Immobilien

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AUSBLICK/SPS 9Mte: EBIT ohne NB von durchschnittlich 254,8 Mio CHF erwartet

11.11.2013 15:18



Zürich (awp) - Das Immobilienunternehmen Swiss Prime Site (SPS) präsentiert am Dienstag, 12. November, die Ergebnisse der ersten neun Monate 2013. Analysten gehen von folgenden Zahlen aus:

9M 2013E
In Mio CHF         AWP-Konsens       Bandbreite      9M 2012A    Schätzungen
Mietertrag          300,6          299,9 - 303,0      305,8         3
EBIT*               254,8          244,0 - 274,1      235,1         3
Reingewinn*         160,5          159,0 - 164,1      139,1         3          
             
*ohne Neubewertungseffekte              

FOKUS: Grosse Überraschungen dürften bezüglich der wichtigsten Kennzahlen ausbleiben. Der Mietertrag wird in der zweiten Jahreshälfte im Vergleich zum ersten Semester zulegen, erklärte Konzernchef Markus Graf im September. Dies aufgrund der Einnahmen der Tertianum-Liegenschaften (siehe Ziele). Im Vorjahresvergleich sollten sich die bis Ende September erzielten Erträge rückläufig haben, da Umbauten und Sanierungen die Ertragsbasis schmälern. Auf Gewinnebene dürften die Übernahme der Wincasa erneut positive Akzente setzen.

Ein Auge dürften die Investoren zudem auf den Stand der Portfoliooptimierung legen. Welches Gewicht das Management darauf legt, wird an den Zahlen deutlich: Für das Gesamtjahr sind gemäss Graf 450 bis 500 Mio CHF für Käufe und Investitionen in Neubauten vorgesehen nach 84,1 Mio im Vorjahr. Trennen will sich SPS zudem von Liegenschaften bis Ende Jahr im Gesamtwert von 200 bis 250 Mio CHF.

ZIELE: Nach einem Mietertrag von 199,4 Mio CHF im ersten Halbjahr stellte CEO Markus Graf einen Gesamtjahresertrag in der Höhe von 420 Mio CHF in Aussicht, verglichen mit einem Vorjahresertrag von 407,4 Mio. Die angepeilte Steigerung des Ertrags werde man aufgrund der Konsolidierung der Tertianum-Gruppe erzielen, deren Kauf im Juli 2013 vollzogen wurde. Finanzchef Peter Wullschleger sagte im September voraus, dass sich der Tertianum-Effekt bereits im Drittquartalsausweis bemerkbar machen werde.

PRO MEMORIA: Mit der Tertianum-Gruppe wurden ein grosser Block an attraktiven Liegenschaften sowie 13 Bauprojekten konsolidiert. Damit sei unter anderem die Strategie verfolgt worden, das Portfolio "konjunkturresistenter zu machen".

AKTIENKURS: SPS-Aktien verbuchen seit Jahresbeginn einen Verlust von 10%, während der SPI-Gesamtmarkt um rund 25% zulegte.

Homepage: www.swiss-prime-site.ch

 

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Immobilienblase? Das meinen die cash-Leser

 

"Ist die Schweiz in einer Immobilienblase?", fragte cash seine Leser seit Montag. Das Umfrage-Ergebnis zeigt einen klaren Trend an. Für 62 Prozent der über 1500 Teilnehmer ist die Immobilienblase hierzulande bereits Tatsache. Gut ein Drittel hingegen teilt diese Einschätzung nicht.

Unterstützung erhält die Mehrheit der cash-Leser von renommierten Ökonomen. So warnte kürzlich der emeritierte Berner Wirtschaftsprofessor Ernst Baltensperger vor einer akuten Überhitzungsgefahr des Schweizer Immobilienmarkts (zum cash-Interview). Auch die Schweizer Nationalbank befürchtet siet Monaten eine Blasenbildung.

Immobilienindex erreicht Risikozone

Die Zutaten für eine Immobilienkrise sind jedenfalls gegeben. So haben die Immobilienpreise der Eigentumswohnungen einen neuen Höchststand erreicht, derweil die Einfamilienhäuser noch etwas unter dem bisherigen Höchststand von 1989 – der letzten Immobilienkrise - liegen.

Beunruhigen muss, dass die Verschuldung in der Schweiz im Vergleich zu den 90er-Jahren bei Weitem nicht heutige Ausmasse erreicht. Zu diesem Schluss kommt auch der UBS-Immobilienblasenindex, welcher in Richtung Überhitzung tendiert. Der von der Grossbank errechnete Index erhöhte sich im dritten Quartal um 0,05 auf 1,20 Punkte und verharrt damit in der Risikozone.

Angefeuert wird der Run nach Immobilien durch die nach wie vor tiefen Zinsen. Und diese dürften längere Zeit im Keller verharren oder gar noch tiefer fallen. So hat die Europäische Zentralbank (EZB) vor zwei Wochen aus Angst vor einer aufkommenden Deflation den Leitzins im Euroraum um einen Viertel Prozent auf rekordtiefe 0,25 Prozent gesenkt. Und die Euro-Währungshüter halten sich weitere Zinssenkungen offen.

Immobilienblase wird runder

Die Entwicklung am Immobilienmarkt bereitet der SNB einige Sorgen. Gerne würde sie deshalb die Zinsen etwas anheben. Doch ihr sind aufgrund der internationalen Wirtschaftslage und der Kursuntergrenze von 1,20 Franken pro Euro die Hände gebunden. Stattdessen setzt die SNB der drohenden Überhitzung des Immobilienmarktes auf antizyklischen Kapitalpuffer (AZK). Dieser verpflichtet die Kreditinstitute, ihre Hypotheken mit mehr Eigenkapital zu unterlegen.

Doch die Wirkung dieser Massnahme wird bezweifelt. Eine Studie der in Basel domizilierten Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) kommt zu einem ernüchternden Schluss: Notenbankmassnahmen, die nicht das Zinsniveau betreffen, haben keine stabilisierende Wirkung auf den Häusermarkt.

Banken buhlen um Hypothekarkunden

Auch die Finanzinstitute tragen nicht zu einer Beruhigung des Immobilienmarktes bei. So sorgte bei Experten eine Werbeoffensive der UBS für Stirnrunzeln: Die Grossbank wirbt seit Juli mit einer zehnjährigen Festhypothek zum 8-Jahres-Zinssatz (cash berichtete).

Zweifel bestehen auch, ob die von den Banken selbst auferlegten Regulierungen das Hypothekenwachstum bremsen können. Seit Sommer 2012 gilt: Die Kreditnehmer müssen künftig mindestens zehn Prozent des Belehnungswertes der Liegenschaft aus Eigenmitteln einbringen, die nicht aus Verpfändung oder Vorbezug von Guthaben der zweiten Säule stammen. Und: Die Hypothekarschuld muss neu in jedem Fall innerhalb von maximal 20 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisiert werden.

CASH

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Elias
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Die Szenarien der Hauspreisentwicklung

Immobilienwerte reagieren auf sich verändernde Marktbedingungen. Szenario-Analysen lassen Rückschlüsse zu, wie heftig der Preiseinfluss auf Einzelobjekte und ganze Immobilienfonds sein kann. cash liefert den Überblick.

