Immobilien

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iruch
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Vor- und Nachteile bei Libor- oder Festhypotheken

Vor- und Nachteile bei Libor- oder Festhypotheken

Bei der Wahl des geeigneten Hypothekenmodells sind die Zinserwartungen entscheidend. Doch hier beginnt die Schwierigkeit.

https://www.cash.ch/ratgeber/hypotheken/wohneigentum-vor-und-nachteile-bei-libor-oder-festhypotheken-1084199

Elias
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Das Ende des Eigenmietwerts

 

Der Beirat Zukunft Finanzplatz unter der Leitung des Berner Wirtschaftsprofessors Aymo Brunetti empfiehlt dem Bundesrat deshalb einen Systemwechsel bei der Eigenmietwertbesteuerung, insbesondere die Abschaffung des Schuldzinsabzugs. Die Wirtschaftskommission des Nationalrats könnte dazu Mitte August die Weichen stellen. (SonntagsZeitung)

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/das-ende-des-eigenmiet...

 

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he3
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Finanzielle Tragbarkeit von Immobilienfinanzierung

Was man über die Finanzierbarkeit von Wohneigentum wissen muss. Ein Artikel von cash.ch.

Gibt es dazu Erfahrungen von Forums-Lesern, z.B. mit Banken? 

https://www.cash.ch/ratgeber/hypotheken/finanzierung-von-wohneigentum-so...

Pascal.Zueger
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Die wichtigsten Fragen zur Eigenmietwert-Abschaffung

Die Besteuerung des Eigenmietwertes steht vor der Abschaffung. Für Immobilienbesitzer und Banken bringt ein Systemwechsel bedeutende Änderungen. cash beantwortet die wichtigsten Fragen zum Dossier.

Zum Artikel von cash.ch: https://www.cash.ch/news/politik/besteuerung-von-wohneigentum-die-wichti...

Zyndicate
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Ist die Zeit von

Ist die Zeit von Immobilienaktien vorbei?

Die Leerstände bei Wohnhäusern steigen, die Renditen geraten dementsprechend unter Druck. In diesem Umfeld müssen Käufer von Schweizer Immobilienaktien sehr selektiv vorgehen.

11.10.2017 00:05

Von Ivo Ruch

Kostenloses Wohnen für eine bestimmte Zeit oder ein Geschenk bei Vertragsabschluss: Es mehren sich die Beispiele von Hausbesitzern, die mit kreativen Ideen ihre Wohnungen anpreisen. Sie zeigen, dass bei Renditeliegenschaften eine neue Zeit angebrochen ist. Vielerorts nehmen die leerstehenden Wohnungen zu und es wird zusehends schwierig, diese vermieten zu können (cash berichtete).

Gründe dafür sind eine anhaltend rege Bautätigkeit in der Schweiz bei gleichzeitig sinkender Zuwanderung. Wenn dadurch die Leerstandsquoten steigen und die durchschnittlichen Mieten allmählich unter Druck kommen, stellt sich aus Aktionärssicht auch die Frage: Was geschieht mit börsenkotierten Immobiliengesellschaften?

Die Immobilienaktien haben schon seit geraumer Zeit Mühe. Der Aktienindex SXI Real Estate Shares TR, der zwölf Schweizer Immobilientitel vereint, hat in den letzten drei Monaten 1,6 Prozent an Wert verloren, seit Jahresbeginn bleibt noch ein Plus von 8 Prozent übrig. Zum Vergleich: Der Swiss Performance Index (SPI) hat in den letzten drei Monaten 3,5 Prozent zugelegt, seit Anfang Jahr 18 Prozent (siehe Tabelle am Artikelende).

Zinsen nahe Null

Aktienanalyst Ken Kagerer von der Zürcher Kantonalbank (ZKB) sieht neben den oben genannten Negativnachrichten noch einen weiteren Grund, warum Immobilienaktien derzeit unter Druck geraten: die Zinsen. Die Renditen zehnjähriger Bundesobligationen sind unlängst wieder in den positiven Bereich vorgestossen, wie der folgende Chart zeigt. Höhere Zinsen helfen Immobilienanlagen grundsätzlich nicht, weil dadurch die Finanzierungskosten steigen.

