Hypothek abschliessen oder warten..?

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Elias
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Ich konnte heute die per März 2014 fällige Tranche mit 1.1% auf 2 Jahre anbinden. War noch eine alte zu damals "günstigen" 2.4%

Die nächste wird Juli 2014 fällig. Dann werde ich einen Teil amortisieren

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Bäri
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@Elias

Auf Ende März 15 läuft bei mir eine Tranche aus. Habe von der Bank eine Offerte inkl. Forwardzuschlag für eine 5 Jährige von 1.8%. Was meinst du passiert bis in knapp 1 1/2 Jahren mit den Zinsen?

Abschliessen oder zuwarten? 

Elias
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Bäri hat am 27.11.2013 - 09:09 folgendes geschrieben:

Auf Ende März 15 läuft bei mir eine Tranche aus. Habe von der Bank eine Offerte inkl. Forwardzuschlag für eine 5 Jährige von 1.8%. Was meinst du passiert bis in knapp 1 1/2 Jahren mit den Zinsen?

Abschliessen oder zuwarten? 

 

Für steigende Zinsen spricht:

Deutschlands BIP soll nächstes Jahr auf 2% steigen und von Spanien heisst es, es habe die tiefe Rezession überwunden. http://www.handelszeitung.ch/konjunktur/europa/spanien-ueberwindet-tiefe...

 

Für niedrige Zinsen spricht:

Zinsen in der Eurozone werden länger niedrig bleiben

http://www.finanzen.ch/nachrichten/zinsen/EZB-Coeure--Zinsen-in-der-Euro...

BoE bekräftigt Niedrigzinspolitik

http://www.fuw.ch/article/boe-bekraftigt-niedrigzinspolitik/

 

 

 

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Bäri
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Danke Elias

Vermute, dass wir die Tiefstzinsphase gesehen haben.

Der Bundesobli ist ja so ein Vorindikator.. könnte nächstens so weitergehen, die nächsten Wochen/Monate werden entscheiden.

http://www.bilder-upload.eu/show.php?file=965c34-1385640183.png

Zyndicate
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CH/Hypotheken-Barometer: Nachfrage nach mittelfristigen Laufzeiten steigt an

15.01.2014 08:50



Zürich (awp) - In der Schweiz ist die Nachfrage nach mittelfristigen Hypotheken deutlich gestiegen. Fast jede dritte nachgefragte Festhypothek habe im vierten Quartal 2013 eine mittelfristige Laufzeit aufgewiesen, teilt der Internetvergleichsdienst Comparis am Mittwoch in seinem vierteljährlichen Hypotheken-Barometer mit. Schuldner könnten so ihr Eigenheim noch mit einem Zins finanzieren, der unter der psychologischen Schmerzgrenze von 2% liege.

Im 2013 sind die Zinsen für Festhypotheken deutlich gestiegen. Der Preis habe sich auf einem Niveau eingependelt, der bis zu 35% höhere liege als noch vor Jahresfrist. Dieser Zinsanstieg erfolgte in zwei Etappen. Zunächst stiegen die Richtzinse für zehnjährige Festhypotheken Anfang Jahr von 2,0 auf 2,3%. In der zweiten Jahreshälfte gingen es dann mit den Zinsen erneut nach oben auf die Jahreshöchstwerte im Herbst um 2,7%. Ein ähnliche Entwicklung machten die fünfjährigen Festhypotheken durch, allerding auf tieferem Niveau.

Die Zinsen für einjährige Festhypotheken betrugen derweil fast für das ganze Jahr 1,4% und die variablen Hypotheken kosteten mit 2,7% über das Jahr gesehen immer ungefähr gleich viel.

Für die gestiegenen Zinsen macht Comparis drei Faktoren aus: Einerseits reichten die Banken höhere Kapitalkosten aufgrund angepasster regulatorischer Vorgaben an die Kunden weiter und andererseits weiteten sie ihre Marge aus. Und nicht zuletzt erhöhten die vagen Einschätzungen zur zukünftigen internationalen Geldpolitik die Zinserwartungen. Comparis geht davon aus, dass die jüngsten geldpolitischen Massnahmen der Schweizer Nationalbank und der US-Notenbank zur einer Stabilisierung der Zinsen auf höherem Niveau führen werden.

Nach wie vor gebe es aber noch Laufzeiten mit Zinsen unter der psychologisch wichtigen Grenze von 2%. Comparis sieht darin denn auch den Grund für die markante Verschiebung der Nachfrage. In der Hypotheken-Börse hätten nämlich mittelfristige Festhypotheken, deren Richtzinsen im Durchschnitt des vierten Quartals zwischen 1,6 und 2% lagen, deutlich an Beliebtheit gewonnen, schreibt der Vergleichsdienst. Ihr Anteil an allen Anfragen nach Festhypotheken betrug im vierten Quartal 31%, nachdem im Vorquartal der Anteil bereits von 16 auf 25% gestiegen war.

Das nächste Hypotheken-Barometer von Comparis erscheint Anfang April 2014.

AWP

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Elias
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Werden die Hypozinsen nun teurer?

Ab Juni 2014 sind die Banken verpflichtet, Wohnbauhypotheken mit mehr Eigenmitteln zu unterlegen. Welche Folgen hat das für Hauseigentümer? 20 Minuten beantwortet die wichtigsten Fragen.

http://www.20min.ch/finance/news/story/Werden-die-Hypozinsen-nun-teurer-...