Seit einiger Zeit wird regelmässig die Gefahr einer Immobilienblase heraufbeschworen. Niemand kann jedoch genau bestimmen, ob die Immobilienpreise bereits zu hoch geklettert sind, geschweige denn genau vorhersagen, wann die Preise fallen werden. 

Sicher ist aber, dass die Hauptwerttreiber der Immobilien der vergangenen zehn Jahre - sinkende Zinsen und steigende Mieten - in Zukunft nicht mehr in gleichem Masse für Auftrieb sorgen werden.

Höchste Zeit also, sich zu fragen, wie stark die zukünftige Wirtschaftsentwicklung  mit Veränderungen bei den Zinsen und der Zuwanderung sich auf die Immobilienpreise auswirken kann. Die Immobilienberatungsfirma Wüest & Partner hat dazu eine Modellrechnung erstellt. Sie geht ausgehend von der heutigen Situation von drei plausiblen Wirtschafts-Szenarien aus (siehe nachfolgende Tabelle).

Als Grundlage diente ein reales Immobilien-Portfolio, das Mehrfamilienhäuser und Geschäftsimmobilien unterschiedlicher Lagequalität verteilt über die ganze Schweiz besitzt. Es ist damit repräsentativ für typische Immobilienfonds, in die auch Privatanleger investieren.

SZ 1: Wirtschaftlich weiter wie bisher, d.h. mässiges Wirtschaftswachstum mit ungebrochen hoher Zuwanderung und einer Normalisierung der Zinsen, sprich leichtem Zinsanstieg mit einer Inflationserwartung von 1%. Die Mietpreise steigen weiterhin stärker als die Inflation.

SZ 2: Die Schweiz wird von einer internationalen oder europäischen Wirtschaftskrise betroffen. Gleichzeitig wird die Zuwanderung durch regulatorische Massnahmen eingeschränkt. Die Zinsen steigen wegen anziehender Inflation (+1,2%) etwas. Die Mietpreise wachsen unterdurchschnittlich im Vergleich zur Inflation.

SZ 3: Stagflation, d.h. die Schweiz durchlebt eine tiefe Krise mit deutlicher Inflation (+2,5%) und schrumpfender Wirtschaft. Die Zuwanderung sinkt auf null und die Mietzinsen für Wohnen stagnieren, für Büroflächen gehen sie gar zurück.

Interessant ist, dass die Immobilien bei allen drei Szenarien über den Prognosezeitraum der kommenden vier Jahre an Wert verlieren. Die Resultate lassen schnell erkennen, dass Immobilien je nach unterstellter Entwicklung teilweise heftige Preiseinbrüche erleben können. Der Effekt negativer Preiseinflüsse ist aber differenziert nach Objektart und Lagequalität deutlich unterschiedlich. Im ungünstigsten Szenario 3 verliert ein Mehrfamilienhaus an schlechter Lage 31 Prozent an Wert, während ein Bürogebäude an schlechter Lage sogar 41 Prozent einbüsst.

Für alle drei Szenarien gilt: Je besser die Lage eines Objekts ist, desto kleiner ist der Wertverlust. Reine Wohnimmobilien sinken im Preis weniger stark als Geschäftsimmobilien. Das ist deshalb plausibel, weil die Wohnungsmieten bei steigenden Marktzinsen wegen des schweizerischen Referenzzinssystems ebenfalls nach oben tendieren und dem Eigentümer mehr Einnahmen bringen.

Dies kompensiert etwas den Wertverlust, der durch steigende Kapitalisierungssätze (Abzinsung zukünftiger Mieterträge auf heute) eintritt. Geschäftsflächen hingegen können bei sich verschlechternden Marktbedingungen nicht mehr zum gleichen Preis vermietet werden, weshalb bei diesen Objekten zumindest bei Szenario 3 ein doppelt negativer Preiseffekt eintritt.

Qualität gewinnt in Krisen

Bei Immobilieninvestitionen gilt in Krisen dasselbe wie bei Aktien- und Obligationenanlagen: Qualität gewinnt! Anleger, die in Immobilienfonds investieren, sollten Portfolios mit Objekten an guter oder Toplage heute bevorzugen. Oder umgekehrt ausgedrückt, sich langsam aus Portfolios zurückziehen, die in zweit- und drittklassige Lagen investieren. Denn solche Immobilienfonds werden bei steigenden Zinsen und nachlassender Nachfrage wegen abflauender Zuwanderung am meisten an Wert verlieren.

Effekt auf Eigenheime

Die Szenarien, die für  Mehrfamilienhäuser und Geschäftsimmobilien gelten, treffen in der Tendenz auch auf den Eigenheimmarkt zu. Es sind bei den beschriebenen Szenarien ähnliche Preiseffekte zu erwarten. Eine nachlassende Preisdynamik bei den Renditeobjekten schlägt sich über kurz oder lang auch bei den Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern nieder. Da bei selbstbewohnten Objekten keine Mietzinsen anfallen, ist die Lage noch entscheidender. Ein gut unterhaltenes Objekt an bester Lage wird seinen Wert viel besser erhalten als ein renovationsbedürftiges Eigenheim in der Peripherie. Bei hoch belehnten Häusern mit stärkerem Wertzerfall könnte dann plötzlich die Bank vor der Türe stehen und mehr Sicherheiten für die Hypothek einfordern.

http://www.cash.ch/news/top_news/die_szenarien_der_hauspreisentwicklung-...

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Benjamin Franklin

Zyndicate
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Immobilien: Fahrländer warnt vor Preisblase
 

Die Luft auf den Schweizer Immobilienmärkten wird dünner. Dies ist das Fazit im diesjährigen «Immobilien Almanach» des Raumentwicklers Fahrländer Partner.

Warnhinweise seien nicht zu übersehen. Bei Mehrfamilienhäusern gebe es gar Anzeichen einer Preisblase. "Auf diesem Markt verzeichnen wir gewisse spekulative Elemente", heisst es in der am Freitag publizierten Studie. Wie beim luxuriösen Wohneigentum machten sich bei Mietwohnungen im gehobenen Segment Probleme bei der Vermarktung bemerkbar.

Besonders betroffen sind demnach Neubauten, da einerseits die Preise in den Zentren und Agglomerationen ein "teilweise exorbitantes Niveau" erreicht haben, und andererseits entsprechende Mietwohnungen in der Peripherie angesichts tiefer Hypothekarzinsen in starker Konkurrenz zum Wohneigentum stehen.

Zudem sei sowohl in den Zentren als auch in der Peripherie mit einer eher schwachen Nachfrage nach grossen Neubauwohnungen zu rechnen, während tief- und mittelpreisige Wohnungen - insbesondere Altbauten - knapp seien, hiess es. Investoren mit langfristigem Fokus würden zudem auf weniger hochklassige Standorte verdrängt.

Die Preise von Wohnungen im gehobenen Segment stagnieren seit mehrere Quartalen, wie Fahrländer feststellt. In vielen Tourismusdestinationen seien gar sinkende Preise zu beobachten. Im Gegensatz dazu kletterten die Marktwerte von Renditeliegenschaften angesichts der tiefen Verzinsungserwartungen der Investoren weiter.

Kein Zinsschock erwartet

Für die weitere Entwicklung gibt es laut den Studienautoren auch gute Nachrichten: Zum Einen dürfte der leichte Zinsanstieg die Nachfrage nach Wohneigentum nicht auf einen Schlag zum Erliegen bringen, sondern eher eine dämpfende Wirkung haben.