Zinsbuckel reiht sich an Zinsbuckel: zehnjährige Bundesobligationen im Verlauf der letzten zwölf Monate (Quelle: cash.ch)

Für Anleger bedeutet all das, bei der Aktienauswahl genauer hinzuschauen. Viele Immobilienfirmen bezahlen beispielsweise eine ordentliche Dividende, bei den meisten beträgt die Rendite zwischen 3,5 und 4 Prozent. Aktuelle Spitzenreiter sind Swiss Prime Site, Intershop und Investis mit Dividendenrenditen über 4 Prozent. Doch die Frage stellt sich natürlich, wie lange die Dividenden garantiert bleiben, wenn die Mieteinnahmen abnehmen.

Auch die Bewertung ist ein wichtiger Punkt. Bei indirekten Immobilienanlagen wird häufig auf den Unterschied zwischen Aktienkurs und "innerem Wert" der Aktie (Bewertung der Immobilien dividiert durch Anzahl Titel) fokussiert. Diese Prämie zum NAV (engl. Net Asset Value) lag Mitte Juni noch bei durchschnittlich 23 Prozent. Nun ist sie auf 14 Prozent gesunken, wie ZKB-Experte Kagerer sagt: "Das ist allerdings immer noch relativ hoch im Vergleich zum historischen Durchschnitt."

Auch der Bewertungsmassstab Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) zeigt noch keine Entspannung an. Die Aktien von Plazza, Zug Estates, Warteck Invest und Investis weisen immer noch KGV von über 30 auf. Bei kleineren  Unternehmen muss zudem beachtet werden, dass diese sich häufig auf eine Region fokussieren. Bei Investis ist es die Genferseeregion, bei Zug Estates ist es Zug und Rotkreuz. Dementsprechend grösser ist das Klumpenrisiko.

Kaum Aktienempfehlungen

Die Favoriten der ZKB sind derzeit Swiss Prime Site (SPS) und PSP Swiss Property. Analyst Kagerer schätzt bei beiden Titeln die Dividende. Darüber hinaus gilt SPS als verhältnismässig breit diversifiziert, zum Beispiel durch den Betrieb der Wohn- und Pflegezentren Tertianum. PSP wiederum hat noch Potenzial beim Abbau der Leerstände und bei Akquisitionen.

Daneben findet sich praktisch kein Titel, der von Analysten befürwortet wird. Auch Markus Kramer von Research Partners, der auf kleine und mittelgrosse Unternehmen spezialisiert ist, sagt auf Anfrage: "Die Immobilienaktien werden derzeit rund 25 Prozent über dem Buchwert gehandelt, die Bewertungen sind historisch gesehen also hoch. So empfehlen wir derzeit nur Peach Property Group zum Kauf." Peach Property ist insofern ein Spezialfall, als der Grossteil der Portfolios in Deutschland steht und die Aktie nicht Teil des erwähnten Immobilien-Index ist.

Kramer erwartet in den kommenden Monaten weitere Korrekturen oder bestenfalls einen seitwärts tendierenden Markt bei Immobilienaktien. Dazu passt: Trotz der aktuellen Schwächephase notieren viele Schweizer Immo-Aktien immer noch nahe ihrem Allzeithoch.

Mit einem Einbruch rechnet man bei der ZKB jedoch nicht. Denn die Zinsen dürften noch lange auf tiefem Niveau bleiben. Ken Kagerer hält gar eine Nachfragebelebung für möglich: "Ein erstarkender Euro könnte dazu führen, dass europäische Käufer wieder vermehrt in die Schweiz kommen."

Schweizer Immobilienaktien 2017

Aktie Performance 2017 Perf. 3 Monate
BFW Liegenschaften +14,1 -2,2
Allreal +12,8 -4,3
Hiag +11,6 -2
Zug Estates +8,8 -3,3
Swiss Fin. Prop. +6,5 -1,3
Warteck +6,1 -0,5
Plazza +4,2 +1,6
SPS +4 -1,9
Mobimo +1,6 -7
PSP +1,1 -0,9
Investis +0,5 -1,2
Intershop -4,1 +0,4
SXI Real Estates Shares TR +7,9 -1,6
SPI +18,1 +3,5

Quelle: cash.ch (Stand 10.10.17)

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iruch
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Studie: Preise für Wohneigentum werden wieder steigen

Studie: Preise für Wohneigentum werden wieder steigen

Nach jahrelangem Preisanstieg wurde Wohneigentum in der Schweiz im letzten Jahr billiger. Doch das war wohl keine Trendumkehr. Denn es zeigt sich bereits wieder eine Aufwärtsdynamik, die sich 2018 wohl fortsetzen wird.

https://www.cash.ch/news/top-news/immobilienmarkt-schweiz-studie-preise-fuer-wohneigentum-werden-wieder-steigen-1113034

Pascal.Zueger
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«Es ist ein heisses Spiel mit den Mehrfamilienhäusern»

Schweizer Immobilien sind bei Investoren nach wie vor sehr beliebt. Experte Donato Scognamiglio sieht bei der Suche nach Rendite aber zusehends Risiken auftauchen, wie er im cash-Talk sagt.

https://www.cash.ch/news/politik/donato-scognamiglio-es-ist-ein-heisses-...

