Hypothek abschliessen oder warten..?

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Elias
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Hypothek abschliessen oder warten..?

rswiss wrote:

Denkt nur an das Viele Geld.

Das ist es ja, was ich meine.

Bekommt ihr auch alle jeden Tag so viel?

Umsonst, von der SNB nachgeschmissen?

rswiss wrote:

und als Vergleich die VW Golf Preise. sobald so einer 100 Riesen kostet, machst Du Dir gedanken dafür.

Wer macht sich schon Gedanken über einen Teenager-Porsche :?:

Quote:

Die Prinzen

Jeder Popel faehrt 'nen Opel

Jeder Affe faehrt 'nen Ford

Jeder Bloedmann faehrt 'nen Porsche

Jeder Arrsch 'nen Audi Sport

Jeder Spinner faehrt 'nen Manta

Jeder Doedel Jaguar

Nur Geniesser fahren Fahrrad

Und sind immer schneller da

http://www.youtube.com/watch?v=fY24qc7woW4

Der Fort Cortina meines Vaters kostete Mitte der 60ern schlappe 6'000. Das war verdammt viel für das, was man dafür gekriegt hat. Heute bekommt man bereits für das doppelte ein schnelleres, bequemeres, sparsameres, zuverlässigeres, sichereres, langlebigeres Auto.

Heute ist der Markt in der Schweiz gesättigt, ganz anders als damals in den 70ern. Teuerung (> 2%) wird es in der Schweiz frühestens 2013 geben. Dieses Jahr gehen die Preis erst mal runter.

----

Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

Murthag
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Gluxi wrote:

Elias wrote:
Murthag wrote:
Migrosbank Festhypotheken heute:

- 2 Jahre -> 0.79 %

- 10 Jahre -> 2.31 %

LIBOR wäre so um die 0.90 %

Wenn Sie Neukunde sind, gibts noch -0.125 % für 3 Jahre.

Würde die SNB die Zinsen senken, um den CHF zu schwächen, würden die Zinsen nochmal sinken, auf der FHY sowie LIBOR.

Jedoch wird dies, falls es nötig ist erst in einem Weilchen passieren.

Das ist alles Schnee von gestern, total veraltet, längst überholt Smile

die 2-jährige bei der MB kostet schlappe 0.79%

die 10-jährige 2.31%

http://www.migrosbank.ch/de/Private/Hypotheken/Festhypothek.htm

nicht mal eine Woche später, schon steigen die Zinsen wieder: 1.00% für die 2 Jährige. Was ist wohl der Grund?

Margenerhöhung!

Da sonst der Zins bald auf dem Niveau eines Sparkontos wäre :shock:

Bullish
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Murthag wrote:

Gluxi wrote:
Elias wrote:
Murthag wrote:
Migrosbank Festhypotheken heute:

- 2 Jahre -> 0.79 %

- 10 Jahre -> 2.31 %

LIBOR wäre so um die 0.90 %

Wenn Sie Neukunde sind, gibts noch -0.125 % für 3 Jahre.

Würde die SNB die Zinsen senken, um den CHF zu schwächen, würden die Zinsen nochmal sinken, auf der FHY sowie LIBOR.

Jedoch wird dies, falls es nötig ist erst in einem Weilchen passieren.

Das ist alles Schnee von gestern, total veraltet, längst überholt Smile

die 2-jährige bei der MB kostet schlappe 0.79%

die 10-jährige 2.31%

http://www.migrosbank.ch/de/Private/Hypotheken/Festhypothek.htm

nicht mal eine Woche später, schon steigen die Zinsen wieder: 1.00% für die 2 Jährige. Was ist wohl der Grund?

Margenerhöhung!

Da sonst der Zins bald auf dem Niveau eines Sparkontos wäre :shock:

Nein, ich glaube das Risiko einer Verteidigung eines CHF EUR PEG steigt immer stärker... im Euroraum kann man aber höhere Zinsen holen, d.h. das Zinsrisiko würde dann von der SNB getragen.

