Welche Hypothek???

43 Kommentare / 0 neu
08.02.2010 19:34
#1
Bild des Benutzers boxi1
Offline
Kommentare: 1
Welche Hypothek???

Hallo,muss nächste Woche meine Hypothek(500000) erneuern.Möchte mich nicht von einem Banker beraten lassen,sondern Eure Meinungen höhren.Ich glaube hier bin ich richtig.

Welche Hypo wähle ich bei annahme einer Hyperinflation?

Bleiben die Zinsen tief,alles Libor?

Wie sieht das aus wenn ich bei einer Hypoinflation eine 10-jährige Hypo abgeschlossen hätte?Es heisst ja,dass bei einer Hyperinflation die Schulden(Hypothek)billig zurückbezahlt werden kann.Bei einer 10-jährigen kann ich ja 10 Jahre nichts zurückzahlen.Währe eine Variable nicht besser gewesen?In 10 Jahren sieht es ja wieder ganz anders aus.Soll ich einen Teil der Hypothek zurückzahlen?Währe es nicht besser die Pensionskasse zu plündern und die Hypothek zurückzahlen,wenn in ein par Jahren das Papiergeld kein Wert mehr hat.Auszugehen ist,dass ich in dieser Zeit immer Berufstätig bin.

Vielen Dank

Aufklappen
08.10.2012 11:48
Bild des Benutzers Angela.
Offline
Kommentare: 50
Bezug auf http://www.cash.ch/comment/490850

Hallo, ich hatte schon hier einmal meine Meinung dazu abgegeben - schaut doch mal rein!

http://www.cash.ch/comment/490850

Liebe Grüsse,

Angela

10.06.2010 15:43
Bild des Benutzers Elias
Offline
Kommentare: 16250
Welche Hypothek???

Quote:

EZB bleibt Politik des billigen Geldes treu

Die Europäische Zentralbank (EZB) rechnet bis 2011 mit einer schwachen Konjunktur und einer niedrigen Inflation. Der Leitzins in der Euro-Zone bleibt bei rekordniedrigen ein Prozent.

Das ist ganz nach meinem Geschmack.

----

Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

06.06.2010 21:55
Bild des Benutzers MentalPoker
Offline
Kommentare: 562
Welche Hypothek???

Hab die letzten paar Wochen einige Male in den Traed gekuckt und verglichen gerechnet usw.

Hab mir das ganze so ausgelegt..Kauf Haus zum Vermieten evtl. wieder zu verkaufen.

1/3 Bar 1/3 libor zu 0.71% und eine Fixe zu 2.05 % auf 7 Jahre. 8) Ich denke für mich zum heutigen Zeitpunkt das richtige gemacht zu haben, die Banker hatten so meine Probleme mit mir...mir hat`s gefallen.

:?: Hat jemand tiefer abgeschlossen auf 7 Jahre ??

Wünsch einen tollen Wochenstart !!

+350 % im Spiel - meld Dich unter PN

04.06.2010 09:26
Bild des Benutzers Elias
Offline
Kommentare: 16250
Welche Hypothek???

Libor ist auf 0,0783 -0,0050 -6,00 %

Unter 8 Promille, das ist nüchtern betrachtet zum Geussen

http://www.finanzen.net/zinsen/libor/Libor-CHF-3-Monate

----

Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

28.05.2010 14:07
Bild des Benutzers Elias
Offline
Kommentare: 16250
nochmals tiefer

Libor 0,1083 -0,0017 -1,52 %

Ich kann erst in einem Monat abschliessen....

Bei der 2-jährigen warte ich noch, bis der offiziell publizierte Kurs bei 1.2% ist, dann drücke ich ab.

1% muss drin liegen.

----

Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

26.05.2010 22:56
Bild des Benutzers bvg75
Offline
Kommentare: 548
Welche Hypothek???

Elias wrote:

Der 3-Monats-Libor ist bei sagenhaften 11 Räppli

http://www.finanzen.net/zinsen/libor/Libor-CHF-3-Monate

Die 2-jährige Festhypo dürfte in den nächsten Tagen um die 1% zu haben sein.

Hammermässig!! Smile

Schade, dass ich auf dem Libor "nur" 370'000.- habe. Da macht eine Reduktion um 0.01% nur gerade 37 Stutz pro Jahr aus...aber ich freue mich natürlich für alle, welche zu diesen genialen Konditionen neu einsteigen können und einen enormen Spareffekt erfahren! Zu einer zweijährigen Festhypo zu 1.0% würde ich auch nicht nein sagen! Wink

26.05.2010 22:30
Bild des Benutzers Elias
Offline
Kommentare: 16250
Welche Hypothek???

Der 3-Monats-Libor ist bei sagenhaften 11 Räppli

http://www.finanzen.net/zinsen/libor/Libor-CHF-3-Monate

Die 2-jährige Festhypo dürfte in den nächsten Tagen um die 1% zu haben sein.

----

Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

24.05.2010 12:09
Bild des Benutzers Elias
Offline
Kommentare: 16250
Welche Hypothek???

