SNB-Kapitalpuffer verteuert Hypotheken

Experten sind sich einig: Der SNB-Kapitalpuffer wird kaum zu umgehen sein. Doch was heisst das für die Hypothekarzinsen?
12.02.2013 07:00
Von Frédéric Papp
Der Kapitalpuffer der SNB verteuert die Hypotheken.

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) macht aus ihrer Besorgnis über die Überhitzung des Immobilienmarktes keinen Hehl. Immer wieder warnt sie vor einer bevorstehenden Immobilienblase. "Die Situation sei unverändert kritisch, wir beobachten die Lage weiterhin genau", sagte SNB-Direktoriumsmitglied Fritz Zurbrügg am Montag gegenüber der "Aargauer Zeitung". Um die Blase nicht weiter anschwellen zu lassen, hat sie aber einen Pfeil im Köcher – den antizyklischen Kapitalpuffer.

Und dieser Puffer könnte schon in wenigen Monaten eingeführt werden - glauben zumindest Experten. "Dämpfen die Mitte letzten Jahres eingeführten Kreditvergabekriterien den Immobilienmarkt nicht nachhaltig, wird der Kapitalpuffer ab Sommer 2013 kaum zu verhindern sein", sagt beispielsweise Fredy Hasenmaile, Immobilienökonom bei der Credit Suisse, zu cash.

Die Folge davon: Hauskäufer müssten künftig mindestens 10 Prozent Eigenmitteln einbringen, die nicht aus einer Verpfändung oder einem Vorbezug von Guthaben der zweiten Säule stammen. Und die Hypothekarschuld ist in jedem Fall innerhalb von maximal 20 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes der Liegenschaft zu amortisieren.

Kapitalpuffer macht Hypotheken teurer

Der antizyklische Kapitalpuffer der SNB wird auch zu einer Erhöhung der Hypozinsen führen: "Kommt der Kapitalpuffer, steigen die Hypozinsen für Neugeschäfte im Schnitt zwischen 10 bis 20 Basispunkten", sagt UBS-Immobilienspezialist Claudio Saputelli. Ins selbe Horn stösst Hasenmaile: "Ich rechne mit einer Erhöhung der Hypothekarzinsen zwischen 5 bis 30 Basispunkten, genauer lässt sich das noch nicht beziffern."  

Derzeit beträgt der Zinssatz einer 5-jährigen Festhypothek knapp 1,7 Prozent. Nach Einführung des Kapitalpuffers käme der Satz im Maximalfall auf 2 Prozent zu liegen. Dies entspräche einer Verteuerung der Zinskosten von rund 17 Prozent.

Wird der Kapitalpuffer vom Bundesrat durchgewinkt, müssen die Banken zusätzliche Eigenmittel von 2,5 Prozent für risikogewichtete Positionen, wie zum Beispiel für Hypotheken, auf die Seite legen. Dies verteuert das Eigenkapital der Banken. Wollen die diese ihre durchschnittliche Zinsmarge von derzeit rund 0,8 Prozentpunkte halten, kommen sie nicht darum herum, die Kosten auf die Kunden abzuwälzen, sprich die Hypozinsen anzuheben.

Auch bestehende Hypotheken betroffen

Möglicherweise entfaltet der Kapitalpuffer eine noch stärkere Wirkung. Die Einführung des Kapitalpuffers signalisiert den Kreditinstituten eine Zuspitzung der Immobilienkrise. In der Folge dürfte das Hypothekargeschäft noch weiter gekürzt werden. "Die Verknappung des Finanzierungsangebots treibt die Zinsen nach oben", sagt Saputelli, "die Hypozinsen könnten gegen 40 Basispunkte anziehen." Das würde eine 5-jährige Festhypothek gegenüber heute um maximal 23 Prozent verteuern. 

Was zudem oft vergessen wird: Der mögliche Zinsaufschlag betrifft nicht nur das Neugeschäft, sondern auch bestehende Hypothekarverträge. Ob die Kreditinstitute auch die Zinsen von bestehenden Kreditverträgen nach oben anpassen werden, bleibt allerdings fraglich. "Einzelne Kreditinstitute werden im Sinne der Kundenpflege und mit Blick auf den harten Wettbewerb keine volle Überwälzung vornehmen ", sagt Hasenmaile.

Anders jene Banken, die eher knapp kapitalisiert sind und das Hypothekargeschäft zu ihrem Kernbusiness zählen. Diese dürften an einer Zinserhebung nicht vorbeikommen, so Hasenmaile.

Angebote vergleichen

Zu diesen Kandidaten gehört beispielsweise die Raiffeisen. Gemessen an den neuen Basel-III-Vorschriften ist die Genossenschaftsbank latent kapitalknapp. Daher ist es wohl kein Zufall, dass Raiffeisen das Hypothekarwachstum seit 2010 deutlich zurückfährt.

Neben der Raiffeisen hat auch die Luzerner Kantonalbank ihr Hypothekargeschäft gebremst. Die Bank sei "bewusst etwas aufs Bremspedal getreten", wird deren CEO Bernard Kobler in der Mitteilung zu den Jahreszahlen zitiert. Das Wachstum der Hypothekarkredite lag bei 4,9 Prozent.

Für potenzielle Käufer von Immobilien ist es somit umso wichtiger, diverse Angebote von Banken einzuholen und diese zu vergleichen.