Worauf Hauskäufer nun achten sollten

Wohneigentum zu kaufen ist immer noch extrem günstig. Doch die Zinsen für Festhypotheken ziehen wieder an. Müssen Immobilien-Käufer nun über die Bücher?
09.04.2015 00:10
Von Ivo Ruch
Der Schweizer Immobilienmarkt droht zu überhitzen.

Der freie Fall der Hypothekarzinsen in der Schweiz ist vorbei. Zumindest vorerst. Musste für eine zehnjährige Festhypothek im Januar mancherorts noch rund 1 Prozent Zins gezahlt werden, kosten diese Produkte in der Zwischenzeit im Durchschnitt gegen 1,9 Prozent. Das geht aus einer aktuellen Studie des Internet-Vergleichsdienstes comparis.ch hervor.

Grund für diesen Anstieg sind die Negativzinsen der Schweizerischen Nationalbank (SNB), welche sie von Finanzinstituten verlangt. Denn Banken können die Kosten für Strafzinsen nur begrenzt an ihre Kunden weitergeben. Sie tun es beispielsweise über höhere Hypothekarzinsen. So ist es kein Zufall, dass bei Banken in der Regel teurere Hypotheken-Abschlüsse zustande kommen als bei Versicherungen oder Pensionskassen.

"Wegen der Negativzinsen haben Banken erhöhte Absicherungskosten für die Refinanzierung. Versicherungen und Pensionskassen hingegen sahen sich nicht zu diesem Schritt gezwungen, da sie sich nicht am Markt refinanzieren und mit ihren langfristigen Verpflichtungen weniger von Zinsänderungen betroffen sind", schreibt comparis-Experte Marc Parmentier in der Studie.

Noch lange tiefe Zinsen

Ist die Zeit der Mini-Zinsen nun vorbei? Jein. Zwar werden sie kaum wieder auf die Tiefstwerte vom Januar sinken. Doch im historischen Vergleich sind die Zinsen auf Hypothekarkredite immer noch sehr tief. Die vielfach als "psychologisch wichtige" Marke von 2 Prozent ist noch nicht erreicht.

Das dürfte auch in den nächsten Monaten nicht der Fall sein, wie Florian Schubiger vom Beratungsunternehmen Vermögenspartner ausführt: "Ich glaube nicht, dass die Hypothekarzinsen in naher Zukunft deutlich ansteigen werden - auch wenn die Schweizerische Nationalbank den Negativzins abschwächen würde."

Grösseren Einfluss auf die Hypothekarzinsen hätte ein Anstieg der langfristigen Zinsen. Doch kaum jemand wettet derzeit darauf, dass die Renditen von Bundesobligationen in naher Zukunft markant ansteigen werden.

Das spricht weiterhin für Hypotheken mit langen Laufzeiten. Ein Trend, der auch das Beratungsunternehmen Vermögenspartner bei seinen Kunden feststellt. Doch empfehlen sie einen Mix aus Libor- und Festhypothek: "Eine Kombination aus Flexibilität und Sicherheit", wie Schubiger sagt. Allerdings muss sich jede Person aufgrund der eigenen finanziellen Situation die Frage nach dem optimalen Verhältnis dieser beiden Produkte stellen.

Heisser Immobilienmarkt

Variable Libor-Hypotheken (3 Monate) haben den Anstieg nicht mitgemacht, der bei den zehnjährigen zu verfolgen ist. Ganz im Gegenteil. Sie bewegen sich seit einem Jahr um die Marke von 1 Prozent, haben sich jüngst sogar noch vergünstigt (siehe Tabelle). Das Libor-Instrument wird dann unberechenbar, wenn Bewegung in die Zinslandschaft kommt. Etwas, das Marktbeobachter erst ab der zweiten Jahreshälfte erwarten.

Libor-Hypotheken orientieren sich am Zinssatz, zu dem Banken einander Geld ausleihen. Auf den aktuellen Dreimonats-Libor-Zins von -0,81 Prozent schlagen die Finanzinstitute noch eine unterschiedlich hohe Marge dazu.

Noch etwas muss im Zusammenhang mit den tiefen Hypo-Zinsen erwähnt werden. Der Schweizer Immobilienmarkt bewegt sich nach wie vor auf einem hohen Preisniveau. Befeuert durch eben dieses tiefe Zinsumfeld lassen sich viele Anleger in die Immobilien trieben, auf der Suche nach Rendite.

"Ein Immobilienkauf zu Investmentzwecken eignet sich allerdings nur bei einem ausreichenden Finanzpolster. Ansonsten entsteht ein Klumpenrisiko", sagt Immobilien-Fachmann Schubiger. Bei kleineren Vermögen bieten sich deshalb viel eher Aktien von Immobilienfirmen oder Immobilienfonds als Alternative an.

Wer ein Eigenheim erwerben will, findet auf cash.ch eine umfassende Palette an Informationen und Instrumenten, mit denen man zum Beispiel die Tragbarkeit berechnen kann.

Die tiefsten Zinssätze für zehnjährige Festhypotheken

Anbieter Zinssatz in %
hypomat.ch 1,46
Homegate 1,51
Swissquote 1,52
Axa Winterthur 1,56
Crédit Agricole 1,57

Die tiefsten Zinssätze für fünfjährige Festhypotheken

Anbieter Zinssatz in %
Homegate 0,86
hypomat.ch 0,86
family-net.ch 1
KFH Kreditanstalt 1,06
Crédit Agricole 1,08

Die tiefsten Zinssätze für Libor-Hypotheken

Anbieter Zinssatz in %
Homegate 0,84
Swissquote 0,9
KFH Kreditanstalt 0,95
LGT Bank 0,95
Migros Bank 1

Quelle: vermögenspartner.ch, Stand 8. April 2015