Achim H. Pollert: Die Holzhütten

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05.09.2008 15:18
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Achim H. Pollert: Die Holzhütten

Stichwort Kapitalanlage VI

Die Holzhütten

...über den Wert der Dinge

von Achim H. Pollert (*)

Natürlich.

Darauf hatte er wohl gewartet, der stramme Schweizer Sozialdemokrat.

Dass das Fernsehen einen Bericht über die internationale Finanzkrise brachte. Und dass er, Sozialist und Gewerkschafter, neben etlichen anderen Kommentatoren seine Meinung zum Niedergang der einen oder anderen grossen Bank abgeben konnte.

Ihm, wie so vielen anderen "linken Spinnern", hatte man doch immer mal wieder gesagt, er hätte doch so gar keine Ahnung von wirtschaftlichen Dingen. Und jetzt - nachdem die Marktentwicklung belegt hatte, dass die wirtschaftlichen Kenntnisse in den Geschäftsleitungen von Banken auch eher mässig waren - konnte er als Politiker so quasi zum Gegentor ansetzen.

Nicht nur das: Im Fahrwasser der Alt-68er Bewegung bekam er auch noch Gelegenheit, sich quasi nebenbei abschätzig über die Verhältnisse in Amerika zu äussern.

Warum die Banken wanken...

Und so kam es, dass unser linksbürgerlicher Mitmensch, möglicherweise ein bisschen arrogant, jedenfalls mit in den Nacken gelegtem Kopf und dem bekannten wissenden Lächeln, seinen Kommentar dazu abgab, warum die Banken denn so sehr an den Rand des Abgrunds gekommen sind.

Und so erklärte der Sozialdemokrat, die Banken - insbesondere wohl die grossen Schweizer Institute, die er zeit seines Lebens irgendwie bekämpft hatte - hätten sich wohl auch einmal anschauen sollen, um was für Häuser es sich handelte, die da in den amerikanischen Vorstädten mit viel Geld belehnt wurden. "Unseren europäischen Standards" zufolge, so die Aussage aus dem schadenfroh lächelnden Mund, könnte man da ja wohl allenfalls von "Holzhütten" reden.

Und damit wusste der Sozialdemokrat natürlich die breite Volksmehrheit diesseits des Ozeans hinter sich. Denn man braucht schliesslich politisch nicht links zu stehen, um ganz sicher zu wissen, dass die Amis alle in Bruchbuden hausen. Im Gegenteil: Gerade auch die politisch eher rechts stehenden Kreise etwa in der deutschsprachigen Welt singen gar so gerne das hohe Lied von der einzigartigen Qualitätsarbeit, die "bei uns" geleistet wird. Besonders auch im Handwerk. Im Maschinenbau! Der Uhrenindustrie! Und natürlich auch im Bauwesen...

... und damit können wir uns dann aus dem Blickwinkel der Kapitalanlage von diesem ganzen Gedankengebäude - ob rechts oder links - schlicht verabschieden.

Solider Wert und solide Dinge

Denn der Wert einer Liegenschaft hat NICHT DAS GERINGSTE damit zu tun, ob die Wände nun aus drei Meter dickem Beton, aus wasserbeständigem Holz, aus massiven Granitblöcken, aus Stahl oder aus hauchdünnen Glasfaser-Elementen bestehen.

Ob ein Gebäude aus höchst präzise behauenen soliden Steinblöcken besteht, die aufeinander geschichtet wurden und ein höchst ausgeklügeltes System von Gängen und Kammern bilden, deren Wände kunstvoll mit Ornamenten und Hieroglyphen verziert wurden....

Oder ob ein Kranwagen fertige einwandige Betonplatten aufeinander geschichtet hat, die fünfzig- oder hundertmal denselben langweiligen Wohnungsgrundriss bilden, oberflächlich verkleidet und bemalt im Einheitsbrei...

... das spielt für den Wert der Liegenschaft kaum eine Rolle.

