Immobilien

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Patrick Bateman
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jetzt wohnung kaufen..

hallo zusammen

 

Ich überlege mir die 2.5 Zi Wohnung (64m2) in der ich jetzt zur Miete bin, zu kaufen. Was denkt Ihr, gute Idee?

Ich denke die Nachfrage nach kleinen (Single) Wohnungen wird bestehen bleiben. Das Geld ist sicher besser Investiert als auf dem Sparbuch, eine Wohnung ist auch etwas handfestes wenn das Papergeld kein Wert mehr hat.

 

Hat jemand von euch Erfahrung mit Swissquote Hypotheken? Die bieten im Moment eine 10-Jahres Festhypo für 1.58% an! Unschlagbar denke ich

 

 

Gruss Peter Bateman

Elias
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Es kommt auf die Lage an. Es gibt Regionen (z.B. Grenchen) wo die Immobilien immer noch erschwinglich sind.

 

Betreffend dem wertlosen Papiergeld: noch nie in der Geschichte der Schweiz bestand die Gefahr, dass der Franken keinen Wert mehr hatte. Weder während des 1. Weltkrieges, noch während der Hyperinflation in Deutschland in den 20ern, noch während des 2. Weltkrieges.

Viel wahrscheinlicher ist, dass z.B. PK's mit den Geldern falsch umgehen und dadurch Verluste entstehen

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Benjamin Franklin

T15
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Die Liste is ja lustig...

Hongkong gehört doch zu China.... dann wäre die Schweiz schon bei Platz 3. 

und wenn man sieht das nur österreich mit 3% mehr vorne is... tja dann is jetzt 5 vor 12...

Preisanstiege ausgewählter Länder seit 2007


1. Österreich (23,1%)
2. Singapur (21,1%)
3. Schweiz (20,9%)
4. China (17,8%)
5. Kanada (17,8%)
6. Belgien (13,2%
7. Australien (9,8%)
8. Südafrika (7,8%)
9. Deutschland (7.0%)
Quelle: The Economist

Elias
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Dem Bauboom geht langsam die Luft aus

Die gesunde Konsumlaune und der Bau haben bisher die Schweizer Konjunktur gestützt. Jetzt mehren sich die Anzeichen, dass die Bautätigkeit abnimmt.

 

Die lahmende Weltkonjunktur wirkt sich mehr und mehr auf die Schweiz aus. Nachdem sich die Lage auch über den Sommer nicht gebessert hat, erwarten die Konjunkturforscher der ETH Zürich für das laufende und das nächste Jahr ein langsameres Wachstum der Wirtschaft.

Das Bruttoinlandprodukt (BIP) im laufenden Jahr wächst demnach statt wie im Juni von der Konjunkturstelle KOF vorausgesagt um 1,2 Prozent nur noch um 0,9 Prozent. Im nächsten Jahr vermöge das BIP nicht um 1,7 Prozent zuzulegen, sondern nur noch um 1,3 Prozent, teilten die Ökonomen am Freitag mit.

Weniger Baugesuche

Gestützt haben die Schweizer Konjunktur bisher die gesunde Konsumlaune der Bevölkerung und der Bau. Seit fast zehn Jahren profitiere die Bauwirtschaft nun von der Nachfrage nach neuen Wohnungen.

Im neuen Jahr dürfte die Entwicklung allerdings stärker auf den Konsum angewiesen sein, denn laut der KOF mehren sich die Anzeichen, dass dem Bauboom langsam etwas die Luft ausgeht. Die Zahl der Baugesuche und der Bewilligungen geht zurück.

Hartnäckige Konjunkturschwäche

Die nun unbeschränkten Anleihenkäufe der Europäischen Zentralbank und der Entscheid des deutschen Verfassungsgerichts, dass der Rettungsschirm ESM zulässig sei, hätten gewisse Unsicherheiten in den Euroländern reduziert. Dennoch wurstle sich die Währungsgemeinschaft weiter durch, heisst es. Auch in den USA erlahme die Wirtschaft weiter.

Die Konjunkturschwäche, die 2011 eingesetzt habe, erweise sich als hartnäckiger als bisher angenommen. Der Schweizer Export sei im ersten Halbjahr 2012 zurückgegangen. Trotz Erholungstendenzen bleibt gemäss der «KOF-Herbstprognose» die Exportwirtschaft auch 2013 unter Druck, die KOF geht von einer nur leichten Erholung aus.

Angesichts der Frankenstärke ist in den Unternehmen gespart und die Produktion auf noch mehr Effizienz getrimmt worden. Dazu müssen die Exporteure, um wettbewerbsfähig zu bleiben, die Preise anpassen. Die KOF-Forscher sprechen aber von Hinweisen, dass die Schmerzgrenze bei den Preiszugeständnissen langsam erreicht sei.

Drei Prozent Arbeitslose

Wenig positive Bewegung erwartet das Institut bei der Beschäftigung, doch dürfte 2013 die Arbeitslosigkeit auf 3 Prozent nur geringfügig steigen. Von einer galoppierenden Inflation sei die Schweiz ebenfalls weit entfernt: Während 2012 die Preise um 0,6 Prozent sinken dürften, steigen sie im kommenden Jahr laut Voraussage um 0,5 Prozent an.

Aufwärts geht es im übernächsten Jahr. In einer Prognose für 2014 sprechen die ETH-Wissenschaftler wieder von 2 Prozent Wachstum. Die KOF wagt erstmals einen Blick über eine so lange Periode. http://www.20min.ch/finance/news/story/Dem-Bauboom-geht-langsam-die-Luft...

 

Lasst mich einfach noch vorher verkaufen  .... Das Wachstum 2014 ist mir noch zu weit weg.

 

 

 

 

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weico
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Zuwanderung: 9,4-Millionen-Schweiz bereits in 18 Jahren


Neue Berechnungen von Wüest & Partner legen nahe, dass die Bevölkerung in der Schweiz bis zum Jahr 2030 deutlich stärker wachsen wird als bisher angenommen. Das berichtet die SonntagsZeitung. Gemäss dem wahrscheinlichsten, sogenannten mittleren Szenario der renommierten Immobilienberatungsfirma werden Ende 2030 in der Schweiz 9,4 Millionen Menschen leben. Das sind 660 000 Menschen mehr, als das Bundesamt für Statistik (BFS) derzeit in seinem mittleren Szenario ausweist. Die Differenz resultiert aus der unterschiedlichen Einschätzung der Zuwanderung, wie Patrick Schnorf, Leiter Research bei Wüest & Partner, gegenüber der SonntagsZeitung erklärt. Das BFS rechnet mit einer summierten Einwanderung von jährlich 30 000 Personen, Wüest & Partner hingegen mit 60 000 Personen. Seit 2008 habe die Zuwanderung zwischen 70 000 und 100 000 Personen pro Jahr betragen, sagt Schnorf. «Gemäss unseren Berechnungen ist es plausibel, auch längerfristig von einem ähnlichen Niveau auszugehen.»

http://www.sonntagszeitung.ch/news/

 

 

Mal schauen ob Wüest&Partner oder BFS am Schluss die Nase vorne haben.Die Differenz (660 000) ist ja nicht ganz unerheblich. Der Trend bei Beiden ist jedenfalls der gleiche......eine KLARE ZUNAHME.

HERRLICHE ZEITEN für VERMIETER.. Drinks

 

weico

Elias
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weico hat am 21.10.2012 - 17:05 folgendes geschrieben:

Zuwanderung: 9,4-Millionen-Schweiz bereits in 18 Jahren

 

Mal schauen ob Wüest&Partner oder BFS am Schluss die Nase vorne haben.Die Differenz (660 000) ist ja nicht ganz unerheblich. Der Trend bei Beiden ist jedenfalls der gleiche......eine KLARE ZUNAHME.

 

HERRLICHE ZEITEN für VERMIETER.. 

Es ist eines der Szenarien.

Der Zuwachs entsteht ja auch dadurch, dass wir länger leben. Meine Mutter schaut sich aktuell nach einem Platz in einem Altersheim um. Sie gehört nicht zu den geburtenstarken Jahrgängen. Für uns wird es nicht genügend Plätze haben.

Wie sind länger gesund, was die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass man ein paar Jahre länger in der Wohnung bleiben kann. Wir sind aber auch eher bereit, im billigeren und wärmeren Ausland den Lebensabend zu verbringen. Und viele wollen auch nicht bis zum letzten Atemzug durchhalten. Exit. Suizid im Alter http://de.wikipedia.org/wiki/Suizid#Alterssuizid

 

Es sind spannende Zeiten. Alles ist möglich. Rundherum Veränderungen. Malala, das 15jährige Mädchen aus Pakistan, hat das Zeug für eine 2. "Mandela".

 

 

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weico
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Am Wohnungsmarkt bleibt es eng

 

In der Schweiz wurden in den ersten Hälfte 2012 so viele Mietwohnungen angeboten wie nie zuvor. Trotzdem stehen kaum mehr Wohnungen leer. Im Angebot finden sich ausserdem mehr teure Objekte.

 

http://www.20min.ch/finance/news/story/Am-Wohnungsmarkt-bleibt-es-eng-11...

 

weico

Elias
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Entschleunigte Dynamik am Immobilienmarkt

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Patrick Bateman
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so habe heute abgeschlossen

gesamte finanzierung als 1.Hypothek 10 Jahre fest zu 1,96%

bei einer kantonalbank...

