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Bugatti
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alchimist
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Re: Immobilien

Bugatti wrote:

In welcher Gegend in der Schweiz erwartet Ihr ein überdurchschnittlicher Anstieg der Immobilienpreise in den nächsten 2 - 3 Jahren?

Zürich, der Hauptanziehungspunkt der Deutschen.

reckefoller
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vor allem die beiden ufer nähe zürich. allerdings glaube ich, dass auch hier eine stagnation der rpeise eintreten wird, und gewisse objekte werden sogar günstiger werden. was hier gewisse leute für eigentumswohnungen zahlen, grenzt an wahnsinn.

reckefoller
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das werden sie bestimmt, wobei ein teil davon bereits eingepreist sein sollte. dürfte langfristig aber bestimmt eine rentable gegend sein. birmensdorf etc haben auch klar proftitiert von der anbindung.

Bullish
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reckefoller wrote:

vor allem die beiden ufer nähe zürich. allerdings glaube ich, dass auch hier eine stagnation der rpeise eintreten wird, und gewisse objekte werden sogar günstiger werden. was hier gewisse leute für eigentumswohnungen zahlen, grenzt an wahnsinn.

Der Unterschied wird wohl der sein, dass es an diesen Lagen wieder Angebote geben wird. Bis jetzt war es ja so, dass man praktisch jemanden aus dem Haus rauskaufen musste. Da konnte locker der doppelte (Markt?)preis gefordert werden. Billig wird es aber nicht, ausser CS und UBS gingen pleite, Bankgeheimnis fiele und eine Steuerharmonisierung mit der EU träte in Kraft Wink

Bullish
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Ramschpapierhaendler wrote:

reckefoller wrote:
vor allem die beiden ufer nähe zürich. allerdings glaube ich, dass auch hier eine stagnation der rpeise eintreten wird, und gewisse objekte werden sogar günstiger werden. was hier gewisse leute für eigentumswohnungen zahlen, grenzt an wahnsinn.

Was ist denn das für eine Antwort? Zuerst erwähnst Du die beiden ZH-Ufer als Regionen mit dem grössten Potential um dann gleich wieder von sinkenden Preisen zu sprechen. Hallo???

Lest die Studien der CS sowie das Monitoring von Wüest&Partner und bildet euch selbst eine Meinung. Bringt mehr als die Frage hier im Blog beantworten zu lassen.

PS: Das Säuliamt gilt, wie bereits von jemandem vermutet, als Region mit grossem Potential. Ich rechne mit ca. 5% p.a. zwischen 2010 und 2013. 2009 eher Stagnation. Viele warten ab. Ausländer, die hierherziehen und nicht warten können, ziehen eher nach Zug oder an die beiden ZH-Ufer. In Zug / Walchwil rechne ich mit einer Stagnation 2009-2010, danach Tendenz steigend. ZH-Ufer: 2009-2010 deutlich sinkend, da bis mitte 2008 extrem überhitzt.

LG RPH

Danke für die Einschätzung. W&P sowie CS verfolgen Interessenen, diese Berichte sind etwa so viel wert, wie von Novartis verfasste Studien zu neuen Medis. Ich habe mir gerade wieder diese Einschätzung vor Augen geführt:

Perspektiven der Schweizer Wirtschaft 2009

Oktober 2008

Martin Neff, Head of Credit Suisse Economic Research

u.a.:

Industrieproduktion und Kapazitätsauslastung hoch

Kontrollierter Sinkflug und kein Absturz

6. Aussenwirtschaft: Marschhalt auf hohem Niveau

7. Arbeitsmarkt in guter Verfassung

Stimmung schlechter als Lage

Finanzmarkt-, aber keine Weltwirtschaftskrise

Weitere bad news zu erwarten, aber: keine weltweite Rezession 2009, auch nicht in den USA noch in der Eurozone

Das ist jetzt nicht speziell auf die Immobilien bezogen, generell auf Studien. Wegen solchen Studien diskutiere ich gerne hier. Der Horizont ist irgendwie breiter und die Leute hören nicht auf mit Denken - auch nicht nach 18.00 Uhr und auch nicht am WE.

Bullish
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@Ramschpapierhaendler

Wenn Du gute Links kennst, dann stell sie rein, denn Du hast ja recht mit dem, was Du sagst.

