Zins 10 Jährige Hypothek

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Daytrader
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Zins 10 Jährige Hypothek

Hallo zusammen

Ich habe da eine kurze Frage. Und zwar möchte ich ein Haus kaufen und dafür eine Hypothek aufnehmen. Nun möchte ich eine Festhypothek aufnehmen auf 10 Jahre.

Was ich aber jetzt nicht ganz verstehe, dass diese Hypothek täglich variiert und sich nicht dem Zins der SNB anpasst?

Kann mir jemand das kurz erklären und wofon dieser Zins abhäng ist, also warum er nicht starr ist?

Besten Dank

Daytrader

Elias
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Zins 10 Jährige Hypothek

jaaaa.... zur Zeit schwankt es ungemein stark.

Es kommt darauf an, zu welchem Zinssatz die Banken sich refinanzieren - wenn sie das überhaupt müssen - teilweise ersaufen sie regelrecht im Geld. Der Konkurrenzkampf tut sein übriges. In aller Regel kann man ohne Aufpreis 3 Monate vorher den Zinssatz fixieren.

Aktuell geht es bergab.

Legst du alles auf 10 Jahre an?

Warum nicht einen 100'000er auf 8 Jahre und den dann bei Fälligkeit ganz oder teilweise direkt amortisieren?

Generell: die publizierten Zinssätze kann man mit gut Zureden um 0,2 - 0,3 drücken

Der HEV hat immer wieder gute Angebote.

Und sonst die üblichen Links

http://www.comparis.ch/hypotheken/zinssatz/vergleich.aspx?term=5&canton=VS

http://www.banken-test.ch/de/hypotheken/hypozinsen.htm

----

Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

Daytrader
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Zins 10 Jährige Hypothek

Besten Dank für deine Antwort Elias.

Was ich aber nicht verstehe, im Moment wo das Wirtschaftsgeschehen schwächelt, wieso sinken dann auch die Zinsen, es sollte doch umgekehrt sein?

Hängt der Zinssatz der Banken auch mit der der schweizer Anleihen ab, welche im Moment stark fallen?

Ich lege wahrscheinlich auch eine kleine Summe variabel an.

Poor_Banker
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Zins 10 Jährige Hypothek

Elias wrote:

Generell: die publizierten Zinssätze kann man mit gut Zureden um 0,2 - 0,3 drücken

Woher hast du diesen generellen Richtwert? Eigene Erfahrung? Banker?

Börsenkurse sind wie Stöckelschuhe, je höher desto besser.

Elias
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Zins 10 Jährige Hypothek

Poor_Banker wrote:

Elias wrote:
Generell: die publizierten Zinssätze kann man mit gut Zureden um 0,2 - 0,3 drücken

Woher hast du diesen generellen Richtwert? Eigene Erfahrung? Banker?

Eigene Erfahrung.

Ich bin bei der St. GallerKB und habe dort auch die Vorsorge, ein Aktionärskonto und ein Depot mit SGKB-Aktien

Kurz: Je mehr Sicherheit man bietet, desto mehr Druck kann man ausüben. Und wenn man noch zu wenig Sicherheiten hat, dann holt man eine Konkurrenzofferte ein und informiert die Bank über das bessere Angebot.

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Elias
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Zins 10 Jährige Hypothek

Daytrader wrote:

Hängt der Zinssatz der Banken auch mit der der schweizer Anleihen ab, welche im Moment stark fallen?

Auch damit. Wie gesagt: Die Banken haben das Geld und wissen eh nicht, was damit machen oder sie können sich billig refinanzieren. Und der Konkurrenzdruck.

Daytrader wrote:

Ich lege wahrscheinlich auch eine kleine Summe variabel an.

Die Variable Hypo wird kaum mehr gemacht.

Mach in dem Fall eine Libor.