Ein Kredit besteht aus diesen Risiken:

- Ausfall (credit default)

- Zins (interest)

- Währung (currency)

Bisher musste man sich als Schweizer Anleger stets mit einem currency swap das Währungsrisiko absichern; das kostete. Nun sieht es immer mehr danach aus, dass die SNB das übernimmt, (gratis??).

Ich habe selber keine Hypo, hätte ich eine, würde ich darüber nachdenken. Eine andere Möglichkeit wäre, dass die EZB die Zinsen auch bald wieder Richtung NULL fahren wird.

yzf
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und schon unter 0.05

LolLol

so tief aren wir wohl noch nie, ich freue mich auf die Fixierung im LIBOR Ende September 2011

LolLolLolLolLol

Geht mit Gott, aber geht!

Innuendo
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yzf wrote:

und schon unter 0.05

LolLol

so tief aren wir wohl noch nie, ich freue mich auf die Fixierung im LIBOR Ende September 2011

LolLolLolLolLol

Ich frage mich wirklich, ob man jetzt eine Immobilie erwerben sollte. Die Preise sind allerdings wegen der niedrigen Zinsen eher hoch. Ob es da nicht später einen besseren Zeitpunkt gibt, eine Immobilie zu erwerben? Was meint ihr?

(ich weiss, ich weiss... ich frage schon wieder... bin aber halt eher unsicher)

Danke trotzdem

Metropolit
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@Innuendo

Diese Frage kann nicht einfach mit ja oder nein beantwortet werden. Das kommt völlig auf deine finanzielle Situation und und die entsprechenden Immobilien an.

Willst du ein Eigenheim oder Renditeobjekt kaufen?

Wie siehts mit den Eigenmittel aus?

Verkraftest du einen allfälligen Zinsanstieg?

Wie ist dein Umfeld (ev. Familie etc. ) abgesichert, wer füllt den Kühlschrank, wenn dir etwas zustösst?

Alles Fragen die es sicherlich zu klären gilt. Auch wenn die Banker nicht immer die beliebtesten sind, hier könnten Sie dir auf jeden Fall weiterhelfen. Dir aufzeigen, was möglich ist und was nicht.

Ich persönlich würde nicht auf Teufel komm raus eine Hütte kaufen jetzt. Wie du bemerkt hast sind die Preise (besonders an guten Lagen) sehr hoch. Das Objekt und die Finanzierung müsste für mich stimmen. Als Beispiel: Die Eigenmittel aus der PK zu beziehen halte ich im moment für heikel. Bereits wurde wieder öffentlich, dass diverse Pensionskassen untergedeckt sind. Umwandlungssatzsenkungen oder Nachschusspflichten sind teilweise vorprogrammiert. Wird dies nicht einbezogen, kann dies zu dummen Situationen führen.

Wenn du dir damit einen Traum erfüllen möchtest und du dir diesen Traum mit gutem Gewissen leisten kannst (meiner Meinung nach mindestens 20% des Kaufpreises sollte cash vorhanden sein, rechne auch mit kalkulatorischen Zinsen - d.h zB mit 5% für die Hypothek)

Hoffe konnte dir etwas weiterhelfen. Such ansonsten professionelle Hilfe.

Gruss

Metro

Erst bei Ebbe sieht man, wer ohne Badehose ins Wasser steigt.

(W. B )

Innuendo
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Danke Metropolit für den Rat

yzf
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0.02750

juhuuuuuuuuu!!

LolLol

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Elias
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Quote:

Migros Bank senkt Hypo-Zinssätze

Die Die Migros Bank passt ihre Zinskonditionen der Entwicklung an den Geld- und Kapitalmärkten an. Der Satz für variable Hypotheken sinkt per 1. September 2011 auf 2,250% von 2,500%, wie die Bank am Dienstag mitteilt.

http://www.cash.ch/news/boersenticker/rss/migros_bank_senkt_hypozinssaet...

