Hypothek abschliessen oder warten..?

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Elias
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«Wer gut schlafen will, sollte Festhypotheken abschliessen»

..

..

Immobilienkäufer mit einer guten Bonität und Verhandlungsgeschick könnten bei zehnjährigen Festhypotheken durchaus Sätze von 1,5% heraushandeln, sagt Parmentier. Am Hypothekenmarkt stehen viele Anbieter im Wettbewerb. Gemäss ihm treten neben Banken auch Versicherungen viel aktiver am Markt auf.

http://www.nzz.ch/wirtschaft/wer-gut-schlafen-will-sollte-festhypotheken...$

 

 

Ich habe zur Zeit nur 2-jährige Festhypotheken. Dieses Jahr 3 Tranchen zu 0.7% verlängert.
Nächstes Jahr laufen die anderen 3 Tranchen aus.
Kann also mit den kurzen Laufzeiten jedes Jahr neu entscheiden.

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Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

Domtom01
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@ Elias

Warum nicht Libor? Dynamischer und billiger!?

Ich fahre so: ca 3/4 langfristig (10J) und 1/4 Libor. Ich sehe hier Parallelen zu den Krankenkassen-Franchisen: entweder Minimum oder Maximum. Das bedeutet für mich bei Hypotheken: Libor oder 10J. Oder hast du einen besonderen Grund für 2-Jährige?

Elias
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Domtom01 hat am 15.07.2015 - 18:26 folgendes geschrieben:

Warum nicht Libor? Dynamischer und billiger!?

Ich fahre so: ca 3/4 langfristig (10J) und 1/4 Libor. Ich sehe hier Parallelen zu den Krankenkassen-Franchisen: entweder Minimum oder Maximum. Das bedeutet für mich bei Hypotheken: Libor oder 10J. Oder hast du einen besonderen Grund für 2-Jährige?

Libor unter 0.7% habe ich nicht bekommen. Darum eine 2jährige Festhypo zu 0.7%
Und bei der SGKB muss ich zudem mindestens eine 3-jährige Laufzeit bei Libor nehmen.

Mein Plan: Alles in 2jährige und das gesparte Geld (gegenüber den alten Hypozinsen vor der Tiefzinsphase) für die direkte Amortisation bereit halten. Wir können es z.B. in die Vorsorge einzahlen 2 x 30K und bei Bedarf wieder beziehen. Oder Steuern vorzeitig zahlen. Wir erhalten so steuerfreie Zinsen vom Steueramt.

 

Das Problem mit den langfristigen Hypotheken ist bei uns, dass wir vermutlich nicht mehr so lange im Haus bleiben werden. Der Vertrag läuft auf unseren Namen. Wir können die Hypothek nicht weitergeben. Dadurch wird eine Vorfälligkeitsentschädigung (aka Penalty) fällig.

 

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weico
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Elias hat am 16.07.2015 - 10:05 folgendes geschrieben:

 

Das Problem mit den langfristigen Hypotheken ist bei uns, dass wir vermutlich nicht mehr so lange im Haus bleiben werden.

...  so schnell kann's gehen...   Biggrin

 

weico

Domtom01
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@ weico

Schadenfreude ist wohl fehl am Platz. Ich schätze meine Freunde und achte meine Gegner.

weico
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Domtom01 hat am 16.07.2015 - 18:08 folgendes geschrieben:

Schadenfreude ist wohl fehl am Platz. Ich schätze meine Freunde und achte meine Gegner.

..es ist keine Schadenfreude-- sondern schlichte PUR FREUDE .!!!!!!!  Kiss 3

Für jemanden wie elias ,der sogar 10telchen Zinsunterschiede noch euphorisch kommentiert  ... ist es ja auch nicht verwunderlich,dass er scheiten muss.

Sogar für sein simples "Informatik-Geschäft", braucht er  ja einen "Partner".. AngelBlush

 

N.B...leider kann ich ihm keine meiner 12 Wohnungen anbieten..weil alles vermietet ist.  Blush

 

weico

Elias
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weico hat am 16.07.2015 - 18:40 folgendes geschrieben:

N.B...leider kann ich ihm keine der 12 Wohnungen meiner Frau auf den Philippinen anbieten..weil alles vermietet ist.

Jaaaa, die Wohnungen deiner Frau auf den Philippinen. Das hat du auch mehrfach in den Philippinenforen erwähnt. Auf die Wohnungen deiner Frau warst du ja mächtig stolz.
Zusammen mit deinem sparsamen Auto, weil es finanziell hinten und vorne nicht gereicht hat.
Neben den medizinischen Gründen durftest du genau deswegen nicht einwandern.

Dann haben sie dich in den Philippinen-Foren gesperrt und darauf hast du dich im Cash-Forum ein neues Tummelfeld ausgesucht. "Intelligenterweise" mit dem gleichen User-Namen aber mit neuen Attributen. Als armer Schlucker hat man im Cash-Forum nicht viel zu berichten.

Ich finde es spannend zu sehen, wer dich ernst nimmt. Das können nur leichtgläubige sein.

 

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Elias
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Zinsanstieg bei langfristigen Hypotheken

Die Sicherheit wird teurerDie Zinsen für langfristige Hypotheken sind zuletzt klar gestiegen. Die Konditionen für die Immobilienfinanzierung verschlechtern sich also. Am Markt gibt es eine klare Meinung, wie es weiter geht.

Der Zug für Rekordjäger dürfte erst einmal abgefahren sein. Die Zinsen für Festhypotheken befinden sich in der Schweiz schon seit Monaten im Steigen und haben sich inzwischen deutlich von ihrem Tiefpunkt in diesem Januar entfernt. Somit ist die von vielen Eigenheimkäufern geschätzte Sicherheit, langfristig kalkulieren zu können, spürbar teurer geworden.

Günstigere Libor-Hypotheken

Besonders bemerkbar macht sich dies bei zehnjährigen Festhypotheken. Lag für diese der durchschnittliche Richtsatz im Januar noch bei 1,4%, so beträgt er inzwischen rund 2,0%, was zuletzt im Herbst 2014 der Fall war. Bei der Mehrheit der Anbieter, die ihre Konditionen regelmässig veröffentlichen, liegt er inzwischen jedoch über 2%. Vielerorts bedarf es also einer guten Bonität sowie eines gewissen Verhandlungsgeschicks der Kreditnehmer, um eine Hypothek unterhalb dieser Schwelle abschliessen zu können.

Im Januar war es für ein kurzes Zeitfenster möglich gewesen, solche Hypotheken für weniger als 1% zu fixieren, derzeit beträgt der tiefste Richtpreis etwas mehr als 1,5%. Dabei finden sich unter den günstigsten Kreditgebern kaum noch traditionelle Bankinstitute, bei den meisten handelt es sich um Versicherungsgesellschaften oder Online-Anbieter.

