Druck auf Wohnmietpreise steigt auch 2017

Der Trend sich leicht abschwächender Mietpreise der letzten Monate soll sich im nächsten Jahr gemäss dem Immobilienberater Wüest & Partner fortsetzen. Was sind die Gründe?
27.10.2016 17:03
Von Pascal Züger
Dürfen sich Mieter auf tiefere Preise freuen? Bild: Ein Immobilien-Projekt von Peach Property.
Dürfen sich Mieter auf tiefere Preise freuen? Bild: Ein Immobilien-Projekt von Peach Property.
Bild: ZVG

In diesem Sommer standen in der Schweiz gemäss Bundesamt für Statistik (BFS) 45'504 Mietwohnungen leer. Das ist der höchste Stand seit dem Jahr 1999 und stellt zum Vorjahr eine Erhöhung des Leerwohnungsbestandes von 13 Prozent dar.

Allein diese hohe Zahl an unbenutzten Mietwohnungen deutet an, dass sich am Mietermarkt eine Trendwende abzeichnet. Verdeutlicht wird dies durch folgende Grafik der Immobilienberatungsfirma Wüest & Partner, welche die Entwicklung der Mietpreise seit 2006 darstellt:

Quelle: Wüest & Partner

In den letzten zehn Jahren haben sich die Angebotsmieten in der Schweiz (Blaue Linie) um über 25 Prozent verteuert. Doch im letzten Jahr kam der "Knick" der Kurve: Zwischen Mitte 2015 und Mitte 2016 sind die Angebotsmieten um durchschnittlich 1,6 Prozent gesunken. Wobei es mit dem Kanton Tessin (+1,3 Prozent) und der Westschweiz (+0,5 Prozent) auch zwei Regionen gab, wo die Preise in diesem Zeitraum weiterhin angestiegen sind.

2017 sollen die Mieten aber in allen Regionen fallen: Gemäss dem von Wüest & Partner publizierten Immo-Monitoring 2017/1 ist mit einem Mietpreisrückgang von durchschnittlich 0,7 Prozent zu rechnen. Am stärksten soll dieser Rückgang im Kanton Genf (-1,4 Prozent), Kanton Wallis und in der Innerschweiz (beide je -1,3 Prozent) ausfallen. Nur eine geringe Senkung von 0,2 Prozent dürfen die Stadtzürcher erwarten.

Viel Angebot, weniger Nachfrage

Die Gründe, weshalb sich die Senkung der Mieten 2017 fortsetzen soll: Die Neubautätigkeit ist weiterhin intensiv, derzeit stehen schweizweit 157'900 Wohnungen zum Bezug bereit. Und zwischen Juli 2015 bis 2016 sind Baubewilligungen für über 30'000 weitere Mietwohnungen erteilt worden.

Auf der anderen Seite sei ein Nachlassen des Bevölkerungswachstums beobachtbar, wodurch die Zusatznachfrage geringer wird. Wüest & Partner rechnet 2017 mit einem Bevölkerungsanstieg von 0,9 Prozent - das sind ungefähr 60'000 Personen. Darüber hinaus und nicht ganz unwichtig: Im Jahr 2017 ist auch eine Senkung des Referenzzinssatzes des Bundes denkbar, welcher für die Mietzinsgestaltung massgebend ist und seit der letzten Senkung Juni 2015 bei 1,75 Prozent steht.

Seit September 2008 gibt es in der Schweiz diesen einheitlichen hypothekarischen Referenzzinssatz. Sinkt dieser, dann können Mieter eine Mietpreisreduktion beantragen. Seit dessen Einführung ist dieser Satz noch nie gestiegen. 2008 lag er bei 3,5 Prozent.

Anlagen in Immobilien noch immer gefragt

"Aufgrund der aktuellsten Entwicklungen besteht ein erhöhtes Risiko, dass der Mietwohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht gerät", schreibt Wüest & Partner weiter im Immomonitoring. Und zwar ein Ungleichgewicht zu Gunsten der Mieter: Wohnungssuchende sind im Vorteil, da die steigenden Leerstände die Mietpreise runterdrücken. Ein solcher "Mietermarkt" war in der Schweiz letztmals in den 1990er Jahren im Anschluss an die Immobilienkrise zu beobachten.

Aber wieso steigt das Angebot an Mietwohnungen weiter so stark an, obwohl sich doch eine Abkühlung der Nachfrage anbahnt? Zum einen ist der Anlage-Notstand ein Grund. Die Zinsen verharren weiterhin auf tiefem Niveau, auch Hypotheken sind dadurch historisch günstig. Viele Investoren entscheiden sich daher für eine Anlage in Immobilien, welche im derzeitigen Umfeld solider wirken als zum Beispiel risikobehaftete Aktieninvestments. Und trotz Abkühlung verspricht der Sektor noch bessere Renditen als manch andere Anlageklasse.

Hinzu kommt die Trägheit des Angebots im Immobiliensektor: Es dauert eine Weile, bis ein geplantes Bauprojekt auch tatsächlich umgesetzt wird. So erfolgt die Reaktion auf eine veränderte Nachfrage immer verzögert.