Die Krux mit den Schaufenster-Hypotheken

Die Hypothekarzinsen haben jüngst wichtige Marken nach unten durchbrochen. Viele Anbieter haben auf ihren «offiziellen» Zinsen noch Verhandlungsspielraum. Dabei sollten Kunden einiges beachten.
24.11.2015 00:02
Von Ivo Ruch
Wer ein Haus kaufen will, kann sich derzeit billig Geld leihen.

Nach einem Zwischenhoch im Sommer sind die Zinsen auf Hypotheken wieder deutlich rückläufig. 10-jährige Festhypotheken etwa sind seit Mitte Juni stets gesunken und nun bei durchschnittlich knapp 1,8 Prozent angelangt. Einzelne Anbieter offerieren sogar Zinsen unter 1,4 Prozent, wie Zahlen der Winterthurer Beratungsfirma Vermögenspartner zeigen (siehe Tabelle unten). Gleiches zeigt sich bei kürzeren Laufzeiten: 5-jährige Festhypotheken sind im Schnitt für 1,2 Prozent zu haben, was praktisch dem tiefsten Stand des Jahres entspricht.

Die Aufnahme eines Immobilienkredits ist damit so interessant wie selten zuvor. Doch noch interessanter wird es, wenn man genauer hinblickt. Denn die Unterschiede zwischen den einzelnen Anbietern von Hypothekarkrediten sind mitunter sehr gross. Bei den 10-jährigen Krediten liegen beispielsweise 0,56 Prozent zwischen dem günstigsten und teuersten Institut. Noch mehr: Auch auf den offiziell angegebenen Konditionen, den sogenannten Schaufensterpreisen, haben die Hypothekenanbieter eine Menge Spielraum – nach unten sowie nach oben.

Je nach finanzieller Ausgangslage, Verhandlungsgeschick und Anbieterwahl könnten Kunden somit einen Unterschied von 40-50 Basispunkten auf den Schaufensterpreis herausholen, sagt Michael Hartmann, Vertriebsleiter von Moneypark, einem Hypotheken-Broker. Ein Beispiel: Bei einer 10-jährigen Hypothek im Wert von einer Million können so gut 40'000 Franken über die gesamte Laufzeit eingespart werden. Das entspricht dem Wert einer hochwertigen Küche.

Subventionierung der Negativzinsen

Dass die Hypothekarinstitute bei der Vergabe durchaus noch Raum für Verhandlungen haben, zeigt auch eine aktuelle Studie des Beratungsunternehmens Ernst & Young. Sie kommt zum Schluss, dass Schweizer Banken die SNB-Negativzinsen zwar kaum an ihre Privatkunden weiterreichen. Um diese Verluste im Geschäft mit Kundeneinlagen zu kompensieren, würden die Banken stattdessen ihre Margen im Kredit- und Hypothekargeschäft stark ausweiten, so die Analyse. Diese zusätzliche Marge kommt bei Hypotheken-Abschlüssen dann auf den Verhandlungstisch.

Wie gross dieser Spielraum ist, unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter, sagt Florian Schubiger von Vermögenspartner. "Gewisse Anbieter publizieren traditionell tiefe 'offizielle' Zinsen, der Verhandlungsspielraum ist aber entsprechend gering. Bei anderen Hypothekargebern ist es genau umgekehrt", so Schubiger zu cash. Weitere Gründe für die unterschiedlichen Zinskonditionen sind zudem die Kostenstruktur und die Risikokultur eines Anbieters. "So gestalten Anbieter gewisse Laufzeiten attraktiver als andere, um die Fälligkeitsstruktur auf dem Hypothekenbuch zu steuern", sagt Moneypark-Experte Hartmann.

Hypotheken versteigern wie auf ricardo

Doch wie kommt man in den Genuss einer möglichst attraktiven Hypothek? Zuallererst sollte man sich über die Grösse, die Laufzeit und die Art des Kredits im Klaren sein. Anschliessend müssen die aktuellen Zinsen verglichen und Offerten von mehreren Anbietern eingeholt werden. Vermögenspartner bietet diesbezüglich seit wenigen Tagen ein neues Online-Instrument zur Hypothekenversteigerung an. Dieses funktioniert so: Vermögenspartner erstellt ein Hypothekardossier, schickt dieses an geeignete Anbieter und lässt diese dann auf einer Online-Plattform Zinsen offerieren.

Dank diesem Bieterverfahren seien Institute häufig zu weiteren Zinssenkungen bereit, sagt Hypothekenberater Schubiger. Für die Erstellung des Dossiers verlangt Vermögenspartner eine Beratungsgebühr. Auch das muss natürlich in die Gesamtberechnung miteinbezogen werden.

Die grösste Preistransparenz finden Hypothekarnehmer traditionellerweise bei Libor-Produkten. Denn diese bestehen grundsätzlich aus zwei Bausteinen: Dem Zinssatz, zu dem Banken einander Geld ausleihen (Dreimonats-Libor) und einer unterschiedlich hohen Marge.

Doch auch hier müssen die verschiedenen Anbieter verglichen werden. Zudem sollten das Zinsrisiko und die Risiken in Bezug auf einen Ausstieg genau beachtet werden. Denn im Gegensatz zu Festhypotheken muss der Libor-Kunde darauf vorbereitet sein, dass die Zinsen schnell ansteigen können.
 

Die tiefsten Zinssätze für zehnjährige Festhypotheken

Anbieter Zinssatz in %
KFH Kreditanstalt 1,42
e-Hypo 1,44
Zurich Versicherung 1,47
Swiss Life, Swissquote 1,52
Crédit Agricole 1,59

Die tiefsten Zinssätze für fünfjährige Festhypotheken

Anbieter Zinssatz in %
e-Hypo 0,84
KFH Kreditanstalt 0,86
Swissquote 0,88
Crédit Agricole 1,08
Bank EKI 1,1

Die tiefsten Zinssätze für Libor-Hypotheken

Anbieter Zinssatz in %
Swissquote 0,69
e-Hypo 0,74
KFH Kreditanstalt 0,75
Migros Bank 0,8
Hypothekarbank Lenzburg 1

Quelle: Vermögenspartner, Stand 23.11.2015