US Geschäftsimmobilien

U.S. banks are at risk of sizable new loan losses, particularly on commercial property, and some banks may not have sufficient capital to fully cushion against losses, a Federal Reserve official said on Monday.

Some US banks may not have sufficient capital to protect themselves against losses from commercial property, the Fed's Jon Greenlee said. Some large regional and community banks that have built up unusually high concentrations in commercial real estate loans will be "particularly affected" by conditions in those markets, said Jon Greenlee, associate director of the Fed's Division of Banking Supervision and Regulation.

In the second quarter, said Greenlee, "Credit losses at banking organizations continued to rise, and banks face risks of sizable additional credit losses given the outlook for production and employment." Greenlee's comments were in testimony prepared for delivery to a House of Representatives Oversight and Government Reform subcommittee. "Poor loan quality, subpar earnings, and uncertainty about future conditions raise questions about capital adequacy for some institutions," he said.

While the stability of the banking system has improved, it is far from robust as banks face pressures from weakness in both residential and commercial property markets, Greenlee said. World Risks Depression if Stimulus Is Pulled. Although year-on-year housing price price declines slowed in the second quarter, foreclosures and mortgage loss severities are likely to remain high, he said.

Delinquencies of mortgages backing commercial mortgage-backed securities have increased markedly in recent months and market participants anticipate the delinquency rates will rise by the end of the year, Greenlee said. Fed examiners are noticing a sharp deterioration in loans in banks' portfolios and loans in commercial mortgage-backed securities, he said.

http://www.cnbc.com/id/33587461

Jetzt kommen die deutschen dran..

Krise lässt Bürovermietungen einbrechen.

Der Einbruch der Wirtschaft hat auch den Markt für Gewerbeimmobilien hart getroffen. Die Vermietungszahlen brachen ein. Betroffen sind vor allem Düsseldorf und München, während beispielsweise Berlin noch vergleichweise glimpflich davon kam. Doch es gibt bereits zarte Zeichen des Aufschwungs.

Hamburg - Das Minus von bis zu 5 Prozent, das das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) im vergangenen Jahr wohl verzeichnet hat, macht sich erwartungsgemäß stark auf den Gewerbeimmobilienmärkten bemerkbar. Führende Beratungs- und Maklerhäuser haben jetzt Zahlen veröffentlicht, die das Ausmaß der Einbußen erkennbar machen. Rasant Abwärts: Der Büromarkt von München ist eingeknickt. Die verschiedenen Analysten kommen zwar je nach der Gruppe untersuchter Standorte zu leicht abweichenden Ergebnissen. Unterm Strich lässt sich aber festhalten, dass der Vermietungsumsatz an Büroflächen in den großen deutschen Städten im vergangenen Jahr gegenüber 2008 um fast 30 Prozent zurückgegangen ist. "Die Auswirkungen der Wirtschafts- und Finanzkrise waren auf den deutschen Büromärkten wie erwartet deutlich zu spüren", resümiert Peter Rösler, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Obwohl der Rückgang des Flächenumsatzes im Vergleich zum Jahr 2008 sehr stark ausgefallen sei, hätten sich die Märkte allerdings besser geschlagen, als erwartet. "Sie haben sich im Laufe des vergangenen Jahres verfestigt und ein stabiles Niveau erreicht", sagt Rösler. Auch der geringer als angenommen ausgefallene Anstieg der Arbeitslosigkeit habe dazu beigetragen.

Neuvermietungen in Düsseldorf fast halbiert

Besonders heftig traf die Krise offenbar Düsseldorf und München. In der nordhrein-westfälischen Hauptstadt etwa wurden 2009 nach Angaben von Jones Lang LaSalle (JLL) 40 Prozent weniger Büroflächen neu vermietet als 2008. CB Richard Ellis (CBRE) beziffert den Rückgang sogar auf rund 47 Prozent. Hubert Breuer, CBRE-Niederlassungsleiter in Düsseldorf, glaubt jedoch, dass damit die Talsohle auf dem dortigen Büromarkt erreicht ist. "Wir haben über das Jahr hinweg eine erfreuliche Anzahl an Neuansiedlungen im Stadtgebiet registriert", sagt er. "Zudem steht nicht mehr nur der Flächentausch alt gegen neu im Vordergrund, sondern es sind auch vermehrt wieder Flächenvergrößerungen zu beobachten." Im Vergleich zum Vorquartal habe sich der Leerstand im Marktgebiet lediglich um ein Prozent erhöht.

