Immobilien Schweiz - Werden die tieferen Mieten zum Problem für Pensionskassen?

In der Schweiz kommen die Mieten immer stärker unter Druck. Für Pensionskassen bedeutet das tiefere Renditen. Und für die Versicherten könnte das zum Problem werden.
23.01.2018 00:03
Von Ivo Ruch
Neue Wohnungen entstehen: Ein Mehrfamilienhaus im Bau.
Neue Wohnungen entstehen: Ein Mehrfamilienhaus im Bau.
Bild: pixabay.com

Soll man sich nun freuen oder nicht? Am Schweizer Immobilienmarkt zeichnen sich zwar tiefere Mieten ab. Doch gleichzeitig belastet dies die Renditen von Pensionskassen. Auf der einen Seite spart der Durchschnittsbürger Miete, auf der anderen Seite geht ihm unter Umständen Rente verloren.

Der Hintergrund: Am Immobilienmarkt ist eine Trendwende im Gang. Eine rückläufige Zuwanderung bei gleichzeitig hoher Bautätigkeit drückt auf die Mieten. Laut Prognosen der UBS dürften die Angebotsmieten bis 2020 um bis zu 10 Prozent sinken. Wer also eine Liegenschaft kauft und diese vermietet, muss mit weniger Rendite rechnen.

In ihrer neusten Immobilienstudie kommt die UBS zum Schluss, 2018 werde eine Wohnliegenschaft nur noch mit 3,7 Prozent rentieren – nach 5,8 Prozent im Vorjahr. Die durchschnittliche Gesamtrendite der letzten zehn Jahre betrug knapp 7 Prozent. Ähnlich sind die Entwicklungen bei den Geschäftsliegenschaften (siehe Tabelle).

Schweizer Renditeliegenschaften

Jahr Mietwohnungen, in % Büroflächen Verkaufsflächen
2011 7,9 8,1 8,8
2012 7,3 6,2 7,1
2013 7,0 5,1 6,5
2014 6,1 4,2 5,3
2015 8,4 5,0 5,3
2016 8,2 5,0 4,7
2017 5,8 4,5 3,5
2018* 3,7 3,5 2,5
10 Jahre** 6,9 5,7 6,4

*Prognose der UBS **Mittelwert 2008 bis 2017 (Quelle: UBS Real Estate Focus 2018)

Da die Schweizer Pensionskassen knapp einen Fünftel ihrer Gelder in Immobilien angelegt haben, spüren sie diese Veränderungen stark – und mit ihnen die Versicherten. "Die zukünftig sinkenden Immobilienrenditen werden sich auch bei den Schweizer Pensionskassen bemerkbar machen. Indirekt wird dadurch das Gesamtanlageresultat schlechter", sagt der unabhängige Vorsorge-Spezialist Daniel Dubach zu cash.

Doch sinkende Immobilienrenditen zeichnen sich in der Schweiz schon seit längerem ab, wodurch sich die Pensionskassen zu einem gewissen Grad entsprechend positionieren können. "Vielerorts werden beispielsweise die Vorsorgegelder weg von Immobilienfonds hin zu nicht kotierten Fonds transferiert, um die Volatilität zu reduzieren", beobachtet der Pensionskassenexperte Peter Zanella vom Beratungsunternehmen Willis Towers Watson.

Die viel grössere Herausforderung werden aber die mittelfristig steigenden Zinsen sein, wie sie viele Beobachter erwarten. Denn im Umgang damit gebe es keine Patentlösung, sagt Daniel Dubach. "Nicht nur Immobilien, auch Obligationen und Aktien werden in zeitlich schwierig vorhersehbarer Abfolge davon betroffen sein."

Wichtige Reserven

Bei der wichtigsten Anlageklasse der Obligationen – wo knapp 45 Prozent der Gelder lagern – müssen die Pensionskassen vorerst Abschreiber vornehmen. Denn im Umfeld steigender Zinsen werden Obligationen tiefer bewertet. Mittelfristig profitieren die Kassen aber von höheren Coupons und einer Entlastung auf der Leistungsseite.

Bei Aktien (30 Prozent des PK-Kapitals) sind die Aussichten noch diffuser. Die rekordtiefen Zinsen haben ihnen auf breiter Front zu einer jahrelangen Wertsteigerung verholfen. Ob diese Rally nun zu Ende geht, ist unter Experten umstritten. Auch Patrick Baeriswyl von Keller Pensionskassenexperten rechnet damit, dass die Vorsorgeinstitute sehr flexibel auf ein verändertes Anlageumfeld reagieren können. "Nur ein paar wenige Exoten haben einen grossen Teil der Gelder so in Fonds angelegt, dass eine rasche Umschichtung nur mit hohen Verlusten möglich wäre", sagt er auf Anfrage.

Im letzten Jahr wirtschafteten die Schweizer Kassen noch sehr erfolgreich. Gemäss dem Willis Towers Watson Pension Index ergab sich 2017 eine durchschnittliche Gesamtrendite von 7,6 Prozent. Zusätzliches Geld, das in Zukunft gut gebraucht werden kann. Denn für die kommende Übergangsphase mit leicht steigenden Zinsen ist es entscheidend, dass die Kassen genügend Reserven haben. Leider sei das im Durchschnitt noch nicht ganz der Fall, sagt Vorsorge-Spezialist Dubach. "Umso wichtiger sind die guten Ergebnisse der Anlagen im vergangenen Jahr. Das hilft zur Stabilisierung und macht die Kassen fitter für die Zukunft."