Andererseits verlieren Immobilien gegenüber anderen Anlageklassen nur geringfügig an Attraktivität, wodurch die Nachfrage nach Renditeliegenschaften gestützt wird.

Die hohe Einwanderung und die günstigen Finanzierungsbedingungen hätten zwar auch 2013 insgesamt zu einem Anstieg der Preise beigetragen. Welche Auswirkungen die wirtschaftliche Erholung im EU-Raum haben wird, sei jedoch ungewiss.

Es sei davon auszugehen, dass sich auch diese Entwicklung über mehrere Jahre hinzieht, so dass eine Überproduktion von Wohnungen und damit potenziell stark steigende Leerstände weitgehend vermieden werden können.

AWP

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weico
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Renditen von Mehrfamilienhäuser

 

 

Mehrfamilienhäuser stehen seit Langem hoch in der Gunst von Schweizer Investoren. Sie bilden für zahlreiche Privatpersonen wie auch für institutionelle Anleger eine zentrale Säule in deren Anlageportfolios. Der Marktwert aller Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen – inklusive Genossen-schaftswohnungen – wird heute auf rund 747 Milliarden Franken geschätzt. Doch wie rentabel war dieses Schwergewicht des Anlagemarktes in den vergangenen 80 Jahren zwischen 1930 und 2010 ?

 http://www.wuestundpartner.com/dms/bewertung/segmente/Kapitel5_RenditenV...

 

 

 

 

weico

Elias
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Preiserwartung beim Wohneigentum durchzogen

Immobilienmarkt – Das Wirtschaftswachstum, die grosse Nachfrage und die tiefen Zinsen wirken sich nach wie vor positiv auf die Märkte für Wohneigentum aus. Aufgrund des grossen Angebots, ausgereizter Preise sowie Restriktionen bei der Finanzierung harzt aber der Verkauf von Stockwerkeigentum in einigen Regionen.

Die steigende Anzahl Einwohner, die sich – bedingt durch Alterung und Individualisierung – auf immer mehr Haushalte verteilen, sorgt weiterhin für eine starke Nachfrage nach Wohnraum. Aufgrund der gleichzeitig sehr guten Rahmenbedingungen manifestiert sich diese insbesondere auch im Wohneigentumsbereich, in den Städten und Agglomerationen typischerweise bei den Eigentumswohnungen.

Die sehr hohe Nachfrage hat trotz einer regen Neubautätigkeit zu massiven Preissteigerungen geführt, wobei die Preise an den stark nachgefragten Lagen deutlicher gestiegen sind als in der Peripherie. Dabei wurde immer «grösser und schöner» gebaut, was die Stückpreise zusätzlich verteuert hat.

In den vergangenen Monaten hat nun aber ein deutlicher Wandel stattgefunden: Die Kaufi nteressenten sind – wohl auch aufgrund der Warnungen der Schweizerischen Nationalbank – zurückhaltender geworden. Vermehrt weisen auch die Hypothekargeber auf die hohen Preise hin. Weiter hat sich gemäss den verfügbaren statistischen Daten die Struktur der Immigranten verändert: Kamen in der jüngeren Vergangenheit oftmals hoch qualifi zierte Einwanderer, lassen sich nun vermehrt wieder niedriger qualifi zierte Ausländer mit geringerer Kaufkraft nieder. Zusammen mit den erhöhten Eigenkapitalanforderungen im Hypothekarbereich ergeben sich daraus zwei wesentliche Effekte:

  • Schwächere Nachfrage nach hochpreisigen Wohnungen (gross, zentral), verstärkt durch eine grössere Zahl zurückgewiesener Finanzierungsanträge seitens der Hypothekargeber.
  • Abwanderung eines Teils der Kaufi nteressenten an weniger teure und dezentralere Standorte, wo die Wohnungen noch erschwinglich sind.

Aufgrund der hohen Preise von Eigentumswohnungen, die für Bauunternehmer und Immobilienentwickler deutlich höhere Erlöse erlauben als der Verkauf an einen Investor zu Vermietungszwecken, wird an den hochpreisigen Standorten gerne Wohneigentum entwickelt. In der Vergangenheit wurden solche Wohnungen mitunter auch an Privatleute verkauft, die die Wohnungen anschliessend vermietet haben. Aufgrund der weiter sinkenden Bruttorenditen schwindet aber auch dieses Segment der Nachfrage. Gleichzeitig sind an solchen Standorten nach wie vor Promotionen neuer Eigentumswohnungen festzustellen. Eine sinkende Nachfrage trifft hier also auf ein steigendes Angebot.

Durchzogene – aber insgesamt positive – Preiserwartung


Entsprechend sind die Prognosen zur Entwicklung der Marktwerte von Eigentumswohnungen durchzogen: Insgesamt geht Fahrländer Partner weiterhin von steigenden Preisen aus, eine räumliche Differenzierung ist aber notwendig.

Im gehobenen Preissegment werden eine Plafonierung oder teilweise rückläufige Preise erwartet, wofür nicht nur die schwächere Nachfrage, sondern auch die zahlreichen Promotionen für grosse, sehr teure Wohnungen verantwortlich sind. Diese Plafonierung schlägt an den sehr teuren Lagen bis ins mittlere Preissegment durch.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist aus den eingangs erwähnten Gründen jedoch weiterhin vorhanden. Wo aufgrund der hohen Stückpreise nicht mehr gekauft werden kann, schauen sich Interessenten vermehrt nach günstigeren Standorten um. Dabei sind insbesondere Lokal- und Regionalzentren attraktiv, denn diese verfügen häufi g über eine sehr gute Verkehrsanbindung und weisen gleichzeitig ein ansprechendes Dienstleistungsangebot auf. An solchen Standorten ist auch in den kommenden Jahren mit weiter steigenden Wohneigentumspreisen zu rechnen. Dabei werden nicht die grossen Familienwohnungen favorisiert (diese stehen in Konkurrenz zu günstigen Einfamilienhäusern), sondern mittlere und eher kleinere Etagenwohnungen.

http://www.hev-schweiz.ch/erwerben-finanzieren/immobilienmarkt-uebersich...

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Zürcher Hauspreise geben nach

Die Preise für Wohneigentum im Kanton Zürich sind im vierten Quartal 2013 im Vergleich zum Vorquartal um 1,7 Prozent gesunken.

http://www.cash.ch/news/top_news/zuercher_hauspreise_geben_nach-3161868-771

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Jeremias
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Zins des Vormieters soll deklariert werden Good :bravo:

 

Künftig soll jeder Mieter den Mietzins seines Vorgängers erfahren. Damit will der Bundesrat den Mietwucher stoppen.

http://www.20min.ch/schweiz/news/story/Zins-des-Vormieters-soll-deklarie...

Elias
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Wann platzt die Immobilienblase?

Am Schweizer Immobilienmarkt hat sich die Gefahr einer Korrektur vergrössert. Trotz abgeschwächter Dynamik haben die Bewertungen auf dem Eigenheimmarkt einen Höchststand erreicht.

Das Gefahrenpotenzial einer Korrektur ist damit weiter gestiegen, ist ein Fazit aus der heute Dienstag präsentierten Studie "UBS Real Estate Focus 2014". Auch den Preisen von Geschäftsflächen drohe eine baldige Trendumkehr, heisst es weiter. Börsenkotierte Immobilien haben bereits ins Negative gedreht.