Die Chancen stehen mehr als gut, dass der Referenzzinssatz auch unter Druck kommt.

Auch von der Seite droht keine Hyperinflation

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Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
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Elias
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Die Bundesobli ist auf Allzeittief 0.99% -13.91%

Die Hypozinsen werden folgen.

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Murthag
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Langfr. Zinssätze auf Tiefststand :!:

2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre 6 Jahre 7 Jahre 8 Jahre 9 Jahre 10 Jahre

0.800% 0.860% 1.110% 1.330% 1.570% 1.760% 1.920% 2.060% 2.170%

Elias
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Für die Mieter wird es zu einer Nullrunde, wie immer.

Quote:

Tiefere Zinsen nützen den Mietern nichts – noch nichts

Die Nationalbank drückt die Zinsen. Doch der für die Mieten relevante Referenzzins reagiert nur träge.

Senkung allenfalls im März

Auch im Bundesamt für Wohnungswesen gibt man sich skeptisch bezüglich einer kurz bevorstehenden Senkung des Referenzzinssatzes. «Wenig wahrscheinlich», sagt Cipriano Alvarez, Leiter des Bereichs Recht. Er weist darauf hin, dass die jüngste Bewegung der Zinsen – nach den Interventionen der Nationalbank – noch gar nicht in die aktuelle Festlegung des Referenzzinssatzes eingeflossen ist. Zwar wird der neu geltende Referenzzins am 1. September kommuniziert. Der Stichtag für die Erhebung der zugrunde liegenden Daten war aber der 30. Juni. Wenn überhaupt, rechnet Alvarez erst zu einem späteren Zeitpunkt mit einer Senkung des Referenzzinses. Am wahrscheinlichsten sei der 1. März 2012.

http://www.derbund.ch/wirtschaft/konjunktur/Tiefere-Zinsen-nuetzen-den-M...

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Elias
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Der Libor 0,0133% -51,53 %

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yzf
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tiefer gehts kaum mehr, hehe

LolLol

Geht mit Gott, aber geht!

Bullish
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Krass! Auch die Warnungen des BR bezüglich Immoblase lassen eher darauf schliessen, dass auch der BR noch lange tiefe Zinsen sieht.

Elias
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Der Libor ist nahe am Gefrierpunkt 0,0083% -37,51 %

Asymptote: selbst wenn man jeden Tag den Kurs um 50% senken würde, wird man den Nullpunkt nie erreichen.

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yzf
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schön schön

Geht mit Gott, aber geht!

Christina 007
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Kennt jemand ein Anbieter von Hypotheken, die man bereits mit 3 Jahren Forwardabsicherung abschließen kann?

Danke für Inputs.

Karat1
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Hallo Christina 007

Ich gehe mal davon aus, dass bei Dir in 3 Jahren eine Festhypothek abläuft und Du nun gerne von den aktuell günstigen Zinsen profitieren möchtest. Was ich verstehen kann.

Ob es überhaupt Forwardhypotheken gibt, die man 3 Jahre im voraus machen kann weis ich gar nicht. Wenn es sie gibt, natürlich nur mit einem entsprechenden Aufschlag auf die aktuellen Zinsen. Es ist ja nicht so, dass Du eine Hypothek mit Sicht auf 3 Jahre zu den aktuellen Zinssätzen fixieren kannst. Die Bank würde da schon einen angemessenen Risikozuschlag draufrechnen.

Um Dir einen Rat zu geben müsste ich natürlich auch Deine Beweggründe wissen, warum genau Du den Zins schon 3 Jahre im Voraus fixieren willst.

Was genau an der Hyp.-Zins-Front passiert, kann ich nicht sagen. Im Moment gehe ich davon aus, dass die Zinsen der Festhypotheken noch lange (1 - 2 Jahre) tief bleiben. Dann könntest Du schon eher an eine Forward-Hypothek (z.B. auch Libor) denken.