 

Elias
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Leere Wohnungen: Mit diesen Zückerchen werden Mieter angelockt

Mit Geschenken an Mieter versuchen Immobilienbesitzer die Leerstandsquote bei Wohnungen zu bekämpfen. Die Vermieter werden die Mietzinsen wohl dennoch senken müssen. Denn «die Party am Immobilienmarkt ist vorbei».

"Im Januar einziehen, ab April 2018 bezahlen": Mit diesem Zückerchen werden auf dem Immobilienportal ImmoScout24 verschiedene 2,5- bis 4,5-Zimmer-Wohnungen eines Neubaus in Rottenschwil AG zur Miete angeboten. Wer sich stattdessen lieber in Oberurnen GL niederlassen möchte, bekommt bei einer ausgeschriebenen 3,5-Zimmer-Wohnung eine Umzugspauschale in der Höhe von bis zu 2500 Franken geschenkt.

Auf solche Spezialangebote stossen Wohnungssuchende in letzter Zeit auffallend häufig. Meist betrifft es ausgeschriebene Mietobjekte aus Randregionen der Schweiz. "Bei den aktuell hohen Leerständen in der Schweiz ist das nicht erstaunlich", sagt Ansgar Gmür, Direktor vom Hauseigentümerverband (HEV), auf cash-Anfrage.

Vermieter locken mit Spezialangeboten

Er spricht damit ein wachsendes Problem der Vermieter an: die leeren Wohungen in der Schweiz, Tendenz steigend. Über 53'000 Mietwohnungen stehen in der Schweiz gemäss einer Analyse der Credit Suisse leer. Letztmals war diese Zahl 1998 so hoch. In jeder vierten Gemeinde der Schweiz stehen mehr als 5 Prozent der Mietwohungen leer. Der nationale Schnitt beträgt 2 Prozent. Allein in diesem Jahr stieg der Leerbestand im Mietbereich um satte 17 Prozent.

Um Mieter anzulocken, werden Köder ausgelegt. Nebst den eingangs erwähnten geschenkten Monatsmieten und der Übernahme von Umzugskosten kommen auch Möbelgutscheine, günstigere Mieten in den ersten zwei Jahren, Gratis-iPads oder Bargeld zum Zug. Selbst die Massnahme des Versicherers Axa, der die Praxis der Mietkaution (bis das dreifache einer Monatsmiete muss auf einem Sperrkonto deponiert werden) abschaffen will, kann in diesem Kontext gesehen werden.

"Wer etwas anzubieten hat, das sich nicht verkauft, greift zum Instrument 'Aktion'", erklärt Gmür die immer häufiger auftauchenden Geschenke für Mieter. Sofern diese tatsächlich helfen, die Wohnung zu vermieten, seien solche Angebote eine gute Sache. 

Das sieht Michael Töngi, Generalsekretär des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands (SMV) anders: "Besser als solche Geschenke wäre ein generell tieferer Mietpreis". Denn klar ist: Solche einmaligen Zückerchen für Mieter sind für die Vermieter mittel- und langfristig weniger schmerzhaft als permanent tiefere Mieteinahmen. Die Geschenke können daher als letzter Versuch der Vermieter gewertet werden, tiefere Mietzinseinnahmen zu vermeiden.

Mietpreise unter Druck

Aufgrund der aktuellen Lage am Immobilienmarkt dürfte eine Mietzinsanpassung nach unten für viele Immobilienbesitzer jedoch früher oder später unumgänglich sein: "Die Party am Immobilienmarkt ist vorbei, und trotzdem wir noch immer viel gebaut", sieht Gmür vom HEV die aktuelle Entwicklung skeptisch. 

Der Bauboom hat viel mit dem Anlagenotstand der Investoren zu tun, die aufgrund der tiefen Zinsen ihr Geld in Immobilien investieren, auch wenn diese nicht einmal gut rentieren. Seit der Einführung der Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank im Januar 2015 haben laut dem Beratungsunternehmen Wüest Partner die Preise für Mehrfamilienhäuser in der Schweiz um satte 15 Prozent zugelegt. Die Preise der Einfamilienhäuser sind im gleichen Zeitraum dagegen durchschnittlich nur um 2,4 Prozent gestiegen.