 

was denkt ihr guter zins?

Zyndicate
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Finde ich ein gutes Angebot!


Jedoch hätte die Bank doch 1.95% oder 2% machen können, 1.96%, das ist schon sehr "pingelig"!!!

Ich verliere nie! Entweder ich gewinne oder ich lerne!

Elias
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Bugatti hat am 27.10.2012 - 16:02 folgendes geschrieben:

Sollte es zu einer Korrektur am Immobilienmarkt kommen, würde diese jedoch nach einhelliger Einschätzung von Immobilienexperten zuerst im Luxussegment stattfinden – und sollte damit jene treffen, die über entsprechende Vermögen verfügen.

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/Wenn-die-Hypothekarschulden-die-Wirtschaftsleistung-uebersteigen/story/22891421

Ich bin nach wie vor der Meinung, dass der überwiegende Teil der "kleinen" Immobilienbesitzer die gesparten Zinsen horten. Nicht zuletzt auch wegen der unsicheren Wirtschaftslage.

Noch ein paar Jahre so tiefe Zinsen und es entsteht eine Generation von schuldenfreien Immobilienbesitzer. Wer nicht anders kann, sichert sich für 10 Jahre zu sensationellen 2% ab. Viele andere können bis zum halben Preis abschliessen.

Das muss man sich mal vorstellen: 1 Million zu 2% kosten aktuell bei 2% gerade mal 20'000 pro Jahr und das auf 10 Jahre. Das sind rund 1'700 pro Monat, ohne Nebenkosten. Das bedingt aber, dass man mindestens 20'000 pro Jahr zur Seite legen können muss, um in 10 Jahren 200K bis 300K amortisieren zu können. (zusätzlich zur Vorsorge 3a). Sonst kann es eng werden.

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Elias
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Bugatti hat am 29.10.2012 - 11:37 folgendes geschrieben:

 

Ich bin der Meinung, dass der überwiegende Teil der "kleinen" Immobilienbesitzer die gesparten Zinsen andersweitig ausgibt

Wofür?

Wenn ich in den Tiefgaragen oder Parkplätzen herumschaue,  sehe ich keine Neuanschaffungen. Im Sommer die üblichen Grillpartys, abends brennen wie gewohnt die Lichter. Ferienabwesenheiten werden auch nicht häufiger gemeldet (wir benachrichtigen uns gegenseitig, damit man ein Auge drauf hat.

Diejenigen, in unserem Bekanntenkreis die noch länger als wir ein Immobilie besitzen, habe sie praktisch zurückbezahlt. Die werden sich womöglich etwas mehr gönnen. Fällt aber auch nicht auf.

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Elias
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Lex Koller soll bestehen bleiben

Die Beschränkung für Ausländer, Grundstücke in der Schweiz zu kaufen, soll beibehalten werden. Die nationalrätliche Kommission für Umwelt und Raumplanung (Urek) will die einst geplante Aufhebung der Lex Koller wegen der hohen Immobilienpreise und Mieten stoppen.

Die Urek will mit einer Kommissionsmotion den Bundesrat beauftragen, von der 2008 auf Eis gelegten Aufhebung der Lex Koller ganz abzusehen. Diesen Vorstoss verabschiedete die Kommission mit 15 zu 5 Stimmen bei 2 Enthaltungen, wie die Parlamentsdienste mitteilten.

Die neue Haltung entspricht einer Kehrtwende: Zwar wies das Parlament 2008 die Aufhebung der Lex Koller bereits zurück. Die Rückweisung war aber mit dem Auftrag an die Regierung verbunden, weitere flankierende Massnahmen auszuarbeiten. Dass die Lex Koller ausgedient hat, war bei einer breiten Mehrheit unbestritten.

«Volkswirtschaftlich schwerwiegende Folgen»

Die Mehrheit der Urek sieht das heute – über vier Jahre später – anders: Die heute noch immer gültige Lex Koller sei das einzige Instrument, das die Nachfrage – und damit die Preistreiberei – auf dem Immobilienmarkt einzudämmen vermöge. Die Nachfrage habe in den vergangenen Jahren zugenommen, da Immobilien immer öfter als Anlagen gehalten würden.

Dank dem Regelwerk wird Grundstückbesitz an einen Steuerwohnsitz in der Schweiz gebunden, wie die Urek in Erinnerung ruft. Für Tourismusgebiete stünden schon heute Ausnahmen wie Sonderbewilligungen und Kontingente zur Verfügung.

Würde die Lex Koller aufgehoben, befürchtet die Urek «volkswirtschaftlich schwerwiegende Folgen». Nicht nur könnten die Immobilienpreise und Mieten weiter steigen, sondern auch die Steuereinnahmen sinken und der Franken weiter unter Aufwertungsdruck geraten.

Nur noch selten angewendet

Die Lex Koller ist seit 1983 in Kraft, seither jedoch bereits mehrmals und deutlich gelockert worden. Kantonale Bewilligungen für den Grundstückkauf benötigen Personen im Ausland nur noch in wenigen Fällen.

Ursprünglich sollte die Lex Koller die «Überfremdung des Schweizer Bodens» eindämmen. Zur Flankierung der Aufhebung sah der Bundesrat raumplanerische Massnahmen vor. Der Nationalrat hatte sich mit 115 zu 67 Stimmen gegen die Vorschläge des Bundesrats ausgesprochen, der Ständerat bei 18 zu 18 Stimmen mit Stichentscheid des Vizepräsidenten.

In der Parlamentsdebatte von 2008 zur Lex Koller stand nicht zuletzt die Forderung nach einem schärferen Vorgehen gegen den exzessiven Zweitwohnungsbau im Raum. Mit Annahme der Zweitwohnungsinitiative haben sich diese Forderungen weitgehend erübrigt.

http://www.tagesschau.sf.tv/Nachrichten/Archiv/2012/11/06/Schweiz/Lex-Ko...

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Benjamin Franklin

Elias
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Bugatti hat am 29.10.2012 - 11:37 folgendes geschrieben:

 

Elias, zur Abwechslung kann ich für ein Mal Deine Meinung nicht ganz teilen. Ich bin der Meinung, dass der überwiegende Teil der "kleinen" Immobilienbesitzer die gesparten Zinsen andersweitig ausgibt, anstatt, wie Du es richtig vorgeschlagen hast, auf die Seite zu legen um eines Tages amortisieren zu können.

 

Schweizer wollen sparen statt konsumieren

In Erwartung einer steigenden Arbeitslosigkeit hat sich die Konsumlaune seit dem Sommer nicht verbessert. Dafür gehen die Schweizer davon aus, dass sie mehr sparen können.

Die Schweizer Bevölkerung schätzt die Wirtschaftslage weiterhin nicht sehr euphorisch ein. Die generelle Einstellung zur Konjunktur hat sich seit dem Juli nicht verändert, wie das Staatssekretariats für Wirtschaft (Seco) am Dienstag bekannt gab. Der Seco-Konsumentenstimmungsindex, der viermal im Jahr veröffentlicht wird, lag im Oktober wie schon im Sommer bei -17 Punkten und damit auf einem über die Jahre betrachtet leicht unterdurchschnittlichen Niveau.

Deutlich verändert hat sich seit dem Juli laut dem Seco aber die Einschätzung der Beschäftigungslage. Gemäss der Befragung in der Bevölkerung ist der Unterindex zum erwarteten Stand der Arbeitslosigkeit von 62 Punkten im Sommer auf nun 67 Punkte gestiegen. Die Umfrage fand vor den jüngsten Entlassungsankündigungen bei der UBS und bei Lonza statt.

Vorlaufindikator

«Um repräsentativ zu sein, umfasst die Zahl der Befragten rund zwei Drittel auf dem Arbeitsmarkt aktive Personen», sagte Bruno Parnisari, Leiter der Konjunkturabteilung des Seco, der Nachrichtenagentur SDA. «Diese merken sehr schnell die Entwicklung der Arbeitsplatzatmosphäre.»

Für Parnisari hat die Befragung daher den Charakter eines Vorlaufindikators: «Es braucht eine gewisse Zeit, bis die Entwicklung, wie sie in den Unternehmen wahrgenommen wird, sich in den offiziellen Arbeitslosenstatistiken niederschlägt.»

Sparmöglichkeiten besser

Der Furcht vor Arbeitslosigkeit trifft aber auf eine Zuversicht in persönlichen finanziellen Fragen: Ebenfalls einen signifikanten Unterschied zum Juli macht das Seco bei der Frage aus, wie die Schweizerinnen und Schweizer ihre eigenen Sparmöglichkeiten einschätzen. Der Indexstand bewegte sich innerhalb von vier Monaten von 15 Punkten auf 25 Punkte.

Die Beurteilung der persönlichen finanziellen Situation änderte sich dagegen kaum: -2 Punkte im Oktober folgen auf -3 Punkte im Juli. Bei der Erwartung der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung zeigt sich die Einschätzung wenig verändert. Das Seco mass -23 Punkte im Oktober, nach -20 Punkten im Sommer.

Die Neigung, grössere Anschaffungen wie Haushaltsgeräte, Möbel oder Autos zu tätigen, blieb indessen stabil. Generell gehen die Schweizer davon aus, dass die Preise in den kommenden zwölf Monaten etwas ansteigen werden. http://www.20min.ch/finance/news/story/Schweizer-wollen-sparen-statt-kon...

