cash-talk

«Preise in Zentren kommen unter Druck»

ImmoScout24-Direktor Martin Waeber sieht für 2016 leicht steigende Preise für Wohnimmobilien, in Zentren werden sie aber sinken, wie er im cash-Talk sagt. Er gibt Tipps für den Kauf und Verkauf von Wohneigentum.
11.03.2016 00:01
Von Daniel Hügli
ImmoScout24-Direktor Martin Waeber im cash-Talk.
Bild: cash

"Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich im Kaufbereich in den letzten zwei Jahren verlangsamt. Das sieht man vor allem bei den Eigentumswohnungen, weniger bei den Einfamilienhäusern". Das sagt Martin Waeber, der als Direktor des Immobilienportals ImmoScout24 die Veränderungen bei Käufen von Wohnimmobilien wie auch die Trends bei Mieten genau beobachten kann.

Waeber macht diese Äusserungen im cash-Talk, der sich diese Woche mit den Themen Immobilienbesitz und Mieten befasst. ImmoScout24 ermittelt in Zusammenarbeit mit dem Beratungsunternehmen IAZI auch einen monatlichen Immobilienindex. Dieser war nach einer Phase der Stagnation gegen Ende des Jahres 2015 im Januar wieder gestiegen. Gegenüber Januar 2015 legten die Wertangaben für Einfamilienhäuser um 1,6 Prozent und jene für Eigentumswohnungen um 0,4 Prozent zu.

Waeber geht davon aus, dass die Preise für Wohnimmobilien im 2016 "um maxial 1 Prozent steigen werden", wie er im cash-Talk sagt. Das wäre die Bestätigung dafür, dass sich der Schweizer Immobilienmarkt zwar weiterhin auf hohem Preisniveau bewegt, dass aber die Steigerungsraten wie in der Zeit vor 2014 vorbei sein dürften.

Denn während die Preise heuer im Schnitt nur noch marginal ansteigen dürften, waren die Steigerungen mit Blick über die letzten fünf Jahre insgesamt deutlicher: In der Zeit seit der Lancierung des ImmoScout/IAZI-Index im Jahr 2011 haben sich die Angebotspreise für Einfamilienhäuser um rund 11 Prozent und jene für Eigentumswohnungen um markante 19,3 Prozent erhöht.

Blasengefahr noch immer real

Weil es aufgrund der Tiefzinsen wenige rentable Anlagemöglichkeiten gibt, wird in der Schweiz immer noch stark in Immobilien investiert. Und weil weiter anhaltende Tiefzinsen erwartet werden, dürften Eigenheime als Investition weiterhin gefragt sein. Die Zinsen für zehnjährige Hypothekarkredite bewegen sich derzeit nahe an einem Rekordtief.

Die Zeichen der Wachstumsverlangsamung im Schweizer Immobilienmarkt dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Gefahr einer Blasenbildung nach wie vor real ist. Zwar sprechen geringere Bauinvestitionen in der Schweiz gegen eine solche Gefahr. Doch der Immobilienblasenindex der UBS für das vierte Quartal 2015 hatte gezeigt, dass die Hypothekarvolumen im Vorjahresvergleich zwar um 3,2 Prozent gestiegen waren, was dem tiefsten Wert seit 2008 entspricht. Doch im Vergleich zur Einkommensentwicklung - das verfügbare Einkommen der Haushalte dürfte laut UBS 2015 um rund 0,5 Prozent geschrumpft sein - sei dies das stärkste Wachstum der letzten fünf Jahre.

Immerhin, so glaubt Waeber, werden die "Hochpreissegmente in den Regionen Zürich, Zug oder Genf zunehmend unter Druck kommen, die Nachfrage dort ist eingebrochen". In diesen Gebieten werde es zu einer Annäherung an die Preise von anderen Regionen kommen.

"Spannend wird sein zu beobachten, ob sich die Preise der Zentren weiter in die Peripherie verlagern", sagt Martin Waeber im cash-Talk. Dieses Phänomen habe man bereits in den Regionen Genf oder Zürich beobachten können. Tatsächlich stellte auch die UBS in ihrem Index fest, dass es in der Ostschweiz erste Anzeichen von Überhitzung gibt, nachdem die Preissteigerungen bei Eigenheimen von den Zentren in die Peripherie übergeschwappt waren. Die UBS identifizierte etwa die Regionen Thurtal, Oberthurgau und das Linthgebiet erstmals auf ihrer Risikokarte. 

Trotz der massiven Preissteigerungen der letzten zehn Jahre beurteilt Waeber Wohneigentum in der Schweiz "etwa 10 bis 15 Prozent attraktiver als Miete", wobei immer regionale Aspekte berücksichtigt werden müssten. Beim Hauskauf sollten nicht bloss Lage oder Preis berücksichtigt werden, sondern auch Infrastrukturangebot und steuerliche Fragen. Bei einem Verkauf einer Immobilie sollte man sich unbedingt Zeit nehmen, sagt Waeber, und zunächst die finanziellen und steuerlichen Aspekte mit einem Treuhänder oder mit der Bank zu klären.
 
 
Im cash-Talk gibt Martin Waeber weitere Tipps zum Thema Wohnimmobilien. Er äussert sich auch zu den Themen "Selber bauen oder Haus kaufen" und zur Entwicklung von Mieten.