Hier noch ein Beitrag vom Samstag.

Im Vergleich mit einer 5 und 10jährigen Festhypo schneidet eine Libor schon fast zwangsläufig besser ab.

Bei einer 2jährigen nur noch in einem sinkendem Umfeld.

AnhangGröße
PDF icon taz_ges_2010_05_22_049_236.pdf293.98 KB

----

Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

24.05.2010 10:09
Bild des Benutzers schmago
Offline
Kommentare: 459
Welche Hypothek???

@bvg75

besten dank für deine zeit.

du hast es sehr aufschlussreich beschrieben.

vielen Dank

23.05.2010 22:56
Bild des Benutzers bvg75
Offline
Kommentare: 548
Welche Hypothek???

schmago wrote:

Und wie verhalten sich die Ersparnisse gegenüber den Steuern

z. B wenn der Eigenmietwert höher ist als die Hypo

würde sich dann nicht je nach fall lohnen einen Höheren Hypozins zu zahlen,Je nach einkommen,Progression ?

:roll:

Hallo Schmago

Leider funktioniert diese Rechnung nicht. Denn durch den erhöhte Zinsbelastung wirst du zwar Steuern einsparen können, diese rechnen sich aber nicht mit der Ersparnis, die du bei einem tieferen Hypozins effektiv hättest!

Beispiel einer Hypothek über 500'000.- bei einem Eigenmietwert von 20'000.-:

Variante 1: Zins 1.5% = 7'500.- Schuldzinsen

Zusätzliches Einkommen: (20'000.- minus 7'500.-) = 12'500.-.

Steuersatz 15% = Mehrbelastung von 1'875.- plus 7'500.- Hypozins = 9'375.- pro Jahr.

Steuersatz 20% = Mehrbelastung von 2'500.- plus 7'500.- Hypozins = 10'000.- pro Jahr.

Steuersatz 25% = Mehrbelastung von 3'125.- plus 7'500.- Hypozins = 10'625.- pro Jahr

Variante 2: Zins 3.0% = 15'000.- Schuldzinsen

Zusätzliches Einkommen: (20'000.- minus 15'000.-) = 5'000.-.

Steuersatz 15% = Mehrbelastung von 750.- plus 15'000.- Hypozins = 15'750.- pro Jahr.

--> Du sparst zwar 1'125.- Steuern, bezahlst aber 7'500.- mehr Hypozins! Effektiver Verlust: 6'375.-!

Steuersatz 20% = Mehrbelastung von 1'000.- plus 15'000.- Hypozins = 16'000.- pro Jahr.

--> Du sparst 1'500.- Steuern, bezahlst aber 7'500.- mehr Hypozins! Effektiver Verlust: 6'000.-!

Steuersatz 25% = Mehrbelastung von 1'250.- plus 15'000.- Hypozins = 16'250.- pro Jahr.

--> Du sparst 1'875.- Steuern, bezahlst aber 7'500.- mehr Hypozins! Effektiver Verlust: 5'625.-!

Du siehst: du kannst es drehen und wenden, wie du willst: du wirst steuertechnisch stets mehr Verlust haben, wenn du Schulden hast! Der Grund ist einfach und logisch: jeder Franken Schuldenzins, den du NICHT hast, bringt dir 100% Ersparnis. Jeder Franken Schuldzins, den du aber HAST, bringt dir nur 10-30% (je nach Steuerprogression) Ersparnis!

Schulden zu haben, macht nur Sinn, wenn das Kapital anderweitig besser engelegt werden kann! Sprich: wenn ich die 500'000.- nicht amortisiere, sondern gewinnbringender anlege, dann habe ich etwas von meinen Schulden!

Als Extrembeispiel kannst du die Rechnung machen, wie es wäre, wenn das Haus ganz amortisiert wäre:

Schuldzinsen: 0.-; Eigenmietwert 20'000.-

Zusätzliches Einkommen: Fr. 20'000.-

Steuersatz 15%: Mehrbelastung von 3'000.- plus 0.- Hypozins = 3'000.- pro Jahr.

--> Effektive Ersparnis gegenüber 1.5% bzw. 3.0%-Hypothek: 6'375.- / 12'750.-

Steuersatz 20%: Mehrbelastung von 4'000.- plus 0.- Hypozins = 4'000.- pro Jahr.

--> Effektive Ersparnis gegenüber 1.5% bzw. 3.0%-Hypothek: 6'000.- bzw. 12'000.-

Steuersatz 25%: Mehrbelastung von 5'000.- plus 0.- Hypozins = 5'000.- pro Jahr.

