Vorsorge und Immobilien - Hausbesitzer müssen rechtzeitig ans Pensionsalter denken

Mit der Pensionierung sinkt häufig das Einkommen: Das kann Auswirkungen auf die Tragbarkeit einer Hypothek haben. Eine finanzielle Planung, um rechtzeitig die Weichen zu stellen, ist daher wichtig.
13.03.2018 08:14
Von Marc Forster
Ein Haus im Grünen: Im Alter kann die Hypothek zur Falle werden.
Ein Haus im Grünen: Im Alter kann die Hypothek zur Falle werden.
Bild: Pixabay

Der Schreiner Fritz Hubacher geht nächsten Sommer in Pension. Seine Frau Liselotte ist seit einem Jahr im Ruhestand, vorher arbeitete sie in einer Teilzeitstelle in einem Stoffgeschäft. Beide sind sich bewusst: Mit der Pensionierung von Fritz sinkt das Einkommen, das die Eheleute künftig haben werden, nochmals deutlich. Vor beider Pensionierung kamen sie gemeinsam auf ein Einkommen von 110'000 Franken im Jahr. Mit dem Übertritt in den Ruhestand werden es noch knapp 80'000 Franken sein.

Im Alltag kommen sie damit gut zurecht : Die zwei Kinder verdienen ihren eigenen Lebensunterhalt, und im Alltag können sie aufgrund ihres vernünftigen Lebensstils gut haushalten. Doch dann besteht noch die Frage nach dem Haus, für das eine Hypothek aussteht. Eine Faustregel besagt zwar, dass eine Hypothek noch 65 Prozent des Verkehrswertes eines Objekts betragen soll, wenn Hausbesitzer 65 Jahre alt werden. Noch wichtiger in diesem Zusammenhang ist aber das Verhältnis zwischen der Höhe der Hypothek und dem Einkommen.

Das grosse Haus im Grünen der Hubachers ist noch mit einem Kredit von 600'000 Franken belegt. Die Hausbank der Hubachers arbeitet mit einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent, wodurch die jährlichen Wohnkosten mit 30'000 Franken berechnet werden. Mit knapp 80'000 Franken Einkommen nimmt das Ehepaar weniger als das Dreifache der Wohnkosten ein: Aus Sicht der Bank erfüllen die Hubachers die Tragbarkeitskriterien nicht. Was tun?

Tragbarkeits-Berechnung

Hypothek in Fr. 600'000 500'000 400'000
Tragbarkeits-Zins 5% 5% 5%
Wohnkosten in Fr. 30'000 25'000 20'000
Nötiges Einkommen/Rente in Fr. 90'000 75'000 60'000

Quellen: cash-Pensionscoach/cash.ch/eigene Berechnungen

Zunächst die beruhigende Nachricht: Von cash.ch kontaktierte Vorsorgeexperten kennen kaum Fälle, in denen Menschen wegen des Alterseinkommens aus Häusern und Wohnungen ausziehen mussten. In der Regel lassen sich solche Probleme irgendwie und mit etwas Goodwill lösen.

Aber die Lage wird im Allgemeinen dennoch angespannter: "Bedingt durch die breiten Diskussionen rund um das Thema Rentenkürzungen aufgrund der Demographie gewinnt die Bestimmung der Tragbarkeit im Alter bei Banken mehr und mehr an Bedeutung", schreibt etwa die Schwyzer Kantonalbank auf Anfrage von cash.ch.

Wer sich aber rechtzeitig Gedanken um das Thema macht, vermeidet mit Blick auf den Eintritt ins Pensionsalter eine unangenehme und möglichweise auf Jahre hinaus belastende Situation. Folgende Schritte bieten sich an:

Gespräch mit der Bank

Ein Gespräch mit der Bank ergibt auf jeden Fall Sinn. Wie die Banken das Thema handhaben, sei sehr unterschiedlich, sagt cash-Pensionscoach Gabor Gaspar: "Es gibt Institute, die wollen schon von 30-Jährigen, die eine Hypothek beantragen, die Altersleistungen wissen." Andere Banken würden die Tragbarkeit weniger stark beachten. Auch die Regel, dass maximal ein Drittel des Einkommens fürs Wohnen ausgegeben werden darf, wird seiner Beobachtung nach nicht von allen Banken strikt angewendet.

