Immobilien

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iruch
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Vor- und Nachteile bei Libor- oder Festhypotheken

Vor- und Nachteile bei Libor- oder Festhypotheken

Bei der Wahl des geeigneten Hypothekenmodells sind die Zinserwartungen entscheidend. Doch hier beginnt die Schwierigkeit.

https://www.cash.ch/ratgeber/hypotheken/wohneigentum-vor-und-nachteile-bei-libor-oder-festhypotheken-1084199

Elias
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Das Ende des Eigenmietwerts

 

Der Beirat Zukunft Finanzplatz unter der Leitung des Berner Wirtschaftsprofessors Aymo Brunetti empfiehlt dem Bundesrat deshalb einen Systemwechsel bei der Eigenmietwertbesteuerung, insbesondere die Abschaffung des Schuldzinsabzugs. Die Wirtschaftskommission des Nationalrats könnte dazu Mitte August die Weichen stellen. (SonntagsZeitung)

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/das-ende-des-eigenmiet...

 

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he3
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Finanzielle Tragbarkeit von Immobilienfinanzierung

Was man über die Finanzierbarkeit von Wohneigentum wissen muss. Ein Artikel von cash.ch.

Gibt es dazu Erfahrungen von Forums-Lesern, z.B. mit Banken? 

https://www.cash.ch/ratgeber/hypotheken/finanzierung-von-wohneigentum-so-viel-haus-koennen-sie-sich-leisten-1091675

Pascal.Zueger
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Die wichtigsten Fragen zur Eigenmietwert-Abschaffung

Die Besteuerung des Eigenmietwertes steht vor der Abschaffung. Für Immobilienbesitzer und Banken bringt ein Systemwechsel bedeutende Änderungen. cash beantwortet die wichtigsten Fragen zum Dossier.

Zum Artikel von cash.ch: https://www.cash.ch/news/politik/besteuerung-von-wohneigentum-die-wichtigsten-fragen-zur-eigenmietwert-abschaffung-1094693

Zyndicate
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Ist die Zeit von

Ist die Zeit von Immobilienaktien vorbei?

Die Leerstände bei Wohnhäusern steigen, die Renditen geraten dementsprechend unter Druck. In diesem Umfeld müssen Käufer von Schweizer Immobilienaktien sehr selektiv vorgehen.

11.10.2017 00:05

Von Ivo Ruch

Kostenloses Wohnen für eine bestimmte Zeit oder ein Geschenk bei Vertragsabschluss: Es mehren sich die Beispiele von Hausbesitzern, die mit kreativen Ideen ihre Wohnungen anpreisen. Sie zeigen, dass bei Renditeliegenschaften eine neue Zeit angebrochen ist. Vielerorts nehmen die leerstehenden Wohnungen zu und es wird zusehends schwierig, diese vermieten zu können (cash berichtete).

Gründe dafür sind eine anhaltend rege Bautätigkeit in der Schweiz bei gleichzeitig sinkender Zuwanderung. Wenn dadurch die Leerstandsquoten steigen und die durchschnittlichen Mieten allmählich unter Druck kommen, stellt sich aus Aktionärssicht auch die Frage: Was geschieht mit börsenkotierten Immobiliengesellschaften?

Die Immobilienaktien haben schon seit geraumer Zeit Mühe. Der Aktienindex SXI Real Estate Shares TR, der zwölf Schweizer Immobilientitel vereint, hat in den letzten drei Monaten 1,6 Prozent an Wert verloren, seit Jahresbeginn bleibt noch ein Plus von 8 Prozent übrig. Zum Vergleich: Der Swiss Performance Index (SPI) hat in den letzten drei Monaten 3,5 Prozent zugelegt, seit Anfang Jahr 18 Prozent (siehe Tabelle am Artikelende).

Zinsen nahe Null

Aktienanalyst Ken Kagerer von der Zürcher Kantonalbank (ZKB) sieht neben den oben genannten Negativnachrichten noch einen weiteren Grund, warum Immobilienaktien derzeit unter Druck geraten: die Zinsen. Die Renditen zehnjähriger Bundesobligationen sind unlängst wieder in den positiven Bereich vorgestossen, wie der folgende Chart zeigt. Höhere Zinsen helfen Immobilienanlagen grundsätzlich nicht, weil dadurch die Finanzierungskosten steigen.

Zinsbuckel reiht sich an Zinsbuckel: zehnjährige Bundesobligationen im Verlauf der letzten zwölf Monate (Quelle: cash.ch)

Für Anleger bedeutet all das, bei der Aktienauswahl genauer hinzuschauen. Viele Immobilienfirmen bezahlen beispielsweise eine ordentliche Dividende, bei den meisten beträgt die Rendite zwischen 3,5 und 4 Prozent. Aktuelle Spitzenreiter sind Swiss Prime Site, Intershop und Investis mit Dividendenrenditen über 4 Prozent. Doch die Frage stellt sich natürlich, wie lange die Dividenden garantiert bleiben, wenn die Mieteinnahmen abnehmen.

Auch die Bewertung ist ein wichtiger Punkt. Bei indirekten Immobilienanlagen wird häufig auf den Unterschied zwischen Aktienkurs und "innerem Wert" der Aktie (Bewertung der Immobilien dividiert durch Anzahl Titel) fokussiert. Diese Prämie zum NAV (engl. Net Asset Value) lag Mitte Juni noch bei durchschnittlich 23 Prozent. Nun ist sie auf 14 Prozent gesunken, wie ZKB-Experte Kagerer sagt: "Das ist allerdings immer noch relativ hoch im Vergleich zum historischen Durchschnitt."

Auch der Bewertungsmassstab Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) zeigt noch keine Entspannung an. Die Aktien von Plazza, Zug Estates, Warteck Invest und Investis weisen immer noch KGV von über 30 auf. Bei kleineren  Unternehmen muss zudem beachtet werden, dass diese sich häufig auf eine Region fokussieren. Bei Investis ist es die Genferseeregion, bei Zug Estates ist es Zug und Rotkreuz. Dementsprechend grösser ist das Klumpenrisiko.

Kaum Aktienempfehlungen

Die Favoriten der ZKB sind derzeit Swiss Prime Site (SPS) und PSP Swiss Property. Analyst Kagerer schätzt bei beiden Titeln die Dividende. Darüber hinaus gilt SPS als verhältnismässig breit diversifiziert, zum Beispiel durch den Betrieb der Wohn- und Pflegezentren Tertianum. PSP wiederum hat noch Potenzial beim Abbau der Leerstände und bei Akquisitionen.

Daneben findet sich praktisch kein Titel, der von Analysten befürwortet wird. Auch Markus Kramer von Research Partners, der auf kleine und mittelgrosse Unternehmen spezialisiert ist, sagt auf Anfrage: "Die Immobilienaktien werden derzeit rund 25 Prozent über dem Buchwert gehandelt, die Bewertungen sind historisch gesehen also hoch. So empfehlen wir derzeit nur Peach Property Group zum Kauf." Peach Property ist insofern ein Spezialfall, als der Grossteil der Portfolios in Deutschland steht und die Aktie nicht Teil des erwähnten Immobilien-Index ist.

Kramer erwartet in den kommenden Monaten weitere Korrekturen oder bestenfalls einen seitwärts tendierenden Markt bei Immobilienaktien. Dazu passt: Trotz der aktuellen Schwächephase notieren viele Schweizer Immo-Aktien immer noch nahe ihrem Allzeithoch.

Mit einem Einbruch rechnet man bei der ZKB jedoch nicht. Denn die Zinsen dürften noch lange auf tiefem Niveau bleiben. Ken Kagerer hält gar eine Nachfragebelebung für möglich: "Ein erstarkender Euro könnte dazu führen, dass europäische Käufer wieder vermehrt in die Schweiz kommen."