Ebenfalls gestiegen, wenngleich weniger stark, sind im genannten Zeitraum die Konditionen für fünfjährige Festhypotheken. Gerade einmal vier Kreditgeber – allesamt Online-Anbieter – offerieren diese standardmässig für weniger als 1%, im Durchschnitt werden dafür rund 1,3% verlangt. Gegen den Trend leicht verbilligt haben sich dagegen Libor-Hypotheken, deren Zins sich aus dem dreimonatigen Libor plus der Marge des Kreditgebers zusammensetzt. Da die Anbieter hier trotz dem seit Januar negativen Libor (derzeit –0,8%) als Basiszins null verwenden, bedeutet die Verbilligung auch ein Abschmelzen der Margen in gleichem Umfang, wie Sebastian Angst von der Finanzierungsberatung Pro Ressource erklärt.

Für Jahre stabile Zinsen?

Relativ zu langfristigen Festhypotheken sind Libor-Hypotheken damit jüngst attraktiver geworden. Dies auch deshalb, weil Erstere sich nur dann substanziell verteuern dürften, wenn der Libor wieder klar über den Nullpunkt steigt. Die Absicherung von langfristigen Hypotheken hat sich für die Banken durch die Einführung der Negativzinsen nämlich verteuert (NZZ vom 12. 2. 15), und deren Abschwächung würde die genannten Kosten wieder dämpfen. Der dadurch bestehende Puffer kann jedoch schnell verschwinden, wenn die Negativzinsen wieder abgeschafft werden, auch wenn der Markt davon ausgeht, dass dies noch einige Jahre dauern wird.

http://www.nzz.ch/finanzen/immobilien/spuerbare-verteuerung-von-langfris...

 

 

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weico
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Elias hat am 17.07.2015 - 09:39 folgendes geschrieben:

weico hat am 16.07.2015 - 18:40 folgendes geschrieben:

N.B...leider kann ich ihm keine der 12 Wohnungen meiner Frau auf den Philippinen anbieten..weil alles vermietet ist.

Jaaaa, die Wohnungen deiner Frau auf den Philippinen. Das hat du auch mehrfach in den Philippinenforen erwähnt. Auf die Wohnungen deiner Frau warst du ja mächtig stolz.
Zusammen mit deinem sparsamen Auto, weil es finanziell hinten und vorne nicht gereicht hat.
Neben den medizinischen Gründen durftest du genau deswegen nicht einwandern.

Dann haben sie dich in den Philippinen-Foren gesperrt und darauf hast du dich im Cash-Forum ein neues Tummelfeld ausgesucht. "Intelligenterweise" mit dem gleichen User-Namen aber mit neuen Attributen. Als armer Schlucker hat man im Cash-Forum nicht viel zu berichten.

Ich finde es spannend zu sehen, wer dich ernst nimmt. Das können nur leichtgläubige sein.

 

ROFLROFL

 

..geile Fantasie hat unser kinderloses Tieftaucherli. Preved

 

Wie immer hat er natürlich keinen Link zu seinen "genialen" Philippinenforum-Quellen ... ! Biggrin

 

 

weico

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Elias hat am 17.07.2015 - 16:23 folgendes geschrieben:

 

Hier der Link

...Sicherlich, aber die Immobilie gehört ja der Frau.. zwinker2.gifunschuldig1.gif

http://www.philippinenportal.com/lofiversion/index.php?t848-100.html

 

ROFL

 

..dabei geht es um EINE der Immobilien/Grundstücke, die Wir auf den Philippinen haben.

Die 12 Miet-Wohnungen sind hier in der Schweiz.. (siehe  Archiv)

 

 

Es gibt auch noch einen Link hier im Cash-Forum zu deiner Philippinen-Immobilie.

..deiner Philippinen-Immobilie....? Es sind mehrere..!

 

 

Und Immobilien dürfen Ausländer nicht besitzen

 

..darum läuft ja alles ,ganz legal, über die Frau.  Biggrin

 

N.B...herrlich anzuschauen, wie der Neid dich langsam zerfrisst.. ! Hoffentlich findest du bald meine wunderbaren Tauchberichte... Clapping  Good

 

weico

 

Elias
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weico hat am 17.07.2015 - 17:49 folgendes geschrieben:

Elias hat am 17.07.2015 - 16:23 folgendes geschrieben:

 

 

Hier der Link

...Sicherlich, aber die Immobilie gehört ja der Frau.. zwinker2.gifunschuldig1.gif

http://www.philippinenportal.com/lofiversion/index.php?t848-100.html

 

ROFL

 

..dabei geht es um EINE der Immobilien/Grundstücke, die Wir auf den Philippinen haben.

Die 12 Miet-Wohnungen sind hier in der Schweiz.. (siehe  Archiv)

 

Ach so.. es geht um  EINE der Immobilien.....

Im 2009 ging es aber noch meheherehehen Immobilien, weil viel besseres Preis/Leistungsverhältnis als in der Schweiz

 

Siehe Archiv.....

 

weico hat am 09.10.2009 - 17:33 folgendes geschrieben:

Umsonst ist mein Investment wohl kaum in 2 Liegenschaften (12 Wohnungen) und mehereren Grundstücke in den Philippinen (viel besseres Preis/Leistungsverhältnis als in der Schweiz)

angelegt.

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Benjamin Franklin

weico
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Elias hat am 20.07.2015 - 10:02 folgendes geschrieben:

weico hat am 17.07.2015 - 17:49 folgendes geschrieben:

Elias hat am 17.07.2015 - 16:23 folgendes geschrieben:

 

 

Hier der Link

...Sicherlich, aber die Immobilie gehört ja der Frau.. zwinker2.gifunschuldig1.gif

http://www.philippinenportal.com/lofiversion/index.php?t848-100.html

 

ROFL

 

..dabei geht es um EINE der Immobilien/Grundstücke, die Wir auf den Philippinen haben.

Die 12 Miet-Wohnungen sind hier in der Schweiz.. (siehe  Archiv)

 

Ach so.. es geht um  EINE der Immobilien.....

Im 2009 ging es aber noch meheherehehen Immobilien, weil viel besseres Preis/Leistungsverhältnis als in der Schweiz

 

Siehe Archiv.....

 

weico hat am 09.10.2009 - 17:33 folgendes geschrieben:

Umsonst ist mein Investment wohl kaum in 2 Liegenschaften (12 Wohnungen) und mehereren Grundstücke in den Philippinen (viel besseres Preis/Leistungsverhältnis als in der Schweiz)

angelegt.

Boredom

 

...dass bei Dir/Euch, seit 2009 ,nicht Viel bzw. Nichts geschehen ist... ist halt rein Dein/Euer Problem.*blush*

 

Wir jedenfalls investieren die Rendite.. und es wird darum immer MEHR....   Biggrin

 

"Dank der Amortisation sind meine Schulden bzw. Schuldzinszahlungen praktisch vernachlässigbar, bin meine Mieteinnahmen dauernd am reinvestieren und monatlich kommen weitere  Mieteinnahmen dazu."

http://www.cash.ch/comment/568974#comment-568974

 

weico

 

 

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Viel besseres Preis/Leistungsverhältnis als in der Schweiz

Umsonst ist DEIN (nicht EUER) Investment wohl kaum in 2 Liegenschaften (12 Wohnungen) und mehereren Grundstücke in den Philippinen (viel besseres Preis/Leistungsverhältnis als in der Schweiz) angelegt.