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Benjamin Franklin

weico
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Elias
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http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/So-platzt-eine

Eine Immobilienkrise kann auf verschiedene Weise ausbrechen. UBS-Ökonom Thomas Veraguth unterscheidet «kalte» und «warme» Szenarien.

Die erste Variante erleben im Moment die Niederlande.

In den Niederlanden haben die Banken in den Jahren vor dem Abrutschen in die Finanzkrise nach 2007 zu unbesorgt Hypotheken vergeben: «Es wurde gesündigt», erklärt Ökonom Thomas Veraguth bei der Diskussion der neusten UBS-Immobilienstudie heute Mittwoch in Zürich.

Weil dadurch die Risiken angestiegen sind, schützen die Banken ihre Bilanzen damit, indem sie die Kreditvergabe restriktiver gestalten. In diesem «kalten» Szenario sind es die Banken, welche die Krise am Häuser- und Wohnungsmarkt verschärfen. Die Zinsen und die Inflation spielen dabei gar keine direkte Rolle.

Überhitzen und abstürzen

Das «warme» Szenario dagegen ist jenes, von dem in der Schweiz immer wieder gesprochen wird: Eine fieberhafte Preisentwicklung und eine Erwartung immer höherer Renditen lässt den Markt schliesslich überhitzen und abstürzen. Die tiefen Zinsen und eine möglicherweise unbedachte Hypothekenvergabe der Banken verschärfen das Problem.

Die Schweiz hat ein solches Szenario in den 90er Jahren durchlitten. Die Beschleunigungsphase dauert laut Experte Daniel Kalt etwa drei Jahre und ist geprägt von einer :roll:  grossen Euphorie und einem unbändigen Optimismus der Akteure. «In der absoluten Euphorie sind wir heute aber nicht», sagte der UBS-Wirtschaftsfachmann.

Festhypotheken schützen nicht

Die Blase würde beispielsweise dann Platzen, wenn die Schweizerische Nationalbank SNB die Zinsen anhebt. Im Moment wird sie dies nach Einschätzung der Experten nicht tun, weil das Interesse der Währungshüter, den Franken-Euro-Kurs stabil zu halten, grösser ist. Laut Experte Kalt wäre es aber besser gewesen, die SNB hätte schon früher mit einer Anhebung der Zinsen begonnen.

Festhypotheken, wie sie heute verbreiteter sind als in den 90er Jahren, helfen nicht gegen die Krise. Wegen der definierten Laufzeiten verzögere sich eine teurere Refinanzierung mit höheren Zinsen lediglich, sagte Kalt: «Das wäre dann der Schlag aufs Portemonnaie.»  http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/So-platzt-eine-Immobil...

 

 

Grosse Euphorie und unbändiger Optimismus herrschte Ende der 80er Jahre. Aber heute? Wenn ich mich hier im Forum herum sehe, wer da alles eher schlecht drauf ist...... Was ist absolute Euphorie? In dem Umfeld ist man froh, wenn man gesund ist und arbeit hat.

Wenn man 10 Jahre vorher weiss, dass einem Ungemach droht, dann muss man sich darauf einstellen und für die Amortisation sparen. Blöd wird es, wenn das Haus zu hoch belehnt wurde und wegen sinkender Immo-Preise eine Unterdeckung entsteht. Dann muss man vorher Geld nachschiessen.

 

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Elias
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US-Broker bricht Lanze für Schweizer Immobilien

Der Schweizer Immobilienmarkt gilt schon seit Monaten als überhitzt. Dies nachdem die hiesigen Immobilienpreise in den letzten fünf Jahren real um 20 Prozent gestiegen sind.

Auch die Schweizerische Nationalbank macht keinen Hehl daraus, dass sich die Anhaltspunkte für eine Überhitzung häufen. Unsere Währungshüter sprachen in der jüngeren Vergangenheit immer wieder Warnungen aus.

Neben den historisch tiefen Zinsen und der nicht erst seit der Einführung des Euro-Mindestkurses hierzulande überaus lockeren Geldpolitik erwies sich auch die Zuwanderung aus dem umliegenden Ausland als treibende Kraft hinter der gestiegenen Nachfrage nach Immobilien.

Zu einem überraschenden Urteil kommen in einer Studie die für Goldman Sachs tätigen Verfasser: Die Immobilienpreise seien in der Schweiz in den letzten Jahren zwar deutlich gestiegen. Es gebe allerdings keine konkreten Hinweise für eine Bewertungsblase.

Alleine schon der seit 2008 beobachtete reale Anstieg der Mieten um durchschnittlich 6 Prozent rechtfertige den Anstieg der Immobilienpreise, so die Experten. Dies als direkte Folge der durch die Zuwanderung der letzten zehn Jahre entstandenen Wohnungsknappheit in der Schweiz. Darüber hinaus liege das Verhältnis der Immobilienpreise gegenüber den Einkommen der Privathaushalte noch immer auf einem historisch tiefen Stand.

Je nach Region und Lage gestalte sich die Situation zwar recht unterschiedlich. Wichtiger sei allerdings das den gesamten Schweizer Immobilienmarkt umfassende Bild, welches als stabil eingestuft wird.

Gerade in städtischen Ballungszentren gibt es meines Erachtens durchaus Anzeichen für eine Überhitzung. Solange sich die Zinsen nicht ruckartig nach oben bewegen, gehen für den Immobilienmarkt als Ganzes nur begrenzt Risiken aus. Abraten muss ich derzeit allerdings von Immobilienfonds und Immobilienbeteiligungsgesellschaften. Viele dieser Fonds und Beteiligungsgesellschaften haben in den letzten Jahren eine Prämie zum inneren Wert aufgebaut. Diese Prämie droht spätestens mit steigenden Zinsen wieder verloren zu gehen. Mir sind die Folgen des Zinsbuckels aus dem Jahre 1994 jedenfalls noch immer gut in Erinnerung. http://www.cash.ch/news/top_news/usbroker_bricht_lanze_fuer_schweizer_im...

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Diesen elf Regionen droht eine Immobilienblase

In elf Bezirken der Schweiz gibt es klare Anzeichen einer Immobilienblase, das zeigt eine neue Studie. Allerdings nicht – wie zu erwarten wäre – in der Stadt Zürich oder an der Goldküste.

 

Eine Studie der ETH Zürich und des Vergleichsdienstes Comparis.ch sieht in elf Bezirken der Schweiz klare Anzeichen einer Immobilienblase. Betroffen sind nicht Zentren oder Hotspots mit den höchsten Preisen, sondern Regionen in deren Nähe.

So werden in der Region Zürich die Bezirke Horgen, Bülach, Hinwil und Höfe genannt, nicht aber die Goldküste oder die Stadt Zürich. Auch im Kanton Aargau bestehen Anzeichen für eine Blasen-Situation in Gebieten, die noch im Einzugsgebiet von Zürich liegen, wie Studienleiter und ETH-Professor Didier Sornette an einer Medienkonferenz in Zürich sagte.

In der Westschweiz sind die Bezirke Jura-Nord Vaudois sowie Monthey betroffen; auch diese Gebiete liegen an der Peripherie der beliebten Wohnregionen am Genfersee.

Sornette stützt sich bei seiner Studie auf gut eine Million Inserate für Häuser und Wohnungen, die von 2005 bis Ende 2012 auf dem Immobilienmarkt von comparis.ch angezeigt wurden. Mit seinem mathematischen Modell will er auch schon das Platzen der Immobilienblase in den USA 2007, die Ölblase 2008 oder den Crash der Börse von Shanghai 2007 und 2009 vorhergesagt haben.

Preise beginnen zu sinken

Sornette rechnet aufgrund der Inserate damit, dass in den meisten der elf Blasen-Bezirke innert einem Jahr «eine Änderung» eintritt: Eine Preisstagnation oder eine sanfte Landung seien aber wahrscheinlicher als ein Crash. Zu diesem Schluss kommt der ETH-Forscher durch einen Vergleich der Situation in der Schweiz mit den Daten von Immobilienblasen in anderen Ländern.

«Die Art von Immobilienblase, wie wir sie aufgrund der Comparis-Daten jetzt in der Schweiz feststellen, endet üblicherweise in einer Abflachung oder einer Stagnation der Preise», erklärte Sornette.

Das bestätige eine genauere Betrachtung des Kantons Zug und der Bezirke Dietikon, Dielsdorf, Affoltern, Bremgarten, March und Lausanne. In diesen Gebieten habe sich eine Blase im Jahr 2012 bereits aufgelöst, ohne dass der Markt zusammengebrochen wäre.

Panik sei also nicht angebracht. Hingegen sollten Interessenten für einen Immobilienkauf in den Blasen-Märkten unbedingt erwägen, noch ein oder zwei Jahre zu warten, um von einer leichten Deflation profitieren zu können.

http://www.tagesanzeiger.ch/zuerich/region/Diesen-elf-Regionen-droht-ein...

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Die Studien-Blase

Kaum eine Woche vergeht, ohne dass jemand eine neue Studie zum Immobilienmarkt präsentiert. Doch wem nützen die Studien eigentlich?