Schweizer Immobilienaktien 2017

Aktie Performance 2017 Perf. 3 Monate
BFW Liegenschaften +14,1 -2,2
Allreal +12,8 -4,3
Hiag +11,6 -2
Zug Estates +8,8 -3,3
Swiss Fin. Prop. +6,5 -1,3
Warteck +6,1 -0,5
Plazza +4,2 +1,6
SPS +4 -1,9
Mobimo +1,6 -7
PSP +1,1 -0,9
Investis +0,5 -1,2
Intershop -4,1 +0,4
SXI Real Estates Shares TR +7,9 -1,6
SPI +18,1 +3,5

Quelle: cash.ch (Stand 10.10.17)

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iruch
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Studie: Preise für Wohneigentum werden wieder steigen

Studie: Preise für Wohneigentum werden wieder steigen

Nach jahrelangem Preisanstieg wurde Wohneigentum in der Schweiz im letzten Jahr billiger. Doch das war wohl keine Trendumkehr. Denn es zeigt sich bereits wieder eine Aufwärtsdynamik, die sich 2018 wohl fortsetzen wird.

https://www.cash.ch/news/top-news/immobilienmarkt-schweiz-studie-preise-fuer-wohneigentum-werden-wieder-steigen-1113034

Pascal.Zueger
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«Es ist ein heisses Spiel mit den Mehrfamilienhäusern»

Schweizer Immobilien sind bei Investoren nach wie vor sehr beliebt. Experte Donato Scognamiglio sieht bei der Suche nach Rendite aber zusehends Risiken auftauchen, wie er im cash-Talk sagt.

https://www.cash.ch/news/politik/donato-scognamiglio-es-ist-ein-heisses-spiel-mit-den-mehrfamilienhaeusern-1117630

 

Elias
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Leere Wohnungen: Mit diesen Zückerchen werden Mieter angelockt

Mit Geschenken an Mieter versuchen Immobilienbesitzer die Leerstandsquote bei Wohnungen zu bekämpfen. Die Vermieter werden die Mietzinsen wohl dennoch senken müssen. Denn «die Party am Immobilienmarkt ist vorbei».

"Im Januar einziehen, ab April 2018 bezahlen": Mit diesem Zückerchen werden auf dem Immobilienportal ImmoScout24 verschiedene 2,5- bis 4,5-Zimmer-Wohnungen eines Neubaus in Rottenschwil AG zur Miete angeboten. Wer sich stattdessen lieber in Oberurnen GL niederlassen möchte, bekommt bei einer ausgeschriebenen 3,5-Zimmer-Wohnung eine Umzugspauschale in der Höhe von bis zu 2500 Franken geschenkt.

Auf solche Spezialangebote stossen Wohnungssuchende in letzter Zeit auffallend häufig. Meist betrifft es ausgeschriebene Mietobjekte aus Randregionen der Schweiz. "Bei den aktuell hohen Leerständen in der Schweiz ist das nicht erstaunlich", sagt Ansgar Gmür, Direktor vom Hauseigentümerverband (HEV), auf cash-Anfrage.

Vermieter locken mit Spezialangeboten

Er spricht damit ein wachsendes Problem der Vermieter an: die leeren Wohungen in der Schweiz, Tendenz steigend. Über 53'000 Mietwohnungen stehen in der Schweiz gemäss einer Analyse der Credit Suisse leer. Letztmals war diese Zahl 1998 so hoch. In jeder vierten Gemeinde der Schweiz stehen mehr als 5 Prozent der Mietwohungen leer. Der nationale Schnitt beträgt 2 Prozent. Allein in diesem Jahr stieg der Leerbestand im Mietbereich um satte 17 Prozent.

Um Mieter anzulocken, werden Köder ausgelegt. Nebst den eingangs erwähnten geschenkten Monatsmieten und der Übernahme von Umzugskosten kommen auch Möbelgutscheine, günstigere Mieten in den ersten zwei Jahren, Gratis-iPads oder Bargeld zum Zug. Selbst die Massnahme des Versicherers Axa, der die Praxis der Mietkaution (bis das dreifache einer Monatsmiete muss auf einem Sperrkonto deponiert werden) abschaffen will, kann in diesem Kontext gesehen werden.

"Wer etwas anzubieten hat, das sich nicht verkauft, greift zum Instrument 'Aktion'", erklärt Gmür die immer häufiger auftauchenden Geschenke für Mieter. Sofern diese tatsächlich helfen, die Wohnung zu vermieten, seien solche Angebote eine gute Sache. 

Das sieht Michael Töngi, Generalsekretär des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands (SMV) anders: "Besser als solche Geschenke wäre ein generell tieferer Mietpreis". Denn klar ist: Solche einmaligen Zückerchen für Mieter sind für die Vermieter mittel- und langfristig weniger schmerzhaft als permanent tiefere Mieteinahmen. Die Geschenke können daher als letzter Versuch der Vermieter gewertet werden, tiefere Mietzinseinnahmen zu vermeiden.

Mietpreise unter Druck

Aufgrund der aktuellen Lage am Immobilienmarkt dürfte eine Mietzinsanpassung nach unten für viele Immobilienbesitzer jedoch früher oder später unumgänglich sein: "Die Party am Immobilienmarkt ist vorbei, und trotzdem wir noch immer viel gebaut", sieht Gmür vom HEV die aktuelle Entwicklung skeptisch. 

Der Bauboom hat viel mit dem Anlagenotstand der Investoren zu tun, die aufgrund der tiefen Zinsen ihr Geld in Immobilien investieren, auch wenn diese nicht einmal gut rentieren. Seit der Einführung der Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank im Januar 2015 haben laut dem Beratungsunternehmen Wüest Partner die Preise für Mehrfamilienhäuser in der Schweiz um satte 15 Prozent zugelegt. Die Preise der Einfamilienhäuser sind im gleichen Zeitraum dagegen durchschnittlich nur um 2,4 Prozent gestiegen.

Ein Rückgang der Bautätigkeiten ist noch immer nicht in Sicht: Gemäss dem Immobilienmonitoring der CS vom 3. Quartal ist die Zahl der jährlichen Baugesuche für Mietwohnungen seit 2002 von knapp 7000 auf inzwischen 31'000 angestiegen. Die Leerstände dürften mit grosser Wahrscheinlichkeit auch 2018 steigen, heisst es dort. Besonders ausserhalb der Zentren würden die Mieter an Marktmacht gewinnen.

Wohnungssuchende, die nicht in Städten nach einer neuen Bleibe Ausschau halten, dürfen sich daher wohl auch im nächsten Jahr auf zum Teil ausgefallene Geschenke bei Mietvertragsabschluss freuen - oder früher oder später sogar auf tiefere Monatsmieten.

 

https://www.cash.ch/news/top-news/immobilienmarkt-schweiz-leere-wohnunge...

 

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alpenland
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was zum Eigenmietwert :-)

kostet dich im Kanton Bern gleich das doppelte ! Sad

allen ein gutes und glückliches 2018

https://www.facebook.com/photo.php?fbid=10211108248249815&set=gm.1572357082843985&type=3&ifg=1

 

iruch
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Werden die tieferen Mieten zum Problem für Pensionskassen?

Immobilien Schweiz: Werden die tieferen Mieten zum Problem für Pensionskassen?

In der Schweiz kommen die Mieten immer stärker unter Druck. Für Pensionskassen bedeutet das tiefere Renditen. Und für die Versicherten könnte das zum Problem werden.

https://www.cash.ch/news/top-news/immobilien-schweiz-werden-die-tieferen-mieten-zum-problem-fuer-pensionskassen-1137919

Zyndicate
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Den richtigen Helfer für den

Den richtigen Helfer für den Immobilienverkauf finden

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ziehen viele Hausbesitzer einen Makler bei. So treffen Sie die passende Wahl.

22.05.2018 23:05

Von Daniel Hügli

Beim Verkaufsprozess einer Immobilie können Hausbesitzer mit etwas Talent und Motivation sehr viel selber machen. Attraktive Fotos schiessen, einen informativen Text verfassen und das entsprechende Verkaufsinserat auf Immobilienportalen hochladen, ist keine Hexerei. Auch eine Preisschätzung lässt sich ohne grössere Mühe in Eigenorganisation durchführen. Etwa gratis im Internet oder durch Experten für rund tausend Franken. Komplizierter wird es allerdings, wenn es um das Vertragstechnische geht.

