Immobilien

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Elias
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Ferienwohnungen für 4,6 Milliarden auf dem Markt

Noch nie waren in der Schweiz so viele Ferienwohnungen ausgeschrieben: Aktuell stehen 8704 zum Verkauf. Verantwortlich dafür dürfte die Annahme der Zweitwohnungsinitiative sein.

http://www.20min.ch/finance/news/story/Ferienwohnungen-fuer-4-6-Milliard...

 

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Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
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Karat1
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Gerard hat am 25.09.2014 - 16:32 folgendes geschrieben:

Bei den heutigen Zinsen würde ich sowieso nicht mehr amortisieren als dein Kreditgeber verlangt, wenn er überhaupt eine Amortisierung verlangt. 

Ob die Zinsen weiter fallen weiss ich natürlich nicht, viel aber sicher nicht mehr. An Deiner Stelle würde ich eine Festhypothek in Erwägung ziehen mit einer Laufzeit die Deinen Ansprüchen entspricht. 

Das Bargeld würde ich dann momentan in eine Aktie mit guter Dividende investieren. Zum Beispiel bei SwissRe, wo wir auf eine Dividende von ca. 7.50 - 8.- inklusive Sonderdividende erhoffen können im April 2015. dies macht zum heutigen Kurs immerhin 10% steuerfrei aus. 

Mit der Zinsdifferenz gegenüber der Amortisation kannst Du selber ausrechnen, wie Dein Gewinn liegt und kannst dann später immer noch eine Amortisation tätigen.

So, ich habe die abgelaufene Hypothek Ende der letzten Woche verlängert. 0,68% 1-Monats-Libor auf 5 Jahre. Kündbar mtl. auf Ende des nächsten Monats. Ich bin bei dieser Lösung davon ausgegangen, dass die Zinsen (Annahme) noch längere Zeit sehr tief bleiben. Ebenso habe ich mir aber die Türe offen gehalten jeweils auf Ende eines Monates die Hypothek in eine Festhypothek umzuwandeln. Aber Voraussagen sind schwierig zu machen. Das hängt vermutlich damit zusammen dass sie in der Zukunft liegen  Wink

Karat1

Elias
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Luxuswohnung, leer, sucht Mieter

In der Stadt Zürich stehen immer mehr teure Mietwohnungen leer. Das Angebot ist höher als die Nachfrage. Jetzt sehen sich die ersten Eigentümer gezwungen, die Mieten zu senken.

http://www.tagesanzeiger.ch/zuerich/stadt/Luxuswohnung-leer-sucht-Mieter...

 

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Gerard
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Elias hat am 17.10.2014 - 12:42 folgendes geschrieben:

In der Stadt Zürich stehen immer mehr teure Mietwohnungen leer. Das Angebot ist höher als die Nachfrage. Jetzt sehen sich die ersten Eigentümer gezwungen, die Mieten zu senken.

http://www.tagesanzeiger.ch/zuerich/stadt/Luxuswohnung-leer-sucht-Mieter...

 

Ich kenne zwar Zürich nicht, habe aber jetzt diesen Artikel gelesen. Wer aber solche Mieten bezahlt, muss schwer überlegen einen Kauf zu tätigen, statt solche horrende Mieten zu bezahlen. Bei mir (mit Agglo ca. 60-70'000 Einwohner) ist 2'500.- Monatsmiete schon ein rechter Preis. Auch bei diesem Preis sollte sollte sich jemand ein Kauf überlegen.

Zum Glück bin ich für gut ausgestattete Wohnungen im Tief bis Mittelsegment. Beispiel: Neurenovierte 3.5 Zimmerwohnung 85 M2 mit Balkon ca. 1'350.- Monatsmiete. Daher nie ein Leerstand.

Im Tiefen bis Mittelpreissegment wird die Nachfrage immer konstant sein, da diese Mieter sich kein Eigentum leisten können oder wollen.

T15
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Luft raus?
Domtom01
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Vermietbarkeit

Da kann ich Gerard nur beipflichten. Lage und Mietpreis! Habe "nur 5 Wohnungen", die ich in einer Uni-Stadt vermiete und seit ich sie habe (12 Jahre), nur drei "Leerstände" von je einem Monat wegen Renovierung.

Gerard
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LesenswerterArtikel in Handelszeitung.ch: " Nun versiegt der lockere Geldfluss für Immobilien"

Das gleiche war schon bei Neubewertung der Immobilien Anfang der 90er Jahren der Fall, insbesondere bei Grossbanken wie UBS und CS.

Kommt es soweit, müssen einige ans Portemonnaie.

weico
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Gerard hat am 26.10.2014 - 13:03 folgendes geschrieben:

LesenswerterArtikel in Handelszeitung.ch: " Nun versiegt der lockere Geldfluss für Immobilien"

Link dazu:

http://www.handelszeitung.ch/invest/immobilien/nun-versiegt-der-lockere-...

 

weico

Elias
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SBB bauen bis zu 4000 neue Wohnungen

Die SBB sind bereits heute die zweitgrössten Eigentümer von Immobilien in der Schweiz. Und sie haben Ausbaupläne.

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/unternehmen-und-konjunktur/SBB-ba...

 

 

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Elias
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An der Goldküste fallen die Immobilienpreise

Die Zinsen sind tief, die Preise fallen - so auch an der Goldküste in Zürich: Rund zehn Prozent sind die Preise in den vergangenen zwölf Monaten gefallen.