Haben wir sie schon oder kommt sie erst noch? Die Frage, ob es sich noch lohnt, eine Wohnimmobilie zu kaufen, garantiert jeder Immobilienstudie ein gehöriges Mass an Aufmerksamkeit. Nach den etablierten Immobilienstudien von Wüest & Partner oder der UBS (UBSN 15.62 0.00%) versuchten vergangene Woche auch Comparis.ch und die ETH mit einer Studie auf sich aufmerksam zu machen. Die UBS ergänzte heute ihre Studie vom 23. Januar mit der Nachlieferung ihres selbstkreierten Blasen-Indexes.

«Immobilien sind heute zu einer so gefragten Anlage geworden, dass viele Dienstleistungsanbieter versuchen, sich mittels neuer Analysen als kompetente Ansprechpartner zu positionieren», sagt der Chef des UBS-Immobilienresearch, Claudio Saputelli.

Gesponserte Wissenschafter

Erstellt wurde die Studie für Comparis von der ETH. Ein anderes Institut der Hochschule hat fast gleichzeitig mit einer umstrittenen Studie zur Energiewende den Ruf der ETH aufs Spiel gesetzt. «Wenn Universitäten ihr Geld damit verdienen, gesponserte Studien zu erstellen, muss man sich nicht wundern, wenn die Qualität darunter leidet», sagt dazu der Sprecher des Zürcher Mieterverbandes, Walter Angst, zu Tagesanzeiger.ch/Newsnet.

Auf die Studien der Internetportale Homegate und Comparis zur Entwicklung der Mieten ist der Mieterverband nicht gut zu sprechen. «Das Vorgehen zur Ermittlung der Mieten ist alles andere als seriös», kritisiert Angst. «Die Studien basieren auf der Analyse der Angebotspreise im Internet», erläutert der Mieterschützer. «Dabei wird nicht berücksichtigt, dass die günstigeren Wohnungen grösstenteils unter der Hand weggehen und nie auf den Portalen auftauchen.» Ausserdem sei nicht gesagt, dass jeder Vermieter seine Wohnung auch zum angebotenen Preis loswerde.

Studien zu PR-Zwecken

Auch die Comparis-Studie zu den Wohnungs- und Hauspreisen ist auf Basis der inserierten Preise in den einschlägigen Immobilienportalen entstanden. «So eine Studie dient natürlich letztlich immer als Werbung. Man macht auf sich aufmerksam und erweckt den Eindruck, man sei ein kompetenter Ansprechpartner», sagt Angst. Letztlich gehe es vor allem darum, Klicks zu produzieren und damit als Werbepartner attraktiver zu werden. «Doch was bei der Studie von Comparis herausgekommen ist, sind 08/15-Aussagen und Dinge, die sowieso schon jeder wusste. Am besten man ignoriert sie einfach und verlässt sich auf seriöse Studien wie die von CS oder UBS.»

Die Versuchung, sich mit einer Studie zum Immobilienmarkt zu positionieren, ist angesichts der guten Geschäftsmöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt sowie des generell hohen Interesses nachvollziehbar.

Immo-Fonds und Immo-Aktien

Die Ungewissheit in Bezug auf die Entwicklung der Börsen oder die Sicherheit von Staatsanleihen hat dazu geführt, dass es neben den eigentlichen Immobilien immer mehr Immobilienfonds und Immobilienaktien zu kaufen gibt. Die Zahl der Immobilienfonds hat sich laut UBS-Fachmann Saputelli in den letzten zehn Jahren nahezu verdoppelt. «Man kann heute über Fonds auch in besonders energieeffiziente Immobilien investieren oder auf andere Schwerpunkte setzen.»

Wer sich angesichts steigender Mieten und nach wie vor niedriger Zinsen überlegt, ob er den Schritt ins Wohneigentum wagen soll, ist auch nach dem Konsum der fünfundzwanzigsten Studie nicht wirklich schlauer. Er kennt die Hotspots, in denen «ein erhöhtes Blasenrisiko besteht», und weiss, dass er «nicht mehr jeden Preis zahlen soll». Doch ob der Preis für die gerade besichtigte Wohnung noch angemessen ist, beantworten ihm die Studien nicht.

Dass die Verfasser keine wirklich klaren Aussagen machen wollen, ist ebenfalls verständlich. Schliesslich könnte man sie später darauf festnageln   :ok:

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/Die-StudienBlase/story/28688129

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Benjamin Franklin

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CH/IAZI: Preise für Einfamilienhäuser starten verhalten ins Jahr

13.02.2013 13:17



Flamatt (awp) - Die Angebotspreise für Wohneigentum in der Schweiz sind im Januar stabil geblieben. Bei den Einfamilienhäusern (EFH) war die Veränderung gleichbedeutend mit einer "schwarzen Null", wie Immoscout24 am Mittwoch mitteilt. Bei den Eigentumswohnungen (ETW) habe der Immoscout24-IAZI-Index mit +0,2% einen statistisch vernachlässigbaren Anstieg verzeichnet.

Flamatt (awp) - Die Angebotspreise für Wohneigentum in der Schweiz sind im Januar stabil geblieben. Bei den Einfamilienhäusern (EFH) war die Veränderung gleichbedeutend mit einer "schwarzen Null", wie Immoscout24 am Mittwoch mitteilt. Bei den Eigentumswohnungen (ETW) habe der Immoscout24-IAZI-Index mit +0,2% einen statistisch vernachlässigbaren Anstieg verzeichnet.


Der Jahresvergleich zeige der Index bei den Häusern einen Anstieg von 1% und bei den offensichtlich mehr nachgefragten Wohnungen von 4,4%. Seit Beginn der Berechnung der Angebotsindizes im Januar 2011 bieten die Eigentumswohnungen mit 14,6% einen mehr als doppelten Zugewinn, so die Mitteilung weiter. Dies im Vergleich zu den Einfamilienhäusern, die ein Plus von 7,2% ausweisen.


Der Echtzeit-Index wird von dem Internet-Portal ImmoScout24 und dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI AG berechnet.


AWP

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Bundesrat bekämpft drohende Immobilienblase

Der Bundesrat löst die vorgesehenen Massnahmen gegen die drohende Überhitzung des Schweizer Immobilienmarkts aus. Banken müssen ab Ende September zusätzliche Eigenmittel für Wohnbauhypotheken einsetzen.

Der Bundesrat befürchtet wie die Schweizerische Nationalbank (SNB), dass sich der Immobilienmarkt überhitzt. Um eine Immobilienblase zu verhindern, löst er auf Antrag der Nationalbank das Instrument des antizyklischen Kapitalpuffers aus. Er macht den Banken damit strengere Vorschriften für die Eigenmittel. Für Wohnbauhypotheken müssen sie ab Ende September zusätzliche Eigenmittel zur Verfügung stellen und ihr Sicherheitspolster für diese Kredite erhöhen.

«Die Nationalbank und der Bundesrat haben die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt mit Besorgnis beobachtet», sagte Finanzministerin Eveline Widmer-Schlumpf. Die von den Banken bereits ergriffenen Massnahmen seien nicht genügend wirksam gewesen. Käufer von Wohneigentum müssen schon seit einiger Zeit mehr eigenes Kapital mitbringen.

Nur Hypotheken betroffen

Die SNB ist laut Bundesrat zum Schluss gekommen, dass das anhaltende Wachstum der Hypothekarverschuldung und der Immobilienpreise für Wohnliegenschaften zu Ungleichgewichten geführt hat, die die Stabilität der Banken und der ganzen Volkswirtschaft gefährden.

Die Aktivierung des sogenannten antizyklischen Kapitalpuffers beziehe sich nur auf Hypothekarkredite für Wohneigentum, hält die Landesregierung fest. Andere Kredite, etwa für Unternehmen, sind nicht betroffen. Die Banken müssen nun zusätzliche anrechenbare Eigenmittel in der Höhe von 1% ihrer direkt oder indirekt grundpfandgesicherten risikogewichteten Positionen halten. Gemäss der Eigenmittelverordnung hätte der Bundesrat die Möglichkeit gehabt, bis zu 2,5% zusätzliche Eigenmittel zu verlangen.

«Eine massvolle Massnahme»

Die Finanzministerin sprach deshalb an der Medienkonferenz des Bundesrats von einem «massvollen Vorgehen». Die Banken werden ihre höheren Kosten für die Massnahme auf die Hypotheken überwälzen, deren noch immer sehr tiefen Zinssätze dürften ansteigen.

Viele Banken hätten bereits Reserven gebildet, sagte Widmer-Schlumpf weiter. 15% bis 25% des gesamten Hypothekarvolumens seien von der Massnahme betroffen. Dieses beläuft sich auf rund 800 Mrd. Fr. Der gesamte Puffer hat ein Volumen von rund 3 Mrd., wie Serge Gaillard, Direktor der Eidg. Finanzverwaltung, präzisierte.

Instrument letzten Juli eingeführt

Seit Juli dieses Jahres verfügt die SNB über das Instrument des antizyklischen Kapitalpuffers. Mit der Aktivierung des Puffers werden die Banken verpflichtet, ihr Eigenkapital aufzustocken. Der Kapitalpuffer ist eine Komponente des «Basel III»-Regelwerks. Die SNB hatte eine rasche Einführung des Instruments in der Schweiz angestrebt, weil die Immobilienpreise und die Vergabe von Hypotheken hierzulande seit einiger Zeit stark steigen und im Wissen darum, dass eine drohende Überhitzung am Immobilienmarkt durch die jahrelange Nullzinspolitik in der Schweiz und die relativ gute Wirtschaftslage begünstigt wird.

