Bei Immobilienfonds sind Erträge in Stein gemeisselt

Dieser Beitrag ist Teil des Magazins cash VALUE "Fonds". Das Magazin kann hier als PDF heruntergeladen werden.

Anlagen in Immobilien bleiben im Trend.  Grossinvestoren wie Pensionskassen kaufen sich seit ein paar Jahren verstärkt in diesem Sektor ein. Ihr Investitionshunger ist noch nicht gestillt, wie Umfragen zeigen. So bauen beispielsweise die immer zahlreicheren Staatsfonds ihre Immobilienengagements weltweit aus. Dabei werfen sie auch ein Auge auf den stabilen Schweizer Markt. Neuere Schätzungen gehen davon aus, dass Staatsfonds im Begriff sind, ihre Immobilienquote im Durchschnitt von 7,5 Prozent auf 10 Prozent ihrer Gesamtanlagen auszuweiten, was einem Investitionsbedarf von über hundert Milliarden Franken entsprechen dürfte.

Als Privatanleger lässt sich am langfristigen Wertzuwachs dieser Sachanlagen am besten mit Immobilienfonds teilhaben. «Der Einstiegszeitpunkt ist momentan relativ gut, da die Immobilienfonds seit August 2012 deutlich korrigiert haben», schätzt Ulrich Braun, Leiter Immobilienstrategien und -beratung bei der Credit Suisse. Denn die Agios, das heisst der Aufpreis, den man beim Kauf eines Immobilienfonds bezahlt, sind seit dem Höchststand im August 2012 wieder von rund 30 Prozent auf gegen 20 Prozent zurückgekommen. 

Es winken attraktive Ausschüttungen

Vor allem mit Blick auf andere Anlageformen bleiben Immobilienfonds trotz der relativ hohen Agios langfristig attraktive Investments. «Immobilienfonds sind durch die konstanten Ausschüttungsrenditen und die Aussichten auf weitere Wertsteigerungen der Objekte solide abgestützt», bestätigt Braun. 

Die durchschnittliche Ausschüttungsrendite der Schweizer Immobilienfonds beträgt derzeit stolze 3 Prozent – ein für Anleger stark ins Gewicht fallender Punkt. Wer heute eine Obligation kaufen will, die 3 Prozent Couponzins abwirft, muss eine mindere Schuldnerqualität hinnehmen, wahrscheinlich eine schlechtere, als ein gut geführtes Immobilienportfolio repräsentiert. So betrachtet, ist das Risiko-Ertrags-Verhältnis von Immobilienfonds im Vergleich zu Obligationen im heutigen Markt gar besser. Manche Immobilienfonds, wie der «CS REF Global», der als einziger kotierter Schweizer Immobilienfonds direkt in ausländische Immobilien investiert, verspricht gar eine Ausschüttung von 4 Prozent (siehe Tabelle rechte Seite).

Keine Immobilienblase bei den Fonds in Sicht

Entwarnung kommt auch von der Bewertungsseite. Das jüngst öfter bemühte Schreckgespenst einer Preisblase hat sich zumindest bei Immobilienfonds noch nicht bewahrheitet. «Die Preisentwicklung der Objekte in Schweizer Immobilienfonds unterscheidet sich signifikant von derjenigen von selbstgenutztem Wohneigentum», beobachtet Braun. In den vergangenen sieben Jahren sind die Portfolios der kotierten Schweizer Immobilienfonds jährlich zwischen einem und 2,5 Prozent aufgewertet worden. Im selben Zeitraum stiegen die mittleren Einfamilienhauspreise jedoch um 4,8 Prozent pro Jahr, die Preise von Stockwerkeigentum gar um 5,4 Prozent.

