Hypotheken: Tiefe Zinsen anbinden

Eine Festhypothek wird in 6 bis 24 Monaten zur Erneuerung fällig? cash zeigt, wie man bereits heute den zukünftigen Hypothekarzins festlegen kann.
27.12.2012 00:30
Von Daniel Dubach
Wohnüberbauung in Zürich West: Hypotheken können bis 24 Monate vor Ablauf wieder neu gefixt werden.
Wohnüberbauung in Zürich West: Hypotheken können bis 24 Monate vor Ablauf wieder neu gefixt werden.

Die Zinsen sind auf einem Rekordtief. Ärgerlich nur, dass die Hypothek erst in einem Jahr zur Erneuerung fällig wird. Sollten die Notenbanken ihre Politik der lockeren Geldversorgung etwas drosseln, würde dies nämlich steigende Hypothekarzinsen bedeuten.

Wie kann man die tiefen Zinsen schon heute festzurren? Eine vorzeitige Auflösung der laufenden Festhypothek ist keine gute Lösung. Die Bank wird Ihnen in aller Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen, so, dass sich der frühzeitige Ausstieg nicht lohnt.

Kostengünstiger ist es, einer erwarteten Zinserhöhung mittels Erneuerung einer Festhypothek auf Termin (Forward-Hypothek) zuvorzukommen. Das ist bei den momentanen Marktverhältnissen eine interessante Variante. Die meisten Banken bieten solche Anschlusshypotheken mit bis zu 24 Monaten Vorlaufzeit an. Auf Nachfrage - und bei Bedarf mit etwas insistieren - räumen praktisch alle Banken, insbesondere für ihre guten Kunden, ein Angebot zur vorzeitigen Verlängerung der Festhypothek ein.

Der Kunde bezahlt dafür einen Aufschlag in Form eines etwas höheren Zinssatzes als für eine erst im Zeitpunkt der Auszahlung vereinbarte Festhypothek. Der Aufschlag lässt sich mit der längeren Zinsbindung rechtfertigen. Er ist aber aufgrund der rekordtiefen Zinsen und dem Umstand, dass zwischen den einzelnen Laufzeiten keine grossen Unterschiede bestehen (flache Zinskurve) aktuell gering. Die Prämie variiert je nach Vorlauf, gewählter Laufzeit der Hypothek und der Kundeneinschätzung durch die Bank.

Was kostet eine Forward-Hypothek?

Im Unterschied zu normalen Festhypotheken, wo als Anhaltspunkt für Kunden wenigstens Richtsätze publiziert werden, erhält man Termin-Festhypothekensätze nur gegen individuelle Offert-Anfrage. Als grober Anhaltspunkt liegt der Aufpreis gegenüber normalen Festhypotheken bei einer Vorausfixierung von 6 Monaten momentan lediglich in der Grössenordnung von 0.05% bis 0.10%. Will man den Hypothekarzins bereits ein Jahr zum Voraus festlegen, steigt die Prämie auf ungefähr 0.10% bis 0.20%. Bei noch längerer Vorausfixierung von 18 Monaten auf 0.20% bis 0.30%. Der Abschluss einer Termin-Festhypothek lohnt sich unter Umständen also bereits dann, wenn die Zinsen bis zur Fälligkeit der laufenden Festhypothek nur leicht steigen.

Mittels Termin-Festhypotheken lässt sich bei sorgfältiger Planung auch das Risiko vermindern, dass der gesamte Kreditbetrag in einer ungünstigen Zinssituation refinanziert werden muss. Nehmen Sie durch eine geschickte Aufteilung der gesamten Hypothekarschuld in verschiedene Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeitstaffelungen  eine Diversifikation vor!

Der Cash-Hypothekarrechner

Im Übrigen gelten für Forward-Hypotheken die gleichen Bedingungen wie für normale Festhypotheken.
Tipp: Der Cash-Hypothekarrechner hilft Ihnen, die zukünftigen Wohnkosten und die Tragbarkeit im Verhältnis zu Ihrem Einkommen zu berechnen.

Das müssen Sie über eine Termin-Festhypothek (Forward-Hypothek) wissen:

Eignung: Für Hypothekarnehmer, deren Festhypothek in einigen Monaten ausläuft oder die im Rahmen ihres Bauprojekts erst in näherer Zukunft eine Hypothek brauchen und die steigende Zinsen erwarten.
Vorteil: Kein Zinsschwankungsrisiko bei der Hypothek, fixe Zinskosten lassen sich bereits im Voraus budgetieren.
Angebotene Vorlaufzeiten: Viele Banken bieten an, fällige oder neu abzuschliessende Festhypotheken bis zu zwei Jahre im Voraus zu fixieren. Übliche Vorlaufzeiten sind 3/6/12/18/24 Monate.
Preisstellung: Je nach allgemeiner Marktzinsentwicklung schwanken die Aufschläge (Prämien) für eine Fixhypothek auf Termin. In der aktuellen Situation sehr tiefer Zinssätze und einer flachen Zinskurve (d.h. der Zinsunterschied zwischen kürzeren und längeren Laufzeiten ist nicht gross) sind die Prämien für die Fixierung von Terminhypotheken vergleichsweise gering.
Mindesthypothekarbetrag: üblicherweise 100‘000 CHF