Der antizyklische Kapitalpuffer soll andere Massnahmen ergänzen, wie die Verschärfung der mikroprudenziellen Aufsicht, die strukturelle Revision der Eigenkapitalanforderungen und die verschärften Selbstregulierungsrichtlinien der Banken. http://www.nzz.ch/aktuell/wirtschaft/wirtschaftsnachrichten/bundesrat-ka...

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Wohneigentum bleibt lukrativ

Laut einer Credit-Suisse-Studie sind die Kosten einer gekauften Immobilie derzeit weniger als halb so hoch wie die eines Mietobjekts.

Allen regulatorischen Massnahmen seit Mitte 2012 zum Trotz: Auf dem Markt für Wohnimmobilien zeichnet sich keine Preiswende ab. Nachdem die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr im landesweiten Durchschnitt um 6,8 Prozent gestiegen sind und sich Einfamilienhäuser um 4,3 Prozent verteuert haben, werden die Preise auch in diesem Jahr zulegen – wenngleich mit 3 bis 5 Prozent für Wohneigentum in deutlich geringerem Masse. Davon gehen Experten der Credit Suisse (CSGN 25.17 0.60%) in ihrer am Mittwoch vorgelegten Studie zum Schweizer Immobilienmarkt aus.

Die ungebrochene Attraktivität der eigenen vier Wände erschliesst sich aus folgenden Zahlen: Hatten die laufenden Wohnkosten für eine neue durchschnittliche 4,5-Zimmer-Eigentumswohnung Mitte 2008 knapp 28'000 Franken pro Jahr betragen – berechnet für eine fünfjährige Hypothek mit 80-Prozent-Belehnung und inklusive Unterhalts von 1 Prozent des Kaufpreises –, so waren es Mitte 2012 keine 17'000 Franken mehr. «Damit», schreiben die Studienautoren, «liegen die jährlichen finanziellen Aufwände einer Eigentumswohnung für einen Neuerwerber nicht einmal mehr halb so hoch wie die Jahresmiete einer vergleichbaren Wohnung.» Und dies, obwohl besagte Standard-Eigentumswohnungen im beobachteten Zeitraum um 25 Prozent teurer geworden sind. Die markant gesunkenen Hypothekarzinssätze haben den Effekt der Preissteigerung bei weitem übertroffen.

Run auf tiefere Preissegmente

Neben der fortdauernden Phase tiefer Zinsen sieht Fredy Hasenmaile, Immobilienexperte der Credit Suisse, noch zwei weitere treibende Kräfte im Immobilienmarkt. Zum einen dürfte die Zuwanderung in die Schweiz bestehen bleiben – mit erwarteten 60'000 Zuwanderern im laufenden Jahr, nach über 68'000 im Vorjahr. Zum andern sorgen hohe Beschäftigung und geringe Teuerung für eine anhaltend günstige Einkommenssituation hierzulande, die den Nährboden für die Nachfrage nach Wohneigentum legt.

Und all die regulatorischen Eingriffe, die beschlossen wurden, um die Hürden für Wohneigentümer zu erhöhen? Ausgehend davon, dass private Immobilienkäufer heute 10 Prozent des Kaufpreises mit «hartem» Eigenkapital, sprich: ohne Gelder aus der zweiten Säule, bestreiten müssen, haben die Credit-Suisse-Autoren diesen Vergleich herangezogen: Angesichts der heutigen Immobilienpreise muss der Käufer eines durchschnittlichen Objekts Ersparnisse von mindestens 65'000 Franken beibringen – :shock:  doch lediglich 43 Prozent aller Steuerpflichtigen in der Schweiz besitzen ein Vermögen von über 50'000 Franken (laut Vermögensstatistik 2009).

Somit werden nach Ansicht von Hasenmaile vor allem Schwellenhaushalte, die einen Wohnungskauf noch knapp finanzieren konnten, wegen der restriktiveren Bestimmungen als Nachfrager ausscheiden. Darüber hinaus erwartet er, dass sich die Nachfrage generell «nach unten verschieben» werde. Als Folge davon dürften die Wohneigentumspreise im oberen Segment stagnieren oder gar sinken, dafür aber im mittleren und unteren Segment stark anziehen.

Die Folgen höherer Hypozinsen

Eine Preiswende auf dem Immobilienmarkt könnten einzig deutlich steigende Zinssätze herbeiführen, ist Hasenmaile überzeugt. Laut der Credit-Suisse-Studie würde ein Anstieg des Hypothekarzinses auf 5 Prozent dazu führen, dass Wohneigentum beim heutigen Preisniveau in 30 von 106 Regionen für Haushalte mit regionalem durchschnittlichem Einkommen nicht mehr tragbar wäre (das heisst die Wohnkosten 33 Prozent des Bruttoeinkommens überschreiten). Davon betroffen wären unter anderem die Regionen um die Stadt Zürich sowie Winterthur und Zug, aber auch der Raum Basel, das Südtessin, das Engadin und der Genferseeraum, wobei der Kanton Genf insgesamt die stärkste Belastung hätte. http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/Wohneigentum-bleibt-lu...

 

:roll:   Diese 43% dürften diejenigen sein, die bereits eigene 4 Wände besitzen

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Abschied vom Land der Mieter

Geld ist so billig wie noch nie. Die Europäische Zentralbank hat ihren Zinssatz inzwischen auf 0,5 Prozent gesenkt. Und auch in der Schweiz rechnet keiner mit einem grösseren Ansteigen der Zinsen. Nach einem kurzen Anstieg Anfang Jahr sind diese zwischenzeitlich wieder gefallen. Gerade mal 0,02 Prozent beträgt der dreimonatige Libor und zehnjährige Bundesobligationen liegen bei tiefen 0,76 Prozent.

Profiteure dieser Situation sind die Hausbesitzer. Sie bezahlen für Hypotheken so wenig wie noch nie und können auf ein Jahrzehnt mit besten Konditionen zurückblicken.

 

http://www.sonntagonline.ch/ressort/wirtschaft/aktuell/

 

P.S:..und gewisse Hausbesitzer.... können noch ganz lange weiterprofitieren... Biggrin  Dirol

 

weico

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«Es ist keine Immobilienblase am Platzen»

Schweiz geht es gut, sie ist in der Finanz- und Schuldenkrise ihrem Ruf als Insel der Glückseligen womöglich gerechter geworden denn je. Die durch Strukturreformen in den Neunzigerjahren gewonnene Wettbewerbsfähigkeit hat der Exportindustrie geholfen. Und natürlich haben auch die tiefen Zinsen und die Eurountergrenze der Schweizerischen Nationalbank (SNB (SNBN 1085 -1.18%)) zum Erfolg in der Krise beigetragen. Doch es ist genau die Geldpolitik, die zu Überhitzungserscheinungen am Immobilienmarkt geführt hat. Erinnerungen an die Immobilienblase vor gut zwei Jahrzehnten werden wach. Martin Neff, Chef­ökonom von Raiffeisen Schweiz, erklärt im Interview, wieso es heute anders ist.

Herr Neff, warum boomt der Schweizer Immobilienmarkt?
Wir haben in den letzten vier bis fünf Jahren zwischen zehnjährigen Bundesobligationen, die von 3 bis 3,5 auf 0,7% gesunken sind, und Immobilienrenditen eine grosse Zinsdifferenz geschaffen. Die Preisentwicklung hat zwar begonnen, diese Renditen zu drücken, aber der Aufschlag zu den Staatsanleihen drängt die Anleger immer noch in Immobilien.

Droht die Preisentwicklung in eine ­Blasenbildung zu münden?
Was mich etwas stört in der Schweiz, ist die undifferenzierte Diskussion: Alle sprechen von einer Immobilienblase. Da muss man zuerst einmal sagen, in welchem Markt. Heute reden eigentlich alle vom Wohneigentumsmarkt und bemühen als Erfahrungswert den Immobiliencrash der Neunzigerjahre, der den Wohnungseigentumsmarkt kaum tangierte. Es nützt zudem nichts, die Preisentwicklung isoliert zu betrachten. Wir haben fast überall ­Regionen, die zwar einen unglaublichen Preisauftrieb verzeichnen, aber auch eine starke Zuwanderung einkommensstarker Personen, auch von Schweizern.

Keine Preisblase?
Um eine Blase zu erkennen, muss man viele Indikatoren gemeinsam berücksichtigen, nicht isoliert nur die Preis- oder die Kreditentwicklung. Unter dem Strich komme ich zum Schluss, dass der Markt für Wohnimmobilien zwar den Charakter einer Blase aufweist, die aber nicht zu platzen droht, und das ist das Entscheidende bei der ominösen Blasendiskussion.

Die Zuwanderung wird zusammen mit den tiefen Zinsen ins Feld geführt als Argument für die geringe Gefahr starker Korrekturen. Erwarten Sie einen Effekt vonseiten der Politik, etwa der Ventilklausel, die der Bundesrat Ende April aktiviert hat, der Minder-Initiative oder der unter EU-Druck stehenden Holdingbesteuerung?
Das kann partielle Auswirkungen haben. Der Haupttreiber hinter Zu- und Abwanderung ist aber weniger die Frage, was in unserem Land passiert, als das, was um uns herum passiert. Wenn es rund um uns herum «brennt» und hier ein flexibler, aufnahmefähiger Arbeitsmarkt wartet, dann ist es nicht mehr als normal, dass sich viele Menschen der Schweiz zuwenden.