Das durchschnittliche Preiswachstum bei Wohnimmobilien war 2013 gemäss der UBS leicht rückläufig. Der Grund dafür sei die Entwicklung der Eigentumswohnungen gewesen, die im Zehnjahresvergleich mit einem Anstieg von 3,5% unterdurchschnittlich zugelegt hätten. Einfamilienhäuser hingegen verteuerten sich 2013 mit 4,5% etwas stärker als im Vorjahr. Der insgesamt verlangsamte Preisanstieg sei begünstigt durch eine Verdoppelung der Langfristzinsen, die Einführung des antizyklischen Kapitalpuffers sowie härtere Mindeststandards bei der Hypothekarvergabe, heisst es dazu.

Preise nahe am 1989-Crash-Niveau

Die Abschwächung der Dynamik dürfe jedoch nicht über die weiter angestiegenen Risiken hinwegtäuschen, heisst es weiter. Die teuerungsbereinigten Immobilienpreise liegen gemäss Studie mittlerweile nur noch rund 5% unter dem Niveau von 1989, als in der Schweiz zuletzt eine Immobilienblase platzte. Zudem stiegen die Immobilienpreise immer noch schneller als die Haushaltseinkommen, die Mieten und die Konsumentenpreise. Und die Hypothekarverschuldung der Schweizer Privathaushalte betrage zurzeit fast 110% des Bruttoinlandprodukts. Für die Schweiz besteht damit die typische Gefahrenkulisse eines Preiszerfalls.

Dennoch erwartet die UBS im laufenden Jahr keine Korrektur der Eigenheimpreise auf breiter Front, auch wenn die von den wichtigsten Markttreibern (Bevölkerungswachstum, Wirtschaftswachstum und Zinsen) ausgehenden Impulse etwas schwächer werden. Die Experten der Grossbank rechnen für 2014 nur noch mit einem schwachen Preiswachstum von 2% bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Allerdings dürften sich die Preise innerhalb der Schweiz sehr unterschiedlich entwickeln. Gerade in den teuersten Gemeinden und bei gehobenen Objekten blieben die Preise weiterhin unter Druck.

Kommt es zu einer "Superkompensation"?

Ob die derzeitige leichte Marktberuhigung ab 2015 in eine Korrekturphase übergehe, werde durch politische Entscheide zur  :yes: Zuwanderung, die Zinsentwicklung sowie eine allfällige zusätzliche Verschärfung der Kreditvergabekonditionen bestimmt werden. Sollte hierzu alles beim Alten bleiben und die Schweizer Volkswirtschaft nochmals stärker als erwartet anziehen, so erscheine mittelfristig eine grössere schweizweite Preiskorrektur zunehmend unwahrscheinlich, so die UBS.

Mit steigendem Optimismus der Marktteilnehmer dürfte die positive Preisspirale wieder in Gang kommen. Auf die momentane leichte Abschwächung - die dann im Nachhinein als Zwischentief erkannt würde - dürfte direkt die Superkompensation folgen, bei der ein deutlich höheres Preisniveau erreicht werde. Langfristig würde aber damit ein enormes Korrekturpotenzial aufgebaut.

Entspannung auch bei Geschäftsimmobilien

Auch Bürobewertungen erklommen in den letzten Jahren luftige Höhen, was die Nettoanfangsrenditen für Spitzenlagen auf historisch tiefe 3% drückte, so die Studie weiter. Eine solche Entwicklung könne durch starkes Mietwachstum gerechtfertigt werden. Doch in den nächsten Jahren sei nicht mit höheren Mieterträgen bei Büroflächen zu rechne, denn hohe Bauvorhaben deuten auf eine Verschlechterung der Belegungsquote hin.

Die UBS-Experten erwarten so eine Zunahme der Leerflächenquote um 1,2 Prozentpunkte bis 2015. Entsprechend dürften sich im Laufe des Jahres auch die hohen Bewertungen bei Büroflächen etwas normalisieren. Eine parallele Entwicklung erwarten das Institut auch bei Detailhandelsimmobilien. Aufgrund der starken Preisnachlässe für Konsumgüter vermöge der Detailhandel seine nominalen Umsätze kaum zu steigern. Dies führe zu einer insgesamt geringeren Zahlungsbereitschaft für Verkaufsflächen.

http://www.cash.ch/news/front/wann_platzt_die_immobilienblase-3163732-449

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Elias
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Immobilienpreise steigen weiter an

Die Grundstück-Preise sollten nach Einschätzung der Grossbank UBS nicht einbrechen. Sie könnten aber unter Druck geraten, sollte die Volksinitiative im Februar angenommen werden.

http://www.20min.ch/finance/news/story/Immobilienpreise-steigen-weiter-a...

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Bundesrat bekämpft Immobilien-Überhitzung

Der Bundesrat geht weiter gegen eine mögliche Blasenbildung am Immobilien- und Hypothekenmarkt vor. Er hat beschlossen, den antizyklischen Kapitalpuffer zu erhöhen.

http://www.cash.ch/news/top_news/bundesrat_bekaempft_immobilienueberhitz...

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In Zukunft werden die Schweizer enger aufeinander wohnen. Vom Wunschtraum des eigenen Hauses müssten wir uns trennen, sagt Köbi Gantenbein, Chefredaktor der Architekturzeitschrift Hochparterre. Er selbst findet das gut.

 

http://www.20min.ch/schweiz/dossier/zuwanderung/story/-Wir-muessen-uns-v...

 

WIR..??

Wenn Köbi das gut findet,dann soll ER..!

ICH muss ja sein Glück nicht teilen... Blum 3

 

weico

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Flüchtlingsfamilien finden ein neues Heim am noblen ZürichbergAsyl mit Seesicht

An der Zürcher Sonnenbergstrasse bekommt der Geldadel ungewohnte Nachbarn. Die bisherigen Mieter mussten in teurere Wohnungen umziehen.


http://www.blick.ch/news/politik/asyl-mit-seesicht-id2638186.html

 

Warum  solche Schlagzeilen..?

Ein Eigentümer darf doch immernoch selber über sein Eigentum verfügen.Wenn man die Ausnützungsziffer dadurch erhöhen kann ,dann ist es eine WIN-WIN Situation für ALLE. Der Trend geht ja schliesslich nach "verdichtetem wohnen" :bye: :mosking:

 

weico

 

 

Elias
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weico hat am 26.01.2014 - 15:16 folgendes geschrieben:

In Zukunft werden die Schweizer enger aufeinander wohnen. Vom Wunschtraum des eigenen Hauses müssten wir uns trennen, sagt Köbi Gantenbein, Chefredaktor der Architekturzeitschrift Hochparterre. Er selbst findet das gut.

 

http://www.20min.ch/schweiz/dossier/zuwanderung/story/-Wir-muessen-uns-v...

 

WIR..??

Wenn Köbi das gut findet,dann soll ER..!

ICH muss ja sein Glück nicht teilen... smiley

 

Aber am gleichen Tag einen Beitrag reinstellen, der das moniert und das dann wieder gut finden... typisch weico

weico hat am 26.01.2014 - 12:39 folgendes geschrieben:

Bis jetzt habe ich von den Gegnern der beiden Initiativen nicht ein einziges Argument gehört, das bei der Güterabwägung gewichtiger wäre als die evidente fortschreitende Zerstörung unserer Landschaft, unserer Identität und unserer Freiheit durch die Massenzuwanderung.