Ungleich wichtiger ist doch daneben etwa die LAGE einer Immobilie. Ein schnell und oberflächlich hochgezogener Plattenbau aus grauem Beton ist wohl ungleich viel mehr wert als das aufwändig verzierte Königsgrab aus gewaltigen soliden Blöcken... wenn das Eine wenige Kilometer Luftlinie entfernt vom Stadtzentrum einer Megacity liegt und das Andere irgendwo im Nirgendwo in der Wüste steht, wo vor Jahrtausenden ein längst vergessener König begraben wurde.

Kaum eine Rolle für die Wertbemessung spielt, dass das Eine in seiner Bauqualität vielleicht gerade mal eben ein bis anderthalb Jahrhunderte überdauert, bevor die Sanierung dann zu teuer wird, während das Andere so gediegen und solide gebaut ist, dass es wahrscheinlich noch einmal zehntausend Jahre unverrückbar stehen bleibt und sowohl die jetzt gerade anstehende Klimakatastrophe wie auch die darauffolgenden paar Eiszeiten noch überdauern wird.

Ja, so solide gebaut sind viele dieser Hinterlassenschaften von lange zerfallenen Reichen, dass sie möglicherweise selbst dann stehen bleiben, wenn sich wieder einmal ein Einser-Student aus Hamburg dazu berufen fühlt, sich samt einem voll getankten Airbus und ein paar Hundert unschuldigen Menschen darauf stürzen zu lassen...

Im Vergleich dazu ein kleines Stück Land von, sagen wir, 40 Quadratmeter. Dreistöckig bebaut mit einer Holzkonstruktion, im Inneren als Wände verschiebbare Paravents, die mit Papier bespannt sind. Alles ein wenig alt und schmucklos. Höchst fraglich, ob es das nächste Erdbeben übersteht.

Wären Sie Bänkler: was würden Sie lieber als SICHERHEIT für den gewährten Kredit akzeptieren?

Die unglaublich solide gemachte Pyramide in der Wüste Aegyptens, weit vom Schuss?

Oder das kleine Leichtbau-Wohnhaus, die "Holzhütte", mitten drin im Ballungsraum Tokyo, auf der japanischen Hauptinsel Honshu... ?

Der innere Wert

Und schon erkennen wir, dass dieser materielle Warenwert (solide Bauweise, heutige Preise der einzelnen Baustoffe u.ä.) so gar nicht ausschlaggebend für den Immobilienwert ist.

Nicht für die Ewigkeit von Jahrtausenden braucht die Burg zu stehen.

Ein Jahrhundert reicht schon - in der Regel selbst dann noch, wenn man seinen Kindern als nachfolgender Generation noch Raum zum Wohnen bieten will.

Die deutsche und schweizerische (und altägyptische!) Vorstellung, Bauten müssten für die Ewigkeit errichtet werden, wird dann aus Kapitalanlage-Gesichtspunkten komplett ruiniert, wenn es in der Praxis ja oft sogar so ist, dass schon nach dreissig Jahren die Mode, die Lebensgewohnheiten und der Standard sich so gewandelt haben, dass ohnehin massive Umbauten fällig sind.

So werden dann monströse Ausgaben im Heute (für Wasser-Toiletten im Treppenhaus, Badezimmer-Kacheln in grellem Türkis oder gar aus schwarzem Marmor, die Demolition der alten Kohleöfen u.s.w.) eher zu tickenden Zeitbomben für das Morgen denn zu den vermeintlichen Wertvermehrungen.

Diese vermeintlich "wertvermehrenden Investitionen" werden ja im Gespräch immer wieder gerne genommen, nicht nur von gehässigen Gewerkschaftlern sondern durchaus auch von etwas angeberischen Bauherren oder von Bänklern, die mal eben noch schnell einen Hypothekarkredit loswerden wollen. Aber einen wirklichen inneren Wert schaffen sie "von sich aus" jedenfalls nicht.