Immobilien alsInflationsschutz

Die Ertragsaussichten der Immobilienfonds, das heisst die stetig anfallenden Mietzinseinnahmen, bleiben positiv. Bei Wohnliegenschaften sind zwar aufgrund der Zinssenkungen vereinzelt leichte Mietzinsreduktionen zu erwarten, denn die Vermieter müssen sich nach dem Referenzzinssatz richten. Ein stärkerer Einbruch ist dagegen nicht auszumachen. Und sollte die Inflation steigen, würde der Überwälzungsmechanismus zu tendenziell steigenden Mietzinsen führen – was ein wichtiges Argument für Immobilienanlagen ist. Diese bieten deshalb einen teilweisen Inflationsschutz.

Bei kommerziellen Liegenschaften wie Einkaufscentern oder Büros sind die Mietverträge längerfristig abgeschlossen und die Inflation ist bereits berücksichtigt. Die Verträge werden nämlich automatisch an den Konsumentenpreisindex angepasst. Kernfrage für die Qualität eines Portfolios, das aus kommerziellen Liegenschaften besteht, ist deshalb, wie lange die Mietverträge noch laufen. Anleger setzen deshalb am besten auf grössere Immobilienfonds, deren Bestand gut auf viele Einzelmieter diversifiziert ist. Sofern die Portfolios breit gestreut sind, macht es vom Risiko her längerfristig keinen grossen Unterschied, ob in Wohn- oder Geschäftshäuser investiert wird. «Ein Mix aus Wohn- und Geschäftsimmobilienfonds ist deshalb eine sinnvolle Anlagestrategie», so Braun.  

Stiefmütterlich behandelte Auslandengagements

Interessant wäre allerdings der Blick über die Grenze hinweg. Damit ist es allerdings noch nicht weit her. Gerade mal ein kotierter Schweizer Immobilienfonds, der sich noch im Aufbau befindende «CS REF Global», investiert direkt in ausländische Liegenschaften. Das Währungsrisiko wird dabei überwiegend abgesichert. Da in nahezu allen ausländischen Immobilienmärkten im Unterschied zur Schweiz in den Jahren nach der Finanzkrise eine deutliche Preiskorrektur stattgefunden hat, ist das Bewertungsniveau nach wie vor interessant.

Momentan ist davon auszugehen, dass die Zinsen noch für längere Zeit tief bleiben. Entsprechend ist die heutige, durchschnittliche Bewertung der Immobilienfonds nicht überrissen. Hier liegt allerdings der hauptsächliche Risikofaktor für die Anleger. Ein Anstieg der Marktzinsen um 1 Prozent führt gemäss Berechnungen der Credit Suisse zu einem Rückgang des durchschnittlichen Agios und damit des Fondspreises um rund 5-Prozentpunkte. Der Marktpreis der Immobilienfonds könnte allerdings in einem solch veränderten Umfeld auch stärker sinken, beispielsweise weil die Nachfrage überproportional nachlässt.

Fonds mit indirektem Grundbesitz sind steuerpflichtig

Beim Erwerb von Immobilienfonds ist insbesondere auf die Steuern zu achten. Für Privatinvestoren ist nämlich die Unterscheidung zwischen Immobilienfonds mit direktem und indirektem Grundbesitz sehr wichtig. Fonds mit indirektem Grundbesitz, die vor 2004 bereits bestanden, sind sowohl auf Ebene des Fonds als auch auf Ebene des Investors steuerpflichtig. 

Neuere Immobilienfonds mit so genanntem direktem Grundbesitz sind dagegen auf Ebene des Privatinvestors von der Einkommens- und Vermögenssteuer ausgenommen. Die Ausschüttung ist somit netto, nach Steuern. Je höher der Grenzsteuersatz eines Anlegers, desto vorteilhafter ist für ihn die Investition in einen Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz. Für steuerbare Einkommen ab 70'000 bis 80'000 Franken sind deshalb Fonds neueren Zuschnitts vorzuziehen (siehe Tabelle).

Schweizer Immobilienfonds mit Grundbesitz

Quelle: alle Daten per 31.12.2012, Schätzungen CS, * indirekter Grundbesitz, Auslandimmobilien