 

Mal schauen, zu welchen Konditionen ich die Juni-Tranche nächste Woche abschliessen kann.

 

 

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ZKB sieht Zinswende frühestens 2015

Das Zinsengeschäft, die wichtigste Ertragsquelle der Bank, werde dagegen unter Druck bleiben, umso mehr, als sich eine Zinstrendwende frühestens 2015 abzeichne.

http://www.cash.ch/news/top_news/zkb_sieht_zinswende_fruehestens_2015-31...

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Zinsentwarnung für Hypotheken

War’s das? Der Anstieg der Hypothekarzinsen, der mit der Erhöhung des anti­zyklischen Kapitalpuffers Ende Januar gar noch Support erhielt, endete so schnell, wie er begonnen hatte. Seit Anfang Februar haben die Sätze in allen Laufzeiten nachgegeben. Die Verdoppelung des Kapitalpuffers von 1 auf 2% hätte theoretisch zu einer Verteuerung der kurzen Lauf­zeiten um 4 bis 6 Basispunkte (Bp) führen müssen; faktisch ist das Gegenteil eingetreten. Festhypotheken bis zu fünf Jahren sind zu den aktuellen Richtsätzen im Schnitt 4 Bp günstiger als im Januar.

zoomDie Divergenz in der Zinsentwicklung zwischen kurzen und langen Hypotheken hat sich nicht wie erwartet verstärkt. Hypotheken mit zehn Jahren Laufzeit sind im Schnitt 20 Bp günstiger geworden. ­Einzig Homegate, die im Hypotheken­geschäft mit der ZKB zusammenarbeitet, hat ihren Langläufer innerhalb von Monatsfrist von 2,1 auf 2,5% verteuert.

Die Entwicklung der Zinshöhe ist ge­genwärtig weniger durch die Refinanzierungsvorgaben geprägt als vielmehr durch die Margenvorstellungen der Hypothekargeber. Das zeigt sich daran, dass Anbieter wie etwa PostFinance oder Zurich für Laufzeiten von einem bis vier Jahren einen Einheitsrichtsatz angeben. Richtsätze sind indikative Konditionen für selbst genutztes Wohneigentum. Mit Zusatzgeschäften und Verhandlungsgeschick lassen sich die Konditionen verbessern. Versicherer bieten zusammen mit Lebensversicherungsprodukten Vergünstigungen bis zu 20 Bp. Zehnjährige Festhypotheken zu unter 2% sind wieder greifbar.

http://www.fuw.ch/article/zinsentwarnung-fur-hypotheken/

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Warum Bankberater bei Hypotheken gerne um den heissen Brei herum

Vielen Schuldnern ist nicht bewusst, dass sie bei Vertragsabschluss der Übertragbarkeit ihrer Hypothek an Dritte zustimmen.

Dritte Refinanzierungsalternative für Banken

Es ist die dritte Refinanzierungsalternative für die Banken, die Ängste unter den Hypothekarkunden weckt. Die Geldinstitute können ihren Hypothekenbestand verbriefen, sprich: Wertpapiere, die mit diesen Hypotheken besichert sind, an irgendwelche Investoren verkaufen. Diese Verbriefung («Securitisation») ist gängige Praxis in den USA, nicht aber in der Schweiz.

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/Warum-Bankberater-bei-Hypotheken-...

 

 

 

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Indirekte Amortisation: Rechnung geht nicht auf

Banken raten zur indirekten Abzahlung der Hypothek über ein Säule-3a-Konto. Das spare Steuern. Davon profitieren aber nur Spitzenverdiener – und auch sie nur unter idealen Bedingungen.

Positive Bilanz erst bei 3a-Zinsen ab 2 Prozent

Doch liegt das Geld einmal im Vorsorgetopf, geht diese Rechnung für Normalverdiener nicht auf, wie das in der ersten Tabelle aufgeführte Beispiel eines Ehepaars mit niedrigem steuerbarem Einkommen (75’000 Franken) zeigt. Das Paar hat bereits 60’000 Franken Hypothekarschuld indirekt über die Säule 3a amortisiert und beide Ehepartner zahlen weiterhin je 6000 Franken pro Jahr auf ihr 3a-Konto ein.

http://www.ktipp.ch/artikel/d/indirekte-amortisation-rechnung-geht-nicht...

 

Das Beispiel geht davon aus, dass man es auf dem 3a-Konto liegen lässt. Es sieht wieder anders aus, wenn man es in einem ertragreichen Fonds angelegt hat.

 

Man muss es für sich persönlich durchrechnen.

Wichtig ist, dass am Ende mehr in der eigenen Kasse bleibt. Also nichts der Bank oder dem Steueramt schenken.

 

 

 

 

 

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Elias
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Hypothekarzins für zehn Jahre fällt

Die längerfristigen Finanzierungskosten für privates Wohneigentum in der Schweiz sind im März erneut gesunken. Die Zinsen für fünf- und zehnjährige Festhypotheken haben gemäss den aktuellen Richtsätzen seit Februar nachgegeben.