Auch München leidet

Einen starken Einbruch bei den Vermietungen erfuhr auch die bayerische Landeshauptstadt. CBRE notierte für München einen um 34 Prozent gesunkenen Büroflächenumsatz, JLL und BNP Paribas Real Estate kommen auf Einbußen von 32 Prozent und 31 Prozent.

"Der Markt hat gezwungener Maßen schnell auf die Wirtschaftskrise reagiert", sagt Rainer Knapek, Münchener Niederlassungsleiter von CBRE. "Die Realisierung vieler Projekte wurde verschoben, die Pläne liegen wieder in der Schublade." Knapek rechnet für die Stadt an der Isar auch 2010 mit einem schwierigen Marktumfeld, wobei ein Funken Optimismus durchaus seine Berechtigung habe. "Innerhalb Deutschlands ist München hinsichtlich des Vermietungsvolumens weiterhin der aktivste Bürostandort", sagt er.

Wesentlich glimpflicher verlief das Jahr offenbar vor allem für Berlin, dessen Vermietungen nach Angaben der Experten lediglich um etwa 12 Prozent sanken. Doch der Schein trügt ein wenig, denn der Staat hat nachgeholfen. "An die Stelle der im Jahresvergleich 2009 zu 2008 mit 27 Prozent stark rückläufigen Flächenumsätze der Privatwirtschaft traten jene der öffentlichen Hand", schreibt JLL in einem Kommentar. So seien die zu Jahresbeginn 2009 erwarteten weit größeren Umsatzverluste ausgeblieben.

Die Frage ist, wie sich die Märkte im Jahr 2010 entwickeln werden. Viel Optimismus ist offenbar noch nicht angebracht. "Auch wenn die Gesamtwirtschaft wieder auf einen Wachstumspfad zurückgekehrt ist, wird sich der Erholungsprozess 2010 voraussichtlich eher langsam vollziehen und keine positiven Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt haben", sagt BNP-Paribas-Geschäftsführer Rösler. "Umfangreiche Erholungstendenzen auf den Büromärkten zeichnen sich deshalb noch nicht ab. BNP Paribas Real Estate erwartet daher für 2010 einen vergleichbaren oder nur leicht höheren Flächenumsatz als im vergangenen Jahr. Ob die Nachfrage dabei im zweiten Halbjahr wieder etwas stärker anziehen wird, bleibe abzuwarten. "Der größte Teil der Mietpreiskorrekturen dürfte 2009 erfolgt sein", sagt Rösler. "Vereinzelt noch nachgebende Spitzenmieten können aber auch im laufenden Jahr nicht ganz ausgeschlossen werden." Ähnlich klingt die Vorhersage von Helge Scheunemann, Chef-Researcher von JLL Deutschland. "Für 2010 erwarten wir einen weiteren Umsatzrückgang um knapp 4 Prozent auf ein Niveau, das etwa 21 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 2005 bis 2009 liegen könnte", sagt er. "Der Anstieg der Arbeitslosigkeit wird sich 2010 verschärft auswirken, mit einem weiteren Rückgang der belegten Bürofläche um mehr als 300.000 Quadratmeter."

Es gibt allerdings auch positive Nachrichten vom Immobilienmarkt. An vielen Standorten ziehen die Investmenttätigkeiten offenbar wieder an. So schreibt die Beratungsgesellschaft DTZ in einer Mitteilung, die Spitzenrenditen für Gewerbeimmobilien seien im vierten Quartal 2009 auf mehreren europäischen Märkten gefallen. Diese Entwicklung folge dem Renditerückgang auf dem britischen Markt und spiegele die verbesserte Stimmung an den Investmentmärkten wider. "Die deutlichste Erholung zeigt sich im Bereich der Büroimmobilien", sagt Magali Marton, Leiterin Research bei DTZ für die Region Kontinentaleuropa und Mittlerer Osten. So seien im vierten Quartal die Spitzenrenditen im Bürosegment auf vier europäischen Märkten, darunter Paris und Berlin, zurückgegangen.

BNP Paribas Real Estate bestätigt die Beobachtung. "Vor dem Hintergrund des dramatischen Einbruchs des Investmentumsatzes im ersten Halbjahr 2009 ist es erfreulich, dass in der zweiten Jahreshälfte eine deutliche Belebung festzustellen war", sagt Geschäftsführer Piotr Bienkowski. "Insbesondere die letzten Wochen des Jahres erinnern schon wieder zaghaft an Normalität." Im Dezember konnte laut Bienkowski noch eine Reihe großer Transaktionen über 100 Millionen Euro abgeschlossen werden. Nachdem dieses Marktsegment zu Beginn des vergangenen Jahres kaum existent war, seien größere Investments mittlerweile wieder gesucht.

