Die «Zinsangst» nagt an der Performance der Immobilienaktien

Schweizer Immobilientitel haben ein erfolgreiches Jahr hinter sich. Tiefe Zinsen trieben viele Anleger in diesen Sektor. 2017 wird die Performance kaum mehr so rosig ausfallen - trotzdem gibt es noch spannende Aktien.
17.01.2017 23:05
Von Pascal Züger
Immobilienaktien schlugen 2016 den Gesamtmarkt (Bild: Ein Immobilien-Projekt von Peach Property).
Immobilienaktien schlugen 2016 den Gesamtmarkt (Bild: Ein Immobilien-Projekt von Peach Property).
Bild: ZVG

Wer 2016 sein Portfolio mit Immobilienwerten bestückte, ist damit äusserst gut gefahren. Denn: in den letzten 52 Wochen kletterte der SXI Real Estate Index 17 Prozent nach oben, während der Swiss Performance Index (SPI) im gleichen Zeitraum nur 7 Prozent zulegen konnte. Will heissen: Immobilienaktien schlugen den Gesamtmarkt deutlich.

Doch die gute Performance haben die Immobilienaktien dem ersten Halbjahr zu verdanken, wie die Darstellung der Entwicklung des SXI Real Estate Index, der die Performance von 15 Schweizer Immobilienaktien abbildet, seit Januar 2016 verdeutlicht:

Entwicklung des SXI Real Estate Index in den letzten 52 Wochen, Quelle: cash.ch

Seit Mitte 2016 ist die Luft bei den Immobilienaktien aber raus: Im Vergleich zum Höchststand im August letzten Jahres ist der Schweizer Immobilienindex um vier Prozent gefallen (Performance einzelner Immobilienaktien siehe Tabelle unten).  

Wieso ist plötzlich der Wurm drin? "Ein mögliches Anziehen der langfristigen Zinsen hängt wie ein Damoklesschwert über den indirekten Immobilienanlagen", sagt Ken Kagerer, Analyst der Zürcher Kantonalbank (ZKB), auf cash-Anfrage. Jedes Mal wenn es bei den Zinsen eine Aufwärtstendenz gäbe, führe dies zu Abschlägen bei den Immobilientiteln.

Es war denn auch just im August letzten Jahres, als die langfristigen Zinsen deutlich zu steigen begannen. Unmittelbar nach der US-Präsidentschaftswahl vom 8. November fielen die Immmobilienaktien erneut auffallend stark. Der Markt erhoffte sich durch die Trump-Wahl einen beschleunigten Zinsanstieg.

Ein Zinsanstieg ist schlecht für Immobilienaktien

In Europa und in der Schweiz ist man aber noch weit von einer Zinswende entfernt. Negativzinsen und eine expansive Geldpolitik der Zentralbanken sind hier die Realität. Doch immer mehr Marktteilnehmer scheinen seit August mit einer Zinswende zu rechnen: "Das macht die Anleger nervös", so Kagerer. Der ZKB-Anlayst geht in diesem Jahr von einer im Vergleich zum Vorjahr erhöhten Volatilität bei Immobilienanlagen aus. "Gleichzeitig glauben wir aber nicht, dass die Zinsen in naher Zukunft effektiv anziehen werden."

Dass der negative Zusammenhang zwischen Immobilienaktien und den langfristigen Zinsen tatsächlich existiert, illustriert folgende Grafik:

Performance zehnjähriger Staatsanleihen und des SXI Real Estate Index seit 2008 (Quelle: Raffeisen Investment Office)

Die Kursentwicklung des Schweizer Immobilienindex (blaue Linie) bewegt sich seit 2008 genau in die entgegengesetzte Richtung der Rendite der zehnjährigen Staatsanleihen (gelbe Linie). Mit anderen Worten: Kommt es zum Zinsanstieg in der Schweiz, geraten gleichzeitig die Immobilienaktien unter Druck. Umgekehrt profitieren Immobilientitel von einem tiefen respektive negativen Zinsumfeld.

Das schon einige Jahre andauernde Tiefzinsumfeld kommt den Immobilienaktien also zu Gute. Anleger suchen nach Renditemöglichkeiten und finden in den Immobilienaktien ein stabiles Investment, welches hohe Renditeausschüttungen bei vergleichsweise geringem Risiko verspricht. Immobilientitel haben quasi einen obligationsähnlichen Charakter.

Doch der Immobilienmarkt profitiert auch aus einen anderem Grund vom tiefen Zinsumfeld: Die Finanzierungskosten sind günstig wie nie. Tiefe Hypothekarzinsen machen den Hauskauf erschwinglicher, das erhöht die Investitionstätigkeit im Bau- und Immobiliensektor und wirkt sich letzten Endes positiv auf das Geschäft aus.

Vereinzelte Immobilientitel bleiben attraktiv

Die Angst vor einem Zinsanstieg und die bereits hohe Bewertung vieler Immobilienaktien rauben diesem Sektor inzwischen aber etwas die Attraktivität. Ausserdem stossen die Firmen selbst im operativen Bereich auch langsam an ihre Grenzen: "Für Immobilienunternehmen sind die Wachstumsmöglichkeiten derzeit gering", meint Kagerer von der ZKB. Die Mietzinsen würden teilweise bereits sinken, ausserdem seien die Preise für Immobilien derzeit sehr hoch. Das erschwert den Firmen den Zukauf von attraktiven Immobilien und limitiert die Gewinnmöglichkeiten.

Sollen Anleger deshalb die Finger von Immobilienaktien lassen? Nicht unbedingt. Jedoch ist ein sehr selektives Vorgehen empfehlenswert. Nicht mehr alle Titel sind attraktiv. Die ZKB etwa rät bei Intershop, welche in den letzten 52 Wochen ganze 25 Prozent zulegen konnte, zum Verkauf. Gemäss der Einschätzung von Kagerer ist die Bewertung mit einer Prämie von 70 Prozent zum Nettoinventarwert derzeit massiv überhöht. 

Die einzige Kaufempfehlung im Bereich Immobilien gibt die ZKB derzeit bei SPS aus, welche mit 4,4 Prozent die höchste Dividendenrendite aller Schweizer Immobilienaktien aufweist. Aufgrund der relativ hohen Liquidität sieht Kagerer aber auch Allreal, PSP und Mobimo als spannende Anlagemöglichkeiten. Doch bei diesen Aktien rät er zunächst den optimalen Einstiegszeitpunkt abzuwarten.

Performance der Schweizer Immobilienaktien

Titel Performance seit 1.1.2017 (in %) Performance 52 Wochen (in %)
Züblin 6 18
Swiss Finance & Property 4 17
Hiag 3 20
BFW Liegenschaften 2 20
Warteck Invest 1 7
Swiss Performance Index 1 7
Zug Estates 1 14
Investis 1  - (*)
Intershop 1 25
Mobimo 1 21
Plazza 1 15
Swiss Prime Site 1 11
Peach Property 0 29
PSP 0 5
Allreal -2 13
Varia US Properties -3  - (*)

(*) Börsenkotierung erfolgte erst zu einem späteren Zeitpunkt

Quelle: cash.ch, Stand 17.01.2017