Wie «wohnlich» sind nun Immobilien-Aktien?

Seit etwa zwei Monaten fallen die Aktien der meisten Schweizer Immobilien-Unternehmen deutlich. cash sucht nach den Gründen und sagt, ob Anleger jetzt einsteigen sollen.
23.06.2015 00:05
Von Pascal Züger und Marc Forster
Die Immobilienaktien erleiden seit Ende April einen Dämpfer. Wie gehts weiter?

Am nächsten Freitag kommt eine neue Immobilien-Aktie an die Börse. Die Industriegruppe Conzzeta bringt ihre nichtbetrieblichen Immobilien in der Form des neuen Unternehmens Plazza an die Börse. Während die Anleger die Abspaltung für Conzzeta als positiv werten, sind die Prognosen für das neue Unternehmen etwas verhaltener.

Plazza mit Hauptaktivitäten in Zürich und Lausanne dürfte an der Börse nicht davonstieben: Erstens gehören über die Hälfte der Anteile Grossinvestoren, die ein Jahr lang nicht mit den Titeln handeln werden, wodurch der Markt relativ klein sein wird. Zweitens sagt man Plazza ein eher langsames Wachstum voraus, was die Aktie die Anleger sicherlich am Anfang nicht in Scharen anziehen dürfte.

Plazza wird aber auf jeden Fall zum kleinen Club der Schweizer Immobilien-Aktien dazustossen. Diese Titel haben generell eine ziemlich instabile Phase hinter sich. Nach einem fulminanten Anstieg Ende 2014 erlitten die Immobilien-Aktien im letzten Januar durch den Nationalbank-Entscheid zur Aufhebung der Euro-Franken-Untergrenze nur einen kurzen Dämpfer. Kurz darauf ging es weiter munter bergauf, wie der Chart des Schweizer Immobilien-Index zeigt:

Entwicklung des Schweizer Immobilienindex SXI Real Estate

Quelle: six-swiss-exchange.com

Der Franken-Schock trieb Anleger zu Aktien von Firmen, die deutlich auf den Schweizer Markt ausgerichtet und vom Euro-Wechselkurs weniger betroffen waren. Die Immobilien-Aktien bieten diese Voraussetzungen weitgehend.

Analyst Markus Waeber von der Zürcher Kantonalbank (ZKB) sieht aber neben der Mindestkursauflösung vor allem die Einführung der Negativzinsen als wichtigen Auslöser für den Aufschwung im Häusermarkt: "Im Immobilienbereich gab es nach der Ankündigung der Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank einen extremen Aufwärtstrend." Die vorhandene Liquidität müsse irgendwo parkiert werden, da die Haltung auf dem Konto koste. Als besonders attraktiv erwiesen sich dabei stabile Schweizer Unternehmen, vor allem im Immobilienbereich.

Trendwende seit Ende April

In den Monaten April und Mai wendete sich das Blatt: Die Aktien der meisten Immobilienfirmen fallen seither, zum Teil überaus deutlich. Der SXI Real Estate Index knickte seit Anfang Mai um 7,9 Prozent ein. Bei den Einzelaktien ist d er Rückgang zum Teil klarer: So verloren Swiss Prime Site, grösstes Schweizer Immobilienunternehmen, an der Börse 14 Prozent. PSP Swiss Property fiel um 11 Prozent, während Mobimo 8 Prozent ihres Wertes verloren (weitere Beispiele siehe Tabelle). Was ist passiert?

"In den letzten zwei, drei Monaten hat wohl eine gewisse Re-Allokaton zulasten von Immobilen-Aktien stattgefunden, unter anderem deswegen, weil die Bundesobligationen wieder leicht gestiegen sind", sagt Pascal Furger, Analyst bei der Bank Vontobel. Der Experte sieht auch noch einen weiteren Grund: "Die Immobilien-Aktien haben die Dividenden-Saison hinter sich: Mit etwa 4 Prozent im Schnitt waren die Renditen überdurchschnittlich." Seitdem sei es sicherlich auch zu Gewinnmitnahmen gekommen. Markus Waeber pflichtet Furger in diesen Punkten bei.

Auf dem Immobilienmarkt lasten zudem Unsicherheiten wie ein Überangebot an Büroflächen in Zürich. Dann drücken regulatorische Diskussionen die Stimmung unter Anlegern, etwa eine mögliche Verschärfung der Lex Koller, so Furger. Diese würde ausländischen Investoren den Zugang zum Schweizer Immobilienmarkt erschweren.

Erhöhte Volatilität

"Die Volatilität hat sich erhöht", ist das Fazit von Waeber. Zum einen hat die SNB angekündigt, allenfalls weitere Massnahmen, unter anderem im Segment der Renditeliegenschaften zu treffen bei einer Überhitzung auf dem Immobilienmarkt, zum anderen steht auch eine Verschärfung der Lex Koller zur Debatte. "Dies alles macht indirekte Immobilienanlagen anfällig für Kurskorrekturen", so Waeber weiter. Auch der Effekt, dass Anleger im Januar zu Aktien mit Schweiz-Bezug griffen, ist wieder verpufft. Der Immobilienmarkt würde leiden, wenn die Schweiz in eine Rezession rutschen würde: Also prägt auch diese Sorge die Immobilienaktien.

Immobilien-Aktien gelten aber immer noch als solide Investitionen. Solange die Zinsen tief sind, fliesst Geld in Immobilien. Immobilienfonds erfreuen sich nach wie vor grosser Beliebtheit: "Die Nachfrage ist nach wie vor intakt, wir sehen dies zum Beispiel an der guten Absorption der zahlreichen Kapitalerhöhungen von Immobilienanlageprodukten" meint ZKB-Experte Waeber.

Immobilientitel können immer noch attraktiv sein

Es lohnt sich für Investoren also weiterhin, ein Auge auf attraktive Immobilientitel zu werfen - wenn man bereit ist, die erhöhte Volatilität am Immobilienmarkt in Kauf zu nehmen. Zudem muss immer im Blick behalten werden, wie konjunktursensitiv der Immobilienmarkt ist: Externe Schocks treffen den Sektor hart. In den vergangenen Jahren hat sich der teils starke Auftrieb am Immoblienmarkt immer als nachfragegetrieben erwiesen. Unmittelbare Verwerfungen sollten also nicht drohen.

Folgt man den Analystenempfehlungen, so ist jedoch nur der SPS-Titel ein Kauf. Die ZKB setzte die Aktie am 12. Juni auf übergewichten. Das Kursziel verschiedener Analysten liegt zwischen 78 bis 80 Franken pro Aktie, was beim derzeitigen Stand von 72 Franken noch ein Aufwärtspotential von zehn Prozent ergäbe. Die restlichen Titel erhalten allesamt keine Kaufempfehlungen. Bei den Einschätzungen zu PSP (Baader Helvea am 18.6.) und zu Züblin (ZKB am 10.4.) wird sogar zum Verkauf geraten. Vor allem Züblin macht eine schwere Zeit durch, seit Anfang Jahr fiel der Titel um 52 Prozent.

Performance 2015 der Schweizer Immobilientitel

Titel Performance seit 1.1.2015 (in %) Performance seit 4.5.2015 (in %)
Zug Estates +11,7 -4,3
SPS +6,5 -13,7
BFW +5,1 -1,3
Mobimo -3,4 -8,1
Allreal -6,1 -3,5
PSP -8,1 -10,7
Züblin -52,0 -43,5

Quelle: cash.ch, Stand: 22.06.2015