Laufzeiten für fünf Jahre verzeichneten einen durchschnittlichen Rückgang von 5,7 Basispunkten (100 Bp = 1 Prozentpunkt), zehnjährige Hypotheken verbilligten sich im Schnitt um 5 Bp. Für diese Laufzeit haben gar sämtliche Anbieter die Zinsen gesenkt. Den grössten Abschlag – von 2,45 auf 2,3% – hat PostFinance vorgenommen. Swiss­quote bietet den Langläufer für 2,01% an, nach 2,08% im Februar.

http://www.fuw.ch/article/hypothekarzins-fur-zehn-jahre-fallt/

 

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martinidrink
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Elias hat am 14.03.2014 - 15:31 folgendes geschrieben:

Die längerfristigen Finanzierungskosten für privates Wohneigentum in der Schweiz sind im März erneut gesunken. Die Zinsen für fünf- und zehnjährige Festhypotheken haben gemäss den aktuellen Richtsätzen seit Februar nachgegeben.

Laufzeiten für fünf Jahre verzeichneten einen durchschnittlichen Rückgang von 5,7 Basispunkten (100 Bp = 1 Prozentpunkt), zehnjährige Hypotheken verbilligten sich im Schnitt um 5 Bp. Für diese Laufzeit haben gar sämtliche Anbieter die Zinsen gesenkt. Den grössten Abschlag – von 2,45 auf 2,3% – hat PostFinance vorgenommen. Swiss­quote bietet den Langläufer für 2,01% an, nach 2,08% im Februar.

http://www.fuw.ch/article/hypothekarzins-fur-zehn-jahre-fallt/

 

Der Boom mit Kredite aufrecht zu erhalten wird einigen das Leben ins wanken bringen.  Das reich fressen ist kurz vor dem Zusammenbrechen, denn wer nicht 1 und 1 zusammenzählen kann, der sollte die Finger davon lassen ... bleibt zur miete, denn das recht haben alle ohne Ausnahme! 

Wer sich seiner Vergangenheit nicht erinnert, ist dazu verurteilt, sie zu wiederholen.

Elias
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Ablösung Juli-Tranche

Gestern habe ich die Juli-Tranche teilamortisiert und den Rest für 2 Jahre zu 1.1% verlängert.

Die Zinsenbelastung sinkt somit nicht nur wegen den tieferen Zinsen.

Nächstes Jahr laufen die letzten Tranchen > 2% aus. Die Zinsen sollten unter normalen Umständen deutlich unter 2% liegen. Auch dann werde ich wieder teilamortisieren.

Rein von den Hypozinsen und Nebenkosten werde ich dann billiger wohnen als meine Eltern in den 70er Jahren in der engen Migros-Genossenschaftswohnung. Diese Kosten werden durch den Ertrag eines einzigen konservativen Fonds "Swisscanto (CH) BF Corporate H CHF A" mehr als gedeckt. Der Fonds steuert auch seinen Teil für die Amortisation bei.

Ich wohne somit nicht nur gratis, ich verdiene im Schlaf. Das ist die beste Investition, die ich jemals getätigt habe.

Das Glück mit den tiefen Zinsen gehört auch dazu. Das war nicht vorhersehbar. Von mir aus dürfen die Zinsen noch ein Weilchen tief bleiben.

 

 

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Meveric
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@Elias

 

Darf ich dich mal fragen, warum du in diesem tiefen Zinsumfeld überhaupt das Haus amortisierst?? Sehe ich den Sinn irgendwie nicht ganz. 

Wenn Du theoretisch eine erneute Hypothek zu 1.1 oder 1.5 für z.B. 4-5 Jahre abschliessen kannst. 

Z.B. 1.4% auf Hypothek

Indirekte Amortisierung über Säule 3a, Zins auf Konto ca. 1.3%. 

Steuervorteil auf 6700.- in Säule 3a ca. Fr. 1500.- im Kant. Bern an weniger Steuern.

Schuldzinsbelastung in Steuern abziehbar, Vorteil je nach Belastung.... 

Geld zum Amortisieren Anlegen in z.B. Kassenobligation für die gleiche Dauer wie Hypothekt abgeschlossen wurde oder einen Teil in Aktien mit guter Dividendenrendite (Nur kaufen wenn das Marktumfeld stimmt, was es im Moment nicht unbedingt tut).

Kleinere nötige Investitionen am Objekt tätigen und von Steuern absetzen. Gibt sicherlich noch weitere Möglichkeiten um das Geld anzulegen und im Vergleich zu einer Amortisation eine viel bessere Rendite zu erzielen. 

Du kannst Deine Bank ja auch fragen, ob Sie dir ein Guthaben eines Säule 3a Kontos an die Hypothekt anrechnen oder bessere Konditionen anbieten, wenn Du es bei Ihnen hast. Das macht unsere Bank nach einer gewissen Zeit. Dann hast du immer noch ein Konto wo du fast mehr Zinsen bekommst als Du bezahlen musst. Und die Zinsen auf dem Säule 3a Konto sind steuerfrei und das Guthaben wird nicht als Vermögen besteuert. Ein abbezahltes Haus aber schon!

 

 

Elias
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Meveric hat am 24.03.2014 - 09:02 folgendes geschrieben:

@Elias

 

Darf ich dich mal fragen, warum du in diesem tiefen Zinsumfeld überhaupt das Haus amortisierst?? Sehe ich den Sinn irgendwie nicht ganz. 

Wenn Du theoretisch eine erneut

 

Kleinere nötige Investitionen am Objekt tätigen und von Steuern absetzen. Gibt sicherlich noch weitere Möglichkeiten um das Geld anzulegen und im Vergleich zu einer Amortisation eine viel bessere Rendite zu erzielen. 