Du weisst nicht mehr, was du zu welchem Thema gepostest hast

 

 

 

 

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Benjamin Franklin

Elias
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Die gröbsten Hypotheken-Fehler

Unlängst sind die durchschnittlichen Zinsen für zehnjährige Hypotheken auf die Marke von 2 Prozent geklettert – eine Verdoppelung im Vergleich zu Anfang Jahr. Doch im historischen Vergleich sind die Hypothekarzinsen immer noch tief, Wohneigentum ist dementsprechend günstig zu haben.

Das allgemein tiefe Zinsniveau ruft auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) immer wieder als Mahnerin auf den Plan. Renditesuchende Investoren etwa könnten die Preise für Wohnimmobilien weiter ansteigen lassen. Banken könnten dazu verleitet werden, zu hohe Kreditrisiken einzugehen, teilte die SNB im Juni mit. Für Privatpersonen, die am Abschluss einer Hypothek interessiert sind, kann aber das eigene Fehlverhalten viel weitreichendere Konsequenzen haben. "Eine Hypothek muss sitzen wie ein Massanzug", schrieb der Immobilienberater Moneypark vor kurzem. Folgende Regeln sollten Hypo-Kunden demnach unbedingt befolgen:

Den richtigen Partner wählen

Bank oder Versicherung? Diese Frage steht oft am Anfang eines Hypothekenabschlusses. In der Regel sind Versicherungen bei langen Laufzeiten günstiger, Banken hingegen bei kurzen Laufzeiten oder Libor-Produkten (hier finden Sie eine Übersicht). Zudem nimmt die Anzahl Anbieter, die digital in Erscheinung treten, laufend zu (e-Hypo, Hypomat, Swissquote, Homegate usw.). In den meisten Fällen gehören sie ebenfalls zu den günstigsten Anbietern. Oft erhalten Sie attraktive Konditionen, wenn Sie von einer Bank oder einer Versicherung bereits andere Produkte haben.

Auf jeden Fall: Von verschiedenen Anbietern Offerten einholen und die Institute miteinander vergleichen. Denn es kann sich lohnen. Je nach Laufzeit unterscheiden sich die Anbieter um bis zu 1 Prozent. Auf eine Hypothek von einer Million kann das im Jahr 10'000 Franken Differenz ausmachen.

Strategie ist entscheidend

Trotz tiefer Zinsen ist ein Eigenheim nicht jedermanns Sache. Die finanzielle Situation muss stimmen, ebenso die beruflichen und familiären Aussichten. Zudem sollte ein langfristiger, emotionsloser Blick in die Zukunft zum Schluss kommen, dass die Hypothekarschuld auch bei steigenden Zinsen getragen werden kann. Für einen Immobilienkauf zu Investmentzwecken muss das Finanzpolster noch dicker sein. Anhand solcher Abklärungen wird dann die Strategie festgelegt: variable, Libor- oder Festhypothek.

Als Faustregel gilt: Libor-Produkte sind in Zeiten sinkender oder stabiler Zinsen ideal, bedürfen aber regelmässiger Überprüfung. Wenn steigende Zinsen erwartet werden, können günstige Festhypotheken hilfreich sein. Sie vermitteln zudem ein gewisses Sicherheitsgefühl. Bei einem vorzeitigen Ausstieg gehen die "Festen" allerdings ins Geld. Häufig bieten sich auch Mix-Strategien an – je nach Bedürfnis.

Das letzte Hypotheken-Barometer von comparis hat ergeben, dass die Nachfrage nach langfristigen Laufzeiten (7-15 Jahre) jüngst deutlich zurückging – zugunsten mittlerer Laufzeiten (4-6 Jahre). Eine Umfrage unter 1500 cash-Lesern von letzter Woche zeitigte das Ergebnis, dass 47 Prozent der Teilnehmer auf Festhypotheken setzen, während 31 Prozent eine Libor-Strategie verfolgen.

Mix kann den Ausschlag geben

Beliebt sind Hypotheken, die aus Tranchen unterschiedlicher Laufzeiten bestehen, zum Beispiel langfristige Festhypotheken in Kombination mit einer Libor-Hypothek. "So hat man ein flexibles Instrument und eines, das langfristig Sinn macht", sagte Florian Schubiger von Vermögenspartner kürzlich zu cash.

Wichtig ist auch die Refinanzierung. Bei gemischten Strategien sinkt das Risiko, die gesamte Hypothekarschuld genau dann refinanzieren zu müssen, wenn die Zinsen angestiegen sind. Wie Moneypark schreibt, sind zudem viele Kunden bei der Refinanzierung an ihren bisherigen Kreditgeber gebunden. Denn liegen die Tranchen bezüglich Laufzeit mehr als zwei Jahre auseinander, kann der Anbieter nicht gewechselt werden.

Bei der Fest- wie der Libor-Hypothek gibt es Möglichkeiten, die günstige Zinssituation abzusichern. Diese Absicherung ist nicht gratis, kann sich aber lohnen. So lässt sich die Festhypothek bereits vor Ablauf auf Termin abschliessen (mehr dazu hier). Libor-Hypotheken wiederum lassen sich mit einer Zinsobergrenze versehen.

Amortisieren oder nicht?

In der Regel verlangen Kreditinstitute bei einem Immobilienkauf rund 20 Prozent der Anlagesumme als Eigenmittel. Während aber eine einzige Hypothek oft nicht abbezahlt wird, ist es bei einer zweiten Hypothek Pflicht. Ob und in welcher Höhe sich eine Amortisation auch bei der ersten Hypothek lohnt, hängt von der finanziellen Situation und den Anlage-Alternativen ab (ein Rechen-Beispiel finden Sie hier).
Daneben besteht die Möglichkeit der indirekten Amortisation, wenn der Amortisationsbetrag nicht an das Hypotheken-Institut sondern in die Vorsorge einbezahlt wird. Der Vorteil dabei: Die Vorsorge wird aufgemöbelt und die Zinsen bleiben von den Steuern abzugsfähig.

Wie viel darfs denn sein?

Wer bei der Immobilien-Finanzierung Spielraum hat, sollte sich über die steuerlichen Konsequenzen bewusst sein. So kann es durchaus nützlich sein, die Eigenmittel tiefer anzusetzen. Denn mit einer hohen Hypothek sinkt das steuerbare Einkommen und somit auch die zu bezahlenden Steuern. Die ideale Höhe der Eigenmittel ist allerdings sehr individuell. Moneypark rät seinen Kunden eine Belehnung von mindestens 65 Prozent. Ebenfalls wichtig: Je mehr Eigenmittel Sie mitbringen, desto tiefer sind die Hypothekarzinsen, die Ihnen der Geldgeber anbietet.

http://www.cash.ch/news/front/die_groebsten_hypothekenfehler-3350823-449

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Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

Zyndicate
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Die Hypothekarzinsen steigen wieder
 

Die zehnjährigen Hypothekarzinsen in der Schweiz sind in der letzten Wochen wieder gestiegen. Ist das ein Signal zur Trendwende?