Der 3-Monats-Libor kostet aktuell knapp 1% (ohne Zinsabsicherung) Man kann alle 3 Monate in eine Festhypo wechseln. Aber nur bis zur Restlaufzeit

Der Libor ist auf Allzeittief.

http://www.finanzen.net/zinsen/libor/Libor-CHF-3-Monate

Auf diesen Zinssatz schlagen die Banken ca. 0,8% drauf.

http://www.sgkb.ch/de/bauen-wohnen/wohnbank_hypotheken/PK_hypothek_geldm...

ICH würde das Modell OHNE Zinsabsicherung wählen. Zinssatz nur auf Anfrage, aber sicher tiefer als diejenigen mit Absicherung

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HT Tr8
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Zins 10 Jährige Hypothek

Im allgmeinen basiert der Hypo-Satz auf dem Swap.

bei einem Swap Satz von momnetan 2.13% plus einer Marge von 0.8% ergibt sich ein Satz von ca. 3.13%. Aber dieser kann bei gutem zureden, wie von Elias beschrieben auf 2.9% oder noch ein wenig tiefer gebracht werden.

Wie sieht denn dein aktuelles Angebot aus?

Daytrader
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Zins 10 Jährige Hypothek

HT Tr8 wrote:

Im allgmeinen basiert der Hypo-Satz auf dem Swap.

bei einem Swap Satz von momnetan 2.13% plus einer Marge von 0.8% ergibt sich ein Satz von ca. 3.13%. Aber dieser kann bei gutem zureden, wie von Elias beschrieben auf 2.9% oder noch ein wenig tiefer gebracht werden.

Wie sieht denn dein aktuelles Angebot aus?

Leider weiss ich jetzt nicht genau was der Swap ist. Mir wurde ein 10 jähriger Festzins von ca. 3.1% offeriert.

Der Variable und Libor Zins sollte demnach entsprechend tiefer sein.

Eine andere Frage.

Bei grosser Inflation oder bei sogar einem Währungsschnitt sollten sich doch meine Schulden verkleinern, dem traue ich aber nicht. Es wird doch auch immer in solchen Situationen von Schulden abgeraten, wieso? Kennt jemand Berichte darüber, wie das in der Weimarer Republik oder in Argentinien ablief?

Elias
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Zins 10 Jährige Hypothek

Daytrader wrote:

HT Tr8 wrote:
Im allgmeinen basiert der Hypo-Satz auf dem Swap.

bei einem Swap Satz von momnetan 2.13% plus einer Marge von 0.8% ergibt sich ein Satz von ca. 3.13%. Aber dieser kann bei gutem zureden, wie von Elias beschrieben auf 2.9% oder noch ein wenig tiefer gebracht werden.

Wie sieht denn dein aktuelles Angebot aus?

Leider weiss ich jetzt nicht genau was der Swap ist. Mir wurde ein 10 jähriger Festzins von ca. 3.1% offeriert.

Der Variable und Libor Zins sollte demnach entsprechend tiefer sein.

Eine andere Frage.

Bei grosser Inflation oder bei sogar einem Währungsschnitt sollten sich doch meine Schulden verkleinern, dem traue ich aber nicht. Es wird doch auch immer in solchen Situationen von Schulden abgeraten, wieso? Kennt jemand Berichte darüber, wie das in der Weimarer Republik oder in Argentinien ablief?

Link Swap-Sätze http://www.google.ch/url?sa=t&source=web&ct=res&cd=1&ved=0CBoQFjAA&url=h...

3.1% für 10 Jahre ist zu hoch. Ich würde mehrere Vergleichsofferten einholen.

HEV http://www.hev-schweiz.ch/erwerben-finanzieren/aktuelle-zinssaetze/

Hypothekenbörse http://www.hypotheken-boerse.ch/

Die Ursachen und Auswirkungen eines Crash sind hier gut erklärt:

http://www.geldcrash.de/artikel/art-crash.htm

Der 3-Monats-Libor ist nochmals tiefer gesunken: 0,2167%

http://www.finanzen.net/zinsen/libor/Libor-CHF-3-Monate

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boersenspiel
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Zins 10 Jährige Hypothek

Bugatti wrote:

Wie kann man eine Festhypothek vorzeitig auflösen, ohne dass man

a. einen Penalty zahlt

oder

b. die Immobilie verkauft und versucht die Hypothek auf den Käufer zu übertragen?