An der Goldküste hat der Immobilienmarkt den Pfnüsel. Rund zehn Prozent sind die Preise in den vergangenen zwölf Monaten gefallen, wie Berechnungen der Immobilienexperten von Wüest &Partner zeigen. Kostete eine Luxuswohnung im vergangenen Jahr noch 17'000 Franken pro Quadratmeter sind es jetzt noch 15'300 Franken. Hochgerechnet auf eine Wohnung mit 100 Quadratmetern ergibt das einen Abschreiber von 170'000 Franken.

Steigende Preise in Basel und Bern

Der Abschreiber dürfte sogar noch höher werden: «Zumindest kurz- bis mittelfristig könnten die Preise im Luxussegment durchaus nochmals bis zu zehn Prozent fallen», sagt Christian Kraft, Leiter des Immobilienresearch Schweiz bei der Credit Suisse gegenüber BILANZ. Auch in der Stadt Zürich fallen die Preise eher, wogegen sie in Basel und Bern tendenziell steigen.

http://www.bilanz.ch/immobilien/der-goldkueste-fallen-die-immobilienprei...

 

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Trendwende: Wohnen in Zürich wird wieder günstiger

Jahrelang stiegen die Preise für Mieten und Wohneigentum in der Region Zürich. Das ist nun vorbei: 2014 sind die Preise erstmals wieder gesunken.

Wie die Firma CSL Immobilien in ihrem neuesten Wohnmarktbericht schreibt, ist 2014 erstmals seit langer Zeit der mittlere Preis für Wohneigentum und Miete in der Region Zürich wieder leicht gesunken. So nahm im Mietmarkt der mittlere Quadratmeterpreis um 0,4 Prozent ab und beträgt noch 248 Franken pro Jahr. Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen ging der Wert um 0,8 Prozent auf 5401 Franken pro Quadratmeter zurück.

http://www.20min.ch/finance/news/story/Wohnen-in-Zuerich-wird-wieder-gue...

 

Der Zeitpunkt überrascht mich. Das habe ich so ab 2017 erwartet. Ist vielleicht nur temporär.

 

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Elias
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Immobilien als Kapitalanlage sind aufwendig

Immobilien zu kaufen und diese zu vermieten, gilt vielen wohlhabenden Anlegern als sichere und interessante Geldanlage. Kosten, Risiken und Arbeitsaufwand sind aber nicht zu unterschätzen.

«Die Wohnung finanziert sich von selbst», «Jetzt die niedrigen Zinsen nutzen» oder «Kapitalanlagen mit attraktiven Renditen sichern»: So lauten die Werbeslogans von Baugesellschaften oder Immobilienmaklern, die Sparer dazu bringen sollen, ihr Geld in Liegenschaften zu investieren. Als Folge der Geldschwemme der Zentralbanken gibt es bei Obligationen nur noch sehr geringe Zinsen, und die Aktienkurse sind bereits sehr weit geklettert. Dies macht es für viele Anleger umso plausibler, Immobilien zu kaufen und zu vermieten. Die Einnahme von Mieten soll eine gewisse Rendite bringen oder zumindest das Kapital erhalten. Manche Anleger wagen dabei sogar den Schritt ins Ausland.

Ganzer Beitrag http://www.nzz.ch/finanzen/immobilien-als-kapitalanlage-sind-aufwendig-1...

 

Was einige nicht bedenken ist der technologische Fortschritt. Häuser mit Elektroheizung sind heute total out. Dabei wurden die seinerzeit als ökologisch gepriesen.

Moderne Häuser haben heute eine Steuerung, mit der sich sogar von Remote alles anzeigen und steuern lässt. Das wird bald Standard sein.

 

 

 

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Domtom01
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@ Elias

Natürlich hast du teilweise recht, aber eben wieder nur teilweise. Und auch ich werde wieder nur teilweise recht haben mit dem, was ich schreibe. Deshalb fasse ich mich kurz. Ich habe in Wohnungen investiert (Unistadt, 1A-Lage und zum Schnäppchenpreis vor ca. 12 Jahren gekauft), nicht auf dem neusten Stand, aber renoviert, mit moderner Küche, und vor allem sind die Wohnungen nachgefragt. Ob die jetzt einen modernen "Firlefanz" haben oder nicht, ist in dem Moment irrelevant. Ich bewirtschafte die Wohnungen auch nur teilweise, da es eine Wohnungsgesellschaft gibt, die sich um den allgemeinen Teil kümmert. Dass diese sich auch an den Eigentümern bereichert, ist mir klar. Tatsache ist: Ich könnte die Wohnungen heute locker für das Doppelte verkaufen (Angebote liegen vor!), und auch nach Abzug der Kosten für die Hausverwaltung ist mein Kapital mit gut 12% verzinst. Was will ich mehr? Die Immos machen gut 40% meiner Anlagen aus.

Zyndicate
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SNB-Danthine: Für eine Entwarnung auf dem Immobilienmarkt ist es zu früh

11.12.2014 10:31



Zürich (awp) - Die Risiken der inlandsorientierten Banken hängen nach wie vor primär mit dem Hypothekar- und Immobilienmarkt zusammen. Und diese Risiken verharrten in den letzten sechs Monaten auf einem hohen Niveau, betonte am Donnerstag gemäss Redetext SNB-Vizepräsident Jean-Pierre Danthine an der geldpolitischen Lagebeurteilung.