Von Pascal Züger und Daniel Hügli

Die langfristige Finanzierung von Wohneigentum ist in der Schweiz in den letzten Wochen wieder etwas teurer geworden. Die meisten Anbieter haben die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken angehoben, wie ein Vergleich des Hypothekenmaklers Moneypark zeigt (siehe Tabelle unten).

Von den grossen Anbietern hat die Zürcher Kantonalbank die Zinssätze am konsequentesten angehoben - von 1,94 Prozent von letzter Woche auf 1,97 Prozent am 14. September. Anfang September, also vor zwei Wochen, lag der Wert noch bei 1,88 Prozent. Auch Swiss Life legt einen "Dreisprung" innerhalb von zwei Wochen hin: Von 1,66 Prozent Anfang September auf 1,71 Prozent letzte Woche und nun 1,73 Prozent diese Woche.

Im Januar waren die Zinsen nach der Aufhebung der Kursuntergrenze vereinzelt auf unter 1 Prozent gesackt, stiegen dann aber in den folgenden Monaten gegen zwei Prozent, wie folgende Darstellung zeigt:

Entwicklung zehnjähriger (grün) und dreijähriger (schwarz) Festhypotheken seit Jahresbeginn (Grafik: comparis.ch)

Grund für den Anstieg in Richtung 2 Prozent waren die Absicherungskosten der Banken, welche ihnen durch die Einführung der Negativzinsen entstanden waren. Diese Kosten geben die Finanzinstitute seither den Kunden in Form von höheren Kreditkosten weiter.

"Die ganze Refinanzierung der Banken funktioniert nicht mehr so wie zu 'normalen' Zeiten", sagt Claudio Saputelli, Leiter Immobilienresearch bei der UBS, auf Anfrage von cash. Die Finanzinstitute hätten die Wahl zwischen einem teureren Refinanzierungssatz bei Hypotheken oder dem Überwälzen der Negativzinsen auf die Sparer.

Rendite der langfristigen Staatsanleihen geht aufwärts

Aber warum der jüngste Anstieg bei den Zinsen für zehnjährige Hypothekarkredite? Das lässt sich mit der aktuellen Entwicklung der Rendite der zehnjährigen Staatsanleihen der Schweiz erklären. Die Rendite des "Eidgenoss" zeigt seit drei Wochen wieder nach oben (siehe Grafik). Denn in der Regel steigen die Hypozinsen, wenn die Rendite der Staatsanleihe zulegt.

 

Entwicklung der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen seit Anfang Jahr (Grafik: cash.ch)

Die Folge ist, dass ein Institut wie die BSP (Suisse) mittlerweile als eines der wenigen Institute wieder einen Zins von über 2 Prozent verlangt für Zehnjahreshypotheken - ein Wert, der zuletzt in diesem Sommer und vorher im Herbst 2014 erreicht worden war. Die Schwelle von 2 Prozent bei den Zehnjährigen wurde da und dort auch schon als "psychologische Schmerzgrenze" bezeichnet, weil vielen Hypothekenkunden dies zu einer Veränderung der Wahrnehmung führe.

Auch Immobilienexperte Florian Schubiger vom Vermögenszentrum in Winterthur hat den Anstieg bei den Zinsen in den letzten Wochen beobachtet. Er bezeichnet den Anstieg jedoch als gering, und die Schwankungen bei den Richtsätzen der zehnjährigen Hypothekarzinsen seien immer noch tief.

Für Saputelli von der UBS wird es bei den Hypothekarzinsen mehr oder weniger seitwärts gehen, solange die SNB die Negativzinsen beibehält. Die dabei beobachteten leichten Veränderungen im Hypothekarzinssatz seien nur kleinere Volatilitäten. "Banken schlagen einen fixen Betrag zum Nullpunkt auf, und 'that's it'", so Saputelli. Demnach werden die tiefen Hypothekarzinsen noch eine ganze Weile bestehen.

Negativzinsen bis 2018?

Strategen der Bank J. Safra Sarasin gehen sogar davon aus, dass die SNB ihren Leitzins noch bis 2018 im negativen Bereich halten wird. Begründet wird diese Haltung mit der ultralockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Und diese könnte ihr Lockerungsprogramm aufgrund der zögerlichen Wirtschaftserholung im Euroraum gar ausdehnen.

Gemäss einer cash-Umfrage von Mitte Juli bevorzugen 47 Prozent der Umfrageteilnehmer eine Festhypothek, 31 Prozent eine Libor-Hypothek und die restlichen 22 Prozent wählen eine Mix-Strategie.

Jede Hypothekenform hat ihre Vor- und Nachteile. Steigen die Zinsen plötzlich rapide an, dann wäre eine Festhypothek die bessere Wahl, da man sich den heute noch tieferen Zinssatz für eine fixe Laufzeit sichert. Passen sich die Zinsen jedoch nur sehr langsam nach oben an, dann wäre eher die Libor-Hypothek die kostengünstigere Variante.

Entwicklung der Zinsen der zehnjährigen Festhypotheken seit Anfang September

Zinsen Festhypothek 10 Jahre, in %
Anbieter am 1.9. am 7.9. am 14.9.
Allianz Suisse 1,80 1,80 1,80
Bank Coop 1,89 1,94 1,94
BPS (Suisse) 1,90 1,975 2,025
Migros Bank 1,78 1,78 1,80
PostFinance 1,75 1,75 1,75
Raiffeisenbank 1,92 1,92 1,92
Swiss Life 1,66 1,71 1,73
Zurich 1,59 1,55 1,55
Zürcher Kantonalbank 1,88 1,94 1,97

Quelle: Moneypark.ch

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Meveric
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Wir sind ja jetzt in der Situation, dass trotz negativer Zinsen und unrentablen Staatsanleihen die Hypozinsen in dieser Phase gestiegen sind, da die Banken die Absicherungskosten und bzw. den Refinanzierungssatz den Hypothekenschuldnern weiterverrechnen. 

Was denkt ihr.......? Wie wird es in Zukunft aussehen wenn die Zinspolitik wieder ändert? Verzichten die Banken in naher Zukunft wieder auf die Gebühren für diese Refinanzierungskosten und könnten die Hypozinsen nochmals sinken wenn die Negativzinsen wieder abgeschafft werden oder werden wir diesen Zuschlag bei den Hypozinsen nun immer dabei haben?

Aus meiner Sicht haben die Banken eine neue Einnahmequelle gefunden, die so schnell nicht wieder hergegeben wird. 