 

Du kannst Deine Bank ja auch fragen, ob Sie dir ein Guthaben eines Säule 3a Kontos an die Hypothekt anrechnen oder bessere Konditionen anbieten, wenn Du es bei Ihnen hast. Das macht unsere Bank nach einer gewissen Zeit. Dann hast du immer noch ein Konto wo du fast mehr Zinsen bekommst als Du bezahlen musst. Und die Zinsen auf dem Säule 3a Konto sind steuerfrei und das Guthaben wird nicht als Vermögen besteuert. Ein abbezahltes Haus aber schon!

Es ist ein Thema, mit ich mich seit Jahren auseinander setze

 

Ich habe Anfangs Jahr schon alles in 3a eingezahlt (2 x 30K) und somit indirekt amortisiert. Das Guthaben von 3a übersteigt die Hypo bei weitem.

Die Erträge aus den 3a-Fonds sind besser, als sie anrechnen oder verrechnen zu lassen

Ich hole an der Börse recht viel rein.

Ein einziger Nicht-3a-Fonds finanziert mir mehr als die Hypo. Auch diesen überschüssigen Teil muss ich irgendwo wieder anlegen.

 

Die Marge zwischen dem Ertrag aus einer sicheren Anlage und den Hypozinsen ist mir zu gering, als dass ich mir den Kopf zerbreche.

 

Bei der ganzen Rechnerei muss man die Steuern mit einberechnen

Amortisation Hypothek

Lohnt sich eine Amortisation?

Berechnen Sie hier, ob sich eine Amortisation der Hypothek bei Berücksichtigung der Steuersituation lohnt

http://www.123-pensionierung.ch/de/berechnen/amortisation-hypothek/

Diesen Aspekt vergessen die meisten.

Steuern sparen ist ja gut und recht (und mein Hobby), aber wichtig ist, was letztendlich in der eigenen Tasche bleibt.

 

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Lieber amortisieren als Zinsen zahlen

Basler Zeitung, 13.03.2014

Hypothekarnehmer in der Schweiz verschenken viel Geld.

Nur fünf bis zehn Prozent aller Hypotheken sind Geldmarkt-Hypotheken, obwohl sie wesentlich günstiger sind als Festhypotheken. Der Zinssatz von Geldmarkt-Hypotheken liegt derzeit bei rund einem Prozent, zehnjährige Festhypotheken hingegen kosten 2,5 Prozent. Dies ist kein neues Phänomen: Schon seit Mitte der 1980er-Jahre waren Geldmarkt-Hypotheken in jeder Zehnjahresperiode deutlich günstiger als Festhypotheken.

Dass sich noch immer erstaunlich wenige Hypothekarnehmer für eine Geldmarkt-Hypothek entscheiden, hat zwei Gründe: Erstens empfehlen Banken lieber Festhypotheken, weil sie daran mehr verdienen. Zweitens haben Hypothekarnehmer Angst vor einen plötzlichen Zinsanstieg. Denn Geldmarkt-Hypotheken sind an den Libor-Zins gekoppelt, zu dem sich Banken gegenseitig Geld leihen. Steigt der Libor, wird auch die Geldmarkt-Hypothek innerhalb weniger Monate teurer. Zurzeit deutet jedoch nichts darauf hin, dass die Geldmarktzinsen in den nächsten ein bis zwei Jahren ansteigen. Und wenn es doch so weit käme, dann könnten Hypothekarnehmer immer noch in eine Festhypothek wechseln.

Wer seine Liegenschaft mit Geldmarkt- statt Festhypotheken finanziert, sollte Folgendes ausrechnen: Welchen Effekt hat es, wenn man mit den eingesparten Zinszahlungen konsequent die Hypothek amortisiert? Das ist besonders für Hypothekarnehmer interessant, die ihre Belastung ohnehin amortisieren wollen oder müssen. Viele Kreditnehmer haben eine Hypothek von bis zu 80 Prozent des Kaufpreises, die sie sukzessive auf 65 Prozent abbauen müssen. Das folgende Beispiel zeigt, dass sich die Hypothek bei gleichbleibenden Zinsen innert zehn Jahren um rund 15 Prozentpunkte reduzieren lässt: Eine Hypothek von einer Million Franken kostet mit einer Festhypothek von 2,5 Prozent jährlich 25 000 Franken Zinsen. Würde man zehn Jahre lang jährlich 25 000 Franken an Zinsen zahlen, hätte man nicht einen Franken amortisiert.

Anders mit einer Geldmarkt-Hypothek: Sie kostet bei einem Zinssatz von einem Prozent im ersten Jahr nur 10 000 Franken Zinsen, mit den übrigen 15 000 Franken lässt sich die Hypothekarsumme auf 985 000 Franken reduzieren. Im zweiten Jahr kostet die Geldmarkt-Hypothek dann nur noch 9850 Franken Zinsen, sodass 15 150 Franken in die Amortisation fliessen. Im zehnten Jahr stehen bereits 16 405 Franken für die Amortisation zur Verfügung, denn die Hypothek beträgt nur noch 859 500 Franken und kostet 8595 Franken an Zinsen.

Die Rechnung geht auch dann auf, wenn die Geldmarktzinsen in den nächsten zehn Jahren leicht steigen. Das folgende Beispiel geht von einer jährlichen Steigerung von 0,40 Prozentpunkten aus. Erst nach zwölf Jahren wäre der Punkt erreicht, an dem der Hypothekarnehmer mit einer Festhypothek besser gefahren wäre. Nach zehn Jahren wäre der Zins der Geldmarkt-Hypothek bereits auf stattliche fünf Prozent geklettert.