Ein Rückgang der Bautätigkeiten ist noch immer nicht in Sicht: Gemäss dem Immobilienmonitoring der CS vom 3. Quartal ist die Zahl der jährlichen Baugesuche für Mietwohnungen seit 2002 von knapp 7000 auf inzwischen 31'000 angestiegen. Die Leerstände dürften mit grosser Wahrscheinlichkeit auch 2018 steigen, heisst es dort. Besonders ausserhalb der Zentren würden die Mieter an Marktmacht gewinnen.

Wohnungssuchende, die nicht in Städten nach einer neuen Bleibe Ausschau halten, dürfen sich daher wohl auch im nächsten Jahr auf zum Teil ausgefallene Geschenke bei Mietvertragsabschluss freuen - oder früher oder später sogar auf tiefere Monatsmieten.

 

https://www.cash.ch/news/top-news/immobilienmarkt-schweiz-leere-wohnunge...

 

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alpenland
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was zum Eigenmietwert :-)

kostet dich im Kanton Bern gleich das doppelte ! Sad

allen ein gutes und glückliches 2018

https://www.facebook.com/photo.php?fbid=10211108248249815&set=gm.1572357082843985&type=3&ifg=1

 

iruch
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Werden die tieferen Mieten zum Problem für Pensionskassen?

Immobilien Schweiz: Werden die tieferen Mieten zum Problem für Pensionskassen?

In der Schweiz kommen die Mieten immer stärker unter Druck. Für Pensionskassen bedeutet das tiefere Renditen. Und für die Versicherten könnte das zum Problem werden.

https://www.cash.ch/news/top-news/immobilien-schweiz-werden-die-tieferen-mieten-zum-problem-fuer-pensionskassen-1137919

Zyndicate
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Den richtigen Helfer für den

Den richtigen Helfer für den Immobilienverkauf finden

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ziehen viele Hausbesitzer einen Makler bei. So treffen Sie die passende Wahl.

22.05.2018 23:05

Von Daniel Hügli

Beim Verkaufsprozess einer Immobilie können Hausbesitzer mit etwas Talent und Motivation sehr viel selber machen. Attraktive Fotos schiessen, einen informativen Text verfassen und das entsprechende Verkaufsinserat auf Immobilienportalen hochladen, ist keine Hexerei. Auch eine Preisschätzung lässt sich ohne grössere Mühe in Eigenorganisation durchführen. Etwa gratis im Internet oder durch Experten für rund tausend Franken. Komplizierter wird es allerdings, wenn es um das Vertragstechnische geht.

Daher - und vor allem auch aus Zeitgründen - greifen viele verkaufswillige Hausbesitzer auf die Hilfe eines Immobilienmaklers zurück. Er hat Erfahrung bei der Schätzung einer Immobilie, kann schnell die nötigen Dokumente beschaffen und er hat Erfahrung im Verkauf und in Verhandlungen.

Ein Makler hat natürlich seinen Preis. Der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft, Sektion beider Basel, sieht zum Beispiel für den Verkauf eines Einfamilienhauses ein Honorar von 3 Prozent vor. Bei einem Verkaufspreis von 1 Million Franken macht dies immerhin 30'000 Franken aus. Nicht wenige Makler senken diese Gebühr jedoch auf 2,5 Prozent oder noch tiefer.

Genauer hinschauen bei diesen Punkten

Das Makler-Angebot in der Schweiz ist recht unübersichtlich, weil sich viele Einzelmasken im Markt tummeln. Eine erste Anlaufstelle für die Maklerwahl ist die Website der Organisation Schweizerische Maklerkammer. Eine gewisse Skepsis ist bei der Maklersuche angebracht, wenn folgendes beobachtet wird:

  • Makler-Provision beträgt 4 Prozent oder mehr
  • Makler hat keinen Geschäftssitz und/oder Website
  • Auf der Website (falls vorhanden) finden sich nur wenige oder veraltete Immobilien. Fotos des Verkaufsobjektes haben schlechte Qualität und zeigen zu viel Privates (z.B. Familienfotos)
  • Makler hat "Spezialberatungen" für ältere Leute und hebt dies besonders hervor
  • Makler veranschlagt den Verkehrswert und Verkaufspreis viel zu hoch

Der Makler sollte eine adäquate Ausbildung haben und - natürlich - einen guten Ruf und Leumund. Eruieren lässt sich dies im persönlichen Umfeld oder bei Banken. Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes und ein Kontaktnetz sind unabdingbar. Ganz wichtig ist der persönliche Eindruck: Makler sollte man bei sich zu Hause vorbeikommen lassen und sich dabei das Vorgehen bezüglich des Marketing erklären lassen wie auch die Provisionen.