Liegenschaften haben eine Art von innerem Wert. Dieser ist aber direkt verknüpft mit Angebot und Nachfrage, weniger mit dem Geld, das man einmal dort hineingesteckt hat. Deshalb ist grundsätzlich Vorsicht geboten bei vielen dieser Investitionen in Immobilien, die mit Wertvermehrung begründet werden.

Ist es wirklich so, dass ich, beispielsweise, durch den Einbau einer enorm teueren High-Tech-Erdwärmepumpe nachher für dieses Haus von einem potentiellen Käufer dann auch tatsächlich so viel mehr verlangen kann? Die Einsparung von Gas, Oel und Strom über die nächsten 30 Jahre deckt eine solche Investition bekanntlich bei weitem nicht - rechnen wir nur einmal die Zahlen.

Kann ich dadurch, dass ich für gewaltige Beträge eine Reihe von Einbauküchen mit allem Komfort neu erstellen lasse, die Wohnungen dann tatsächlich für so viel mehr vermieten, dass ich in 20 Jahren mein Geld wieder habe?

Wenn ich das Ganze schliesslich zur eigenen Bewohnung nutze, werde ich dann in den kommenden 30 Jahren mehr oder weniger für die Kapitalfinanzierung bezahlen, als ich dafür bezahlen müsste, es zu mieten?

Und über mehr als 20 bis 30 Jahre lässt sich die Entwicklung der wertbestimmenden Faktoren ohnehin kaum abschätzen. Was etwa werden die berüchtigten Banlieues von Paris in 20 Jahren sein? Werden dann dort drogensüchtige und arbeitslose Jugendliche immer noch an gewalttätigen Demos Autos in Brand setzen? Wird das dann ein komplett illegales Pflaster sein, in das sich kein Polizist auch nur hinein traut?

Oder wird das Rückzugsgebiet für grossstadtflüchtige Snobs sein? Neu erschlossenes Nobelwohnviertel für neureiche Milliardäre aus China? Truppenübungsgelände? Radioaktiv verseuchtes Areal nach einem Reaktorunglück?

Wer weiss?

1936 etwa blickte die Welt begeistert und beeindruckt zu den Olympischen Spielen nach Berlin. Wer hätte damals auch nur im entferntesten geahnt, dass sich keine zehn Jahre später hier ein einziges Trümmerfeld bieten würde, im Brennpunkt eines Jahrzehnte anhaltenden Kalten Kriegs?

Somit ist der innere Wert einer Immobilie ist also in erster Linie der Wert, der sich aus Angebot und Nachfrage ergibt. Und da wiederum kann die primitive Holzhütte in einer aufstrebenden Megacity deutlich abschneiden als die edelst ausgestattete Nobelvilla, sagen wir, im Gaza-Streifen.

Wofür man einfacher einen zahlungskräftigen Käufer oder Mieter findet, sollte klar sein.

Angebot und Nachfrage

Was zunächst ganz banal tönt, dass nämlich Angebot und Nachfrage für den wirklichen Wert einer Immobilie ausschlaggebend sind, beschreibt zunächst einmal einen ganz elementaren Zusammenhang: DER WERT EINER SACHE IST ZUNAECHST DAS, WAS DIR EINER IM BESTEN FALL DAFUER ZAHLEN WIRD.

Das gilt nicht nur für Immobilien.

Das gilt für den Picasso und den Van Gogh. Den Original-Opel V 8 oder Ford Lizzy in der Garage. Das winzige Fetzeli Papier aus Mauritius und den Hartplastik-Schlumpf aus dem Ueberraschungsei von 1978.

Das gilt für die 1998 ausgegebene Yahoo-Aktie und für das 1981 gekaufte Kilo Gold. Das Mittagessen im Fast-Food-Imbiss und den Silvester-Ball im Fünf-Sterne-Hotel.

Weitgehend unabhängig davon, wieviel die Verkäufer dafür einmal aufwänden mussten. Oder wieviel es den Käufern an objektivem Nutzen bringt.