Dies ist nicht sehr wahrscheinlich, denn Geldmarkt-Hypotheken kosteten in den letzten 15 Jahren nur während zwei Krisenphasen und nur während weniger Monate vier Prozent oder mehr, nämlich nach der New-Economy-Blase zur Jahrtausendwende und während der Finanzkrise in den Jahren 2007 und 2008. Zudem trifft dieses Szenario in der Realität kaum ein, weil der Hypothekarnehmer im Fall eines starken Zinsanstiegs höchstwahrscheinlich frühzeitig von der Geldmarkt- in eine Festhypothek wechseln würde.

https://www.vermoegenszentrum.ch/news/pressespiegel/2014/lieber-amortisi...

 

 

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Lieber amortisieren als Zinsen zahlen

Steuerbelastung dank Altersvorsorge senken - der Eigenmietwert setzt falsche Anreize zum Schuldenmachen

Die rekordtiefen Zinsen erhöhen allerdings den Anreiz, die Hypothek einfach stehen zu lassen und sich dafür mehr zu leisten - ein neues Auto oder exklusivere Ferien. Dies rächt sich, wenn jemand plötzlich den Job verliert oder kurz vor der Pensionierung immer noch mit hohen Schulden dasteht. Gerade mit steigendem Alter sollte man alle seine Kredite reduzieren und sich so mehr finanziellen Spielraum schaffen.

Ganzer Beitrag unter http://www.sonntagszeitung.ch/wirtschaft/geldberater/geldberater-details...

 

Man muss es für sich persönlich durchrechnen.

 

 

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gorlim81
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"Laut IWF bleiben die Zinsen auch in Zukunft tief*

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/unternehmen-und-konjunktur/Laut-I...

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gorlim81 hat am 04.04.2014 - 09:20 folgendes geschrieben:

"Laut IWF bleiben die Zinsen auch in Zukunft tief*

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/unternehmen-und-konjunktur/Laut-I...

Ich werde trotzdem keine Libor mehr abschliessen, sondern 2-jährige Festhypos.

Bei der SGKB kann man nur Libor mit mindestens 3 Jahren Laufzeit abschliessen und dafür ist mir die Spanne von max, 0.4% zu klein bzw. das Risiko zu gross.

 

Lange Laufzeiten: bei den 10-jährigen vergesssen die meisten den Penalty, welcher fällig wird, wenn man vorzeitig aussteigen will (z.B. wegen Hausverkauf)

 

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Hypozinsen überraschend gesunken
 

In der Schweiz sind die Zinsen für Festhypotheken im ersten Quartal 2014 überraschend gesunken. Diese Entwicklung ist von den Experten nicht erwartet worden.

Dies sei in Folge der jüngsten geldpolitischen Entscheidungen genau nicht erwartet worden, teilt der Internetvergleichsdienst Comparis am Dienstag in seinem vierteljährlichen Hypotheken-Barometer mit. Wer seine Hypothek zinsgünstig wechseln möchte, erhalte damit eine weitere Chance. Bis zu achtjährige Festhypotheken lassen sich zu einem Zins unter der psychologischen Schmerzgrenze von 2% abschliessen.

Die Entspannung am Hypothekarmarkt überraschte die Experten. Weder die Verpflichtung der Schweizer Banken zur Verdoppelung ihrer Kapitalpuffer, noch die Reduzierung der Anleihenkäufe durch die US-Notenbank hätten die Hypothekarzinsen hierzulande in die Höhe getrieben, heisst es weiter. Im Gegenteil sind die Richtzinsen für Festhypotheken seit Jahresbeginn deutlich gesunken. So sanken die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken auf 2,4 % von 2,7%. Fünfjährige Festhypotheken gingen auf 1,6% (1,8%) zurück. Von den Tiefstständen Ende 2012 sei man im Moment aber noch weit entfernt.

Bei den Neuabschlüssen in den vergangenen drei Monaten bevorzugten denn auch rund zwei Drittel der Schuldner langfristige Festhypotheken mit Laufzeiten zwischen 7 und 15 Jahren, ein Drittel wählte mittelfristige Laufzeiten zwischen 4 und 6 Jahren, und nur 4% entschieden sich für kurzfristige Laufzeiten von 1 bis 3 Jahren.

Keine Rückkehr zu historischen Tiefzinsen

Laut dem Barometer zeigt die Zinskurve langfristig aber nach wie vor nach oben. "Mit der derzeitigen Erholung beginnt sicherlich nicht die Rückkehr zu den historischen Tiefstzinsen, wie wir sie 2012 hatten", wird Stefan Rüesch, Bankexperte bei Comparis, in der Mitteilung zitiert. Genaue Prognosen würden sich aber schwierig gestalten, wie die jüngsten Ereignisse zeigen.

Gute Chancen würden sich Schuldnern bieten, deren Hypothek bis Ende 2014 ausläuft. Sie können ihre Hypothek nämlich zu einem aktuell günstigen Zinssatz ablösen. Mit einer solchen Terminhypothek lässt sich ein jetziger Zinssatz für einen späteren Zeitpunkt reservieren. Dafür wird in den meisten Fällen ein Aufschlag von 0,1% pro Quartal erhoben - einige wenige Finanzinstitute verzichten jedoch gänzlich auf einen solchen Zuschlag. "Eigenheimbesitzer mit einer auslaufenden Hypothek können auf diese Weise entspannt bleiben, selbst wenn die Zinsen im Jahresverlauf wieder anziehen sollten", wird Rüesch weiter zitiert.