Für eine Entwarnung sei es trotz einiger Abschwächungsanzeichen nach wie vor zu früh, warnte Danthine. So sei das jährliche Hypothekarwachstum zwar etwas tiefer als in den Quartalen zuvor ausgefallen, das Hypothekarvolumen wachse aber weiterhin schneller als das Bruttoinlandprodukt. Doch die Differenz zwischen den Wachstumsraten sei gesunken, merkte er an. Zudem hätten die Immobilienpreise weiter zugenommen, wie 2013 jedoch weniger dynamisch als in den Jahren zuvor.

Doch die Ungleichgewichte, die sich seit Beginn der Tiefzinsphase aufgebaut hätten, lägen auf einem hohen Niveau, warnte Danthine. Zweitens seien die Hypothekarzinsen in den letzten Monaten wieder auf historische Tiefstände gefallen und drittens gebe es keine breit abgestützten Anzeichen einer Veränderung in der Risikobereitschaft der Banken.

Zwar sei auch bei den inlandorientierten Banken das Hypothekarwachstum gesunken, es liege aber weiterhin deutlich über dem Wachstum des Gesamtmarkts. Gleichzeitig seien die Tragbarkeitsrisiken bei der Hypothekarkreditvergabe weiter gestiegen, stellte der Notenbanker fest. Das Zinsrisiko sei historisch hoch und die Zinsmarge von einem tiefen Niveau aus weiter gesunken.

In einer solchen Situation sollten die Banken sicherstellen, dass sie die eingegangenen Risiken selbst bei einer deutlichen Immobilienpreiskorrektur mit einem gleichzeitigen Zinsschock tragen können, mahnte Danthine. Die Banken sollten deshalb ihre Eigenmittelüberschüsse auch zukünftig aufrechterhalten oder ihrem Risikoprofil entsprechend aufbauen.

In diesem Zusammenhang liefere der antizyklische Kapitalpuffer einen bedeutenden Beitrag, indem er sicherstelle, dass die Banken in der aktuellen Situation zusätzliche Eigenmittelpuffer halten. Die SNB werde weiterhin regelmässig beurteilen, ob eine Anpassung des besagten Puffers notwendig ist.

Sollte die die Dynamik auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt wieder anziehen, sollten nach Einschätzung von Danthine zudem weitere Massnahmen zur Beschränkung von Tragbarkeitsrisiken bei der Hypothekarkreditvergabe in Betracht gezogen werden.

ra/rw

(AWP)

 

Ich verliere nie! Entweder ich gewinne oder ich lerne!

weico
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Wohnen für 273 Franken im Monat

 

Die Zinsen spielen verrückt: Hypotheken mit Laufzeit von zehn Jahren gibt es schon für 1,4 Prozent

Noch nie war Wohneigenturm so günstig zu finanzieren wie heute. Die rekordtiefen Zinsen lassen die monatliche Zinsbelastung auf ein fast schon lächerliches Niveau sinken. Wer zum Beispiel schon immer mal in einem Kulthochhaus in Spreitenbach leben und vom Balkon eine grandiose Aussicht über das Limmattal von Baden bis nach Zürich geniessen wollte, kann sich diesen Dreieinhalbzimmer-Traum für läppische 273 Franken erfüllen.

So viel kostet aktuell die monatliche Zinsbelastung bei einer langjährig abgesicherten Hypothek bei Swissquote. Die Bank verscherbelt derzeit Wohnkredite mit Laufzeit von 10 Jahren für 1,40 Prozent. Damit ist Swissquote laut dem Vergleichsdienst Comparis derzeit die günstigste Hypothekenanbieterin der Schweiz. Historisch betrachtet ist damit ein absoluter Tiefpunkt erreicht: So tief waren die Hypozinsen in der Schweiz noch nie. Wer sich weniger lang absichern will und eine zwei- oder fünfjährige Hypothek wählt, muss gar weniger als die Hälfte abliefern. Die rekordtiefen Zinsen, vorgegeben durch die ultralockere Geldpolitik der Nationalbank, führen dazu, dass der Schuldendienst für viele Eigenheimbesitzer zu einem Randposten im Haushaltbudget geworden ist. Ausgaben für Krankenkassen und die Mobilität übersteigen oft die reinen Zinskosten.

Auch sehr teure Liegenschaften können im aktuellen Zinsumfeld günstig finanziert werden. Auf Homegate ist derzeit eine 8-Zimmer-Jugendstilvilla in Basel ausgeschrieben. Auf den Käufer warten 262 Quadratmeter Wohnfläche, hohe Räume, Dachterrasse, Gewölbekeller, Stuckatur-Decken und original Riemenholzböden. Wer 25 Prozent Eigenkapital einschiesst, kann eine zehnjährige Hypothek auf die Liegenschaft abschliessen, die ihn monatlich 1925 Franken kostet.

Die paradiesischen Verhältnisse kurbeln derzeit die Nachfrage an, sagt Jürg Schwab von Swissquote. Er ist Handelschef und zuständig für das Hypogeschäft. Das Hypothekarvolumen von Swissquote beträgt 500 Millionen Franken. Die Bank führt kein eigenes Buch, sondern «leiht» die Gelder bei der Basellandschaftlichen Kantonalbank aus, die auch das Ausfallrisiko trägt. Die Marge teilen sich die beiden Institute untereinander auf.

Doch kann man bei diesem Zinsumfeld überhaupt noch Geld verdienen? «Wir haben eine schöne Marge», behauptet Schwab. Derzeit liegt der sogenannte 10-jährige Zinsswap bei 0,70 bis 0,74 Prozent – das ist der Satz, zu dem Geschäftsbanken einander Geld ausleihen. Alles, was zwischen diesem Wert und dem angebotenen Hypozins liegt, bleibt bei der Hypothekarbank als Marge liegen.