Bullish
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Wie sieht es eigentlich mit Mehrfamilienhäusern aus, die vermietet werden?

Ich habe mich das erste Mal damit beschäftigt und ein paar Inserate angeschaut. Mein Eindruck ist, dass vorallem Objekte, die bald Renovationsbedarf haben, angeboten werden (was ja auch nachvollziehbar ist).

Hat jemand Erfahrung?

RPH, von welchen Projekten ab 50'000 sprichst Du?

Bullish
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@RPH - Danke für das anschauliche Beispiel

weico
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Bullish wrote:

Wie sieht es eigentlich mit Mehrfamilienhäusern aus, die vermietet werden?

Ich habe mich das erste Mal damit beschäftigt und ein paar Inserate angeschaut. Mein Eindruck ist, dass vorallem Objekte, die bald Renovationsbedarf haben, angeboten werden (was ja auch nachvollziehbar ist).

Oftmals kommen solche Liegendschaften aus der Hand von Erbengemeinschaften bzw. von älteren Besitzern,denen das (Fach)Wissen fehlt bzw.die sich eine Renovation/Investition im "Alter" nicht mehr "Antun" wollen.

Die Meinung vieler Investoren/Käufer ist dann halt,dass Sie von Ihrem "persönlich gelebten Wohnstandart" ausgehen und der Meinung sind,dass Sie die Wohnungen nur in einem topmodernen Zustand an den Vermieter bringen.

Gerade günstiger Wohnraum ist Heutzutage aber besonders gesucht.

Der Standort und der günstige Mietzins ist vielen Leuten oftmals wichtiger,als eine "Topmoderne-Schischi-Wohnung".

Renditemässig ist solcher "Minimalismus"/Pinselrenovation auf jedenfall Interessant.. Lol

P.S:..das beste Beispiel ist ja das Vorgehen von Bruno Stefanini..

http://www.sf.tv/var/videoplayer.php?videourl=http%3A%2F%2Freal.sri.ch%2...

weico

Bullish
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@weico

Ich gehe davon aus, dass Du Vermieter bist, richtig? Wie bist Du dazugekommen?

weico
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Bullish wrote:

@weico

Ich gehe davon aus, dass Du Vermieter bist, richtig? Wie bist Du dazugekommen?

Durch den Kauf von 2 Liegenschaften (3 Familien-und 9 Familienhaus).

Mit erarbeitetem Vermögen und hauptsächlich durch erfolgreiche Grundstücksgeschäfte (Philippinen) und dem "dot-com-Boom" (spez. mit Sun Microsystems).

weico

Bullish
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weico wrote:

Durch den Kauf von 2 Liegenschaften (3 Familien-und 9 Familienhaus).

Dh Du bist einfach so ins kalte Wasser gesprungen? Oder kennst Du Dich mit Immobilien irgendwie aus? zB kann ich mir vorstellen, dass jemand mit Architektur/Baubranche/Immoverwaltung Background einen Vorteil hat, gegenüber jemandem, der irgend etwas anderes macht.

Oder löst Du die meisten Tasks über externe Dienstleister, was ja die Marge schmälern würde?

Sorry wenn ich Dir die Spaghetti aus der Nase ziehe Wink

Azrael
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als laie hast du's im immobiliengeschäft sehr, sehr schwer. die zückerchen gehen sehr oft unter der hand weg.

ein beispiel: viele handwerker nehmen regelmässig an zwangsverwertungen "attraktiver" liegenschaften teil. dabei kommen sie zu einem vergleichsweise günstigen preis an eine hütte. diese wird dann neu gestrichen, verputzt usw usw. dies alles zum selbstkostenpreis - optimal in flautenzeiten um überschüssige kapazität einzubinden.

schlussendlich wird die liegenschaft gewinnbringend verkauft oder vermietet.

zweites bsp. ein alter liegenschaftsbesitzer stirbt. dies wird publik (todesanzeige). die geier werden kreisen, sofort und exakt an der stelle wo was zu holen sein wird - erben. diese werden angegangen und erhalten ev. etwas weniger als auf dem markt, verkaufen die liegenschaft aber ohne grossen aufwand, sofort.