Hat das schon jemand vollbracht?

Es wird nicht möglich sein, weil Sie durch den Zinsspread, ohne etwas zu tun, mit praktisch 0% Risiko und 0,25% Zins ihrerseits, sehr gut verdient.

Meiner Meinung nach gibt's da fast keine alternative Variante, da dies wahrscheinlich eindeutig im Vertrag geregelt steht (vorzeitige Vertragsauflösung).

Ich hatte letztes Jahr eine solche Situation und musste (leider) die Vorfälligkeitsprämie bezahlen. Bei mir gab es aber eine kleine Zusatzvereinbarung, dass es beim nächsten Hypothekarabschluss eine teilweise Rückvergütung von definierten Gebühren wieder geben wird.

Dies ist reine Verhandlungssache.

weico
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Zins 10 Jährige Hypothek

Bugatti wrote:

Wie kann man eine Festhypothek vorzeitig auflösen, ohne dass man

a. einen Penalty zahlt

oder

b. die Immobilie verkauft und versucht die Hypothek auf den Käufer zu übertragen?

Hat das schon jemand vollbracht?

Vor wenigen Monaten.

War zwar keine eigentliche Auflösung sondern eine Teilrückzahlung .

weico

Elias
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Bugatti wrote:

Es wird nicht möglich sein, weil Sie durch den Zinsspread, ohne etwas zu tun, mit praktisch 0% Risiko und 0,25% Zins ihrerseits, sehr gut verdient.

verstehe ich das richtig?

Die einen jammern, weil sie auf ihrem Konto risikolos nur 0,5% Zins bekommen und die Banken machen mit 0.25% also schon den Reibach?

Auf 1Mio in einem Jahr schlappe Fr. 2'500 zu verdienen reicht nicht mal für die Putzfrau für einen Monat.

Das nennt man Deckungsbeitragberechnung: man zahlt 0.5% auf die Kundenguthaben und bekommt aber nur 0.25% auf den Ausleihungen.

So rechnet jeder auf seine Weise.

Ich zum Beispiel kaufe für Fr. 5.00 ein und verkaufe für Fr. 10.-

Von diesen 5% lebe ich Biggrin

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HT Tr8
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Zins 10 Jährige Hypothek

@ daytrader

Meine Bank würde dir aktuell einen Zinssatz von 2.8% auf 10 Jahre fest offerieren.

Wenn du Fragen betreffend Zinssatz etc. kannst du mir ohne zu zögern eine PM schreiben, ich kenn mich im Bereich finanzieren relativ gut aus:)

Gruss

Edit: momentan könnte man dir 2.75% offerieren.

philsh
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Zins 10 Jährige Hypothek

Du solltest meiner Meinung nach nicht eine einzige Hypo mit einer 10-jährigen Laufzeit zur Finanzierung eines Hauses nehmen - egal mit welchem Zinssatz.

Mit 2-3 Hypos kannst du "diversifizieren". Zum Beispiel 2/3 des Betrags fix oder variabel verzinst auf 10 Jahre (ich empfehle eher fix) und den Rest erstmal auf eine Libor Hypo, später mit einer anderen Frist fixen.

Auch im Falle einer frühzeitigen Rückzahlung wärst du wahrscheinlich besser bedient, wenn nicht alles so lang läuft. Vom Zocken mit Hypos (z.B. auf derbe Inflation setzen) kann ich nur abraten.

..so sehe ich das als Theoretiker Smile Was meinen die gestandenen Hausbesitzer?

boersenspiel
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Libor 0,0767

Unglaublich, heute Libor 0,0767.

Elias
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Re: Libor 0,0767

boersenspiel wrote:

Unglaublich, heute Libor 0,0767.