Eine Brutto-Marge von 0,7 Prozent ist tief. Sie sei aber «fair», sagt Schwab. Andere Banken, die ein halbes Prozent mehr und darüber verlangen, also mit einer Marge von über einem Prozent arbeiten, würden sich nur auf dem Buckel der Kunden gesundstossen. Ebenfalls günstige Hypotheken bieten derzeit viele Versicherer an wie Zurich, Swiss Life, Axa und Allianz. Grössere Banken wie etwa die Kantonalbanken von Basel, Zürich und St. Gallen sowie die Grossbanken befinden sich eher am oberen Ende der Skala.

Die tiefen Zinsen haben in den letzten Jahren zu einem deutlichen Anwachsen des Hypothekarvolumens geführt. In den Jahren 2009 bis 2013 stiegen die Forderungen der Banken gegenüber den Schuldnern in der Schweiz um 19 Prozent auf 916 Milliarden Franken an. In der gleichen Zeitspanne wuchs das Bruttoinlandprodukt jedoch nur um 8 Prozent. In den früheren Jahren entwickelte sich die Nachfrage nach Hypotheken und das Wirtschaftswachstum mehr oder weniger im Gleichschritt.

Die steigenden Volumen liessen die Erträge der Banken, die über 90 Prozent des Marktes finanzieren, jedoch nicht im gleichen Umfang anschwellen. Wie eine Studie des Instituts für Finanzdienstleistungen (IFZ) ergeben hat, konnten die Banken ihre Erträge im Zinsdifferenzgeschäft lediglich in etwa halten. Die Zinsmargen sind in den vergangenen Jahren zum Teil deutlich geschrumpft, laut IFZ von 0,7 auf 0,4 Prozentpunkte.

Schwab von Swissquote rechnet nicht mit einer baldigen Änderung des Zinsniveaus. Im Gegenteil: Die Unsicherheit der Weltwirtschaft und speziell der Probleme im Euroraum drückten nach wie vor stark auf die Zinsen. Er geht davon aus, dass deshalb der Satz für eine 10-jährige Hypothek noch «leicht sinken» könnte.
 

 

http://www.schweizamsonntag.ch/ressort/wirtschaft/wohnen_fuer_273_franke...

 

weico

Domtom01
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Blick auf den Blick

Ok, Blick ist keine Referenz, aber die haben sich ja auch anderswo informiert und auf die Sprache des einfachen Volkes "herunter-gezoomt".

Es ist nicht nur in den hot-spots in der Schweiz so, sondern auch in London. Ist doch kein Wunder, wenn man ein Investitionsklima schafft, dass neue Zuzügler ausbremst, die Wirtschaftssanktionen gegen RU aurecht erhält, der Ölpreis in den Keller rauscht..., dann muss es so kommen. In einigen Jahren werden wir vielleicht eine ausgewachsene Immobilienkrise haben..., das werden dann vielleicht wieder neue Einkaufspreise... Noch ist es nicht so weit.

alpenland
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der Blick hat nichts selber erfunden...

es sind die grossen Adressen die diese (Absturzgerüchte) in Umlauf setzen.
Diese richten ihr Augenmerk auf die in IHREM Besitz befindlichen teuren Sachen in den Innenstädten und anderen Hochpreisimmobilien.

Deren Approach ist ganz ein anderer als der des Durchschnittanlegers/Blockbesitzers in irgend einem Vorort.
 

Ich versuchte nun zum widerholten Male einen einfachen kleineren Block zu kaufen.
Die Mietbieter sind in grosser Menge vorhanden. Wer genug Kapital hat bietet oft immer höher.

Die Bruttorenditen liegen dann noch bei 4 - 4.5 %,
ist ja doch wunderbar im Vergleich zu Oblis.

Wir haben nun gar den Einwanderungsstop abgelehnt, Völker kommt zu uns, 
dies wird weitere Wohnungen brauchen in hohem Masse.

Übrigens noch, wer einen Block z.B. vom Vater besitzt hat unterdessen (sichere) Renditen im höheren 2-stelligen Bereich.

 

 

Elias
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alpenland hat am 15.12.2014 - 14:33 folgendes geschrieben:

Die Bruttorenditen liegen dann noch bei 4 - 4.5 %,

ist ja doch wunderbar im Vergleich zu Oblis.

jaaaa... brutto und noch

Darum sind mir die Oblis bzw Fonds lieber: netto, bis auf weiteres, kleineres Risiko und ohne weiteren Aufwand

 

simplify your life

 

 

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Domtom01
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Rendite

Eine Immo unter 7% fass ich nicht an. spätestens in 10 Jahren, wahrscheinlich früher, werden wir eine Säuberung im Markt erleben (Immobilienkrise Schweiz reloaded). Dannach werden in ca. 10 bis 15 Jahren wieder interessante Kaufbedingungen herrschen. Was heute auf dem Markt kommt, ist überteuert oder Schrott.

Elias
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Der Höhenflug der Immobilienpreise in der Schweiz ist vorbei.

Auch am Zürichsee hat sich die Preisentwicklung abgeschwächt. Hier hat eine Trendwende eingesetzt: vom Wohneigentum zur Mietwohnung.

