzinssatz für Mieten von 2,75 auf 2,5 Prozent. Damit wird eine Senkung der Mietzinsen wahrscheinlicher. Der hypothekarische Referenzzinssatz gilt für die Mietzinsgestaltung in der ganzen Schweiz.

(sda) Wie das Bundesamt für Wohnungswesen am Donnerstag mitteilte, können die Mieter im Grundsatz einen Senkungsanspruch von 2,91 Prozent geltend machen. Obwohl die massgeblichen Hypothekarzinsen seit längerer Zeit im Sinkflug sind, blieb der für Mieter entscheidende Referenzzinssatz seit anfangs Jahr auf dem Niveau von 2,75 Prozent.

Nun wird dieser Zinssatz per 1. Dezember dieses Jahr erstmals gesenkt, nachdem der Bundesrat im Oktober die Rundungsregeln geändert hat. Der Mieterverband hatte diese Umstellung seit längerem gefordert, da die alte Regelung die Mieter bei Senkungsansprüchen benachteiligte.

Der Referenzzinssatz stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen Durchschschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen und wird vierteljährlich ermittelt. Am Stichtag 30. September lag dieser Durchschnittssatz für Hypotheken bei 2,45 Prozent (Vorquartal 2,51 Prozent).

Quelle: www.nzz.ch

Ich verliere nie! Entweder ich gewinne oder ich lerne!

MMoser
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Zyndicate wrote:

Der Bund senkt den Referenzzinssatz für Mieten von 2,75 auf 2,5 Prozent. Damit wird eine Senkung der Mietzinsen wahrscheinlicher. Der hypothekarische Referenzzinssatz gilt für die Mietzinsgestaltung in der ganzen Schweiz.

(sda) Wie das Bundesamt für Wohnungswesen am Donnerstag mitteilte, können die Mieter im Grundsatz einen Senkungsanspruch von 2,91 Prozent geltend machen. Obwohl die massgeblichen Hypothekarzinsen seit längerer Zeit im Sinkflug sind, blieb der für Mieter entscheidende Referenzzinssatz seit anfangs Jahr auf dem Niveau von 2,75 Prozent.

Nun wird dieser Zinssatz per 1. Dezember dieses Jahr erstmals gesenkt, nachdem der Bundesrat im Oktober die Rundungsregeln geändert hat. Der Mieterverband hatte diese Umstellung seit längerem gefordert, da die alte Regelung die Mieter bei Senkungsansprüchen benachteiligte.

Der Referenzzinssatz stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen Durchschschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen und wird vierteljährlich ermittelt. Am Stichtag 30. September lag dieser Durchschnittssatz für Hypotheken bei 2,45 Prozent (Vorquartal 2,51 Prozent).

Quelle: www.nzz.ch

Nun, ich habe abgeschlossen.

Ob es noch runter geht oder rauf, spielt mir nun keine Rolle mehr.

Gruss

MMoser

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Du hast auf jeden Fall gute Konditionen in der heutigen Zeit!!!

Dann würde es mich auch nicht stören, wenn es noch mehr sinken würde! Wink

Ich verliere nie! Entweder ich gewinne oder ich lerne!

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Hoi Zynicate

Das ist so.

Ich habe mich für die mehrheitlich langfristige Version entschieden, da es meine erste ist.

Wieder eine Pendenz weniger.

Aber ist ja schon tragisch, wie günstig man Schulden machen kann.

Gruss

MMoser

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MMoser

Zyndicate
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Hypothek abschliessen oder warten..?

MMoser wrote:

Hoi Zynicate

Das ist so.

Ich habe mich für die mehrheitlich langfristige Version entschieden, da es meine erste ist.

Wieder eine Pendenz weniger.

Aber ist ja schon tragisch, wie günstig man Schulden machen kann.

Gruss

MMoser

Vielleicht wird man irgend einmal bezahlt, wenn man Schulden macht!!! Wink

Nein du hast schon recht, die Zinsen sind auf einem lächrelichen Niveau, aber dir solls ja recht sein!!! (Mir dann auch mal...)

Ich verliere nie! Entweder ich gewinne oder ich lerne!

Elias
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Die Bundesobli als Vorlaufindikator auf Allzeittief 0.84% -3.45%

http://www.cash.ch/boerse/kursinfo/charts/Ref-Intr-Rate/1190007/244/1/YEAR1

Die Hypozinsen bei meiner Hausbank sind jetzt schon einen Tick tiefer als bei meinem Abschluss.

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Karat1
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Hypothekarzinsprognosen!

Die Credit Suisse geht mit Sicht auf 12 Monate von unterschiedlichen Zinsentwicklungen aus.

Bei den Flex-Rollover-Hypotheken, Basis 3-Monats-Libor, geht man von einer Seitwärtsbewegung bei 1,45% aus.

Bei den Fix-Hypothek werden auf Sicht von 3, 6, und 12 Monaten folgene Zinsentwicklungen erwartet:

3 Jahre: 1.45%, 1.45%, 1.45% (aktuell 1.05%)

5 Jahre: 1.65%, 1.80%, 2.20% (aktuell 1.50%)

10 Jahre: 2.40%, 2.55%, 2.90% (aktuell 2.35%)

Wenn man jetzt der CS "Böses" unterstellen würde, könnte man davon ausgehen, dass mit diesen Prognosen

der Wechsel von Flex- auf Fixhypotheken "gefördert" werden sollte.

Persönlich bin ich aufgrund der Schulden- und Eurokrise und was für Krisen sonst noch anstehen, der Meinung, dass wir noch lange, sehr lange tiefe Zinsen haben werden. Das muss ich aber auch, weil ausser meiner 1-Monats-Libor-Hypothek (0,7%) noch 2 Festhypotheken (1.80% u. 2.65%) laufen, die ich erst anfangs 2013 und 2014 verlängern kann.

Karat

Innuendo
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Re: Hypothekarzinsprognosen!

Karat1 wrote:

Die Credit Suisse geht mit Sicht auf 12 Monate von unterschiedlichen Zinsentwicklungen aus.

Bei den Flex-Rollover-Hypotheken, Basis 3-Monats-Libor, geht man von einer Seitwärtsbewegung bei 1,45% aus.

Bei den Fix-Hypothek werden auf Sicht von 3, 6, und 12 Monaten folgene Zinsentwicklungen erwartet:

3 Jahre: 1.45%, 1.45%, 1.45% (aktuell 1.05%)

5 Jahre: 1.65%, 1.80%, 2.20% (aktuell 1.50%)

10 Jahre: 2.40%, 2.55%, 2.90% (aktuell 2.35%)

Wenn man jetzt der CS "Böses" unterstellen würde, könnte man davon ausgehen, dass mit diesen Prognosen

der Wechsel von Flex- auf Fixhypotheken "gefördert" werden sollte.

Persönlich bin ich aufgrund der Schulden- und Eurokrise und was für Krisen sonst noch anstehen, der Meinung, dass wir noch lange, sehr lange tiefe Zinsen haben werden. Das muss ich aber auch, weil ausser meiner 1-Monats-Libor-Hypothek (0,7%) noch 2 Festhypotheken (1.80% u. 2.65%) laufen, die ich erst anfangs 2013 und 2014 verlängern kann.

Karat

Wenn es zu einer «künstlichen» Inflation kommt, um die Schulden der Euroländer zu tilgen, dann kommt es auch zu höheren Hypothekarzinsen, oder? Also werden wohl mittelfristig die Zinsen steigen.

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