--> Effektive Ersparnis gegenüber 1.5% bzw. 3.0%-Hypothek: 5'625.- bzw. 11'250.-

Das Beste ist also eigentlich IMMER, keine Schulden zu haben! Dies gilt auch für Hypotheken! (es sei denn, der Zins ist so tief, dass der Wert geringer ist als die zusätzlichen Steuerkosten. Doch damit du auf unter 3'000.- bis 4'000.- Hypozins kommst, müsste der Hypozins stetig unter 0.75% liegen...) Denn im Gegensatz zu anderen Geldanlagen kann dir diese Rendite nicht weggenommen werden, egal, wie schlecht es der Wirtschaft geht! Und du bist auch dann auf der sicheren Seite, falls es einmal zu einer Immobilienkrise kommen sollte und dein Haus plötzlich nur noch die Hälfte Wert ist. (was hoffentlich nie eintreffen wird!). Denn dann will die Bank plötzlich einen Teil der Hypothek zurück. Und wer kann schon einfach so auf die Schnelle ein paar Hunderttausen Franken auftreiben...

Ich hoffe, ich konnte dir mit meiner Auflistung helfen.

Ich persönlich habe mir zum Ziel gesetzt, meine Hypothek in den kommenden 10 Jahren bis auf ein Minimum zu amortisieren. (ein kleiner Rest ist immer zu empfehlen, da man dann bei Renovationen ohne Probleme wieder aufstocken kann.)

Lieber Gruss,

bvg75

PS. zur Zeit kannst du ja noch einen Pauschalbetrag als Renovations- und Unterhaltskosten abziehen. Somit wird der Eigenmietwert reduziert und die ganzen Rechnungen fallen noch besser aus für das "weniger Schulden"-Prinzip bzw. den günstigeren Zinssatz... Wink

23.05.2010 10:20
Bild des Benutzers schmago
Offline
Kommentare: 459
Welche Hypothek???

bvg75 wrote:

Daniel_Gygax wrote:
@Junglesteph und bvg75

Hallo Roger

Ja, der Zins gilt jeweils wahlweise für 3 oder 6 Monate (der Längere ist natürlich leicht teurer) und wird danach neu gesetzt.

Ich persönlich würde in deinem Fall 205'000.- auf eine reine Libor-Hypothek nehmen mit Switch-Funktion und ohne Cap (also ohne Absicherung, da du sonst genau so gut eine Festhypo abschliessen kannst) und 205'000.- auf eine Festhypothek über mehrere Jahre (3-5).

Bei der Festhypothek stellen sich folgende Fragen:

- Willst du, dass sie gleichzeitig mit der Libor-Hypo endet? Dann müsstest du eine 3-Jahres-Hypo nehmen.

- Willst du, dass die beiden Hypotheken gestaffelt enden, dann müsste die Laufzeit der Festhypothek unterschiedlich sein (also 1-2 oder mind. 4 Jahre)

Bei den momentanen historisch tiefen Zinsen macht eine zu kurze Festhypothek aber irgendwie auch keien Sinn...

Bei dir ist der Vorteil, dass die Hypothekarsumme nicht derart riesig ist, dass ein halbes Prozent unheimlich viel ausmachen würde. Auf 205'000.- für die eine Hälfte bezahlst du bei 3 Jahren Fest (ca. 1.7%) 3'485.- pro Jahr und bei 5 Jahren Fest (ca. 2.2%) 4'510.-. Wir sprechen hier also von einem Unterschied von 85.40 pro Monat.

Es ist halt wie mit der Börse: es kann dir keiner sagen, wie es schlussendlich rauskommt! Es ist ein reiner Vernunftsentscheid aus Abwägen von Risiko und Gewinn.

Du musst mir deiner Entscheidung ruhig schlafen können. Die einen können dies, indem sie eine 10-Jahres-Hypo abschliessen und dann wissen, dass sie sich in nächster Zeit nicht mehr sorgen müssen, andere wollen die günstigste Variante packen und viel Geld sparen mit dem Wissen, dass es jederzeit im Fiasko enden kann...diese Entscheidung kann dir leider niemand abnehmen!

Ich persönlich mache für mich immer die Gewinn-Risiko-Berechnung. Ich rechne mir aus, wie viel Geld ich schlussendlich im Vergleich zu den anderen Varianten einsparen könnte und ob mir dieser Gewinn das entsprechende Risiko wert ist.

Beispiele (410'000.- Hypo zu den aktuellen Zinsen):

V1: (günstigste Variante) Alles in Libor = 342.-/Mt.

V2: 50% Libor, 50% 3 Jahre fix = 461.-/Mt.

V3: 50% Libor, 50% 5 Jahre fix = 547.-/Mt.

V4: 50% Libor, 50% 7 Jahre fix = 615.-/Mt.

V5: 50% 3 Jahre fix, 50% 5 Jahre fix = 666.-/Mt.

V7: 100% 5 Jahre fix = 752.-/Mt.

V8: 100% 7 Jahre fix = 888.-/Mt.

In diesem Falle würde ich einsehen, dass eine 100%-Libor-Lösung zu wenig Sparpotenzial bringt im Verhältnis zum Risiko! Jedoch sind die reinen Fix-Modelle fast doppelt so teuer. Dementsprechend würde ich mich für V2 oder V3 entscheiden!