Das nächste Hypotheken-Barometer von Comparis erscheint Anfang Juli 2014.

CASH

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Zinsen steigen Ende Jahr deutlich an

Wo lauern die grössten Gefahren für Hypothekarschuldner?

Gerade für Hauseigentümer mit einer Libor-Hypothek stellt der erste Zinsschritt eine grosse Gefahr dar. Zeichnet dieser ab, dürften die Zinsen bei Festhypotheken stark anziehen und ein Switch in die sichere Festhypothek wird entsprechend teuer.

In der Schweiz sind die Zinsen für Festhypotheken im ersten Quartal 2014 überraschend gesunken. Wie sehen Sie die Sätze für den weiteren Jahresverlauf?

Die Renditen der Staatsanleihen – welche letztendlich auch die Basis für Festhypotheken bilden – sind seit Jahresbeginn um 20 Basispunkte im 5-jährigen Bereich und gar um 35 Basispunkte im 10-jährigen Bereich zurückgekommen. Wir sehen in den nächsten Monaten eher einen Seitwärtstrend in den Zinsen und erst gegen Ende Jahr einen deutlichen Anstieg. Der dürfte dann auch auf die Festhypotheken durchschlagen.

Konkret: Wie teuer wird im Schnitt eine 5- und 10-jährige Festhypothek Ende Jahr sein?

Wir gehen davon aus, dass bis Ende Jahr die Renditen auf 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen auf zirka 1,25 bis 1,5 Prozent steigen. Der Spread zwischen Festhypotheken und Staatsanleihen hat sich seit 2013 bei ungefähr 1,6 Prozent eingependelt, was auf einen Zinssatz auf Festhypotheken von etwa 2,85 bis 3,1 Prozent hindeutet. Bei den 5-jährigen Staatsanleihen rechnen wir mit Zinsen zwischen 0,3  bis 0,5 Prozent Ende Jahr. Zusammen mit dem Spread von 1,5 Prozent ergibt das eine Zinsspanne von 1,8 bis 2 Prozent.

Insofern müssten Hypothekarschuldner eine Finanzierung mittels Festhypotheken baldmöglichst durchziehen.

Wie bereits erwähnt, steht unserer Meinung nach der erste Zinsschritt der SNB zwar erst im 2016 an. Aber wenn im nächsten Jahr das Fed die Zinsen erhöht, wird das auch in der Schweiz zu entsprechenden Spekulationen führen und Festhypotheken verteuern, weshalb es gefährlich ist, bis zum letzten Moment zuzuwarten. Wir gehen in den nächsten fünf bis zehn Jahren von einem graduellen Anstieg der Zinsen aus. Deshalb würde ich empfehlen, das günstige Umfeld heute zu nutzen, um sich langfristig zu finanzieren.

Eine Zinsprognose zu erstellen ist äusserst schwierig. Wie lautet Ihr Rezept?

Zinsprognosen sind schwierig, einige ökonomische Eckpunkte lassen sich trotz allem festlegen: Die Erholung in den Industriestaaten setzt sich mittelfristig fort, sie wird aufgrund der prekären Lage in den Peripherieländern nur sehr graduell vor sich gehen, Inflationsrisiken sind in der kurzen Frist kaum auszumachen. Das deutet in den nächsten Jahren auf einen Aufwärtstrend in den Zinsen, allerdings auf einen nur graduellen Anstieg.

http://www.cash.ch/news/top_news/zinsen_steigen_ende_jahr_deutlich_an-31...

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Hypozinsen: So spart man viel Geld

Angesichts der Erwartung steigender Zinsen raten Experten von Libor-Hypotheken ab - obwohl diese weiterhin attraktiv sind. cash sagt, weshalb der richtige Mix entscheidend ist.

http://www.cash.ch/news/top_news/hypozinsen_so_spart_man_viel_geld-31943...

 

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Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

alpenland
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was der DB Chef sagt...

22.23 Uhr Deutsche-Bank-Boss: Noch zwei, drei Jahre Mini-Zinsen Müssen sich Sparer noch zwei bis drei Jahre mit Mini-Zinsen abfinden? Das glaubt jedenfalls Deutsche-Bank-Chef Jürgen Fitschen. "Was wir heute feststellen, ist absolut nicht erträglich, denn die Altersvorsorge leidet sehr", sagte er bei einem Empfang auf der Mannheimer Verbrauchermesse Maimarkt. Niedrige Zinsen bedeuteten nicht zwangsläufig nachhaltiges Wachstum. Den Startschuss für höhere Zinsen werde es in Amerika geben, sagte Fitschen. Er rechne im Laufe der nächsten 15 Monate damit. "In Europa mag das noch zwei, drei Jahre dauern." Fachleute rechnen für Mitte 2015 mit einer Wende in der US-Zinspolitik.

 

Elias
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Hypothekarzinsen für Langläufer sinken deutlich

Verschiedene Anbieter offerieren zehnjährige Hypotheken für unter 2%. Eine Rückkehr zu den Tiefzinsen von 2012 ist dennoch unwahrscheinlich.

http://www.fuw.ch/article/hypothekarzinsen-fur-langlaufer-sinken-deutlich/

 

 

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Zyndicate
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CH/Deutlich weniger Pensionskassengelder für Wohneigentum genutzt

21.05.2014 15:20



Bern (awp/sda) - Die strengeren Massstäbe der Banken bei der Hypothekenvergabe zeitigen ihre Wirkung auch bei der zweiten Säule. Erstmals seit dem Jahr 2000 ist im vergangenen Jahr die Summe der für den Kauf von Wohneigentum genutzten Pensionskassengelder unter 2 Mrd CHF gefallen.

