Welche Hypothek???

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Elias
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Welche Hypothek???

*hau-vor-den-Kopf* Der Libor steht bei 0,1667% -0,0300 -15,25% gegenüber Vortag.

Ich warte noch, bis ich Geld für eine Hypothek bekomme

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Der Weise gewinnt mehr Vorteile durch seine Feinde als der Dummkopf durch seine Freunde.
Benjamin Franklin

schmago
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Welche Hypothek???

bvg75 wrote:

Daniel_Gygax wrote:
@Junglesteph und bvg75

Hallo Roger

Ja, der Zins gilt jeweils wahlweise für 3 oder 6 Monate (der Längere ist natürlich leicht teurer) und wird danach neu gesetzt.

Ich persönlich würde in deinem Fall 205'000.- auf eine reine Libor-Hypothek nehmen mit Switch-Funktion und ohne Cap (also ohne Absicherung, da du sonst genau so gut eine Festhypo abschliessen kannst) und 205'000.- auf eine Festhypothek über mehrere Jahre (3-5).

Bei der Festhypothek stellen sich folgende Fragen:

- Willst du, dass sie gleichzeitig mit der Libor-Hypo endet? Dann müsstest du eine 3-Jahres-Hypo nehmen.

- Willst du, dass die beiden Hypotheken gestaffelt enden, dann müsste die Laufzeit der Festhypothek unterschiedlich sein (also 1-2 oder mind. 4 Jahre)

Bei den momentanen historisch tiefen Zinsen macht eine zu kurze Festhypothek aber irgendwie auch keien Sinn...

Bei dir ist der Vorteil, dass die Hypothekarsumme nicht derart riesig ist, dass ein halbes Prozent unheimlich viel ausmachen würde. Auf 205'000.- für die eine Hälfte bezahlst du bei 3 Jahren Fest (ca. 1.7%) 3'485.- pro Jahr und bei 5 Jahren Fest (ca. 2.2%) 4'510.-. Wir sprechen hier also von einem Unterschied von 85.40 pro Monat.

Es ist halt wie mit der Börse: es kann dir keiner sagen, wie es schlussendlich rauskommt! Es ist ein reiner Vernunftsentscheid aus Abwägen von Risiko und Gewinn.

Du musst mir deiner Entscheidung ruhig schlafen können. Die einen können dies, indem sie eine 10-Jahres-Hypo abschliessen und dann wissen, dass sie sich in nächster Zeit nicht mehr sorgen müssen, andere wollen die günstigste Variante packen und viel Geld sparen mit dem Wissen, dass es jederzeit im Fiasko enden kann...diese Entscheidung kann dir leider niemand abnehmen!

Ich persönlich mache für mich immer die Gewinn-Risiko-Berechnung. Ich rechne mir aus, wie viel Geld ich schlussendlich im Vergleich zu den anderen Varianten einsparen könnte und ob mir dieser Gewinn das entsprechende Risiko wert ist.

Beispiele (410'000.- Hypo zu den aktuellen Zinsen):

V1: (günstigste Variante) Alles in Libor = 342.-/Mt.

V2: 50% Libor, 50% 3 Jahre fix = 461.-/Mt.

V3: 50% Libor, 50% 5 Jahre fix = 547.-/Mt.

V4: 50% Libor, 50% 7 Jahre fix = 615.-/Mt.

V5: 50% 3 Jahre fix, 50% 5 Jahre fix = 666.-/Mt.

V7: 100% 5 Jahre fix = 752.-/Mt.

V8: 100% 7 Jahre fix = 888.-/Mt.

In diesem Falle würde ich einsehen, dass eine 100%-Libor-Lösung zu wenig Sparpotenzial bringt im Verhältnis zum Risiko! Jedoch sind die reinen Fix-Modelle fast doppelt so teuer. Dementsprechend würde ich mich für V2 oder V3 entscheiden!

Da der Libor natürlich kaum die ganzen 3 bzw. 5 Jahre auf dem selben tiefen Niveau bleiben wird, hinkt dieser Vergleich natürlich ein bisschen. Deshalb sind diese Spar-Rechnungen immer mit Vorsicht zu geniessen! Wink

Und wie verhalten sich die Ersparnisse gegenüber den Steuern

z. B wenn der Eigenmietwert höher ist als die Hypo

würde sich dann nicht je nach fall lohnen einen Höheren Hypozins zu zahlen,Je nach einkommen,Progression ?