Da der Libor natürlich kaum die ganzen 3 bzw. 5 Jahre auf dem selben tiefen Niveau bleiben wird, hinkt dieser Vergleich natürlich ein bisschen. Deshalb sind diese Spar-Rechnungen immer mit Vorsicht zu geniessen! Wink

Und wie verhalten sich die Ersparnisse gegenüber den Steuern

z. B wenn der Eigenmietwert höher ist als die Hypo

würde sich dann nicht je nach fall lohnen einen Höheren Hypozins zu zahlen,Je nach einkommen,Progression ?

:roll:

21.05.2010 14:45
Bild des Benutzers Elias
Offline
Kommentare: 16250
Welche Hypothek???

*hau-vor-den-Kopf* Der Libor steht bei 0,1667% -0,0300 -15,25% gegenüber Vortag.

Ich warte noch, bis ich Geld für eine Hypothek bekomme

----

Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

21.05.2010 10:11
Bild des Benutzers bvg75
Offline
Kommentare: 548
Welche Hypothek???

Elias wrote:

Johnny P wrote:
Nenner hat diesen Zinsdowner korrekt vorrausgesagt und rechnet langfr. mit höheren Zinsen.

http://www.madhedgefundtrader.biz/Charles_Nenner_03_11_201.html

Quote:

This trend could start tomorrow, or in two years

oder auch nicht

In diesem Umfeld bekommt über die Zeit wohl jeder mal recht.

Die Börse ist ein chaotisches System in einem chaotischen Umfeld.

Bin auch der Meinung, dass solche Aussagen genau so präzise sind wie die Wettervorhersage: "Morgen regnet es oder auch nicht..." Wink

Man muss wohl kein Prophet sein um vorhersagen zu können, dass die Zinsen innert der nächsten 2 Jahren steigen werden... (das ist bei diesem tiefen Zinsnieveau kein Kunststück!) Smile

21.05.2010 10:03
Bild des Benutzers Elias
Offline
Kommentare: 16250
Welche Hypothek???

Johnny P wrote:

Nenner hat diesen Zinsdowner korrekt vorrausgesagt und rechnet langfr. mit höheren Zinsen.

http://www.madhedgefundtrader.biz/Charles_Nenner_03_11_201.html

Quote:

This trend could start tomorrow, or in two years

oder auch nicht

In diesem Umfeld bekommt über die Zeit wohl jeder mal recht.

Die Börse ist ein chaotisches System in einem chaotischen Umfeld.

----

Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

21.05.2010 09:29
Bild des Benutzers Johnny P
Offline
Kommentare: 3970
Welche Hypothek???

Nenner hat diesen Zinsdowner korrekt vorrausgesagt und rechnet langfr. mit höheren Zinsen.

http://www.madhedgefundtrader.biz/Charles_Nenner_03_11_201.html

„Alles was die Sozialisten vom Geld verstehen, ist die Tatsache, dass sie es von anderen haben wollen.“

Konrad Adenauer

20.05.2010 17:34
Bild des Benutzers Elias
Offline
Kommentare: 16250
Welche Hypothek???

Es kann maximal 0,2% tiefer gehen bei der Libor.

Die Festhypo könnte auf das gleiche Niveau fallen.

Nach unten ist also nicht mehr viel Luft.

Ich will eine Tranche aufteilen.

Darum eine 2jährige Festhypo und den Libor auf 3 Jahre.

Die Differenz ist gerade mal 0,3%.

Es sind verrückte Zeiten. Von mir aus können die Zinsen die nächsten 20 Jahre so tief bleiben.

----

Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

20.05.2010 17:10
Bild des Benutzers Sallatunturi
Offline
Kommentare: 1543
Welche Hypothek???

Elias schreibt

Quote:

Und es kann eigentlich nur noch aufwärts gehen

Japan kennt dieses tiefe Zinsniveau seit 20 Jahren.

Ueberdies raten viele Banken jetzt die Zinsen anzubinden, nur dies haben sie auch getan im Sommer 2008 Wink , und sogar Ihre Kunden angeschrieben. Na ja vielleicht sind sie diesmal erfolgreicher.

Finde die Aufstellung von bvg super, merci

20.05.2010 17:04
Bild des Benutzers bvg75
Offline
Kommentare: 548
Welche Hypothek???

Elias wrote:

Ist es denn zu fassen?

Der Libor fällt auf 0,1967% -7,09%

Die 2jährige Festhypo bei der St. Galler KB ist bei 1.450 %

Mit gut zureden sollten 1.2% drin liegen.

http://www.sgkb.ch/de/bauen-wohnen/wohnbank_hypotheken/PK_hypothek_fest.htm

Ich überlege mir, ob ich einen Teil der nächsten Tranche bereits fixen soll. Der Abstand zu Libor haut mich nicht gerade vom Sockel. Und es kann eigentlich nur noch aufwärts gehen.

Das ist schon so: im Moment fährt man mit einer 2-jährigen Festhypo verdammt gut! Wobei es natürlich immer auf die Hypothekarsumme drauf ankommt: bei einer Million macht ein halbes Prozent halt doch schon knapp 420 Stutz pro Monat aus.