Such das Gespräch mit der Bank, oder nimm mal Kontakt mit einem anderen Finanzierer auf. Dann siehst Du schnell was möglich und Sache ist.

Hier bleibt es halt nur bei der Theorie.

Sicher kann ich Dir nur sagen, dass ich das niemals machen würde. 3 Jahre sind eine lange Zeit und man weis nicht was passiert. Vielleicht verkaufst Du ja Dein Haus oder was auch immer.

Karat

Elias
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Karat1 wrote:

Was genau an der Hyp.-Zins-Front passiert, kann ich nicht sagen. Im Moment gehe ich davon aus, dass die Zinsen der Festhypotheken noch lange (1 - 2 Jahre) tief bleiben. Dann könntest Du schon eher an eine Forward-Hypothek (z.B. auch Libor) denken.

Dann würde ich genau nicht Libor machen. Wenn man schon der Meinung ist, dass die Zinsen steigen und keine andere Möglichkeit besteht, die tiefen Zinsen anders anzubinden, dann Forward-Hypothek oder direkte Amortisation.

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Innuendo
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Elias wrote:

oder direkte Amortisation.

Hallo Elias

Lohnt sich denn die direkte Amortisation überhaupt? Für mich als Laie ist es schwer herauszufinden, was lohnenswert ist. Unter diesen speziellen Bedingungen sowieso, wo es nach Inflation und Deflation riecht. Soll man seine Säulen ins Eigenheim stecken? Die 2. Säule verpfänden oder auszahlen lassen? Möglichst viel auf einmal Amortisieren im Moment? Sind die Preise in der Schweiz zu hoch? Gibt es später bessere Gelegenheiten als heute? Und sowieso ist das recht kompliziert bezüglich Immobilie und Steuerersparnisse oder oder oder…

Elias
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Innuendo wrote:

Elias wrote:
oder direkte Amortisation.

Lohnt sich denn die direkte Amortisation überhaupt? Für mich als Laie ist es schwer herauszufinden, was lohnenswert ist. Unter diesen speziellen Bedingungen sowieso, wo es nach Inflation und Deflation riecht.

Wenn das Geld mehr Zinsen abwirft, als man Hypozinsen zahlen muss, dann macht amortisieren keinen Sinn.

Innuendo wrote:

Soll man seine Säulen ins Eigenheim stecken? Die 2. Säule verpfänden oder auszahlen lassen?

in aller Regel verpfänden. Der Bezug kostet steuern, auf der Vorsorge sind die Erträge zur Zeit höher als die Hypozinsen und erst noch alles steuerfrei.

Innuendo wrote:

Möglichst viel auf einmal Amortisieren im Moment?

siehe oben. Wenn die Hypozinsen höher sind als der Anlageertrag, dann amortisieren.

Innuendo wrote:

Sind die Preise in der Schweiz zu hoch? Gibt es später bessere Gelegenheiten als heute?

Die Preise sind regional hoch, es kommt auf die einzelne Immobilie an. Ich denke persönlich eher an verkaufen, muss dann aber auf die Mieterträge verzichten.

Innuendo wrote:

Und sowieso ist das recht kompliziert bezüglich Immobilie und Steuerersparnisse oder oder oder…

Was soll daran kompliziert sein? Unterhalt, Hypotheken und Zinsen können von den Steuern abgezogen werden. Wenn man dann noch geschäftliche Räume hat, können die zusätzlich abgezogen werden.

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Innuendo
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Elias wrote:

Die Preise sind regional hoch, es kommt auf die einzelne Immobilie an.

Danke Elias, das hat mir geholfen.

Sind CHF 600'000 für eine neue 4.5-Zimmer-Minergie-Eigentumswohnung in der Hauptstadt des Kantons Thurgau zu hoch?

