Immobilien-Aktien schlagen SPI deutlich

Die Mietpreise für Wohnobjekte sind im März angestiegen. Das hilft der Aktien-Performance der Immobilien-Firmen mit hohem Anteil an Mieterträgen aus dem Bereich Wohnen. Aber auch sonst sind Immobilien-Titel im Hoch.
06.04.2016 05:40
Von Pascal Züger
In der Zentralschweiz haben sich die Preise für Wohnimmobilien in einem Jahr um über 2 Prozent erhöht.
In der Zentralschweiz haben sich die Preise für Wohnimmobilien in einem Jahr um über 2 Prozent erhöht.
Bild: cash

In der Schweiz ist der Mietpreis für Wohnobjekte im März um 0,8 Prozent angestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr sind es sogar 3,2 Prozent. Dies zeigte jüngst der erstmals publizierte Swiss Real Estate Offer Index von ImmoScout24 und dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI. Folgende Grafik zeigt diese Entwicklung:

Entwicklung Mietpreise Schweiz seit April 2015, Quelle: immoscout24.ch

Anders verhält es sich bei den Büro-Flächen: 2015 kam es zu den höchsten Leerständen seit über zehn Jahren, wie eine Studie des Immobilienberaters Jones Long LaSalle zeigt. Das macht sich in leicht sinkenden Büro-Mieten bemerkbar.

Verschiedene Trends verringern den Bedarf an Büro-Flächen: Zum einen führt die Frankenstärke und die Digitalisierung zu einer erhöhten Stellenverlagerung ins Ausland. Zum anderen nimmt auch das Arbeiten von Zuhause und das Desk-Sharing zu.

Steigende Mieterträge helfen Immobilien-Firmen

Aufgrund dieser gegensätzlichen Entwicklungen im Bereich Wohnen und Büroflächen erstaunt es wenig, dass im direkten Vergleich Immobilien-Firmen mit besonders starkem Fokus auf Wohnflächen die Nase vorn haben, wie auch aus untenstehender Tabelle ersichtlich wird.

BFW Liegenschaften, Plazza und Warteck Invest erzielen allesamt 40 oder mehr Prozent ihrer Mieterträge aus Wohnnutzungen. An der Börse konnten die Titel dieser drei Firmen in den letzten vier Wochen je vier Prozent zulegen - eine gute Performance, weil der Swiss Performance Index (SPI) in der gleichen Zeit 3 Prozent verlor.

Absoluter Spitzenreiter mit plus sieben Prozent in vier Wochen sind jedoch die Papiere von Zug Estates. Das im Raum Zug investierende Unternehmen erzielt immerhin knapp 30 Prozent des Liegenschaftsertrags aus dem Bereich Wohnen. Doch ein Grossteil der Erfolgs ist auf höhere Neubewertungen zurückzuführen.

Immobilien-Aktien schlagen den SPI

Aber Immobilien-Aktien müssen nicht auf den Bereich Wohnen setzen, um den Gesamtmarkt zu schlagen: In einem Jahr verlor der Gesamtindex SPI 12 Prozent an Wert. Sämtlichen Immobilien-Titeln erging es besser (siehe Tabelle).

Immobilien-Aktien profitieren vor allem von zwei Entwicklungen: Dem starken Franken und dem Negativzins. Die starke einheimische Währung mindert die Attraktivität von exportorientierten Schweizer Unternehmen. Stattdessen sind stabile Schweizer Unternehmen gefragt, die überwiegend im Inland tätig sind. Zusätzlich führen die Negativzinsen zu Anreizen, vorhandene Liquidität zu investieren, anstatt auf dem Konto zu halten.

Als Folge davon sind Immobilien-Aktien zum Teil auch sehr hoch bewertet. Die seit Juni 2015 kotierte Plazza-Titel haben etwa ein geschätztes Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) von 49, Zug Estates von 30 und HIAG Immobilien von 25. Die meisten restlichen Immobilien-Aktien haben KGV-Werte von um 20. 

Wann kommt die Abkühlung?

Auch wenn bei der Aktienwahl nicht das KGV alleine entscheidend sein sollte, so sind diese hohen Werte doch ein Indiz dafür, dass in der Vergangenheit schon viel in Immobilien-Titel investiert wurde und Immobilien-Aktien dadurch eher zu teuer als zu günstig sind. 

Schaut man nach Kaufempfehlungen von Analysten, wird man noch bei immerhin vier Immobilien-Titeln fündig: HIAG (Vontobel), PSP (Vontobel), Swiss Prime Site (ZKB) und Mobimo (ZKB). Wobei PSP (JP Morgan) und Swiss Prime Site (Credit Suisse) gleichzeitig von anderen Banken auf Untergewichten gesetzt wurden. Es herrscht Uneinigkeit unter Analysten.

Neben den hohen Bewertungen und dem schwindenden Bedarf an Büroflächen spricht noch ein weiterer Punkt gegen Titel aus dem Immobilienbereich: Das Angebot an Mietwohnungen wird dieses Jahr deutlich stärker als die Nachfrage, wie die Credit Suisse in einer Studie schreibt. Bereits seit 2014 seien die Leerstände bei den Mietwohnungen um mehr als 4000 Wohnungen pro Jahr gestiegen. Die Vermarktung werde schwieriger, es dauere länger bis für Wohnungen Mieter gefunden werde.

Bereits vor einem Jahr wurde verbreitet von einem überteuerem Schweizer Immobilienmarkt gesprochen, die Korrektur schien nahe. Die Bank Coop riet damals ihre Kunden in einem Schreiben gar dazu auf, den Swisscanto Real Estate Fund Ifca zu verkaufen (cash berichtete). Dieser Fonds, der vor allem in Schweizer Wohnimmobilien investiert, verlor in der Folge zwar tatsächlich an Wert, was jedoch wohl zu einem grossen Teil mit der Verkaufsempfehlung von Coop zu tun hatte. Inzwischen hat sich der Fonds wieder auf den Stand von April 2015 erholt.

Performance der Immobilientitel am Schweizer Aktienmarkt

Titel Performance 4 Wochen, in % Performance 1 Jahr, in %
Zug Estates +7 +12
BFW Liegenschaften* +4 +11
Plazza* +4 -
Warteck Invest* +4 -2
Allreal +4 -3
HIAG +3 +5
Intershop +3 +13
PSP +2 -2
Swiss Prime Site +2 +6
Mobimo +1 +2
Swiss Finance & Property -1 +8
Swiss Performance Index -3 -12

*Anteil Mieterträge durch Wohnen liegt bei über 40 Prozent.

Quelle: cash.ch, Stand 5. April 2016