Daher - und vor allem auch aus Zeitgründen - greifen viele verkaufswillige Hausbesitzer auf die Hilfe eines Immobilienmaklers zurück. Er hat Erfahrung bei der Schätzung einer Immobilie, kann schnell die nötigen Dokumente beschaffen und er hat Erfahrung im Verkauf und in Verhandlungen.

Ein Makler hat natürlich seinen Preis. Der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft, Sektion beider Basel, sieht zum Beispiel für den Verkauf eines Einfamilienhauses ein Honorar von 3 Prozent vor. Bei einem Verkaufspreis von 1 Million Franken macht dies immerhin 30'000 Franken aus. Nicht wenige Makler senken diese Gebühr jedoch auf 2,5 Prozent oder noch tiefer.

Genauer hinschauen bei diesen Punkten

Das Makler-Angebot in der Schweiz ist recht unübersichtlich, weil sich viele Einzelmasken im Markt tummeln. Eine erste Anlaufstelle für die Maklerwahl ist die Website der Organisation Schweizerische Maklerkammer. Eine gewisse Skepsis ist bei der Maklersuche angebracht, wenn folgendes beobachtet wird:

  • Makler-Provision beträgt 4 Prozent oder mehr
  • Makler hat keinen Geschäftssitz und/oder Website
  • Auf der Website (falls vorhanden) finden sich nur wenige oder veraltete Immobilien. Fotos des Verkaufsobjektes haben schlechte Qualität und zeigen zu viel Privates (z.B. Familienfotos)
  • Makler hat "Spezialberatungen" für ältere Leute und hebt dies besonders hervor
  • Makler veranschlagt den Verkehrswert und Verkaufspreis viel zu hoch

Der Makler sollte eine adäquate Ausbildung haben und - natürlich - einen guten Ruf und Leumund. Eruieren lässt sich dies im persönlichen Umfeld oder bei Banken. Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes und ein Kontaktnetz sind unabdingbar. Ganz wichtig ist der persönliche Eindruck: Makler sollte man bei sich zu Hause vorbeikommen lassen und sich dabei das Vorgehen bezüglich des Marketing erklären lassen wie auch die Provisionen.

Anschliessend lässt man sich vom Makler eine schriftliche Offerte unterbreiten, worin der Verkaufspreis der Liegenschaft festgehalten wird abzüglich einer sauberen Auflistung der zu erwartenden Nebenkosten (Handänderungssteuer, Provision, Notarkosten). Kann man dabei mehrgleisig fahren? Natürlich. Einige Immobilienverkäufer holen drei oder mehr Offerten ein, weil dies in den allermeisten Fällen kostenlos ist. Der Verhandlungsspielraum für den Auftraggeber erhöht sich dann bei der Provision.

Den Verkaufsauftrag schriftlich formulieren

Ist der Entscheid für einen bestimmten Makler gefallen, wird dieser eine Verkaufsdokumentation erstellen. Gesetzlich zwar nicht vorgeschrieben, aber dringend ratsam ist in einem weiteren Schritt eine schriftliche Version des Verkaufsauftrages. Damit werden Missverständnisse vermieden. So wird der Makler die Ausschliesslichkeit des Preises und des Verkaufsauftrages festhalten und auch einen Zusatzaufwand erwähnen, falls der Auftrag durch anderweitigen Verkauf oder durch Rückzug hinfällig wird. Im Verkaufsauftrag sollten überdies folgende Punkte festgehalten werden:

  • Beschreibung der Liegenschaft, vereinbarter Verkaufspreis sowie Leistungsumfang des Maklers
  • Höhe der Provision und Details dazu. Hier halten Makler zum Beispiel oft fest, dass Provisionen auch dann geschuldet werden, wenn ein abschlusswilliger Interessent gefunden wurde, auf Verkäuferseite aber ein eigener Interessent bevorzugt wird
  • Dauer des Auftrages (je nach Marktlage etwa ein halbes Jahr) und Kündigungsmöglichkeiten
  • Spesen, die nicht in der Provision enthalten sind (etwa Inseratekosten)

Lässt sich die Immobilie nicht auf Anhieb verkaufen und besteht zeitlich kein Veräusserungsdruck, ist Geduld gefragt. Das heisst, der Preis sollte nicht voreilig gesenkt werden. Der Makler hat im Gegensatz zum Eigentümer keine emotionale Bindung zur Immobilie und verhandelt in der Regel härter als der Besitzer. 

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«Es gibt keine Spekulation im

«Es gibt keine Spekulation im Schweizer Immobilienmarkt»

Laut Martin Waeber, Direktor von Immoscout24, sind die Warnungen der Nationalbank wegen des Immobilienmarktes zwar etwas laut, aber berechtigt. Crash-Gefahr am Häusermarkt sieht er nicht, wie er im cash-Talk sagt.

https://www.cash.ch/news/top-news/wohneigentum-und-mieten-es-gibt-keine-spekulation-im-schweizer-immobilienmarkt-1187491

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Was taugen Apps zur Bewertung

Was taugen Apps zur Bewertung von Immobilien?

Immer mehr Banken bieten kostenlose Apps an, mit denen der Wert von Einfamilienhäusern und Wohnungen ermittelt werden kann. cash zeigt, ob die digitalen Helfer beim Kauf und Verkauf von Immobilien tatsächlich helfen.

17.07.2018 23:00

Von Pascal Züger

Mit bloss einem Foto mit dem Smartphone den Wert eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung ermitteln. Das bieten seit Ende 2017 die Basler Kantonalbank (BKB) mit der App "Homescan" und ihre Tochterbank Cler mit "Quanto" an. Vergangenen Monat sind nun auch die Postfinance mit "Homecheck" und Clientis mit "Immosnap" nachgezogen.

Wer die Apps brauchen will, muss zuerst relativ viele eigene Daten hergeben: Zunächst erfolgt die Registrierung mittels Name, E-Mail und Telefonnummer. Nach Eingabe des erhaltenen SMS-Bestätigungscodes können dann Wohnobjekte fotografiert und deren Wert ermittelt werden. In einem Selbstversuch schätzt die Quanto-App der Bank Cler eine 4-Zimmer-Wohnung mit 105 Quadratmeter und Baujahr 2010 in Zürich Altstetten auf 1,136 bis 1,537 Millionen Franken.

Die Auswahl der Apps erscheint auf den ersten Blick vielfältig. Doch beim Testen wird deutlich, dass das Prinzip dahinter und die Abläufe praktisch identisch sind. Das ist kein Zufall: Entwicklerin, Eigentümerin und Betreiberin all dieser Apps ist die Zürcher Immobilienbewertungsfirma Iazi.

Entscheidend für die Wertbestimmung sind nicht die Bilder selbst, sondern die dabei übermittelten GPS-Daten. Die GPS-Daten geben die Lage des Wohnobjektes preis, die grosse Datenbank von Iazi kann dann den üblichen Transaktionspreis für diesen Standort ermitteln. Die Bilderkennungstechnologie analysiert lediglich, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt. Gewisse Parameter wie Nettowohnfläche, Anzahl Zimmer und Baujahr können bzw. müssen in der App danach auch noch manuell angepasst werden. Auch der Standort ist veränderbar. Die Fotos selber spielen bei der Wertermittlung eine untergeordnete Rolle.

Screenshot Quanto-App von Bank Cler

Der Nutzer erhält innert kürzester Zeit eine konkrete Schätzung für den Immobilienwert. Doch was taugt die Wertangabe? "Apps zur Immobilienbewertung beurteile ich vorsichtig", sagt Dominique Ackermann, unabhängiger Immobilienberater bei Hypoconsultplus, auf cash-Anfrage. Und wird dann noch etwas deutlicher: "Da die Bewertungen auf wenigen Kriterien basieren und wichtige Parameter fehlen, können sie zu fragwürden Ergebnissen führen. Für eine seriöse Einschätzung dienen die Apps deshalb nicht."

Tatsächlich werden zur Berechnung nur vier Parameter herbeigezogen. So bleiben etwa die Sicht oder andere spezielle Eigenheiten des Objekts unberücksichtigt.