Die Erholung erfolgt allerdings auf krisenbedingt extrem niedrigem Niveau. So betrug der bundesweit registrierte Investmentumsatz in Gewerbeimmobilien nach Angaben des Unternehmens 2009 insgesamt nur 10,55 Milliarden Euro. Er lag damit um rund 49 Prozent unter dem Vorjahresergebnis.

An den sechs wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München erfasste BNP Paribas Real Estate ein Transaktionsvolumen von knapp 5,8 Milliarden Euro - ein Rückgang um gut 37 Prozent gegenüber 2008. Potenzial für eine Fortsetzung der Erholung gibt es also noch genug

http://www.manager-magazin.de/geld/geldanlage/0,2828,670841,00.html

Siehe auch: Krise auf deutschem Immobilienmarkt hält an (28.01.2010)

http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/0,1518,674619,00.html

27.01.2010 - Ist es nur eine Spätfolge der Finanzkrise? Oder braut sich neues Unheil zusammen? Die Banken geraten an den Börsen unter Druck, weil die spanische BBVA unerwartet hohe Rückstellungen für Immobilienkredite vorgenommen hat. Die Hauptursache: Am US-Markt droht die nächste Blase zu platzen.

Hamburg - Die spanischen Banken galten im bisherigen Verlauf der Finanzkrise geradezu als Hort der Stabilität. Gern besänftigten sie Kunden, Investoren und Öffentlichkeit mit der These, mit den Verwerfungen am US-Immobilienmarkt hätten sie praktisch nichts zu tun, weil sie kaum in problematische Papiere investiert hätten.

Und nun dies: Der Gewinn des spanischen Instituts BBVA ist im vierten Quartal 2009 beinahe auf null zusammengeschrumpft. Das Geldhaus hat eine Reihe von Abschreibungen und Rückstellungen vorgenommen, mit denen der Markt in diesem Umfang nicht gerechnet hat. Aufreger Nummer eins sind ausgerechnet die im Vergleich zum Vorquartal um 715 Millionen Euro gestiegenen Abschreibungen auf das US-Immobilienportfolio. "Der Nimbus der spanischen Banken wackelt", sagt Analyst Konrad Becker von Merck Finck angesichts der bösen Überraschung. Die Aktien des Instituts gaben zeitweise mehr als 5 Prozent ab. In den Strudel geriet der gesamte Bankensektor. Papiere von Santander brachen um 3,4 Prozent ein, die Deutsche Bank gab 1,6, die Commerzbank 4 Prozent nach.

Anleger sind bei allen Bankaktien skeptisch geworden, weil ihnen der US-Immobilienmarkt wieder größere Sorgen bereitet. Nachdem zunächst die privaten Hausbesitzer ihre Hypotheken aufgrund steigender Kreditzinsen nicht mehr bedienen konnten und so den Preisverfall samt Zusammenbruch des Verbriefungswesens auslösten, geht es nun um die Gewerbeimmobilien. Teilweise haben Banken die Kredite wie im Wohnimmobilienbereich in Verbriefungen (Commercial Mortgage Backed Securities, CMBS) umgepackt. Dieser Bereich des Derivatewesens hat die Finanzkrise bisher relativ glimpflich überstanden, was Marktbeobachter überraschte.

Im Fall BBVA geht es zwar nicht um diese Papiere, sondern um "normale" Immobilienkredite. Doch der Mechanismus, nach dem deren Sicherheiten von der Bank nun offenbar als nicht mehr so gut eingestuft werden, lässt neue Ängste für den gesamten Sektor entstehen. Probleme in den USA: Die spanische Bank BBVA nimmt massive Abschreibungen vor "Das ist kein individuelles Problem der Bank", sagt Analyst Becker. Vielmehr zeigt sich ausgerechnet im beginnenden Aufschwung in den USA eine neue fundamentale Schwäche des Immobilienbereichs: Weil Unternehmen im vergangenen Jahr in die Insolvenz gegangen sind oder in hohem Maße Mitarbeiter entlassen haben, hat sich die Leerstandsquote deutlich erhöht. Deshalb sinken die Mieten. Damit erhöhen sich die Kreditrisiken für die Banken, die Buchwerte der einzelnen Objekte sinken.