....

WOMEN & CATS WILL DO AS THEY PLEASE, AND MEN & DOGS SHOULD GET USED TO THE IDEA.

A DOG ALWAYS OFFERS UNCONDITIONAL LOVE. CATS HAVE TO THINK ABOUT IT!!

Bullish
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@Azrael

So habe ich mir dies etwa vorgestellt.

weico
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Bullish wrote:

Dh Du bist einfach so ins kalte Wasser gesprungen? Oder kennst Du Dich mit Immobilien irgendwie aus?

Bin da so "hineingewachsen", weil schon mein Grossvater und Vater immer so am Immobilien"händelen" waren. Wink

Entweder man hat das "Flair" und den Spass, sich mit Mietern/Mietwechseln und dem ganzen Immobilien-Drumherum "herumzuschlagen", oder man lässt lieber die Finger von dem "Betongold". Lol

weico

Azrael
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oder man führt ein Immobilienportefeuille, bei dessen Grösse sich eine professionelle Verwaltung sich lohnt...

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Bullish
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Aus einem Inserat, Züri 8032, sofort weg. (Sogar mit Solarzellen auf dem Dach, für Game Over und so Wink )

Quote:

An bevorzugter Lage in schön gestalteter Umgebung steht dieses neuwertige Mehrfamilienhaus mit 4 exklusiven Wohneinheiten und der Einstellhalle für fünf Fahrzeuge. Die Wohnobjekte weisen Eigentumswohnungsstandard auf.

Die Wohnung sind grosszügig und modern gestaltet und weisen Flächen zwischen 83-118m² zuzüglich Aussenflächen, Terrassen, Loggias etc. auf.

An verkehrsberuhigter 30km/h-Zone gelegen.

Die Immobilie ist als Massivbau mit Betondecken und doppelschaligem Mauerwerk, modernsten Holz/Metall-Fenster etc. erstellt.

Aktuell weisst die Liegenschaft, unter Berücksichtigung von 3.5% Hypothekarzins auf 80% Fremdkapital, sowie 20% Eigenkapital eine Nettorendite von 4.58 %. Aufgrund der aktuellen Marktlage für Hypotheken kann die Nettorendite auf dem investierten Kapital bis auf 9% gesteigert werden.

Über die Betriebskosten wird vollulmfänglich abgerechnet.

Was mir auffällt, ist das Fettgedruckte. Sollte der Hypozins tief bleiben, deutet einiges auf Deflation hin. Dann sinkt doch der Wert der Liegenschaft. 20% EK sind nicht riesig, also sind viele dieser Renditeobjekte so stark verschuldet? Dann könnte doch auch hier bald ein Immobilienmassaker bevorstehen?

reckefoller
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da bräuchte es wohl noch einiges, bis die werte dieser liegenschaften massiv sinken. solange der zins bedient wird, wird die bank wohl auch bei tendenziell sinkenden werten still halten. anders sähe es bei einem massiven wert rutsch auf noch circa 60-70% aus, dann würds wohl kritisch werden.

rechne aber nicht damit, im gegenteil. könnte auch zu einer flucht in immobilien kommen.

reckefoller
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AUF HOMEGATE ENTDECKT

Auf dem Schiffsdeck mit 199.6 m² Terrasse präsentiert sich diese exklusive 4.5 - Zimmer Attikawohnung von 178.3 m²: Von der Haustür oder dem direkten Zugang zum Lift öffnet sich das praktischen Entrée/Korridor von 18.4 m² mit Gardarobenschrank und Gästetoilette. Bereits glitzert Ihnen der See entgegen durch das luftige Zimmer von 10 m². Raffiniert mit einem Cheminée wird diese Wohneinheit mit Wohn-/ Esszimmer von 39.8 m² verbunden. Um die luftige offene Wohnebene zu komplettieren, ist die Küche von 14.2 m² mit Reduit fliessend eingebunden.