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Elias hat am 26.01.2014 - 15:23 folgendes geschrieben:

weico hat am 26.01.2014 - 15:16 folgendes geschrieben:

In Zukunft werden die Schweizer enger aufeinander wohnen. Vom Wunschtraum des eigenen Hauses müssten wir uns trennen, sagt Köbi Gantenbein, Chefredaktor der Architekturzeitschrift Hochparterre. Er selbst findet das gut.

 

http://www.20min.ch/schweiz/dossier/zuwanderung/story/-Wir-muessen-uns-v...

 

WIR..??

Wenn Köbi das gut findet,dann soll ER..!

ICH muss ja sein Glück nicht teilen... smiley

 

Aber am gleichen Tag einen Beitrag reinstellen, der das moniert und das dann wieder gut finden... typisch weico

weico hat am 26.01.2014 - 12:39 folgendes geschrieben:

Bis jetzt habe ich von den Gegnern der beiden Initiativen nicht ein einziges Argument gehört, das bei der Güterabwägung gewichtiger wäre als die evidente fortschreitende Zerstörung unserer Landschaft, unserer Identität und unserer Freiheit durch die Massenzuwanderung.

...weico findet eben die Zerstörung der Landschaft nicht gut..zugleich findet er beengtes wohnen ,Motto "Hasenstall",ebenfalls nicht gut.

weico

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weico hat am 26.01.2014 - 15:53 folgendes geschrieben:

...weico findet eben die Zerstörung der Landschaft nicht gut..zugleich findet er beengtes wohnen ,Motto "Hasenstall",ebenfalls nicht gut.

Nur weil du Hasenställe vermietest, heisst das nicht, dass andere ebenfalls solche bauen. Reiss deinen Stall ab, dann hat es wieder mehr Landschaft, wenn dir wirklich so viel daran liegt

Es wird in die Höhe gebaut.

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Elias hat am 27.01.2014 - 08:59 folgendes geschrieben:


Nur weil du Hasenställe vermietest, heisst das nicht, dass andere ebenfalls solche bauen. Reiss deinen Stall ab, dann hat es wieder mehr Landschaft, wenn dir wirklich so viel daran liegt

Es wird in die Höhe gebaut.

...er ist hoch genug ... für all die Hasen....!:bye:

 

weico

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Nun sind die Banken gefordert

Die Erhöhung des antizyklischen Kapitalpuffers hat deutlich gemacht, dass die Behörden eine Beruhigung am Hypothekarmarkt als sehr dringlich erachten. Nun wird Druck auf die Banken ausgeübt, ihre Selbstregulierung ein zweites Mal zu verschärfen.

Selbst den letzten Zweiflern dürfte seit letzter Woche klar sein: Die Schweizer Behörden wollen unbedingt eine rasche Entspannung am Hypothekar- und Immobilienmarkt und werden nicht ruhen, bis dieses Ziel erreicht ist. Nur dreieinhalb Monate nach dem erstmaligen Inkrafttreten des antizyklischen Kapitalpuffers kündigte der Bundesrat auf Antrag der Schweizerischen Nationalbank (und diesmal mit Unterstützung der Finma) eine Verdoppelung des Puffers von 1% auf 2% an: Ab dem 30. Juni werden die Banken verpflichtet sein, ihre risikogewichteten Wohnbauhypotheken nicht mehr nur mit einem, sondern mit zwei zusätzlichen Prozentpunkten an Eigenmitteln zu unterlegen.

Wie Claudio Saputelli, Leiter des Immobilien-Research der UBS, berechnet hat, verteuert der Puffer das Hypothekenportefeuille der Banken im Durchschnitt um 5 bis vielleicht 7 Basispunkte; das heisst, die Banken müssten von ihren Kunden einen um 0,05 Prozentpunkte höheren Zins verlangen, wenn sie die Kosten des Puffers überwälzen wollten. Werden die Zusatzkosten nur über das Neugeschäft kompensiert, betrüge der Aufpreis knapp 20 Basispunkte – immer noch zu wenig, um die Attraktivität von Hypotheken deutlich zu vermindern.

http://www.nzz.ch/wirtschaft/wirtschafts-und-finanzportal/nun-sind-die-b...

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«Immobilienmarkt befindet sich in der Gefahrenzone»

ean-Pierre Danthine, Vizepräsident der Schweizerischen Nationalbank (SNB), sieht die Gefahr für den Schweizer Immobilienmarkt noch nicht gebannt. «Er befindet sich in der Gefahrenzone. Das Risiko einer Korrektur ist gross», sagte er im Interview mit dem Sonntagsblick.

Die Käufer müssten damit rechnen, dass ihr Eigentum in Zukunft weniger Wert sein könnte. Zudem müssten sie verkraften können, wenn die Zinsen steigen, sagte Danthine.

Preise fallen überall

Dabei sieht der SNB-Vizepräsident nicht nur Risiken für die Hotspots wie Zürich, Genf und Lausanne sondern für die ganze Schweiz. «Denn in einer Krise fallen die Preise nicht nur in den Hotspots sondern überall. Das hat der Crash in den USA deutlich gezeigt.»

Von einer Immobilienblase will der ehemalige Wirtschaftsprofessor der Uni Lausanne nicht sprechen, da sie zu schwierig zu definieren sei. Lieber bezeichnet er die momentane Situation als «sich aufbauende Ungleichgewichte auf dem Hypotheken- und Immobilienmarkt». Diese könnten gemäss Danthine bei einem externen Schock eine Krise auslösen.

Keine Zinserhöhung der SNB

Dass die Banken trotz den Risiken weiter Hypotheken vergeben, sieht Danthine zwar als Problem, er kann dieses Vorgehen aber nachvollziehen. «Die Banken sind in einer schwierigen Lage: Die Zinsen sind tief, die Margen ebenfalls. Da ist die Versuchung gross, die Volumen zu maximieren.»

Die SNB könnte dem mit einer Erhöhung der Zinsen entgegenwirken. Dies sei aber kein Thema. Die Aufgabe der SNB sei es die Preisstabilität zu wahren. Auf absehbare Zeit sei das geeignete Mittel, um diese Preisstabilität zu sichern, der Mindestkurs. Wenn die SNB die Zinsen erhöhen würde, könnte der Mindestkurs und damit die Preisstabilität gefährdet werden, sagte Danthine.

http://www.20min.ch/finance/news/story/-Immobilienmarkt-befindet-sich-in...

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Wenn Familienangehörige frühestens nach einem Jahr zuziehen dürfen, sollte es wenigstens eine Entspannung geben. Ob die Preise deswegen sinken, wird sich zeigen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass alle Babyboomer bis ans Lebensende in ihrer Immobilie bleiben. Es braut sich unabhängig davon etwas zusammen.

Schweinezyklus: Den Baufirmen bleibt nichts anders, als zu bauen, solange es Aufträge hat. Das ist in jeder Branche so. Irgendwann gibt es immer ein Überangebot, gefolgt von einen Abbau und anschliesendem Mangel.

Aktuell sieht man es bei den Lehrern. Letztes Jahr herrschte noch totaler Mangel, jetzt scheint es zu drehen.

 

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Vergaberegeln für Hypotheken sollen drastisch verschärft werden

Laut der Schweizer Finanzmarktaufsicht vergeben die Banken «flächendeckend» zu leichtfertig Hypotheken. Sie will die Zügel anziehen.

