Wo Immobilien noch Rendite bringen

Seit Monaten geht in der Schweiz die Angst vor einer Immobilienblase um. Wer in Häuser investieren will, sollte deshalb jetzt über die Landesgrenzen hinaus schauen.
28.11.2013 01:00
Von Pascal Meisser
Analysten setzen noch immer auf Büroliegenschaften in London (im Bild Canary Wharf).
Analysten setzen noch immer auf Büroliegenschaften in London (im Bild Canary Wharf).
Bild: Bloomberg

Kommt sie, oder kommt sie nicht, die Schweizer Immobilienblase? Seit Monaten warnen Institutionen und Experten vor den immer höher steigenden Hauspreisen. Indikatoren wie der Immobilienblasenindex der UBS sind jüngst immer deutlicher Richtung Blasenzone gewandert. Tatsächlich stehen die Preise von Eigentumswohnungen auf Höchststand, derweil die Einfamilienhäuser noch etwas unter dem bisherigen Rekord von 1989 – der letzten Immobilienkrise - liegen.

Teuer geworden sind in der Schweiz aber nicht nur direkte Immobilieninvestments, sondern auch indirekte über Immobilienaktien oder -fonds. Die Bewertungen von Titeln wie PSP, Swiss Prime Site oder Mobimo liegen deutlich über dem historischen Durchschnitt, und auch für Immobilienfonds wird mehr als der eigentliche Nettoinventarwert bezahlt. Dieser Aufpreis ist in den letzten Monaten wieder etwas kleiner geworden, beträgt aber immer noch stolze 14 Prozent. Dazu kommt, dass im kleinen Schweizer Markt die Zahl der attraktiven Objekte sehr beschränkt ist.

Europäische Immobilienanlagen mit höheren Renditen

Die Kardinalfrage lautet deshalb: Weshalb in Schweizer Immobilien investieren, wenn jenseits der Landesgrenzen deutlich rentablere Objekte auf Investoren warten? Wie Daten vom Fondsanalysehaus Morningstar zeigen, haben Schweizer Immobilienfonds 2013 im Schnitt nicht mal ein Prozent Kursgewinn erzielt. Im europäischen Umfeld haben Immobilienfonds hingegen seit Januar eine bis zu zweistellige Rendite erreicht. 

"Die Eurozone ist für Immobilien-Investments in einer guten Ausgangslage", sagt Andrew Allen im cash-Video-Interview. Der Immobilienexperte des Vermögensverwalters Aberdeen geht von einer weiteren Erholung der Wirtschaft aus, und das würde auch die Hauspreise weiter nach oben treiben. Seine derzeitigen Favoriten sind die Niederlande, Spanien und Irland. "Die aktuellen Preise in diesen Märkten reflektieren noch nicht die wirtschaftliche Erholung", sagt Allen im Gespräch. Die Schweiz und Grossbritannien bezeichnet er jedoch als "teure Standorte". 

Auch andere Länder gehören mit Blick auf Wohnimmobilien zu den Überfliegern der vergangenen Jahre. Neben Kanada und Australien hat auch Norwegen von einer robusten Wirtschaftserholung einer signifikanten Dosis der expansiven Geldpolitik der weltgrössten Zentralbanken profitiert. Nun wird ebenfalls im Norden Europas das Platzen der Immobilienblase befürchtet. 

Auch Japan und Australien bieten Möglichkeiten

Allen ist nicht der einzige Immobilienexperte, der auf Europa setzt. Auch andere Analysten bevorzugen derzeit ausländische Immobilienmärkte. Nach Einschätzung von Patrick Thomson, Leiter Immobilien bei JP Morgan Asset Management in London, werden die Investments in Gewerbeimmobilien in Europa in den nächsten beiden Jahren auf 190 Milliarden Dollar jährlich ansteigen, gegenüber 160 Milliarden Dollar im Jahr 2012. 

"Ausländische Immobilieninvestments sollte ein fester Bestandteil einer langfristigen Immobilien-Allokation sein, nicht nur in der jetzigen Phase des Schweizer Immobilienzyklus", sagt Daniel Feldmann. Der Immobilienanalyst der Zürcher Timbercreek Asset Management sieht derzeit attraktive Möglichkeiten in London und den sieben grössten deutschen Städten wie Berlin, München und Hamburg. "Auch in Japan und Australien werden noch immer prüfenswerte Investitionsmöglichkeiten angepriesen", so Feldmann. 

Staatsfonds investieren kräftig

Der deutlicher Investitionsschub wird von den Staatsfonds kommen. Diese favorisieren bislang Objekte in Europa und den USA, darunter London und San Francisco. Sie konzentrieren sich dabei auf hochwertige Gegenden, die am stabilsten sind und hohe Einnahmen bringen. Vor gut einem Jahr hatte der weltgrösste Staatsfonds aus Norwegen den Zürcher Üetlihof der Credit Suisse für 1,2 Milliarden Franken gekauft. Seither waren die Norweger vor allem in Europa auf Einkaufstour. 

Für Privatanleger stehen für Allen allerdings weniger die Büroliegenschaften im Vordergrund. "Wir ziehen den Detailhandel ganz klar vor", sagt Andrew Allen von Aberdeen. Der Büromarkt sei viel zyklischer und deshalb unberechenbarer. Zudem sind auch die Renditen von Detailhandel-Immobilien - wie beispielsweise Shoppingcenter - deutlich robuster. In den letzten 20 Jahren haben die Renditen von Shoppingcenter jene von Büroliegenschaften je nach Land um ein bis vier Prozent übertroffen. 

Nebst diesen etablierten Segmenten, zu denen auch Wohnen und Logistik zählen, haben sich zudem in den letzten Jahren neue Bereiche wie Seniorenheime oder Studentenwohnungen entwickelt. Das bestätigt auch Analyst Feldmann. "Investments in Studentenwohnheime, wie sie beispielsweise von Unite in Grossbritannien angeboten werden, sind als Spezialstrategie prüfenswert", so der Experte von Timbercreek.

Bereits in den letzten Jahren haben solche Spezialfonds deutlich an Wert zugelegt.  Interessant sei ebenfalls der Logistiksektor, der aufgrund der Entwicklung des E-Commerce-Geschäftes an Wert zulegen werde - vor allem an herausragenden Standorten.

Ausgesuchte europäische Immobilienfonds

Name Valor Kurs 2013 Seit 3 Jahren
iShares UK Property UCITS ETF 3007836 7,51 +19 % +40 %
Morgan Stanley European Property 674170 24,44 +11 % +25 %
ComStage ETF STOXX 600 Real Estate 4561571 25,77 +11 % +28 %

Quelle: cash.ch/Morningstar

 

Im Video-Interview äussert sich Andrew Allen über weitere interessante Immobilien-Regionen.