Das Entrée/Korridor mit natürlichem Oberlicht und grosszügig ausgestatteten Wanschränken, führt uns im Schlafteil direkt zu drei geschlossene Zimmern von 16.6 / 16.3 und 13.4 m² blablabla

BULLSHIT

Für diese attika in erlenbach sollen 4.2 mio zu bezahlen sein. das wären dann bei 180m2 wohnfläche über 23'000.- pro m2. auch im luxusbereich sind 20'000 pro m2 eine oberste grenze. da hat sich wohl ein banker überlupft

:mrgreen:

CrashGuru
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Ramschpapierhaendler wrote:

Wenn die Immobilie tatsächlich dem inserat entspricht, hätte ich sie wahrscheinlich auch gekauft. Wink

Die 20% Eigenkapital im Inserat entsprechen einfach einer üblichen Finanzierung bei Neubauten. Es ist ja jedem Käufer freigestellt, mehr selbst zu finanzieren. Ich würde so eine Immobilie im Notfall mindestens zu 80% selbst finanzieren können wollen, auch wenn ich im Normalfall nur 20-30% einschiesse. Ausnahme ist natürlich, wenn ich die Immobilie sofort wieder verkaufe.

Um Darlehensverträge von der Bankseite her zu kündigen kann übrigens ein Wertverlust von 20-30% durchaus genügen. Allerdings sind die meisten bestehenden Liegenschaften zu deutlich mehr als mit 20% des Marktwertes selbstfinanziert.

Auch ohne Lehrgang, kannst Du mir mal auf die Sprünge helfen. Bin im Immobereich ein Ei. Was bedeutet Netto- resp. Brutto-Rendite. Wie sind diese Angaben zu werten in den Inseraten. Meine Milchbüchleinrechnung geht da irgendwie nie auf Wink

CrashGuru
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Ramschpapierhaendler wrote:

CrashGuru wrote:
Ramschpapierhaendler wrote:
Wenn die Immobilie tatsächlich dem inserat entspricht, hätte ich sie wahrscheinlich auch gekauft. Wink

Die 20% Eigenkapital im Inserat entsprechen einfach einer üblichen Finanzierung bei Neubauten. Es ist ja jedem Käufer freigestellt, mehr selbst zu finanzieren. Ich würde so eine Immobilie im Notfall mindestens zu 80% selbst finanzieren können wollen, auch wenn ich im Normalfall nur 20-30% einschiesse. Ausnahme ist natürlich, wenn ich die Immobilie sofort wieder verkaufe.

Um Darlehensverträge von der Bankseite her zu kündigen kann übrigens ein Wertverlust von 20-30% durchaus genügen. Allerdings sind die meisten bestehenden Liegenschaften zu deutlich mehr als mit 20% des Marktwertes selbstfinanziert.

Auch ohne Lehrgang, kannst Du mir mal auf die Sprünge helfen. Bin im Immobereich ein Ei. Was bedeutet Netto- resp. Brutto-Rendite. Wie sind diese Angaben zu werten in den Inseraten. Meine Milchbüchleinrechnung geht da irgendwie nie auf Wink

Auf die Angaben in den Inseraten kannst Du ganz einfach verzichten. Meistens stimmen sie nicht oder sind nicht aussagekräftig (weil brutto).

einfaches Beispiel:

Wenn Du eine Wohnung für 1 mio. kaufst und sie für 60'000.- pro Jahr (5'000.- pro Monat) vermietest, dann hast Du eine Bruttorendite von 6%.

Betragen Deine Auslagen (Kaminfeger, Hauswart, Verwaltung, Rücklagen für Renovationen etc. etc.) für dieses Objekt 20'000.- pro Jahr, dann hast Du eine Nettorendite von 40'000.- oder 4% auf dem Gesamtkapital. Diese 4% dienen der Verzinsung des Kapitals (Hypozinsen und Eigenkapitalzins).

Danke.

Und von den 4% gehen dann noch die Steuern runter ?

Was bleibt dann noch.....

:cry: :oops:

michael_100
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Brutto- u. Nettorendite

Kleiner Einwand, die Nettorendite beinhaltet m.M. nach bereits alle Kosten (also inkl. Hypozinsen).

Aber im Kern hat RPH natürlich recht, die Bruttorendite sagt so ziemlich nichts aus. Viel wichtiger ist die Bausubstanz und andere Punkte wie zum Beispiel was wurde in den letzten Jahren in das Haus investiert etc...