App dient lediglich als Anhaltspunkt

"Die App beabsichtigt nicht eine vollumfängliche Immobilienschätzung", so Roman Ballmer, Leiter Hedonic Products bei Iazi und verantwortlich für die Entwicklung der App. Ziel sei es, in der Suchphase in wenigen Schritten eine erste Indikation für den Preis an diesem Standort zu erhalten und zu erfahren, ob eine Bankfinanzierung möglich sei.

Gemäss Iazi-Angaben trifft die App statistisch gesehen im Mittel jedoch genau den Verkaufspreis, da effektive Marktdaten für die Berechnung herangezogen werden. In Einzelfällen kann es aber zu grösseren Abweichungen zum eigentlichen Verkehrswert kommen. Generell gilt: Je spezieller das Objekt, desto grösser die erwarteten Abweichungen zum effektiven Wert.

Die Apps sind also kein magisches Tool, welches per Knopfdruck den wahren Immobilienpreis ermittelt. Es handelt  sich dabei auch um ein Instrument der Banken zur Kundengewinnung - und zur Andeutung  einer fortschrittlichen Digitalstrategie, wie Immobilienberater Ackermann vermutet. Bei den Nutzungsbedingungen von "Quanto" der Bank Cler muss sich der App-Nutzer immerhin bereit erklären, dass die Bank mit ihm "telefonisch oder anderweitig Kontakt aufnehmen" kann.

Wer damit leben kann, dass mit der Registrierung persönliche Daten für Werbezwecke und Nutzeranalysen zur Verfügung gestellt werden, kann mit den benutzerfreundlichen Apps spielerisch und unkompliziert Anhaltspunkte für Liegenschaftspreise ermitteln. Kostenpflichtige Schätzungen beim Kauf oder Verkauf werden dadurch nicht obsolet. Die Kosten dafür bewegen sich bei 300 Franken für Online-Schätzungen und 1000 Franken oder mehr für einen Immobilienschätzer, der vor Ort vorbeikommt.

Redaktionelle Mitarbeit von Ivo Ruch

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Welches und wie viel

Welches und wie viel Eigenkapital beim Hauskauf sinnvoll ist

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, braucht viel Geld - ohne Eigenkapital gibt es auch die günstigste Hypothek nicht. Beim Einsatz von Eigenmitteln gibt es aber einige Punkte zu beachten.

29.07.2018 22:40

Von Marc Forster

Flickr, Lizenz CC BY-NC 2.0

Für die Finanzierung eines eigenen Zuhauses spielen viele Faktoren eine Rolle: persönliche Situation, Einkommen, finanzielle Planung wie auch Zivilstand und Familie. Dazu kommen Unwägbarkeiten wie etwa eine Scheidung, Arbeitslosigkeit oder sich ändernde Lebenspläne. Und natürlich die Lage der Wunschimmobilie.

Im Grossraum Zürich ein geräumiges, einigermassen modernes Einfamilienhaus für 1,2 Millionen Franken zu finden, ist schon fast Glück. Wer für eine Eigentumswohnung eine Million Franken hinblättern muss, ist ebenfalls gut bedient. Aber wie auch immer die Preise sind, für eine Hypothek muss mindestens 20 Prozent des Eigenheimwerts durch Eigenkapital gedeckt sein. 240'000 beziehungweise 200'000 Franken müssen bei den genannten Beispielen bereitgestellt sein, bevor irgendeine Bank, Pensionskasse oder ein sonstiger Hypothekenfinanzierer den Kredit spricht.

Wohnträume und Lebenswege sind von Fall zu Fall verschieden. Aber mit einer Reihe von Fragen müssen sich alle befassen, die eine Hypothek aufnehmen und dafür Eigenmittel benötigen. Die Übersicht:

Warum sind oft zwei Hypotheken nötig?

Mit der so genannten ersten Hypothek kann in der Regel maximal 65 bis 70 Prozent eines Eigenheims belehnt werden. Wer also nur 20 Prozent Eigenkapital mitbringt, muss die restlichen 10 bis 15 Prozent des Hauskredits über eine zweite Hypothek laufen lassen, die normalerweise mit einem etwas höheren Zins belegt ist als die erste Hypothek. Üblicherweise wird zwischen Hauskäufern und Bank vereinbart, dass die zweite Hypothek im Lauf ganz amortisiert wird.

Ist mehr als 20 Prozent Eigenkapital sinnvoll?

"Grundsätzlich lässt sich sagen: Je mehr Eigenmittel mitgebracht werden, desto besser", lautet der Rat von Cornelia Nestic, Projektleiterin beim Beratungsunternehmen Hypothekenzentrum. Eigenmittel reduzieren den Belehnungsgrad beim Wohneigentum und verbessern die Bonität der Hypothekarkunden sowie die Tragbarkeit einer Hypothek.

Aber auch wer mehr als die 20 Prozent Eigenmittelerfordernis aufbringen kann, wird sich unter Umständen überlegen, zunächst nur das Minimum einzusetzen. Denn: "Wenn man Geld anders und mit mehr Rendite anlegen kann als man Hypothekarzinsen bezahlt, machen zusätzliche Eigenmittel im Sinne der individuellen Finanzplanung nicht immer Sinn", sagt Nestic.

Derzeit sind die Hypothekarzinsen nach wie vor historisch tief, ausserdem besteht mit einer Hypothek ein steuerlicher Vorteil: "Wer jung ist und über ein gutes Einkommen verfügt, sollte zunächst nicht mehr als 20 Prozent Eigenkapital einbringen", sagt auch Kay Foerschle, Marketingleiter beim Hypothekenvermittler Moneypark.

Wie soll sich das Eigenkapital zusammensetzen?

"Idealerweise stammt das Eigenkapital aus dem flüssigen Vermögen, spricht vom eigenen Bankkonto", sagt Cornelia Nestic. Für flüssige Mittel werden auch gerne Erbvorbezüge oder Darlehen aus dem Familien- oder Freundeskreis verwendet. "Dann wiederum können Wertschriften verkauft und als Eigenmittel eingesetzt werden – dort allerdings ist man natürlich vom Kurs abhängig." Andere wiederum verkaufen Wertgegenstände oder ähnliches.

Die Hälfte des Eigenkapitals sollte aus solchen Quellen stammen. Das macht 10 Prozent "hartes" Eigenkapital auf den Wert der Liegenschaft. Die weiteren 10 Prozent für das Eigenkapitalerfordernis kann über Vorsorgegelder finanziert werden.

Ist der Bezug von Pensionskassengeld heikel?

Die Rente sinkt, wenn man der zweiten Säule Geld entnimmt. Der Bezug von Pensionskassengeld für Wohneigentum ist aber nicht bei allen Pensionskassen gleich geregelt. Zum Teil sind auch Pensionskassenleistungen für Tod und Invalidität betroffen. Dann ist eine Zusatzversicherung nötig. Eine Verpfändung von Pensionskassengeld als Alternative zum Bezug hat den Vorteil, dass der Versicherungsschutz erhalten bleibt.

Auch wenn Geld aus der zweiten Säule gerne für den Hauskauf verwendet wird, ist dies aus Sicht der Berater nicht unbedingt die erste Wahl:  "Den Bezug von Pensionskassenvermögen sehen wir als letzten Weg, speziell dann, wenn die Hypothekarkunden schon im höheren Alter sind", sagt Cornelia Nestic vom Hypothekenzentrum.

Pensionskassengeld darf in der Regel maximal 10 Prozent beziehungsweise die Hälfte des Mindesteigenkapitals ausmachen. Ab dem 50. Lebensjahr ist der Bezug eingeschränkt.

Warum wird die dritte Säule gern als Eigenkapital empfohlen?

Säule-3a-Gelder sind normalerweise bis wenige Jahre vor der Pensionierung gesperrt. Eine der wenigen Ausnahmen für einen vorzeitigen Bezug ist der Kauf eines eigenen Daches über dem Kopf. Die dritte Säule kann als Eigenkapital, aber auch für die Rückzahlung des Hauskredits genutzt werden. Bei der Amortisation eines Teils der Hypothek geschieht ja nichts anderes, als dass der Eigenkapitalanteil am Eigenheim erhöht wird.