Die Schweiz bleibt attraktiv?
Wir haben schon heute einen derart grossen Vorsprung in Wettbewerbsfähigkeit und Fiskalpolitik, dass andere gar nicht die Chance haben aufzuholen. In der IMD-Liste der Wettbewerbsfähigkeit hat es die Schweiz auf Platz zwei hinter den USA geschafft und sich zum Vorjahr sogar noch um einen Platz verbessert. Nur schon weil die anderen Länder am Entschulden sind, haben sie kaum die Ressourcen, um aufzuholen. Und die Schweiz wächst unterdessen weiter. Seit Lehman ist sie ein Wachstumsoutperformer.

Gibt es weitere Stützen der Nachfrage?
Ja, den Wohneigentumsboom. 1990 waren wir ein Volk von Mietern. 1994/95 wurde mit über 7,4 Mrd. Fr. ein Wohnbauprogramm gefördert. Ab 1995 wurde Wohneigentum erstmals nach dreissig bis vierzig Jahren für breite Bevölkerungskreise tragbar – übrigens zu Zinsen um 3 bis 4%. In diesen Jahren kam auch der Durchbruch des Stockwerkeigentums, einer Wohnform, die davor in der Schweiz mit Ausnahme des Wallis rechtlich nicht etabliert war. Wir waren typische Einfamilienhausbesitzer, mit einem hohen Anteil Bauland gemessen an den Gesamtinvestitionskosten. 1991 begannen die Baulandpreise einzubrechen, die Baukosten sowieso, denn im Bau wütete ein Preiskampf, die Preis­absprachen funktionierten nicht mehr. Das nächste Feuerwerk für die Nachfrage kam mit den tiefen Zinsen, die selbst in der Hochkonjunktur 2004 bis 2007 nur ­bescheiden stiegen. Und heute sind sie so tief, dass Wohneigentum schon fast ein «Must» ist, wenn man es sich leisten kann.

Ist dieser Eigentumstrend nachhaltig?
Wenn wir in den Mehrfamilienhäusern die Hypotheken auf Mieter umrechnen, kommen wir auf eine Hypothekarbelastung von rund 45% pro Kopf. Der durchschnittliche neue Hypothekarnehmer hat aber eine Belehnungsgrenze von 80%. ­Allein durch den Wechsel von einer Mietwohnung ins Eigenheim steigen die Kreditnachfrage und die gesamtwirtschaftliche Belehnungsquote. Mit anderen Worten: Ein Teil des Wachstums lässt sich strukturell rechtfertigen und muss kein Überhitzungssymptom sein.

Ist das Hypothekarwachstum aber nicht gerade vor dem Hintergrund dieses Strukturwandels gefährlich?
Vor fünf bis sechs Jahren hatten wir im Hypothekenmarkt Zunahmen von 5% oder mehr. Das ist über eine gewisse Zeit unbedenklich, wenn wie in der Schweiz Nachholbedarf besteht. Jetzt sind wir bei Raten von gut 3%. Das halte ich nicht mehr für zu viel.

Fördern die tiefen Zinsen nicht einen ­Bauboom, der in ein Überangebot führt?
Die Bauwirtschaft produziert, soviel sie kann: knapp 52 000 neue Wohnungen im Jahr. Wollte man den Nachfrageüberhang abbauen, müsste zwei Jahre lang so weiterproduziert werden, und die Zuwanderung müsste sich halbieren. Erst dann hätten wir keinen massiven Überhang mehr, und erst dann würde die Nachfrage die Preise weniger stark stützen. Letztlich ganz entscheidend: Wir sprechen von Wohneigentum. Es hat für den Eigentümer direkten Nutzwert. In den Neunzigerjahren entstand die Blase bei kommerziell genutzten Immobilen. Anders als heute wurden ­spekulative Kaskadenkäufe massiv geleveraged. Die Bonität war Nebensache. Alles, was zählte, war, Immobilien zu haben.

Wie funktionierte das?
Anekdotisch gesprochen: Man überzeugte Leute mit Bauland, eine Hypothek aufzunehmen, um sich «mal etwas zu leisten».Ende der Achtzigerjahre kam dazu, dass man die künftige Preisentwicklung in die Höhe des vergebenen Kredits einrechnete – damit legte man die Lunte für den Moment, wenn die Zinsen drehen. Noch explosiver wurde der Cocktail, weil die Kreditprüfung von derselben Abteilung vorgenommen wurde, die den Kredit sprach. Heute sind diese Bereiche getrennt. Und die Tragbarkeit – damals mehr oder weniger nebensächlich – wird heute an relativ hohen Zinsen gemessen, nämlich 5%.

Wo ist überhaupt das Problem? Mit diesen 5% ist auch jeder Neukunde für den Fall eines substanziellen Zinsanstiegs gerüstet.
Das ist genau der Punkt. Wir müssen vielmehr darauf achten, dass diese Tragbarkeitsrechnung sauber gemacht und auch eingehalten wird. Man kann nicht wissen, wie konsequent diese Prüfung stattfindet.

Glauben Sie, dass die Zinsen bald steigen, und wie stark wäre dann die Korrektur?
Ein massiver Zinsanstieg über Nacht ist schlichtweg unmöglich. Die Lage ist nicht mit den späten Achtzigerjahren vergleichbar ist. Die Zinsen hatten sich damals von gut 3 bis 4% auf über 7% verdoppelt. Eine Verdoppelung vom heutigen Niveau von rund 1 bis 2% würde der Markt verkraften, es läge auch noch unterhalb des historischen Mittels von rund 5% Zinsbelastung. Zudem muss gesagt werden, dass sich mittlerweile viele Kreditnehmer mit Festhypotheken zu tiefen Zinsen über zehn bis fünfzehn Jahre gegen einen Zinsanstieg abgesichert haben. Höhere Sätze würden nicht sofort voll auf das Portemonnaie der Schuldner durchschlagen.

Könnte aber die seit langem expansive Geldpolitik nicht bald zu höherer Inflation führen und die Zinsen anheizen?
Man kann zwar darüber diskutieren, ob die SNB die Liquidität früh genug abführen kann, aber die Inflation explodiert auch nicht über Nacht. Ein realwirtschaftlicher Boden für Inflation scheint auch nicht gegeben. Selbst wenn ein starker Zinsanstieg kommt, dann nicht über Nacht. Gesetzt den Fall, das geschähe trotzdem, würde der Patient sofort wieder an den Tropf genommen: Wenn die Schweiz 5% Zinsen hat, hat Deutschland 6%, die Peripherie weit höhere.

Der Anfang Jahr aktivierte antizyklische Kapitalpuffer hat Ihrer Meinung nach nur einen geringen Bremseffekt auf die Nachfrage nach Hypotheken. Wie steht es mit den im Juni 2012 beschlossenen erhöhten Eigenmittelanforderungen?
Das hat die Entscheidungen bei Grenzhaushalten beeinflusst, den einen oder anderen sogar vom Kauf abgehalten, da mindestens die Hälfte des Eigenkapitals in bar vorliegen muss und nicht aus Vor­bezug oder Pfändung der Pensionskasse stammen darf. Dies war ein sinnvolles ­Signal an den Markt: Ein Investor braucht Eigenkapital – und was anderes ist ein Hauskäufer?

Lebt der Schweizer punkto Wohnen auf zu grossem Fuss?
In der Schweiz wird Wohneigentum anders erworben als im Ausland. Die Wohneigentumsquote ist etwa in Italien mit zwei Dritteln viel höher. Aber dort wird erst gespart und dann gekauft, in der Schweiz wird zuerst der Kredit aufgenommen, und dann wird abgezahlt. Das finde ich eher bedenklich. Wir brauchen nicht unbedingt Eingriffe zur Stabilisierung des Marktes, wir brauchen eher erzieherische Massnahmen bei den neuen Hypothekennehmern. Sie müssen verstehen, was es bedeutet, über den ganzen Lebenszyklus in Wohneigentum zu investieren: Amortisation, Wertzerfall, professioneller Unterhalt. Vor allem bei Stockwerkeigentum, wo, wer oben wohnt, kaum Interesse am Garten hat, und derjenige, der unten wohnt, nicht unbedingt am Treppengeländer. Diese Haltung gegenüber dem Allgemeinbesitz präjudiziert einen meiner Meinung nach gefährlichen Wertzerfall.

Wie kann das geändert werden?
Durch eine Professionalisierung der Stockwerkeigentümergemeinschaften. Sie sollen nicht nur den finanziellen ­Aspekt abwägen, sondern sich auch ­fragen, ob sie das Wohneigentum nachhaltig bewirtschaften können. Die Effekte eines Vorbezugs oder einer Verpfändung von Pensionskassenansprüchen müssen zudem einkalkuliert werden. Und dann kommen wir zu einem Fremdwort in der Schweiz…

…welchem?
Amortisation. Nicht nur bei der ersten, sondern auch der zweiten Hypothek sollte die Amortisation ein Thema sein. Mieten ist derzeit teurer, als die eigenen vier Wände zu bewohnen. Die Differenz sollte der Eigentümer auf die Seite legen, um den Wert der Immobilie zu sichern oder die Hypothek zu amortisieren.