Elias
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Innuendo wrote:

Elias wrote:
Die Preise sind regional hoch, es kommt auf die einzelne Immobilie an.

Sind CHF 600'000 für eine neue 4.5-Zimmer-Minergie-Eigentumswohnung in der Hauptstadt des Kantons Thurgau zu hoch?

die Faustregel hiess früher: pro Zimmer 100'000.

Entscheidend ist auch dir Grösse, (unverbaubare) Lage, Sicht, Lärm, etc. etc.

In Frauenfeld sieht es so aus

Von 385'000 bis 820'000 gibt es 4.5-Zimmer-Wohnungen zu kaufen. Minergie ab 520'000.

http://www.immoscout24.ch/IS24Web/_V2/List.aspx?cat=1&type=2&realty=1&ex...

Ohne jetzt alles im Detail zu kennen würde ich sagen: CHF 600'000 sind gemessen des aktuellen Booms nicht günstig, aber auch nicht zu hoch

----

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Innuendo
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Was tut die Bank, wenn eine Liegenschaft im Wert sinkt, weil die Nachfrage zurückgeht? Verlang sie eine Amortisation?

Elias
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Innuendo wrote:

Was tut die Bank, wenn eine Liegenschaft im Wert sinkt, weil die Nachfrage zurückgeht? Verlang sie eine Amortisation?

Kann sein, kommt auf die Belehnung und Einkommenssituation an. Das ist uns Ende der 90er-Jahre passiert.

Ich frage mich aber, ob die Banken den Fehler nochmals wiederholen werden. Dadurch kamen viele Hausbesitzer in zusätzliche Bedrängnis, was der Abwärtsspirale weitere Dynamik gab.

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vakaru72
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aktuelle Hypo strecken ?

Hallo zusammen

Ich habe auch mal eine Frage an die Experten hier..

Und zwar haben wir noch vor der grossen Finanzkrise unsere 5-jährige Festhypothek zu 3.6% abgeschlossen. Nicht auszudenken wieviel wir bis jetzt gespart hätten, hätte ich wenigstens mit einem Teil noch zugewartet :evil: Aber das ist ein anderes Thema und meine eigene Schuld.

Nun hat mir die Bank angeboten den im April 2014 auslaufenden Vertrag aufzulösen und in eine 10-jährige zu strecken. Die anfallende Busse von ca. 50000 :!: würde in die neue Laufzeit hineingerechnet und uns für die nächsten 10 Jahre einen Zins von 2.9% bescheren...

Bin jetzt total unschlüssig was wir machen sollen. Mit dem neuen Zins würden wir allein in den 2.5 Jahren der Restlaufzeit 16'000 an Zinsen sparen, was ja auch nicht ohne ist. Auf der anderen Seite, wenn die Zinsen noch eine Weile tief bleiben könnte ich bereits ab nächsten Frühling wieder den Markt spielen lassen, natürlich mit entsprechenden Forward-Zuschlag oder ich lasse sie ganz auslaufen und hoffe auf ein weiter niedriges Zinsniveau im 2014...

Bin für alle Meinungen dankbar.. Smile

Grüsse

Metropolit
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@vakaru:

würde das nicht überstürzen. Je näher du an den Verfall kommst desto kleiner wird die "Busse" der Bank ausfallen, desto tiefer wird somit dein Zins.

steigende Zinsen sind auf die nächsten Wochen und Monate noch nicht ersichtlich, bevor nicht das Zinsniveau wieder etwas ansteigt läuft die Zeit für dich.

2.90% auf 10j ab 2014 sind fair. Denke ist ein gutes Angebot. Bedenke, dass du dich danach aber für 10j an das Haus wie auch an die Bank gebunden hast. Wenn du deine Liegenschaft verkaufen willst / musst bezahlst du wiederum eine Busse und die wird bei langer Restlaufzeit umso happiger ausfallen!

Erst bei Ebbe sieht man, wer ohne Badehose ins Wasser steigt.