"Hinsichtlich der Rückzahlung der zweiten Hypothek empfiehlt sich die indirekte Amortisation durch die Einzahlung in die Säule 3a, und je nach Sachlage auch 3b", sagt Kay Foerschle. Der Maximalbeitrag für die Säule 3a ist derzeit 6768 Franken im Jahr. Ein wichtiger Anreiz bei dieser Finanzierung: "Auf diese Weise kann auch gleich noch der steuerliche Vorteil des Säule-3a-Sparens genutzt werden", sagt Foerschle.

Sind Überlegungen beim Eigenkapital altersabhängig?

Im Pensionsalter sollte nicht mehr das Maximum von 80 Prozent Hypothekenanteil bestehen, so der Rat von Moneypark. Empfohlen werden für dieses Alter höchstens 65 Prozent. Um die Hypothek zu amortisieren, sollte Jahr für Jahr 1 Prozent des Eigenheimwerts zurückbezahlt werden. Auf das Pensionsalter hin sei es zudem ratsam, auch einen Teil der ersten Hypothek zurückzuzahlen.

Ein Abbau der Belehnung auf 60 Prozent oder gar darunter erhöht auf der einen Seite die finanzielle Flexibilität. Denn für eine Hypothek müssen das eigene Vermögen und die eigenen Einkünfte ausreichen, um den kalkulatorischen Zins der Banken zu erfüllen. Auch wenn der Zins für eine 10-Jahres-Hypothek derzeit 1,25 Prozent tief sein kann, müssen die Schuldner einen theoretischen Zins von etwa 4,5 bis 6 Prozent aushalten können. Für Menschen im Rentenalter kann dies zum Problem werden, weil sie mit der Pension schnell einmal mindestens 20 Prozent weniger Einkommen haben.

Doch es sollte auf der anderen Seite darauf geachtet werden, durch eine Amortisation nicht zu viel Vermögen zu verlieren. Ein Eigenheim kann immer wieder neue Kosten verursachen, die allenfalls eine Aufstockung der Hypothek nötig machen. Kay Foerschle sagt: "Für Rentner kann es schwierig sein, die Hypothek später wieder zu erhöhen. Entscheidend ist die Einkommenssituation nach der Pensionierung."

Braucht man trotz Eigenkapital Reserven?

Der Tragbarkeitszins der Banken berücksichtigt Unterhalts- und Nebenkosten. Zusatzkosten bei Häusern sind neben Versicherungsprämien alle möglichen Gebühren, Renovationen, Reparaturen und der Unterhalt eines Gartens. Bei Stockwerkeigentum tragen die Eigentümer einer Immobilie gemeinsam die Unterhaltskosten.

Neben dem Eigenkapital und der Amortisation muss man als Haus- oder Wohnungseigentümer also an weitere verfügbare Mittel denken. Die Faustregel ist, dass 1 Prozent des Liegenschaftswerts jährlich für Unterhaltskosten auf die Seite gelegt werden muss: Kostet ein Haus also eine Million Franken, müssen Jahr für Jahr 10'000 Franken verfügbar sein. Die Faustregel besagt wiederum, dass davon etwa zwei Drittel für den Unterhalt und ein Drittel für Nebenkosten vorgesehen sein sollen.

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Elias
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Über 72'000 leere Wohnungen

Die Grossbank CS zieht in ihrer neusten Studie Vergleiche mit den Butterbergen in der Landwirtschaft der 80er-Jahre.

Die Leerwohnungsziffer in der Schweiz hat sich laut Credit Suisse in den letzten neun Jahren mehr als verdoppelt. Die Mehrnachfrage dank der brummenden Wirtschaft dürfte nicht ausreichen, um auf dem Mietwohnungsmarkt die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage zu schliessen. Die jüngste Zunahme mit über 8000 leeren Wohnungen sei der stärkste Anstieg in den vergangenen 20 Jahren, so die Ökonomen der Grossbank.

Um die neue Wohnungsschwemme zu verbildlichen, greift die CS in dem am Donnerstag veröffentlichten Schweizer Immobilienmonitor zum 3. Quartal auf die Butterberge und Milchseen der 80er-Jahre zurück. Nur seien es diesmal Berge von leeren Wohnungen, so die Bank in ihrer Studie.

Der Leerwohnungsbestand hat laut CS einen neuen absoluten Höchststand von 72'294 Wohneinheiten erreicht. Die Mehrheit davon waren Mietwohnungen, womit im Mietwohnungssegment die schweizweite Leerwohnungsziffer auf 2,51 Prozent gestiegen sei.

Rationale Investoren

Und die Anzahl leerer Wohnungen dürfte laut CS im laufenden Jahr erneut um die Grösse einer kleinen Geisterstadt anwachsen. Im Gegensatz zur landwirtschaftlichen Überproduktion vor über 30 Jahren sei die Fehlentwicklung jedoch nicht auf Subventionen, sondern auf rein privatwirtschaftliches Handeln zurückzuführen.

Dass Investoren weiterhin ohne Unterlass noch mehr Mietwohnungen bauen, sei grundsätzlich rational, weil sie sich dadurch attraktive Nettorenditen sichern. Die steigenden Leerstände würden zwar die Mieterträge unter Druck setzen, vermöchten aber die Renditeperspektiven nicht wirklich einzutrüben, so das Fazit der CS.

Wohneigentum verteuert sich weiter

Die Preise von Wohneigentum steigen derweil weiter an, unterstützt von der kräftigen Konjunkturerholung und der sinkenden Arbeitslosigkeit. Zudem halte das nach wie vor sehr tiefe Zinsniveau die Finanzierungskosten niedrig, stellt die CS fest.

Preisstützend wirke auch die kontinuierlich sinkende Zahl neu auf den Markt kommender Eigentumsobjekte, sodass sich das Preiswachstum im Rahmen von 2 bis 3 Prozent bewege. Der Preisanstieg dürfte in den kommenden Quartalen laut den CS-Ökonomen etwas an Dynamik verlieren. (fal/sda)

Erstellt: 27.09.2018, 09:59 Uhr

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Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
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Wird mieten in Zukunft

Wird mieten in Zukunft attraktiver als kaufen?

Die steigenden Leerstandsquoten setzen die Mietpreise in der Schweiz zunehmend unter Druck. In einigen Regionen wird ein Mietverhältnis im Vergleich zu Wohneigentum immer attraktiver - trotz tiefer Hypothekenzinsen.

01.10.2018 22:00

Von Ivo Ruch

Dass in der Schweiz mancherorts zu viel gebaut wird, ist nichts Neues. Wie kreativ die Vermieter mit den vielen leeren Wohnungen umgehen, erstaunt aber immer wieder. Zum Beispiel in Kriens, einer Region mit besonders reger Bautätigkeit. Dort werden Mieter mit einem neuen Mobilitätskonzept angelockt: Wer auf einen Parkplatz verzichtet, erhält jedes Jahr Gutscheine im Wert zwischen 400 und 800 Franken, die er für ÖV, Carsharing oder Veloverleih einlösen kann, wie das Onlinemagazin Zentralplus berichtet.

Das Beispiel der Krienser Überbauung "Matteo" ist bei weitem kein Einzelfall, denn die Leerstandsquote steigt auch andernorts immer weiter an. Laut dem Bundesamt für Statistik wurden hierzulande Anfang Juni 72'294 leere Wohnungen gezählt, Einfamilienhäuser inbegriffen. Das sind 1,6 Prozent des gesamten Schweizer Wohnungsbestandes und 13 Prozent mehr als im Vorjahr. Es ist dies laut Immobilienmonitor der Credit Suisse der höchste Stand seit 20 Jahren.

Der Hintergrund: Mangels Anlage-Alternativen ist in der aktuellen Tiefzinsphase viel Geld in den Immobilienmarkt geflossen. Der Anlagenotstand hat zudem dazu geführt, dass auch an Lagen gebaut wurde, wo das Risiko von Leerständen grösser ist. Hinzu kommt eine gesunkene Nachfrage aufgrund rückläufiger Zuwanderung.

Mieten weiter unter Druck

Die rege Bautätigkeit bei gleichzeitig gedämpfter Nachfrage drückt auch auf die Mieten. Um Leerstände zu verhindern, werden neben solchen Aktionen wie in Kriens immer öfter auch Mietzinsrabatte gewährt. Dieser Trend dürfte sich so schnell nicht ändern, weil bei den leer stehenden Mietwohnungen keine Wende in Sicht ist.