 

 

Domtom01
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Nein, so einfach lässt sich das nicht pauschalisieren. Es gibt mehrere wesentliche Faktoren, die bei der Berechnung des zu veranschlagenden Zinssatzes eine Rolle spielen: Bonität des Schuldners (sehr wichtig!), die Immobilie selbst und deren Lage (äusserst wichtig), das Finanzinstitut (Es gibt sehr grosse Unterschiede!) und so weiter. Mit von der Partie ist aber auch das persönliche Verhandlungsgeschick des Kreditnehmers. Es geht um viel Geld über die Jahre gerechnet! Und da stört es mich nicht, wenn die Zinsen um 0,03% steigen oder fallen, das ist Taubendreck. Da hol ich im Gespräch mit meinem Bankster mehr raus.

Meveric
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Danke für die Antwort.

Ich weiss, dass das Verhandlungsgeschick einiges ausmachen kann bei der Festlegung eines Hypothekarzinses. Mich beschäftigt aber eine andere Frage..

Die SNB hat Negativzinsen eingeführt. Eigentlich sollten wir bei dieser Konstellation ja für unsere Hypotheken von unseren Banken noch Geld erhalten. Oder die Zinsen sollten eben auf einem sehr tiefen Niveau bleiben. Bei der Mindestkursaufhebung war das ja kurzzeitig der Fall. Nun sind aber z.B. die Zinsen für langfristige Hypotheken z.B. 10 Jahre wieder gestiegen. Und das mit der Begründung, das die Refinanzierungskosten der Banken auf die Kunden abgewälzt werden. 

Es stellt sich nun die Frage... Falls die SNB wieder mal zu ihrem normalen Tagesgeschäft gelangen und die Negativzinsen aufgehoben werden, sinken dann auch wieder die Hypothekarzinsen? Sollte ja eigentlich der Fall sein, da die Refinanzierungskosten wegfallen würden oder tiefer ausfallen.  

 

Domtom01
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Ja, das sollten sie. Und sie werden es sicher so konsequent umsetzen wie die Fluggesellschaften die Kerosin-Zulage gesenkt haben, seit das Öl wieder gesunken ist.

Leider werden sie es nicht tun, denn sie werden mit irgendwelchen Argumenten kommen.

Es ändert aber nichts an der Tatsache, dass die Kreditkonditionen historisch tief sind. Wenn die Zinsen steigen, drohen erhöhte Kreditausfälle, was die Banken wiederum nutzen könnten, um die Konditionen für die Kreditnehmer abermals zu verschlechtern.

Ich fürchte, dass wir langfristig wieder in rauere Gewässer kommen werden. Langfristig günstig finanzieren und die Schulden abtragen, wird vor bösen Überraschungen einigermassen schützen.

Meveric
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Hallo Domtom

 

Genau diese Befürchtung habe ich eben auch... Wenn mal was gegeben oder verlangt wurde, kriegt man es nicht mehr zurück. Siehe temporäre Anpassung der MWST und anderen Hundsgebühren etc...

 

Wünsche einen schönen Tag allerseits!

Elias
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Wie man sich selbst eine Hypo gibt mit dem eigenen Vorsorgegeld

Noch ist die maximal zulässige Höhe von Eigenhypotheken beschränkt. Aber eine Neuregelung schafft erste Hürden ab.

Sie tönen kryptisch und waren vom Bundesamt für Sozialversicherungen (BSV) 2011 als unzulässig erklärt worden: sogenannte Eigenhypotheken aus dem persönlichen Vorsorgevermögen. Kurz vor Weihnachten 2014 jedoch hat die Oberaufsichtskommission der zweiten Säule (OAK) das Blatt wieder gewendet, und zwar definitiv: In einer Weisung vom 28. November hält die OAK fest, dass Eigenhypotheken den geltenden Gesetzen und Regeln in der Vorsorge nicht widersprechen und damit ab sofort zulässig sind. Dies gilt für die zweite und dritte Säule wie auch für Freizügigkeitskonten der beruflichen Vorsorge.

Sinnvolle Anlage

Jörg Odermatt von PensExpert ist erfreut über diese Wende: «Eigenhypotheken sind eine nutzvolle und sinnvolle Anlageform für die Versicherten.» Odermatt war es gewesen, der nach dem BSV-Entscheid 2011 an die lokale Stiftungsaufsicht gelangt war, um die Legalität von Eigenhypotheken klären zu lassen. Der Ball wurde darauf an die OAK weitergereicht, und die hat nun entschieden. Doch was muss man sich unter Eigenhypotheken überhaupt vorstellen? Bekannt ist – und dies wird auch eifrig genutzt –, dass Versicherte Kapital aus ihrer Pensionskasse, der Säule 3a oder einem Freizügigkeitsguthaben als Eigenkapital ins selbstbewohnte Haus stecken dürfen. Bis Alter 50 darf man dies unbegrenzt tun, danach müssen bei Zweite-Säule-Geldern mindestens 50% des Alterskapitals im Vorsorgetopf verbleiben. Auch das Verpfänden von zweiter oder dritter Säule, um von einer Bank höhere Hauskredite zu erhalten, ist landauf, landab bekannt. Bei einer Eigenhypothek jedoch nehmen Versicherte das Geld nicht aus ihrem Vorsorgevermögen heraus, sondern stellen es sich selbst als Fremdkapital in Form einer Hypothek zur Verfügung. Statt dass einer Bank Schuldzinsen gezahlt werden, fliessen die Zinsen als Anlageertrag aufs eigene Vorsorgekonto – steuerfrei, weil die zweite und dritte Säule während der Ansparphase ja von Einkommens- und Vermögenssteuern befreit ist. Odermatt sagt: «Die Zinszahlungen gehen also nicht verloren.» Zinshöhe und Belehnungskriterien zur Vergabe von Eigenhypotheken müssen dabei marktüblich sein, sagt die OAK.

Der zweite Vorteil einer solchen Lösung im Vergleich zum Griff in die Vorsorgeschatulle in Form von Eigenkapital fürs Eigenheim: Die Hypothekarschuld bleibt bestehen, was steuerlich interessant ist, denn Schuldzinsen können in der Steuerrechnung vom Einkommen abgezogen werden. Angesichts der seit Jahren anhaltenden Tiefzinsphase sind die Schulden auf Häusern seit 2000 geradezu explodiert (siehe Grafik). Einen kleinen Teil dieser Bankhypotheken könnten Hausbesitzer in Zukunft durch Eigenhypotheken ersetzen. Aber vorerst eben nur einen kleinen Teil. Genau darin liegt nämlich der beziehungsweise einer der Pferdefüsse der neuen Möglichkeit: Die OAK beschränkt erstens den Anteil der möglichen Eigenhypothek auf maximal 10% des Vorsorgevermögens. Zweitens darf, zumindest in der zweiten Säule, nur der überobligatorische Teil der Vorsorge als Fremdkapital angezapft werden. Bei der Säule 3a und Freizügigkeitskonten sind es 10% des gesamten Kapitals.

