Immobilienaktien Schweiz - Betongold widersteht den Börsenstürmen

Schweizer Immobilienaktien haben trotz - oder gerade wegen - der Börsenturbulenzen einen guten Lauf. Eine Aktie notiert derzeit gar auf einem Allzeithoch. cash sagt, welche Einzeltitel für Investoren attraktiv sind.
14.01.2019 23:10
Von Pascal Züger
Eine Immobilie von PSP in Zürich.
Eine Immobilie von PSP in Zürich.
Bild: ZVG

Immobilien werden umgangssprachlich auch "Betongold" genannt. Dies deshalb, weil sie als gute und sichere Anlagen gelten, die auch in turbulenten Börsenzeiten bestehen können. Sie garantieren relativ stabile und berechenbare Einnahmen über einen längeren Zeitraum.

Gegenwärtig werden Immobilieninvestments ihrem Ruf einmal mehr gerecht: Während der breite Swiss Performance Index (SPI) in den letzten 12 Monaten über 7 Prozent an Wert eingebüsst hat, legt der "SXI Real Estates All Shares" - er beinhaltet 16 Schweizer Immobilienaktien - im gleichen Zeitraum 2 Prozent zu. Hier die Überperformance des Immobilienindex im Vergleich zum SPI als Grafik:

Kursentwicklung des "SXI Real Estate All Shares"-Index (rot) und des SPI (grün) in den letzten 52 Wochen, Quelle: cash.ch

Und die Attraktivität könnte weiter anhalten: "Immobilienaktien sind unter Berücksichtigung der aktuellen Dividendenrendite relativ attraktiv bewertet", sagt Ken Kagerer, Analyst bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB), auf cash-Anfrage.

Ängste, wonach es durch die jüngst zunehmenden Leerstände am Schweizer Immobilienmarkt auch zu einer Korrektur bei Immobilienwerten kommen könnte, teilt Kagerer nicht. Die meisten Schweizer Unternehmen mit kotierten Aktien  seien im Bereich der Büroliegenschaften, beziehungsweise an guten Lagen für Wohnliegenschaften tätig, weshalb sich dort kein dramatischer Anstieg der Leerstände abzeichnen sollte, lautet seine Argumentation.

 Vorsicht ist bei Immobilienwerten gemäss Kagerer dann angesagt, wenn in der Schweiz die Zinsen deutlich ansteigen - was sich derzeit jedoch nicht abzeichnet.

Immobilientitel als Dividendenkönige

Mit Blick auf die Dividendenrendite fallen aktuell die sechs Titel Züblin (4 Prozent Dividendenrendite), Mobimo und Swiss Finance & Property (beide je 4,2 Prozent), Intershop (4,4 Prozent), Swiss Prime Site (4,6 Prozent) sowie Varia US Properties (5,6 Prozent) auf (siehe auch Tabelle unten).

Der beste Dividendenzahler, Varia US Properties, eignet sich nur für risikofreudige Anleger. Die Firma mit Sitz in Zug investiert ausschliesslich in US-Mehrfamilienhäuser im sogenannten Sekundär- und Tertiärmarkt. Das sind Häuser, die am Stadtrand oder sogar über eine Stunde ausserhalb von Städten liegen und vor allem Mieter im unteren bis mittleren Einkommenssegment ansprechen. Ein Teil des Portfolios ist ausserdem in Hurrikan-Gefahrenzonen wie etwa in Florida oder North Carolina angesiedelt.

Wer hingegen einen Titel mit Fokus auf Schweizer Qualitätsimmobilien sucht, sollte sich mit Swiss Prime Site befassen. Die grösste kotierte Immobiliengesellschaft besitzt ein gewisses Aufholpotenzial, in den letzten 12 Monaten beträgt die Performance minus 6 Prozent. Derzeit werden die strategischen Optionen für die Seniorenresidenz Tertianum geprüft, gemäss ZKB ist hier mittelfristig eine Devestition denkbar, was zu einem Mehrwert führen könne. Zudem ist die Produktepipeline für die nächsten Jahre gut gefüllt. Mit der Kapitalerhöhung vergangenen Herbst hat sich SPS das dafür notwendige Kleingeld bereits beschafft.

