Für Londons Immobilien ist Überangebot bedrohlicher als Brexit

Die Welle an im Bau befindlichen Büro-Gebäuden in London ist laut der UBS eine grössere Bedrohung für Mieten und Bewertungen als das Risiko, dass Unternehmen nach dem Brexit-Ja in andere Länder umziehen.
13.08.2016 03:22
Bürogebäude in London werden günstiger - wegen einem Überangebot.
Bürogebäude in London werden günstiger - wegen einem Überangebot.
Bild: Bloomberg

"Wir haben den Aufbau eines Überangebots an Büroflächen lange vor dem Brexit gesehen, was nicht mehr aufgehalten werden kann", sagt Thomas Wels, weltweiter Chef für Immobilien in der Asset-Management-Sparte der Schweizer Bank, in einem Interview mit Bloomberg. Die zusätzlichen Flächen "werden den Markt 2017 und 2018 erreichen - was in den Mieten noch nicht eingepreist ist".

Immobilien-Entwickler hatten versucht, von den steigenden Mieten zu profitieren, indem sie die Arbeit an einer Rekord-Anzahl von Büro-Projekten in der Londoner Innenstadt in den sechs Monaten bis März begannen.

Die Bewertungen könnten dort um bis zu 20 Prozent einbrechen - während Unternehmen nach dem Brexit-Votum erwägen, einen Teil ihrer Geschäfte auf das europäische Festland zu verlagern oder Expansionspläne zu verschieben, geht aus Prognosen von Green Street Advisors hervor.

Laut Analyst Mike Prew von Jefferies LLC könnten internationale Konzerne innerhalb von zwei Jahren nach Beginn des offiziellen EU-Austritts-Prozesses bis zu 100.000 Jobs aus London heraus verlagern. Er begründete dies im Juni damit, dass sie Gefahr laufen würden, ihre Passporting-Rechte zu verlieren. Wels, der sich um 77 Mrd. Dollar an Immobilien-Aktiva in 29 Ländern kümmert, sieht die Anzahl der verlagerten Jobs eher bei 25.000.

Büros von City of London am stärksten betroffen

Bei britischen Gewerbe-Immobilien sind die Bewertungen im Juli wahrscheinlich so stark eingebrochen wie seit Dezember 2008 schon nicht mehr, schrieb Osmaan Malik, ein Londoner Analyst von UBS, in einer Kundennotiz. Büros im Finanzbezirk City of London könnte es laut Malik mit rund minus 6 Prozent am stärksten getroffen haben. Nach Angaben des Brokers CBRE Group Inc. am Montag, sanken die Büroimmobilienpreise in der City of London um Juli um 6,1 Prozent.

In den sechs Monaten bis März war mit dem Bau an gleich 51 Büro-Gebäuden in der Innenstadt von London begonnen worden, erklärte Deloitte LLP in einer Studie aus dem Mai. Das Volumen der in der Entwicklung befindlichen Flächen habe sich innerhalb von 18 Monaten fast verdoppelt.

UBS wird derweil in den nächsten zwei bis drei Jahren etwa 3 Mrd. Dollar in Immobilien investieren, die sich in Europa befinden - mit Ausnahme der EU, sagt Wels. Er verwies auf die anhaltende Erholung der europäischen Konjunktur.

Laut dem Internationalen Währungsfonds (IWF) wird die Wirtschaft im Euroraum in diesem Jahr um 1,6 Prozent wachsen - verglichen mit 0,3 Prozent in Japan.

«Wohnbau das Ding der Zukunft»

Wels rechnet damit, dass asiatische Pensions-Fonds verstärkt Objekte in Kontinental-Europa ins Visier nehmen, weil sie ihre Allokation in Richtung Immobilien verstärken. Die zehn grössten japanischen Pensionsfonds alleine könnten im Verlaufe eines Jahrzehnt 200 Mrd. Dollar an europäischen Immobilien kaufen, glaubt Wels.

"In Japan sind die Erträge zu gering und der Markt ist nicht gross genug, um im Inland zu investieren", sagt Wels. "In Europa sind die Erträge hoch, die Gesetzgebung ist sicher und Investoren können eine Diversifikation erreichen."

Zu den favorisierten Investments von Wels zählen Mehrfamilienhäuser, Läden und Büros in Spanien, Italien und Deutschland.

"Ausserhalb von Deutschland und den Niederlanden, die bereits sehr gereifte Mietmärkte haben, wird Wohnbau das Ding der Zukunft sein", meint Wels.

(Bloomberg)