Obwohl die Tragbarkeitsrechnung ­sicherstellt, dass er mit seinem Einkommen höhere Zinsen verkraften würde?
Man muss den Leuten klarmachen, dass der Immobilienwert nicht in den Himmel wächst. Die meisten kaufen mit der Idee, irgendwann mindestens zum gleichen Preis zu verkaufen, und berücksichtigen den Wertzerfall nicht. Hier haben wir ein grösseres Problem als bei der Tragbarkeitsfrage und der ganzen Blasenmanie.

Warum ist der Wohnimmobilienmarkt so wichtig?
Der Hauptharst der Hypotheken wird dort vergeben, anders als in den Achtzigerjahren. Zudem sind im Markt für kommerziell genutzte Immobilien die Belehnungsquoten geringer, vor allem bei neuen Objekten, gerade aus der Erfahrung in jener Zeit und auch wegen der höheren Risiken. Wenn heute wie damals jede Karosseriewerkstatt zum Hypothekenwert würde, alles, was sich nicht bewegt, geleveraged würde, dann hätte ich mehr Verständnis dafür, dass SNB und Finma vehement warnen.

Im Markt kommerziell genutzter Immobilien gibt es heute also keine Probleme?
So kann man das nicht sagen. Aber wir hätten bei einer moderaten Preiskorrektur nicht die Probleme wie in den Neunzigerjahren, also faule Kredite und reihenweise Insolvenzen. Denn erstens würde das erhöhte Eigenkapital Verluste besser abfedern. Zweitens sind wir nicht mehr in der Situation von 1987/88, als viele nicht marktkonforme Projekte vorfinanziert und zwei Jahre später auf den Markt geworfen wurden.

Wie steht es um den Büroflächenmarkt?
Ich habe das Gefühl, wir produzieren vor allem in den Zentren zu viel. Man hat in den letzten Jahren Standort- und Flächenoptimierung betrieben und ­Abteilungen buchstäblich unter einem Dach zusammengefasst. Das hat gerade in der Peripherie um Zürich zu einer ­gewissen Nachfrage geführt. Damit hat man aber in den Zentren Freiraum geschaffen. Angesichts dessen, was noch in der Pipeline ist, muss man aufpassen, dass sich keine Überkapazitäten auftürmen. 1990 betrug der Leerstand in der Stadt Zürich rund 10%, das waren etwa 3 Mio. Quadratmeter. Ich glaube nicht, dass wir an diese Zahl herankommen werden. Aber der Ausstoss ist grösser als die Absorptionsfähigkeit des Marktes.

http://www.fuw.ch/article/es-ist-keine-immobilienblase-am-platzen/

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Finma gegen Nationalbank

 

"«Ein grosses Risiko ist der Anteil der Hypotheken, die an Personen vergeben werden, welche an der Grenze ihrer Möglichkeiten sind, diese Hypothek auch längerfristig finanzieren zu können.» In ihrem neusten Finanzmarktstabilitätsbericht liefert die SNB konkrete Zahlen nach: 15 Prozent der Neukunden würden bereits bei einem Anstieg der Zinsen auf 3 Prozent in Schwierigkeiten geraten. Bei einem Zinssatz von 5 Prozent wären es gar 40 Prozent. "

«Die Banken stecken im Dilemma», sagt CVP-Ständerat Pirmin Bischof (SO). «Sie schwimmen im Geld und wissen nicht, wo sie es gewinnbringend anlegen können. Da ist jede Hypothek willkommen. Auf der anderen Seite müssen sie strengere Regeln einhalten.»

"Auffällig: In jüngster Zeit vergeben die Grossbanken, die sich lange Zeit zurückhalten, wieder aggressiver Hypotheken. Sie holen auf dem Hypomarkt wieder auf. Ein krasses Beispiel liefert die CS: Sie verlangt für Luxuswohnungen mit Quadratmeterpreisen von über 16 000 Franken in Zürich Witikon nur gerade 10 Prozent Barmittel und 10 Prozent aus der Pensionskasse. Der Kampf um Marktanteile wird definitiv härter. "

 

http://www.sonntagonline.ch/ressort/aktuell/3130/

 

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Wilde Immobilien-Zeiten von Genf sind vorbei

Die Preise für Genfer Luxus-Immobilien sind regelrecht eingebrochen. Mit ein Grund ist der politische Gegenwind für ausländische Millionäre.

Der Immobilienmakler Alexander Koch de Gooreynd musste einem Kunden im vergangenen Juni eine schwierige Mitteilung machen: Der Preis von 39,5 Millionen Franken für seine Villa in Genf war zu hoch. Das Haus mit acht Schlafzimmern, einem Weinkeller, 800 Quadratmetern Wohnfläche, direkt am See und mit Liegeplatz für eine Jacht im Vorort Collonge-Bellerive war seit neun Monaten auf dem Markt. Der Verkäufer beherzigte den Rat und verkaufte das Anwesen schliesslich im Dezember für 31,5 Millionen Franken.

"Die wilden Zeiten sind vorbei", sagt Koch de Gooreynd, der die Schweizer Sparte für Privatimmobilien bei Knight Frank leitet. Noch zwei Jahre zuvor wäre der höhere Preis noch durchaus durchgegangen. "Die Verkäufer werden deutlich realistischer."

Der Preis für Genfer Immobilien, die mehr als 6 Millionen Franken wert sind, ist in den vergangenen zwölf Monaten um bis zu 25 Prozent eingebrochen, sagt Makler Sebastien Rohner von Barnes International Luxury Real Estate in Genf. "Einen Einbruch wie diesen habe ich noch nicht gesehen", sagt Rohner. "Wohlhabende sehen Genf nach wie vor als attraktiv an, aber sie lassen sich Zeit und mieten, bevor sie kaufen."

Gegenwind für ausländische Millionäre

Einer der Gründe dafür, dass die Preise für Genfer Luxus-Immobilien so stark abgesackt sind, stellen die Vorstösse dar, Steuererleichterungen für ausländische Millionäre zu stoppen. Hinzu kommt, dass sich die Zahl der Zuzüge multinationaler Unternehmen in die Stadt abschwächt.

Weniger als zwei Fahrstunden von den Skigebieten Chamonix und Verbier entfernt, ist es Genf dank niedriger Steuern, politischer Stabilität und hoher Lebensqualität gelungen, mehr als 900 multinationale Konzerne anzulocken. Darunter befinden sich Procter & Gamble, der Rohstoffhändler Gunvor und die Hedgefonds-Verwalter Brevan Howard und BlueCrest Capital Management.

Auch seit 150 Jahren bestehende Steuererleichterungen haben wohlhabende Ausländer nach Genf gelockt. Im Januar 2012 wurden allerdings die notwendigen 10'000 Stimmen eingereicht, um eine Abstimmung über eine Abschaffung des Programms zu erzwingen. Zwar stimmten die Genfer Regierung und eine Mehrheit der Abgeordneten des Kantons im Juni gegen diesen Vorstoss, allerdings soll nun eine Revision der Erleichterungen bis September 2014 geprüft werden.

"Diese Unentschlossenheit tötet den Markt", sagt Koch de Gooreynd. Die Befürchtung herrsche vor, dass sich die Dinge ändern könnten, fügte er hinzu.

Nachdem Zürich als erster Kanton 2009 diese Steuererleichterungen abschaffte, verliessen 97 der 201 Nutzniesser dieses Steuergesetzes den Kanton. Etwa zwei Drittel von ihnen zogen in andere Teile der Schweiz um.

Ende der Talfahrt nicht in Sicht

Seit dem Markt-Höhepunkt 2011 sind die Preisforderungen für Luxushäuser in Genf um neun Prozent auf 14'829 Franken je Quadratmeter gefallen, wie aus Daten der UBS hervorgeht. In den Vororten Florissant und Malagnou betrug der Rückgang sogar 24 Prozent.

Der Preiseinbruch war vielleicht sogar noch deutlicher, da diese Zahlen auf den beworbenen Preisvorstellungen der Verkäufer zurückgehen, sagt UBS-Ökonom Claudio Saputelli. Aufgrund der schwachen Nachfrage wären Käufer jedoch in der Lage, bessere Preise auszuhandeln.

"Immer mehr Preise werden verhandelt", erläutert Saputelli im Telefoninterview. "Noch vor zwei bis drei Jahren war dies nicht der Fall. Damals war die Nachfrage so hoch, dass keine Chance bestand, den Preis nach unten zu drücken."

Ein Ende der Talfahrt ist wohl erst einmal nicht in Sicht. Der Preisverfall werde wahrscheinlich noch zwölf Monate weiter gehen, erwartet Christian Kraft, der die Schweizer Immobilien- Analyse bei der Credit Suisse leitet.

http://www.cash.ch/news/top_news/wilde_immobilienzeiten_von_genf_sind_vo...

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Mieten ist besser als Kaufen

Vom Rückgang der Hypothekarzinsen haben die Hausbesitzer deutlich stärker profitiert. Immobilien zu erwerben, erschien attraktiver, als sie zu mieten. Doch jetzt ist Mieten die bessere Alternative als Kaufen.