Das Volumen der Hypotheken in der Schweiz ist in den letzten Jahren stark angestiegen. Die Angst vor einer Blase geht um. Die Finanzmarktaufsicht (Finma) plant laut einem Bericht der Sendung «Eco» des Schweizer Fernsehens deshalb deutliche Verschärfungen bei den Vergaberegeln.

Seit zwei Jahren gelten die Regeln, dass Hausbesitzer innert 20 Jahren ein Drittel ihrer Hypothek amortisieren müssen. Zudem müssen sie zehn Prozent des Eigenkapitals mit Geld aufbringen, das nicht aus der zweiten Säule stammt. Diese Selbstregulierungsmassnahmen der Banken bringen laut mehreren Experten, die «Eco» zitiert, allerdings nichts. Der Spielraum sei zu breit, und es fände sich immer eine Bank, die eine Hypothek vergebe. Tobias Lux, Sprecher der Finma, bestätigt diese Aussagen: Die Banken würden immer öfter ihre eigenen Regeln missachten. Dies sei ein «flächendeckendes Phänomen» und nicht nur bei einzelnen Banken üblich.

Hypotheken sollen teurer werden

«Eco» zitiert weiter aus einem internen Mail. Demnach verlangt die Finma von der Branche innert eines halben Jahres eine Verschärfung der Selbstregulierung. Konkret verlange die Finma künftig eine noch stärkere Amortisation der Hypothek und eine genauere Definition für die Vergabekriterien Marktwert, Einkommen und Eigenmittel. Hypotheken würden dadurch teurer.

Die Finanzbranche ist beunruhigt. Markus Staub, bei der Bankiervereinigung zuständig für den Bereich Politik, wehrt sich: «Wir wollen weiterhin Ausgestaltungsfreiheit.»

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/Vergaberegeln-fuer-Hypotheken-sol...

 

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Akute Lawinengefahr im Schweizer Büromarkt

2013 gab es weniger leere Büros in der Schweiz – doch der Colliers-Büromarktbericht warnt: Viele freie Flächen sind nicht auf dem Markt, etliche Projekte wurden aufgeschoben. Das birgt Gefahren.

Die Angebotsquote auf dem Schweizer Büromarkt ist 2013 auf 4,1 Prozent gesunken. «Bemerkenswert», wie die Immobilienspezialisten von Colliers International in ihrer aktuellen Studie festhalten. In absoluten Zahlen: In den 20 grössten Agglomerationen der Schweiz ist das Angebot an verfügbaren Büroflächen gegenüber 2012 um 214'000 auf 1'608'000 Quadratmeter gesunken (Details siehe Grafiken oben) – in etwa das gleiche Niveau wie 2011.

Diese Entwicklung sei Resultat einer konstanten Nachfrage sowie vieler frei gewordener Flächen, die aber aus verschiedenen Gründen noch nicht am Markt seien. Zusammen mit der prall gefüllten Projektpipeline baue sich damit ein Überangebot auf, weshalb Colliers prognostiziert, dass die «Angebotslawine nur aufgeschoben» sei. 

Colliers-Analystin Stielau: «Lawine ab Mitte 2015, Anfang 2016»

Der Begriff «Lawine» sei natürlich bewusst etwas plakativ gewählt worden, erklärt Colliers-Analystin Amelie Stielau im Gespräch mit handelszeitung.ch. Dabei wird sie punkto Zeitraum etwas konkreter als in der Studie selbst: «Auf Grund der heute bekannten Projekte und Umsetzungen könnte diese Lawine ab Mitte 2015, Anfang 2016 einsetzen.»

Auf den ersten Blick – und gängiger ökonomischer Logik folgend – würde ein derartiges Anschnellen eines Angebotsüberschusses natürlich Preisverfall bedeuten. Doch dieser Schluss könnte in diesem Fall zu kurz greifen: «Die prozentuale Veränderung der Mieten im Falle einer Angebotslawine kann nicht eingeschätzt werden», sagt Stielau. Bei ihren Umfragen als Basis zur Studie wollte sich niemand konkret aus dem Fenster lehnen. Stielau weiss aber: «Reduktionen werden in erster Linie diejenigen Objekte erfahren, welche Mängel bezüglich Lage und Alter aufweisen.»

Unternehmen sind bei der Standortplanung vorsichtig

Fakt ist: Dort, wo erst kürzlich ein Eigentümerwechsel einer Immobilie stattgefunden hat, ist meist keine Mietreduktion zu erwarten – sonst hätte der Käufer bei seiner ursprünglichen Renditeberechnung einen kapitalen Fehler gemacht.

Stielau weist zudem darauf hin, dass ein stark steigendes Angebot nicht automatisch zu massiv mehr Leerstandsflächen führen muss. «Das hängt insbesondere davon ab, wie sich die Wirtschaft und damit die Investitionsbereitschaft der Unternehmen entwickeln.»

Erste Warnzeichen seien im vergangenen Jahr bereits festzustellen gewesen: «Der Abschluss eines Mietvertrages wird immer langwieriger und kann eventuell durchaus mehrere Monate in Anspruch nehmen.» Grund: Firmen prüften eine Vielzahl von Angeboten gleichzeitig – zudem hätten sie ein hohes Absicherungsbedürfnis. «Gleichzeitig war spürbar, dass viele Unternehmen längerfristig ausgerichtete Standortentscheidungen scheuen», so Stielau.

http://www.handelszeitung.ch/konjunktur/akute-lawinengefahr-im-schweizer...

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UBS-Blasenindex steigt leicht
 

Die Wohnimmobilienpreise und die Hypothekarverschuldung in der Schweiz sind gemäss der UBS im vierten Quartal 2013 erneut gestiegen. Allerdings zeigt sich eine graduelle Marktberuhigung.

 

Von Daniel Hügli

 

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index steht nach leichter Zunahme von 0,03 Indexpunkten aktuell bei 1,23, schreibt die UBS in einer Mitteilung. "Die Fallhöhe und das Risiko einer Korrektur haben damit erneut leicht zugenommen."

Der Anstieg war laut UBS primär durch das Preiswachstum bei Wohnimmobilien von real 3,6 Prozent im Vorjahresvergleich getrieben. Die Indexentwicklung bestätigt jedoch die sich in Preisen und Hypothekarnachfrage widerspiegelnde graduelle Marktberuhigung.

Die schweizweite Abflachung der Preisentwicklung sei primär durch leicht fallende oder stagnierende Preise in den Hotspots am Genfersee und Zürichsee beeinflusst worden, während die Preise beispielsweise in der Ostschweiz weiterhin stark zulegten, so die UBS weiter. Die Abwanderung der einheimischen Bevölkerung aus den Hochpreisregionen in erweiterte Agglomerationsräume und periphere Lagen wirkt sich damit dämpfend auf die Preisentwicklung in den am höchsten bewerteten Regionen aus.

Die Wirtschaftsregion Martigny zählt aufgrund eines sich beschleunigenden Preiswachstums in den letzten drei Jahren neu zu den Gefahrenregionen. In den Region Saanen-Obersimmental und Unteres Baselbiet ist hingegen eine Marktberuhigung zu beobachten. Aufgrund ihrer hohen Bewertung zählen die Regionen aber weiterhin zu den Monitoringregionen.