"Bei der Zuwanderung ist zwar allmählich eine Bodenbildung erkennbar. Aber der Investorenmarkt bleibt auf absehbare Zeit vom Nutzermarkt entkoppelt", sagt Fabian Waltert, Immobilien-Experte bei der Credit Suisse. Das heisst: Ausserhalb grosser Zentren bleiben die Mieten auf hohem Niveau unter Druck (siehe folgenden Chart). Viele Vermieter würden zwar weiterhin die Anpassungen der Mietpreise möglichst lange herauszögern. Aber auch sie kämen zunehmend um tiefere Mieten nicht mehr herum, so Waltert.

Somit tritt ein weiteres Immobilien-Phänomen auf den Plan: In vielen Gemeinden macht eine Mietwohnung mehr Sinn als Wohneigentum - trotz historisch tiefer Hypothekenzinsen. Denn anders als bei den Mieten gibt es an den meisten Orten in der Schweiz keine Entspannung an der Preisfront von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (cash berichtete).

Die Immobilienpreise steigen weiter, unterstützt von der Konjunktur und der tiefen Arbeitslosigkeit. Zudem ist Bauen dank niedriger Zinsen nach wie vor sehr günstig. Erst ein Zinsanstieg würde an dieser Situation etwas ändern. Die Schere zwischen Gesamtkosten für Miete und Kauf dürfte also tendenziell noch mehr auseinandergehen.

Schon in der Vergangenheit lohnten sich selbst genutzte Immobilien vor allem in ländlichen Regionen der Schweiz. In Städten wie Genf, Zürich, Basel und Zug sind die Kosten für die eigenen vier Wände teilweise deutlich höher als die Mietkosten. Das wird erkennbar, wenn man die Angebotsmieten den durchschnittlichen Kosten für Wohneigentum (Hauskauf, Hypothekenzinsen, Unterhalt) vergleicht (hier geht’s zum ausführlichen Artikel).

Wo Mieter auf ihre Kosten kommen

Je nach Region zeigt sich allerdings ein unterschiedliches Bild. In den meisten Städten etwa seien die Mietpreise unverändert hoch, sagt Donato Scognamiglio, CEO der Immobilienberatung IAZI: "Dort sind die Leerstände äusserst gering und die Nachfrage permanent gross". In Zürich ist die Leerwohnungsziffer sogar minim zurückgegangen. Dort sind die Immobilienpreise mittlerweile so hoch, dass sie das Budget von den meisten, die noch einen Eigenheimwunsch haben, klar übersteigen.

"Relativ gesehen wird nun das Mieten tendenziell günstiger, was allerdings den unerfüllten Wunsch nach den eigenen vier Wänden nicht vollständig ersetzt", sagt IAZI-Chef Donato Scognamiglio. Denn rund 60 Prozent der Schweizer Bevölkerung seien Mieter und verfügten ohnehin nicht über die notwendigen Eigenmittel, um ein Eigenheim an zentraler Lage zu erwerben.

Dort, wo die Leerstände am stärksten ansteigen - zum Beispiel in der Nordostschweiz oder im Tessin sowie im Oberaargau - ist am ehesten mit sinkenden Mieten zu rechnen. Gut möglich, dass sich in diesen Gegenden die Mieter gegenüber den Käufern in Zukunft im Vorteil sehen.

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Wohneigentumspreise in der

Wohneigentumspreise in der Schweiz bleiben hoch - es lauern aber Gefahren

2019 werden die Immobilienpreise in der Schweiz kaum sinken. Ein Sektor im Wohnbereich ist indes risikobehaftet.

17.12.2018 07:51

Von Pascal Züger

Eine Familie, die in der Nähe der Stadt Zürich eine 4,5-Zimmerwohnung kaufen will, muss schnell einmal 1,5 Millionen Franken aufbringen. Wer bei diesem Kaufpreis das Minimum von 20 Prozent an Eigenmitteln einschiesst, sollte 270'000 Franken im Jahr verdienen, damit er mittels einer Hypothek das Objekt überhaupt finanzieren kann und damit Tragbarkeitskriterien erfüllt. Das zeigt: Nur noch wenige Familien können sich noch Wohneigentum in oder um Zürich leisten.

Und das ist nicht nur im Grossraum Zürich so. Wohnen ist in der Schweiz generell massiv teurer geworden, wie die Statistik beweist: Vom Jahr 2000 bis heute hat sich der Preis für Eigentumswohnungen im schweizweiten Durchschnitt praktisch verdoppelt.

Der Wertezuwachs freut zwar langjährige Immobilienbesitzer, die damit auf mehr Vermögen sitzen. Allerdings kommt der Preisanstieg einher mit einem drohenden Platzen der Immobilienblase. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat an der jüngsten Zinssitzung vom 13. Dezember zum wiederholten Male vor "Ungleichgewichten" am Hypothekar- und Immobilienmarkt gewarnt.

Schweizer suchen kleineren Wohnraum

Damit es zum grossen Knall am Immobilienmarkt käme, müsste es allerdings ein Schockereignis geben. Fatale Folgen hätte vor allem ein starker Zinsanstieg. Gemäss SNB wären nämlich Leitzinsen von über 5 Prozent für 40 Prozent aller Wohneigentümer nicht tragbar.

Das ist voerst hypothetisch. 2019 wird das Zinsumfeld bei weitem nicht eine bedrohliche Höhe erreichen. Allgemein wird nicht mit einer Änderung des SNB-Leitzinses gerechnet. Eine Reduzierung der Negativzinsen von aktuell minus 0,75 Prozent auf minus 0,5 oder minus 0,25 Prozent wäre bereits eine grosse Überraschung.

Die Zeiten massiver Preisanstiege am Immobilienmarkt ist allerdings vorbei: Bereits Mitte 2017 bis Mitte 2018 hatten sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im schweizweiten Schnitt um 2,6 Prozent vergünstigt, wie Auswertungen des Immobilienberaters Wüest Partner zeigen. Das hat damit zu tun, dass zunehmend kleinere - und damit auch günstigere - Wohnungen gekauft wurden. Da sich viele Familien eine grosse Wohnung nicht mehr leisten können, schauen sie sich nach einer kleineren Wohnung um. Hingegen sind die Preise für Einfamilienhäuser im erwähnten Zeitraum nochmals um etwas über 1 Prozent angestiegen.

Für 2019 zeichnet sich für Wohneigentum preismässig eine Seitwärtsbewegung mit leichter Tendenz nach oben ab. Das inzwischen hohe Angebot an Wohneigentum sowie eine tiefere Einwanderung wirken leicht preisdämpfend, die gut laufende Schweizer Wirtschaft und die ungewöhnlich günstigen Hypotheken werden die Nachfrage jedoch weiter am Laufen halten. Alles in allem rechnet die Zürcher Kantonalbank (ZKB) 2019 mit einem Preisanstieg bei Wohneigentum von 1,5 Prozent im schweizweiten Durchschnitt.

Lesen Sie dazu auch: Hypozinsen sinken immer weiter

So viele leere Mietwohnungen wie noch nie

Bedenklicher ist die Entwicklung bei den Renditeliegenschaften: Seit Jahren ist ein Bauboom bei Mehrfamilienhäusern zu beobachten. Das Wohnraumangebot übersteigt mittlerweile die Nachfrage. Gemäss Berechnungen der ZKB stehen in der Schweiz 2,3 Prozent der Mietwohnungen leer und verursachen Mietzinsausfälle von aktuell 1 Milliarde Franken. In absoluten Zahlen sind es 60'000 leere Mietwohnungen - so viele wie noch nie. Und selbst wenn in der Schweiz nun keine neuen Mietwohnungen mehr auf den Markt kämen, würde es laut ZKB über zwei Jahre dauern, bis alle leeren Wohnungen wieder vermietet wären.