Ich geniesse jetzt erst mal den Moment des Rekordtiefs. Mitte Juni wird mein Libor-Satz erneuert. Wenns bis dann so bleibt wie heute, liegt ein Wert unter 0.9% drin. Das wär natürlich genial! Smile

Ich glaube übrigens nicht, dass die Wende so rasch kommt. Da liegt noch einiges im Argen! Demzufolge kann sich das durchaus noch ein Jahr oder länger hinziehen! Mal schauen...Wissen tuts ja eh keiner!

Smile

20.05.2010 16:41
Bild des Benutzers Elias
Offline
Kommentare: 16250
Welche Hypothek???

Ist es denn zu fassen?

Der Libor fällt auf 0,1967% -7,09%

Die 2jährige Festhypo bei der St. Galler KB ist bei 1.450 %

Mit gut zureden sollten 1.2% drin liegen.

http://www.sgkb.ch/de/bauen-wohnen/wohnbank_hypotheken/PK_hypothek_fest.htm

Ich überlege mir, ob ich einen Teil der nächsten Tranche bereits fixen soll. Der Abstand zur Libor haut mich nicht gerade vom Sockel. Und es kann eigentlich nur noch aufwärts gehen.

----

Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

20.05.2010 13:04
Bild des Benutzers bvg75
Offline
Kommentare: 548
Welche Hypothek???

Daniel_Gygax wrote:

Was hat dan die Libor für eine Laufzeit, die läuft doch unendlich ist aber alle 3 Monate oder 6 Monate kündbar oder wechselbar auf Festhypo?

Dein untenstehender Satz würde ja mit meiner Ahnnahme nicht überein stimmen, darum die Frage.

"Willst du, dass sie gleichzeitig mit der Libor-Hypo endet? Dann müsstest du eine 3-Jahres-Hypo nehmen."

Wie sieht es denn bezüglich Amortisation der Libor aus, das wird ja auch möglich sein?

Die Libor hat leider auch eine feste Laufzeit. In der Regel 3 Jahre. Das heisst, dass du drei Jahre lang diese Libor nicht künden bzw. amortisieren kannst! Dafür hast du aber die Möglichkeit, mit einem Switch jederzeit aus der Libor eine Festhypothek zu machen!

Was die Amortisation wähhrend der Laufzeit betrifft (direkte Amortisation) müsstest du mit deinem Bankberater anschauen. Das müsste eigentlich schon gehen, dass du nach Ablauf jedes Jahres eines abgemachten Betrag amortisieren kannst!

20.05.2010 12:38
Bild des Benutzers Daniel_Gygax
Offline
Kommentare: 151
Welche Hypothek???

Was hat dan die Libor für eine Laufzeit, die läuft doch unendlich ist aber alle 3 Monate oder 6 Monate kündbar oder wechselbar auf Festhypo?

Dein untenstehender Satz würde ja mit meiner Ahnnahme nicht überein stimmen, darum die Frage.

"Willst du, dass sie gleichzeitig mit der Libor-Hypo endet? Dann müsstest du eine 3-Jahres-Hypo nehmen."

Wie sieht es denn bezüglich Amortisation der Libor aus, das wird ja auch möglich sein?

20.05.2010 09:36
Bild des Benutzers bvg75
Offline
Kommentare: 548
Welche Hypothek???

Daniel_Gygax wrote:

@Junglesteph und bvg75

Danke für eure Feedbacks

Was würdet den Ihr in meinem Fall machen?

Hypothek 410'000.-

Alter von uns 25 und 23 beide noch in Weiterbildung bis Ende 2011.

Finanielle Sicherheit ist sicherlich noch nicht so gross einzustufen wie bei einer Famillie mit Kindern.

Wie funktioniert das genau mit einer Libor-Hypo?

Der Zinssatz wird alle 3 Monate angepasst und ich kann einen Maximum Zins (Dach) definieren was ja auch noch kostet oder wie macht Ihr das?

Greez Roger

Hallo Roger

Ja, der Zins gilt jeweils wahlweise für 3 oder 6 Monate (der Längere ist natürlich leicht teurer) und wird danach neu gesetzt.

Ich persönlich würde in deinem Fall 205'000.- auf eine reine Libor-Hypothek nehmen mit Switch-Funktion und ohne Cap (also ohne Absicherung, da du sonst genau so gut eine Festhypo abschliessen kannst) und 205'000.- auf eine Festhypothek über mehrere Jahre (3-5).

Bei der Festhypothek stellen sich folgende Fragen:

- Willst du, dass sie gleichzeitig mit der Libor-Hypo endet? Dann müsstest du eine 3-Jahres-Hypo nehmen.

- Willst du, dass die beiden Hypotheken gestaffelt enden, dann müsste die Laufzeit der Festhypothek unterschiedlich sein (also 1-2 oder mind. 4 Jahre)

Bei den momentanen historisch tiefen Zinsen macht eine zu kurze Festhypothek aber irgendwie auch keien Sinn...