Drittens: Will jemand eine Eigenhypothek aus seiner Pensionskasse, muss die Kasse so organisiert sein, dass sie ihren Versicherten eine Kadervorsorge mit individueller Anlagestrategie anbietet. Das ermöglichen heute noch nicht alle Einrichtungen. Allerdings wächst die Anzahl jener Kassen, die ihren Versicherten Spielraum geben. Denn sie haben daran selbst ein Interesse: Lagern Firmen den überobligatorischen Teil der Vorsorge in eine separate Stiftung aus, können sie den Versicherten nicht nur individuelle Anlagepläne anbieten, sondern sie müssen aus diesem Gefäss keine Leistungsversprechen garantieren. Das entlastet die Unternehmen finanziell.

Zehn-Prozent-Limite umstritten

Ob sich die gegenwärtige Begrenzung auf 10% des Kapitals für Eigenhypotheken in jedem Fall rechtfertigen lässt, stellt Odermatt infrage. Nicht grundlos, denn es gibt einen Paragrafen, der es Pensionskassen erlaubt, in begründeten Fällen von den gesetzlichen Anlagevorschriften abzuweichen. Odermatt sagt: «Es ist nicht begründbar, wieso dieser Erweiterungsartikel nicht auch bei Eigenhypotheken eingesetzt werden darf.» Um ein Beispiel zu geben: Ein Hausbesitzer mit einem Freizügigkeitskonto von 600 000 Fr. hat noch tiefe 30% Fremdkapital auf seinem Eigenheim lastend, in Form einer Bankhypothek über 300 000 Fr. «Wenn er diese vollständig durch eine Eigenhypothek ablösen möchte, ist das heutzutage mit hoher Wahrscheinlichkeit eine sicherere Anlage als manche Staatsanleihe», sagt Odermatt. Ein solcher Fall würde die 10%-Limite, welche die OAK in ihrer Weisung von Ende Jahr vorgegeben hat, aber sicher sprengen.

Es gibt allerdings noch eine simplere Begründung, wieso die 10%-Limite bei Eigenhypotheken schräg in der Landschaft steht: Zur Verwendung als Eigenkapital können Versicherte ihre Vorsorgetöpfe vollständig plündern, wenn sie wollen. Vorerst aber dürften Eigenhypotheken für die Banken noch keine riesige Konkurrenz werden. «Aufgrund der OAK-Weisung werden Eigenhypotheken typischerweise zwischen 50 000 und 100 000 Fr. betragen», glaubt Odermatt. Aber auch das ist als Diversifikation ein gute Sache.

http://webpaper.nzz.ch/2015/01/11/wirtschaft/LTC37/wie-man-sich-selbst-e...

 

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Elias
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Schweizer Hypothekarmarkt Negativzinsen hinterlassen tiefe Spure

Die Negativzinsen haben am Hypothekarmarkt viel verändert. Dies gilt für die Kreditkonditionen, aber auch für den Wettbewerb unter den Anbietern. Spannend wird es, wenn die Zinsen wieder steigen.

Wenn man grosse Hebel umlegt, weiss man häufig nicht im Voraus, welche Konsequenzen dies in allen Facetten haben wird. So dürfte es auch der Schweizerischen Nationalbank (SNB) gegangen sein, als sie im Januar Negativzinsen einführte. Sofort klar war etwa, dass dies den «Anlagenotstand» institutioneller Investoren, aber auch die Probleme der einfachen Sparer nochmals verschärfen und vermutlich auch verlängern würde. Weniger offensichtlich waren wohl die Auswirkungen auf den hiesigen Hypothekarmarkt. Gut ein halbes Jahr nach der Einführung der Negativzinsen zeigt sich aber, dass auch dieser dadurch kräftig durchgeschüttelt wurde.

Vertrackte Verteuerungen

Die Auswirkungen auf dieses für die Schweizer Wirtschaft und die hiesigen Kreditinstitute wichtige Segment sind mannigfaltig. Sie reichen von Anpassungen bei den Hypothekarkonditionen über neu gemischte Karten bei den Anbietern bis hin zu Auswirkungen auf deren Gewinne. Und nicht immer waren die Entwicklungen intuitiv.

Zu den auf den ersten Blick überraschenden Folgen zählt, dass Hypotheken durch die Einführung der Negativzinsen – nach einer kurzen Phase, in der die Banken auf die unbekannte Situation sehr unterschiedlich reagierten – auf breiter Front sogar teurer wurden (vgl. Grafik). Dies liegt daran, dass Banken ihr Hypothekargeschäft zu einem grossen Teil durch Spareinlagen refinanzieren. Vergibt eine Bank beispielsweise eine zehnjährige Hypothek, riskiert sie, dass die kurzfristigen Sätze stark steigen und sie unter Umständen Sparern mehr zahlen muss, als sie für den Immobilienkredit jahrelang erhält.

Ganzer Beitrag http://www.nzz.ch/wirtschaft/wirtschaftspolitik/negativzinsen-hinterlass...

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Karat1
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Hypothkarzins von heute für morgen!

Heute hatte ich der Post ein interessantes Schreiben der CREDIT SUISSE zu einem neuen Finanzierungsmodell, für die Erneuerung einer bestehenden Festhypothek.

Kurzfassung

Man kann bereits heute zu einem attraktiven Zinssatz eine Termin-FIX-Hypothek abschließen und den Zinssatz fixieren, auch wenn die bestehende Festhypothek noch 3 Jahre läuft.

Vorteile/Voraussetzung:

- Absicherung gegen steigende Hypothekarzinsen durch fixen Zinssatz

- Bis 36 Monate vor Hypothekenfälligkeit abschließbar

- Für Laufzeiten von 2 - 15 Jahren

Ich werde mal über die Vor- und Nachteile nachdenken. Der springende Punkt ist halt wie immer bei Festhypotheken, wohin sich die Zinssätze entwickeln. Ich habe noch 2 Tranchen à Fr. 100'000.00 die in 1, 2 oder 3 Jahren abläuft. Jetzt sollte man eben wie immer wissen oder erahnen wohin die Hyp.-Zinsen für Festhypotheken entwickeln. Über das Angebot der CS sollte man aber mindestens mal nachdenken.

Karat1

 

 

 

gorlim81
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Hallo Karat

Ich bin in einer ähnlichen Situation wie du bezüglich Tranchen-Verlängerung. Meine 2 Tranchen sind per 2018 / 2020 fällig.

Nach längerem hin und her überlegen bin ich resp. mein Bauchgefühl zum Ergebis gekommen, dass die nächsten paar Jahre an der Zinsfront nicht viel passieren wird. Sprich ich verzichte auf eine frühzeitige Fixierung.