Ausgerechnet in dieser Lage, da die Unternehmen auf Schrumpfkurs sind und nicht wieder schnell wachsen werden, kommen zudem zahlreiche neue Gebäude auf den Markt. Geplant wurden sie überwiegend in der Zeit der Hochkonjunktur. "Wenn die Mieten sinken, bricht die Kalkulation zusammen", sagt Becker. Die BBVA bezeichnet ihr Engagement jenseits des Atlantiks bereits als "problematischsten Bereich" der Bank.

Weniger dramatisch für die gesamte Finanzbranche, jedoch von anhaltender Brisanz für die iberischen Geldhäuser ist die Situation auf dem spanischen Markt für Baufinanzierungen. Die Bauwirtschaft, einst einer der Hauptwachstumstreiber, liegt weiter danieder. Statt wie 2007 knapp 10 Prozent machen die Wohnungsbauinvestitionen nur noch 6 Prozent des Bruttoinlandsprodukts aus. In zwei Jahren sind 900.000 Vollarbeitsplätze verloren gegangen - so viel, wie in allen anderen Sektoren der Wirtschaft gemeinsam. Niedrigere Immobilienpreise und Kreditausfälle haben zudem bereits tiefe Spuren in den Bilanzen der Banken hinterlassen.

"Das größte Problem für BBVA sind nach wie vor die spanischen Immobilienkredite", sagte Caja-Madrid-Analyst Javier Bernat. Doch während die BBVA davon spricht, das Schlimmste am Häusermarkt sei überstanden, zeigen sich Volkswirte weniger optimistisch. "Die Krise ist nicht ausgestanden", sagt Ökonom Ralph Solveen von der Commerzbank. Auch deutschen Banken bereitet Spaniens Schwäche weiter Sorgen.

Eine noch größere Beklemmung empfinden Kenner deutscher Institute beim Blick auf den US-Immobilienmarkt, den die BBVA-Zahlen in den Fokus gerückt haben. Die neue Krise in Amerika bekämen vor allem Deutsche Bank, Commerzbank und die Landesbanken noch zu spüren, sagt Analyst Becker. "Dort werden wir auch neue Abschreibungen sehen. Der Umfang ist noch nicht absehbar."

Siehe auch: Rekordabwertung lässt Anleger zittern, 10.02.2010

http://www.manager-magazin.de/geld/geldanlage/0,2828,676838,00.html

Aberdeen: Immobilienfonds bleibt geschlossen, 12.02.2010

http://www.manager-magazin.de/geld/geldanlage/0,2828,677581,00.html

Das Engagement im prekären US-Geschäftsimmobilienmarkt beträgt aktuell aber immer noch 4,1 Milliarden Franken. Wenig beruhigend für Aktionäre, wenn man die warnenden Schwarzmaler ernst nimmt, die sich in diesen Tagen wieder zu Wort gemeldet haben. «Experten warnen vor einem neuen, katastrophalen Crash», schrieb vor zwei Tagen «Spiegel online», «diesmal auf dem Markt für Gewerbeimmobilien samt riesigen Mietwohnungskomplexen».

Dem US-Geschäftsimmobilien-Markt wird seit über einem Jahr der Crash vorhergesagt. Bisher ist er ausgeblieben. Wenn er nicht kommt, dann ist die Swiss-Re-Aktie eine Wette auf die Normalisierung im Markt mit wertschriftenbesicherten Anlageformen (sogenannten Asset Backed Securities, ABS).

http://www.cash.ch/news/front/swiss_re_heisses_spiel_mit_giftpapieren-87...

Ich bin überzeugt von den Geschäftsimmobilien aus wird es den nächsten Absturz geben und wir stehen unmittelbar davor. :evil:

Nicht aber wenn man die 'Option adjustable Rate mortgages' in der untenstehenden Graphik anschaut. Das wird der Auslöser des nächsten Abschwungs sein, wo die Bankbilanzen nochmals drastische Verlüste verbuchen müssen. Hier reden wir von Kredite in der Höhe von hunderten von Milliarden Dollar, Ausfallquoten von mindestens 40%! Hier haben wir es mit Krediten zu tun, die in der letzten Phase der Immobilienblase besonders spekulativ vergeben wurden, als die Hauspreise besonders hoch waren und die Kreditvergabestandards extrem lasch gehandelt wurden.

Ab der zweiten Jahreshälfte 2010 bis Mitte 2012 kann man mit einer zweiten Pleitewelle im Bankensektor rechnen. Diese Welle wird eine weitere Rezession auslösen, die aufgrund der schwachen Verfassung des Arbeitsmarktes sowie Staatsverschuldung sehr heftig ausfallen dürfte.