Es wird weniger gebaut
Erstmals seit langem stieg 2014 der Leerwohnungsbestand: von 1,14 auf 1,29 Prozent. Für die Zürcher Kantonalbank hat die Bautätigkeit den Zenit erreicht. Die ZKB rechnet mit nur noch je 7700 neu gebauten Wohnungen in den nächsten beiden Jahren.
Stark unter Druck geraten sind grosse, luxuriöse Mietwohnungen. Hingegen fehlt es an der Goldküste an kleinen Wohnungen. Die demografische Entwicklung zum Klein- und Singlehaushalt ist von der Immobilienbranche bisher verschlafen worden.

Ganzer Beitrag http://www.zsz.ch/artikel_285684.html

 

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youngtrader
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Hypotheken

Sollte man zurzeit eigentlich ein Grossteil dessen auf Libor setzen und in 1-2 Jahren, langsam in Festhypo umwandeln? Weil zurzeit ist ja ein erstaunlich niedriger Zins vorhanden und mithilfe Negativzins soll es gemäss Gerüchten ja so bleiben.

 

Gruss

youngtrader

Elias
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youngtrader hat am 22.12.2014 - 11:55 folgendes geschrieben:

Sollte man zurzeit eigentlich ein Grossteil dessen auf Libor setzen und in 1-2 Jahren, langsam in Festhypo umwandeln? Weil zurzeit ist ja ein erstaunlich niedriger Zins vorhanden und mithilfe Negativzins soll es gemäss Gerüchten ja so bleiben.

Es könnte auch sein, dass es weiter runter geht. Auf der anderen Seite sieht es so aus, wie wenn die USA ab kommendem Herbst/Winter 2015 die Zinsen erhöhen

Und es kommt auf das Angebot der Hausbank an

 

Bei Hypo.ch ist die 2 und 3 jährige bei 0.7%. Der Libor ist dort um die 0.9%

Das kommt daher, dass die Glarner KB im Geld ersäuft und darum nicht via Libor die Hypo vergeben will

 

Libor 1 Monat

Laufzeit 2 Jahre
Libor 0.000 %
Marge 0.900 %
 
Quelle https://www.hypomat.ch/hypomat/play?1
 
 

 

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Benjamin Franklin

waspch
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Haben wir die Spitze des Immobilienblase nun erreicht ?

Ich würde meinen Ja !

 

Es gibt nun viele Gründe warum die Preise nun sinken werden.

1. Angebot und Nachfrage
Der starke Franken wird die Wirtschaft schwächen.
Es werden weniger ausländische Arbeitskräfte benötigt, da viele tausend Jobs in den nächsten 6 Monaten wegrezessioniert werden. Oder schlimmer man ersetzt den teuren Schweizer durch den billigen Deutschen.
Firmen werden pleite gehen und es gibt mehr Scheidungen.
Es entsteht ein Angebot, die Nachfrage sinkt.

2. Durch den schwachen Euro werden die Baumaterialien 20% billiger und ebenfalls die ausländischen Bauunternehmer.
Es wird also günstiger gebaut werden können, ca. -20 bis -30%.

 

5G Sucks !

Elias
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Riskantes Herumschrauben am Mietwohnungsmarkt

Die Schweiz hat den weltweit wohl am besten funktionierenden Mietwohnungsmarkt. Trotzdem hat die Politik ständig das Gefühl, daran herumschrauben zu müssen. Der jüngste Vorstoss zur Formularpflicht ist nicht nur unnötig, sondern sogar riskant.

http://www.nzz.ch/wirtschaft/riskantes-herumschrauben-am-mietwohnungsmar...

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Zyndicate
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UBS: Ab jetzt sinken die Immobilienpreise

Grosses Kaufinteresse, abkühlender Markt: Die Aufhebung des Euromindestkurses hat laut der UBS widersprüchliche Auswirkungen. Der Immobilienblasen-Index ist zuletzt leicht gesunken. UBS)

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index war zuletzt noch im Risikobereich. (Grafik: UBS)

 

Der Immobilienblasen-Index der UBS (UBSN15.651.29%)stand im vierten Quartal 2014 nach wie vor in der Risikozone. Gegenüber dem Vorquartal verzeichnete die Bank eine leicht rückläufige Tendenz. Der Index sank um 0,01 auf 1,28 Punkte. Die UBS wertet das als Beruhigung am Hypothekenmarkt.

Als Gründe macht sie die schwächere Entwicklung der Eigenheimpreise – es gab einen Anstieg von lediglich 1,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr – und das weiter abflachende Wachstum der ausstehenden Hypothekarvolumen aus. Dieses stieg innert Jahresfrist noch um 3,3 Prozent.

Die UBS beobachtete Ende des letzten Jahres trotz der Abkühlung des Immobilienmarkts einen Anstieg der Investitionsnachfrage. So stieg der Anteil der Anträge für Hypothekarkredite bei der Bank für Objekte ohne Selbstnutzung signifikant an und bewegte sich auf einem Allzeithoch.

Widersprüchliche Zinssignale

Die Negativzinsen und fallende Konsumentenpreise werden «auf absehbare Zeit zur Realität gehören», wie die Grossbank schreibt. Das sende widersprüchliche Signale an den Markt. Einerseits lassen die tiefen Hypothekarzinsen den Immobilienkauf verlockend erscheinen. Das gelte angesichts des Anlagenotstands besonders auch für den Erwerb von Wohneigentum zum Zweck der Vermietung. Denn solche «spekulativen Käufe» blieben eine der wenigen Möglichkeiten, um in der Schweiz positive Renditen zu erzielen.