Anzahl leerstehende Mietwohnungen in der Schweiz seit 1994 / Quelle: Bundesamt für Statistik (Bfs), eigene Darstellung

Doch von einem Baustopp ist die Schweiz weit entfernt: "Wir erwarten erst gegen Ende 2019 eine moderate Abkühlung der Bautätigkeit", schreibt Ursina Kubli, Leiterin Immobilienanalyse der ZKB in einem Research-Bericht. Ein leichter Anstieg der Nettozuwanderung werde nicht ausreichen, um das zusätzliche Angebot zu absorbieren. "Im nächsten Jahr dürften noch mehr Mietwohnungen leer stehen."

Als Folge werden die Renditen bei Immobilienanlagen sinken, was alle betreffen wird. Denn Pensionskassen investieren stark in dieses Segment. Dabei warnt die SNB seit längerem, dass hier die Gefahr von Preiskorrekturen besonders hoch ist.

Sinkende Mieten in einigen Regionen

Die höheren Leerstände haben aber auch dazu geführt, dass es zu einem Umschwung vom Vermieter- zum Mietermarkt gekommen ist. Das bedeutet sinkende Mietpreise. Durchschnittlich sollen Mieten im nächsten Jahr nach einer ZKB-Prognose um 1 Prozent günstiger werden. Wie stark und ob die Mieten überhaupt sinken werden, ist jedoch regional sehr unterschiedlich.

"Das Hauptproblem ist nicht, dass in der Schweiz in den letzten Jahren zu viele Mietwohnungen entstanden sind. Vielmehr wurde häufig an Orten gebaut, an welchen zu wenige Mieter wohnen möchten", so Immobilienexpertin Kubli. Von den Leerständen seien vor allem kleinere Agglomerationsgemeinden und ländliche Zentren betroffen, während Städte kaum Leerstandprobleme hätten.

Die Kantone Aargau, Jura, Schaffhausen und Solothurn leiden bereits 2018 unter ungewöhnlich hohen Leerständen von über 2,5 Prozent (siehe auch Grafik unten), während in Basel-Landschaft, Genf, Obwalden, Zug und Zürich weniger als 1 Prozent aller Wohnung leer stehen. Mehr leere Wohnungen könnte es gemäss einer UBS-Analyse künftig insbesondere in Teilen der Nordwestschweiz, der Zentralschweiz und im Tessin geben. In den Regionen um den Zürichsee und in Bern bestehe wiederum weiterhin ein Nachfrageüberhang - die Mieten werden in diesen zwei Gebieten daher 2019 kaum sinken.

https://www.cash.ch/ratgeber/hypotheken/immobilien-wohneigentumspreise-der-schweiz-bleiben-hoch-es-lauern-aber-gefahren-1250118

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Immobilienpreise haben im

Immobilienpreise haben im vierten Quartal wieder leicht angezogen

Der Immobilienpreis-Index des Immobilien-Beratungsunternehmen Iazi für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen hat sich im vierten Quartal 2018 um 0,9 Prozent erhöht. Auf Jahresbasis betrachtet beträgt das Plus 0,8 Prozent.

15.01.2019 09:04

Damit hat sich gegenüber dem Vorquartal das Preiswachstum wieder leicht verlangsamt, wie Iazi am Dienstag mitteilte. Im dritten Quartal sind die Transaktionspreise gegenüber dem Vorjahresquartal um 1,3 Prozent gestiegen.

Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser haben sich im vierten Quartal unterschiedlich entwickelt. Während die Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal um 0,7 Prozent angestiegen sind, sind Einfamilienhäuser um 0,4 Prozent günstiger geworden. Auf Jahresbasis lauten die entsprechenden Zahlen +0,3 Prozent für Eigentumswohnungen und +1,3 Prozent für Einfamilienhäuser.

Bei den Mehrfamilienhäusern sind die Preise von Oktober bis Dezember 2018 dagegen wie bereits im Vorquartal annähernd gleich geblieben. Die Preissteigerung beträgt laut Iazi lediglich 0,2 Prozent. Auf Jahresbasis habe sich die Wachstumsrate von 6 Prozent im Vorjahr auf noch 2,4 Prozent deutlich abgeschwächt.

lie/uh

(AWP)

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UBS rechnet mit leichtem

UBS rechnet mit leichtem Anstieg der Eigenheimpreise

Der Schweizer Eigenheimmarkt ist im vergangenen Jahr auf der Stelle getreten. Zugleich war das Wachstum der ausstehenden Haushaltshypotheken so schwach wie seit 1998 nicht mehr.

17.01.2019 09:38

Das ist das Ergebnis der neusten UBS-Studie "Real Estate Focus 2019". Im Tiefpreissegment zeichnen sich als Folge der bindenden Kreditvergabekriterien neue Übertreibungen ab. Bei den Mieten stehen Neubau- und jüngere Wohnungen stärker unter Druck als die von Altbauwohnungen.

Im Eigenheimmarkt habe die graduelle Entwertung Ungleichgewichte reduziert, heisst es in der am Donnerstag vorgestellten Studie. Die Preise seien in der Schweiz seit 2015 nur noch leicht gestiegen, während sich das Wirtschaftswachstum sukzessive beschleunigt habe. Im vergangenen Jahr betrug es deutlich über 2 Prozent. Dies hat zusammen mit dem schwachen Anstieg der Haushaltshypotheken zu einem Rückgang des UBS Swiss Real Estate Bubble Index geführt, der die Risikoanfälligkeit des Immobilienmarkes bewertet. Im vergangenen Jahr hatte dieser zum ersten Mal seit Mitte 2012 die Risikozone verlassen.

Trotz solider Konjunktur rechnet die UBS auch 2019 nur mit einem leichten Anstieg der Eigenheimpreise. Bei den Einfamilienhäusern wird ein Anstieg um 1 Prozent erwartet, während bei Eigentumswohnungen aufgrund teils überhöhter Preisvorstellungen und des Wettbewerbs mit Mietwohnungen leicht sinkende Preise zu erwarten seien.

Nachfrageboom im Tiefpreissegment

Dies kaschiere jedoch, dass derzeit neue Ungleichgewichte entstehen würden. Aufgrund der härteren Regeln bei Eigenkapital oder Einkommen würden Käufer bei der Kreditaufnahme scheitern, was einen Nachfrageboom im Tiefpreissegment ausgelöst habe, wie es weiter hiess.

Allein in den vergangenen drei Jahren hätten die Preise für Eigentumswohnungen im einfachen Segment um mehr als 10 Prozent zugelegt, während die Preise im gehobenen Segment teils deutlich fielen. Im Tiefpreissegment seien überproportional hohe Werteinbussen wahrscheinlich, sollten sich die Rahmenbedingungen oder die Nachfrage ändern, so die Einschätzung der Bank.

Verdrängungskampf auf dem Mietwohnungsmarkt

Auf dem Mietwohnungsmarkt dürfte der Verdrängungskampf weiter zunehmen und Ende dieses Jahres mit schätzungsweise 80'000 leerstehenden Wohneinheiten seinen Höhepunkt erreichen. Der Rückgang bei den Angebotsmieten, die im vergangenen Jahr im Durchschnitt um 2 Prozent gesunken sind, dürften auch 2019 nochmals gleichstark nachgeben. In der leerstandgeplagten Peripherie wird ein Rückgang um bis zu 5 Prozent erwartet, während sich in den Zentren stabile Angebotsmieten abzeichnen würden.

Bei Mehrfamilienhausinvestitionen drohen Wertverluste, schrieb die Bank weiter. Die Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern stagnieren nach dem Anstieg der Vorjahre angesichts sinkender Mieten seit nunmehr drei Jahren. Bis 2023 sei mit einer mittleren Wertanpassung von knapp 10 Prozent zu rechnen. Die kumulierten Mieteinnahmen dürften jedoch ausreichen, um einen positiven Gesamtertrag zu erwirtschaften.

Überdurchschnittlich anfällig seien Investitionen sowohl in Zentrumslagen als auch in der Peripherie, erstere durch das Risiko steigender Zinsen, letztere durch die Lage-Risikoprämien aufgrund steigender Leerstandsrisiken. Am attraktivsten seien Agglomerationsregionen mit etwas höheren Einkommensrenditen.