Heute bei 0,1533% ... 100% mehr

----

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boersenspiel
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Re: Libor 0,0767

Elias wrote:

boersenspiel wrote:
Unglaublich, heute Libor 0,0767.

Heute bei 0,1533% ... 100% mehr

Ja, hab ich auch gesehen. Habe im richtigen Moment eine neue (kleine) Festhypothek abgeschlossen :roll:.

Elias
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Zins 10 Jährige Hypothek

Ein Anstieg um 0.076% kann sich nicht nennenswert auf die Festhypos auswirken.

100% / Verdoppelung tönt nur nach viel

----

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yzf
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Zins 10 Jährige Hypothek

Elias wrote:

Ein Anstieg um 0.076% kann sich nicht nennenswert auf die Festhypos auswirken.

100% / Verdoppelung tönt nur nach viel

Das meine ich auch, zudem fährst du mit einer LIBOR-Hypo immer noch um Welten besser (billiger)

Geht mit Gott, aber geht!

boersenspiel
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Zins 10 Jährige Hypothek

yzf wrote:

Elias wrote:
Ein Anstieg um 0.076% kann sich nicht nennenswert auf die Festhypos auswirken.

100% / Verdoppelung tönt nur nach viel

Das meine ich auch, zudem fährst du mit einer LIBOR-Hypo immer noch um Welten besser (billiger)

Gibt es eigentlich bei LIBOR eine untere Grenze des Hypothekenwertes? Zum Bsp. erst ab 200K?

X
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Zins 10 Jährige Hypothek

naja... die eu libor's haben ja schon früher wieder angezogen. die grosse chf nachfrage der letzten zeit dürfte den anstieg im chf bereich noch etwas aufgehalten haben. wir laufen aber langsam wieder richtung 0.25 rauf... bei den ganz kurzen währen wir ja beinahe ins negative gerutscht :o

take it easy, but take it!

yzf
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boersenspiel wrote:

yzf wrote:
Elias wrote:
Ein Anstieg um 0.076% kann sich nicht nennenswert auf die Festhypos auswirken.

100% / Verdoppelung tönt nur nach viel

Das meine ich auch, zudem fährst du mit einer LIBOR-Hypo immer noch um Welten besser (billiger)

Gibt es eigentlich bei LIBOR eine untere Grenze des Hypothekenwertes? Zum Bsp. erst ab 200K?

das weiss ich nicht, aber ich würde dir den Libor empfehlen, ist wirklich saugünstig

LolLol

Geht mit Gott, aber geht!

boersenspiel
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yzf wrote:

boersenspiel wrote:
yzf wrote:
Elias wrote:
Ein Anstieg um 0.076% kann sich nicht nennenswert auf die Festhypos auswirken.

100% / Verdoppelung tönt nur nach viel

Das meine ich auch, zudem fährst du mit einer LIBOR-Hypo immer noch um Welten besser (billiger)

Gibt es eigentlich bei LIBOR eine untere Grenze des Hypothekenwertes? Zum Bsp. erst ab 200K?

das weiss ich nicht, aber ich würde dir den Libor empfehlen, ist wirklich saugünstig

LolLol

Da ich nur eine "kleine Summe" (<200k)als Hypothek genommen habe, habe ich mich für eine (kalkulierbare) Festhypothek entschieden. Die ZKB bietet zum Bsp. - so viel mir bekannt ist - den LIBOR erst ab einer Summer > 200k an? Ich weiss nicht, ob dies bei jedem Finanzierungsinstitut so ist :roll: .

Elias
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boersenspiel wrote:

Da ich nur eine "kleine Summe" (<200k)als Hypothek genommen habe, habe ich mich für eine (kalkulierbare) Festhypothek entschieden. Die ZKB bietet zum Bsp. - so viel mir bekannt ist - den LIBOR erst ab einer Summer > 200k an? Ich weiss nicht, ob dies bei jedem Finanzierungsinstitut so ist :roll: .