Anschliessend lässt man sich vom Makler eine schriftliche Offerte unterbreiten, worin der Verkaufspreis der Liegenschaft festgehalten wird abzüglich einer sauberen Auflistung der zu erwartenden Nebenkosten (Handänderungssteuer, Provision, Notarkosten). Kann man dabei mehrgleisig fahren? Natürlich. Einige Immobilienverkäufer holen drei oder mehr Offerten ein, weil dies in den allermeisten Fällen kostenlos ist. Der Verhandlungsspielraum für den Auftraggeber erhöht sich dann bei der Provision.

Den Verkaufsauftrag schriftlich formulieren

Ist der Entscheid für einen bestimmten Makler gefallen, wird dieser eine Verkaufsdokumentation erstellen. Gesetzlich zwar nicht vorgeschrieben, aber dringend ratsam ist in einem weiteren Schritt eine schriftliche Version des Verkaufsauftrages. Damit werden Missverständnisse vermieden. So wird der Makler die Ausschliesslichkeit des Preises und des Verkaufsauftrages festhalten und auch einen Zusatzaufwand erwähnen, falls der Auftrag durch anderweitigen Verkauf oder durch Rückzug hinfällig wird. Im Verkaufsauftrag sollten überdies folgende Punkte festgehalten werden:

  • Beschreibung der Liegenschaft, vereinbarter Verkaufspreis sowie Leistungsumfang des Maklers
  • Höhe der Provision und Details dazu. Hier halten Makler zum Beispiel oft fest, dass Provisionen auch dann geschuldet werden, wenn ein abschlusswilliger Interessent gefunden wurde, auf Verkäuferseite aber ein eigener Interessent bevorzugt wird
  • Dauer des Auftrages (je nach Marktlage etwa ein halbes Jahr) und Kündigungsmöglichkeiten
  • Spesen, die nicht in der Provision enthalten sind (etwa Inseratekosten)

Lässt sich die Immobilie nicht auf Anhieb verkaufen und besteht zeitlich kein Veräusserungsdruck, ist Geduld gefragt. Das heisst, der Preis sollte nicht voreilig gesenkt werden. Der Makler hat im Gegensatz zum Eigentümer keine emotionale Bindung zur Immobilie und verhandelt in der Regel härter als der Besitzer. 

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Zyndicate
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«Es gibt keine Spekulation im

«Es gibt keine Spekulation im Schweizer Immobilienmarkt»

Laut Martin Waeber, Direktor von Immoscout24, sind die Warnungen der Nationalbank wegen des Immobilienmarktes zwar etwas laut, aber berechtigt. Crash-Gefahr am Häusermarkt sieht er nicht, wie er im cash-Talk sagt.

https://www.cash.ch/news/top-news/wohneigentum-und-mieten-es-gibt-keine-spekulation-im-schweizer-immobilienmarkt-1187491

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Was taugen Apps zur Bewertung

Was taugen Apps zur Bewertung von Immobilien?

Immer mehr Banken bieten kostenlose Apps an, mit denen der Wert von Einfamilienhäusern und Wohnungen ermittelt werden kann. cash zeigt, ob die digitalen Helfer beim Kauf und Verkauf von Immobilien tatsächlich helfen.

17.07.2018 23:00

Von Pascal Züger

Mit bloss einem Foto mit dem Smartphone den Wert eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung ermitteln. Das bieten seit Ende 2017 die Basler Kantonalbank (BKB) mit der App "Homescan" und ihre Tochterbank Cler mit "Quanto" an. Vergangenen Monat sind nun auch die Postfinance mit "Homecheck" und Clientis mit "Immosnap" nachgezogen.

Wer die Apps brauchen will, muss zuerst relativ viele eigene Daten hergeben: Zunächst erfolgt die Registrierung mittels Name, E-Mail und Telefonnummer. Nach Eingabe des erhaltenen SMS-Bestätigungscodes können dann Wohnobjekte fotografiert und deren Wert ermittelt werden. In einem Selbstversuch schätzt die Quanto-App der Bank Cler eine 4-Zimmer-Wohnung mit 105 Quadratmeter und Baujahr 2010 in Zürich Altstetten auf 1,136 bis 1,537 Millionen Franken.