Büromieten erholt - Rentabilität Verkaufsflächen unter Druck

Am Büromarkt dürfte 2019 die Flächennachfrage deutlich steigen und das Überangebot reduzieren, schrieben die Studienautoren weiter. Zwischen 2015 und 2017 hätten die Marktmieten für Neubauten um fast 15 Prozent nachgegeben und sich 2018 leicht erholt. Die Belebung zeige sich am deutlichsten in den Grossstädten.

Der Verkaufsflächenmarkt bleibe auch 2019 durch die Verlagerung zum Onlinehandel unter Druck. Flexiblere Angebote oder Vermarktungskonzepte seien mit Kosten für die Vermieter verbunden. Gesucht waren weiter Zürcher und Genfer Spitzenstandorte, wo sich die Mieten sich seit Mitte 2017 etwas erholt haben und ein Plus von rund 4 Prozent verzeichneten.

(AWP)

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«Schweizer Immobilien

«Schweizer Immobilien-Investoren werden vorsichtiger»

Das Problem der Leerstände bei Schweizer Mietwohnungen hinterlässt langsam Spuren, sagt Expertin Ursina Kubli von der Zürcher Kantonalbank im cash-Talk. Dennoch wird die Zahl leerstehender Wohnungen 2019 weiter steigen.

https://www.cash.ch/news/politik/ursina-kubli-schweizer-immobilien-investoren-werden-vorsichtiger-1264378

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London, New York, Hongkong -

London, New York, Hongkong - droht ein Immobilien-Einbruch?

Immer steigende Preise: In den Jahren nach der Finanzkrise schienen globale Metropolen wie London, Hongkong und New York den Zyklen der Wohnungsmärkte zu trotzen. Das könnte sich nun ändern.

17.01.2019 20:03

Erstmals seit drei Jahren ist in Manhattan der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung unter 1 Million US-Dollar gerutscht. In Hongkong verzeichneten die Eigenheim-Werte die längste Abwärtsbewegung seit 2008, während die Preise in den äusseren Stadtteilen von London erstmals seit 2011 gefallen sind. In Sydney haben die Hausbesitzer mit dem schlimmsten Immobilieneinbruch seit den achtziger Jahren zu kämpfen.

Laut einem Knight-Frank-Index für erstklassige Immobilien in 43 Städten ist der Preis für Luxusimmobilien so wenig gestiegen wie seit 2012 nicht mehr. Während einige darin einen geordneten Rückzug sehen, sehen andere Anlass zur Sorge. In einem Arbeitspapier vom November warnte der Internationale Währungsfonds, dass die Tendenz einer synchronen Bewegung der Eigenheimpreise in globalen Metropolen bedeutet, dass lokale Schocks zu Verwerfungen an den Märkten auf der ganzen Welt führen könnten.

Es gibt einige globale Städte, die "das Gefühl für die Risikowahrnehmung beeinflussen", sagte Albert Saiz, Professor für Stadtwirtschaft und Immobilien am Massachusetts Institute of Technology. "Wenn sich New York und London erkälten, ist ihre Vorrangstellung so gross, dass sie Auswirkungen auf den Gesamtmarkt haben könnten."

Nicht nachhaltige Gewinne

Auf der Suche nach renditestarken Anlagen haben internationale Investoren Geld in die grössten und teuersten privaten Immobilienmärkte investiert, was die Preise in die Höhe getrieben hat. Regierungen zeigten sich besorgt, dass die Gewinne nicht nachhaltig seien, und reagierten mit Massnahmen, die darauf abzielten, die internationalen Geldströme einzudämmen.

Das britische Parlament wird später in diesem Monat Details zu einer Steuer auf ausländische Immobilienkäufe in London veröffentlichen. Dieser Plan folgt auf Massnahmen zur Erhöhung der Gebühren für Zweitwohnungen und Objekte im Besitz von Unternehmen. Die Regierung schaffte auch Steuervergünstigungen für mit Hypotheken gekaufte Mietwohnungen ab. Die Preise für Eigenheime in den teuersten Gegenden Londons liegen laut Daten von Savills Plc um 19 Prozent unter dem Höchststand von 2014, aber die Tendenz, Investorenkäufe zu beschränken, besteht immer noch.

Eine ähnliche Dynamik zeigt sich auf der ganzen Welt. Die Anzahl der Eigenheimverkäufe in Vancouver ist nach einer Reihe von neuen Steuern, strengeren Hypothekenvorschriften und steigenden Zinssätzen 2018 gegenüber dem Vorjahr um 32 Prozent gesunken. Die Durchschnittspreise in Auckland verzeichneten ihren ersten Jahresrückgang seit 2008, nachdem die neuseeländische Regierung ein Gesetz erlassen hatte, um ausländische Käufe zu beschränken, die ihrer Meinung nach teilweise für die eskalierenden Mietkosten verantwortlich waren. Die Hauspreise sind in Sydney um 11 Prozent von ihrem Höchststand 2017 gefallen nach staatlichen Beschränkungen für ausländische Käufe und strengeren Kreditbedingungen.

Regierungsmassnahmen

"Die Massnahmen der Regierungen zur Reduzierung ausländischer Käufe und/oder die angespannte Erschwinglichkeit für Kreditnehmer haben bereits dazu geführt, dass die Eigenheimpreise in Städten wie Sydney, Melbourne, Toronto, Vancouver und Stockholm zum Stillstand gekommen oder gesunken sind", sagte Fitch Ratings in einem Bericht vom 15. Januar über das globale Preiswachstum am privaten Immobilienmarkt.

In Hongkong trug eine drohende Leerstandssteuer, die die Anleger davon abhalten sollte, leere Apartments zu horten, dazu bei, die Preise um fast 9 Prozent gegenüber ihrem Höchststand im August nach unten zu treiben. Citigroup Inc. sagte, sie rechne damit, dass die Preise im März ihren Tiefpunkt erreichen werden - und es gibt zahlreiche Anzeichen, dass die Bauträger weiterhin besorgt sind. China Overseas Land & Investment Ltd. hat kürzlich aggressive Rabatte für seine neuen Wohnungen im Tai Po-Viertel in Hongkong verkündet, um die Konkurrenz angesichts des steigenden Angebots abzuwehren.

Politische Massnahmen, die darauf abzielen, die Preise im Zaum zu halten, sind nicht die einzigen Faktoren, die das Wachstum belasten. Lokale Dynamiken wie der geplante Austritt Grossbritanniens aus der Europäischen Union, die US-Steuergesetze vom letzten Jahr oder strengere Kapitalkontrollen in China sind nicht mehr lokal, sie schlagen Wellen auf der ganzen Welt.

In den USA seien Immobilienentwickler, die sich auf wohlhabende Käufer konzentrierten, vergleichsweise stark aus der Grossen Rezession gekommen, sagt Daryl Fairweather, Chefökonom bei Redfin Corp. Das Ergebnis war eine Flut von Millionen-Dollar-Eigentumswohnungen, die sich in den wichtigsten Märkten angesammelt hatten, während das knappe Angebot die Preise bei bescheideneren Häusern nach oben trieb. Jetzt geben die US-Märkte nach, da die Käufer angesichts der hohen Preise und steigenden Zinsen zurückschrecken, und volatile Aktienmärkte die Bedenken hinsichtlich der Bezahlbarkeit verstärken.

"Lange Zeit konnte man über grosse, wichtige Themen wie den Brexit oder die Änderung der Steuerpolitik in den USA sprechen - jedes von ihnen schien einen grossen Markt zu treffen, hatte aber nicht wirklich Übertragungseffekte", sagte Dan Conn, Chief Executive Officer von Christie’s International Real Estate. „Was in diesem Jahr geschah, ist, dass die Handelsstreitigkeiten dazu geführt haben, dass dies zunehmend ein globales Thema wird anstelle eines rein regionalen Themas. Die Leute reden über globale Auswirkungen. "

(Bloomberg)

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Worum es bei der

Worum es bei der Zersiedelungsinitiative geht

Am 10. Februar entscheidet das Schweizer Stimmvolk über ein Einfrieren der bebaubaren Fläche in der Schweiz. Was fordert die Initiative im Detail? cash beantwortet die wichtigsten Fragen. Und lanciert eine Leser-Umfrage.

https://www.cash.ch/news/politik/immobilien-worum-es-bei-der-zersiedelungsinitiative-geht-1263602

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