Andererseits steigt aufgrund der negativen Teuerung aber der reale Wert der Schuldenlast. Ausserdem dürften die negativen Zinsen auf sicheren Anlagen wie Anleihen den Anreiz erhöhen, bestehende Hypotheken zurückzuzahlen. Das dürfte das Wachstum der Verschuldung bei privaten Haushalten bremsen, schätzt die Bank.

Schlechtere Planbarkeit

Unter dem Strich dürften sich die Ungleichgewichte auf dem Schweizer Wohnimmobilienmarkt durch Negativzinsen im Urteil der UBS nicht massgeblich verstärken. Ihre Immobilienexperten erwarten allerdings leicht sinkende Preise für 2015. Die seit der abrupten Erstarkung des Frankens eingetrübten Aussichten für die Wirtschaft dürften dazu beitragen. «Bei rezessiven Tendenzen der Volkswirtschaft und einem starken Anstieg der Arbeitslosigkeit dürfte es zu einer Korrektur der bestehenden Überbewertung kommen», schreibt die Bank.

Die tiefen Zinsen könnten möglicherweise noch eine «Gnadenfrist» erkaufen. Die Aufhebung der Kursuntergrenze durch die Schweizerische Nationalbank habe aber schonungslos gezeigt, wie abrupt sich künstlich aufrechterhaltene Ungleichgewichte auflösen könnten. (rub)

tagesanzeiger.ch

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Elias
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Rekordverdächtig viele Büros stehen leer

Viele Neubauten, geringe Nachfrage: Rund 2,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche standen 2014 in der Schweiz leer. Wegen des starken Franken ist keine Besserung in Sicht.

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/Rekordverdaechtig-viel...

 

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Ende Feuer für die Courtagen

Schweizer Versicherung vom 02.02.2015

 

VERSICHERUNGSBROKER

Kunden haben Anspruch auf Herausgabe der Courtagen. Der Interessenkonflikt kann Verträge zwischen Broker und Kunden bzw. dem Versicherer nichtig machen. Trotz Kündigungsfrist ist ein Brokervertrag jederzeit auflösbar, ausser zur Unzeit.

 

Das Zivilgericht des Kantons Basel-Stadt hat den Brokern den Weihnachtsbraten 2014 versalzen. Mitte Dezember eröffnete es einem Broker und seinem Kunden, der vom Broker mit einer Forderungsklage in der Höhe von 181530 Franken eingedeckt wurde, seinen Entscheid vom 30. Oktober 2014. Dieser wendete die Bundesgerichtspraxis zu den Retrozessionen der Banken und Vermögensverwalter auf die Versicherungsbroker an.

Das Basler Gericht stellte die Courtagen rechtlich den Retrozessionen der Banken und Vermögensverwalter gleich.

Es sagte, der rechtsgültige Verzicht des Brokerkunden auf die Herausgabe der Courtagen müsse die Voraussetzungen
erfüllen, die das Bundesgericht schon mehrmals für den Verzicht auf Retrozessionen definiert hatte. Es dürfte die Broker auch wurmen, dass die Kündigungsfristen in den Verträgen mit ihren Kunden nichtig sind (siehe Kasten «Brokervertrag»). Kurz vor Jahresende hat das Bundesgericht auch noch der mit Interessenkonflikten verseuchten Doppelmäkelei unter Berufung auf die auftragsrechtliche Treuepflicht definitiv ein Ende bereitet (siehe Kasten
«Doppelmäkelei - Vom Sockel gestürzt»).

Verheimlichte Zusatzeinnahmen
Banken und Vermögensverwalter wurden 2006 durch den berühmten Retrozessionsentscheid des Bundesgerichts (BGE 133 III 460) unsanft aus ihrer Lethargie gerüttelt, die auf dem Nährboden der den Kunden verheimlichten
Zusatzeinnahmen gedieh. Auf das Verdikt, wonach die Retrozessionen den Kunden gehören, reagierten die Banken mit selbstgestrickten Theorien, bestritten die Anwendbarkeit auf andere Dienstleistungen wie beispielsweise die Anlageberatung und säten Zweifel an der zehnjährigen Verjährungsfrist für die Herausgabeansprüche. Sicherheitshalber änderten viele Banken klammheimlich ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und garnierten sie mit fiktiven – meistens ungültigen – Verzichtserklärungen der Kunden auf die Herausgabe.

Der Retrozessionsentscheid stellte klar, dass aus der Verzichtserklärung des Mandanten eindeutig sein Wille dazu hervorgehen muss. Das Bundesgericht präzisierte die Anforderungen an die Verzichtserklärung. Der Auftraggeber muss
mindestens die Eckwerte der bestehenden Retrozessionsvereinbarungen mit Dritten sowie die Grössenordnung der zu erwartenden Rückvergütungen kennen.
Andernfalls kann er den Umfang der erwarteten Retrozessionen nicht erfassen und ihn auch nicht dem Honorar gegenüberstellen.

Aus dem wirtschaftlichen Aspekt – nämlich der Frage, wem das Geld gehört, das in die falschen Taschen floss – schälte das Bundesgericht den Interessenkonflikt heraus und teilte ihm die Hauptrolle zu. Die Ablieferungspflicht begegne der Gefahr, «der Beauftragte könnte sich aufgrund der Zuwendung eines Dritten veranlasst sehen, die Interessen des Auftraggebers nicht ausreichend zu berücksichtigen».
Dieser Interessenkonflikt wurde in der Diskussion um die Herausgabemodalitäten verdrängt.

