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Intershop: Die Mutter aller Immobilien-Aktien

Die Aktien des Immobilienunternehmens Intershop weisen eine erfreuliche Jahresperformance auf und überzeugen mit hohen Dividendenrenditen. Der Titel bringt für Anleger aber auch erhebliche Nachteile mit sich.
07.10.2015 13:18
Von Pascal Züger
Intershop zahlt ihren Investoren hohe Dividenden aus

Die Titel von Intershop, der ältesten börsenkotierten Schweizer Immobiliengesellschaft (seit 1972 an der Börse), haben im aktuellen Jahr ordentliche 14 Prozent zugelegt und lassen damit sämtliche Schweizer Immobilientitel performancemässig hinter sich.

Während Zug Estates (+13 Prozent), SPS (+7 Prozent) und BFW (+6 Prozent) wenigstens einigermassen an die Intershop-Titel herankommen, haben Mobimo (0 Prozent), Allreal (-5 Prozent), PSP (-2 Prozent) und das Sorgenkind Züblin (-65 Prozent) in diesem Jahr doch klar das Nachsehen.

"Die Intershop-Aktie hat ein Prämie von 47 Prozent und ist damit stolz bewertet. Der Kurs wird jedoch durch eine hohe Dividendenrendite gestützt", sagt Markus Waeber, Analyst der Zürcher Kantonalbank (ZKB), auf Anfrage von cash. Und die historische Dividendenrendite von knapp 5 Prozent sollte weiterhin drin liegen, erwartet Intershop doch einen guten operativen Jahresabschluss 2015 - im aktuell tiefen Zinsumfeld eine sehr attraktive Auszahlung.

Ein bisschen seltsam mutet jedoch der Kursverlauf der Intershop-Aktie an, wie folgende Grafik zeigt:

Jahresperformance der Intershop Aktie, Quelle: cash.ch

Wie erwähnt ist die bisherige Jahresperformance zwar überdurchschnittlich hoch, doch stagnieren die Titel seit März auf einer Art Hochebene bei Werten um 400 Franken. Diese Kursbewegung lässt erahnen, dass der Titel wenig gehandelt wird und deshalb entsprechende Risiken mit sich bringt.

Unter Kontrolle der Grossinvestoren

Und tatsächlich ist der Free-Float, also der Anteil der Aktien in freiem Umlauf, sehr gering. Über die Hälfe des Kapitals verteilt sich auf die Hände von Grossinvestoren: Martin Ebner (33,5 Prozent), die Pensionskasse Coop (10 Prozent), Axa Leben (5,4 Prozent), Relag Holding (4,4 Prozent) und General Oriental Investments (3,4 Prozent) besitzen allesamt Anteile, welche die SIX-Meldeschwelle von 3 Prozent überschreiten.

Intershop selbst kämpft sich auch operativ mit Problem rum: Die Leerstandsquote von 11,5 Prozent ist überdurchschnittlich hoch. Ausserdem ist in etwa ein Fünftel aller Mietverträge unbefristet, also auf unbestimmte Zeit gültig, was sich negativ auf die Flexibilität auswirkt. Waeber von der ZKB setzt deshalb auf ein anderes "Immobilien-Pferd": "Die SPS-Titel sind meiner Meinung nach derzeit attraktiver für Anleger als Intershop-Aktien."

SPS sowie Intershop besitzen zwar beide eine Dividendenrendite von 5 Prozent, trotzdem sticht hier SPS seinen Konkurrenten aus, denn: Für Kleinanleger haben die SPS-Aktien den Vorteil, dass die Dividende steuerbefreit ausbezahlt wird, da die Ausschüttung aus der Kapitalreserve stammt.

Intershop für das Gesamtjahr 2015 optimistisch

Intershop konzentriert sich auf Büro-, Gewerbe- und Detailshandelobjekte und ist neben Züblin das einzige kotierte Schweizer Immobilienunternehmen, welches auch im Ausland investiert. Das Auslandengagement beläuft sich jedoch auf geringe 3 Prozent der Bilanzsumme und hat höchstens einen marginalen Effekt auf das Gesamtergebnis.

Intershop konnte im ersten Semester 2015 vom Verkauf von Eigentumswohnungen profitieren und steigerte die Gewinnzahlen deutlich. Der Reingewinn stieg um knapp ein Fünftel auf 29 Millionen Franken. Die Nettoliegenschaftserträge gingen dagegen erwartungsgemäss leicht zurück auf knapp 37 Millionen Franken. Intershop sprach dabei von einem guten Abschluss in einem anspruchsvollen Umfeld. Für das Gesamtjahr wird trotz weiterhin schwierigem Wirtschaftsumfeld ein guter operativer Abschluss erwartet.