Insgesamt wurden letztes Jahr aus der zweiten Säule noch 1,8 Mrd CHF an Vorbezügen für Eigenheime ausbezahlt - eine halbe Milliarde weniger als 2012.

2008 hatten die Kapitalbezüge mit 3,2 Mrd CHF einen Höchststand erreicht, wie aus den vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) publizierten Zahlen der Eidg. Steuerverwaltung hervorgeht.

Stark rückläufig ist auch die Zahl der Personen, die Vorsorgegelder für selbstgenutztes Wohneigentum beansprucht haben. 2013 wurde noch gut 24'500 Vorbezüge registriert, gegenüber 28'600 im Vorjahr und 44'400 im Rekordjahr 2008.

Seit Mitte 2012 müssen Käufer von Eigenheimen von den nötigen 20% Eigenmittel 10% aus anderen Guthaben als der zweiten Säule berappen. In diesen verschärften Selbstregulierungsrichtlinien der Banken sieht BWO-Sprecher Christoph Enzler denn auch die Hauptursache für den Rückgang der Vorbezüge.

Neben demografischen Gründen könnten laut Enzler aber auch die Diskussionen um die sozialpolitischen Auswirkungen dieser Form der Wohneigentumsförderung mitgespielt haben. Das Parlament hat den Bundesrat kürzlich beauftragt, zu untersuchen, wie viele der Personen, die Vorsorgekapital beziehen, später auf Ergänzungsleistungen angewiesen sind.

AWP

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Elias
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Hypozinsen sparen dank der EZB

Die Zinspolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB ) hängt auf Gedeih und Verderb von jener der Europäischen Zentralbank ab. Und zwar solange, wie die SNB den Euro-Mindestkurs aufrecht hält. So hat auch Thomas Stucki, CIO der St. Galler Kantonalbank und ehemaliger Anlagechef der SNB, kürzlich im cash-Börsen-Talk gesagt: "Die Geldpolitik der SNB wird momentan in Frankfurt gemacht."

Die jüngsten Massnahmen der EZB haben somit auch indirekte Auswirkungen auf die schweizerische Hypothekenlandschaft. Denn solange die SNB das Zielband für den Leitzins auf rekordtiefen 0 bis 0,25 Prozent belässt, werden sich auch die Zinsen auf Hypotheken nicht signifikant nach oben verändern.

Das wiederum spricht dafür, Libor- gegenüber Festhypotheken zu bevorzugen. "Wir proklamieren den Libor seit langer Zeit und tun dies nach wie vor. Denn wir glauben, dass die Zinsen am Geldmarkt bis mindestens 2016 tief bleiben werden", sagt Werner Egli von der HypothekenBörse in Uster gegenüber cash.

Wie aktuelle Daten des Beratungsunternehmens Vermögenspartner zeigen, liegen die Zinsen für Libor-Hypotheken zwischen 0,9 und 1,3 Prozent. Diese Werte haben seit der Einführung des Euro-Mindestkurses im September 2011 Bestand (siehe Chart unten). Zum Vergleich: Die günstigste Festhypothek über 10 Jahre wird im Moment mit 1,8 Prozent verzinst – also doppelt so viel wie die günstigste Libor-Variante.

 

Zinsentwicklung von Libor-Hypotheken

Quelle: Vermögenspartner

Werner Egli von der HypothekenBörse empfiehlt zurzeit sogar den meisten Hausbesitzern, zu 100 Prozent in liborgebundene Hypotheken zu investieren. Eine Ausnahme macht er nur für Personen, die sehr kleine Geldbeträge aufnehmen.

Einerseits sind Libor-Hypotheken je nach Anbieter erst ab 100'000 bis 200'000 Franken zu haben. Und andererseits reagieren sie am schnellsten auf rasche und heftige Anstiege in der Zinslandschaft, was sich auch in der finanziellen Belastung des Hypothekennehmers niederschlägt.

Grosses Sparpotenzial

Wieviel Geld mit der Wahl der richtigen Hypothek gespart werden kann, zeigt ein Rechenbeispiel: Wer in den letzten drei Jahren bei einer Hypothek über 500'000 Franken auf den Libor anstatt auf eine fest verzinste Variante gesetzt hat, konnte pro Jahr rund 5000 Franken einsparen. Ein Online-Tool zu den Hypothekarkosten bietet beispielsweise auch cash.ch an.

Libor-Hypotheken orientieren sich am Zinssatz, zu dem Banken einander Geld ausleihen. Sie schwanken permanent. Libor-Schuldner sollten deshalb den Zinssatz aufmerksam verfolgen und gegebenenfalls reagieren. Es macht durchaus Sinn, die verantwortliche Bank oder den Berater zu beauftragen, das Hypotheken-Portfolio bei Erreichen eines bestimmten Zinses zu überprüfen und bei Bedarf anzupassen.

Mehrere Portale bieten Alarmfunktionen an, die per Email oder SMS bei Zinsanstiegen warnen. Es gibt zudem zahlreiche Anbieter, bei denen das Risiko einer Zinserhöhung gegen einen Aufpreis abgesichert werden kann.