Die Auswahl der Apps erscheint auf den ersten Blick vielfältig. Doch beim Testen wird deutlich, dass das Prinzip dahinter und die Abläufe praktisch identisch sind. Das ist kein Zufall: Entwicklerin, Eigentümerin und Betreiberin all dieser Apps ist die Zürcher Immobilienbewertungsfirma Iazi.

Entscheidend für die Wertbestimmung sind nicht die Bilder selbst, sondern die dabei übermittelten GPS-Daten. Die GPS-Daten geben die Lage des Wohnobjektes preis, die grosse Datenbank von Iazi kann dann den üblichen Transaktionspreis für diesen Standort ermitteln. Die Bilderkennungstechnologie analysiert lediglich, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt. Gewisse Parameter wie Nettowohnfläche, Anzahl Zimmer und Baujahr können bzw. müssen in der App danach auch noch manuell angepasst werden. Auch der Standort ist veränderbar. Die Fotos selber spielen bei der Wertermittlung eine untergeordnete Rolle.

Screenshot Quanto-App von Bank Cler

Der Nutzer erhält innert kürzester Zeit eine konkrete Schätzung für den Immobilienwert. Doch was taugt die Wertangabe? "Apps zur Immobilienbewertung beurteile ich vorsichtig", sagt Dominique Ackermann, unabhängiger Immobilienberater bei Hypoconsultplus, auf cash-Anfrage. Und wird dann noch etwas deutlicher: "Da die Bewertungen auf wenigen Kriterien basieren und wichtige Parameter fehlen, können sie zu fragwürden Ergebnissen führen. Für eine seriöse Einschätzung dienen die Apps deshalb nicht."

Tatsächlich werden zur Berechnung nur vier Parameter herbeigezogen. So bleiben etwa die Sicht oder andere spezielle Eigenheiten des Objekts unberücksichtigt.

App dient lediglich als Anhaltspunkt

"Die App beabsichtigt nicht eine vollumfängliche Immobilienschätzung", so Roman Ballmer, Leiter Hedonic Products bei Iazi und verantwortlich für die Entwicklung der App. Ziel sei es, in der Suchphase in wenigen Schritten eine erste Indikation für den Preis an diesem Standort zu erhalten und zu erfahren, ob eine Bankfinanzierung möglich sei.

Gemäss Iazi-Angaben trifft die App statistisch gesehen im Mittel jedoch genau den Verkaufspreis, da effektive Marktdaten für die Berechnung herangezogen werden. In Einzelfällen kann es aber zu grösseren Abweichungen zum eigentlichen Verkehrswert kommen. Generell gilt: Je spezieller das Objekt, desto grösser die erwarteten Abweichungen zum effektiven Wert.

Die Apps sind also kein magisches Tool, welches per Knopfdruck den wahren Immobilienpreis ermittelt. Es handelt  sich dabei auch um ein Instrument der Banken zur Kundengewinnung - und zur Andeutung  einer fortschrittlichen Digitalstrategie, wie Immobilienberater Ackermann vermutet. Bei den Nutzungsbedingungen von "Quanto" der Bank Cler muss sich der App-Nutzer immerhin bereit erklären, dass die Bank mit ihm "telefonisch oder anderweitig Kontakt aufnehmen" kann.

Wer damit leben kann, dass mit der Registrierung persönliche Daten für Werbezwecke und Nutzeranalysen zur Verfügung gestellt werden, kann mit den benutzerfreundlichen Apps spielerisch und unkompliziert Anhaltspunkte für Liegenschaftspreise ermitteln. Kostenpflichtige Schätzungen beim Kauf oder Verkauf werden dadurch nicht obsolet. Die Kosten dafür bewegen sich bei 300 Franken für Online-Schätzungen und 1000 Franken oder mehr für einen Immobilienschätzer, der vor Ort vorbeikommt.

Redaktionelle Mitarbeit von Ivo Ruch

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Welches und wie viel

Welches und wie viel Eigenkapital beim Hauskauf sinnvoll ist

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, braucht viel Geld - ohne Eigenkapital gibt es auch die günstigste Hypothek nicht. Beim Einsatz von Eigenmitteln gibt es aber einige Punkte zu beachten.

