BFW Liegenschaften steigert Mietertrag - Zinsabsicherung beschert Verlust

(Meldung ausgebaut)
13.09.2016 08:58

Frauenfeld (awp) - Das Immobilienunternehmen BFW Liegenschaften hat im ersten Halbjahr 2016 wie bereits Ende Juli angekündigt mehr Mieterträge eingefahren und sich operativ verbessert. Die Bewertung von Zinsabsicherungsinstrumenten und tiefere Neubewertungsgewinne bescheren dem Unternehmen aber unter dem Strich ein Verlust.

Konkret nahm der Mietertrag um 5,4% auf 9,9 Mio CHF zu, während sich die Betriebskosten um 5% auf insgesamt 3,1 Mio erhöhten. In der Folge stieg der EBIT im Berichtszeitraum auf 17,5 Mio CHF von 12,5 Mio und der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg sank auf 5,9 CHF von 7,0 Mio im Vorjahr. Damit bestätigt BFW Liegenschaften am Dienstag die Kennzahlen, die das Unternehmen Ende Juli als ausgewählte, ungeprüfte Zahlen veröffentlicht hatte.

NEGATIVE EFFEKTE DURCH ZINSABSICHERUNG

Dem Tiefzinsniveau zollte das Unternehmen aber Tribut. Die Fair Value Bewertung der Zinsswaps und Receiver Swaptions ergab negative Effekte vor Steuern im Umfang von 7,9 Mio CHF, im Vorhalbjahr beliefen sich diese auf lediglich 1,8 Mio. Grund dafür war das erneute Absinken des Zinsniveaus bei längeren Laufzeiten, aber vor allem die hohen Verluste auf den Receiver Swaptions, die als Absicherung gegen fallende Zinsen dienen.

Gemäss dem internationalen Bilanzierungsstandard (IFRS Richtlinie IAS 39) müsse die Immobiliengesellschaft Zinsswaps und Receiver Swaptions jeweils per Bilanzstichtag zum aktuellen Verkehrswert bewerten und die sich ergebenden Bewertungsdifferenzen in der Erfolgsrechnung erfassen. Diese Bewertungsdifferenzen sind aber nicht liquiditätswirksam und haben keinen Einfluss auf die operative Leistungsfähigkeit und die Ausschüttungspolitik der Gesellschaft, heisst es weiter.

Unter Berücksichtigung der oben erwähnten Bewertungsdifferenzen aus der Zinsabsicherung und inklusive des Neubewertungserfolgs resultierte zwar ein um 14% geringerer Gewinn von 6,0 Mio CHF gegenüber dem Vorhalbjahr. Ohne die Bewertungsanpassungen der Zinsswaps und Receiver Swaptions läge der Gewinn hingegen bei 12,6 Mio CHF und damit deutlich höher als im ersten Halbjahr 2015 (8,5 Mio).

MIT NEUBEWERTUNGSERFOLG IN DER GEWINNZONE

Das Liegenschaftenportfolio umfasste per Bilanzstichtag 45 Renditeliegenschaften und ein Umnutzungsprojekt. Der Portfoliowert erhöhte sich in den ersten sechs Monaten um 4% auf 416,4 Mio CHF, per Ende 2015 betrug er noch 401,9 Mio CHF. Die Wertveränderung sei vor allem auf die erfolgreiche Entwicklung und die Investitionen in die Umnutzungsprojekte im Umfang von 1,4 Mio CHF bzw. 3,5 Mio sowie auf positive Bewertungseffekte von 9,3 Mio CHF zurückzuführen.

Die Marktbewertung des Portfolios per Ende Juni brachte daher einen Erfolg aus Neubewertung von 10,7 Mio CHF, nachdem im Vorhalbjahr 6,0 Mio resultierten. Die Marktwertveränderung sei im Wesentlichen durch die Senkung der Diskontsätze sowie durch die erfolgreiche Entwicklung der Umnutzungsprojekte zustande gekommen. Klammert man aber die Neubewertungen aus, resultiert ein Verlust von 2,6 Mio, nach einem Überschuss von 2,1 Mio im Jahr zuvor.

KEINE GROSSEN VERÄNDERUNGEN IM ZWEITEN HALBJAHR

Für die zweite Jahreshälfte 2016 erwartet die Gesellschaft ein ähnliches operatives Ergebnis auf Stufe EBIT (ohne Neubewertungseffekte der Liegenschaften) wie im ersten Halbjahr 2016.

Das Geschäftsmodell und die Anlagestrategie mit Fokus auf Wohnliegenschaften bewähre sich und das Management sei zuversichtlich, dass der Schweizer Immobilienmarkt gerade im Wohnbereich noch langfristig attraktiv bleibt. Zwar wurden im ersten Halbjahr 2016 keine Liegenschaften erworben oder verkauft, die Bilanzstruktur erlaube es aber weitere Zukäufe von Renditeliegenschaften oder die Umsetzung neuer Projekte in Betracht zu ziehen, heisst es dazu.

sta/ra

(AWP)