Genauso wie der Verlauf des Libor-Zins beobachtet werden muss, sollte auch die Attraktivität von Festhypotheken laufend überprüft werden. "Auch die Zinsen auf Kapitalmarkt-Hypotheken könnten unserer Meinung nach noch etwas zurückkommen. Sie haben sich in den letzten Monaten bereits deutlich vergünstigt", sagt Hypotheken-Experte Egli. Dass trotz der attraktiven Kosten in der Schweiz nur jede zehnte Hypothek als reine Libor-Hypothek abgeschlossen wird, liegt laut Egli nicht zuletzt an den Banken: "Die Banken verkaufen lieber Fest- als Liborhypotheken, da die Kundenbindung deutlich höher ist."

http://www.cash.ch/news/top_news/hypozinsen_sparen_dank_der_ezb-3212912-771

 

 

Das Problem bei meiner Hausbank SGKB ist, dass es den Libor nur ab 3-jähriger Laufzeit gibt. Die Spanne zur 2-jährigen Festhypo ist mir zu klein bzw. das Risiko zu gross.

 

 

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Festhypotheken sind wieder billiger geworden

Der Zins für fünfjährige Festhypotheken nähert sich wieder dem Rekordtief – ganz entgegen früheren Prophezeiungen. Und doch ist die Fünfjährige nicht in jedem Fall das Gelbe vom Ei.

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/Festhypotheken-sind-wi...

 

Hätte ich zugewartet, wäre es einen Hauch billiger geworden.

 

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Elias
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Margenschub für Festhypotheken

Entgegen dem Zinstrend sinken die Festhypotheken mit langen Laufzeiten nicht. Die Banken weiten aus Risikogründen ihre Margen aus.

Nach der Zinssenkungsrunde der EZB Anfang Juni müssten die Sätze für Festhypotheken sinken – das Gegenteil ist der Fall. In den Laufzeiten von über fünf Jahren sind die Richtsätze in Monatsfrist je nach Anbietern bis zu 15 Basispunkte (100 Bp = 1 Prozentpunkt) gestiegen. Auffallend ist, dass die Steigerung erst nach dem Zinsentscheid eingesetzt hat und besonders bei langfristigen Hypyotheken zu einer Diskrepanz zwischen Richtsatz und Refinanzierungsbasis führt. Kassenobligationen als klassische Refinanzierung für Hypotheken rentieren noch zwischen 0,1 und 1% für Laufzeiten von zwei bis acht Jahren. Festhypotheken zwischen zwei und acht Jahren kosten bei Banken zwischen 1 und 1,9%. Auch die Verszinsung von Sparguthaben ist auf einem Rekordtief.

http://www.fuw.ch/article/margenschub-fur-festhypotheken/

 

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«Die langfristigen Hypozinsen werden ansteigen»

Ein Exit aus der Tiefzinsphase ist für Jordan bis auf weiteres keine Option – teilen Sie diese Ansicht?
Ja. Bis 2017 ist hier keine Änderung zu erwarten.

Was bedeutet das für den Hausbesitzer?
Die Zinsen der kurzfristigen Hypotheken bleiben weiterhin tief, bei den langfristigen Hypotheken dürften die Zinsen aber in den nächsten Quartalen ansteigen. Dies, weil ich davon ausgehe, dass die Amerikaner künftig die Zinsen anheben. Damit erhöhen sich auch Zinsen der US-Staatsobligationen, was wiederum auch die Rendite der Schweizer Staatsanleihen steigen lässt. Im Zuge dessen werden darum auch die langfristigen Hypothekarzinsen steigen.

Wer ein Haus kaufen will, sollte das also jetzt tun?
Das will und kann ich so nicht sagen (lacht). Ich halte aber fest: Kurzfristige Hypotheken bleiben nach wie vor günstig.

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/Die-langfristigen-Hypozinsen-werd...

 

 

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Medusa
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Elias hat am 20.06.2014 - 09:42 folgendes geschrieben:

Ein Exit aus der Tiefzinsphase ist für Jordan bis auf weiteres keine Option – teilen Sie diese Ansicht?
Ja. Bis 2017 ist hier keine Änderung zu erwarten.

Was bedeutet das für den Hausbesitzer?
Die Zinsen der kurzfristigen Hypotheken bleiben weiterhin tief, bei den langfristigen Hypotheken dürften die Zinsen aber in den nächsten Quartalen ansteigen. Dies, weil ich davon ausgehe, dass die Amerikaner künftig die Zinsen anheben. Damit erhöhen sich auch Zinsen der US-Staatsobligationen, was wiederum auch die Rendite der Schweizer Staatsanleihen steigen lässt. Im Zuge dessen werden darum auch die langfristigen Hypothekarzinsen steigen.

Wer ein Haus kaufen will, sollte das also jetzt tun?
Das will und kann ich so nicht sagen (lacht). Ich halte aber fest: Kurzfristige Hypotheken bleiben nach wie vor günstig.

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/Die-langfristigen-Hypozinsen-werd...

 

 

In den nächste Jahren wird der Zins so tief bleiben wie er ist, Gold wird steigen. Es ist nicht möglich die Zinsen anzuheben, weil dies den Franken verteuern würde, und genau dies lässt die Politik nicht zu. Die Schweiz und Europa gleichen sich durch die Globalisierung dem Rest der Welt an. Das heisst für jeden, mehr arbeiten, weniger verdienen. Wir verarmen für Alle die dies noch nicht gemerkt haben.

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