Zentrales Element
Das Bundesgericht bezeichnete die Rechenschafts- und die Ablieferungspflicht aufgrund von Art. 400 Abs. 1 OR als zentrales Element der «Fremdnützigkeit» des Auftrags. Im BGE 138 III 755 sagte es in der Erwägung 5.4 auch noch, Art. 400 Abs. 1 OR sei «auf sämtliche Auftragsverhältnisse anwendbar». Die Broker haben nicht geruht, davon Kenntnis zu nehmen und wähnten sich weit ausserhalb der Schusslinie. Erst der Vorentwurf zum Finanzdienstleistungsgesetz (VE-Fidleg) öffnete ihnen die Augen.

Zur Abwehr erfand die Siba (Swiss Insurance Brokers Association) eine absurde Konstruktion. Aufgrund eines Vertrags zugunsten Dritter sei der Versicherungsnehmer – also der Kunde des Brokers – verpflichtet, dem Versicherungsunternehmen das für die Courtagenzahlung an den Broker benötigte Geld zur Verfügung zu stellen. Diese Idee einer Bevorschussung des Brokerhonorars und des Umwegs der Honorarzahlung über den Versicherer dürfte
einem Brokerkunden als abstrus erscheinen, sofern er diese Milchmädchenrechnung überhaupt erkennt.

Die Siba betont, die Courtagen seien keine Retrozessionen. Der Brokervertrag solle da­rauf hinweisen, dass dem Broker eine Courtage geschuldet sei und den Kunden über sie aufklären. Über allfällige volumen-, wachstums- oder schadenabhängige Zusatzentschädigungen für die Beibringung des Geschäftes sei dem Kunden Rechenschaft abzulegen, jedoch nur auf Verlangen. Der Aspekt des Interessenkonflikts wurde von den Brokern ausgeblendet. Doch im Berufsbild und «Code of Conduct» der Siba liest man einerseits von »Loyalität» des Brokers «als treuhänderischer Sachwalter» gegenüber dem Kunden. Und andererseits finden sich darin «gegenseitige Sorgfalts- und Treuepflichten» im Verhältnis zwischen Broker und Versicherer. Beides zugleich geht nicht. «Schweizer Versicherung» sagte schon
vor etlichen Jahren, kein Broker habe die zwei Köpfe, die es brauche, um zwei Hüte zu tragen.

Klartext aus Basel
Jetzt hat das Zivilgericht des Kantons Basel-Stadt Klartext zu den Broker-Courtagen gesprochen – deckungsgleich mit der Interpretation des Auftragsrechts durch das Bundesgericht. Ein Unternehmen, dessen Betriebshaftpflicht- und
Vertrauensschadenpolicen von einem Broker betreut wurden, kündigte den Brokervertrag am 12. Dezember 2012 mit sofortiger Wirkung.

Der Broker behauptete, die fristlose Kündigung sei ungültig und stellte seine Dienste weiterhin zur Verfügung. Seine Kundin beauftragte jedoch eine andere Brokerfirma und beauftragte ihren Versicherer, die Courtagen dem neuen Broker auszuzahlen, was dieser unterliess. Der bisherige Broker reichte eine Schadenersatzklage gegen seine frühere Mandantin ein.

Das Gericht hielt fest, die Kündigung sei gemäss zwingendem Auftragsrecht fristlos gültig, was auch auf den vorliegenden Brokervertrag anwendbar sei. Doch sei die Kündigung zur Unzeit erfolgt und deshalb gemäss Art 404 Abs. 2 OR nichtig. Der unzeitig ausgebootete Broker habe grundsätzlich einen Schadenersatzanspruch, konnte dafür aber keine Beweise erbringen. Die ehemalige Mandantin machte verrechnungsweise geltend, dass ihr der Broker während der Zusammenarbeit in den Jahren 2006 bis 2012 Courtagen in der Höhe von insgesamt 1390000 Franken in rechtswidriger Weise nicht herausgegeben hatte.

Der Broker scheiterte auch mit seiner Gegenforderung auf zumindest ein Honorar, weil er dazu weder substantiierte Ausführungen noch Beweise lieferte. Im Brokervertrag war nicht einmal die Höhe der Courtage angegeben und damit lag als Konsequenz auch kein Konsens über das Brokerentgelt vor. Auch hat das Bundesgericht festgestellt (4A_427/2011), dass «die Einbehaltung von Provisionen der Versicherungsgesellschaften keine übliche Abrede über die Höhe des Honorars des Versicherungsbrokers darstellt».

Interessenkonflikten vorbeugen
Die Courtagen, befand das Basler Gericht, seien gemäss der «wohl herrschenden» Lehre vergleichbar mit den Retrozessionen im Bankenwesen und gemäss Bundesgericht an den Auftraggeber herauszugeben. Nur so könne den
Interessenkonflikten vorgebeugt werden. Auch der Versicherungsbroker habe ein Inte­resse daran, dass sein Auftraggeber den Vertrag mit jenem Versicherer abschliesst, der ihm den höchsten Prozentsatz für die Courtage verheisst. Und er habe ebenfalls ein Interesse daran, dass die Prämie möglichst hoch ist. Das laufe den Interessen des Auftraggebers diametral entgegen, der bei möglichst tiefer Prämie den bestmöglichen Versicherungsschutz erhalten sollte.