"Wichtig ist auf jeden Fall, dass Hypothekarkunden sich Szenarien vorlegen lassen, um einen 'Worst case' zu vermeiden", sagt Gaspar. Im Notfall kann die Hypothekarbank gewechselt werden. Der kalkulatorische Zins ist nicht bei allen Banken gleich. Aktuell legen die Banken ihren Berechnungen mehrheitlich einen kalkulatorischen Zins zwischen 4,5 und 5 Prozent zugrunde. Gewisse Banken, etwa die Raiffeisen-Gruppe, machten aber auch durch Tragbarkeits-Zinsen um 4 Prozent oder noch tiefer von sich reden.

Abbezahlen der Hypothek

Haus- und Wohnungsbesitzer sollten spätestens ab dem 50. Lebensjahr anfangen, auch die Amortisation eines Hauskredits im Sinne der Vorsorge zu betrachten. Je mehr Zeit zur Verfügung steht, desto besser. Indem ein Teil der Hypothek abbezahlt wird, bringt man sich mit Blick auf das Pensionsalter im eine komfortablere Situation gegenüber der Bank. Dies kann konkret bedeuten, dass man Mittel aus dem für die Vorsorge vorgesehenen Budget in die Amortisation der Hypothek umleitet.

Etwas schwieriger ist die Situation beim Pensionkassen-Bezug, um die Hypothek abzubezahlen. Denn damit sinkt die Rente, was wiederum Folgen für die Tragbarkeitsberechnung hat. Vorsorgeexperten raten daher von dieser Variante tendenziell ab.

Umwandeln von Vermögen

Gang und gäbe ist auch, dass Banken vor der Pensionierung noch eine Teil-Amortisation verlangen. Im obigen Beispiel würde ein Einkommen von 80'000 Franken bei einer 600'000 Franken schweren Hypothek nicht ausreichen, um das Tragbarkeits-Kriterium der Bank zu erfüllen. Nötig wären 90'000 Franken. Für ein Einkommen von 80'000 Franken müsste die Hypothek auf circa 530'000 Franken sinken.

Die dazu nötigen 70'000 Franken für eine rechtzeitige Abzahlung zu stemmen, ist für Betroffene nicht immer sofort möglich. "Kommt es zu einem finanziellen Engpass, wird häufig eine Umwandlung des Vermögens in Betracht gezogen", sagt Florian Schubiger, Immobilienexperte beim Finanzberatungsunternehmen Vermögenspartner. Das bedeutet die Veräusserung eventuell vorhandener Wertschriften, Besitztümer oder Gelder, die beim Bezug der dritten Säule oder bei der Auszahlung einer Lebensversicherung frei werden.

Vererben der Liegenschaft

Schubiger bringt noch eine weitere Option ins Spiel: "Eine mögliche Lösung ist auch das vorzeitige Vererben der Liegenschaft an die Nachkommen in Kombination mit einem Wohn- oder Nutzniessungsrecht." Die Hubachers könnten also ihr Haus ihren zwei Kindern überschreiben und dann mit ihnen einen Mietzins vereinbaren, um weiter im Haus wohnen bleiben zu können.

Diese Variante bedingt, dass die Kinder bereit sind, die Hypothek zu übernehmen, wozu wiederum die kreditgebende Bank ihr O.K. geben muss. Das Weitergeben einer Immobilie würde die Hubachers von den Tragbarkeitskriterien befreien, doch der Schritt brächte noch weitere Hürden mit sich - auch die steuerliche Situation muss analysiert werden. Mehr zu diesem Thema findet sich hier.