Bei dir ist der Vorteil, dass die Hypothekarsumme nicht derart riesig ist, dass ein halbes Prozent unheimlich viel ausmachen würde. Auf 205'000.- für die eine Hälfte bezahlst du bei 3 Jahren Fest (ca. 1.7%) 3'485.- pro Jahr und bei 5 Jahren Fest (ca. 2.2%) 4'510.-. Wir sprechen hier also von einem Unterschied von 85.40 pro Monat.

Es ist halt wie mit der Börse: es kann dir keiner sagen, wie es schlussendlich rauskommt! Es ist ein reiner Vernunftsentscheid aus Abwägen von Risiko und Gewinn.

Du musst mir deiner Entscheidung ruhig schlafen können. Die einen können dies, indem sie eine 10-Jahres-Hypo abschliessen und dann wissen, dass sie sich in nächster Zeit nicht mehr sorgen müssen, andere wollen die günstigste Variante packen und viel Geld sparen mit dem Wissen, dass es jederzeit im Fiasko enden kann...diese Entscheidung kann dir leider niemand abnehmen!

Ich persönlich mache für mich immer die Gewinn-Risiko-Berechnung. Ich rechne mir aus, wie viel Geld ich schlussendlich im Vergleich zu den anderen Varianten einsparen könnte und ob mir dieser Gewinn das entsprechende Risiko wert ist.

Beispiele (410'000.- Hypo zu den aktuellen Zinsen):

V1: (günstigste Variante) Alles in Libor = 342.-/Mt.

V2: 50% Libor, 50% 3 Jahre fix = 461.-/Mt.

V3: 50% Libor, 50% 5 Jahre fix = 547.-/Mt.

V4: 50% Libor, 50% 7 Jahre fix = 615.-/Mt.

V5: 50% 3 Jahre fix, 50% 5 Jahre fix = 666.-/Mt.

V7: 100% 5 Jahre fix = 752.-/Mt.

V8: 100% 7 Jahre fix = 888.-/Mt.

In diesem Falle würde ich einsehen, dass eine 100%-Libor-Lösung zu wenig Sparpotenzial bringt im Verhältnis zum Risiko! Jedoch sind die reinen Fix-Modelle fast doppelt so teuer. Dementsprechend würde ich mich für V2 oder V3 entscheiden!

Da der Libor natürlich kaum die ganzen 3 bzw. 5 Jahre auf dem selben tiefen Niveau bleiben wird, hinkt dieser Vergleich natürlich ein bisschen. Deshalb sind diese Spar-Rechnungen immer mit Vorsicht zu geniessen! Wink

20.05.2010 08:18
Bild des Benutzers Daniel_Gygax
Offline
Kommentare: 151
Welche Hypothek???

@Junglesteph und bvg75

Danke für eure Feedbacks

Was würdet den Ihr in meinem Fall machen?

Hypothek 410'000.-

Alter von uns 25 und 23 beide noch in Weiterbildung bis Ende 2011.

Finanielle Sicherheit ist sicherlich noch nicht so gross einzustufen wie bei einer Famillie mit Kindern.

Wie funktioniert das genau mit einer Libor-Hypo?

Der Zinssatz wird alle 3 Monate angepasst und ich kann einen Maximum Zins (Dach) definieren was ja auch noch kostet oder wie macht Ihr das?

Greez Roger

20.05.2010 00:44
Bild des Benutzers bvg75
Offline
Kommentare: 548
Welche Hypothek???

Junglesteph wrote:

Es hat nichts mit der Höhe des Zinssatzes oder dem Hyp.-Modell zu tun, die Marge ist entscheidend. Die Bank versucht eine Marge von 1% und mehr rauszuholen Wink

Wenn ich dich richtig verstehe, so muss sich die Bank mein Geld ebenfalls "teuer" beschaffen!

Wenn ich also zu einem Zinssatz von 3% unterschreibe, so beschafft sich die Bank das Kapital z.B. zu einem Zins von 1.8% und hat dadurch eine Marge von 1.2% erwirtschaftet. Stimmt das so? Hat die Bank denn nicht auch Eigenmittel, welche sie dann ohne Marge (also mit 100% Gewinn) vergeben kann? In diesem Falle würde es ja schon eine Rolle spielen, zu welchem Zins ich abschliesse!

Ich konnte bei der ZKB die Marge auf 0.7% drücken. Ich denke, das ist nicht schlecht.

20.05.2010 00:16
Bild des Benutzers Jungle
Offline
Kommentare: 6423
Welche Hypothek???

Deshalb mein Tipp: Verschiedene Offerten einholen, da purzeln die Margen und somit der Zinssatz!

20.05.2010 00:10
Bild des Benutzers Jungle
Offline
Kommentare: 6423
Welche Hypothek???