Meine Überlegungen dazu:

Bevor in der CH bei den Zinsen was geht, braucht es:

- US Zinserhöhung (Ende 2015, wahrscheinlich eher im 2016)

- EZB Zinserhöhung (QE bis mindestens Sep. 2016, wobei ich fast sicher bin, dass da noch ein QE II resp. eine Verlängerung des Programmes folgen wird. Sprich ich gehe nicht vor Ende 2017 von einer Erhöhung aus.

- Aufhebung der Negativzinsen in der Schweiz 

- Die Erhöhung der Zinsen in USA und auch in der EU dürfte zudem in kleinen Schritten erfolgen

 

summa sumarum...es passiert nix in nächster Zeit Smile

Gruss

Gorlim

Karat1
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Hyp.-Zinsentwicklung


@grolimund

Wir haben selber keinen Einfluss auf die Entwicklung der Hypothekarzinsen. Was wir tun können, ist den Markt verfolgen und beim Erreichen eines Zinssatzes den wir akzeptieren können, zuzuschlagen. Ich habe diese Situation schon etliche Male erlebt und immer wieder zu guten und akzeptablen Zinssätzen abschließen können. Wenn ich davon ausgehe, dass die Zinsen noch weiter sinken können, warte ich noch zu und wenn ich davon ausgehe, dass die Zinsen weitersteigen schließe ich ab. Je nach Höhe der zu verlängernden Hypothek teile ich diese dann auf 2 - 3 verschiedene Laufzeiten auf. Im Moment habe ich 3 Festhypotheken und eine variable Hypothek. Teils unter 1%! Welche Strategie jemand fahren soll, muss seinen Zielen und Finanzen angepasst sein.

Karat1 

Goldbuggy
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Also Hypotheken von unter 1% auf 15 Jahre sind natürlich oberluxuriös und würden sogar mich als Hyperkonservative dazu verleiten eine Immobilie auf Pump zu kaufen

 Biggrin

Da würde ich also dieses Angebot dankend annehmen und vergisst einfach nicht, die Differenz zwischen dem einen Prozentsatz und den "normalen" 4% als Rückstellungen für bösere Zeiten zu parkieren oder einfach für weitere Immobilien als Eigenkapitalhafen zu verwenden. Das Schlimmste wäre diese realen Aktiva einfach wegzukonsumieren. 

Karat1
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Da habe ich mich wohl falsch ausgedrückt. Ich habe keine FH über 15 Jahre mit einem Zins von unter 1%. Aber eine 15-jähr.  Laufzeit für unter 1% wäre schön. Die obigen Angaben gelten für 3, 4, und 5 -jährige Laufzeiten. Karat1

Goldbuggy
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Ja, dann habe ich das falsch gedeutet, aber auf jeden Fall sind die Angebote sehr interessant und ich wünsche Dir bei der Wahl eine glückliche Hand

Good

Elias
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Die Hypothekarzinsen fallen wieder

Die Hypothekarzinsen sind wieder leicht am Sinken. Aber ist das ein Grund, sich auf eine noch günstigere Wohnfinanzierung freuen zu können?

Normalerweise steigen oder sinken die Hypothekarzinsen, wenn sich die Rendite des "Eidgenoss", also der zehnjährigen Regierungsobligation der Schweiz, auf- oder abbewegt. Die Bond-Rendite, die sich seit September im negativen Bereich befindet, ist jedenfalls in den vergangenen Wochen deutlich gesunken. Sie erreichte Ende Oktober bei -0,32 Prozent sogar ein Rekordtief.

 

Renditen von zehnjährigen Bundesobligationen in den vergangenen sechs Monaten (Grafik: cash.ch)

Die Korrelation spielt so in den letzten Woche: Bei den Hypothekarzinsen liess sich wie beim "Eidgenoss" eine Absenkung beobachten. Gemäss dem Hypothekenmakler Moneypark fielen die Zinsen für zehnjährige Hypotheken im Verlauf des Oktobers von 1,91 auf 1,80 Prozent. Bei Allianz Suisse beispielsweise sind die Zinsen für zehnjährige Hypothekarkredite seit Mitte September von 1,80 Prozent auf 1,70 Prozent gefallen, wie eine Übersicht des Vergleichsportals Comparis zeigt.

Bei den meisten anderen Banken und Versicherungen, die zu den grossen Anbietern von Hypotheken gehören, zeigt der Chartverlauf abwärts. Bei einigen Anbietern liegt der Hypothekarzins für zehn Jahre schon seit langem unter 2 Prozent. Bei Wohn-Finanzierern ist der Zins im Spätsommer oder im September unter die 2-Prozent-Marke gefallen und liegt nun teils deutlich darunter.

Durchschnittliche Entwicklung von 10-Jahres-Hypotheken (grau) und Fünf-Jahres-Hypotheken (schwarz), innerhalb der letzten sechs Monate. (Quelle: comparis.ch)

Den Tiefststand gab es im Januar, nachdem die Schweizerische Nationalbank (SNB) Knall auf Fall den Wechselkurs vom Franken zum Euro freigab: Damals sanken Zinsen für zehnjährige Hypotheken auf 1,5 Prozent. Danach erfolgte wieder ein Anstieg, der sich im Lauf dieses Herbstes wieder in eine sinkende Tendenz verwandelte.

Stellt der Rückgang nun einen Trend dar? Die gesunken Renditen auf zehnjährigen Bundesobligationen dürften den Hypothekenmarkt nicht entscheidend aufmischen, sagt dazu Marc Parmentier von Comparis: "Ich denke nicht, dass es im vierten Quartal zu spürbaren Ausschlägen kommt. Die Basisindikatoren weisen nicht darauf hin."

Für Immobilien-Experte Claudio Saputelli von der UBS wird es bei den Hypothekarzinsen mehr oder weniger seitwärts gehen, solange die SNB die Negativzinsen beibehält, wie er im September zu cash sagte. Die dabei beobachteten leichten Veränderungen im Hypothekarzinssatz seien nur kleinere Volatilitäten. Mit einer Verkleinerung der SNB-Negativzinsen von derzeit 0,75 Prozent rechnen Ökonomen übrigens nicht vor 2017.

Kunden sind entspannt

Was anhält, ist ein leichter Trend hin zu kürzeren Laufzeiten, wie Comparis festgestellt hat. Dies betreffe vor allem auch Mischhypotheken, sagt Bankenspezialist Parmentier. Die Verschiebung sei zwar noch nicht signifikant, sage aber etwas aus über das Verhalten der Hypothekarkunden.

"Viele Kunden sehen die Zinssituation entspannt. Sie gehen davon aus, dass die Zinsen noch lange tief bleiben werden. Deswegen wählt man beispielsweise eine 5-Jahres-Hypothek, die günstigere Konditionen aufweist als eine Hypothek mit zehnjähriger Laufzeit und geht davon aus, dass bei der Ablösung in ein paar Jahren die Zinsen immer noch sehr tief sein werden."