29.07.2018 22:40

Von Marc Forster

Flickr, Lizenz CC BY-NC 2.0

Für die Finanzierung eines eigenen Zuhauses spielen viele Faktoren eine Rolle: persönliche Situation, Einkommen, finanzielle Planung wie auch Zivilstand und Familie. Dazu kommen Unwägbarkeiten wie etwa eine Scheidung, Arbeitslosigkeit oder sich ändernde Lebenspläne. Und natürlich die Lage der Wunschimmobilie.

Im Grossraum Zürich ein geräumiges, einigermassen modernes Einfamilienhaus für 1,2 Millionen Franken zu finden, ist schon fast Glück. Wer für eine Eigentumswohnung eine Million Franken hinblättern muss, ist ebenfalls gut bedient. Aber wie auch immer die Preise sind, für eine Hypothek muss mindestens 20 Prozent des Eigenheimwerts durch Eigenkapital gedeckt sein. 240'000 beziehungweise 200'000 Franken müssen bei den genannten Beispielen bereitgestellt sein, bevor irgendeine Bank, Pensionskasse oder ein sonstiger Hypothekenfinanzierer den Kredit spricht.

Wohnträume und Lebenswege sind von Fall zu Fall verschieden. Aber mit einer Reihe von Fragen müssen sich alle befassen, die eine Hypothek aufnehmen und dafür Eigenmittel benötigen. Die Übersicht:

Warum sind oft zwei Hypotheken nötig?

Mit der so genannten ersten Hypothek kann in der Regel maximal 65 bis 70 Prozent eines Eigenheims belehnt werden. Wer also nur 20 Prozent Eigenkapital mitbringt, muss die restlichen 10 bis 15 Prozent des Hauskredits über eine zweite Hypothek laufen lassen, die normalerweise mit einem etwas höheren Zins belegt ist als die erste Hypothek. Üblicherweise wird zwischen Hauskäufern und Bank vereinbart, dass die zweite Hypothek im Lauf ganz amortisiert wird.

Ist mehr als 20 Prozent Eigenkapital sinnvoll?

"Grundsätzlich lässt sich sagen: Je mehr Eigenmittel mitgebracht werden, desto besser", lautet der Rat von Cornelia Nestic, Projektleiterin beim Beratungsunternehmen Hypothekenzentrum. Eigenmittel reduzieren den Belehnungsgrad beim Wohneigentum und verbessern die Bonität der Hypothekarkunden sowie die Tragbarkeit einer Hypothek.

Aber auch wer mehr als die 20 Prozent Eigenmittelerfordernis aufbringen kann, wird sich unter Umständen überlegen, zunächst nur das Minimum einzusetzen. Denn: "Wenn man Geld anders und mit mehr Rendite anlegen kann als man Hypothekarzinsen bezahlt, machen zusätzliche Eigenmittel im Sinne der individuellen Finanzplanung nicht immer Sinn", sagt Nestic.

Derzeit sind die Hypothekarzinsen nach wie vor historisch tief, ausserdem besteht mit einer Hypothek ein steuerlicher Vorteil: "Wer jung ist und über ein gutes Einkommen verfügt, sollte zunächst nicht mehr als 20 Prozent Eigenkapital einbringen", sagt auch Kay Foerschle, Marketingleiter beim Hypothekenvermittler Moneypark.

Wie soll sich das Eigenkapital zusammensetzen?

"Idealerweise stammt das Eigenkapital aus dem flüssigen Vermögen, spricht vom eigenen Bankkonto", sagt Cornelia Nestic. Für flüssige Mittel werden auch gerne Erbvorbezüge oder Darlehen aus dem Familien- oder Freundeskreis verwendet. "Dann wiederum können Wertschriften verkauft und als Eigenmittel eingesetzt werden – dort allerdings ist man natürlich vom Kurs abhängig." Andere wiederum verkaufen Wertgegenstände oder ähnliches.

Die Hälfte des Eigenkapitals sollte aus solchen Quellen stammen. Das macht 10 Prozent "hartes" Eigenkapital auf den Wert der Liegenschaft. Die weiteren 10 Prozent für das Eigenkapitalerfordernis kann über Vorsorgegelder finanziert werden.

Ist der Bezug von Pensionskassengeld heikel?

Die Rente sinkt, wenn man der zweiten Säule Geld entnimmt. Der Bezug von Pensionskassengeld für Wohneigentum ist aber nicht bei allen Pensionskassen gleich geregelt. Zum Teil sind auch Pensionskassenleistungen für Tod und Invalidität betroffen. Dann ist eine Zusatzversicherung nötig. Eine Verpfändung von Pensionskassengeld als Alternative zum Bezug hat den Vorteil, dass der Versicherungsschutz erhalten bleibt.

