Hypotheken werden billiger und billiger

Die Zinsen für Schweizer Festhypotheken sind praktisch auf einem Rekordtief angelangt. Gründe für eine Trendumkehr gibt es nur ganz wenige.
18.02.2016 12:57
Von Ivo Ruch
Baufinanzierung ist so günstig wie kaum zuvor. Blick auf Zürich.
Baufinanzierung ist so günstig wie kaum zuvor. Blick auf Zürich.
Bild: cash

Tiefer und noch einmal tiefer. Die Zinsen für Schweizer Festhypotheken gehen weiter zurück. Kostete eine zehnjährige Finanzierung vor drei Wochen im Durchschnitt noch 1,76 Prozent, sind es aktuell nur noch 1,6 Prozent, wie Daten von Moneypark und Vermögenspartner zeigen. Die kurzfristigeren Hypotheken haben sich weniger stark verändert. 5-Jährige kosten mittlerweile im Schnitt 1,17 Prozent.

Letztmal waren die Zinsen im Januar 2015 so tief, kurz nachdem die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Franken-Mindestkurs zum Euro aufgehoben hatte, wie die unten stehende Grafik zeigt.

Quelle: Moneypark

"Bei den Festhypotheken befinden wir uns praktisch wieder auf dem Niveau von Januar 2015", sagt Florian Schubiger vom Beratungsunternehmen Vermögenspartner. Im Unterschied zu damals handle es sich aktuell aber um effektiv abgeschlossene Hypotheken, während es vor einem Jahr bei den günstigsten Angeboten häufig nicht zum Handschlag kam. Denn nach dem "SNB-Schock" brauchten Hypothekeninstitute einige Zeit, um sich an das neue Umfeld anzupassen.

Wichtiger Grund für den stetigen Rückgang ist ein Absinken der Rendite auf Schweizer Bundesobligationen. Rentierte der zehnjährige "Eidgenoss" vor einem Monat noch mit -0,21 Prozent, sind es aktuell nur noch -0,36 Prozent, wie der nächste Chart zeigt. Die grosse Nervosität an den Finanzmärkten in den ersten Wochen des Jahres liess viele Investoren nach den als sicher geltenden Staatsanleihen greifen und dementsprechend ihre Renditen absinken. In der Regel reagieren Hypothekenzinsen sehr sensibel auf die Kursbewegungen Schweizer Staatsanleihen.

Renditeverlauf zehnjähriger Bundesobligation, Quelle: cash.ch

Weitere Faktoren drücken ebenfalls auf die langfristigen Zinsen: Verwerfungen an den chinesischen Märkten und der tiefe Ölpreis haben die globalen Wachstumsaussichten eingetrübt. Und die schwindende Erwartung an weitere Zinserhöhungen in den USA hat die Angst vor einem zu starken Auseinanderdriften der Zinsen in verschiedenen Regionen etwas gedämpft.

Weitere Senkungen durchaus möglich

Bleibt dieses Umfeld bestehen, ist es gut möglich, dass die Festhypotheken in den kommenden Wochen noch weiter sinken, sind sich Beobachter einig. "Da die Volatilität derzeit sehr hoch ist, kann es durchaus sein, dass wir in den nächsten Wochen weiterhin sinkende Tendenzen im Zinsmarkt sehen werden", sagt Moneypark-Vertriebsleiter Michael Hartmann. Auch Florian Schubiger sieht grundsätzlich eine Seitwärtstendenz bei den festen Hypothekenzinsen: "Ausschläge nach oben oder unten dürften hauptsächlich einen psychologischen Hintergrund haben."

Dass die Hypothekeninstitute bei ihrer Marge durchaus noch Potenzial zu weiteren Anpassungen haben, zeigt auch ein Blick auf die jüngsten Unternehmenszahlen. Banken, die sich stark in der Vergabe von Hypotheken engagieren, können mit ihrem Zinsgeschäft in der Regel zufrieden sein.

Wo aber sind die Untergrenzen für Schweizer Festhypotheken? Für Hartmann liegen die minimalen "Schaufensterzinsen" für 5- beziehungsweise 10-jährige Festhypotheken bei 1,1 respektive 1,5 Prozent. Allerdings unter der Voraussetzung, dass die SNB ihren Negativzins nicht ausweitet. "Geschieht das, drohen entweder Margenausweitungen im Hypothekargeschäft oder Pricing-Anpassungen im Passivgeschäft der Banken", so Hartmann weiter.

Der Markt rechnet aber auch in diesem Jahr nicht mit einer Erhöhung der Zinsen im Euroraum und somit auch nicht mit einer Abkehr der Negativzinspolitik in der Schweiz, die bei der Hypothekenfinanzierung nach oben einen gewissen Sicherheitspuffer darstellt.

Verhandeln und vergleichen

Für Hypothekenkunden ist das Verhandlungsgeschick aber fast noch wichtiger als kleine Veränderungen im Zinsgefüge. Wie Florian Schubiger ausführt, gibt es einzelne Anbieter, die bei konkreten Offerten bis zu 0,4 Prozent weniger Zins verlangen als bei ihren offiziellen Konditionen. Auf eine Laufzeit von zehn Jahren macht das locker mehrere tausend Franken Differenz aus.

Die Unterschiede zwischen den einzelnen Anbieter sind wie gewohnt gross: Während die Bank Sparhafen 1,85 Zins für einen zehnjährigen Hypo-Kredit verlangt, kommt man beim Online-Anbieter EasyHypo für 1,19 Prozent zu einem solchen Darlehen, wie Daten von Vermögenspartner zeigen. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass Online-Institute und Versicherungen bei langfristigen Festhypotheken die günstigsten Anbieter sind. Banken führen das Feld hingegen bei Libor-Hypotheken an.