Auch die Zustimmung des Kunden zum Versicherungsvertrag ändere nichts am Vorliegen einer Interessenkollision und damit an der Herausgabepflicht des Brokers. Das Basler Gericht bekam nachträglich Schützenhilfe vom Bundesgericht durch einen am 29. Dezember 2014 veröffentlichten «Grundsatzentscheid». Ein solcher verleiht einem Gesetzesartikel höhere Weihen, weil er eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung klärt. Das Bundesgericht sagte, die Doppelmäkelei sei wegen des Interessenkonflikts rechtswidrig (siehe Kasten Seite 43).

Das Basler Gericht setzte sich mit dem – auch von der Siba verwendeten – Argument auseinander, wonach der Broker nur jenen Teil der Courtage herausrücken muss, der über das Entgelt hinausgeht, das er vom Versicherer erhält. Dem hielt es entgegen, dass es bei der Herausgabepflicht nicht so sehr darum geht, ob der Beauftragte ein zusätzliches Honorar erhält, sondern darum, einen möglichen Interessenkonflikt zu vermeiden.

Die Rechnung geht selbst dann nicht auf, wenn der Kunde dank dem Verzicht auf die Retrozessionen kein Honorar zahlen muss. Gemäss BGE 137 III 393 verzichtet der Kunde «letztlich nicht auf Geld, sondern insbesondere auf das gesetzlich vorgegebene System zur Vermeidung von Interessenkonflikten». Deshalb, sagte das Basler Gericht, sei die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu den Retrozessionen auch auf die Courtagen des Versicherungsbrokers anwendbar. Der Kunde müsse die bei einem «Versicherungsbroker aufgrund der konkreten Anreizstrukturen vorhandenen Interessenkonflikte erkennen».

Rechtsgültiger Verzicht
Dem Interessenkonflikt kommt also eine gewichtigere Bedeutung zu als der bloss frankenmässigen Aufrechnung. Der Kundin war durch den Vertrag bekannt, dass der Broker Courtagen erhält. Doch genügt das nicht für einen rechtsgültigen Verzicht auf die Herausgabe. Der Broker hätte seiner Mandantin u.a. erklären müssen, dass die
Courtage aufgrund eines Prozentsatzes der Versicherungsprämie berechnet wird und diesen bekanntgeben müssen.

Weil kein rechtsgültiger Verzicht auf Herausgabe der Courtagen vorlag, konnte die von ihrem früheren Broker verklagte Kundin verrechnungsweise die ihr während mehrerer Jahre vorenthaltenen Courtagen geltend machen. Das Gericht sagte, dabei spiele es keine Rolle, ob die Verjährung fünf oder zehn Jahre betrage, weil die Courtagen auf jeden Fall höher seien als der vom Broker eingeklagte Schadenersatz.

http://www.schweizerversicherung.ch/de/artikelanzeige/artikelanzeige.asp...

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Elias
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Immobilienpreise sollen 2015 wieder sinken

Seit 1998 ging es mit den Preisen fürs Eigenheim nur bergauf. Nun sollen die Immobilienpreise wieder sinken.

17 Jahre lang wurde es teurer und teurer. Jetzt dreht sich der Wind. Wie die Ökonomen der UBS laut dem «Sonntagsblick» errechnet haben, dürften in diesem Jahr die Preise für ein Eigenheim erstmals wieder sinken. Der Wertverlust bei Wohnungen betrage ein halbes Prozent, der bei Einfamilienhäusern ein Prozent. Büros und Verkaufsflächen sind am stärksten betroffen. Die Vermieter müssen mit Mieteinbussen von vier Prozent rechnen.

Die Trendwende bei den Preisen zeigt sich auch an den Leerstandsquoten: Deutlich mehr Neubauten sind demnach unverkauft oder unvermietet als im Durchschnitt der letzten 15 Jahre. Schweizweit beträgt die Quote der leerstehenden Liegenschaften acht Prozent. Früher waren es rund 5,5 Prozent.

Aargau, Zürich und Bern besonders betroffen

Ganzer Beitrag http://www.20min.ch/finance/news/story/Immobilienpreise-sollen-2015-wied...

 

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Domtom01
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@ Elias

OK, ich habe es gelesen. Und was soll ich jetzt machen? soll ich weinen? Soll ich jubeln? Nein!

Ich sage dir, was ich als Kleininvestor in Immos mache: Gar nichts!

Ich habe die Immos (5 ETW) vor ca. 12 Jahren gekauft, die haben an Wert gut zugenommen (+ 120% nach Bankschätzung), die Mieter zahlen brav die Miete. Was interessiert es mich da, was die Preise auf Statistikniveau machen?

Alles ist relativ, da hast du recht. Für Neueinsteiger kann es wichtig sein.

Meine Bitte an dich wäre, neben der offiziellen News, die jeder lesen kann, vielleicht deine Meinung einzubringen, denn durch das Aneinanderreiben der Meinungen entstehen interessante Ansätze, die uns weiter bringen. 

weico
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Domtom01 hat am 22.02.2015 - 02:38 folgendes geschrieben:

 

Ich sage dir, was ich als Kleininvestor in Immos mache: Gar nichts!

Ich habe die Immos (5 ETW) vor ca. 12 Jahren gekauft, die haben an Wert gut zugenommen (+ 120% nach Bankschätzung), die Mieter zahlen brav die Miete. Was interessiert es mich da, was die Preise auf Statistikniveau machen?

Exakto .

 

Denn:

"Rein aus dem erwarteten Zins und dem resultierten Ertrag ergibt sich der reale (Immobilien)Wert.  Alles andere sind Spielereien..."

 

Schon oft erwähnt und durchgekaut:

http://www.cash.ch/comment/597978#comment-597978

 

weico

 

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