:roll:

bvg75
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Welche Hypothek???

schmago wrote:

Und wie verhalten sich die Ersparnisse gegenüber den Steuern

z. B wenn der Eigenmietwert höher ist als die Hypo

würde sich dann nicht je nach fall lohnen einen Höheren Hypozins zu zahlen,Je nach einkommen,Progression ?

:roll:

Hallo Schmago

Leider funktioniert diese Rechnung nicht. Denn durch den erhöhte Zinsbelastung wirst du zwar Steuern einsparen können, diese rechnen sich aber nicht mit der Ersparnis, die du bei einem tieferen Hypozins effektiv hättest!

Beispiel einer Hypothek über 500'000.- bei einem Eigenmietwert von 20'000.-:

Variante 1: Zins 1.5% = 7'500.- Schuldzinsen

Zusätzliches Einkommen: (20'000.- minus 7'500.-) = 12'500.-.

Steuersatz 15% = Mehrbelastung von 1'875.- plus 7'500.- Hypozins = 9'375.- pro Jahr.

Steuersatz 20% = Mehrbelastung von 2'500.- plus 7'500.- Hypozins = 10'000.- pro Jahr.

Steuersatz 25% = Mehrbelastung von 3'125.- plus 7'500.- Hypozins = 10'625.- pro Jahr

Variante 2: Zins 3.0% = 15'000.- Schuldzinsen

Zusätzliches Einkommen: (20'000.- minus 15'000.-) = 5'000.-.

Steuersatz 15% = Mehrbelastung von 750.- plus 15'000.- Hypozins = 15'750.- pro Jahr.

--> Du sparst zwar 1'125.- Steuern, bezahlst aber 7'500.- mehr Hypozins! Effektiver Verlust: 6'375.-!

Steuersatz 20% = Mehrbelastung von 1'000.- plus 15'000.- Hypozins = 16'000.- pro Jahr.

--> Du sparst 1'500.- Steuern, bezahlst aber 7'500.- mehr Hypozins! Effektiver Verlust: 6'000.-!

Steuersatz 25% = Mehrbelastung von 1'250.- plus 15'000.- Hypozins = 16'250.- pro Jahr.

--> Du sparst 1'875.- Steuern, bezahlst aber 7'500.- mehr Hypozins! Effektiver Verlust: 5'625.-!

Du siehst: du kannst es drehen und wenden, wie du willst: du wirst steuertechnisch stets mehr Verlust haben, wenn du Schulden hast! Der Grund ist einfach und logisch: jeder Franken Schuldenzins, den du NICHT hast, bringt dir 100% Ersparnis. Jeder Franken Schuldzins, den du aber HAST, bringt dir nur 10-30% (je nach Steuerprogression) Ersparnis!

Schulden zu haben, macht nur Sinn, wenn das Kapital anderweitig besser engelegt werden kann! Sprich: wenn ich die 500'000.- nicht amortisiere, sondern gewinnbringender anlege, dann habe ich etwas von meinen Schulden!

Als Extrembeispiel kannst du die Rechnung machen, wie es wäre, wenn das Haus ganz amortisiert wäre:

Schuldzinsen: 0.-; Eigenmietwert 20'000.-

Zusätzliches Einkommen: Fr. 20'000.-

Steuersatz 15%: Mehrbelastung von 3'000.- plus 0.- Hypozins = 3'000.- pro Jahr.

--> Effektive Ersparnis gegenüber 1.5% bzw. 3.0%-Hypothek: 6'375.- / 12'750.-

Steuersatz 20%: Mehrbelastung von 4'000.- plus 0.- Hypozins = 4'000.- pro Jahr.

--> Effektive Ersparnis gegenüber 1.5% bzw. 3.0%-Hypothek: 6'000.- bzw. 12'000.-

Steuersatz 25%: Mehrbelastung von 5'000.- plus 0.- Hypozins = 5'000.- pro Jahr.

--> Effektive Ersparnis gegenüber 1.5% bzw. 3.0%-Hypothek: 5'625.- bzw. 11'250.-

Das Beste ist also eigentlich IMMER, keine Schulden zu haben! Dies gilt auch für Hypotheken! (es sei denn, der Zins ist so tief, dass der Wert geringer ist als die zusätzlichen Steuerkosten. Doch damit du auf unter 3'000.- bis 4'000.- Hypozins kommst, müsste der Hypozins stetig unter 0.75% liegen...) Denn im Gegensatz zu anderen Geldanlagen kann dir diese Rendite nicht weggenommen werden, egal, wie schlecht es der Wirtschaft geht! Und du bist auch dann auf der sicheren Seite, falls es einmal zu einer Immobilienkrise kommen sollte und dein Haus plötzlich nur noch die Hälfte Wert ist. (was hoffentlich nie eintreffen wird!). Denn dann will die Bank plötzlich einen Teil der Hypothek zurück. Und wer kann schon einfach so auf die Schnelle ein paar Hunderttausen Franken auftreiben...