Und das gilt dann eben auch für die verschiedensten Holzhütten im japanischen Ballungsraum, im Oberwallis oder irgendwo in den Outskirts von Bumfuck, Idaho.

Der Wert der Dinge ist weniger etwas, das in ihnen selber steckt, als vielmehr etwas, das ihnen von den Menschen (über Angebot und Nachfrage) zugemessen wird.

Erst dahinter folgen weitere Ueberlegungen, die dann mehr oder minder rational sein mögen.

Ist es persönliche Kunstbegeisterung oder Sammelleidenschaft, die die Preise für den Manet oder die Magenta so in die Höhe treiben? Oder ist es das Geltungsbedürftnis eines arabischen oder russischen Milliardärs, der so etwas letztlich nur besitzen wollen, weil die Queen es besitzt?

Oder ist es ganz einfach die Spekulation eines zockenden Investors, der darauf hofft, dass er den Gaugin oder die Mauritius in einigen Jahren mit sattem Gewinn wieder verkaufen kann?

Das sind einige von vielen persönlichen Erwägungen, die mit dem Wert, wie er aus Angebot und Nachfrage entsteht, nur indirekt etwas zu tun haben. Teilweise sehr indirekt, wenn man die Irrationalität vieler unserer Handlungsmotive betrachtet.

Und so ist auch der Wert einer Immobilie eingebettet in dieses Spannungsfeld von Angebot und Nachfrage, während begleitende Erwägungen vom inneren Gebäudewert eben solchen indirekten, nachrangigen Charakter haben.

Und die Banken?

Eher hat man indessen den Eindruck, dass bei jenen krisengeschüttelten Banken dieses Bewusstsein um den grundlegenden Marktmechanismus von Angebot und Nachfrage irgendwie unter die Räder gekommen war. So als würden sie - gemeinsam mit so vielen - an so etwas wie einen inneren Liegenschaftenwert glauben.

Wer dermassen leichtfertig Kredite vergibt, der fragt sich nicht mehr: "Gibt es hier genügend zahlungskräftige Leute, die im Ernstfall dieses Haus für diesen Betrag kaufen wollen... und KAUFEN KOENNEN?"

Wer so freizügig aus dem Vollen schöpft, stellt sich die Frage eben nicht, ob es denn wirklich genügend Leute mit genügend Geld gibt, um eine tragfähige Nachfrage-Basis zu schaffen. Ebensowenig wie die Frage, ob viele Leute bald schon ihre Besitzungen zum Kauf anbieten werden (oder müssen...) und so einen massiven Angebotsüberhang auslösen.

Was in jedem Grundkurs über die Börse zur Sprache kommt, dass es im von Angebot und Nachfrage gesteuerten Markt solche Ueberhänge gibt - die bekannten "Bubbles", der Mangel oder das Zuviel an Liquidität in den Finanzmärkten u.ä. -, das scheint auf dem Immobilienmarkt von den Gläubigern vielerorts missachtet worden zu sein.

So als wären die Liegenschaften ein "Wert an sich".

Denn wäre etwas ein Wert an sich, dann könnte ja nichts mehr schiefgehen. Dann wäre es ja egal, ob viele Schuldner sich so stark belastet haben, dass sie bei Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung o.ä. ihre Hypothek nicht mehr abzahlen können. Dann wäre es ja auch egal, ob viele Firma für ihren Kundendienst keine Büros mehr in der inneren Innenstadt brauchen, weil das elektronisch auch von Hinterdorf ob Hinterwil aus erledigt werden kann.

Denn dann hätte der Gläubiger ja stets die Liegenschaft mit ihrem inneren Wert, die er versilbern könnte.

Wie wir mit ansehen mussten, war dem aber nicht so.

(*) Achim H. Pollert ist freier Journalist und Ghostwriter

Er ist Autor des Buchs "Schreiben Sie geil - ein Leitfaden für sauberes Deutsch in der Praxis"

http://www.piazza.ch/de/inserat/2426961/ghostwriter_-_zuverlaessig_diskr...

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