(W. B )

Elias
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@vakaru72 hinterher ist man immer schlau. Habe selber noch 2 Tranchen über 2%.

vakaru72 wrote:

Nun hat mir die Bank angeboten den im April 2014 auslaufenden Vertrag aufzulösen und in eine 10-jährige zu strecken. Die anfallende Busse von ca. 50000 :!: würde in die neue Laufzeit hineingerechnet und uns für die nächsten 10 Jahre einen Zins von 2.9% bescheren...

Bin jetzt total unschlüssig was wir machen sollen. Mit dem neuen Zins würden wir allein in den 2.5 Jahren der Restlaufzeit 16'000 an Zinsen sparen, was ja auch nicht ohne ist. Auf der anderen Seite, wenn die Zinsen noch eine Weile tief bleiben könnte ich bereits ab nächsten Frühling wieder den Markt spielen lassen, natürlich mit entsprechenden Forward-Zuschlag oder ich lasse sie ganz auslaufen und hoffe auf ein weiter niedriges Zinsniveau im 2014...

Meine Gedanken dazu:

Es kommt auf die persönlichen Umstände an. Ich glaube nicht, dass wir noch solange tiefe Zinsen haben werden. Andererseits können die USA kaum die Zinsen erhöhen, solange sie nicht nachhaltig Schulden abbauen. Japan betreibt seit Jahren die Null-Zins-Politik und auch der Yen ist trotz Verschuldung und Fukushima unglaublich stark. Irgendwie ist das Ganze schon fast surreal.

Die Rentner und Pensionskassen bräuchten höherer Zinsen.

Ich persönlich bin gegen lange Laufzeiten. Der Libor ist im Durchschnitt günstiger als die 5-jährigen (und längeren) Laufzeiten. Lange Laufzeiten nur für diejenigen, die kaum Aussicht auf Amortisation haben und/oder hohe Zinsen nicht verkraften können.

Ich würde der Bank antworten, dass das Angebot nicht meinen Erwartungen entspricht und dass Offerten anderer Institute eingeholt werden. Noch besser wäre, die Ablösung bei anderen Bank vorgängig prüfen zu lassen, um mit deren Angeboten etwas in der Hand zu haben.

----

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Benjamin Franklin

vakaru72
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Hypothek abschliessen oder warten..?

Vielen Dank für Eure Antworten.

Aus heutiger Sicht würde ich auch einen sehr grossen Teil als Libor abschliessen, jedoch hätte ich sicher einen Teil auch langfristig angebunden. Und logisch wäre es mir am liebsten, wenn ich nochmals so richtig den Markt austesten könnte. In der jetztigen Situation bin ich aber für andere Banken frühestens ab nächstem Frühling wieder attraktiv. Oder glaubst Du Elias, es gibt Banken die mehr als 2 Jahre im voraus eine Ablösung offerieren ? Erschwerend hinzu kommt dann auch, dass die bestehende Bank nebst den 50'000 ebenfalls ihre entgangene Marge reinrechnet und es noch teurer würde.

Die Gretchenfragen stellt sich wirklich bei der Zinsentwicklung. So tief wie jetzt wird es 2014 kaum sein und trotzdem besteht Hoffnung, dass auch dann noch sehr tief Libor- und kurzfristige Hypotheken abgeschlossen werden können. Fakt ist aber auch, dass wir jetzt noch 2,5 Jahre einen hohen Zins bezahlen und uns ein Neuabschluss immerhin mal 16'000 an Zinsersparnis bringt.

Ich denke unser Risikoprofil ist durchschnittlich, will heissen, wir würden Zinsen bis 5% einigermassen verkraften, planen aber auch ziemlich konservativ, d.h. ich bin guter Dinge dass weder Umzug noch Scheidung in nächster Zeit ein Thema ist Blum 3 . Von dem her wären die 2.9% schon verlockend...

Nun ja, ich gib mir noch wenig mehr Bedenkzeit...

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