Es hat nichts mit der Höhe des Zinssatzes oder dem Hyp.-Modell zu tun, die Marge ist entscheidend. Die Bank versucht eine Marge von 1% und mehr rauszuholen Wink

19.05.2010 23:53
Bild des Benutzers bvg75
Offline
Kommentare: 548
Welche Hypothek???

Junglesteph wrote:

@bvg75

Bei welcher Bank hast Du denn Deine Hypothek? Ich empfehle den Kd. mit einem Durchschnittszinssatz 5% zu rechnen (100-jähriger Schnitt). Uebrigens ist die LIBOR-Hypothek seit Jahrzehnten die günstigste Hyp. im Markt und wird es bleiben. Einzig eine 5-jährige Festhypothek bei optimalem Laufzeitbeginn resp. Ende könnte die LIBOR schlagen. Die Wahrscheinlichkeit dass du vom Blitz getroffen wirst ist grösser als dass Du den richtigen Einstiegszeitpunkt finden wirst.

Als Kreditnehmer muss man sich eigentlich nur eine zentrale Frage stellen:

Muss ich auf Grund meiner finanziellen Sit. eine fixe Kostenrechnung machen können, JA/NEIN?

Die Produktewahl hat sich dann schon erledigt mit der Antwort. Uebrigens verdienen Banken mit der LIBOR gleichviel wie mit anderen Hyp.-Modellen. Anscheinend ist Dein Berater eine Pfeiffe, der das Prinzip der Geldmarkthypotheken nicht versteht. Anders kann ich mir das nicht erklären... Wink

Bin bei der ZKB.

Bist du sicher, dass die Bank an einer Libor gleich viel verdient wie an einem Fest-Hypo-Modell? Wenn ich logisch nachrechne, kann das doch gar nicht sein:

Beispiel:

Person A und Person B schliessen zum selben Zeitpunkt eine Hypothek über 500'000.- ab.

A wählt eine 3-Jahres-Festhypothek zu 2.5%

B wählt die 3-Monats-Libor-Hypothek.

Person A bezahlt drei Jahre lang 2.5%, also total Fr. 37'500.- an Hypozinsen.

Person B bezahlt während den drei Jahren durchschnittlich 1.5%. Also total 22'500.-

Somit hat die Bank an Kunde A deutlich mehr verdient als an Kunde B. Sprich: der Berater kann mit seiner Empfehlung den Gewinn der Bank optimieren! Oder sehe ich das etwa falsch? (Beschafft die Bank das Geld bei einer Fest-Hypo etwa "teurer" bzw. von einem anderen Kreditinstitut? Dann wäre es tatsächlich so, dass meine Bank einzig die Marge rausholt, egal für welches Modell ich mich entscheide!)

19.05.2010 23:40
Bild des Benutzers Jungle
Offline
Kommentare: 6423
Welche Hypothek???

@bvg75

Bei welcher Bank hast Du denn Deine Hypothek? Ich empfehle den Kd. mit einem Durchschnittszinssatz 5% zu rechnen (100-jähriger Schnitt). Uebrigens ist die LIBOR-Hypothek seit Jahrzehnten die günstigste Hyp. im Markt und wird es bleiben. Einzig eine 5-jährige Festhypothek bei optimalem Laufzeitbeginn resp. Ende könnte die LIBOR schlagen. Die Wahrscheinlichkeit dass du vom Blitz getroffen wirst ist grösser als dass Du den richtigen Einstiegszeitpunkt finden wirst.

Als Kreditnehmer muss man sich eigentlich nur eine zentrale Frage stellen:

Muss ich auf Grund meiner finanziellen Sit. eine fixe Kostenrechnung machen können, JA/NEIN?

Die Produktewahl hat sich dann schon erledigt mit der Antwort. Uebrigens verdienen Banken mit der LIBOR gleichviel wie mit anderen Hyp.-Modellen. Anscheinend ist Dein Berater eine Pfeiffe, der das Prinzip der Geldmarkthypotheken nicht versteht. Anders kann ich mir das nicht erklären... Wink

19.05.2010 23:02
Bild des Benutzers bvg75
Offline
Kommentare: 548
Welche Hypothek???

Sallatunturi wrote:

RPH

bist noch wach im Süden. Hab selber schon seit Ende 90er Jahre GMHypo (musste auch über meinen Schatten springen). Im Bekanntenkreis wird man als Exot abgestempelt, obwohl sie es immer wieder in Betracht ziehen, verlängern sie immer die Festhypo. Wahrscheinlich liegt es in den Genen Lol

Ich gehöre ebenfalls zu der Sorte Mensch, welche das Risiko einer Libor-Hypothek eingegangen ist. Und zwar, nachdem ich zuerst eine fünf- und eine dreijährige Festhyopthek hatte. Im Endeffekt habe ich viel zu viel bezahlt. Aber das sagt einem natürlich kein Bankberater. Denn die Berater wollen ja primär Geld verdienen. Und daher werden sie die "günstigen" Modelle in der Regel nicht forcieren! Seit diesem März habe ich nun aber für die eine Hälfte (370'000.-) eine 3-Monats-Liborhypothek (bei der ZKB) und bezahle zur Zeit 0.95%. Diese Hypothek ist fast viermal günstiger als meine fünfjährige Festhypo! Ein riesiger Unterschied also!!