Mit dem Urteil "Übergewichten" erhält Allreal von der ZKB die positivste Bewertung aller Schweizer Immobilienaktien, "Das Portfolio ist mit guten Objekten an guten Lagen breit diversifiziert und das Management bewirtschaftet das Portfolio sehr proaktiv", sagt ZKB-Analyst Kagerer. Ausserdem ist der Leerstand bei Allreal mit momentan rund 2 Prozent ausserordentlich tief. Neben dem Bereich Anlageliegenschaften ist Allreal auch als Generalunternehmer tätig, was sämtliche Dienstleistungen von der Projektentwicklung bis zur Realisation von Liegenschaften beinhaltet. Die Aktie hat die stürmischen letzten 52 Wochen mit einer Plus-Zwei-Prozent-Performance gut überstanden.

Nicht alle Immobilienaktien locken zum Einstieg

Die beste Kursperformance im Immobilienbereich weist über die letzten 12 Monate aber PSP Swiss Property auf. Der Titel konnte den Börsenunruhen trotzen und gar 10 Prozent an Wert zulegen. Aktuell notiert die Aktie gar auf einem neuen Allzeithoch bei fast 103 Franken. PSP profitierte im vergangenen Jahr von einer erhöhten Nachfrage im Bereich der Büroliegenschaften, wodurch die Leerstände deutlich gesenkt werden konnten - was mit der vorübergehenden Konjunkturerholung in der Schweiz zu tun hatte. Doch die positiven News scheinen nun weitgehend eingepreist. Die Dividendenrendite ist mit 3,3 Prozent im Immobilienbereich höchstens noch Mittelmass. Ein Einstieg ist erst bei tieferen Kursen wieder interessant.

Bei Intershop ist ebenfalls Vorsicht geboten: Zwar winkt eine attraktive Dividende, doch hat die Aktie auch erhebliche Risiken. So konnten die Leerstände jüngst zwar unter 10 Prozent gedrückt werden, das ist im Direktvergleich mit anderen Gesellschaften aber nach wie vor ein hoher Wert. Ausserdem lag die von der ZKB berechnete Prämie zum NAV (engl. Net Asset Value) - es handelt sich dabei um den Unterschied zwischen Aktienkurs und dem "inneren Wert" der Aktie - bei der letzten Beurteilung im Dezember bei plus 55 Prozent, was auf eine deutliche Überbewertung der Aktie schliessen lässt.

Den meisten Anlegern noch relativ unbekannt sein dürfte Fundamenta Real Estate. Die Immobilienfirma aus Zug wechselte erst am 6. Dezember 2018 ans Tableau der SIX, die Aktie hat seither 6 Prozent abgeben. So stark wie keine andere kotierte Schweizer Firma setzt sie auf das Wohnliegenschaftssegment, was bei steigenden Leerständen zum Problem wird.

Immerhin liegt der Fokus auf kleineren Wohnungen im tiefen bis mittleren Preissegment - ein Bereich, wo die Nachfrage weiterhin hoch bleiben dürfte. Mittelfristig soll die Dividende im Bereich 45 bis 50 Rappen zu liegen kommen, was die derzeitige Dividendenrendite von 2,8 Prozent auf bis zu 3,6 Prozent aufpeppen könnte. Derzeit drängt sich noch kein Einstieg auf.

Performance der Schweizer Immobilienaktien

Titel Performance letzte 52 Wochen Performance seit 1.1.19 Dividendenrendite
PSP +10% +6% 3,3%
Allreal +2% +5% 3,9%
Intershop +2% +3% 4,4%
BFW Liegenschaften -1% +1% 3,3%
Plazza -2% +1% 1,8%
Mobimo -3% +2% 4,2%
Warteck Invest -3% -2% 3,7%
Züblin -4% -3% 4,0%
Investis -5% +1% 3,8%
Varia US Properties -5% -1% 5,6%
Hiag -5% -2% 3,3%
Swiss Prime Site -6% +5% 4,6%
Swiss Finance & Property -6% +1% 4,2%
Cham Group -8% 0% 1,4%
Zug Estates -9% 0% 1,5%
Peach Property -14% -4% 0%
Fundamenta Real Estate -6%* -3% 2,8%

*Kursentwicklung seit Börengang am 6.12.18
Quelle: cash.ch, Stand 14.1.2019