Sollten dann in einigen Jahren die Zinsen auch noch steigen, könnte es für Anleger und Investoren, die beispielsweise ihr Geld in Mehrfamilienhäuser gesteckt haben, eng werden. Denn dann drohen Wertkorrekturen. "Bei Immobilien ist es wie überall: wo viel Licht ist, ist auch viel Schatten", fasst es UBS-Immobilienspezialist Claudio Saputelli am Donnerstag vor den Medien zusammen.

Angebotsmieten brechen bis 2020 ein

Bei den Mietwohnungen waren die Angebotsmieten im Jahr 2016 erstmals seit der Jahrtausendwende um 1,3% gesunken. Und die Talfahrt geht weiter: Die Angebotsmieten schrumpften 2017 erneut um 1%. Und im laufenden Jahr dürfte der Rückgang gar 2,5% betragen, schätzt die Grossbank in ihrer Immobilienstudie.

Gleichzeitig bleibe die Bautätigkeit hoch. Die Leerstände von Mietwohnungen stiegen. "Ohne eine deutliche Trendwende bei der Bautätigkeit oder eine neue Einwanderungswelle dürften die Angebotsmieten bis 2020 um bis zu 10% abrutschen", prognostiziert Saputelli. Gerade für die Mehrfamilienhäuser drohen dann Werteinbussen. Pensionskassen dürften davon aber nicht so stark betroffen sein, da sie unter anderem einen längeren Atem hätten als Privatanleger.

Derzeit versuchten viele, die steigenden Leerstände mit Anreizen für neue Mieter auszugleichen, beispielsweise würden oft Gratismonate oder Gutscheine angeboten. Das könne aber nur kurzfristig das Problem dämpfen und Wertanpassungen nur aufschieben. Zudem müsse berücksichtigt werden, dass durch diese Anreize eine Negativauslese bei den Mietern begünstigt wird - denn je kürzer die geplante Mietdauer, desto mehr Wert habe eine temporäre Reduktion oder ein fester Geldbetrag. "Personen, die stark auf Gratismietmonate reagieren, dürften daher mit grösserer Wahrscheinlichkeit nach kürzerer Zeit wieder ausziehen", heisst es in der Studie.

Eine stabile Preisentwicklung erwartet die UBS derweil beim Eigentum. So dürften Eigentumswohnungen nicht mehr teurer werden, da sie in einem verschärften Wettbewerb mit Mietwohnungen stünden. Bei Einfamilienhäusern zeichnet sich mit einem erwarteten Preisanstieg von 0,5% immerhin eine Beruhigung ab. Wichtigste Stütze für den Eigenheimmarkt bleiben die tiefen Hypothekarzinsen und die robuste Konjunktur. Für 2018 erwartet UBS-Chefökonom Daniel Kalt eine gewisse Belebung des Wirtschaftswachstums.

Aktien und Fonds gegen Crowdinvesting

Anleger, die nicht das Kapital haben, um in eine Immobilie zu investieren, weichen bislang auf Immobilienfonds oder Aktien von Immobilienfirmen aus. Diese bieten seit Jahren stabile Renditen mit überschaubarem Risiko und dank der mittlerweile geringen Korrelation mit dem Gesamtaktienmarkt auch eine gewisse Absicherung gegen allgemeine Verwerfungen an den Finanzmärkten. Doch die Bewertung ist nicht mehr günstig und die Unternehmen und Fonds sehen sich mit steigenden Leerständen und sinkenden Mieten den gleichen Problemen wie Direkt-Investoren konfrontiert.

Ein wahres Renditewunder scheint da das derzeit in Mode kommende Crowdinvesting zu sein. Die Idee dahinter ist simpel: eine Vielzahl von Investoren mit jeweils relativ geringem Kapitaleinsatz erwirbt über Onlineplattformen Mehrfamilienhäuser. Dabei werden Renditen von bis zu 7% in Aussicht gestellt, was deutlich über den 2-3% von Immobilienfonds liegen.

"Viele sehen leider nur die höhere Rendite und übersehen dann das deutlich höhere Klumpenrisiko", gibt die UBS zu bedenken. Mit einem Fonds investiere man nicht nur in ein einzelnes Gebäude. Zudem befänden sich Fondsliegenschaften überwiegend in sehr guten Lagen, die geringe Leerstandsrisiken aufwiesen. Und auch dieser Mietzinsausfall wird mit 4% mit einem deutlich höheren Anteil berücksichtig - beim Crowdinvesting wird oftmals trotz der schlechteren Lage der Objekte nur ein Ausfallrisiko von 1,5% eingerechnet.

(AWP)