Regulatorische Massnahmen zur Reduktion der Risiken am Immobilienmarkt wie der antizyklische Kapitalpuffer können regional unterschiedliche Phasen des Preiszyklus nicht nicht berücksichtigen.

CASH

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In der Schweiz wird auch 2014 viel gebaut

Dagegen floriert die Bauwirtschaft weiter. Die Geschäftslage sei im Januar weiterhin bestens, hiess es. "Man ist auf einer Hochebene angekommen. Da ist es schön sonnig. Aber weiteres Wachstum deutet sich nicht an", sagte Abberger.

http://www.cash.ch/news/top_news/in_der_schweiz_wird_auch_2014_viel_geba...

 

 

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UBS warnt vor Kobra-Effekt

Die Bank befürchtet, dass die Massnahmen der Nationalbank, die eine Immobilienblase verhindern sollten, alles nur noch schlimmer machen. Wie damals, als indische Behörden eine Kobraplage bekämpfen wollten.

Es ist ein historisches Beispiel – und eines, das zum Sinnbild für fehlgeleitete Anreize in der Wirtschaft geworden ist. Ein britischer Gouverneur wollte die in Indien grassierende Kobraplage bekämpfen, indem er eine Prämie für jedes erlegte Tier aussetzte. Doch statt die Schlangen zu jagen, fingen die Inder an, sie zu züchten. Und als der Gouverneur die staatlich subventionierte Kobrazucht wieder aufgab, lebten mehr Schlangen denn je in Indien. Mit diesem Beispiel beginnt der 2009 verstorbene Ökonom und frühere deutsche Wirtschaftsweise Horst Siebert sein Buch «Der Kobra-Effekt». Es geht um staatliche Regulierung, die genau das Gegenteil dessen erreicht, was sie eigentlich wollte.

Werden die Regeln zur Amortisierung verschärft?

Die UBS fürchtet, dass sich genau so etwas derzeit im Schweizer Immobilienmarkt abspielen könnte: Die Versuche der Behörden, eine Blase zu verhindern, könnten laut Claudio Saputelli zu einer Verschärfung der Ungleichgewichte führen und damit das Problem noch verschärfen. Einerseits, weil die Preise in gewissen Regionen einbrechen könnten: «In Boom-Regionen wie Davos oder am Genfersee sind die Preise zuletzt etwas gesunken. Wenn die Richtlinien zur Kreditvergabe nun verschärft werden, könnte das einen übertriebenen Preiszerfall auslösen», sagt der Leiter des Immobilienbereichs bei der UBS. Andererseits, weil bloss neue Hotspots geschaffen würden: «Wenn man mehr Eigenkapital für eine Hypothek mitbringen muss, gehen die Leute einfach in eine Region, wo die Preise tiefer sind und sie sich eher etwas leisten können», so Saputelli. «Dadurch wird das Ungleichgewicht dort grösser.»

Die Befürchtungen der UBS gehen auf eine Massnahme des Bundesrats von Ende Januar zurück. Auf Antrag der Schweizerischen Nationalbank (SNB ) hat er verfügt, dass die Banken Hypotheken künftig mit mehr Eigenmitteln unterlegen müssen. Gleichzeitig wurde bekannt, dass der Bund Gespräche mit der Finanzbranche führt, um die Banken zu einer strengeren Selbstregulierung der Vergabe von Hypotheken zu nötigen. Daran beteiligt sind die Nationalbank, die Finanzmarktaufsicht und das Finanzdepartement.

Risiko ist zu gross, um nichts zu tun

Zur Diskussion steht laut Saputelli, dass Hauskäufer künftig mehr als 20 Prozent Eigenkapital mitbringen müssen, wenn sie eine Hypothek aufnehmen. Ausserdem fürchtet er strengere Regeln bei der Amortisierung: «Heute müssen Hausbesitzer nach 20 Jahren oder spätestens im Alter von 60 Jahren ein Drittel des Kaufpreises zurückbezahlt haben. In Zukunft könnte das bereits nach 10 Jahren der Fall sein.» Denkbar wäre sogar, dass eine Pflicht eingeführt wird, jedes Jahr einen gewissen Betrag zurückzuzahlen. «Das hätte massive Auswirkungen für die Hausbesitzer.»

Die UBS warnt darum davor, die Probleme am Immobilienmarkt «mit der Brechstange» lösen zu wollen. Die Kombination der Massnahmen, die die Behörden anstreben – die höheren Eigenmittelvorschriften für die Banken einerseits und die strengeren Regeln bei der Vergabe von Hypotheken andererseits –, könnte laut Saputelli zu einer übertriebenen Korrektur führen und eben genau das Gegenteil dessen bewirken, was man eigentlich will. Nämlich eine sanfte Beruhigung der Immobilienmärkte.

«Die Nachfrage wird nicht plötzlich wegbrechen»

Mindestens in einem Punkt sind sich UBS und die Nationalbank einig: Das Risiko ist zu gross, als dass man nichts tun könnte. Der Immobilienindex der Bank, der die Gefahr einer Blase anzeigen soll, ist erneut gestiegen. Schuld sind die Preise für Wohnimmobilien, die letztes Jahr real im Schnitt um 3,6 Prozent zugelegt haben. Während die Nationalbank und der Bundesrat aber zunehmend die Geduld verlieren und mit steigender Dringlichkeit Massnahmen seitens der Banken fordern, ruft die UBS nach Gesetzesänderungen, die langfristig falsche Anreize korrigieren.

«Heute ist Wohneigentum in der Schweiz steuerlich begünstigt. Das ist einer der wichtigsten Gründe, weshalb sich die Schweizer immer stärker verschulden», argumentiert Saputelli. Das Gleiche gelte für den übertriebenen Preisanstieg. Schuld sei nicht ein durch die Banken gefördertes aggressives Belehnungssystem. «Strengere Eigenmittelvorschriften können die Blase nicht verhindern. Die Nachfrage wird deswegen nicht plötzlich wegbrechen.» Es ist, so Saputelli, wie bei den Kobras:  :ok:  «Erst müssen die falschen Anreize weg, um Schulden zu machen. Sonst züchten wir weiterhin genau das, was wir eigentlich bekämpfen wollen.»

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/UBS-warnt-vor-KobraEffekt/story/3...

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Optionen zur Abkühlung des Schweizer Immobilienmarkts gesucht

Die Schweizerische Nationalbank (SNB ) ist Teil einer Gruppe, die derzeit zusätzliche Schritte unter die Lupe nimmt, um den Immobilienmarkt des Landes vor einer Überhitzung zu bewahren. Das sagte Jean-Pierre Danthine, Vize-Präsident der SNB.

Es könnte an der Zeit sei, sich solche alternativen Massnahmen anzusehen, erklärte er bei einer Konferenz am Donnerstag. Gemäss Worten stand die SNB im engen Kontakt mit der Finma, der schweizerischen Behörde für die Finanzmarktaufsicht. Darüber hinaus habe es auch Kontakt mit der Schweizerischen Bankiervereinigung gegeben, um zu sehen, was in dieser Richtung möglich und gerechtfertigt sei.

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index war im vierten Quartal auf 1,23 Punkte gestiegen, im Vergleich zu 1,2 Punkten im dritten Quartal, wie die UBS am Mittwoch mitteilte. Ein Wert über 2 signalisiert eine Blase.