Auch wenn Geld aus der zweiten Säule gerne für den Hauskauf verwendet wird, ist dies aus Sicht der Berater nicht unbedingt die erste Wahl:  "Den Bezug von Pensionskassenvermögen sehen wir als letzten Weg, speziell dann, wenn die Hypothekarkunden schon im höheren Alter sind", sagt Cornelia Nestic vom Hypothekenzentrum.

Pensionskassengeld darf in der Regel maximal 10 Prozent beziehungsweise die Hälfte des Mindesteigenkapitals ausmachen. Ab dem 50. Lebensjahr ist der Bezug eingeschränkt.

Warum wird die dritte Säule gern als Eigenkapital empfohlen?

Säule-3a-Gelder sind normalerweise bis wenige Jahre vor der Pensionierung gesperrt. Eine der wenigen Ausnahmen für einen vorzeitigen Bezug ist der Kauf eines eigenen Daches über dem Kopf. Die dritte Säule kann als Eigenkapital, aber auch für die Rückzahlung des Hauskredits genutzt werden. Bei der Amortisation eines Teils der Hypothek geschieht ja nichts anderes, als dass der Eigenkapitalanteil am Eigenheim erhöht wird.

"Hinsichtlich der Rückzahlung der zweiten Hypothek empfiehlt sich die indirekte Amortisation durch die Einzahlung in die Säule 3a, und je nach Sachlage auch 3b", sagt Kay Foerschle. Der Maximalbeitrag für die Säule 3a ist derzeit 6768 Franken im Jahr. Ein wichtiger Anreiz bei dieser Finanzierung: "Auf diese Weise kann auch gleich noch der steuerliche Vorteil des Säule-3a-Sparens genutzt werden", sagt Foerschle.

Sind Überlegungen beim Eigenkapital altersabhängig?

Im Pensionsalter sollte nicht mehr das Maximum von 80 Prozent Hypothekenanteil bestehen, so der Rat von Moneypark. Empfohlen werden für dieses Alter höchstens 65 Prozent. Um die Hypothek zu amortisieren, sollte Jahr für Jahr 1 Prozent des Eigenheimwerts zurückbezahlt werden. Auf das Pensionsalter hin sei es zudem ratsam, auch einen Teil der ersten Hypothek zurückzuzahlen.

Ein Abbau der Belehnung auf 60 Prozent oder gar darunter erhöht auf der einen Seite die finanzielle Flexibilität. Denn für eine Hypothek müssen das eigene Vermögen und die eigenen Einkünfte ausreichen, um den kalkulatorischen Zins der Banken zu erfüllen. Auch wenn der Zins für eine 10-Jahres-Hypothek derzeit 1,25 Prozent tief sein kann, müssen die Schuldner einen theoretischen Zins von etwa 4,5 bis 6 Prozent aushalten können. Für Menschen im Rentenalter kann dies zum Problem werden, weil sie mit der Pension schnell einmal mindestens 20 Prozent weniger Einkommen haben.

Doch es sollte auf der anderen Seite darauf geachtet werden, durch eine Amortisation nicht zu viel Vermögen zu verlieren. Ein Eigenheim kann immer wieder neue Kosten verursachen, die allenfalls eine Aufstockung der Hypothek nötig machen. Kay Foerschle sagt: "Für Rentner kann es schwierig sein, die Hypothek später wieder zu erhöhen. Entscheidend ist die Einkommenssituation nach der Pensionierung."

Braucht man trotz Eigenkapital Reserven?

Der Tragbarkeitszins der Banken berücksichtigt Unterhalts- und Nebenkosten. Zusatzkosten bei Häusern sind neben Versicherungsprämien alle möglichen Gebühren, Renovationen, Reparaturen und der Unterhalt eines Gartens. Bei Stockwerkeigentum tragen die Eigentümer einer Immobilie gemeinsam die Unterhaltskosten.

Neben dem Eigenkapital und der Amortisation muss man als Haus- oder Wohnungseigentümer also an weitere verfügbare Mittel denken. Die Faustregel ist, dass 1 Prozent des Liegenschaftswerts jährlich für Unterhaltskosten auf die Seite gelegt werden muss: Kostet ein Haus also eine Million Franken, müssen Jahr für Jahr 10'000 Franken verfügbar sein. Die Faustregel besagt wiederum, dass davon etwa zwei Drittel für den Unterhalt und ein Drittel für Nebenkosten vorgesehen sein sollen.

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