Ich hoffe, ich konnte dir mit meiner Auflistung helfen.

Ich persönlich habe mir zum Ziel gesetzt, meine Hypothek in den kommenden 10 Jahren bis auf ein Minimum zu amortisieren. (ein kleiner Rest ist immer zu empfehlen, da man dann bei Renovationen ohne Probleme wieder aufstocken kann.)

Lieber Gruss,

bvg75

PS. zur Zeit kannst du ja noch einen Pauschalbetrag als Renovations- und Unterhaltskosten abziehen. Somit wird der Eigenmietwert reduziert und die ganzen Rechnungen fallen noch besser aus für das "weniger Schulden"-Prinzip bzw. den günstigeren Zinssatz... Wink

schmago
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Welche Hypothek???

@bvg75

besten dank für deine zeit.

du hast es sehr aufschlussreich beschrieben.

vielen Dank

Elias
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Welche Hypothek???

Hier noch ein Beitrag vom Samstag.

Im Vergleich mit einer 5 und 10jährigen Festhypo schneidet eine Libor schon fast zwangsläufig besser ab.

Bei einer 2jährigen nur noch in einem sinkendem Umfeld.

AnhangGröße
PDF icon taz_ges_2010_05_22_049_236.pdf293.98 KB

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Elias
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Welche Hypothek???

Der 3-Monats-Libor ist bei sagenhaften 11 Räppli

http://www.finanzen.net/zinsen/libor/Libor-CHF-3-Monate

Die 2-jährige Festhypo dürfte in den nächsten Tagen um die 1% zu haben sein.

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bvg75
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Welche Hypothek???

Elias wrote:

Der 3-Monats-Libor ist bei sagenhaften 11 Räppli

http://www.finanzen.net/zinsen/libor/Libor-CHF-3-Monate

Die 2-jährige Festhypo dürfte in den nächsten Tagen um die 1% zu haben sein.

Hammermässig!! Smile

Schade, dass ich auf dem Libor "nur" 370'000.- habe. Da macht eine Reduktion um 0.01% nur gerade 37 Stutz pro Jahr aus...aber ich freue mich natürlich für alle, welche zu diesen genialen Konditionen neu einsteigen können und einen enormen Spareffekt erfahren! Zu einer zweijährigen Festhypo zu 1.0% würde ich auch nicht nein sagen! Wink

Elias
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nochmals tiefer

Libor 0,1083 -0,0017 -1,52 %

Ich kann erst in einem Monat abschliessen....

Bei der 2-jährigen warte ich noch, bis der offiziell publizierte Kurs bei 1.2% ist, dann drücke ich ab.

1% muss drin liegen.

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Elias
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Welche Hypothek???

Libor ist auf 0,0783 -0,0050 -6,00 %

Unter 8 Promille, das ist nüchtern betrachtet zum Geussen

http://www.finanzen.net/zinsen/libor/Libor-CHF-3-Monate

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MentalPoker
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Welche Hypothek???

Hab die letzten paar Wochen einige Male in den Traed gekuckt und verglichen gerechnet usw.

Hab mir das ganze so ausgelegt..Kauf Haus zum Vermieten evtl. wieder zu verkaufen.

1/3 Bar 1/3 libor zu 0.71% und eine Fixe zu 2.05 % auf 7 Jahre. 8) Ich denke für mich zum heutigen Zeitpunkt das richtige gemacht zu haben, die Banker hatten so meine Probleme mit mir...mir hat`s gefallen.

:?: Hat jemand tiefer abgeschlossen auf 7 Jahre ??

Wünsch einen tollen Wochenstart !!

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Elias
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Welche Hypothek???

Quote:

EZB bleibt Politik des billigen Geldes treu

Die Europäische Zentralbank (EZB) rechnet bis 2011 mit einer schwachen Konjunktur und einer niedrigen Inflation. Der Leitzins in der Euro-Zone bleibt bei rekordniedrigen ein Prozent.

Das ist ganz nach meinem Geschmack.

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Angela.
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Bezug auf http://www.cash.ch/comment/490850

Hallo, ich hatte schon hier einmal meine Meinung dazu abgegeben - schaut doch mal rein!

http://www.cash.ch/comment/490850

Liebe Grüsse,

Angela

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