Hypotheken: So sichern Sie sich Tiefstzinsen

Die «Strafzinspolitik» der SNB drückt auf die Hypozinsen. Wer bald ein Eigenheim erwirbt oder eine bestehende Hypothek vorzeitig erneuern will, kann eine Terminhypothek abschliessen - zu äusserst günstigen Bedingungen.
22.01.2015 01:05
Von Frédéric Papp
Die Konditionen für eine frühzeitige Ablösung der bestehenden Hypothek sind sehr attraktiv.
Die Konditionen für eine frühzeitige Ablösung der bestehenden Hypothek sind sehr attraktiv.
Bild: Bloomberg

Wer bereits heute von den kellertiefen Hypothekarzinsen profitieren will, das Geld aber erst später braucht, kann dies tun, und zwar mittels einer sogenannten Terminhypothek – im Fachjargon auch Forward-Hypothek genannt. Diese kann in der Regel bis zu einem Jahr und in Ausnahmefällen bis zwei Jahre im voraus abgeschlossen werden.

Doch die tiefen Zinsen gibts nicht umsonst: Die Anbieter verlangen für die Absicherung einen Aufschlag (Forward) zusätzlich zum Hypothekarzins. Dieser ist sowohl von der Dauer der Hypothek als auch vom Laufbeginn abhängig. Die frühzeitige Ablösung einer zehnjährigen Terminhypothek, die in zwölf Monaten fällig wird, kostet laut der unabhängigen Vermögenspartner AG durchschnittlich 0,15 Prozent mehr als eine Fest-Hypothek mit sofortigem Laufbeginn. Bei einer fünfjährigen Laufzeit beträgt der Aufschlag rund 0,1 Prozent.

In Zahlen ausgedrückt entstehen für eine zehnjährige Hypothek über 500'000 Franken Mehrkosten von 750 Franken pro Jahr, macht 7500 Franken für die gesamte Laufzeit. Ob sich eine frühzeitige Sicherung des Zinssatzes gelohnt hat, weiss man erst ein Jahr später. Liegt die durchschnittliche Verzinsung von Hypotheken höher als der damalige Aufschlag, ging die "Wette" auf, sonst zahlt man drauf.

Zinsprognose schwierig

Im historischen Vergleich bewegen sich die Aufschläge auf Rekordniveau.  Grund ist die expansive Geldpolitik der Notenbanken. So hat die SNB den Leitzins als "Kompensation" für die Aufhebung des Mindestkurses um weiter 0,5 Prozent in ein Zielband von -1,25 bis -0,25 Prozent gedrückt. Anstatt über den Mindestkurs versucht die SNB den Franken nun über Negativzinsen zu schwächen. Insofern dürften die Leitzinsen noch eine ganze Weile tief bleiben, was indirekt auch die Hypozinsen weiter nach unten drückt.

In nur drei Wochen hat sich der durchschnittliche Zinssatz für eine zehnjährige Hypothek um weitere 0,2 auf 1,5 Prozent abgesenkt. Die günstigsten Anbieter bieten Sätze von 0,74 Prozent.

Da der Markt nicht von einer Zinserhöhung auf mittlere Sicht ausgeht, bleibt es fraglich, ob man die Zinsen bereits heute einfrieren oder doch lieber bis zum Ende der Laufzeit der bestehenden Hypothek warten will. Allerdings ist die korrekte Prognose der Zinsen etwas vom Schwierigsten überhaupt. Lagen doch in der Vergangenheit die Banken mit ihren Zinserwartungen oft daneben. Wer also auf Nummer sicher gehen will, bietet sich derzeit eine günstige Gelegenheit an.

Es lohnt sich, Offerten diverser Anbieter einzuholen. Achten Sie dabei auf die Transparenz der Zinskosten. Der eigentliche Hypozins und der Aufschlag sollten separat ausgewiesen werden, dies vereinfacht den Vergleich. In der Regel holt man noch ein paar Basispunkte heraus, wenn man die Anbieter gegeneinander "ausspielt".