Die SNB fährt seit August 2011 eine Null-Zins-Politik im Land. Das hat die Kosten für Hypothekenkredite niedrig gehalten. Zusammen mit einer hohen Zuwanderung aus den europäischen Nachbarländern führte dies letztlich zu einem starken Anstieg der Immobilienpreise in der Schweiz.

Das Wachstum der Hypotheken übersteigt nach Angaben der Zentralbank seit 2009 die Zunahme bei der Wirtschaftsleistung. Im vergangenen Jahr lag der Anstieg der Preise für Häuser und Eigentumswohnungen zudem über dem Zuwachs bei den Einkommen. Das Potenzial für eine Korrektur hat weiter zugenommen, wie Matthias Holzhey und Claudio Saputelli von der UBS in dieser Woche in Zürich erklärten.

http://www.nzz.ch/wirtschaft/wirtschafts-und-finanzportal/optionen-zur-a...

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«I know it when I see it»

Pornographie? Nein, entschied der Oberste Gerichtshof der USA 1964 in einem Urteil zum französischen Spielfilm «Les amants».

Pornographie? Nein, entschied der Oberste Gerichtshof der USA 1964 in einem Urteil zum französischen Spielfilm «Les amants».

Ist es eine Immobilienblase oder nicht?

Wenige Fragen beschäftigen die Schweizer Banken und Behörden so stark wie diese. Meistens lautet die Antwort: Es ist keine Blase. Es finde zwar durchaus eine Übertreibung statt, aber die Verzerrung halte sich in Grenzen.

In der Ökonomie scheut man sich ganz generell, von einer Blase zu sprechen. Es gibt keine zuverlässigen Schwellenwerte, die eine klare Kategorisierung erlauben würden. Kürzlich an einer Tagung, an der es um die Geschichte der norwegischen Immobilienkrisen ging, kam es deswegen zu einem Wortgefecht. Der eine behauptete, es habe immer wieder Blasen gegeben, während die andere den Begriff für untauglich hielt.

http://blog.tagesanzeiger.ch/nevermindthemarkets/index.php/34192/i-know-...

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Sinken nun die Mieten?

Die Folgen des Ja zur Masseneinwanderungs-Initiative könnten sich nicht nur auf Hausbesitzer, sondern auch Wohnungsmieter auswirken. Experten geben eine erste Lageeinschätzung ab.

Mit der äusserst knappen Annahme der Volksinitiative gegen Masseneinwanderung wurden Bundesrat und die Mehrheit des Parlaments auf dem falschen Fuss erwischt. Der Bundesrat muss nun den Willen des Schweizer Stimmvolks nach Brüssel tragen und die Personenfreizügigkeit durch ein Kontingentsystem ersetzen. 

Das Ja zur Initiative wird auch den Immobilienmarkt in Bewegung versetzen. "Mit einer unmittelbaren Reaktion ist zwar nicht zu rechnen, mittelfristig werden die Preise für Wohnimmobilien aber sinken", sagt UBS-Schweiz-Chefökonom Daniel Kalt, zu cash.

Die Zuwanderung gilt als einer der Haupttreiber der Immobilienpreise. Seit der Annahme der Personenfreizügigkeit 2002 sind in die Schweiz jährlich 85'000 Personen eingewandert. Mit der Annahme der Initiative ist damit zu rechnen, dass die Zuwanderung signifikant gedrosselt wird.

Tiefere Mietzinsen?

Auch auf die Mietpreise wird die Drosselung der Einwanderung Auswirkungen haben. Laut Immobilienspezialist Robert Weinert ist in den kommenden Jahren mit tieferen Preisanstiegen oder leicht sinkenden Preisen bei den angebotenen Mietwohnungen zu rechnen, sagt der Leiter des Immo-Monitorings bei Wüest & Partner.

Dies gelte, so Weinert weiter, insbesondere für Regionen die überdurchschnittlich viele Zuwanderer aufgenommen hätten. Besonders betroffen sind laut dem Experten auch periphere Lagen, wo in den letzten Jahren viele neue Wohneinheiten entstanden sind. "Der zurückgehende Verdrängungsdruck aus den Zentren schmälert die Nachfrage nach den neuen Wohnungen", sagt Weinert.

Ein Nachfragerückgang und damit ein Wertverfall von Häusern und Wohnungen hat laut der Immobilienberatungsfirma Jones Lang LaSalle auch Auswirkungen auf die Pensionskassen, die einen grossen Teil der Vorsorgegelder in Immobilien investiert haben. Zuallererst wären Bauten in Randgebieten betroffen, sagt LaSalle gegenüber der Nachrichtenagentur AWP.

Das grösste Immobilienportfolio der Schweiz besitzt der Lebensversicherer Swiss Life. Dieses umfasst Immobilien im Wert von 15,6 Milliarden Franken. Offenbar sind sich die Aktionäre über die Folgen noch uneins. Der Aktienkurs pendelt am Montag zwischen minus 0,8 und plus 0,2 Prozent.

Die von cash befragten Experten betonen, dass eine genauere Entwicklung der Immobilien- und Mietpreise hierzulande primär von der Ausgestaltung der Kontingente, dem Zeitpunkt der Inkraftsetzung und der künftigen Bautätigkeit abhängt.

Unsicherheit im Immobiliensektor nimmt zu 

Weinert führt noch einen weiteren Aspekt ins Feld: "Neben dem Rückgang der Nachfrage ist die Unsicherheit, welche durch die Annahme der Initiative nun im Immobiliensektor geschürt wurde, problematisch."

Erste Bankanalysten haben bereits reagiert. So hat die Zürcher Kantonalbank am Montag in einem Marktkommentar die Aktien der beiden Immobilienentwickler Mobimo und Allreal von "Marktgewichten" auf "Untergewichten" zurückgestuft. Sie befürchten, dass die Annahme der Volksinitiative die Begrenzung der Zuwanderung das Wohnimmobilienentwicklungsgeschäft der beiden Unternehmen bremsen könnte.

Die Titel liegen entgegen dem Gesamtmarkt zwischen 0,5 und 2 Prozent zurück. Auch Baufirmen wie Implenia zeigen am Montag deutliche Abgaben

http://www.cash.ch/news/front/sinken_nun_die_mieten_-3170879-449

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Immobilientitel nach Abstimmung unter Druck

Die Begrenzung der Zuwanderung könnte die Immobilienpreise fallen lassen. Die Aktien von Firmen, die in dem Bereich tätig sind, verzeichnen Verluste. Schweizer Unternehmen in Deutschland sind besorgt.

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/Immobilientitel-nach-A...

 

 

Möge es die richtigen in voller Härte treffen.

 

 

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Gerard
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Elias hat am 10.02.2014 - 13:32 folgendes geschrieben:

Die Begrenzung der Zuwanderung könnte die Immobilienpreise fallen lassen. Die Aktien von Firmen, die in dem Bereich tätig sind, verzeichnen Verluste. Schweizer Unternehmen in Deutschland sind besorgt.

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/Immobilientitel-nach-A...

 

 

Möge es die richtigen in voller Härte treffen.

 

 

Wenn man korrekte Mieten ausweist zur Zufriedenheit von Mieter und Vermieter hat man nichts zu befürchten. Ja und sollte es am Immobilienmarkt stottern, ist eigentlich mancher Schweizer durch seine Pensionkasse indirekt dann auch betroffen.

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