Bei der SGKB ist das auch der Fall, mit gut zureden haben sie es bei mir bei einer 100K-Tranche gemacht, dafür war die folgende Festhypotranche 0.1% höher.

< 200K ist eine kleine Summe. Da hat man schon vom Volumen her schlechte Karten zum Verhandeln. Festhypo ist wohl das Beste.

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X
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libor heute nochmals kräftig rauf

S F 0 0 0 3 M Up .16167 + .00500

take it easy, but take it!

boersenspiel
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Libor Zahlen heute (CHF)

0,1700

0,0050

plus 3,03 %

Elias
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Die nächste Tranche habe ich soeben zu 0.92% abgeschlossen

Die Festhypotheken sind auch minimal gestiegen.

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boersenspiel
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Libor CHF 3 Monate

aktuell 0,1683

Zinserhöhungen sind m.M.n. kurzfristig wieder vom Tisch

:?: :roll:.

Elias
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Alle Laufzeiten bei den Festhypotheken geben nach.

Und sie werden wohl noch weiter fallen.

Die Bundesobli

http://www.cash.ch/boerse/kursinfo/charts/Ref-Intr-Rate/1190007/244/1/YEAR1

Quote:

Neuer Tiefstand: Rendite für Bundesobligationen fällt weiter

Eine Änderung des Leitzinses wird zwar nicht erwartet. Aber die Fed dürfte ihre Politik des billigen Geldes fortsetzen und möglicherweise sogar neue aussergewöhnliche Massnahmen ankündigen. Solange sich keine Verbesserung des US-Arbeitsmarkts abzeichne, dürfte die Fed die Zinszügel nicht straffen.

Als Folge unerwartet schwacher Arbeitsmarktdaten fielen die Renditen der US-Staatsanleihen zuletzt ebenfalls auf neue Tiefstände.

Mit Blick auf die Schweiz sprachen Händler von einem seit knapp 20 Jahren währenden Trend sinkender Zinsen. Nach einem Hoch im Jahr 1992 bei 6,94 Prozent halbierte sich die Verzinsung bis zum Jahr 2000 auf noch 3,32 Prozent und zu Beginn des laufenden Jahres warfen die zehnjährigen Bundesobligationen noch 1,97 Prozent ab.

Sorgte in den 1990er Jahren der erfolgreiche Kampf gegen die Inflation für sinkende Zinsen, so drücken seit dem Jahr 2000 vermehrt Wirtschafts- und Finanzkrisen auf die Renditen.

http://www.handelszeitung.ch/artikel/Unternehmen-SDA_Neuer-Tiefstand-Ren...

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boersenspiel
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Aus dem aktuellen Immobilien Newsletter der ZKB.

Aktuelle ZKB Prognose

Finanzierungsprodukt Zinsen 06.08.10 / Veränd. +/- * Nov 2010 Aug 2011

ZKB Festhypothek kurzfristig (3 Jahre) 1.81% / +0.12% 1.85% 2.55%

ZKB Festhypothek mittelfristig (5 Jahre) 2.10% / -0.03% 2.25% 2.95%

ZKB Festhypothek langfristig (10 Jahre) 2.75% / -0.07% 3.05% 3.65%

ZKB Variable Hypothek 2.50% / unverändert - -

ZKB Libor Hypothek (3-Monats Libor) 1.22% / +0.09% 1.35% 2.05%

* Veränderung seit 07.06.2010 bzw. seit Newsletter 3 vom 11.06.2010

Elias
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Zins 10 Jährige Hypothek

Die 10jährige ist bei der SGKB zu offiziellen 2.5% zu haben.

Das heisst, mit gut verhandeln bezahlt man 2.3%

Bei 1Mio macht das 23'000 pro Jahr bzw. weniger als 2'000 pro Monat.

http://www.sgkb.ch/de/bauen-wohnen/wohnbank_hypotheken/PK_hypothek_fest.htm

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