CrashGuru
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Gut da habe ich also:

Kapitaleinsatz:

Eigenkapital

Fremdkapital

Ertrag:

Mieteinahmen

Kosten:

Administration

Unterhaltskosten

Rückstellungen

Fremdkapitalzinsen

Puhhhhhh ! Es bleiben im Beispiel 4%

inkl. Hypozinsen oder exkl. Hypozinsen

Sind diese 4% realistisch, oder kann man da auch mit etwas mehr rechnen?

Habt Ihr mir einige Argumente, weshalb ich sonst Geld in Miethäuser stecken sollte? Oder sind die Nettorenditen nach einigen Jahren wesentlich höher, dadurch dass die Mieteinnahmen überproportional gesteigert werden können??

:oops:

CrashGuru
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Immobilien

Danke RPH, jetzt sieht die Sache wesentlich interessanter aus. Biggrin

Aber die 6-8 Mio kann ich leider im Moment nicht aufbringen. Muss noch warten bis der SMI wieder alte Höhen erreicht :cry:

CrashGuru
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Immobilien

Mir ist egal was steigt. Solange es nicht die Verluste sind

CrashGuru
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Steuern bei Auslandimmobilien

Darf ich hier noch eine weitere Expertenmeinung erfragen?

Zur Zeit sind z.B. in Spanien sehr schöne Ferienhäuser die noch vor 1 Jahr so um 300-500 K CHF waren für bald einmal den halben Preis zu haben.

Wie sieht eigenlich die steuerliche Belastung bei Auslandimmos aus die man als Ferienhaus nutzt.

Als Beispiel ein Haus mit Verkehrswert heute von 250 K, Versicherungswert dito. Im Register wäre es mit etwa der Hälfte des Wertes eingetragen.

Spielt da die Grösse, Zimmerzahl, Bodenfläche usw. eine Rolle? Gibt es einen "Eigenmietwert" plus einen Vermögenswert? Und lässt sich da etwas "Steueroptimieren"?

michael_100
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Immobilien als vergessene Anlage

Ich bin der Minung, dass Immobilien als Investition in diesem Forum viel zu kurz kommen.

Vor allem in Zeiten mit grosser Unsicherheiten hat sich die Immobile (vor allem in der Schweiz, sonst nicht überall) als gute Anlage erwiesen.

Viele erwarten erhöhte Inflation und sichern sich mit Gold dagegen ab. Immobilien wären eine gute Alternative. Bin sogar der Meinung, eine bessere Alternative ausser man glaubt wirklich an den totalen Systemzusammenbruch.

Gerne erwarte ich andere Meinungen!

CrashGuru
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Immofonds nach der Währungsreform ?

Was meinen die Experten:

Als Absicherung wegen einer Währungsreform sind Immobilien ok. Aber nicht jeder kann nach dem ersten Haus gleich das nächste kaufen, also legt er zwischenzeitlich evtl. das Geld auch in Immofonds an (und Gold :wink:).

Da stellt sich die Frage: wie sieht das bei Immofonds aus? Besteht da ein erhöhtes Risiko, da man nicht immer genau weiss ob drin ist was drauf steht.... (Ich bin kein Freund von Fonds, egal welcher Art).

michael_100
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Immofonds

Abgesehen davon dass ich nicht an eine weltweite Währungsreform glaube, kann ich deine Frage leider nicht beantworten.

Ich habe mich überhaupt noch nicht mit Immo'fonds auseinandergesetzt. Aber du hast sicherlich den Hauptpunkt bereits genannt: Es kommt darauf an was drin ist. Aber ich bin da eher skeptisch. Es gibt zwar Immofonds die in Häuser mit den neusten oekologischen Trends etc. investieren, aber eben wie gesagt, habe das noch nicht wirklich verfolgt.

Einfach gesagt, Immofonds sind für mich keine adäquate Alternative zu Immobilien.

Poor_Banker
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Immobilien

Ich möchte euch hier auf keinen Fall die Laune verderben, aber wenn ich mir ansehe, wer nun schon alles Hypotheken bekommt (zu den niedrigen Zinsen) und wer davon die Zinsen dann bei über 5% noch zahlen kann, frage ich mich schon, ob wir hier nicht nochmal was aufblasen...

Börsenkurse sind wie Stöckelschuhe, je höher desto besser.

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