Ich verlasse mich hier voll und ganz auf die Erfahrungswerte aus der Vergangenheit, in welcher variable Lösungen in der Gesamtrechnung stets deutlich günstiger waren als die festen Modelle. Natürlich kann man Glück haben und genau vor dem Aufwärtstrend eine Festhypothek abschliessen, die genau so lange dauert, bis der tiefste Punkt wieder erreicht ist um zu erneuern. Doch diese Wahrscheinlichkeit ist sehr gering! Da bleibe ich lieber flexibel...

Meine Argumentation, warum eine 10-Jährige Festhypothek für mich keinen Sinn macht, ist folgende:

- Die Wirtschaft wird innerhalb dieser 10 Jahre nicht ausschliesslich anziehen, sondern zu einem Auf und Ab tendieren. Dass nach Ablauf der Hypothekdauer genau eine Wirtschaftsbaisse herrscht, wo man zu genau so günstigen Konditionen erneuern kann, ist eher unwahrscheinlich (reines Glück!). Es kann durchaus passieren, dass sich die Wirtschaft am Anfang eines Abschwungs oder am Ende eines Aufschwungs befindet und man für 4.5% erneuern muss, obwohl die Zinsen danach in den Keller purzeln...(so, wie das Anfangs 2008 passierte, als meine erste Hypothek ablief und ich eine 10-Jahres-Hypo für 4.2% hätte abschliessen können...es ärgert mich schon nur, dass ich die 5-Jahres-Hypo für 3.4% wählte...).

Heute erkenne ich, wie selbst bei einer 5-Jahres-Hypothek die Flexibilität fehlt, um auf Veränderungen reagieren zu können!

- Die Differenz zwischen dem aktuell tiefstmöglichen Zins (ca. 1%) und einem 10-Jahres-Festzins (ca. 3%) ist noch immer so gross, dass sehr viel Geld eingespart werden kann, selbst wenn sich der Libor verdoppeln sollte! (Bei 500'000.- Hypo würde man so pro Monat rund 800 Franken bzw. bei einer Verdoppelung noch 400.- sparen!). Kommt dazu, dass der Libor ja zuerst einmal längerfrtistig über diese 3% klettern müsste, damit sich die Festhypothek auszahlt. Nur lag der Libor in den letzten 10 Jahren nur sehr selten über der 3%-Marke. Und wenn, dann nur knapp! (siehe Grafik, Quelle: ZKB).

Zum Vergleich: als die 10-Jahres-Hypo Anfangs 2008 bei 4.2% lag, betrug der Libor 2.8%! Er war also gar zu Boom-Zeiten tiefer als der heutige 10-Jahres-Zins!

- Wird mit dem Libor drei Jahre lang durchschnittlich 1.0% gegenüber der Festhypo gespart (was durchaus realistisch ist!), so dürfte der Libor die nächsten 7 Jahre 0.43% über dem 10-Jahres-Zins liegen, um auf das gleiche Resultat zu kommen! Also knapp 3.5%! Dieser Libor-Wert wurde in den letzten 10 Jahren nie oder nur knapp erreicht!

- das wichtigste Argument ist natürlich die Flexibilität bezüglich eines Verkaufs! 10 Jahre sind eine lange Zeit. Es kommt immer wieder vor, dass sich Ehepaare scheiden lassen oder aus anderen Gründen ihr Eigenheim verkaufen müssen. Muss man sich dann aus einer mehrjährigen Hypothek auskaufen, wird es sehr teuer! Auch betreffend Amortisation oder Wechseln der Bank (im Falle eines besseren Angebots) ist man viel flexibler.

Für mich ist es klar, dass ich in Zukunft immer eine Hälfte als Libor und die andere Hälfte als "kurze" Festhypothek (max. 3 Jahre) oder ebenfalls Libor (mit Switch-Funktion) laufen lassen werde. Und um kein finanzielles Risiko einzugehen und sicher kalkulieren zu können, rechne ich beim Libor eben nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem Sicherheits-Wert, der in der Grössenordnung von 3.5% liegt. So kann sich der Libor entwickeln, wie er will, ich muss keine Angst haben, dass es mal nicht reichen könnte! Smile

AnhangGröße
Image icon 3_mts_libor_147.jpg32.67 KB
19.05.2010 18:57
Bild des Benutzers Sallatunturi
Offline
Kommentare: 1543
Welche Hypothek???

RPH

bist noch wach im Süden. Hab selber schon seit Ende 90er Jahre GMHypo (musste auch über meinen Schatten springen). Im Bekanntenkreis wird man als Exot abgestempelt, obwohl sie es immer wieder in Betracht ziehen, verlängern sie immer die Festhypo. Wahrscheinlich liegt es in den Genen Lol

Seiten