Bei Zehn-Jahres-Hypotheken sei es je nach Bank und je nach persönlicher Kreditwürdigkeit immer noch möglich, mit Verhandlungsgeschick einen Zins von 1,5 Prozent oder gar darunter zu bekommen, sagt Parmentier. Einige wenige Bankinstitute würden bezüglich der Vergabe von Hypotheken restriktiver: Dies dürfte auf strategische Überlegungen zurück zu führen sein.

Die Bedingungen für die Finanzierung von Immobilien blieben jedoch dank der sehr niedrigen Hypothekarzinsen so oder so weiterhin äusserst günstig. Bei einer Dreimonate-Libor-Hypothek, die an den regelmässig neu definierten Zinssatz gekoppelt ist, zahlen die Kunden im Schnitt laut Moneypark im Moment 1,06 Prozent. Im Gegensatz zu Festhypotheken muss der Kunde dabei aber darauf vorbereitet sein, dass die Zinsen sofort ansteigen können.

http://www.cash.ch/news/front/die_hypothekarzinsen_fallen_wieder-3386199...

 

 

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So basteln Sie Ihre eigene Hypothek

Eine Hypothek Schritt für Schritt zu amortisieren, bei rekordtiefen Zinsen müsste dies ein Kinderspiel sein. Beispielsweise mit einer sogenannten Annuitätenhypothek.

«Nichts ist so stark wie eine Idee, deren Zeit gekommen ist», hat der französische Schriftsteller Victor Hugo erkannt. Doch es gibt offensichtlich auch starke Ideen, deren Zeit noch nicht reif ist: im Hypothekargeschäft beispielsweise die Idee der Annuitätenhypothek.

Sie basiert auf einer ebenso einfachen wie logischen Überlegung: Der Hypothekarnehmer bezahlt regelmässig einen festen Betrag, der sich aus dem Zins und einem Amortisationsanteil zusammensetzt.

Bei einem Grundpfandkredit von 500'000 Franken und einer Annuitätenbelastung von jährlich 15'000 Franken beispielsweise würden bei einem Hypozins von 1,8 Prozent im ersten Jahr 9000 Franken auf den Zinsaufwand und 6000 Franken (1,2 Prozent) auf die Amortisation entfallen.

Im zweiten würde der Zinsaufwand auf 8892 Franken fallen, die Amortisation auf 6108 Franken steigen, im dritten wären es 8782 Franken Zins und 6318 Franken Amortisation und so weiter.

Die Hypothek wird immer rascher abgebaut

Der Effekt: Die Hypothek wird auf diese Weise zunächst wenig, dann immer rascher abgebaut. Die Vorteile: Die fixen Beträge ermöglichen einerseits eine grosse Budgetsicherheit und verhindern andererseits, dass man sich bei der Hypothekarbelastung zu weit auf die Äste hinaus lässt.

Logischerweise fallen die Amortisationen bei Annuitätenhypotheken in Tiefzinsphasen besonders kräftig aus, während diese in Hochzinsphasen gegen null tendieren können.

Steuerliche Anreize sprechen für andere Modelle

Noch bis Mitte der Achtzigerjahre war diese in vielen Ländern breit angebotene Hypothekarform in der Schweiz ebenfalls verbreitet. Tempi passati: Mit der Einführung der gebundenen Vorsorge 3a und damit der indirekten Amortisation ist sie praktisch ausgestorben.

In den meisten Fällen wird eine erste Hypothek stehen gelassen und die zweite indirekt über die steuerbegünstigte Säule 3a abgezahlt. Der naheliegende Grund: Hypozinsen und Einzahlungen in die Säule 3a können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, Amortisationen dagegen nicht.

«Für uns kein Thema, da keine Kundennachfrage besteht»

Verständlich, dass die Banken angesichts dieser steuerlichen Gegebenheiten keinen Handlungsbedarf für eine Neulancierung dieses Modells sehen. «Eine Einführung der Annuitätenhypothek ist für uns aktuell kein Thema, da keine Kundennachfrage besteht», heisst es bei der ZKB. Kein Thema ist dieses Modell ebenfalls beim Vermögenszentrum VZ. Anders als etwa in Deutschland sei eine vollständige Tilgung der Hypothek hierzulande nicht üblich.

«Die Mitte 2014 eingeführten Selbstregulierungsmassnahmen der Bankiervereinigung haben die Einführung eines Annuitätenmodells zusätzlich erschwert», meint UBS-Sprecherin Ursula Dober. Seither müsse eine Hypothekarschuld innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden – linear. Die UBS halte sich an diesen einheitlichen Ansatz.

Fix-Hypothek der CS ist der Annuitätenhypothek ähnlich

Auch bei der Credit Suisse fehlt die Annuitätenhypothek im Sortiment. Immerhin bietet sie eine valable Alternative an: «Unsere Fix-Hypothek mit direkter Amortisation ist der Annuitätenhypothek in etwa gleichzusetzen», sagt Mediensprecher Tobias Plangg.

Der einzige kleine Unterschied bestehe darin, dass bei Annuitäten der zu bezahlende Betrag immer exakt gleich hoch sei. Der Rückzahlungsanteil nehme so graduell zu und der Zinsanteil ab. Bei der Fix-Hypothek mit direkter Amortisation reduziere sich die Hypothekenschuld gleichmässig, der Totalbetrag, der bezahlt werden muss, werde jedoch stetig kleiner.

Bei der CS könnten die Hypothekarnehmer also, doch sie wollen nicht: «Die direkte Amortisation findet im Privatkundengeschäft wenig Anklang. Wegen der steuerlichen Rahmenbedingungen ist die indirekte Amortisation mit Einzahlung in ein 3.-Säule-Konto für den Kunden meist vorteilhafter», erklärt Plangg.

«Es wird heute weniger amortisiert als früher»

Die Berner Kantonalbank (BEKB) hat Annuitätenmodelle seit je im Angebot. «Dies, obschon sie nur selten verlangt werden», wie BEKB-Sprecher Alex Josty ausführt. Auch bei den Raiffeisen-Banken wären zumindest annuitätenähnliche Hypotheken erhältlich, wenigstens im Prinzip.

«Es wird deutlich weniger amortisiert, als dies früher der Fall war», stellt das Hypothekenzentrum fest. Dementsprechend sind die Hypothekarschulden in der Schweiz kräftig gestiegen. Das könnte sich spätestens bei der Pensionierung rächen, wenn das Einkommen deutlich kleiner werde, aber weiterhin hohe Hypotheken bedient werden müssten.

Auch andere Bankexperten geben zu: «In einem Zinsumfeld, in dem die Hypothekarsätze immer noch rund 3 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt liegen, würden sich zusätzliche Amortisationen eigentlich geradezu aufdrängen.»

Immerhin: Dort, wo die Banken keine Annuitätenhypotheken mehr anbieten, könnten sich die Hypothekarnehmer selber helfen. Ein Annuitätenmodell zu basteln, ist keine Hexerei.

(Berner Zeitung)

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/unternehmen-und-konjunktur/so-bas...

 

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