Hohe Mieten führen zu starkem Franken  :roll:

Den grössten Einfluss auf das Schweizer Zinsniveau hat die Schweizerische Nationalbank. Die wird zwar ihre Leitzinsen nicht so bald erhöhen, denn damit würde sie sich das Leben selber schwermachen: Höhere Zinsen würden dem Schweizer Franken Aufwertungsdruck verleihen, was die Kursuntergrenze von 1.20 Franken pro Euro gefährden würde.

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/Mieten-ist-besser-als-...

 

Dann hoffen wir mal, dass das Geklöne hier im Forum über die hohen Mieten ein Ende nimmt. Ich bin happy mit der Immobilie

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Bauboom sorgt für mehr bezahlbare Wohnungen

Rekordwerte in der Schweizer Bauwirtschaft: In den kommenden zwei Jahren werden rund 100'000 Wohnungen neu gebaut – grosser Profiteur ist die Region Basel.

http://www.20min.ch/finance/news/story/Bauboom-sorgt-fuer-mehr-bezahlbar...

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Immer mehr Wohnungen stehen leer

Laut BFS stehen landesweit über 40'000 Wohnungen leer – 2,8 Prozent mehr als noch vor einem Jahr. Am meisten stieg die Zahl im Bereich der Neubauten.

Die Zahl der leeren Wohnungen hat sich landesweit innerhalb eines Jahres um 1090 Einheiten erhöht. Zwischen Anfang Juni 2012 und Anfang Juni 2013 stieg die Zahl der als leer gemeldeten Wohnungen von 38'920 auf 40'010, wie das Bundesamt für Statistik (BSF) heute bekannt gab.

Die Quote unbewohnter, aber auf dem Wohnungsmarkt angebotenen Wohnungen erhöhte sich damit im landesweiten Durchschnitt von 0,94 auf 0,96 Prozent. Dies entspricht einem Anstieg um 2,8 Prozent

Unter den Grossregionen verzeichneten insbesondere die Genferseeregion, die Ostschweiz und Zürich eine Zunahme. Im Grossraum Espace Mittelland sank der Anteil freier Logis innert Jahresfrist am stärksten ab.

Höchster Anstieg bei Neubauwohnungen

14 Kantone verzeichneten steigende Leerwohnungsziffer. Den stärksten Anstieg von 1,57 auf 2,37 Prozent registrierte - wie bereits im Vorjahr - der Kanton Nidwalden. Dort standen im landesweiten Vergleich auch die meisten Wohnungen leer.

Am wenigsten leere Wohnungen wiesen demgegenüber die Kantone Basel-Stadt (0,33 Prozent), Zug (0,35 Prozent), Genf (0,36 Prozent) und Basel-Landschaft (0,37 Prozent) aus. Den grössten Rückgang von 1,18 auf 0,82 Prozent leere Wohnungen meldete laut dem BFS der Kanton Neuenburg.

Auf die Art der Unterkünfte bezogen gab es den höchsten Anstieg der Leerstände bei den Neubauwohnungen. Am Stichtag 1. Juni wurden 6130 leere Neubauwohnungen, 23,5 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, gezählt.

Leerstände angestiegen

Die Zahl der leerstehenden Einfamilienhäuser erhöhte sich um 6,4 Prozent auf 5050. 31'670 Mietwohnungen standen umgekehrt leer, das entspricht einer Zunahme um 750 Einheiten oder 2,4 Prozent. Die Zahl der zum Kauf angebotenen leeren Wohnungen nahm innerhalb eines Jahres um 4,2 Prozent auf 8340 Einheiten zu.

Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Leerstände in sämtlichen Wohnungsgrössen an. Die meisten Leerwohnungen sind laut dem BFS bei den Drei- und Vierzimmerwohnungen zu verzeichnen, mit 11'900 beziehungsweise 12'040 Einheiten.

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/Immer-mehr-Wohnungen-s...

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Benjamin Franklin

Elias
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Immobilienboom geht trotz SNB-Warnungen weiter

Der Schweizer Immobilienmarkt ist zwar kein Pulverfass, doch die Gefahr einer Blasenbildung dürfte wieder stärker zunehmen.

Wohnungen mit 125 Quadratmetern für umgerechnet eine Million Euro und mehr sind in Zürich keine Seltenheit. Niedrige Zinsen und die Zuwanderung gut bezahlter Arbeitskräfte in die Schweiz haben einen kräftigen Immobilienboom befeuert: Seit dem Jahr 2000 stiegen in der Schweiz die Preise für eine durchschnittliche Vier-Zimmer-Wohnung um 80 Prozent. Banken, die reichlich fließende Spargelder anlegen müssen, finanzieren den Boom mit Hypotheken - trotz Warnungen der Schweizerischen Nationalbank SNB vor zu leichtfertigen Kreditvergaben.

Zehnjährige Hypotheken für nicht einmal drei Prozent bergen die Gefahr in sich, dass sich Menschen auf Kredit Wohnungen oder Häuser kaufen, die sie sich eigentlich nicht leisten können. «Der leichte Zugang zu Krediten wirkt wie eine Einladung, ich würde sogar sagen, wie eine Falle», sagte SNB-Vizepräsident, Jean-Pierre Danthine, kürzlich in einem Interview. Bei 40 Prozent der neuen Hypotheken werde die Vorsichtsregel außer Acht gelassen, dass ein Haushalt auch bei einem Hypothekensatz von fünf Prozent nicht mehr als ein Drittel seines Einkommens für Zinsen ausgeben sollte.

Notenbank sind die Hände gebunden

Um den Boom zu bremsen, müsste die Notenbank die Zinsen nach oben schrauben. Das kann sie aber nicht, weil das zu neuem Aufwertungsdruck auf den Franken führen würde. «Wären die Zeiten normal, hätte die SNB die Zinsen schon längst erhöht», sagte der St. Galler Bankenprofessor Manuel Ammann.

So bleiben ihr nur Hilfslösungen: Für den 1. Oktober setzte die Regierung auf Antrag der Notenbank einen sogenannten antizyklischen Puffer in Kraft. Banken müssen dann ihre Hypotheken mit zusätzlich einem Prozent hartem Eigenkapital unterlegen. Ob das die Institute bei der Kreditvergabe nennenswert bremsen wird, bleibe abzuwarten, sagte Ammann. Gesetzlich ist ein Puffer bis zu 2,5 Prozent möglich. Ob sich die SNB bei der Regierung für eine weitere Anhebung starkmachen will, lassen die Währungshüter derzeit offen. Mitte September dürfte sich die SNB in ihrer neuen Lageeinschätzung dazu äußern. Die Notenbank könne aber nicht immer nur zur Vorsicht mahnen, sie müsse auch Taten zeigen, sagte Ammann.

Taten zeigen

Immerhin haben sich die Banken vor gut einem Jahr freiwillig verpflichtet, Kredite nur zu vergeben, wenn ein Immobilienkäufer mindestens zehn Prozent eigenes Geld mitbringt, das zudem nicht aus seiner Pensionskasse stammen darf. Die Bremswirkung ist umstritten, die Hypotheken wachsen immer noch stärker als die Wirtschaft. Im zweiten Quartal verteuerten sich Eigentumswohnungen nach Berechnungen des Immobilien-Beratungsunternehmens IAZI um gut sieben Prozent im Vergleich zum Vorjahr, im Auftaktquartal waren es mehr als acht Prozent. «Es ist offensichtlich, dass es nicht endlos so weitergehen kann», so Ammann. In den zwölf Monaten bis Ende Juni stiegen die Hypothekenausleihungen um fast sieben Prozent.

Ein rascher und starker Zinsanstieg, der einen Rückgang der Häuserpreise auslösen könnte, würde vor allem die auf Wohnbaufinanzierung konzentrierten mittleren und kleineren Banken treffen, warnt die SNB in ihrem Stabilitätsbericht. Die Finanzinstitute dürften sich nicht darauf verlassen, dass sie Hypotheken immer mit billigen Spargeldern refinanzieren könnten, für die sie derzeit ein halbes Prozent oder weniger Zins zahlen. Bei steigenden Zinsen könnten die Gelder rasch wieder abfließen, mahnt die SNB.

Bankenverband: Keine generelle Überhitzung

Die Geldhäuser wiegeln indes ab. «Eine generelle Überhitzung im Schweizer Immobilienmarkt ist trotz weniger 'Hotspots' nicht feststellbar», erklärte der Bankenverband in seinem jüngsten Branchenbericht. Gegen eine weitere Erhöhung des antizyklischen Puffers wehren sich die Banken. Hinweise für Immobilien-Spekulationen, üblicherweise die Vorboten einer Krise, gebe es nicht, sagte der Immobilien-Experte Fredy Hasenmaile von Credit Suisse.

Doch Entwarnung geben wollen auch Bank-Experten auch nicht. Der Immobilienblasenindex, den die UBS seit Mai 2011 berechnet, steht in der Risikozone, auch wenn er zuletzt nur noch leicht stieg. Ohne anhaltende Beruhigung dürfte das Risiko einer Preisblase in den kommenden Quartalen wieder zunehmen, zeigen sich die UBS-Experten überzeugt. Der Schweizer Immobilienmarkt sei zwar kein Pulverfass, aber «ein gefährlicher Tanker, der in die falsche Richtung fährt», gab UBS-Mann Matthias Holzhey zu bedenken.

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